--- title: "8.13 青年住房支援三件套：自有住宅、半全租、全租支援與需確認的風險" locale: zh-hant category: policy_guide category_name: "政策制度指南" translation_status: reviewed license: cc_by author: "injoys" source_url: https://injoys.com/en/articles/813-youth-housing-finance-support-guide published_at: 2026-08-27T00:49:31+09:00 --- # 8.13 青年住房支援三件套：自有住宅、半全租、全租支援與需確認的風險 > 8月13日公布的方案針對自有住宅、半全租與全租提出青年住房金融支援。不過，青年未來安居貸款的利率與保證條件等仍須等待正式公告；購買非公寓類住宅時，也應分別判斷貸款優惠與房屋風險。 ## Key Points - 青年住房支援三件套是由自有住宅適用的青年未來安居貸款、半全租與月租適用的組合保證，以及擴大青年特例全租貸款保證所構成的公布方案。 - 青年未來安居貸款的設計對象為實歲39歲以下、年收入7,000萬韓元以下，且購買4億韓元以下非公寓類住宅者，預計自2027年1月起供應2年。 - 若以年利率3%、30年期，採本息平均攤還方式償還2億韓元，每月繳款約為84萬3,000韓元，但這不是已確定的產品利率，而是用於說明政策宗旨的試算案例。 - 購買非公寓類住宅時，應一併確認實際成交價、抵押品估價、權利關係、是否為違規建築、修繕費用及日後出售的可能性。 - 利率、LTV優惠幅度、保證費、收入計算方式與申請程序，須於實施前透過韓國住宅金融公社等相關機構的最終公告確認。 8.13 房地產對策的青年居住支援，是將居住形式分為**自有住宅、半全租·月租、全租**，並連結相應金融工具的公布方案。核心在於將支援範圍擴大至39歲以下，並減少因結婚或生育後的所得標準而被排除於支援之外的情況。 然而，已公布的方向與實際可申請的商品必須加以區分。尤其是青年未來安居貸款的確定利率、LTV優惠幅度、保證費、審查方式與申請窗口，仍須待相關機關公布後續公告後才能得知。 ## 青年居住支援3件套一覽 | 居住階段 | 已公布的支援工具 | 主要內容 | 公布方案中已確認的時間·變更 | 尚待確認事項 | |---|---|---|---|---| | 購買自有住宅 | 青年未來安居貸款 | 購買4億韓元以下的非公寓住宅時，適用優惠利率與LTV優惠 | 預計自2027年1月起供應2年 | 確定利率、貸款限額、LTV水準、期限、償還方式、提前還款手續費 | | 半全租·月租 | 全租月租組合保證 | 同時為全租保證金貸款與月租貸款提供保證 | 推動新設 | 保證對象、保證限額、月租認定範圍、保證費、地方·低所得族群利息支援標準 | | 全租 | 擴大青年特例全租貸款保證 | 對象年齡擴大至39歲以下，並加強對新婚·有子女家庭的支援 | 預計進行後續制度改革 | 所得·資產標準、保證比率、承辦銀行、住宅條件、實施日期 | 此表整理的是8月13日公布的政策方向。尚未實施的項目，並不代表貸款或保證會獲得核准。 ## 青年未來安居貸款公布方案中的適用對象 根據公布方案，商品將以以下條件為核心進行設計。 - 申請年齡：**39歲以下** - 年所得：**7,000萬韓元以下** - 對象住宅：**價格4億韓元以下的非公寓住宅** - 供應時間：**預計自2027年1月起限時供應2年** - 支援方式：優惠利率與LTV優惠 此處的非公寓住宅一般可能包括連棟住宅、多戶住宅等非公寓類住宅，但實際認定的住宅類型仍須確認最終商品公告。