Método de 5 pasos para buscar y verificar inmuebles en subastas para principiantes

El objetivo de buscar subastas inmobiliarias no es encontrar de una sola vez el «inmueble perfecto», sino descartar rápidamente los casos que no se ajusten a los criterios de inversión y verificar mediante documentos oficiales los candidatos restantes. Sin embargo, ningún método de búsqueda garantiza beneficios, y las clasificaciones o los resúmenes de los sitios de subastas de pago no sustituyen la documentación judicial.

Principios de las subastas que deben aclararse primero

Adjudicación y rentabilidad no son lo mismo

El precio de adjudicación es solo una parte del coste de adquisición. En el resultado real influyen los impuestos relacionados con la adquisición, los gastos jurídicos y registrales, los intereses de los préstamos, los costes de desalojo, las reparaciones, las partidas de cuotas de mantenimiento atrasadas que pueda tener que asumir el adjudicatario, los impuestos sobre la tenencia, las comisiones de intermediación y los impuestos al vender, entre otros. Aunque el inmueble se adjudique por debajo del precio de venta previsto, pueden producirse pérdidas si aumentan los costes o se alarga el plazo de venta.

Los filtros de búsqueda no sustituyen el análisis jurídico

Las indicaciones de los servicios privados de información sobre subastas, como «sin oponibilidad frente a terceros», «sin arrendatarios» o «sin derechos que deba asumir el adjudicatario», son información auxiliar que facilita la búsqueda. Para adoptar una decisión definitiva se necesitan la relación descriptiva del inmueble en venta, el informe de inspección del estado actual y el informe de tasación de la Información de Subastas Judiciales de los Tribunales de Corea, además del certificado registral. También debe comprobarse si las relaciones jurídicas o la situación de ocupación podrían haber cambiado después de la elaboración de los documentos.

No debe suponerse que la proporción del préstamo es un valor fijo

La aprobación y el límite del préstamo para pagar el saldo de la adjudicación dependen de los ingresos y las deudas del prestatario, el valor de la garantía, el número de viviendas que posea, la evaluación de la entidad financiera, la región y la normativa vigente en ese momento. Si se elabora el presupuesto suponiendo que «siempre se presta entre el 70 y el 80% del precio de adjudicación», existe el riesgo de no poder pagar el saldo. Antes de pujar, debe presentarse a la entidad financiera el número del caso y el precio de puja previsto para consultar la viabilidad, teniendo en cuenta que una consulta previa tampoco garantiza la aprobación definitiva.

Procedimiento de filtrado en 5 pasos

Paso 1: Limitar el tipo de inmueble que se analizará

Los apartamentos, las viviendas multifamiliares, los apartoteles, los locales comerciales, los terrenos y las fábricas difieren en cuanto a demanda, préstamos, impuestos, arrendamientos y métodos de gestión. Para un principiante, comenzar por un solo tipo de inmueble cuyos casos de transacción sean fáciles de comparar y por una zona conocida ayuda a reducir los errores de análisis.

Incluso en el caso de los apartamentos, deben comprobarse por separado los siguientes elementos.

• Si existen suficientes transacciones reales comparables por edificio, planta, orientación y superficie
• Si hay volumen de transacciones y demanda de alquiler con depósito o alquiler mensual en el complejo
• Si existen construcciones irregulares, diferencias de uso o problemas con el derecho sobre el terreno
• Si el riesgo de no poder comprobar el estado interior se ha reflejado en los gastos de reparación
• Qué precio sería aceptable si hubiera que vender en poco tiempo

Los grandes complejos, la cercanía a estaciones de transporte público y los distritos escolares pueden ser factores que expliquen la demanda, pero también pueden generar una elevada competencia y un precio de adjudicación alto. El número de visitas o de postores no constituye por sí mismo una prueba de rentabilidad.

Paso 2: Definir el alcance según los fondos totales disponibles, no solo el capital inicial

Antes de fijar el intervalo de precios de búsqueda, deben calcularse por separado los siguientes importes.

1. Fondos propios disponibles de inmediato
2. Préstamo que una entidad financiera tenga posibilidades reales de aprobar
3. Calendario de los fondos entre el depósito de la puja y el pago del saldo
4. Costes de adquisición, registro, desalojo, reparación y tenencia
5. Fondos de reserva ante una reducción del préstamo o un retraso del calendario

El valor de tasación es una opinión sobre el valor en la fecha de la tasación, no el precio actual de mercado ni el precio de adjudicación. El mercado puede haber subido o bajado después de esa fecha, y los defectos y la situación de ocupación de cada inmueble también influyen en el precio. Por tanto, el intervalo del valor de tasación debe utilizarse solo para buscar candidatos, mientras que el presupuesto real debe calcularse según el precio de adjudicación previsto y los costes totales.

