{"content_id":"mbevv4j0ou","slug":"813-youth-housing-finance-support-guide","locale":"zh-hant","schema_type":"Article","category":"policy_guide","category_name":"政策制度指南","title":"8.13 青年住房支援三件套：自有住宅、半全租、全租支援與需確認的風險","summary":"8月13日公布的方案針對自有住宅、半全租與全租提出青年住房金融支援。不過，青年未來安居貸款的利率與保證條件等仍須等待正式公告；購買非公寓類住宅時，也應分別判斷貸款優惠與房屋風險。","sponsorship_disclosure":null,"affiliate_disclosure":null,"commerce_disclosure":null,"author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["青年住房支援三件套是由自有住宅適用的青年未來安居貸款、半全租與月租適用的組合保證，以及擴大青年特例全租貸款保證所構成的公布方案。","青年未來安居貸款的設計對象為實歲39歲以下、年收入7,000萬韓元以下，且購買4億韓元以下非公寓類住宅者，預計自2027年1月起供應2年。","若以年利率3%、30年期，採本息平均攤還方式償還2億韓元，每月繳款約為84萬3,000韓元，但這不是已確定的產品利率，而是用於說明政策宗旨的試算案例。","購買非公寓類住宅時，應一併確認實際成交價、抵押品估價、權利關係、是否為違規建築、修繕費用及日後出售的可能性。","利率、LTV優惠幅度、保證費、收入計算方式與申請程序，須於實施前透過韓國住宅金融公社等相關機構的最終公告確認。"],"content_markdown":"8.13 房地產對策的青年居住支援，是將居住形式分為**自有住宅、半全租·月租、全租**，並連結相應金融工具的公布方案。核心在於將支援範圍擴大至39歲以下，並減少因結婚或生育後的所得標準而被排除於支援之外的情況。\n\n然而，已公布的方向與實際可申請的商品必須加以區分。尤其是青年未來安居貸款的確定利率、LTV優惠幅度、保證費、審查方式與申請窗口，仍須待相關機關公布後續公告後才能得知。\n\n## 青年居住支援3件套一覽\n\n| 居住階段 | 已公布的支援工具 | 主要內容 | 公布方案中已確認的時間·變更 | 尚待確認事項 |\n|---|---|---|---|---|\n| 購買自有住宅 | 青年未來安居貸款 | 購買4億韓元以下的非公寓住宅時，適用優惠利率與LTV優惠 | 預計自2027年1月起供應2年 | 確定利率、貸款限額、LTV水準、期限、償還方式、提前還款手續費 |\n| 半全租·月租 | 全租月租組合保證 | 同時為全租保證金貸款與月租貸款提供保證 | 推動新設 | 保證對象、保證限額、月租認定範圍、保證費、地方·低所得族群利息支援標準 |\n| 全租 | 擴大青年特例全租貸款保證 | 對象年齡擴大至39歲以下，並加強對新婚·有子女家庭的支援 | 預計進行後續制度改革 | 所得·資產標準、保證比率、承辦銀行、住宅條件、實施日期 |\n\n此表整理的是8月13日公布的政策方向。尚未實施的項目，並不代表貸款或保證會獲得核准。\n\n## 青年未來安居貸款公布方案中的適用對象\n\n根據公布方案，商品將以以下條件為核心進行設計。\n\n- 申請年齡：**39歲以下**\n- 年所得：**7,000萬韓元以下**\n- 對象住宅：**價格4億韓元以下的非公寓住宅**\n- 供應時間：**預計自2027年1月起限時供應2年**\n- 支援方式：優惠利率與LTV優惠\n\n此處的非公寓住宅一般可能包括連棟住宅、多戶住宅等非公寓類住宅，但實際認定的住宅類型仍須確認最終商品公告。不得假設辦公住宅、目前作為住宅使用的鄰里生活設施、違章建築等會自動成為適用對象。\n\n此外，並非只要符合年所得條件就能確定貸款限額。實際限額可能綜合反映擔保品估價、LTV、DSR、既有債務、信用狀況及金融機構審查結果。\n\n## 「月租水準」這項計算的確切含義\n\n政策說明中使用的案例，是以年利率3%借款2億韓元、期限30年的情況。若採本息平均攤還計算，每月繳款額約為**84萬3,000韓元**，四捨五入後約為85萬韓元。\n\n| 計算項目 | 範例數值 |\n|---|---:|\n| 貸款本金 | 2億韓元 |\n| 假設利率 | 年利率3% |\n| 償還期間 | 30年 |\n| 償還方式 | 本息平均攤還 |\n| 每月本息 | 約84萬3,000韓元 |\n| 30年總繳款額 | 約3億355萬韓元 |\n| 總利息 | 約1億355萬韓元 |\n\n此計算是以利率在30年間始終維持年利率3%，且沒有逾期或償還條件變更為前提的簡單案例。**這並不表示年利率3%就是青年未來安居貸款的確定利率。**實際商品是否採固定利率，以及優惠利率的適用期間有多長，也必須在最終公告中確認。\n\n月租與房屋抵押貸款本息的性質也不同。本息包含本金償還，因此會增加資產持分；但購屋後也須負擔取得相關費用、財產稅、仲介費、修繕費與出售費用。因此，即使每月繳款額相近，也不代表總居住成本相同。\n\n## 自有住宅、半全租、全租該如何選擇\n\n支援措施並非設計成要求所有人一律選擇某項商品，而是依照目前的居住階段擴大選擇範圍。\n\n### 可考慮購買自有住宅的情況\n\n- 很可能在一定期間內居住於同一地區。\n- 擁有足以負擔訂金與貸款以外初期費用的現金。\n- 即使利率上升或所得減少，仍有能力繳納本息。\n- 即使出售需要一段時間也能承受。\n- 能自行檢查非公寓住宅的實體狀況與法律權利。\n\n### 半全租·月租支援可能較切合實際的情況\n\n- 難以備妥全部全租保證金。\n- 因就業或求學，很可能在數年內搬家。\n- 必須同時管理保證金貸款與月租。\n- 缺乏購屋所需的初期資金與修繕預備金。\n\n### 可優先了解擴大全租支援的情況\n\n- 在購買自有住宅之前，需要一段居住穩定期。