不得假設辦公住宅、目前作為住宅使用的鄰里生活設施、違章建築等會自動成為適用對象。 此外，並非只要符合年所得條件就能確定貸款限額。實際限額可能綜合反映擔保品估價、LTV、DSR、既有債務、信用狀況及金融機構審查結果。 ## 「月租水準」這項計算的確切含義 政策說明中使用的案例，是以年利率3%借款2億韓元、期限30年的情況。若採本息平均攤還計算，每月繳款額約為**84萬3,000韓元**，四捨五入後約為85萬韓元。 | 計算項目 | 範例數值 | |---|---:| | 貸款本金 | 2億韓元 | | 假設利率 | 年利率3% | | 償還期間 | 30年 | | 償還方式 | 本息平均攤還 | | 每月本息 | 約84萬3,000韓元 | | 30年總繳款額 | 約3億355萬韓元 | | 總利息 | 約1億355萬韓元 | 此計算是以利率在30年間始終維持年利率3%，且沒有逾期或償還條件變更為前提的簡單案例。**這並不表示年利率3%就是青年未來安居貸款的確定利率。**實際商品是否採固定利率，以及優惠利率的適用期間有多長，也必須在最終公告中確認。 月租與房屋抵押貸款本息的性質也不同。本息包含本金償還，因此會增加資產持分；但購屋後也須負擔取得相關費用、財產稅、仲介費、修繕費與出售費用。因此，即使每月繳款額相近，也不代表總居住成本相同。 ## 自有住宅、半全租、全租該如何選擇 支援措施並非設計成要求所有人一律選擇某項商品，而是依照目前的居住階段擴大選擇範圍。 ### 可考慮購買自有住宅的情況 - 很可能在一定期間內居住於同一地區。 - 擁有足以負擔訂金與貸款以外初期費用的現金。 - 即使利率上升或所得減少，仍有能力繳納本息。 - 即使出售需要一段時間也能承受。 - 能自行檢查非公寓住宅的實體狀況與法律權利。 ### 半全租·月租支援可能較切合實際的情況 - 難以備妥全部全租保證金。 - 因就業或求學，很可能在數年內搬家。 - 必須同時管理保證金貸款與月租。 - 缺乏購屋所需的初期資金與修繕預備金。 ### 可優先了解擴大全租支援的情況 - 在購買自有住宅之前，需要一段居住穩定期。 - 能檢查全租保證金返還風險，並找到可加入保證的住宅。 - 可能符合擴大後的年齡條件，或新婚·有子女家庭的限額條件。 青年特例全租貸款保證在公布方案中，年齡標準將從34歲以下擴大至39歲以下。針對新婚夫妻及有子女家庭，相關貸款限額也提出從2億韓元提高至3億韓元的方向，但實際限額仍須經過保證審查與銀行貸款審查。 ## 購買非公寓住宅前必須確認的風險 良好的貸款與良好的住宅不是相同概念。即使能使用政策性金融，住宅價值與安全性仍須另行審查。 ### 1. 實際成交價與擔保品估價額 請確認近期同一棟建築及附近類似住宅的實際成交價。即使買賣價格為4億韓元以下，若金融機構的擔保品估價額偏低，可能需要投入比預期更多的自有資金。 成交稀少的住宅因缺乏可比較案例，很難判斷合理價格。不要只看單一開價，而應比較面積、樓層、朝向、完工年度及停車條件相近的交易。 ### 2. 登記簿與優先順位權利 簽約前與支付尾款前，請再次確認登記事項證明書。應檢查所有權人、抵押權、扣押、假扣押、信託登記及是否存在處分限制。也可能存在無法僅透過登記簿確認的租賃保證金或欠繳風險，因此需要另行查證。 ### 3. 建築物台帳與實際結構 請確認建築物台帳記載的用途、面積、樓層數是否與實際狀況一致。若有違法增建或擅自變更用途，可能在貸款、保證、修繕及未來出售方面受到限制。 ### 4. 修繕費與公共設施狀況 即使外觀看似新建，也必須檢查漏水、結露、裂縫、管線、防水、電梯與停車設備。