---
title: "Pasar Sekuritas Jenis Baru 한국거래소: Struktur Investasi Fraksional dan Perbedaannya dari STO"
locale: id
category: knowledge_base
category_name: "Basis Pengetahuan"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/krx-new-securities-market-fractional-investment-sto
published_at: 2026-08-29T22:28:45+09:00
---

# Pasar Sekuritas Jenis Baru 한국거래소: Struktur Investasi Fraksional dan Perbedaannya dari STO

> 한국거래소 berencana membuka pasar sekuritas jenis baru pada 16 November 2026 untuk memperdagangkan sekuritas investasi fraksional atas karya seni, properti, dan aset lainnya. Pasar ini merupakan pasar bursa yang memperdagangkan sekuritas elektronik konvensional dan berbeda dari sistem sekuritas token yang menggunakan buku besar terdistribusi.

## Key Points

- Pasar sekuritas jenis baru adalah pasar bursa di 한국거래소 untuk memperdagangkan sekuritas investasi fraksional yang memenuhi persyaratan pencatatan tertentu.
- Investor membeli sekuritas yang memuat hak atas imbal hasil dan pelunasan sesuai ketentuan penerbitan, bukan hak kepemilikan bersama atas aset dasar itu sendiri.
- Imbal hasil investasi fraksional harus dihitung dengan mengurangi seluruh biaya pengelolaan, pajak, dan biaya transaksi dari dividen serta keuntungan penjualan.
- Meskipun tercatat di pasar bursa, sekuritas tersebut mungkin tidak dapat dijual pada waktu dan harga yang diinginkan jika volume perdagangannya tidak mencukupi.
- Sekuritas token adalah metode penerbitan dan pencatatan sekuritas dengan menggunakan buku besar terdistribusi, dan bukan konsep yang sama dengan pasar sekuritas jenis baru itu sendiri.

Bursa Korea berencana membuka **Pasar Sekuritas Jenis Baru** untuk memperdagangkan produk investasi fraksional pada 16 November 2026. Pasar ini akan memungkinkan sekuritas yang memenuhi persyaratan tertentu, di antara produk-produk yang sebelumnya terutama diperdagangkan dalam satu platform seperti karya seni, properti, serta hak pendapatan musik, untuk diperjualbelikan di bursa melalui perusahaan sekuritas.

Tanggal pembukaan dan aturan perdagangan terperinci masih berupa rencana. Sebelum benar-benar berinvestasi, investor perlu memeriksa kembali peraturan operasional final Bursa Korea, perusahaan sekuritas peserta, serta pernyataan pendaftaran dan prospektus sekuritas yang tercatat.

## Apa itu Pasar Sekuritas Jenis Baru

Pasar Sekuritas Jenis Baru adalah pasar bursa terpisah yang dibentuk di dalam Bursa Korea agar bentuk-bentuk sekuritas baru yang sulit dicatatkan di pasar saham dapat diperdagangkan. Sasaran utamanya adalah sekuritas kontrak investasi dan sertifikat manfaat perwalian nonmoneter yang diterbitkan berdasarkan aset berwujud atau pendapatan dari proyek tertentu.

| Kategori | Pokok rencana pembukaan yang diumumkan |
|---|---|
| Lembaga pengelola | Bursa Korea(KRX) |
| Tanggal pembukaan yang direncanakan | 16 November 2026 |
| Aset dasar utama | Karya seni, properti, hak cipta·hak pendapatan musik, dan sebagainya |
| Jalur investasi | Rekening dan sistem perdagangan perusahaan sekuritas yang berpartisipasi di pasar |
| Jam perdagangan | Direncanakan mulai pukul 09.00 hingga 15.30 |
| Metode pemesanan | Direncanakan berfokus pada pesanan limit di pasar reguler |
| Pencatatan hak | Metode sekuritas elektronik yang sudah ada |
| Risiko utama | Kerugian pokok investasi, fluktuasi harga, likuiditas rendah, serta risiko penilaian dan pengelolaan aset dasar |

Dalam investasi fraksional yang sudah ada, penerbitan dan peredaran sering dilakukan pada platform milik operator untuk masing-masing jenis aset. Setelah Pasar Sekuritas Jenis Baru dibuka, perbedaannya adalah pesanan atas produk yang tercatat dapat dihimpun dalam satu pasar bursa dan diperdagangkan melalui perusahaan sekuritas.

