Paquete de 3 ayudas de vivienda juvenil del 8.13: vivienda propia, semijeonse y jeonse, y riesgos que revisar

Las medidas inmobiliarias del 8.13 presentan un plan de apoyo habitacional para jóvenes que divide las modalidades de residencia en vivienda propia, alquiler con depósito y renta mensual, y alquiler con depósito integral, vinculándolas con instrumentos financieros. El punto central es ampliar la cobertura hasta los 39 años cumplidos inclusive y reducir los casos en los que las personas quedan excluidas de las ayudas debido a los criterios de ingresos tras casarse o tener hijos.

Sin embargo, es necesario distinguir entre las directrices anunciadas y los productos que realmente pueden solicitarse. En particular, el tipo de interés definitivo, el alcance del trato preferente en el LTV, la comisión de garantía, el método de evaluación y los canales de solicitud del préstamo hipotecario juvenil para el futuro solo podrán conocerse cuando los organismos competentes publiquen los anuncios posteriores.

Resumen de las 3 medidas de apoyo habitacional para jóvenes

Esta tabla resume las directrices de la política anunciada el 13 de agosto. Los elementos que todavía no han entrado en vigor no implican que vaya a aprobarse un préstamo o una garantía.

Beneficiarios previstos del préstamo hipotecario juvenil para el futuro según el plan anunciado

Según el plan anunciado, el producto se diseñará principalmente en torno a las siguientes condiciones.

• Edad de solicitud: 39 años cumplidos o menos
• Ingresos anuales: 70 millones de wones o menos
• Vivienda elegible: vivienda que no sea un apartamento con un precio de 400 millones de wones o menos
• Periodo de oferta: oferta temporal prevista durante 2 años a partir de enero de 2027
• Modalidad de apoyo: tipo de interés preferente y LTV preferente

En este contexto, las viviendas que no sean apartamentos pueden incluir generalmente casas adosadas, viviendas multifamiliares y otros inmuebles que no sean apartamentos, pero los tipos de vivienda realmente admitidos deberán comprobarse en el anuncio definitivo del producto. No debe suponerse que los officetels, los locales de uso comercial utilizados como vivienda o las construcciones que infringen la normativa estarán incluidos automáticamente.

Además, el límite del préstamo no se determina únicamente por cumplir el requisito de ingresos anuales. El límite real puede tener en cuenta conjuntamente la tasación de la garantía, el LTV, el DSR, las deudas existentes, la situación crediticia y la evaluación de la entidad financiera.

Significado exacto del cálculo «al nivel de una renta mensual»

El ejemplo utilizado en la explicación de la política corresponde a un préstamo de 200 millones de wones durante 30 años con un interés anual del 3%. Con amortización mediante cuotas constantes de capital e intereses, el pago mensual es de aproximadamente 843,000 wones, es decir, unos 850,000 wones al redondear.

Este cálculo es un ejemplo sencillo que presupone que el tipo de interés se mantiene en el 3% anual durante los 30 años y que no hay mora ni cambios en las condiciones de amortización. No significa que el 3% anual sea el tipo de interés definitivo del préstamo hipotecario juvenil para el futuro. También deberá comprobarse en el anuncio definitivo si el producto tendrá un tipo fijo y durante cuánto tiempo se aplicará el tipo preferente.

La renta mensual y las cuotas de capital e intereses de una hipoteca también tienen distinta naturaleza. Las cuotas incluyen la amortización del principal, por lo que aumenta la participación patrimonial en la vivienda; sin embargo, comprar una casa también implica asumir los gastos relacionados con la adquisición, el impuesto sobre bienes inmuebles, los honorarios de intermediación, los costes de reparación y los gastos de venta. Por tanto, que los pagos mensuales sean similares no significa que el coste habitacional total sea el mismo.

Qué elegir entre vivienda propia, alquiler con depósito y renta mensual, y alquiler con depósito integral

Las medidas de apoyo no están diseñadas para obligar a elegir un solo producto, sino como una estructura que amplía las opciones según la etapa habitacional actual.

Casos en los que puede considerarse la compra de una vivienda propia

• Es muy probable que resida durante cierto tiempo en la misma zona.
• Dispone de efectivo para cubrir el pago inicial y los costes iniciales distintos del préstamo.
• Tiene capacidad para pagar las cuotas de capital e intereses incluso si suben los tipos o disminuyen sus ingresos.
• Puede asumir que la venta tarde en concretarse.
• Puede revisar personalmente el estado físico y los derechos legales de una vivienda que no sea un apartamento.

