{"content_id":"lfadi0ik18","slug":"korea-home-sale-jeonse-rent-rising-preparation-guide","locale":"de","schema_type":"Article","category":"how_to","category_name":"Anleitungen","title":"Wie man den gleichzeitigen Anstieg von Kaufpreisen, Jeonse-Preisen und Monatsmieten deutet und sich darauf vorbereitet","summary":"Kaufpreise, Jeonse-Preise und Monatsmieten können gleichzeitig steigen, doch ein Angebotsmangel allein erklärt nicht die Entwicklung in allen Regionen. Tatsächliche Transaktionspreise, Miettransaktionen, die Zahl neuer bezugsfertiger Wohnungen, Zinsen und Haushaltszahlen sollten gemeinsam geprüft werden. Zudem sind die Verlängerung des Mietverhältnisses und die Möglichkeit eines Kaufs jeweils einem Stresstest zu unterziehen.","author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["Kauf, Jeonse und Monatsmiete stehen in einem Substitutionsverhältnis, sodass unter bestimmten Bedingungen alle drei Preise gleichzeitig steigen können.","Statt landesweiter Durchschnittswerte oder des Durchschnitts für Seoul sollten für einzelne Wohngebiete tatsächliche Transaktionen, das Volumen der Jeonse- und Monatsmietverträge, die Verweildauer von Angeboten am Markt und die künftige Zahl bezugsfertiger Wohnungen gemeinsam geprüft werden.","Genehmigungen, Baubeginn, Fertigstellung und Bezug sind unterschiedliche Angebotsindikatoren. Daher darf nicht anhand einer einzigen Kennzahl auf Wohnungsmangel geschlossen werden.","Für Mieter ist es sicherer, bereits 4–6 Monate vor Vertragsende die Möglichkeit einer Verlängerung, den Zeitplan für die Rückzahlung der Kaution, Ersatzwohnungen und die Sicherheit der Kaution zu prüfen.","Ein hohes Verhältnis des Jeonse-Preises zum Kaufpreis allein ist kein Kaufgrund. Es muss berechnet werden, ob steigende Zinsen, sinkendes Einkommen und fallende Preise verkraftet werden können."],"content_markdown":"Wenn Kaufpreise, Jeonse-Preise und Monatsmieten gleichzeitig steigen, nimmt die Wohnkostenbelastung bei allen Optionen zu. Dieses Phänomen darf jedoch nicht vorschnell als landesweiter Zusammenbruch des Angebots oder als Kaufsignal interpretiert werden. Preisindizes und tatsächliche Transaktionspreise können voneinander abweichen, und selbst innerhalb Seouls können sich die Entwicklungen je nach Wohnungsart, Preisklasse und Lebensumfeld unterscheiden.\n\nIm Folgenden werden die Daten zusammengefasst, die zur Beurteilung des koreanischen Wohnungsmarktes erforderlich sind, sowie die Vorbereitungsschritte für Mieter und Personen ohne Wohneigentum. Es werden keine definitiven Aussagen über aktuelle Steigerungsraten in bestimmten Regionen oder künftige Preise getroffen; vor einer tatsächlichen Entscheidung sollten die neuesten öffentlichen Statistiken erneut geprüft werden.\n\n## Warum können Kaufpreise, Jeonse-Preise und Monatsmieten gemeinsam steigen?\n\nDie drei Märkte sind nicht voneinander getrennt. Wenn das Angebot an Jeonse-Objekten sinkt oder die Kautionen steigen, wechseln einige Haushalte zur Monatsmiete, während andere zum Kauf übergehen. Bleiben Haushalte, denen der Immobilienkauf aufgrund gestiegener Kaufpreise schwerfällt, auf dem Mietmarkt, kann die Nachfrage nach Jeonse und Monatsmieten erneut zunehmen.\n\n| Entwicklung | Mögliche Veränderung | Zu prüfender Indikator |\n|---|---|---|\n| Rückgang des Jeonse-Angebots | Anstieg der Jeonse-Preise, häufigerer Wechsel zur Monatsmiete | Zahl der Jeonse-Transaktionen, Anteil der Monatsmieten, Kautionen bei Neuverträgen |\n| Wechsel von Jeonse zum Kauf | Steigende Kaufnachfrage in erschwinglichen Preisklassen | Tatsächliche Transaktionszahlen nach Preisklasse, stornierte Transaktionen, Differenz zwischen Kauf- und Jeonse-Preisen |\n| Abnehmende Kaufkraft | Haushalte verbleiben auf dem Mietmarkt | Hypothekenzinsen, Kreditbeschränkungen, Zahl der Kauftransaktionen |\n| Rückgang neuer Bezugsfertigstellungen | Möglicher Rückgang neuer Jeonse-Objekte und Kaufoptionen | Fertigstellungs- und Bezugszahlen, nicht bezogene Wohnungen, Abrisszahlen |\n| Konzentration von Haushalten oder Arbeitsplätzen | Steigende Kauf- und Mietnachfrage in bestimmten Lebensumfeldern | Zahl der Haushalte, Zu- und Fortzüge, Beschäftigungs- und Verkehrssituation |\n\nMehrere Ursachen können gleichzeitig zu einem gemeinsamen Anstieg beitragen. Neben Angebotsbeschränkungen müssen auch Zinsen, Kreditlimits, die Fähigkeit der Vermieter zur Rückzahlung von Kautionen, der Wechsel von Jeonse zur Monatsmiete, die Konzentration auf bevorzugte Regionen sowie Verschiebungen in der Zusammensetzung zwischen Neubauten und älteren Gebäuden betrachtet werden.\n\n### Warum Durchschnittsindikatoren von der persönlichen Wahrnehmung abweichen\n\nEin Immobilienpreisindex ist ein Indikator, der die Preisveränderungen einer Stichprobe von Wohnimmobilien schätzt, während tatsächliche Transaktionspreise die Preise real gemeldeter Transaktionen sind. Bei geringer Transaktionszahl können wenige hoch- oder niedrigpreisige Abschlüsse die Wahrnehmung stark beeinflussen. Auch bei Monatsmieten unterscheiden sich die Kombinationen aus Kaution und Monatsmiete, sodass ein einfacher Vergleich der durchschnittlichen Monatsmiete zu Verzerrungen führen kann.\n\nDaher lässt sich anhand der Aussage „Seoul ist teurer geworden“ allein nicht beurteilen, ob die Preise in einem bestimmten Viertel oder Apartmentkomplex gestiegen sind. Verglichen werden müssen kleinere Lebensumfelder als ein Stadtbezirk sowie Wohnfläche, Baujahr und Preisklasse.\n\n## So lässt sich die Behauptung prüfen, dass „die Randgebiete zuerst steigen“\n\nDie Behauptung, dass relativ preisgünstige Regionen wie Nowon, Guro und Gwanak früher steigen als Gangnam und Seocho, muss nach Festlegung des Zeitraums und der Indikatoren überprüft werden. Ein Trend lässt sich anhand eines Preisindex für eine einzelne Woche, einiger weniger gemeldeter Höchstpreise oder Angebotspreise nur schwer bestätigen.\n\n1. Bei der Korea Real Estate Board oder KB Real Estate werden die regionalen Kaufpreisindizes für denselben Zeitraum verglichen.\n2. Im Offenlegungssystem für tatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr werden die jüngsten Transaktionen bei gleicher Fläche und auf ähnlichen Etagen geprüft.\n3. Es wird unterschieden, ob zugleich die Transaktionszahl gestiegen ist oder sich nur die Preise bei nahezu ausbleibenden Transaktionen verändert haben.\n4. Aufgehobene oder stornierte sowie verspätet gemeldete Transaktionen werden geprüft.\n5. Tatsächliche Jeonse-Transaktionen, die Zahl der Angebote und die Dauer bis zum Vertragsabschluss werden gemeinsam betrachtet.\n6. Lokale Faktoren wie neue Bezugsfertigstellungen, Umzüge infolge von Wiederaufbauprojekten und die Eröffnung neuer Verkehrsverbindungen werden geprüft.