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title: "Pacote de 3 apoios habitacionais para jovens de 8.13: casa própria, aluguel misto e jeonse e riscos a verificar"
locale: pt
category: policy_guide
category_name: "Guia de Políticas"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/813-youth-housing-finance-support-guide
published_at: 2026-08-27T00:49:31+09:00
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# Pacote de 3 apoios habitacionais para jovens de 8.13: casa própria, aluguel misto e jeonse e riscos a verificar

> A proposta anunciada em 13 de agosto apresentou apoio financeiro habitacional para jovens voltado à casa própria, ao aluguel misto e ao jeonse. No entanto, a taxa de juros e as condições de garantia do Empréstimo Futuro para Moradia dos Jovens ainda dependem de um anúncio definitivo. Ao comprar um imóvel que não seja apartamento, é preciso avaliar separadamente os benefícios do financiamento e os riscos do imóvel.

## Key Points

- O pacote de 3 apoios habitacionais para jovens é uma proposta composta pelo Empréstimo Futuro para Moradia dos Jovens, destinado à casa própria; por uma garantia combinada para aluguel misto e mensal; e pela ampliação da garantia especial para jovens em empréstimos jeonse.
- O Empréstimo Futuro para Moradia dos Jovens foi concebido para pessoas de até 39 anos, com renda anual de até 70 milhões de won, que comprem um imóvel que não seja apartamento por até 400 milhões de won. A previsão é que seja oferecido por 2 anos a partir de janeiro de 2027.
- Ao financiar 200 milhões de won por 30 anos, a uma taxa anual de 3%, com parcelas iguais de principal e juros, o pagamento mensal é de aproximadamente 843.000 won. No entanto, esse é apenas um exemplo de cálculo para explicar o objetivo da política, e não a taxa definitiva do produto.
- Ao comprar um imóvel que não seja apartamento, é preciso verificar o preço efetivo das transações, o valor da avaliação da garantia, a situação dos direitos sobre o imóvel, a existência de irregularidades na construção, os custos de reparo e a possibilidade de venda futura.
- A taxa de juros, a margem preferencial de LTV, a tarifa da garantia, o método de cálculo da renda e o procedimento de solicitação devem ser confirmados, antes da implementação, nos anúncios definitivos de órgãos competentes como a Corporação de Financiamento Habitacional da Coreia.

As medidas imobiliárias de 8.13 apresentam um plano que divide o apoio habitacional aos jovens conforme a forma de moradia — **casa própria, aluguel com depósito parcial e aluguel mensal, e jeonse** — e associa cada uma a instrumentos financeiros. O ponto central é ampliar a abrangência do apoio para pessoas de até 39 anos e reduzir as situações em que alguém deixa de ser elegível devido aos critérios de renda após o casamento ou o nascimento de filhos.

No entanto, é preciso distinguir as diretrizes anunciadas dos produtos que efetivamente estarão disponíveis para solicitação. Em especial, a taxa de juros definitiva, o nível de benefício no LTV, a tarifa de garantia, o método de análise e os canais de solicitação do 청년미래보금자리론 só serão conhecidos após os anúncios posteriores dos órgãos responsáveis.

## Visão geral do conjunto de 3 apoios habitacionais para jovens

| Etapa habitacional | Instrumento de apoio anunciado | Principais detalhes | Data e alteração confirmadas no plano anunciado | Pontos que ainda precisam ser confirmados |
|---|---|---|---|---|
| Compra da casa própria | 청년미래보금자리론 | Aplicação de taxa de juros preferencial e benefício no LTV para a compra de imóveis que não sejam apartamentos, com valor de até 400 milhões de won | Oferta prevista por 2 anos a partir de janeiro de 2027 | Taxa definitiva, limite do empréstimo, nível do LTV, prazo, forma de amortização e tarifa de liquidação antecipada |
| Aluguel com depósito parcial e aluguel mensal | Garantia combinada de jeonse e aluguel mensal | Garantia conjunta para empréstimo do depósito de jeonse e empréstimo do aluguel mensal | Criação em andamento | Público elegível, limite da garantia, abrangência do aluguel mensal reconhecido, tarifa de garantia e critérios de apoio aos juros para moradores de outras regiões e pessoas de baixa renda |
| Jeonse | Ampliação da garantia especial de empréstimo jeonse para jovens | Ampliação da idade elegível para até 39 anos e reforço do apoio a famílias recém-casadas e com filhos | Reforma posterior do sistema prevista | Critérios de renda e patrimônio, proporção da garantia, bancos participantes, requisitos do imóvel e data de entrada em vigor |

Esta tabela resume as diretrizes da política anunciada em 13 de agosto. Os itens que ainda não entraram em vigor não significam que o empréstimo ou a garantia serão aprovados.