\n- 能檢查全租保證金返還風險，並找到可加入保證的住宅。\n- 可能符合擴大後的年齡條件，或新婚·有子女家庭的限額條件。\n\n青年特例全租貸款保證在公布方案中，年齡標準將從34歲以下擴大至39歲以下。針對新婚夫妻及有子女家庭，相關貸款限額也提出從2億韓元提高至3億韓元的方向，但實際限額仍須經過保證審查與銀行貸款審查。\n\n## 購買非公寓住宅前必須確認的風險\n\n良好的貸款與良好的住宅不是相同概念。即使能使用政策性金融，住宅價值與安全性仍須另行審查。\n\n### 1. 實際成交價與擔保品估價額\n\n請確認近期同一棟建築及附近類似住宅的實際成交價。即使買賣價格為4億韓元以下，若金融機構的擔保品估價額偏低，可能需要投入比預期更多的自有資金。\n\n成交稀少的住宅因缺乏可比較案例，很難判斷合理價格。不要只看單一開價，而應比較面積、樓層、朝向、完工年度及停車條件相近的交易。\n\n### 2. 登記簿與優先順位權利\n\n簽約前與支付尾款前，請再次確認登記事項證明書。應檢查所有權人、抵押權、扣押、假扣押、信託登記及是否存在處分限制。也可能存在無法僅透過登記簿確認的租賃保證金或欠繳風險，因此需要另行查證。\n\n### 3. 建築物台帳與實際結構\n\n請確認建築物台帳記載的用途、面積、樓層數是否與實際狀況一致。若有違法增建或擅自變更用途，可能在貸款、保證、修繕及未來出售方面受到限制。\n\n### 4. 修繕費與公共設施狀況\n\n即使外觀看似新建，也必須檢查漏水、結露、裂縫、管線、防水、電梯與停車設備。小型集合住宅的長期修繕計畫或管理體系可能比公寓薄弱，因此將預估修繕費另列預算會較為安全。\n\n### 5. 變現能力與出售期間\n\n非公寓住宅可能因地區與住宅類型不同而成交量較少。若未來計畫換購公寓，應考量無法在預定時間出售，或以低於購入價格出售的可能性。\n\n政府已提出，即使出售獲得支援的非公寓住宅後換購公寓，也將維持首次購屋LTV優惠的方向。但維持優惠的條件與適用順序，仍須透過後續規定確認。\n\n## 結婚懲罰與青年年齡標準的變化\n\n此對策包含將政策貸款的青年標準擴大並統一為39歲以下的方向。其宗旨是減少因各商品年齡標準不同，而被排除於特定商品之外的問題。\n\n安居貸款的所得條件也提出調整方向，以減輕僅以夫妻合計所得判斷，導致婚後處於不利情況的問題。根據公布方案，即使合計所得超過新婚夫妻標準，只要夫妻其中一人的年所得為7,000萬韓元以下，便可調整條件使其得以使用。\n\n但這只是放寬所得條件的方向，並不表示LTV、DSR、住宅價格、住宅持有數量等其他審查可以免除。婚姻狀態與所得應以哪個時間點為基準判定，也須在最終規定中確認。\n\n方案中也包含要求銀行在進行DSR審查時，說明是否可納入未來所得。納入未來所得並不是保證提高貸款限額的制度，是否適用可能因年齡、職業、所得資料及金融機構標準而異。\n\n## 報導中容易忽略的總居住成本與退場策略\n\n若要將「月租水準」這種說法用於實際決策，就不能只計算貸款本息，而應計算總居住成本。\n\n**每月總居住成本檢查公式**可如下構成：\n\n\u003e 每月本息 + 管理費 + 稅金的每月換算額 + 保險費 + 預估修繕費 - 因持有住宅而減少的既有月租\n\n此外，投入訂金與尾款的自有資金也存在機會成本。另一方面，也應區分本息中的本金償還部分並非純消費支出，而是增加住宅持分的金額。\n\n請假設以下情況，測試自身的償還能力。\n\n- 利率比目前假設高出1~2個百分點的情況\n- 所得連續數月減少或中斷的情況\n- 入住後不久即產生大額修繕費的情況\n- 必須在3年內搬家，但住宅無法出售的情況\n- 擔保品估價額低於買賣價格的情況\n\n若至少未能準備足以負擔本息與必要生活費的緊急備用金，就很難僅憑較低的政策利率決定購屋。尤其若短期內很可能搬離該地區，取得與出售費用及流動性風險可能大於節省月租的效果。\n\n## 8.13對策中須與其他房地產政策區分之處\n\n8.13對策除了青年居住金融外，也可能同時涵蓋住宅供應、非住宅設施運用、房地產專案融資等多項政策方向。然而，擴大供應計畫或對業者的金融支援，並不是直接適用於青年個人的貸款優惠。\n\n個人確認時，必須區分以下事項。\n\n- 政府公布：政策目標與推動方向\n- 相關機關實施規定：年齡·所得·住宅·保證條件\n- 金融機構審查：實際利率與可貸款金額\n- 買賣契約：個人對住宅價格·權利·瑕疵所負的責任\n\n不要只看政策公布內容就先支付訂金。應確認申請開始日期、適用住宅、可貸款金額，並檢討買賣契約中與貸款未獲核准相關的特約條款。\n\n## 實施前的確認順序\n\n1. 確認本人的年齡、所得、婚姻·子女狀態是否落在公布方案範圍內。\n2. 檢查既有貸款與預估DSR，並計算包含訂金、稅金、仲介費、修繕費在內的自有資金。\n3. 向韓國住宅金融公社等相關機關確認確定利率、LTV、保證費、期限與實施日期。\n4. 調查擬購住宅的實際成交價、登記事項證明書、建築物台帳及現場狀況。\n5. 經過金融機構的事前諮詢或審查後，檢討相關契約條件，以因應貸款金額減少或遭拒的情況。\n\n青年未來安居貸款是預計於2027年實施的公布方案，因此不得斷定為目前可立即申請的商品。即使商品名稱相同，後續公告中的詳細條件仍可能變更。","content_html":"\u003cp\u003e8.13 房地產對策的青年居住支援，是將居住形式分為\u003cstrong\u003e自有住宅、半全租·月租、全租\u003c/strong\u003e，並連結相應金融工具的公布方案。核心在於將支援範圍擴大至39歲以下，並減少因結婚或生育後的所得標準而被排除於支援之外的情況。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e然而，已公布的方向與實際可申請的商品必須加以區分。尤其是青年未來安居貸款的確定利率、LTV優惠幅度、保證費、審查方式與申請窗口，仍須待相關機關公布後續公告後才能得知。