\n\nSelbst wenn bestätigt wird, dass die Preise in günstigeren Regionen zuerst steigen, lässt sich die Ursache nicht allein auf „Käufe aus Notwendigkeit“ reduzieren. Die Nachfrage könnte sich in Preisklassen verlagert haben, die zu den Kreditlimits passen, oder Bezugsfertigstellungen, Sanierungsprojekte und die Nachfrage nach bestimmten Schulbezirken könnten einzelne Wohnanlagen beeinflusst haben.\n\n## Bei Jeonse-Knappheit müssen Preise und Angebotsmenge getrennt betrachtet werden\n\nDie Aussage „Es gibt keine Jeonse-Angebote“ kann mindestens drei Zustände umfassen.\n\n- Die tatsächliche Zahl der Jeonse-Angebote und Neuverträge ist zurückgegangen.\n- Es gibt Jeonse-Angebote, aber keine Objekte in der gewünschten Region, Größe oder Preisklasse.\n- Jeonse-Angebote wurden in Monatsmieten oder Monatsmieten mit Kaution umgewandelt.\n\nEin Rückgang der Jeonse-Transaktionen bedeutet nicht zwingend, dass die Wohnungen selbst verschwunden sind. Dieselbe Wohnung könnte zur Monatsmiete angeboten worden sein, oder der bisherige Mieter könnte den Vertrag verlängert haben, sodass sie nicht öffentlich angeboten wird. Umgekehrt können viele Online-Angebote den Eindruck eines großen Angebots erwecken, obwohl sie Duplikate oder reine Werbeanzeigen enthalten. Sie müssen daher mit den tatsächlich über Makler abschließbaren Objekten abgeglichen werden.\n\n### Richtiger Umgang mit der Jeonse-Quote\n\nDie Jeonse-Quote ist im Allgemeinen das Verhältnis des Jeonse-Preises zum Kaufpreis. Eine hohe Quote bedeutet, dass die Differenz zwischen Kauf- und Jeonse-Preis gering ist, nicht aber, dass ein Kauf sicher ist oder die Preise künftig steigen werden.\n\nSelbst wenn beispielsweise sowohl Kauf- als auch Jeonse-Preise fallen, kann die Jeonse-Quote steigen, wenn die Kaufpreise schneller sinken. Bei der Betrachtung der Jeonse-Quote müssen folgende Punkte gemeinsam geprüft werden.\n\n- Tatsächliche Kauf- und Jeonse-Verträge für denselben Apartmentkomplex und dieselbe Wohnfläche\n- Vorrangige Forderungen und bestehende Kautionen\n- Möglichkeit des Abschlusses einer Garantie nach den Kriterien des amtlich festgestellten Preises oder des anerkannten Marktwerts\n- Künftige Bezugszahlen und Zeitpunkte, zu denen viele Jeonse-Verträge auslaufen\n- Transaktionszahlen und längere Verweildauer von Angeboten auf dem Markt\n\n## Zu prüfende Indikatoren für die Beurteilung einer Angebotsknappheit\n\nDas Wohnungsangebot ist keine einzelne Zahl, sondern ein langer Prozess.\n\n| Phase | Bedeutung | Bei der Interpretation zu beachten |\n|---|---|---|\n| Genehmigungen | Die administrative Grundlage für die Durchführung des Projekts ist geschaffen | Genehmigungen können aufgehoben oder geändert werden, und bis zum Baubeginn kann viel Zeit vergehen |\n| Baubeginn | Die eigentlichen Bauarbeiten beginnen | Bauverzögerungen und Projektabbrüche sind möglich |\n| Fertigstellung | Das Gebäude ist fertiggestellt | Fertigstellungs- und tatsächlicher Einzugstermin können voneinander abweichen |\n| Geplanter Bezug | Schätzung der Wohnungen, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums auf den Markt kommen | Terminänderungen sowie Unterschiede in der Zusammensetzung von Miet- und Verkaufswohnungen müssen geprüft werden |\n| Abriss | Bestehende Wohnungen gehen durch Abriss oder Ähnliches verloren | Zur Ermittlung des Nettozuwachses müssen die Abrisse vom Neubauangebot abgezogen werden |\n\nPrognosen wie „In Seoul werden künftig jährlich mehrere Zehntausend Wohnungen bezugsfertig“ können je nach untersuchender Institution und Erfassungskriterien variieren. Es muss geprüft werden, ob nur Apartments berücksichtigt werden, ob öffentliche und private Mietwohnungen sowie Nicht-Apartment-Wohnungen enthalten sind und ob Terminänderungen bei Sanierungsprojekten einbezogen wurden.\n\nSanierungsprojekte sind ein wichtiger Angebotsweg in Seoul, aber nicht das gesamte neue Angebot entsteht ausschließlich durch Stadtentwicklungs- und Wiederaufbauprojekte. Auch öffentlicher Wohnungsbau, kleinere Sanierungsmaßnahmen, Nicht-Apartment-Wohnungen und Nutzungsänderungen können zum Angebot zählen. Zudem führen Sanierungsprojekte zunächst zum Abriss bestehender Wohnungen und zu Umzugsbedarf, wodurch sie den umliegenden Mietmarkt bis zur Fertigstellung belasten können.\n\n## Was Mieter vor Vertragsende vorbereiten sollten\n\nWer 4 bis 6 Monate vor Ablauf eines Jeonse- oder Monatsmietvertrags mit den Vorbereitungen beginnt, hat mehr Zeit für verschiedene Optionen. Die rechtliche Wirksamkeit eines Verlängerungsverlangens, einer stillschweigenden Verlängerung oder einer Mitteilung über die Vertragsbeendigung kann jedoch je nach Vertragsstatus und Zeitpunkt der Mitteilung variieren. Daher müssen das Gesetz zum Schutz von Wohnungsmietverhältnissen und die neuesten Hinweise geprüft werden.\n\n### 6 Monate vorher\n\n- Ablaufdatum, Sondervereinbarungen und Regelungen zur Verlängerung im Vertrag prüfen.\n- Den Vermieter nach seiner Bereitschaft zur Verlängerung sowie nach den voraussichtlichen Bedingungen für Kaution und Monatsmiete fragen.\n- Im Grundbuchauszug Veränderungen beim Eigentümer und bei den Sicherungsrechten prüfen.\n- Tatsächliche Jeonse- und Monatsmiettransaktionen im betreffenden Lebensumfeld sowie die Kosten alternativer Regionen untersuchen.\n\n### 4 Monate vorher\n\n- Drei Budgets für die Verlängerung, einen Umzug innerhalb derselben Region und einen Umzug in eine angrenzende Region erstellen.\n- Bei Finanz- und Garantieinstituten prüfen, ob der Jeonse-Kredit verlängert werden kann und welche Zinsen und Bedingungen für die Verlängerung der Garantie gelten.\n- Bei einem Umzug prüfen, wie sich der Termin für die Rückzahlung der Kaution mit dem Fälligkeitstermin der Restzahlung für die neue Wohnung abstimmen lässt.\n- Bestätigung und Erläuterung zum Maklerobjekt, Nebenkosten, Grundpfandrechte und vorrangige Mietkautionen prüfen.\n\n### Ab 2 Monate vorher bis zum Umzugstag\n\n- Die Absicht zur Vertragsbeendigung oder -verlängerung auf eine Weise mitteilen, die einen Nachweis hinterlässt.\n- Vor Abschluss eines neuen Vertrags den Grundbuchauszug erneut einsehen und die Vertretungsbefugnis des Vertragspartners prüfen.\n- Auch am Tag der Restzahlung erneut prüfen, ob sich die Grundbucheinträge geändert haben.\n- Nach dem Einzug die Wohnsitzanmeldung, die Übergabe der Wohnung, das bestätigte Vertragsdatum und weitere Voraussetzungen für die Drittwirkung und das vorrangige Befriedigungsrecht erfüllen.\n- Wenn eine Garantie infrage kommt, die Abschlussmöglichkeit und Antragsfrist direkt bei der zuständigen Institution prüfen.