Fórmula básica del desembolso total

Desembolso total previsto = precio de adjudicación + gastos de adquisición y registro + costes financieros + costes de desalojo y reparación + costes de tenencia + reserva para riesgos

La proporción del depósito de la puja y las condiciones de pago deben comprobarse en el anuncio de la fecha de venta de cada caso y en la información del tribunal. En particular, los casos de nueva subasta pueden tener condiciones de garantía distintas de las de los casos ordinarios.

Paso 3: Analizar a los arrendatarios y los derechos asumidos mediante documentos oficiales

La oponibilidad frente a terceros del arrendatario de una vivienda no debe determinarse únicamente por la existencia de una declaración de residencia. Deben examinarse conjuntamente los requisitos legales, como la entrega de la vivienda y el registro de residencia, el momento en que se cumplieron dichos requisitos, su prioridad temporal frente al derecho de referencia para la cancelación registral y si se mantiene la ocupación. En la asunción definitiva del depósito también pueden influir la solicitud de participación en el reparto, el importe que pueda distribuirse y la extinción o no del derecho de arrendamiento.

La revisión debe realizarse en el siguiente orden.

1. Ordenar en el certificado registral las fechas de inscripción de los derechos de propiedad y garantía, embargos, embargos provisionales y derechos de arrendamiento con depósito, entre otros.
2. Comprobar en la relación descriptiva del inmueble en venta los derechos que no se extinguen con la venta y las anotaciones relacionadas con los arrendatarios.
3. Comprobar en el informe de inspección del estado actual quiénes son los ocupantes, la investigación de los hogares registrados y las declaraciones sobre los arrendamientos.
4. Comprobar en el informe de tasación el estado actual, el uso, el derecho sobre el terreno, las construcciones no registradas incluidas por separado y los defectos físicos.
5. Si la información sobre los ocupantes o los depósitos difiere entre los documentos, investigar más los hechos y no pujar hasta que se resuelva la discrepancia.

Los filtros «sin arrendatarios» o «arrendatarios sin oponibilidad frente a terceros» permiten reducir los candidatos, pero no garantizan la eliminación automática de un porcentaje determinado de los inmuebles de riesgo. También existen cuestiones que no pueden comprobarse con filtros de arrendatarios, como las reclamaciones de derecho de retención, los derechos legales de superficie, la falta de registro del derecho sobre el terreno, las medidas provisionales prioritarias o los registros separados del terreno.

Diferencias entre oponibilidad frente a terceros, derecho de cobro preferente y solicitud de participación en el reparto

Los tres conceptos están relacionados, pero no constituyen el mismo derecho. Como la conclusión varía según los hechos de cada caso, si el importe es elevado o la documentación no está clara, es más seguro solicitar una revisión a un profesional cualificado, como un abogado o un agente judicial.

Paso 4: Distinguir entre la venta de la plena propiedad y la de una participación en copropiedad

Si el precio que aparece en la pantalla de la subasta es extraordinariamente bajo, debe comprobarse primero si se vende solo una participación en copropiedad y no la totalidad del inmueble. Conforme al Código Civil, en principio, cada copropietario puede disponer de su propia participación, por lo que no es exacto afirmar que «sin el consentimiento de los demás copropietarios tampoco puede vender su propia participación». Sin embargo, para disponer de la totalidad del inmueble o modificarlo, la relación con los demás copropietarios puede plantear problemas, y la demanda general para adquirir únicamente una participación también puede ser limitada.

Las subastas de participaciones en copropiedad pueden implicar las siguientes cargas.

• Una habitación o superficie concreta no queda automáticamente determinada como parte de uso exclusivo del adjudicatario.
• Pueden surgir negociaciones o disputas con otros copropietarios sobre la forma de uso y aprovechamiento.
• Puede ser difícil encontrar un comprador al revender únicamente la participación.
• Pueden ser necesarios procedimientos jurídicos adicionales, como una demanda de división de la cosa común y una subasta.
• La posibilidad de reclamar al ocupante una restitución por enriquecimiento injusto, entre otras cuestiones, depende de la relación de uso real.

Por tanto, los casos de participaciones no siempre implican pérdidas, pero son más difíciles que las subastas ordinarias de plena propiedad para los principiantes que carezcan de una estrategia a largo plazo de negociación, litigio y recuperación.

Paso 5: Fijar el precio máximo de puja mediante precios reales de transacción y costes

El precio mínimo de venta es solo el umbral a partir del cual debe presentarse la puja y no representa un valor adecuado ni una tasa de descuento. La referencia comparativa no debe ser el valor de tasación, sino las transacciones reales recientes de inmuebles similares y un precio conservador al que pueda venderse actualmente.