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E9%9D%92%E5%B9%B4%E5%B1%85%E4%BD%8F%E6%94%AF%E6%8F%B43%E4%BB%B6%E5%A5%97%E4%B8%80%E8%A6%BD\" class=\"anchor\" id=\"青年居住支援3件套一覽\"\u003e\u003c/a\u003e青年居住支援3件套一覽\u003c/h2\u003e\n\u003cdiv 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id=\"月租水準這項計算的確切含義\"\u003e\u003c/a\u003e「月租水準」這項計算的確切含義\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e政策說明中使用的案例，是以年利率3%借款2億韓元、期限30年的情況。若採本息平均攤還計算，每月繳款額約為\u003cstrong\u003e84萬3,000韓元\u003c/strong\u003e，四捨五入後約為85萬韓元。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e計算項目\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e範例數值\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"計算項目\"\u003e貸款本金\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"範例數值\"\u003e2億韓元\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"計算項目\"\u003e假設利率\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"範例數值\"\u003e年利率3%\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"計算項目\"\u003e償還期間\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"範例數值\"\u003e30年\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"計算項目\"\u003e償還方式\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"範例數值\"\u003e本息平均攤還\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"計算項目\"\u003e每月本息\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"範例數值\"\u003e約84萬3,000韓元\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"計算項目\"\u003e30年總繳款額\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"範例數值\"\u003e約3億355萬韓元\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"計算項目\"\u003e總利息\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"範例數值\"\u003e約1億355萬韓元\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003e此計算是以利率在30年間始終維持年利率3%，且沒有逾期或償還條件變更為前提的簡單案例。**這並不表示年利率3%就是青年未來安居貸款的確定利率。**實際商品是否採固定利率，以及優惠利率的適用期間有多長，也必須在最終公告中確認。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e月租與房屋抵押貸款本息的性質也不同。本息包含本金償還，因此會增加資產持分；但購屋後也須負擔取得相關費用、財產稅、仲介費、修繕費與出售費用。因此，即使每月繳款額相近，也不代表總居住成本相同。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E8%87%AA%E6%9C%89%E4%BD%8F%E5%AE%85%E5%8D%8A%E5%85%A8%E7%A7%9F%E5%85%A8%E7%A7%9F%E8%A9%B2%E5%A6%82%E4%BD%95%E9%81%B8%E6%93%87\" class=\"anchor\" id=\"自有住宅半全租全租該如何選擇\"\u003e\u003c/a\u003e自有住宅、半全租、全租該如何選擇\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e支援措施並非設計成要求所有人一律選擇某項商品，而是依照目前的居住階段擴大選擇範圍。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%8F%AF%E8%80%83%E6%85%AE%E8%B3%BC%E8%B2%B7%E8%87%AA%E6%9C%89%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%9A%84%E6%83%85%E6%B3%81\" class=\"anchor\" id=\"可考慮購買自有住宅的情況\"\u003e\u003c/a\u003e可考慮購買自有住宅的情況\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e很可能在一定期間內居住於同一地區。