\n\nWenn die Rückzahlung der Kaution ungewiss ist, kann ein vorheriger Auszug oder die Aufgabe des Besitzes den Rechtsschutz beeinträchtigen. Besteht die Möglichkeit eines Rechtsstreits, ist es sicherer, nicht eigenmächtig zu handeln, sondern sich individuell bei einer Rechtsberatungsstelle oder einer Beratungsstelle für Wohnungsmietverhältnisse beraten zu lassen.\n\n## Entscheidungskriterien für den Immobilienkauf durch Personen ohne Wohneigentum\n\nNur weil die Mieten steigen, ist ein Kauf nicht immer vorteilhaft. Ein Kauf kann die Wohnstabilität erhöhen, ist aber eine langfristige Entscheidung, bei der Preisrückgänge, steigende Zinsen, Arbeitsplatzwechsel, Reparaturkosten und Transaktionskosten getragen werden müssen.\n\n### Vergleich des monatlichen Cashflows von Miete und Kauf\n\n| Option | Einzubeziehende Kosten |\n|---|---|\n| Jeonse | Zinsen für den Jeonse-Kredit, Opportunitätskosten des Eigenkapitals, Garantiegebühren, Nebenkosten |\n| Monatsmiete | Monatsmiete, Kreditzinsen oder Opportunitätskosten für die Kaution, Nebenkosten |\n| Kauf | Tilgungs- und Zinszahlungen, Erwerbs- und Maklerkosten, Grundbesitzsteuern, Instandhaltungskosten, Nebenkosten |\n\nTilgungszahlungen sind keine reinen Konsumausgaben, müssen bei der Beurteilung der Rückzahlungsfähigkeit jedoch zwingend berücksichtigt werden, da das Geld jeden Monat vom Konto abgebucht wird. Umgekehrt darf ein künftiger Preisanstieg beim Kaufvergleich nicht wie ein sicherer Gewinn angesetzt werden.\n\n### Minimaler Stresstest\n\nEs muss berechnet werden, ob Lebenshaltungskosten und Notfallreserven auch in folgenden Situationen aufrechterhalten werden können.\n\n- Wenn die Kreditzinsen um 2 bis 3 Prozentpunkte über dem aktuellen Niveau liegen\n- Wenn das Haushaltseinkommen für einen bestimmten Zeitraum um 20 % sinkt\n- Wenn trotz eines Rückgangs der Immobilienpreise um 10 bis 20 % umgezogen oder die Immobilie weiter gehalten werden muss\n- Wenn unerwartete Reparaturkosten und Steuern anfallen\n- Wenn aufgrund einer Veränderung des Arbeitswegs oder der Familienzusammensetzung innerhalb von 5 Jahren ein Umzug erforderlich wird\n\nDie Zahlen sind keine Zukunftsprognose, sondern Annahmen zur Überprüfung des Risikos. Wenn unter Stressbedingungen Kartenkredite oder zusätzliche unbesicherte Kredite erforderlich wären, kann es sicherer sein, das Kaufbudget zu senken oder weiterhin zu mieten.\n\n## Daten-Checkliste zur Prüfung regionaler Risiken\n\n| Prüfkriterium | Bevorzugte Datenquelle | Auswertungsmethode |\n|---|---|---|\n| Kaufpreise | Tatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr, Index der Korea Real Estate Board | Transaktionen derselben Wohnfläche gemeinsam mit dem Index vergleichen |\n| Jeonse und Monatsmiete | Tatsächliche Miettransaktionen auf Grundlage bestätigter Vertragsdaten | Kaution und Monatsmiete gemeinsam betrachten und zwischen Neuabschluss und Verlängerung unterscheiden |\n| Transaktionsintensität | Monatliche Transaktionszahlen und Vertragsaufhebungen | Prüfen, ob der Preisanstieg mit steigenden Transaktionszahlen einhergeht |\n| Angebot | Genehmigungen, Baubeginn, Fertigstellung und geplanter Bezug | Zeitverzögerungen der einzelnen Phasen und Abrisse gemeinsam berücksichtigen |\n| Nachfrage | Zahl der Haushalte, Zu- und Fortzüge, Arbeitsplätze | Neben der Bevölkerung auch Veränderungen bei den Haushalten als tatsächlicher Einheit der Wohnungsnachfrage prüfen |\n| Finanzierungsbedingungen | Kreditzinsen, Anwendungsbedingungen für DSR, LTV usw. | Individuelle Limits und tatsächliche Genehmigungsbedingungen beim Finanzinstitut prüfen |\n\nPrivate Angebotsplattformen können als ergänzende Quelle genutzt werden, um die aktuelle Marktstimmung einzuschätzen. Doppelte Angebote und Angebotspreise dürfen jedoch nicht mit tatsächlichen Transaktionen verwechselt werden. Da dasselbe Objekt von mehreren Maklerbüros eingestellt werden kann, empfiehlt es sich, die Angaben bei mindestens zwei Maklerbüros und anhand öffentlicher Transaktionsdaten gegenzuprüfen.\n\n## Fazit: Zuerst Wahlmöglichkeiten sichern, statt Prognosen zu verfolgen\n\nEin gleichzeitiger Anstieg von Kaufpreisen, Jeonse-Preisen und Monatsmieten kann auftreten, wenn Nachfrageverschiebungen zwischen Miet- und Kaufmarkt, zeitliche Verzögerungen beim Angebot und Finanzierungsbedingungen zusammenwirken. Ob und warum die Preise zu einem bestimmten Zeitpunkt in einzelnen Regionen steigen, muss jedoch anhand aktueller Daten geprüft werden. Eine Angebotsknappheit allein erlaubt keine eindeutige Prognose künftiger Preise.\n\nMieter sollten vor Vertragsablauf gleichzeitig Pläne für Verlängerung, Umzug und Finanzierung vorbereiten. Personen ohne Wohneigentum sollten statt der Jeonse-Quote oder der Stimmung im Umfeld zuerst ihren langfristigen Cashflow und ihre Risikotragfähigkeit berechnen. Die realistischste Reaktion besteht nicht darin, übereilt einen Vertrag abzuschließen oder sich mit einem Kauf finanziell zu übernehmen, sondern darin, anhand offizieller Statistiken und tatsächlicher Vertragsbedingungen frühzeitig alternative Optionen zu sichern.","content_html":"\u003cp\u003eWenn Kaufpreise, Jeonse-Preise und Monatsmieten gleichzeitig steigen, nimmt die Wohnkostenbelastung bei allen Optionen zu. Dieses Phänomen darf jedoch nicht vorschnell als landesweiter Zusammenbruch des Angebots oder als Kaufsignal interpretiert werden. Preisindizes und tatsächliche Transaktionspreise können voneinander abweichen, und selbst innerhalb Seouls können sich die Entwicklungen je nach Wohnungsart, Preisklasse und Lebensumfeld unterscheiden.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eIm Folgenden werden die Daten zusammengefasst, die zur Beurteilung des koreanischen Wohnungsmarktes erforderlich sind, sowie die Vorbereitungsschritte für Mieter und Personen ohne Wohneigentum. Es werden keine definitiven Aussagen über aktuelle Steigerungsraten in bestimmten Regionen oder künftige Preise getroffen; vor einer tatsächlichen Entscheidung sollten die neuesten öffentlichen Statistiken erneut geprüft werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#warum-k%C3%B6nnen-kaufpreise-jeonse-preise-und-monatsmieten-gemeinsam-steigen\" class=\"anchor\" id=\"warum-können-kaufpreise-jeonse-preise-und-monatsmieten-gemeinsam-steigen\"\u003e\u003c/a\u003eWarum können Kaufpreise, Jeonse-Preise und Monatsmieten gemeinsam steigen?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDie drei Märkte sind nicht voneinander getrennt. Wenn das Angebot an Jeonse-Objekten sinkt oder die Kautionen steigen, wechseln einige Haushalte zur Monatsmiete, während andere zum Kauf übergehen. Bleiben Haushalte, denen der Immobilienkauf aufgrund gestiegener Kaufpreise schwerfällt, auf dem Mietmarkt, kann die Nachfrage nach Jeonse und Monatsmieten erneut zunehmen.