## Público-alvo do 청년미래보금자리론 conforme o plano anunciado

Segundo o plano anunciado, o produto será estruturado principalmente com base nas seguintes condições.

- Idade para solicitação: **até 39 anos**
- Renda anual: **até 70 milhões de won**
- Imóvel elegível: **imóvel que não seja apartamento, com preço de até 400 milhões de won**
- Período de oferta: **oferta temporária prevista por 2 anos a partir de janeiro de 2027**
- Forma de apoio: taxa de juros preferencial e benefício no LTV

Em geral, os imóveis que não são apartamentos podem incluir casas geminadas e edifícios residenciais multifamiliares, entre outros, mas os tipos de imóveis efetivamente reconhecidos devem ser verificados no anúncio definitivo do produto. Não se deve presumir que officetels, estabelecimentos comerciais de bairro utilizados como moradia ou construções irregulares serão automaticamente elegíveis.

Além disso, o limite do empréstimo não será definido apenas pelo cumprimento do requisito de renda anual. O limite efetivo poderá considerar conjuntamente a avaliação da garantia, o LTV, o DSR, as dívidas existentes, a situação de crédito e a análise da instituição financeira.

## O significado exato do cálculo “no nível do aluguel mensal”

O exemplo utilizado na explicação da política considera um empréstimo de 200 milhões de won, com juros anuais de 3%, por 30 anos. No sistema de amortização com prestações constantes de principal e juros, o pagamento mensal seria de aproximadamente **843 mil won** ou, arredondando, cerca de 850 mil won.

| Item do cálculo | Valor do exemplo |
|---|---:|
| Principal do empréstimo | 200 milhões de won |
| Taxa de juros presumida | 3% ao ano |
| Prazo de amortização | 30 anos |
| Forma de amortização | Prestações constantes de principal e juros |
| Principal e juros mensais | Aproximadamente 843 mil won |
| Total pago em 30 anos | Aproximadamente 303,55 milhões de won |
| Total de juros | Aproximadamente 103,55 milhões de won |

Esse cálculo é um exemplo simples que presume a manutenção da taxa de 3% ao ano durante todos os 30 anos, sem atrasos ou alterações nas condições de pagamento. **Isso não significa que 3% ao ano seja a taxa definitiva do 청년미래보금자리론.** Também será necessário verificar no anúncio definitivo se o produto terá taxa fixa e por quanto tempo a taxa preferencial será aplicada.

O aluguel mensal e as prestações de principal e juros de um financiamento imobiliário também têm naturezas diferentes. As prestações incluem a amortização do principal, aumentando a participação patrimonial no imóvel, mas a compra de uma casa também envolve custos de aquisição, imposto sobre a propriedade, comissão de corretagem, despesas de reparo e custos de venda. Portanto, o custo habitacional total não será necessariamente igual apenas porque os pagamentos mensais são semelhantes.

## O que escolher entre casa própria, aluguel com depósito parcial e jeonse

As medidas de apoio não foram elaboradas para obrigar a escolha de um único produto, mas para ampliar as opções conforme a etapa habitacional atual.

### Casos em que pode ser considerada a compra da casa própria

- Há grande possibilidade de permanecer na mesma região durante determinado período.
- Há dinheiro disponível para cobrir a entrada e os custos iniciais além do empréstimo.
- Há capacidade para pagar principal e juros mesmo em caso de aumento das taxas ou redução da renda.
- É possível suportar uma eventual demora para vender o imóvel.
- É possível verificar diretamente as condições físicas e os direitos legais de um imóvel que não seja apartamento.

### Casos em que o apoio ao aluguel com depósito parcial ou ao aluguel mensal pode ser mais realista

- É difícil reunir o valor integral do depósito de jeonse.
- Há grande possibilidade de mudança dentro de alguns anos por causa do trabalho ou dos estudos.
- É necessário administrar simultaneamente o empréstimo do depósito e o aluguel mensal.
- Faltam recursos iniciais e uma reserva para reparos necessários à compra de um imóvel.