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e擁有足以負擔訂金與貸款以外初期費用的現金。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e即使利率上升或所得減少，仍有能力繳納本息。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e即使出售需要一段時間也能承受。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e能自行檢查非公寓住宅的實體狀況與法律權利。\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%8D%8A%E5%85%A8%E7%A7%9F%E6%9C%88%E7%A7%9F%E6%94%AF%E6%8F%B4%E5%8F%AF%E8%83%BD%E8%BC%83%E5%88%87%E5%90%88%E5%AF%A6%E9%9A%9B%E7%9A%84%E6%83%85%E6%B3%81\" class=\"anchor\" id=\"半全租月租支援可能較切合實際的情況\"\u003e\u003c/a\u003e半全租·月租支援可能較切合實際的情況\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e難以備妥全部全租保證金。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e因就業或求學，很可能在數年內搬家。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e必須同時管理保證金貸款與月租。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e缺乏購屋所需的初期資金與修繕預備金。\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%8F%AF%E5%84%AA%E5%85%88%E4%BA%86%E8%A7%A3%E6%93%B4%E5%A4%A7%E5%85%A8%E7%A7%9F%E6%94%AF%E6%8F%B4%E7%9A%84%E6%83%85%E6%B3%81\" class=\"anchor\" id=\"可優先了解擴大全租支援的情況\"\u003e\u003c/a\u003e可優先了解擴大全租支援的情況\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e在購買自有住宅之前，需要一段居住穩定期。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e能檢查全租保證金返還風險，並找到可加入保證的住宅。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e可能符合擴大後的年齡條件，或新婚·有子女家庭的限額條件。\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e青年特例全租貸款保證在公布方案中，年齡標準將從34歲以下擴大至39歲以下。針對新婚夫妻及有子女家庭，相關貸款限額也提出從2億韓元提高至3億韓元的方向，但實際限額仍須經過保證審查與銀行貸款審查。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E8%B3%BC%E8%B2%B7%E9%9D%9E%E5%85%AC%E5%AF%93%E4%BD%8F%E5%AE%85%E5%89%8D%E5%BF%85%E9%A0%88%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E7%9A%84%E9%A2%A8%E9%9A%AA\" class=\"anchor\" id=\"購買非公寓住宅前必須確認的風險\"\u003e\u003c/a\u003e購買非公寓住宅前必須確認的風險\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e良好的貸款與良好的住宅不是相同概念。即使能使用政策性金融，住宅價值與安全性仍須另行審查。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#1-%E5%AF%A6%E9%9A%9B%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%83%B9%E8%88%87%E6%93%94%E4%BF%9D%E5%93%81%E4%BC%B0%E5%83%B9%E9%A1%8D\" class=\"anchor\" id=\"1-實際成交價與擔保品估價額\"\u003e\u003c/a\u003e1. 實際成交價與擔保品估價額\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e請確認近期同一棟建築及附近類似住宅的實際成交價。即使買賣價格為4億韓元以下，若金融機構的擔保品估價額偏低，可能需要投入比預期更多的自有資金。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e成交稀少的住宅因缺乏可比較案例，很難判斷合理價格。不要只看單一開價，而應比較面積、樓層、朝向、完工年度及停車條件相近的交易。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#2-%E7%99%BB%E8%A8%98%E7%B0%BF%E8%88%87%E5%84%AA%E5%85%88%E9%A0%86%E4%BD%8D%E6%AC%8A%E5%88%A9\" class=\"anchor\" id=\"2-登記簿與優先順位權利\"\u003e\u003c/a\u003e2. 