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eEntwicklung\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eMögliche Veränderung\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eZu prüfender Indikator\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Entwicklung\"\u003eRückgang des Jeonse-Angebots\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Veränderung\"\u003eAnstieg der Jeonse-Preise, häufigerer Wechsel zur Monatsmiete\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfender Indikator\"\u003eZahl der Jeonse-Transaktionen, Anteil der Monatsmieten, Kautionen bei Neuverträgen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Entwicklung\"\u003eWechsel von Jeonse zum Kauf\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Veränderung\"\u003eSteigende Kaufnachfrage in erschwinglichen Preisklassen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfender Indikator\"\u003eTatsächliche Transaktionszahlen nach Preisklasse, stornierte Transaktionen, Differenz zwischen Kauf- und Jeonse-Preisen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Entwicklung\"\u003eAbnehmende Kaufkraft\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Veränderung\"\u003eHaushalte verbleiben auf dem Mietmarkt\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfender Indikator\"\u003eHypothekenzinsen, Kreditbeschränkungen, Zahl der Kauftransaktionen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Entwicklung\"\u003eRückgang neuer Bezugsfertigstellungen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Veränderung\"\u003eMöglicher Rückgang neuer Jeonse-Objekte und Kaufoptionen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfender Indikator\"\u003eFertigstellungs- und Bezugszahlen, nicht bezogene Wohnungen, Abrisszahlen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Entwicklung\"\u003eKonzentration von Haushalten oder Arbeitsplätzen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Veränderung\"\u003eSteigende Kauf- und Mietnachfrage in bestimmten Lebensumfeldern\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfender Indikator\"\u003eZahl der Haushalte, Zu- und Fortzüge, Beschäftigungs- und Verkehrssituation\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eMehrere Ursachen können gleichzeitig zu einem gemeinsamen Anstieg beitragen. Neben Angebotsbeschränkungen müssen auch Zinsen, Kreditlimits, die Fähigkeit der Vermieter zur Rückzahlung von Kautionen, der Wechsel von Jeonse zur Monatsmiete, die Konzentration auf bevorzugte Regionen sowie Verschiebungen in der Zusammensetzung zwischen Neubauten und älteren Gebäuden betrachtet werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#warum-durchschnittsindikatoren-von-der-pers%C3%B6nlichen-wahrnehmung-abweichen\" class=\"anchor\" id=\"warum-durchschnittsindikatoren-von-der-persönlichen-wahrnehmung-abweichen\"\u003e\u003c/a\u003eWarum Durchschnittsindikatoren von der persönlichen Wahrnehmung abweichen\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEin Immobilienpreisindex ist ein Indikator, der die Preisveränderungen einer Stichprobe von Wohnimmobilien schätzt, während tatsächliche Transaktionspreise die Preise real gemeldeter Transaktionen sind. Bei geringer Transaktionszahl können wenige hoch- oder niedrigpreisige Abschlüsse die Wahrnehmung stark beeinflussen. Auch bei Monatsmieten unterscheiden sich die Kombinationen aus Kaution und Monatsmiete, sodass ein einfacher Vergleich der durchschnittlichen Monatsmiete zu Verzerrungen führen kann.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDaher lässt sich anhand der Aussage „Seoul ist teurer geworden“ allein nicht beurteilen, ob die Preise in einem bestimmten Viertel oder Apartmentkomplex gestiegen sind. Verglichen werden müssen kleinere Lebensumfelder als ein Stadtbezirk sowie Wohnfläche, Baujahr und Preisklasse.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#so-l%C3%A4sst-sich-die-behauptung-pr%C3%BCfen-dass-die-randgebiete-zuerst-steigen\" class=\"anchor\" id=\"so-lässt-sich-die-behauptung-prüfen-dass-die-randgebiete-zuerst-steigen\"\u003e\u003c/a\u003eSo lässt sich die Behauptung prüfen, dass „die Randgebiete zuerst steigen“\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDie Behauptung, dass relativ preisgünstige Regionen wie Nowon, Guro und Gwanak früher steigen als Gangnam und Seocho, muss nach Festlegung des Zeitraums und der Indikatoren überprüft werden. Ein Trend lässt sich anhand eines Preisindex für eine einzelne Woche, einiger weniger gemeldeter Höchstpreise oder Angebotspreise nur schwer bestätigen.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eBei der Korea Real Estate Board oder KB Real Estate werden die regionalen Kaufpreisindizes für denselben Zeitraum verglichen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eIm Offenlegungssystem für tatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr werden die jüngsten Transaktionen bei gleicher Fläche und auf ähnlichen Etagen geprüft.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEs wird unterschieden, ob zugleich die Transaktionszahl gestiegen ist oder sich nur die Preise bei nahezu ausbleibenden Transaktionen verändert haben.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAufgehobene oder stornierte sowie verspätet gemeldete Transaktionen werden geprüft.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTatsächliche Jeonse-Transaktionen, die Zahl der Angebote und die Dauer bis zum Vertragsabschluss werden gemeinsam betrachtet.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eLokale Faktoren wie neue Bezugsfertigstellungen, Umzüge infolge von Wiederaufbauprojekten und die Eröffnung neuer Verkehrsverbindungen werden geprüft.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eSelbst wenn bestätigt wird, dass die Preise in günstigeren Regionen zuerst steigen, lässt sich die Ursache nicht allein auf „Käufe aus Notwendigkeit“ reduzieren. Die Nachfrage könnte sich in Preisklassen verlagert haben, die zu den Kreditlimits passen, oder Bezugsfertigstellungen, Sanierungsprojekte und die Nachfrage nach bestimmten Schulbezirken könnten einzelne Wohnanlagen beeinflusst haben.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#bei-jeonse-knappheit-m%C3%BCssen-preise-und-angebotsmenge-getrennt-betrachtet-werden\" class=\"anchor\" id=\"bei-jeonse-knappheit-müssen-preise-und-angebotsmenge-getrennt-betrachtet-werden\"\u003e\u003c/a\u003eBei Jeonse-Knappheit müssen Preise und Angebotsmenge getrennt betrachtet werden\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDie Aussage „Es gibt keine Jeonse-Angebote“ kann mindestens drei Zustände umfassen.