小型集合住宅的長期修繕計畫或管理體系可能比公寓薄弱，因此將預估修繕費另列預算會較為安全。 ### 5. 變現能力與出售期間 非公寓住宅可能因地區與住宅類型不同而成交量較少。若未來計畫換購公寓，應考量無法在預定時間出售，或以低於購入價格出售的可能性。 政府已提出，即使出售獲得支援的非公寓住宅後換購公寓，也將維持首次購屋LTV優惠的方向。但維持優惠的條件與適用順序，仍須透過後續規定確認。 ## 結婚懲罰與青年年齡標準的變化 此對策包含將政策貸款的青年標準擴大並統一為39歲以下的方向。其宗旨是減少因各商品年齡標準不同，而被排除於特定商品之外的問題。 安居貸款的所得條件也提出調整方向，以減輕僅以夫妻合計所得判斷，導致婚後處於不利情況的問題。根據公布方案，即使合計所得超過新婚夫妻標準，只要夫妻其中一人的年所得為7,000萬韓元以下，便可調整條件使其得以使用。 但這只是放寬所得條件的方向，並不表示LTV、DSR、住宅價格、住宅持有數量等其他審查可以免除。婚姻狀態與所得應以哪個時間點為基準判定，也須在最終規定中確認。 方案中也包含要求銀行在進行DSR審查時，說明是否可納入未來所得。納入未來所得並不是保證提高貸款限額的制度，是否適用可能因年齡、職業、所得資料及金融機構標準而異。 ## 報導中容易忽略的總居住成本與退場策略 若要將「月租水準」這種說法用於實際決策，就不能只計算貸款本息，而應計算總居住成本。 **每月總居住成本檢查公式**可如下構成： > 每月本息 + 管理費 + 稅金的每月換算額 + 保險費 + 預估修繕費 - 因持有住宅而減少的既有月租 此外，投入訂金與尾款的自有資金也存在機會成本。另一方面，也應區分本息中的本金償還部分並非純消費支出，而是增加住宅持分的金額。 請假設以下情況，測試自身的償還能力。 - 利率比目前假設高出1~2個百分點的情況 - 所得連續數月減少或中斷的情況 - 入住後不久即產生大額修繕費的情況 - 必須在3年內搬家，但住宅無法出售的情況 - 擔保品估價額低於買賣價格的情況 若至少未能準備足以負擔本息與必要生活費的緊急備用金，就很難僅憑較低的政策利率決定購屋。尤其若短期內很可能搬離該地區，取得與出售費用及流動性風險可能大於節省月租的效果。 ## 8.13對策中須與其他房地產政策區分之處 8.13對策除了青年居住金融外，也可能同時涵蓋住宅供應、非住宅設施運用、房地產專案融資等多項政策方向。然而，擴大供應計畫或對業者的金融支援，並不是直接適用於青年個人的貸款優惠。 個人確認時，必須區分以下事項。 - 政府公布：政策目標與推動方向 - 相關機關實施規定：年齡·所得·住宅·保證條件 - 金融機構審查：實際利率與可貸款金額 - 買賣契約：個人對住宅價格·權利·瑕疵所負的責任 不要只看政策公布內容就先支付訂金。應確認申請開始日期、適用住宅、可貸款金額，並檢討買賣契約中與貸款未獲核准相關的特約條款。 ## 實施前的確認順序 1. 確認本人的年齡、所得、婚姻·子女狀態是否落在公布方案範圍內。 2. 檢查既有貸款與預估DSR，並計算包含訂金、稅金、仲介費、修繕費在內的自有資金。 3. 向韓國住宅金融公社等相關機關確認確定利率、LTV、保證費、期限與實施日期。 4. 調查擬購住宅的實際成交價、登記事項證明書、建築物台帳及現場狀況。 5. 經過金融機構的事前諮詢或審查後，檢討相關契約條件，以因應貸款金額減少或遭拒的情況。 青年未來安居貸款是預計於2027年實施的公布方案，因此不得斷定為目前可立即申請的商品。即使商品名稱相同，後續公告中的詳細條件仍可能變更。 ## FAQ ### 什麼是青年居住支援3件套？ 這是對面向購屋者的青年未來安居貸款、面向以半傳貰或月租方式居住者的傳貰與月租結合保證，以及面向傳貰居住者的青年特例傳貰貸款保證擴大措施的統稱。