登記簿與優先順位權利\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e簽約前與支付尾款前，請再次確認登記事項證明書。應檢查所有權人、抵押權、扣押、假扣押、信託登記及是否存在處分限制。也可能存在無法僅透過登記簿確認的租賃保證金或欠繳風險，因此需要另行查證。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#3-%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%89%A9%E5%8F%B0%E5%B8%B3%E8%88%87%E5%AF%A6%E9%9A%9B%E7%B5%90%E6%A7%8B\" class=\"anchor\" id=\"3-建築物台帳與實際結構\"\u003e\u003c/a\u003e3. 建築物台帳與實際結構\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e請確認建築物台帳記載的用途、面積、樓層數是否與實際狀況一致。若有違法增建或擅自變更用途，可能在貸款、保證、修繕及未來出售方面受到限制。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#4-%E4%BF%AE%E7%B9%95%E8%B2%BB%E8%88%87%E5%85%AC%E5%85%B1%E8%A8%AD%E6%96%BD%E7%8B%80%E6%B3%81\" class=\"anchor\" id=\"4-修繕費與公共設施狀況\"\u003e\u003c/a\u003e4. 修繕費與公共設施狀況\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e即使外觀看似新建，也必須檢查漏水、結露、裂縫、管線、防水、電梯與停車設備。小型集合住宅的長期修繕計畫或管理體系可能比公寓薄弱，因此將預估修繕費另列預算會較為安全。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#5-%E8%AE%8A%E7%8F%BE%E8%83%BD%E5%8A%9B%E8%88%87%E5%87%BA%E5%94%AE%E6%9C%9F%E9%96%93\" class=\"anchor\" id=\"5-變現能力與出售期間\"\u003e\u003c/a\u003e5. 變現能力與出售期間\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e非公寓住宅可能因地區與住宅類型不同而成交量較少。若未來計畫換購公寓，應考量無法在預定時間出售，或以低於購入價格出售的可能性。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e政府已提出，即使出售獲得支援的非公寓住宅後換購公寓，也將維持首次購屋LTV優惠的方向。但維持優惠的條件與適用順序，仍須透過後續規定確認。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E7%B5%90%E5%A9%9A%E6%87%B2%E7%BD%B0%E8%88%87%E9%9D%92%E5%B9%B4%E5%B9%B4%E9%BD%A1%E6%A8%99%E6%BA%96%E7%9A%84%E8%AE%8A%E5%8C%96\" class=\"anchor\" id=\"結婚懲罰與青年年齡標準的變化\"\u003e\u003c/a\u003e結婚懲罰與青年年齡標準的變化\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e此對策包含將政策貸款的青年標準擴大並統一為39歲以下的方向。其宗旨是減少因各商品年齡標準不同，而被排除於特定商品之外的問題。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e安居貸款的所得條件也提出調整方向，以減輕僅以夫妻合計所得判斷，導致婚後處於不利情況的問題。根據公布方案，即使合計所得超過新婚夫妻標準，只要夫妻其中一人的年所得為7,000萬韓元以下，便可調整條件使其得以使用。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e但這只是放寬所得條件的方向，並不表示LTV、DSR、住宅價格、住宅持有數量等其他審查可以免除。婚姻狀態與所得應以哪個時間點為基準判定，也須在最終規定中確認。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e方案中也包含要求銀行在進行DSR審查時，說明是否可納入未來所得。納入未來所得並不是保證提高貸款限額的制度，是否適用可能因年齡、職業、所得資料及金融機構標準而異。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%A0%B1%E5%B0%8E%E4%B8%AD%E5%AE%B9%E6%98%93%E5%BF%BD%E7%95%A5%E7%9A%84%E7%B8%BD%E5%B1%85%E4%BD%8F%E6%88%90%E6%9C%AC%E8%88%87%E9%80%80%E5%A0%B4%E7%AD%96%E7%95%A5\" class=\"anchor\" id=\"報導中容易忽略的總居住成本與退場策略\"\u003e\u003c/a\u003e報導中容易忽略的總居住成本與退場策略\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e若要將「月租水準」這種說法用於實際決策，就不能只計算貸款本息，而應計算總居住成本。