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eDie tatsächliche Zahl der Jeonse-Angebote und Neuverträge ist zurückgegangen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEs gibt Jeonse-Angebote, aber keine Objekte in der gewünschten Region, Größe oder Preisklasse.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eJeonse-Angebote wurden in Monatsmieten oder Monatsmieten mit Kaution umgewandelt.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eEin Rückgang der Jeonse-Transaktionen bedeutet nicht zwingend, dass die Wohnungen selbst verschwunden sind. Dieselbe Wohnung könnte zur Monatsmiete angeboten worden sein, oder der bisherige Mieter könnte den Vertrag verlängert haben, sodass sie nicht öffentlich angeboten wird. Umgekehrt können viele Online-Angebote den Eindruck eines großen Angebots erwecken, obwohl sie Duplikate oder reine Werbeanzeigen enthalten. Sie müssen daher mit den tatsächlich über Makler abschließbaren Objekten abgeglichen werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#richtiger-umgang-mit-der-jeonse-quote\" class=\"anchor\" id=\"richtiger-umgang-mit-der-jeonse-quote\"\u003e\u003c/a\u003eRichtiger Umgang mit der Jeonse-Quote\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eDie Jeonse-Quote ist im Allgemeinen das Verhältnis des Jeonse-Preises zum Kaufpreis. Eine hohe Quote bedeutet, dass die Differenz zwischen Kauf- und Jeonse-Preis gering ist, nicht aber, dass ein Kauf sicher ist oder die Preise künftig steigen werden.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eSelbst wenn beispielsweise sowohl Kauf- als auch Jeonse-Preise fallen, kann die Jeonse-Quote steigen, wenn die Kaufpreise schneller sinken. Bei der Betrachtung der Jeonse-Quote müssen folgende Punkte gemeinsam geprüft werden.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eTatsächliche Kauf- und Jeonse-Verträge für denselben Apartmentkomplex und dieselbe Wohnfläche\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eVorrangige Forderungen und bestehende Kautionen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eMöglichkeit des Abschlusses einer Garantie nach den Kriterien des amtlich festgestellten Preises oder des anerkannten Marktwerts\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eKünftige Bezugszahlen und Zeitpunkte, zu denen viele Jeonse-Verträge auslaufen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTransaktionszahlen und längere Verweildauer von Angeboten auf dem Markt\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#zu-pr%C3%BCfende-indikatoren-f%C3%BCr-die-beurteilung-einer-angebotsknappheit\" class=\"anchor\" id=\"zu-prüfende-indikatoren-für-die-beurteilung-einer-angebotsknappheit\"\u003e\u003c/a\u003eZu prüfende Indikatoren für die Beurteilung einer Angebotsknappheit\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDas Wohnungsangebot ist keine einzelne Zahl, sondern ein langer Prozess.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003ePhase\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eBedeutung\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eBei der Interpretation zu beachten\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Phase\"\u003eGenehmigungen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eDie administrative Grundlage für die Durchführung des Projekts ist geschaffen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bei der Interpretation zu beachten\"\u003eGenehmigungen können aufgehoben oder geändert werden, und bis zum Baubeginn kann viel Zeit vergehen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Phase\"\u003eBaubeginn\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eDie eigentlichen Bauarbeiten beginnen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bei der Interpretation zu beachten\"\u003eBauverzögerungen und Projektabbrüche sind möglich\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Phase\"\u003eFertigstellung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eDas Gebäude ist fertiggestellt\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bei der Interpretation zu beachten\"\u003eFertigstellungs- und tatsächlicher Einzugstermin können voneinander abweichen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Phase\"\u003eGeplanter Bezug\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eSchätzung der Wohnungen, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums auf den Markt kommen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bei der Interpretation zu beachten\"\u003eTerminänderungen sowie Unterschiede in der Zusammensetzung von Miet- und Verkaufswohnungen müssen geprüft werden\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Phase\"\u003eAbriss\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eBestehende Wohnungen gehen durch Abriss oder Ähnliches verloren\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bei der Interpretation zu beachten\"\u003eZur Ermittlung des Nettozuwachses müssen die Abrisse vom Neubauangebot abgezogen werden\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003ePrognosen wie „In Seoul werden künftig jährlich mehrere Zehntausend Wohnungen bezugsfertig“ können je nach untersuchender Institution und Erfassungskriterien variieren. Es muss geprüft werden, ob nur Apartments berücksichtigt werden, ob öffentliche und private Mietwohnungen sowie Nicht-Apartment-Wohnungen enthalten sind und ob Terminänderungen bei Sanierungsprojekten einbezogen wurden.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eSanierungsprojekte sind ein wichtiger Angebotsweg in Seoul, aber nicht das gesamte neue Angebot entsteht ausschließlich durch Stadtentwicklungs- und Wiederaufbauprojekte. Auch öffentlicher Wohnungsbau, kleinere Sanierungsmaßnahmen, Nicht-Apartment-Wohnungen und Nutzungsänderungen können zum Angebot zählen. Zudem führen Sanierungsprojekte zunächst zum Abriss bestehender Wohnungen und zu Umzugsbedarf, wodurch sie den umliegenden Mietmarkt bis zur Fertigstellung belasten können.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#was-mieter-vor-vertragsende-vorbereiten-sollten\" class=\"anchor\" id=\"was-mieter-vor-vertragsende-vorbereiten-sollten\"\u003e\u003c/a\u003eWas Mieter vor Vertragsende vorbereiten sollten\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eWer 4 bis 6 Monate vor Ablauf eines Jeonse- oder Monatsmietvertrags mit den Vorbereitungen beginnt, hat mehr Zeit für verschiedene Optionen. Die rechtliche Wirksamkeit eines Verlängerungsverlangens, einer stillschweigenden Verlängerung oder einer Mitteilung über die Vertragsbeendigung kann jedoch je nach Vertragsstatus und Zeitpunkt der Mitteilung variieren. Daher müssen das Gesetz zum Schutz von Wohnungsmietverhältnissen und die neuesten Hinweise geprüft werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#6-monate-vorher\" class=\"anchor\" id=\"6-monate-vorher\"\u003e\u003c/a\u003e6 Monate vorher\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eAblaufdatum, Sondervereinbarungen und Regelungen zur Verlängerung im Vertrag prüfen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDen Vermieter nach seiner Bereitschaft zur Verlängerung sowie nach den voraussichtlichen Bedingungen für Kaution und Monatsmiete fragen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eIm Grundbuchauszug Veränderungen beim Eigentümer und bei den Sicherungsrechten prüfen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTatsächliche Jeonse- und Monatsmiettransaktionen im betreffenden Lebensumfeld sowie die Kosten alternativer Regionen untersuchen.