Casos en los que puede ser más realista el apoyo para alquiler con depósito y renta mensual

• Le resulta difícil reunir la totalidad del depósito de un alquiler integral.
• Es muy probable que tenga que mudarse en pocos años por motivos laborales o académicos.
• Debe gestionar simultáneamente un préstamo para el depósito y la renta mensual.
• No dispone de suficientes fondos iniciales ni de una reserva para reparaciones destinada a la compra de una vivienda.

Casos en los que puede revisarse primero la ampliación del apoyo para alquiler con depósito integral

• Necesita un periodo de estabilidad habitacional antes de comprar una vivienda propia.
• Puede comprobar el riesgo de no recuperar el depósito y encontrar una vivienda que permita contratar una garantía.
• Es posible que cumpla el nuevo límite de edad o los límites aplicables a hogares de recién casados o con hijos.

Según el plan anunciado, el criterio de edad de la garantía especial para préstamos de alquiler con depósito integral para jóvenes se ampliará de 34 años cumplidos o menos a 39 años cumplidos o menos. También se propuso aumentar de 200 millones a 300 millones de wones el límite de los préstamos relacionados para matrimonios recién casados y hogares con hijos, pero el límite real estará sujeto a la evaluación de la garantía y a la evaluación crediticia del banco.

Riesgos que deben comprobarse obligatoriamente antes de comprar una vivienda que no sea un apartamento

Un buen préstamo y una buena vivienda no son lo mismo. Aunque pueda utilizarse financiación pública, el valor y la seguridad de la vivienda deben examinarse por separado.

1. Precio real de las operaciones y valor de tasación

Compruebe los precios reales de las operaciones recientes en el mismo edificio y en viviendas similares de los alrededores. Aunque el precio de compraventa sea de 400 millones de wones o menos, si la tasación de la entidad financiera es baja, podría necesitar más fondos propios de lo previsto.

En las viviendas con pocas operaciones resulta difícil determinar un precio adecuado por falta de casos comparables. No se fije únicamente en un precio anunciado; debe comparar operaciones con superficie, planta, orientación, año de construcción y condiciones de aparcamiento similares.

2. Registro de la propiedad y derechos prioritarios

Vuelva a comprobar el certificado registral antes de firmar el contrato y justo antes de efectuar el pago final. Debe revisar el propietario, las hipotecas, los embargos, los embargos provisionales, las inscripciones fiduciarias y las posibles restricciones de disposición. También puede haber depósitos de arrendamiento o riesgos de impago tributario que no aparezcan en el registro, por lo que será necesaria una comprobación adicional.

3. Registro de edificaciones y estructura real

Compruebe que el uso, la superficie y el número de plantas indicados en el registro de edificaciones coincidan con el estado real. Las ampliaciones ilegales o los cambios de uso no autorizados pueden limitar el acceso a préstamos y garantías, así como las reparaciones y la venta futura.

4. Costes de reparación y estado de las instalaciones comunes

Aunque parezca una construcción nueva, deben revisarse las filtraciones, la condensación, las grietas, las tuberías, la impermeabilización, los ascensores y las instalaciones de aparcamiento. En los pequeños edificios residenciales colectivos, el plan de reparaciones a largo plazo o el sistema de gestión puede ser más débil que en los apartamentos, por lo que es más seguro reservar un presupuesto separado para los costes de reparación previstos.

5. Liquidez y plazo de venta

Las viviendas que no son apartamentos pueden registrar pocas operaciones según la zona y el tipo de inmueble. Si planea trasladarse posteriormente a un apartamento, debe considerar incluso la posibilidad de no poder vender cuando lo desee o de tener que hacerlo por debajo del precio de compra.

El Gobierno propuso mantener el trato preferente del LTV para compradores de primera vivienda incluso cuando se venda la vivienda que no sea un apartamento adquirida con apoyo y se pase a un apartamento. Sin embargo, las condiciones para mantener esta preferencia y el orden de aplicación deberán confirmarse en las disposiciones posteriores.

Penalización por matrimonio y cambios en el criterio de edad para jóvenes

Las medidas incluyen la orientación de ampliar y unificar hasta los 39 años cumplidos inclusive el criterio de juventud de los préstamos públicos. El objetivo es reducir los casos de exclusión de determinados productos debido a que cada uno aplicaba criterios de edad diferentes.

También se propuso flexibilizar los tramos en los que el requisito de ingresos del préstamo hipotecario público resulta desfavorable después del matrimonio por evaluarse únicamente según los ingresos combinados de la pareja. Según el plan anunciado, aunque los ingresos combinados superen el umbral para recién casados, los requisitos se ajustarán para permitir el acceso si uno de los cónyuges tiene ingresos anuales de 70 millones de wones o menos.

