Mercado de nuevos valores de la Bolsa de Corea: estructura de la inversión fraccionada y diferencias con STO

La Bolsa de Corea tiene previsto inaugurar el 16 de noviembre de 2026 el mercado de nuevos valores, en el que se negociarán productos de inversión fraccionada. Será un mercado donde, a través de sociedades de valores, podrán comprarse y venderse valores que cumplan determinados requisitos entre productos que hasta ahora se distribuían principalmente dentro de una única plataforma, como obras de arte, bienes inmuebles y derechos sobre ingresos musicales.

La fecha de apertura y las normas detalladas de negociación son provisionales. Antes de invertir, deberán consultarse de nuevo el reglamento operativo definitivo de la Bolsa de Corea, las sociedades de valores participantes, las declaraciones de registro y los prospectos de inversión de los valores cotizados.

Qué es el mercado de nuevos valores

El mercado de nuevos valores es un mercado bursátil independiente creado dentro de la Bolsa de Corea para negociar nuevas clases de valores que difícilmente podían cotizar en el mercado de acciones. Sus principales instrumentos son los valores de contratos de inversión y los certificados de beneficiario de fideicomisos no monetarios emitidos sobre la base de activos reales o de los ingresos de un negocio específico.

En la inversión fraccionada existente, la emisión y la distribución solían realizarse en las plataformas propias de operadores especializados por tipo de activo. Con la apertura del mercado de nuevos valores, las órdenes de los productos cotizados se concentrarán en un único mercado bursátil y podrán negociarse a través de sociedades de valores.

Sin embargo, no todos los productos de inversión fraccionada se trasladarán automáticamente. El plan anunciado incluye requisitos como un volumen de emisión de al menos 3.000 millones de won y un capital propio de la entidad emisora de al menos 2.000 millones de won. También se ha mencionado un mecanismo para alinear intereses que obligaría a la entidad emisora a conservar una cantidad determinada hasta el vencimiento. Los porcentajes concretos y las excepciones deberán comprobarse en las normas definitivas de cotización y en la información pública de cada producto.

Qué derechos se compran realmente en la inversión fraccionada

La inversión fraccionada es una estructura que divide los beneficios económicos generados por activos de alto valor o negocios en múltiples unidades de valores. Por lo general, lo que compra el inversor no es una participación directa en el propio edificio, obra de arte o pieza musical, sino los derechos contractuales establecidos por los valores emitidos.

Por ejemplo, aunque se compren valores de inversión inmobiliaria fraccionada, el nombre del inversor no se inscribe como copropietario en el registro del inmueble. En cambio, según las condiciones de los valores, puede tener derecho a recibir una distribución de los ingresos por alquiler o el importe restante tras la venta del activo.

El contenido de los derechos varía según el producto. En el prospecto de inversión deben comprobarse los siguientes puntos:

• Criterios para calcular los dividendos o las distribuciones de ingresos
• Entidad responsable de poseer, gestionar y vender el activo
• Vencimiento y condiciones para prorrogarlo
• Procedimiento para decidir la venta del activo y derechos de voto
• Existencia de otros derechos, como garantías reales y préstamos preferentes
• Estructura de separación patrimonial en caso de quiebra de la entidad emisora o de la gestora de activos
• Comisiones, impuestos y orden de asunción de pérdidas

Cómo se calculan los rendimientos y las pérdidas

Supongamos que se emiten valores respaldados por un edificio de oficinas hipotético valorado en 10.000 millones de won y que se invierte 1 millón de won. Bajo el supuesto simplificado de que no existen otras fuentes de financiación ni diferencias de prioridad, la inversión representa el 0,01% del valor total del activo, es decir, una diezmilésima parte.

Si los ingresos anuales por alquiler son de 500 millones de won y los gastos relacionados con el activo, como mantenimiento e impuestos, ascienden a 200 millones de won, el rendimiento neto del activo será de 300 millones de won. Suponiendo que todo este importe se distribuya en la misma proporción, la parte anual del inversor será de 30.000 won.