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#4-monate-vorher\" class=\"anchor\" id=\"4-monate-vorher\"\u003e\u003c/a\u003e4 Monate vorher\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eDrei Budgets für die Verlängerung, einen Umzug innerhalb derselben Region und einen Umzug in eine angrenzende Region erstellen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBei Finanz- und Garantieinstituten prüfen, ob der Jeonse-Kredit verlängert werden kann und welche Zinsen und Bedingungen für die Verlängerung der Garantie gelten.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBei einem Umzug prüfen, wie sich der Termin für die Rückzahlung der Kaution mit dem Fälligkeitstermin der Restzahlung für die neue Wohnung abstimmen lässt.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBestätigung und Erläuterung zum Maklerobjekt, Nebenkosten, Grundpfandrechte und vorrangige Mietkautionen prüfen.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#ab-2-monate-vorher-bis-zum-umzugstag\" class=\"anchor\" id=\"ab-2-monate-vorher-bis-zum-umzugstag\"\u003e\u003c/a\u003eAb 2 Monate vorher bis zum Umzugstag\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eDie Absicht zur Vertragsbeendigung oder -verlängerung auf eine Weise mitteilen, die einen Nachweis hinterlässt.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eVor Abschluss eines neuen Vertrags den Grundbuchauszug erneut einsehen und die Vertretungsbefugnis des Vertragspartners prüfen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAuch am Tag der Restzahlung erneut prüfen, ob sich die Grundbucheinträge geändert haben.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eNach dem Einzug die Wohnsitzanmeldung, die Übergabe der Wohnung, das bestätigte Vertragsdatum und weitere Voraussetzungen für die Drittwirkung und das vorrangige Befriedigungsrecht erfüllen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn eine Garantie infrage kommt, die Abschlussmöglichkeit und Antragsfrist direkt bei der zuständigen Institution prüfen.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eWenn die Rückzahlung der Kaution ungewiss ist, kann ein vorheriger Auszug oder die Aufgabe des Besitzes den Rechtsschutz beeinträchtigen. Besteht die Möglichkeit eines Rechtsstreits, ist es sicherer, nicht eigenmächtig zu handeln, sondern sich individuell bei einer Rechtsberatungsstelle oder einer Beratungsstelle für Wohnungsmietverhältnisse beraten zu lassen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#entscheidungskriterien-f%C3%BCr-den-immobilienkauf-durch-personen-ohne-wohneigentum\" class=\"anchor\" id=\"entscheidungskriterien-für-den-immobilienkauf-durch-personen-ohne-wohneigentum\"\u003e\u003c/a\u003eEntscheidungskriterien für den Immobilienkauf durch Personen ohne Wohneigentum\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eNur weil die Mieten steigen, ist ein Kauf nicht immer vorteilhaft. Ein Kauf kann die Wohnstabilität erhöhen, ist aber eine langfristige Entscheidung, bei der Preisrückgänge, steigende Zinsen, Arbeitsplatzwechsel, Reparaturkosten und Transaktionskosten getragen werden müssen.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#vergleich-des-monatlichen-cashflows-von-miete-und-kauf\" class=\"anchor\" id=\"vergleich-des-monatlichen-cashflows-von-miete-und-kauf\"\u003e\u003c/a\u003eVergleich des monatlichen Cashflows von Miete und Kauf\u003c/h3\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eOption\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eEinzubeziehende Kosten\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Option\"\u003eJeonse\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Einzubeziehende Kosten\"\u003eZinsen für den Jeonse-Kredit, Opportunitätskosten des Eigenkapitals, Garantiegebühren, Nebenkosten\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Option\"\u003eMonatsmiete\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Einzubeziehende Kosten\"\u003eMonatsmiete, Kreditzinsen oder Opportunitätskosten für die Kaution, Nebenkosten\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Option\"\u003eKauf\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Einzubeziehende Kosten\"\u003eTilgungs- und Zinszahlungen, Erwerbs- und Maklerkosten, Grundbesitzsteuern, Instandhaltungskosten, Nebenkosten\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eTilgungszahlungen sind keine reinen Konsumausgaben, müssen bei der Beurteilung der Rückzahlungsfähigkeit jedoch zwingend berücksichtigt werden, da das Geld jeden Monat vom Konto abgebucht wird. Umgekehrt darf ein künftiger Preisanstieg beim Kaufvergleich nicht wie ein sicherer Gewinn angesetzt werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#minimaler-stresstest\" class=\"anchor\" id=\"minimaler-stresstest\"\u003e\u003c/a\u003eMinimaler Stresstest\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEs muss berechnet werden, ob Lebenshaltungskosten und Notfallreserven auch in folgenden Situationen aufrechterhalten werden können.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eWenn die Kreditzinsen um 2 bis 3 Prozentpunkte über dem aktuellen Niveau liegen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn das Haushaltseinkommen für einen bestimmten Zeitraum um 20 % sinkt\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn trotz eines Rückgangs der Immobilienpreise um 10 bis 20 % umgezogen oder die Immobilie weiter gehalten werden muss\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn unerwartete Reparaturkosten und Steuern anfallen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn aufgrund einer Veränderung des Arbeitswegs oder der Familienzusammensetzung innerhalb von 5 Jahren ein Umzug erforderlich wird\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eDie Zahlen sind keine Zukunftsprognose, sondern Annahmen zur Überprüfung des Risikos. Wenn unter Stressbedingungen Kartenkredite oder zusätzliche unbesicherte Kredite erforderlich wären, kann es sicherer sein, das Kaufbudget zu senken oder weiterhin zu mieten.