Namun, tidak semua produk investasi fraksional akan dipindahkan secara otomatis. Rencana yang diumumkan mencakup persyaratan seperti skala penerbitan produk setidaknya 3 miliar won dan ekuitas perusahaan penerbit setidaknya 2 miliar won. Mekanisme penyelarasan kepentingan yang mewajibkan perusahaan penerbit mempertahankan jumlah tertentu hingga jatuh tempo juga telah dibahas. Rasio dan pengecualian secara terperinci harus diperiksa dalam aturan pencatatan final dan pengungkapan masing-masing produk.

## Hak yang sebenarnya dibeli dalam investasi fraksional

Investasi fraksional adalah struktur yang membagi manfaat ekonomi dari aset bernilai tinggi atau suatu usaha menjadi sejumlah unit sekuritas. Yang dibeli investor umumnya bukan kepemilikan langsung atas gedung, karya seni, atau musik itu sendiri, melainkan **hak kontraktual yang ditetapkan oleh sekuritas yang diterbitkan**.

Sebagai contoh, meskipun membeli sekuritas investasi fraksional properti, nama investor tidak dicatat sebagai pemilik bersama dalam register properti gedung tersebut. Sebagai gantinya, sesuai ketentuan sekuritas, investor dapat memperoleh hak untuk menerima pembagian pendapatan sewa atau sisa dana setelah aset dijual.

Isi hak berbeda-beda untuk setiap produk. Hal-hal berikut harus diperiksa dalam prospektus.

- Dasar penghitungan dividen atau jumlah pembagian pendapatan
- Pihak yang akan memiliki, mengelola, dan menjual aset
- Jatuh tempo dan ketentuan perpanjangan jatuh tempo
- Prosedur pengambilan keputusan penjualan aset dan hak suara
- Keberadaan hak lain seperti hak jaminan dan pinjaman senior
- Struktur pemisahan aset jika perusahaan penerbit atau perusahaan pengelola aset bangkrut
- Urutan pembebanan biaya, pajak, dan kerugian

## Bagaimana keuntungan dan kerugian dihitung

Anggaplah sekuritas diterbitkan berdasarkan sebuah gedung perkantoran hipotetis senilai 10 miliar won, dan investor menanamkan dana sebesar 1 juta won. Dalam kondisi sederhana tanpa perbedaan sumber pendanaan lain atau prioritas, nilai tersebut setara dengan 0,01% dari total nilai aset, yaitu 1 per 10.000.

Jika pendapatan sewa tahunan sebesar 500 juta won dan biaya pada tingkat aset, seperti biaya pengelolaan dan pajak, sebesar 200 juta won, pendapatan bersih aset adalah 300 juta won. Dengan asumsi seluruh jumlah tersebut dibagikan dalam proporsi yang sama, bagian tahunan investor adalah 30.000 won.

| Item | Hasil penghitungan sederhana |
|---|---:|
| Dana investasi | 1 juta won |
| Bagian investor dari pendapatan bersih aset | 30.000 won per tahun |
| Tingkat imbal hasil tahunan sederhana | 3% |
| Pembagian pendapatan yang diterima dengan jumlah sama selama 5 tahun | 150.000 won |
| Nilai kepemilikan jika aset dijual seharga 12 miliar won setelah 5 tahun | 1,2 juta won |
| Total dana yang diperoleh kembali | 1,35 juta won |
| Keuntungan dibandingkan pokok investasi | 350.000 won |

Penghitungan ini hanya merupakan contoh untuk membantu pemahaman. Penghitungan tersebut tidak mencerminkan biaya penerbitan, pengelolaan aset, perdagangan, dan penjualan maupun pajak, serta tidak ada jaminan bahwa pendapatan sewa dan harga aset akan bergerak secara konstan. Jika harga jual turun menjadi 8 miliar won, berdasarkan asumsi sederhana yang sama nilai kepemilikan menjadi 800.000 won sehingga terjadi kerugian pokok investasi.

Pendapatan aktual yang diperkirakan sebaiknya dihitung secara hati-hati sebagai berikut.

**Pendapatan bersih investor = pembagian pendapatan + keuntungan penjualan aset atau perdagangan − biaya penerbitan·pengelolaan·perdagangan·penjualan − pajak**

Tingkat imbal hasil aset dasar yang ditampilkan dalam iklan dapat berbeda dari tingkat imbal hasil bersih yang diterima investor. Investor juga harus memeriksa apakah biaya terlebih dahulu dikurangkan pada tingkat aset atau dibebankan secara terpisah pada rekening investor.

## Risiko likuiditas tetap ada meskipun perdagangan di bursa tersedia

Di Pasar Sekuritas Jenis Baru, investor dapat menjual sekuritas yang dimiliki kepada investor lain tanpa harus menunggu hingga jatuh tempo atau penjualan aset. Namun, pencatatan di bursa tidak berarti sekuritas selalu dapat dicairkan pada harga yang diinginkan.