### Casos em que a ampliação do apoio ao jeonse pode ser examinada primeiro

- É necessário um período de estabilidade habitacional antes da compra da casa própria.
- É possível verificar o risco de não devolução do depósito de jeonse e encontrar um imóvel que permita a contratação da garantia.
- Há possibilidade de enquadramento na idade ampliada ou no limite destinado a famílias recém-casadas ou com filhos.

Conforme o plano anunciado, o limite de idade da garantia especial de empréstimo jeonse para jovens será ampliado de até 34 anos para até 39 anos. Também foi indicada a intenção de aumentar de 200 milhões de won para 300 milhões de won o limite dos empréstimos relacionados para casais recém-casados e famílias com filhos, mas o limite efetivo dependerá da análise da garantia e da análise de crédito do banco.

## Riscos que devem ser verificados antes da compra de um imóvel que não seja apartamento

Um bom empréstimo e um bom imóvel não são o mesmo conceito. Mesmo quando for possível utilizar financiamento público, o valor e a segurança do imóvel deverão ser examinados separadamente.

### 1. Preço real das transações e valor de avaliação da garantia

Verifique os preços das transações recentes no mesmo edifício e em imóveis semelhantes nas proximidades. Mesmo que o preço de venda seja de até 400 milhões de won, poderá ser necessário desembolsar mais recursos próprios do que o esperado se a instituição financeira atribuir um valor baixo à garantia.

Em imóveis com poucas transações, pode ser difícil determinar um preço adequado por falta de referências comparáveis. Não considere apenas um preço pedido: compare transações de imóveis semelhantes em área, andar, orientação, ano de conclusão e condições de estacionamento.

### 2. Registro imobiliário e direitos prioritários

Verifique novamente a certidão de registro imobiliário antes do contrato e imediatamente antes do pagamento do saldo. É necessário examinar o proprietário, as hipotecas, penhoras, arrestos, registros fiduciários e eventuais restrições à disposição do imóvel. Como também pode haver depósitos de locação ou riscos de inadimplência fiscal que não aparecem apenas no registro, será necessária uma verificação separada.

### 3. Cadastro da edificação e estrutura real

Verifique se a finalidade, a área e o número de andares registrados no cadastro da edificação correspondem à situação real. Ampliações ilegais ou alterações de uso não autorizadas podem impor restrições ao empréstimo, à garantia, aos reparos e à venda futura.

### 4. Custos de reparo e condições das áreas comuns

Mesmo que pareça novo, o imóvel deve ser examinado quanto a infiltrações, condensação, rachaduras, tubulações, impermeabilização, elevador e instalações de estacionamento. Como pequenos condomínios residenciais podem ter um plano de manutenção de longo prazo ou uma estrutura administrativa menos sólida do que apartamentos, é mais seguro reservar um orçamento separado para os reparos previstos.

### 5. Liquidez e prazo de venda

Dependendo da região e do tipo de imóvel, imóveis que não sejam apartamentos podem ter poucas transações. Se houver um plano de mudança futura para um apartamento, também será necessário considerar a possibilidade de não conseguir vender no momento desejado ou de vender por menos do que o preço de compra.

O governo indicou a intenção de manter o benefício do LTV para compradores do primeiro imóvel mesmo quando o beneficiário vender o imóvel que não seja apartamento e se mudar para um apartamento. No entanto, as condições para a manutenção do benefício e a ordem de aplicação deverão ser confirmadas nas regulamentações posteriores.

## Mudanças na penalidade do casamento e no limite de idade dos jovens

As medidas estabelecem a diretriz de ampliar e uniformizar para até 39 anos o critério de idade dos jovens nos empréstimos públicos. O objetivo é reduzir os casos de exclusão de determinados produtos devido às diferenças nos limites de idade de cada um.

Também foi indicada a intenção de flexibilizar os requisitos de renda do 보금자리론 para reduzir as situações em que o casamento gera desvantagem por causa da avaliação baseada apenas na renda conjunta do casal. Segundo o plano anunciado, os requisitos serão ajustados para permitir o uso do produto quando a renda anual de um dos cônjuges for de até 70 milhões de won, mesmo que a renda conjunta ultrapasse o limite aplicável aos recém-casados.

No entanto, isso representa uma diretriz de flexibilização do requisito de renda e não significa isenção de outras análises, como LTV, DSR, preço do imóvel e quantidade de imóveis possuídos. O momento de referência para determinar o estado civil e a renda também deverá ser confirmado na regulamentação definitiva.