No obstante, esto constituye una flexibilización del requisito de ingresos y no significa que queden exentas otras evaluaciones, como el LTV, el DSR, el precio de la vivienda o el número de viviendas en propiedad. También deberá comprobarse en la normativa definitiva en qué momento se determinarán el estado civil y los ingresos.

Asimismo, se incluyó la obligación de que los bancos informen, durante la evaluación del DSR, de si es posible tener en cuenta los ingresos futuros. La consideración de los ingresos futuros no garantiza un aumento del límite del préstamo, y su aplicación puede variar según la edad, la profesión, la documentación de ingresos y los criterios de la entidad financiera.

Coste habitacional total y estrategia de salida que suelen pasarse por alto en las noticias

Para utilizar la expresión «al nivel de una renta mensual» en una decisión real, debe calcularse el coste habitacional total, no solo las cuotas de capital e intereses del préstamo.

La fórmula de comprobación del coste habitacional mensual total puede estructurarse de la siguiente manera.

Cuota mensual de capital e intereses + gastos de comunidad + importe mensual equivalente de los impuestos + primas de seguros + costes de reparación previstos - renta mensual anterior que se ahorra por tener la vivienda en propiedad

A esto se suma el coste de oportunidad de los fondos propios destinados al pago inicial y al saldo final. A la inversa, debe distinguirse que la parte del principal amortizada dentro de las cuotas no es un gasto de consumo puro, sino una cantidad que aumenta la participación patrimonial en la vivienda.

Ponga a prueba su capacidad de pago suponiendo las siguientes situaciones.

• Que el tipo de interés aumente entre 1 y 2 puntos porcentuales respecto del supuesto actual
• Que sus ingresos disminuyan o se interrumpan durante varios meses
• Que surjan grandes gastos de reparación inmediatamente después de mudarse
• Que tenga que mudarse en un plazo de 3 años, pero no logre vender la vivienda
• Que el valor de tasación resulte inferior al precio de compraventa

Si no ha reunido al menos un fondo de emergencia suficiente para cubrir las cuotas de capital e intereses y los gastos básicos de subsistencia, resulta difícil decidir la compra únicamente por el bajo tipo de interés público. En particular, si existe una alta probabilidad de trasladarse a otra zona en un plazo corto, los costes de adquisición y venta y el riesgo de liquidez pueden superar el ahorro en la renta mensual.

Aspectos que deben distinguirse de otras políticas inmobiliarias de las medidas del 8.13

Además de la financiación habitacional para jóvenes, las medidas del 8.13 pueden abordar conjuntamente varias directrices políticas, como la oferta de viviendas, el aprovechamiento de instalaciones no residenciales y la financiación de proyectos inmobiliarios. Sin embargo, los planes de ampliación de la oferta o el apoyo financiero a empresas no son ventajas crediticias que se apliquen directamente a los jóvenes a título individual.

Al hacer una comprobación individual, deben distinguirse los siguientes aspectos.

• Anuncio del Gobierno: objetivos y directrices de ejecución de la política
• Normas de aplicación de los organismos competentes: requisitos de edad, ingresos, vivienda y garantía
• Evaluación de las entidades financieras: tipo de interés real e importe disponible del préstamo
• Contrato de compraventa: responsabilidad individual sobre el precio, los derechos y los defectos de la vivienda

No pague primero el depósito contractual basándose únicamente en el anuncio de la política. Debe comprobar la fecha de inicio de las solicitudes, las viviendas elegibles y el importe disponible del préstamo, además de revisar las cláusulas especiales del contrato de compraventa relacionadas con la denegación del préstamo.

Orden de comprobación antes de la entrada en vigor

1. Compruebe si su edad, ingresos, estado civil y situación respecto de los hijos se encuentran dentro del alcance del plan anunciado.
2. Revise sus préstamos existentes y el DSR previsto, y calcule los fondos propios incluyendo el depósito contractual, los impuestos, los honorarios de intermediación y los costes de reparación.
3. Confirme con los organismos competentes, como la Corporación de Financiación de Vivienda de Corea, el tipo de interés definitivo, el LTV, la comisión de garantía, el vencimiento y la fecha de entrada en vigor.
4. Investigue los precios reales de las operaciones, el certificado registral, el registro de edificaciones y el estado físico de la vivienda que desea comprar.
5. Después de una consulta previa o una evaluación de la entidad financiera, revise las condiciones contractuales para prepararse ante una reducción o denegación del préstamo.

El préstamo hipotecario juvenil para el futuro es un plan anunciado cuya entrada en vigor está prevista para 2027, por lo que no debe darse por hecho que sea un producto que pueda solicitarse de inmediato. Aunque el nombre del producto sea el mismo, los requisitos detallados pueden cambiar en los anuncios posteriores.