Skala penerbitan sekuritas investasi fraksional untuk setiap instrumen mungkin kecil dan jumlah investornya mungkin sedikit. Jika pesanan beli tidak mencukupi, pesanan jual mungkin tidak terlaksana atau sekuritas baru dapat dijual setelah menawarkan harga yang jauh lebih rendah daripada harga transaksi terakhir. Meskipun nilai appraisal aset dasar tetap terjaga, harga pasar dapat terdiskon karena kurangnya likuiditas.

Sebelum berinvestasi, indikator berikut perlu diperiksa secara bersamaan.

- Volume dan nilai transaksi terbaru
- Selisih harga antara penawaran beli dan jual
- Konsentrasi kepemilikan pada investor tertentu atau perusahaan penerbit
- Jatuh tempo dan perkiraan waktu penjualan aset
- Jumlah kepemilikan wajib perusahaan penerbit
- Ada atau tidaknya pembentuk pasar atau sistem penyedia likuiditas

## Apa perbedaan antara Pasar Sekuritas Jenis Baru dan sekuritas token

Pasar Sekuritas Jenis Baru dan sekuritas token(STO) bukanlah konsep yang sama. Pasar Sekuritas Jenis Baru adalah pasar yang berkaitan dengan **di mana sekuritas diperdagangkan**, sedangkan sekuritas token adalah sistem dan teknologi yang berkaitan dengan **pada buku besar seperti apa hak atas sekuritas dicatat dan diterbitkan**.

| Kriteria perbandingan | Pasar Sekuritas Jenis Baru | Sistem sekuritas token |
|---|---|---|
| Karakteristik utama | Pasar peredaran di bursa milik Bursa Korea | Sistem penerbitan·pencatatan sekuritas berbasis buku besar terdistribusi |
| Pertanyaan utama | Di mana sekuritas diperjualbelikan | Bagaimana hak dan riwayat kepemilikan dicatat |
| Metode pencatatan | Pada tahap awal pembukaan menggunakan metode sekuritas elektronik yang sudah ada | Metode buku besar terdistribusi yang memenuhi persyaratan |
| Waktu yang direncanakan | Rencana pembukaan pasar pada 16 November 2026 | Undang-undang terkait dijadwalkan berlaku pada Februari 2027 |
| Karakteristik hukum | Tempat perdagangan sekuritas jenis baru yang tercatat | Metode digitalisasi sekuritas, bukan jenis aset tersendiri |
| Hubungan | Dapat diperdagangkan meskipun bukan sekuritas token | Dapat dihubungkan dengan sistem penerbitan·peredaran jika memenuhi persyaratan pada masa mendatang |

STO secara umum berarti Security Token Offering, tetapi dalam sistem di Korea digunakan istilah **sekuritas token**, yaitu sekuritas berdasarkan Undang-Undang Pasar Modal yang didigitalisasi menggunakan teknologi buku besar terdistribusi. Meskipun namanya mengandung kata token, sekuritas tersebut tidak diperlakukan sama dengan aset virtual biasa. Jika substansi ekonominya adalah sekuritas, regulasi sekuritas akan diterapkan.

Berlakunya undang-undang terkait juga tidak berarti semua aset berwujud akan segera diterbitkan atau diperdagangkan sebagai sekuritas token. Peraturan pelaksana dan infrastruktur mengenai pihak penerbit, persyaratan buku besar terdistribusi, perlindungan investor, pengungkapan, lembaga pengelola rekening, dan pasar peredaran harus disiapkan.

## Prioritas hak yang mudah terlewatkan dalam artikel pasar

Inti investasi fraksional bukan hanya prospek harga aset, tetapi juga **urutan hak investor dibandingkan dengan kreditur lain**. Meskipun aset dasarnya adalah gedung yang sama-sama bernilai 10 miliar won, jika terdapat pinjaman senior sebesar 7 miliar won, hasil penjualan aset dapat digunakan terlebih dahulu untuk melunasi pinjaman. Pemegang sekuritas investasi fraksional mungkin hanya dapat memperoleh pengembalian dari jumlah yang tersisa.

Oleh karena itu, kemungkinan kerugian tidak boleh dinilai hanya berdasarkan nilai appraisal aset. Struktur berikut harus dibedakan.