Também foi incluída uma determinação para que os bancos informem se a renda futura pode ser considerada na análise do DSR. A consideração da renda futura não é um sistema que garanta a ampliação do limite do empréstimo, e sua aplicação poderá variar conforme a idade, a profissão, os documentos de renda e os critérios da instituição financeira.

## Custo habitacional total e estratégia de saída que podem passar despercebidos nas notícias

Para utilizar a expressão “no nível do aluguel mensal” em uma decisão real, é necessário calcular o custo habitacional total, e não apenas as prestações de principal e juros.

A **fórmula de verificação do custo habitacional total mensal** pode ser composta da seguinte forma.

> Principal e juros mensais + taxa de condomínio + valor mensal equivalente dos impostos + seguro + custos previstos de reparo - aluguel mensal anterior reduzido pela propriedade do imóvel

Também há o custo de oportunidade dos recursos próprios utilizados na entrada e no pagamento do saldo. Por outro lado, é necessário distinguir que a parcela de amortização do principal incluída na prestação não é um custo puro de consumo, mas um valor que aumenta a participação patrimonial no imóvel.

Teste sua capacidade de pagamento considerando as seguintes situações.

- A taxa de juros ficar de 1 a 2 pontos percentuais acima da hipótese atual
- A renda diminuir ou ser interrompida por vários meses
- Surgirem grandes custos de reparo logo após a mudança
- Ser necessário mudar dentro de 3 anos, mas não ser possível vender o imóvel
- O valor de avaliação da garantia ficar abaixo do preço de compra e venda

Se não houver uma reserva de emergência suficiente para cobrir pelo menos as prestações de principal e juros e as despesas essenciais de subsistência, será difícil decidir pela compra apenas com base em uma taxa pública baixa. Em especial, se houver grande possibilidade de mudança de região em pouco tempo, os custos de aquisição e venda e o risco de liquidez poderão superar a economia obtida com o aluguel mensal.

## Pontos que devem ser diferenciados de outras políticas imobiliárias das medidas de 8.13

Além do financiamento habitacional para jovens, as medidas de 8.13 podem abordar conjuntamente diversas diretrizes, como oferta de moradias, aproveitamento de instalações não residenciais e financiamento de projetos imobiliários. No entanto, planos de ampliação da oferta ou apoio financeiro a empresas não são benefícios de empréstimo aplicados diretamente aos jovens.

Ao fazer a verificação individual, é necessário distinguir os seguintes pontos.

- Anúncio do governo: objetivos e diretrizes de implementação da política
- Regulamentações dos órgãos responsáveis: requisitos de idade, renda, imóvel e garantia
- Análise da instituição financeira: taxa efetiva e valor disponível do empréstimo
- Contrato de compra e venda: responsabilidade individual sobre preço, direitos e defeitos do imóvel

Não pague primeiro a entrada apenas com base no anúncio da política. É necessário confirmar a data de início das solicitações, os imóveis elegíveis e o valor disponível do empréstimo, além de examinar cláusulas especiais do contrato de compra e venda relacionadas à reprovação do financiamento.

## Ordem de verificação antes da entrada em vigor

1. Verifique se sua idade, renda, estado civil e situação quanto a filhos estão dentro da abrangência do plano anunciado.
2. Examine os empréstimos existentes e o DSR estimado e calcule os recursos próprios, incluindo entrada, impostos, comissão de corretagem e custos de reparo.
3. Confirme junto à Korea Housing Finance Corporation e a outros órgãos responsáveis a taxa definitiva, o LTV, a tarifa de garantia, o prazo e a data de entrada em vigor.
4. Pesquise os preços reais das transações, a certidão de registro imobiliário, o cadastro da edificação e as condições físicas do imóvel que pretende comprar.
5. Após uma consulta prévia ou análise da instituição financeira, examine as condições contratuais para se preparar para uma eventual redução ou recusa do empréstimo.

Como o 청년미래보금자리론 é um plano anunciado com entrada em vigor prevista para 2027, não se deve concluir que seja um produto disponível para solicitação imediata. Mesmo que o nome do produto permaneça igual, os requisitos detalhados poderão mudar nos anúncios posteriores.

## FAQ

### O que é o pacote de três tipos de apoio habitacional para jovens?
É uma expressão que reúne o Empréstimo Bogeumjari para o Futuro dos Jovens, destinado a quem compra a casa própria, a garantia combinada para aluguel com caução e aluguel mensal, destinada a quem mora nessas modalidades, e a ampliação da garantia especial de empréstimo para aluguel com caução para jovens, destinada a quem mora nessa modalidade. Para os três produtos, é necessário consultar os comunicados posteriores dos órgãos competentes sobre as condições específicas de implementação.