Este cálculo es solo un ejemplo para facilitar la comprensión. No refleja las comisiones de emisión, gestión de activos, negociación y venta, ni los impuestos, y tampoco existe garantía de que los ingresos por alquiler y el precio del activo se mantengan estables. Si el precio de venta cae a 8.000 millones de won, bajo los mismos supuestos simplificados el valor de la participación será de 800.000 won y se producirá una pérdida del principal.

Resulta más prudente abordar el rendimiento esperado real de la siguiente manera:

Rendimiento neto del inversor = distribuciones + plusvalía por venta o negociación − costes de emisión, gestión, negociación y venta − impuestos

La rentabilidad del activo subyacente mostrada en la publicidad puede ser distinta de la rentabilidad neta que recibe el inversor. También debe comprobarse si los costes se deducen primero en la fase del activo o si se cobran por separado en la cuenta del inversor.

El riesgo de liquidez persiste aunque exista negociación bursátil

En el mercado de nuevos valores podrán venderse los valores en cartera a otros inversores sin esperar hasta el vencimiento o la venta del activo. Sin embargo, cotizar en bolsa no significa que puedan convertirse en efectivo en cualquier momento al precio deseado.

Los valores de inversión fraccionada pueden tener un volumen de emisión reducido y pocos inversores en cada instrumento. Si no hay suficientes órdenes de compra, las órdenes de venta podrían no ejecutarse o quizá sea necesario ofrecer un precio muy inferior al de la última operación para poder vender. Aunque se mantenga la tasación del activo subyacente, el precio de mercado puede negociarse con descuento debido a la falta de liquidez.

Antes de invertir deben analizarse conjuntamente los siguientes indicadores:

• Volumen e importe reciente de las operaciones
• Diferencia entre los precios de oferta de compra y de venta
• Grado de concentración de las tenencias en determinados inversores o en la entidad emisora
• Vencimiento y fecha prevista de venta del activo
• Cantidad sujeta a tenencia obligatoria por parte de la entidad emisora
• Existencia de creadores de mercado o de mecanismos de provisión de liquidez

Qué diferencia hay entre el mercado de nuevos valores y los valores tokenizados

El mercado de nuevos valores y los valores tokenizados (STO) no son el mismo concepto. El mercado de nuevos valores se refiere a dónde se negocian los valores, mientras que los valores tokenizados se refieren al sistema y la tecnología que determinan en qué registro se inscriben y emiten los derechos de los valores.

STO significa generalmente Security Token Offering, pero en el sistema surcoreano se utiliza la expresión valores tokenizados para referirse a valores digitalizados mediante tecnología de registros distribuidos conforme a la Ley del Mercado de Capitales. Aunque su nombre contenga la palabra «token», no reciben el mismo tratamiento que los criptoactivos ordinarios. Si su sustancia económica corresponde a un valor, se les aplicará la normativa sobre valores.

La entrada en vigor de las leyes pertinentes tampoco implica que todos los activos reales se emitan o negocien inmediatamente como valores tokenizados. Será necesario establecer reglamentos subordinados e infraestructuras sobre las entidades emisoras, los requisitos de los registros distribuidos, la protección de los inversores, la divulgación de información, las entidades gestoras de cuentas y los mercados secundarios.

La prioridad de los derechos que suele pasarse por alto en los artículos sobre el mercado

El aspecto esencial de la inversión fraccionada no es solo la previsión sobre el precio del activo, sino el orden de prioridad de los derechos del inversor frente a otros acreedores. Aunque el activo subyacente sea el mismo edificio valorado en 10.000 millones de won, si existe un préstamo preferente de 7.000 millones de won, el importe obtenido por la venta del activo puede utilizarse primero para amortizar ese préstamo. Es posible que los titulares de valores de inversión fraccionada solo recuperen fondos del importe restante.