1. Siapa pemilik sah aset dasar
2. Apakah aset dasar dipisahkan dari aset milik perusahaan penerbit
3. Berapa nilai hak senior seperti pinjaman bank·hak jaminan
4. Apakah hak investor berupa piutang, hak manfaat perwalian, atau hak berdasarkan kontrak investasi
5. Siapa yang akan terus mengelola aset jika perusahaan penerbit atau perusahaan pengelola aset gagal bayar

Pencatatan di bursa bukanlah sertifikasi yang menjamin profitabilitas produk atau pengembalian pokok investasi. Fakta bahwa persyaratan pencatatan telah dipenuhi dan penilaian bahwa nilai investasinya tinggi adalah dua hal yang berbeda.

## Risiko utama dan hal yang perlu diperiksa dalam investasi fraksional

| Risiko | Hal yang perlu diperiksa |
|---|---|
| Kerugian pokok investasi | Dampak penurunan harga aset dan berkurangnya pendapatan usaha terhadap jumlah pengembalian |
| Risiko likuiditas | Volume transaksi, selisih harga penawaran, pembatasan penjualan, kemungkinan pencairan sebelum jatuh tempo |
| Risiko valuasi | Lembaga appraisal, waktu penilaian, metode penilaian, konflik kepentingan |
| Risiko perusahaan penerbit | Kondisi keuangan, ekuitas, kepemilikan wajib, pemisahan aset saat bangkrut |
| Risiko operasional | Kekosongan penyewa, penyimpanan karya, fluktuasi pendapatan hak cipta, ada atau tidaknya asuransi |
| Risiko biaya | Imbalan penerbitan·pengelolaan·perdagangan·penjualan dan biaya penjualan sebelum jatuh tempo |
| Risiko struktur hak | Piutang senior, hak suara, hak keputusan penjualan, ketentuan perpanjangan jatuh tempo |
| Risiko konsentrasi | Apakah dana investasi terkonsentrasi pada satu aset·wilayah·operator |

Untuk karya seni, keaslian, penyimpanan, asuransi, dan waktu penjualan merupakan faktor penting, sedangkan untuk properti, kekosongan, suku bunga, biaya perbaikan, dan pinjaman dengan jaminan memengaruhi pendapatan. Untuk musik atau hak kekayaan intelektual, pendapatan masa lalu tidak menjamin pendapatan masa depan, dan arus kas dapat berubah secara signifikan bergantung pada tren konsumsi serta jangka waktu kontrak.

## Urutan pemeriksaan sebelum berinvestasi

1. **Periksa jenis sekuritas.** Kepemilikan langsung atas aset dasar harus dibedakan dari sekuritas kontrak investasi·sertifikat manfaat.
2. **Hitung kembali arus kas.** Kurangkan seluruh imbalan, pajak, dan perkiraan kerugian dari tingkat imbal hasil yang ditampilkan.
3. **Periksa hak senior.** Tinjau urutan pelunasan pinjaman dengan jaminan dan kreditur lainnya.
4. **Periksa kemungkinan perdagangan setelah pencatatan.** Meskipun skala penerbitannya besar, volume transaksi aktual mungkin kecil.
5. **Hitung skenario pengembalian terburuk.** Pertimbangkan kemungkinan terjadinya penurunan harga aset, penghentian pendapatan, dan penundaan penjualan secara bersamaan.
6. **Baca pengungkapan final.** Periksa pernyataan pendaftaran sekuritas, prospektus, laporan appraisal, kontrak perwalian, dan daftar biaya.

## Skala pasar dan perubahan mendatang

Dalam data pasar yang disediakan, skala kumulatif investasi fraksional di Korea disebutkan sekitar 640 miliar won menurut estimasi Bank of Korea, sedangkan skala pasar peredarannya sekitar 14,5 miliar won. Nilai penerbitan kumulatif, saldo, dan nilai transaksi merupakan indikator yang berbeda sehingga angka-angka ini tidak boleh dibandingkan secara langsung untuk ditafsirkan sebagai keseluruhan nilai pasar. Ada pula analisis bahwa produk terkait hak cipta musik mencakup sebagian besar skala kumulatif, tetapi proporsinya dapat berbeda bergantung pada tanggal acuan dan produk yang disertakan.

Setelah sistem sekuritas token diberlakukan, upaya untuk menyekuritisasi berbagai hak seperti obligasi, hak kekayaan intelektual, dan hak pendapatan proyek, selain properti·karya seni, dapat meningkat. Namun, fakta bahwa penerbitan secara fraksional mudah dilakukan dari sisi teknologi tidak meningkatkan kualitas, likuiditas, atau profitabilitas aset.