### Já é possível solicitar o Empréstimo Bogeumjari para o Futuro dos Jovens?
Segundo a proposta anunciada, sua oferta está prevista por 2 anos a partir de janeiro de 2027, portanto não é possível afirmar que o produto já esteja disponível para solicitação. A data de início das solicitações, as instituições responsáveis e os documentos necessários deverão ser confirmados no comunicado definitivo dos órgãos competentes, como a Corporação Coreana de Financiamento Habitacional.

### Quem pode obter o Empréstimo Bogeumjari para o Futuro dos Jovens?
A proposta anunciada definiu como público-alvo básico pessoas de até 39 anos, com renda anual de até 70 milhões de wones, que comprem um imóvel que não seja apartamento no valor de até 400 milhões de wones. A disponibilidade efetiva pode ser determinada após análises adicionais, como requisitos do imóvel, LTV·DSR, dívidas existentes e avaliação da garantia.

### A taxa anual de 3% está confirmada?
Não. A taxa anual de 3% é uma premissa usada em um cálculo explicativo da política, segundo o qual as prestações mensais de principal e juros seriam de aproximadamente 850 mil wones ao tomar emprestados 200 milhões de wones por 30 anos. A taxa efetiva e as condições preferenciais deverão ser consultadas no comunicado oficial antes do lançamento do produto.

### Quanto se paga exatamente ao tomar emprestados 200 milhões de wones por 30 anos a uma taxa anual de 3%?
Pressupondo prestações constantes de principal e juros, o pagamento mensal é de aproximadamente 843 mil wones, e o total pago em 30 anos é de aproximadamente 303 milhões e 550 mil wones. Os juros totais são de aproximadamente 103 milhões e 550 mil wones, mas esse cálculo não inclui impostos, comissão de corretagem, taxas de administração nem custos de reparos.

### Todas as casas do tipo villa de até 400 milhões de wones podem receber o empréstimo?
A elegibilidade não é determinada apenas pelo preço. É necessário atender aos critérios finais relativos ao tipo de imóvel aceito, à existência de irregularidades na construção, ao valor da garantia, à situação jurídica e à análise da instituição financeira. Portanto, antes de assinar o contrato, é preciso verificar se o imóvel é elegível e qual é o limite estimado.

### O que muda na garantia especial de empréstimo para aluguel com caução para jovens?
A proposta anunciada indicou a ampliação da idade máxima do público-alvo de 34 para 39 anos e o aumento do limite dos empréstimos relacionados para recém-casados e famílias com filhos, de 200 milhões para 300 milhões de wones. O limite efetivo da garantia pode variar conforme a renda, o imóvel, o percentual de garantia e a análise do banco.

### Ao se casar, deixa de existir a desvantagem relacionada ao critério de renda do Empréstimo Bogeumjari?
A proposta anunciada prevê uma flexibilização para permitir o acesso mesmo quando a renda conjunta do casal superar o limite para recém-casados, desde que a renda anual de um dos cônjuges seja de até 70 milhões de wones. No entanto, isso não significa isenção dos demais requisitos relativos a empréstimos e imóveis, sendo necessário consultar as regras definitivas de implementação.

### O que deve ser verificado primeiro antes de comprar um imóvel que não seja apartamento?
Após comparar os preços de transações efetivamente realizadas recentemente com o valor estimado da avaliação da garantia pela instituição financeira, é necessário verificar a certidão do registro imobiliário, o cadastro da edificação, a existência de irregularidades na construção e os defeitos reais. O tempo necessário para uma futura venda e os custos estimados de reparos também devem ser avaliados separadamente das condições do empréstimo.

### Se as prestações mensais de principal e juros forem semelhantes ao aluguel mensal atual, é mais vantajoso comprar uma casa?
Não é possível concluir que a compra seja vantajosa apenas porque os pagamentos mensais são semelhantes. É necessário comparar o custo habitacional total, incluindo os custos de aquisição, impostos, reparos, o custo de oportunidade dos recursos próprios e a possibilidade de venda futura.

## Sources

- [Comissão de Serviços Financeiros](https://www.fsc.go.kr/)
- [Corporação Coreana de Financiamento Habitacional](https://www.hf.go.kr/)
- [Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes](https://www.molit.go.kr/)

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