這3項產品的具體實施條件，均須查看相關機關後續公告。 ### 青年未來安居貸款現在可以申請嗎？ 根據公布方案，預計自2027年1月起供應2年，因此無法斷定目前已可申請。申請開始日期、承辦機構及所需文件，須查閱韓國住宅金融公社等相關機關的最終公告。 ### 青年未來安居貸款的適用對象是誰？ 公布方案提出，基本適用對象為年滿39歲以下、年收入7,000萬韓元以下，且購買4億韓元以下非公寓住宅者。實際能否使用，可能須經過住宅條件、LTV、DSR、現有債務及抵押品估價等額外審查後決定。 ### 年利率3%是已確定的利率嗎？ 不是。年利率3%是政策說明中用於試算的假設條件，即借款2億韓元、期限30年時，每月償還本息約85萬韓元。實際利率及優惠條件，須在產品推出前查看正式公告。 ### 以年利率3%借款2億韓元、期限30年，實際要支付多少？ 假設採本息平均攤還，每月繳款約84萬3,000韓元，30年總繳款約3億355萬韓元。總利息約1億355萬韓元，但此計算不包含稅金、仲介費、管理費及修繕費。 ### 只要是4億韓元以下的低層集合住宅，都能申請貸款嗎？ 不能僅憑價格條件確定是否符合資格。最終須符合獲認可的住宅類型、是否屬違規建築、抵押價值、權利關係及金融機構審查等條件，因此在簽約前應確認該住宅是否符合資格及預估貸款額度。 ### 青年特例傳貰貸款保證會有何變化？ 公布方案提出，將適用年齡從年滿34歲以下擴大至年滿39歲以下，並把新婚夫妻與育有子女家庭的相關貸款額度從2億韓元提高至3億韓元。實際保證額度可能因收入、住宅、保證比率及銀行審查而異。 ### 結婚後，在安居貸款收入標準方面處於不利地位的問題就會消失嗎？ 公布方案的放寬方向是，即使夫妻合計收入超過新婚夫妻標準，只要夫妻其中一人的年收入為7,000萬韓元以下，便可使用。不過，其他貸款及住宅條件並不會因此獲得豁免，仍須確認最終實施規定。 ### 購買非公寓住宅前，最先應確認什麼？ 應先比較近期實際成交價與金融機構預估的抵押品估價，再確認登記事項證明書、建築物台帳、是否屬違規建築及實際瑕疵。未來出售可能所需的時間與預估修繕費，也應與貸款條件分開評估。 ### 如果每月償還的本息與目前月租相近，買房會比較有利嗎？ 不能僅憑每月繳款金額相近，就判斷購屋較為有利。應比較包含購置成本、稅金、修繕費、自有資金的機會成本及未來出售可能性在內的總居住成本。 ## Sources - [金融委員會](https://www.fsc.go.kr/) - [韓國住宅金融公社](https://www.hf.go.kr/) - [國土交通部](https://www.molit.go.kr/) ## Images ![年輕男子在有裂縫與受潮痕跡的牆邊討論住宅文件](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTIyMjQsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--b9cfd7821b6b207afda1ca60ded3ac8bce269e3a/ai-c5e4714a.webp) ![三種住宅、分岔道路、防護盾牌、合約文件、放大鏡與警告標誌](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTIyMzEsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--37db3a8e2472504600cb173042f80cdca793e47b/ai-3d9e408e.webp)