Por tanto, no debe evaluarse la posibilidad de pérdidas únicamente a partir del valor de tasación del activo. Deben distinguirse las siguientes estructuras:

1. Quién es el propietario legal del activo subyacente
2. Si el activo subyacente está separado del patrimonio propio de la entidad emisora
3. Cuál es el importe de los derechos preferentes, como préstamos bancarios y garantías reales
4. Si el derecho del inversor es un crédito, un derecho de beneficiario de un fideicomiso o un derecho derivado de un contrato de inversión
5. Quién continúa gestionando el activo en caso de insolvencia de la entidad emisora o de la gestora de activos

La cotización en bolsa no es una certificación que garantice la rentabilidad del producto ni la recuperación del principal. Cumplir los requisitos de cotización y tener un elevado valor de inversión son cuestiones distintas.

Principales riesgos y aspectos que deben comprobarse en la inversión fraccionada

En el caso de las obras de arte, son importantes la autenticidad, la conservación, el seguro y el momento de la venta. En los bienes inmuebles, la desocupación, los tipos de interés, los costes de reparación y los préstamos garantizados afectan a los rendimientos. En la música y la propiedad intelectual, los ingresos históricos no garantizan ingresos futuros y los flujos de caja pueden variar considerablemente según las tendencias de consumo y la duración de los contratos.

Orden de comprobación antes de invertir

1. Compruebe la clase de valor. Debe distinguirse entre la propiedad directa del activo subyacente y los valores de contratos de inversión o certificados de beneficiario.
2. Vuelva a calcular los flujos de caja. Reste de la rentabilidad indicada todas las comisiones, los impuestos y las pérdidas previstas.
3. Compruebe los derechos preferentes. Examine el orden de reembolso de los préstamos garantizados y de otros acreedores.
4. Evalúe la posibilidad de negociación después de la cotización. Aunque el volumen de emisión sea elevado, el volumen real de negociación puede ser reducido.
5. Calcule el peor escenario de recuperación. Tenga en cuenta la posibilidad de que se produzcan simultáneamente una caída del precio del activo, una interrupción de los ingresos y un retraso en la venta.
6. Lea la información pública definitiva. Compruebe la declaración de registro, el prospecto de inversión, el informe de tasación, el contrato de fideicomiso y la tabla de comisiones.

Tamaño del mercado y cambios futuros

En los datos de mercado proporcionados, el volumen acumulado de la inversión fraccionada en Corea se estimó en unos 640.000 millones de won por el Banco de Corea, mientras que el tamaño del mercado secundario se situó en unos 14.500 millones de won. El importe acumulado de emisión, el saldo y el importe negociado son indicadores distintos, por lo que estas cifras no deben compararse directamente ni interpretarse como el valor total del mercado. También existen análisis según los cuales los productos relacionados con derechos de autor musicales representan una parte considerable del volumen acumulado, pero la proporción puede variar según la fecha de referencia y los productos incluidos.

Cuando entre en vigor el sistema de valores tokenizados, podrían aumentar los intentos de titulizar distintos derechos, incluidos no solo bienes inmuebles y obras de arte, sino también bonos, propiedad intelectual y derechos sobre ingresos de proyectos. Sin embargo, el hecho de que técnicamente sea fácil emitirlos de forma fraccionada no mejora la calidad, la liquidez ni la rentabilidad del activo.

También se está promoviendo por separado un mercado extrabursátil secundario dirigido por el sector privado. El mercado extrabursátil y el mercado de nuevos valores de la Bolsa de Corea pueden diferir en cuanto a operadores, normas de negociación, sociedades de valores participantes y sistemas de protección de los inversores, por lo que no deben considerarse un mismo mercado. La apertura efectiva y el calendario deberán comprobarse mediante las autorizaciones y los anuncios definitivos de cada entidad operadora.