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#daten-checkliste-zur-pr%C3%BCfung-regionaler-risiken\" class=\"anchor\" id=\"daten-checkliste-zur-prüfung-regionaler-risiken\"\u003e\u003c/a\u003eDaten-Checkliste zur Prüfung regionaler Risiken\u003c/h2\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003ePrüfkriterium\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eBevorzugte Datenquelle\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eAuswertungsmethode\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Prüfkriterium\"\u003eKaufpreise\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bevorzugte Datenquelle\"\u003eTatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr, Index der Korea Real Estate Board\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003eTransaktionen derselben Wohnfläche gemeinsam mit dem Index vergleichen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Prüfkriterium\"\u003eJeonse und Monatsmiete\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bevorzugte Datenquelle\"\u003eTatsächliche Miettransaktionen auf Grundlage bestätigter Vertragsdaten\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003eKaution und Monatsmiete gemeinsam betrachten und zwischen Neuabschluss und Verlängerung unterscheiden\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Prüfkriterium\"\u003eTransaktionsintensität\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bevorzugte Datenquelle\"\u003eMonatliche Transaktionszahlen und Vertragsaufhebungen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003ePrüfen, ob der Preisanstieg mit steigenden Transaktionszahlen einhergeht\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Prüfkriterium\"\u003eAngebot\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bevorzugte Datenquelle\"\u003eGenehmigungen, Baubeginn, Fertigstellung und geplanter Bezug\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003eZeitverzögerungen der einzelnen Phasen und Abrisse gemeinsam berücksichtigen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Prüfkriterium\"\u003eNachfrage\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bevorzugte Datenquelle\"\u003eZahl der Haushalte, Zu- und Fortzüge, Arbeitsplätze\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003eNeben der Bevölkerung auch Veränderungen bei den Haushalten als tatsächlicher Einheit der Wohnungsnachfrage prüfen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Prüfkriterium\"\u003eFinanzierungsbedingungen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bevorzugte Datenquelle\"\u003eKreditzinsen, Anwendungsbedingungen für DSR, LTV usw.\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003eIndividuelle Limits und tatsächliche Genehmigungsbedingungen beim Finanzinstitut prüfen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003ePrivate Angebotsplattformen können als ergänzende Quelle genutzt werden, um die aktuelle Marktstimmung einzuschätzen. Doppelte Angebote und Angebotspreise dürfen jedoch nicht mit tatsächlichen Transaktionen verwechselt werden. Da dasselbe Objekt von mehreren Maklerbüros eingestellt werden kann, empfiehlt es sich, die Angaben bei mindestens zwei Maklerbüros und anhand öffentlicher Transaktionsdaten gegenzuprüfen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#fazit-zuerst-wahlm%C3%B6glichkeiten-sichern-statt-prognosen-zu-verfolgen\" class=\"anchor\" id=\"fazit-zuerst-wahlmöglichkeiten-sichern-statt-prognosen-zu-verfolgen\"\u003e\u003c/a\u003eFazit: Zuerst Wahlmöglichkeiten sichern, statt Prognosen zu verfolgen\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEin gleichzeitiger Anstieg von Kaufpreisen, Jeonse-Preisen und Monatsmieten kann auftreten, wenn Nachfrageverschiebungen zwischen Miet- und Kaufmarkt, zeitliche Verzögerungen beim Angebot und Finanzierungsbedingungen zusammenwirken. Ob und warum die Preise zu einem bestimmten Zeitpunkt in einzelnen Regionen steigen, muss jedoch anhand aktueller Daten geprüft werden. Eine Angebotsknappheit allein erlaubt keine eindeutige Prognose künftiger Preise.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eMieter sollten vor Vertragsablauf gleichzeitig Pläne für Verlängerung, Umzug und Finanzierung vorbereiten. Personen ohne Wohneigentum sollten statt der Jeonse-Quote oder der Stimmung im Umfeld zuerst ihren langfristigen Cashflow und ihre Risikotragfähigkeit berechnen. Die realistischste Reaktion besteht nicht darin, übereilt einen Vertrag abzuschließen oder sich mit einem Kauf finanziell zu übernehmen, sondern darin, anhand offizieller Statistiken und tatsächlicher Vertragsbedingungen frühzeitig alternative Optionen zu sichern.\u003c/p\u003e\n","tags":["Wohnungsangebot","Jeonse","Monatsmiete","Wohnungsmarkt","Eigenheimerwerb","Mieter"],"faqs":[{"question":"Ist es wirklich möglich, dass Kaufpreise, Jeonse-Preise und Monatsmieten gleichzeitig steigen?","answer":"Ja. Wenn das Angebot an Jeonse-Wohnungen sinkt, kann ein Teil der Nachfrage auf Monatsmieten und ein anderer Teil auf Käufe ausweichen. Wenn Haushalte mit unzureichender Kaufkraft auf dem Mietmarkt bleiben und zugleich die Zahl neu bezogener Wohnungen zurückgeht, können die Preise auf allen drei Märkten gemeinsam steigen. Die jeweiligen regionalen Ursachen müssen jedoch anhand tatsächlicher Transaktionen und Angebotsdaten gesondert geprüft werden."},{"question":"Steigen die Immobilienpreise zwangsläufig, wenn das Angebot an Jeonse-Wohnungen zurückgeht?","answer":"Nicht zwangsläufig. Wenn Jeonse-Nachfrage in Kaufnachfrage übergeht, kann die Nachfrage nach Kaufobjekten in einigen Preissegmenten steigen. Hohe Zinsen, Kreditbeschränkungen, Einkommensrückgänge und eine große Zahl neu bezogener Wohnungen können dies jedoch ausgleichen. Allein aus dem Rückgang des Angebots an Jeonse-Wohnungen lässt sich die Richtung der Kaufpreise nicht bestimmen."},{"question":"Ist es vorteilhafter, ein Haus zu kaufen, wenn die Jeonse-Quote hoch ist?","answer":"Die Jeonse-Quote bedeutet lediglich, dass der Abstand zwischen Kaufpreis und Jeonse-Preis gering ist; sie garantiert weder die Rentabilität noch die Sicherheit eines Kaufs. Kredittilgung und -zinsen, Erwerbs- und Haltungskosten, Wohndauer, das Risiko eines Preisrückgangs sowie die Sicherheit der Jeonse-Kaution müssen gemeinsam verglichen werden."},{"question":"Wie viele Monate vor Vertragsende sollten Mieter mit der Wohnungssuche beginnen?","answer":"In einem Markt mit begrenzter Auswahl ist es sicherer, bereits 4 bis 6 Monate vor Vertragsende die Möglichkeit einer Verlängerung und alternative Wohnungen zu prüfen. Da die gesetzlichen Fristen für die Mitteilung der Vertragsbeendigung und das Verlängerungsverlangen je nach Vertragsstatus variieren können, sollten jedoch die aktuellen Hinweise zum Wohnraummietschutzgesetz geprüft werden."