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e\u003cstrong\u003e每月總居住成本檢查公式\u003c/strong\u003e可如下構成：\u003c/p\u003e\n\u003cblockquote\u003e\n\u003cp\u003e每月本息 + 管理費 + 稅金的每月換算額 + 保險費 + 預估修繕費 - 因持有住宅而減少的既有月租\u003c/p\u003e\n\u003c/blockquote\u003e\n\u003cp\u003e此外，投入訂金與尾款的自有資金也存在機會成本。另一方面，也應區分本息中的本金償還部分並非純消費支出，而是增加住宅持分的金額。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e請假設以下情況，測試自身的償還能力。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e利率比目前假設高出1~2個百分點的情況\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e所得連續數月減少或中斷的情況\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e入住後不久即產生大額修繕費的情況\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e必須在3年內搬家，但住宅無法出售的情況\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e擔保品估價額低於買賣價格的情況\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e若至少未能準備足以負擔本息與必要生活費的緊急備用金，就很難僅憑較低的政策利率決定購屋。尤其若短期內很可能搬離該地區，取得與出售費用及流動性風險可能大於節省月租的效果。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#813%E5%B0%8D%E7%AD%96%E4%B8%AD%E9%A0%88%E8%88%87%E5%85%B6%E4%BB%96%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%8D%80%E5%88%86%E4%B9%8B%E8%99%95\" class=\"anchor\" id=\"813對策中須與其他房地產政策區分之處\"\u003e\u003c/a\u003e8.13對策中須與其他房地產政策區分之處\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e8.13對策除了青年居住金融外，也可能同時涵蓋住宅供應、非住宅設施運用、房地產專案融資等多項政策方向。然而，擴大供應計畫或對業者的金融支援，並不是直接適用於青年個人的貸款優惠。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e個人確認時，必須區分以下事項。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e政府公布：政策目標與推動方向\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e相關機關實施規定：年齡·所得·住宅·保證條件\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e金融機構審查：實際利率與可貸款金額\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e買賣契約：個人對住宅價格·權利·瑕疵所負的責任\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e不要只看政策公布內容就先支付訂金。應確認申請開始日期、適用住宅、可貸款金額，並檢討買賣契約中與貸款未獲核准相關的特約條款。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%AF%A6%E6%96%BD%E5%89%8D%E7%9A%84%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E9%A0%86%E5%BA%8F\" class=\"anchor\" id=\"實施前的確認順序\"\u003e\u003c/a\u003e實施前的確認順序\u003c/h2\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003e確認本人的年齡、所得、婚姻·子女狀態是否落在公布方案範圍內。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e檢查既有貸款與預估DSR，並計算包含訂金、稅金、仲介費、修繕費在內的自有資金。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e向韓國住宅金融公社等相關機關確認確定利率、LTV、保證費、期限與實施日期。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e調查擬購住宅的實際成交價、登記事項證明書、建築物台帳及現場狀況。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e經過金融機構的事前諮詢或審查後，檢討相關契約條件，以因應貸款金額減少或遭拒的情況。\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003e青年未來安居貸款是預計於2027年實施的公布方案，因此不得斷定為目前可立即申請的商品。即使商品名稱相同，後續公告中的詳細條件仍可能變更。\u003c/p\u003e\n","tags":["住宅市場","房地產政策","居住成本","全租與月租","貸款","買房置業"],"faqs":[{"question":"什麼是青年居住支援3件套？","answer":"這是對面向購屋者的青年未來安居貸款、面向以半傳貰或月租方式居住者的傳貰與月租結合保證，以及面向傳貰居住者的青年特例傳貰貸款保證擴大措施的統稱。