Criterios para seleccionar casos comparables

• El mismo complejo o una ubicación cercana
• La misma superficie útil o viviendas con poca diferencia de superficie
• Planta, orientación, ubicación dentro del edificio y estado de reparación similares
• Transacciones lo más recientes posible
• Existencia de transacciones entre partes vinculadas o claramente anómalas
• Margen de fluctuación de precios y plazo de venta cuando el volumen de transacciones sea bajo

El precio anunciado de los inmuebles actualmente a la venta es el precio deseado por el vendedor, por lo que no equivale al precio real de transacción. Por el contrario, si solo se consultan transacciones reales pasadas, pueden pasarse por alto las recientes subidas o bajadas bruscas y la acumulación de inmuebles sin vender. Deben contrastarse los precios reales de transacción, los inmuebles competidores actualmente a la venta, la demanda de alquiler con depósito o mensual y las opiniones de las agencias inmobiliarias locales.

Ejemplo de cálculo del precio máximo de puja

Si se fija un precio de venta conservador previsto de 200 millones de wones, unos costes estimados de compra, tenencia y venta de 15 millones de wones, un beneficio objetivo antes de impuestos de 20 millones de wones y una reserva para riesgos de 10 millones de wones, el límite simple será el siguiente.

Precio máximo de puja = 200 millones de wones - 15 millones de wones - 20 millones de wones - 10 millones de wones = 155 millones de wones

Este cálculo es un ejemplo educativo. Los impuestos varían según el número de viviendas de la persona, el periodo de tenencia, el uso y el régimen vigente en el momento de la transacción, y también deben reflejarse los resultados reales del reparto y del desalojo. Si el precio máximo calculado es inferior al precio mínimo de venta, la regla es no pujar. Si se aumenta el límite en el lugar de la subasta para superar a los competidores, se desmoronan los criterios de rentabilidad y seguridad fijados previamente.

Lista de comprobación antes de la puja definitiva

Documentación judicial y jurídica

• He vuelto a comprobar el número del caso y la fecha de venta en la Información de Subastas Judiciales.
• He consultado las versiones más recientes de la relación descriptiva del inmueble en venta, el informe de inspección del estado actual y el informe de tasación.
• He comprobado las secciones de propiedad y cargas del certificado registral, así como la descripción del inmueble objeto de la venta.
• He contrastado la información sobre el registro de residencia, la ocupación, la fecha fehaciente y la solicitud de participación en el reparto del arrendatario.
• He anotado por separado los derechos e importes que podría tener que asumir.
• He comprobado justo antes de pujar si se ha producido un desistimiento, una modificación, una suspensión o un aplazamiento de la fecha.

Documentación sobre el terreno y los precios

• He investigado el estado exterior, la accesibilidad, el ruido, la pendiente, el aparcamiento y el estado de mantenimiento.
• He comparado varias transacciones reales recientes de inmuebles con la misma superficie.
• He comprobado el número de inmuebles actualmente a la venta y los precios anunciados de las ventas urgentes.
• He reflejado de forma conservadora los costes de reparación derivados de no haber podido comprobar el interior.
• He calculado dos precios de salida: uno para una venta normal y otro para una venta urgente.

Plan financiero y de ejecución

• He comprobado el calendario de pago del depósito de la puja y del saldo.
• He verificado si puedo pagar el saldo aunque el préstamo sea inferior a lo previsto.
• He calculado por separado los impuestos relacionados con la adquisición y los gastos registrales.
• He incluido los intereses y las cuotas de mantenimiento si el desalojo se prolonga.
• He planificado con quién y de qué manera negociaré la entrega de la posesión.

Formas de decidir que los principiantes deben evitar

• Considerar que existe una alta rentabilidad porque el número de visitas es elevado
• Considerar que el inmueble está automáticamente infravalorado porque la subasta ha quedado desierta varias veces
• Fijarse únicamente en el descuento respecto al valor de tasación sin investigar el precio actual de mercado
• Confiar solo en el texto del análisis jurídico de un sitio privado sin consultar los documentos originales
• Calcular el importe disponible del préstamo como si fueran fondos propios confirmados
• Aumentar sobre la marcha el precio máximo de puja fijado previamente para conseguir la adjudicación
• Presupuestar los costes en 0 wones cuando no pueden comprobarse el ocupante ni el estado interior

Conclusión

Una búsqueda eficiente de subastas consiste en reducir el alcance según el tipo de inmueble y el presupuesto, comprobar las relaciones jurídicas mediante documentos oficiales, distinguir los casos de mayor dificultad, como las participaciones en copropiedad, y después fijar el precio máximo de puja restando todos los costes y el beneficio objetivo del valor conservador basado en transacciones reales. Este procedimiento es una herramienta para reducir la posibilidad de fracaso, no una fórmula que garantice beneficios. Si el resultado de la revisión no está claro o el precio máximo es inferior al precio mínimo de venta, la decisión de no pujar también constituye una decisión de inversión plenamente válida.