},{"question":"Kann man eine Jeonse-Knappheit anhand der Zahl der Online-Immobilienangebote beurteilen?","answer":"Eine Beurteilung allein anhand der Zahl der Online-Angebote ist schwierig. Es kann doppelte oder werbliche Angebote geben, und Vertragsverlängerungen bestehender Mieter erscheinen möglicherweise nicht als öffentliches Angebot. Öffentlich erfasste tatsächliche Miettransaktionen, bei lokalen Maklern tatsächlich zum Vertragsabschluss verfügbare Objekte und die Dauer bis zum Vertragsabschluss müssen miteinander abgeglichen werden."},{"question":"Anhand welcher Statistiken sollte ein Mangel an Wohnraumangebot überprüft werden?","answer":"Genehmigungen, Baubeginne, Fertigstellungen, geplante Einzüge und Abrisse müssen getrennt geprüft werden. Auch bei einer hohen Zahl von Genehmigungen muss der Bau nicht begonnen werden, und selbst bei vielen Fertigstellungen kann das Nettoangebot begrenzt sein, wenn zugleich viele bestehende Wohnungen abgerissen werden."},{"question":"Können die Immobilienpreise trotz hoher Zinsen steigen?","answer":"Ja. Zinsen dämpfen zwar die Wohnungsnachfrage und verringern die mögliche Kredithöhe, doch wenn Angebotsbeschränkungen in bevorzugten Gebieten oder die Umwandlung von Miet- in Kaufnachfrage stärker wirken, können die Preise in einigen Regionen und Preissegmenten steigen. Umgekehrt können sie bei demselben Zinsumfeld in Regionen mit schwacher Nachfrage fallen."},{"question":"Bewegen sich die regionalen Wohnungsmärkte in dieselbe Richtung wie Seoul?","answer":"Nicht zwangsläufig. Außerhalb Seouls bestehen je nach Region große Unterschiede hinsichtlich der Zahl neu bezogener Wohnungen, unverkaufter Neubauten, Veränderungen der Haushaltszahl sowie der Arbeitsmarkt- und Verkehrslage. Es ist gleichermaßen riskant, aufgrund des Anstiegs in Seoul auch außerhalb Seouls mit steigenden Preisen zu rechnen oder zu behaupten, das Problem betreffe ausschließlich Seoul."}],"sources":[{"url":"https://rt.molit.go.kr/","title":"System des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr zur Veröffentlichung tatsächlicher Transaktionspreise","type":"data_point"},{"url":"https://www.reb.or.kr/r-one/portal/main/indexPage.do","title":"Immobilienstatistik-Informationssystem R-ONE des Koreanischen Immobilienamts","type":"data_point"},{"url":"https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do","title":"Statistikportal für Land und Verkehr","type":"data_point"},{"url":"https://kosis.kr/index/index.do","title":"Nationales Statistikportal KOSIS","type":"data_point"},{"url":"https://www.law.go.kr/","title":"Nationales Rechtsinformationszentrum","type":"source"},{"url":"https://data.kbland.kr/","title":"KB-Immobilien-Datenhub","type":"data_point"}],"images":[{"id":572,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NjgxMiwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--e3a4ff37f43ff1b98cc936b3f454eabe9a218c8e/ai-3040675a.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"주택과 건설 현장, 상승 화살표, 동네 지도를 비추는 돋보기가 있는 부동산 시장 인포그래픽","caption":"주택 시장의 여러 가격 지표가 함께 오르는 흐름을 도식화했다.","description":null},"en":{"alt":"Housing market infographic with homes, construction sites, rising arrows, and a magnified neighborhood map","caption":"The graphic illustrates multiple housing market indicators rising together.","description":null},"ja":{"alt":"住宅や建設現場、上向きの矢印、街の地図を拡大する虫眼鏡を描いた不動産市場図","caption":"住宅市場の複数の価格指標が同時に上昇する流れを示している。","description":null},"es":{"alt":"Infografía inmobiliaria con viviendas, obras, flechas ascendentes y una lupa sobre el mapa de un barrio","caption":"El gráfico representa la subida conjunta de varios indicadores del mercado de vivienda.","description":null},"id":{"alt":"Infografik pasar properti dengan rumah, proyek konstruksi, panah naik, dan kaca pembesar di atas peta kawasan","caption":"Grafik ini menggambarkan kenaikan serentak beberapa indikator harga perumahan.","description":null},"pt":{"alt":"Infográfico imobiliário com casas, obras, setas ascendentes e uma lupa sobre o mapa de um bairro","caption":"O gráfico representa a alta conjunta de vários indicadores do mercado habitacional.","description":null},"zh-hant":{"alt":"房屋、建築工地、上升箭頭與放大社區地圖的房市資訊圖表","caption":"圖表呈現住宅市場多項價格指標同步上升的趨勢。","description":null},"de":{"alt":"Immobilieninfografik mit Häusern, Baustellen, steigenden Pfeilen und Lupe über einem Stadtplan","caption":"Die Grafik veranschaulicht den gleichzeitigen Anstieg mehrerer Wohnungsmarktindikatoren.","description":null}}},{"id":573,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NjgxOCwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--4b27ce2e99f468b3ec506b2643dd0cca1cdfd6b0/ai-755f0c1d.webp","is_representative":false,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"주택과 아파트 사이 갈림길에 선 사람, 부동산 비용과 안전을 저울질하는 삽화","caption":"주거 선택을 앞둔 사람이 상승하는 비용과 계약 안전, 시장 변화의 균형을 살피고 있다.","description":null},"en":{"alt":"Person at a housing crossroads beneath a scale balancing property costs and security","caption":"A home seeker weighs rising costs, contract security, and changing market conditions.","description":null},"ja":{"alt":"住宅とマンションへの分かれ道に立ち、不動産費用と安心を天秤にかける人","caption":"住まいを選ぶ人が、上昇する費用や契約の安全性、市場の変化を見極めている。","description":null},"es":{"alt":"Persona ante caminos hacia una casa y un edificio, bajo una balanza de costes y seguridad","caption":"Una persona sopesa el aumento de los costes, la seguridad contractual y los cambios del mercado inmobiliario.","description":null},"id":{"alt":"Seseorang di persimpangan pilihan rumah dan apartemen di bawah timbangan biaya dan keamanan","caption":"Pencari hunian menimbang kenaikan biaya, keamanan kontrak, dan perubahan kondisi pasar.","description":null},"pt":{"alt":"Pessoa numa encruzilhada entre casa e prédio sob uma balança de custos e segurança","caption":"Quem procura moradia pondera a alta dos custos, a segurança contratual e as mudanças do mercado.","description":null},"zh-hant":{"alt":"一人站在住宅與公寓的岔路口，頭頂天平衡量房產成本與保障","caption":"購屋或租屋者正權衡上升的成本、合約保障與市場變化。","description":null},"de":{"alt":"Person am Scheideweg zwischen Haus und Wohnblock unter einer Waage für Kosten und Sicherheit","caption":"Ein Wohnungssuchender wägt steigende Kosten, Vertragssicherheit und Veränderungen am Immobilienmarkt ab.","description":null}}}],"published_at":"2026-08-10T16:50:53+09:00","updated_at":"2026-08-10T16:50:53+09:00","license":"cc_by","translation_status":"reviewed","available_locales":["ko","en","ja","es"],"data_locales":["ko","en","ja","es","id","pt","zh-hant","de"],"url":"https://injoys.com/en/articles/korea-home-sale-jeonse-rent-rising-preparation-guide"}