Pasar peredaran di luar bursa yang dipimpin sektor swasta juga sedang diupayakan secara terpisah. Pasar di luar bursa dan Pasar Sekuritas Jenis Baru Bursa Korea dapat memiliki pihak pengelola, aturan perdagangan, perusahaan sekuritas peserta, serta sistem perlindungan investor yang berbeda, sehingga tidak boleh dianggap sebagai pasar yang sama. Realisasi pembukaan dan jadwalnya harus diperiksa melalui perizinan serta pengumuman final masing-masing lembaga pengelola.

## FAQ

### Kapan pasar sekuritas jenis baru akan dibuka?
Korea Exchange berencana membukanya pada 16 November 2026. Karena ini merupakan jadwal sementara, tanggal pembukaan dan peraturan perdagangan yang sebenarnya harus diperiksa dalam pengumuman final Korea Exchange.

### Apakah produk investasi fraksional dapat diperdagangkan dengan rekening sekuritas yang sudah ada?
Pasar ini dirancang agar perdagangan dilakukan melalui perusahaan sekuritas yang berpartisipasi dalam pasar sekuritas jenis baru, tetapi tidak dapat dipastikan bahwa semua perusahaan sekuritas akan berpartisipasi sejak awal. Sebelum berdagang, Anda harus memeriksa apakah perusahaan sekuritas yang Anda gunakan berpartisipasi di pasar, serta ketentuan khusus dan prosedur pengajuannya.

### Jika membeli sekuritas investasi fraksional properti, apakah nama saya akan tercantum dalam daftar kepemilikan properti?
Pada umumnya tidak. Investor memperoleh hak ekonomi yang ditetapkan dalam persyaratan produk, seperti sertifikat penerima manfaat perwalian atau sekuritas kontrak investasi, bukan kepemilikan bersama secara langsung atas bangunan tersebut.

### Jika terdaftar di bursa, apakah pokok investasinya dijamin?
Tidak dijamin. Kerugian dapat terjadi jika harga dan pendapatan aset acuan turun atau biaya meningkat, dan jika volume perdagangan rendah, produk tersebut mungkin sulit dijual sebelum jatuh tempo.

### Apakah semua produk yang terdaftar di pasar sekuritas jenis baru merupakan sekuritas token?
Tidak. Pasar sekuritas jenis baru merupakan tempat perdagangan di bursa, sedangkan produk yang terdaftar pada tahap awal mencatat hak dengan metode sekuritas elektronik yang sudah ada. Sekuritas token merupakan metode penerbitan dan pencatatan sekuritas yang menggunakan buku besar terdistribusi.

### Jika undang-undang terkait sekuritas token mulai berlaku, apakah semua produk dapat langsung diperdagangkan?
Tidak. Selain pemberlakuan undang-undang, diperlukan peraturan pelaksana, infrastruktur penerbitan dan pengelolaan rekening, persyaratan pengungkapan dan perlindungan investor, serta kesiapan pasar sekunder. Setiap produk juga harus memenuhi regulasi sekuritas dan persyaratan penerbitan.

### Biaya apa yang harus diperiksa terlebih dahulu saat melihat tingkat imbal hasil investasi fraksional?
Anda harus memeriksa biaya pembelian dan pengemasan aset menjadi produk, biaya penerbitan, imbalan pengelolaan aset, biaya transaksi, imbalan penjualan, dan pajak. Yang harus dibandingkan bukanlah tingkat imbal hasil total aset acuan, melainkan tingkat imbal hasil bersih investor setelah dikurangi semua biaya tersebut.

### Apakah pasar bursa dan pasar investasi fraksional luar bursa swasta itu sama?
Tidak sama. Pengelola, aturan perdagangan, lembaga yang berpartisipasi, likuiditas, dan mekanisme perlindungan investor dapat berbeda. Status perizinan dan peraturan yang berlaku untuk setiap pasar harus diperiksa secara terpisah.

## Sources

- [Bursa Efek Korea](https://www.krx.co.kr/)
- [Komisi Jasa Keuangan](https://www.fsc.go.kr/)
- [Pusat Informasi Perundang-undangan Nasional](https://www.law.go.kr/)
- [Bank Sentral Korea](https://www.bok.or.kr/)

## Images

![Perempuan memeriksa layar perdagangan di tablet saat petugas memindahkan lukisan di galeri](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTMwNDIsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--b563b3412036862c2b4b306093c969fad1714255/ai-526f889c.webp)
![Alur sekuritas investasi pecahan seni, properti, dan musik yang diperdagangkan di bursa dan dicatat di ledger](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTMwNDgsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--ce736583b319ebeff2308106eed8a4e923774879/ai-407391b6.webp)