這3項產品的具體實施條件，均須查看相關機關後續公告。"},{"question":"青年未來安居貸款現在可以申請嗎？","answer":"根據公布方案，預計自2027年1月起供應2年，因此無法斷定目前已可申請。申請開始日期、承辦機構及所需文件，須查閱韓國住宅金融公社等相關機關的最終公告。"},{"question":"青年未來安居貸款的適用對象是誰？","answer":"公布方案提出，基本適用對象為年滿39歲以下、年收入7,000萬韓元以下，且購買4億韓元以下非公寓住宅者。實際能否使用，可能須經過住宅條件、LTV、DSR、現有債務及抵押品估價等額外審查後決定。"},{"question":"年利率3%是已確定的利率嗎？","answer":"不是。年利率3%是政策說明中用於試算的假設條件，即借款2億韓元、期限30年時，每月償還本息約85萬韓元。實際利率及優惠條件，須在產品推出前查看正式公告。"},{"question":"以年利率3%借款2億韓元、期限30年，實際要支付多少？","answer":"假設採本息平均攤還，每月繳款約84萬3,000韓元，30年總繳款約3億355萬韓元。總利息約1億355萬韓元，但此計算不包含稅金、仲介費、管理費及修繕費。"},{"question":"只要是4億韓元以下的低層集合住宅，都能申請貸款嗎？","answer":"不能僅憑價格條件確定是否符合資格。最終須符合獲認可的住宅類型、是否屬違規建築、抵押價值、權利關係及金融機構審查等條件，因此在簽約前應確認該住宅是否符合資格及預估貸款額度。"},{"question":"青年特例傳貰貸款保證會有何變化？","answer":"公布方案提出，將適用年齡從年滿34歲以下擴大至年滿39歲以下，並把新婚夫妻與育有子女家庭的相關貸款額度從2億韓元提高至3億韓元。實際保證額度可能因收入、住宅、保證比率及銀行審查而異。"},{"question":"結婚後，在安居貸款收入標準方面處於不利地位的問題就會消失嗎？","answer":"公布方案的放寬方向是，即使夫妻合計收入超過新婚夫妻標準，只要夫妻其中一人的年收入為7,000萬韓元以下，便可使用。不過，其他貸款及住宅條件並不會因此獲得豁免，仍須確認最終實施規定。"},{"question":"購買非公寓住宅前，最先應確認什麼？","answer":"應先比較近期實際成交價與金融機構預估的抵押品估價，再確認登記事項證明書、建築物台帳、是否屬違規建築及實際瑕疵。未來出售可能所需的時間與預估修繕費，也應與貸款條件分開評估。"},{"question":"如果每月償還的本息與目前月租相近，買房會比較有利嗎？","answer":"不能僅憑每月繳款金額相近，就判斷購屋較為有利。應比較包含購置成本、稅金、修繕費、自有資金的機會成本及未來出售可能性在內的總居住成本。"}],"sources":[{"url":"https://www.fsc.go.kr/","title":"金融委員會","type":"source"},{"url":"https://www.hf.go.kr/","title":"韓國住宅金融公社","type":"source"},{"url":"https://www.molit.go.kr/","title":"國土交通部","type":"source"}],"images":[{"id":908,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTIyMjQsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--b9cfd7821b6b207afda1ca60ded3ac8bce269e3a/ai-c5e4714a.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_photo","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"벽의 균열과 습기 자국 옆에서 주택 서류를 두고 상담하는 청년","caption":"청년이 하자가 보이는 집에서 주택 관련 서류를 검토하며 상담하고 있다.","description":null},"en":{"alt":"Young man discussing housing documents beside a cracked, damp-stained wall","caption":"A young man reviews housing paperwork during a consultation in a home with visible defects.","description":null},"ja":{"alt":"ひび割れと湿気の跡がある壁のそばで住宅書類について相談する若者","caption":"若者が不具合の見える住宅で、担当者と住宅関連書類を確認している。","description":null},"es":{"alt":"Joven revisando documentos de vivienda junto a una pared agrietada y con humedad","caption":"Un joven consulta documentos de vivienda en una casa con desperfectos visibles.","description":null},"id":{"alt":"Pemuda membahas dokumen hunian di samping dinding retak dan lembap","caption":"Seorang pemuda memeriksa dokumen hunian saat berkonsultasi di rumah yang tampak rusak.","description":null},"pt":{"alt":"Jovem discutindo documentos de moradia ao lado de parede rachada e úmida","caption":"Um jovem analisa documentos de moradia durante uma consulta em um imóvel com defeitos visíveis.","description":null},"zh-hant":{"alt":"年輕男子在有裂縫與受潮痕跡的牆邊討論住宅文件","caption":"一名年輕男子在有明顯瑕疵的房屋內諮詢並查看住宅文件。","description":null},"de":{"alt":"Junger Mann bespricht Wohnungsunterlagen neben einer rissigen, feuchten Wand","caption":"Ein junger Mann prüft bei einer Beratung Wohnungsunterlagen in einem sichtbar mangelhaften Raum.","description":null}}},{"id":909,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTIyMzEsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--37db3a8e2472504600cb173042f80cdca793e47b/ai-3d9e408e.webp","is_representative":false,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"세 주택과 갈림길, 보호 방패, 계약 서류, 돋보기, 경고 표시가 있는 주거 지원 삽화","caption":"청년 주거 선택지와 지원 조건 및 위험 점검 요소를 시각화한 인포그래픽이다.","description":null},"en":{"alt":"Three homes, branching paths, protection shields, contract papers, magnifier, and warning symbol","caption":"The infographic visualizes housing options, support requirements, and risk checks for young people.","description":null},"ja":{"alt":"3軒の住宅と分岐路、保護の盾、契約書類、虫眼鏡、警告マークを描いたイラスト","caption":"若者向けの住居選択肢と支援条件、リスク確認項目を視覚化したインフォグラフィックです。","description":null},"es":{"alt":"Tres viviendas, caminos bifurcados, escudos, documentos, lupa y señal de advertencia","caption":"La infografía muestra opciones de vivienda, requisitos de ayuda y controles de riesgo para jóvenes.","description":null},"id":{"alt":"Tiga hunian, jalan bercabang, perisai, dokumen kontrak, kaca pembesar, dan tanda peringatan","caption":"Infografik ini memvisualkan pilihan hunian, syarat bantuan, dan pemeriksaan risiko bagi kaum muda.","description":null},"pt":{"alt":"Três moradias, caminhos ramificados, escudos, documentos, lupa e sinal de alerta","caption":"O infográfico apresenta opções de moradia, requisitos de apoio e verificações de risco para jovens.","description":null},"zh-hant":{"alt":"三種住宅、分岔道路、防護盾牌、合約文件、放大鏡與警告標誌","caption":"這張資訊圖呈現青年住宅選項、補助條件與風險檢查項目。","description":null},"de":{"alt":"Drei Wohnhäuser, verzweigte Wege, Schutzschilde, Vertragsunterlagen, Lupe und Warnsymbol","caption":"Die Infografik zeigt Wohnoptionen, Förderbedingungen und Risikoprüfungen für junge Menschen.","description":null}}}],"published_at":"2026-08-27T00:49:31+09:00","updated_at":"2026-08-27T00:49:31+09:00","license":"cc_by","translation_status":"reviewed","available_locales":["ko","en","ja","es"],"data_locales":["ko","en","ja","es","id","pt","zh-hant","de"],"url":"https://injoys.com/en/articles/813-youth-housing-finance-support-guide"}