{"content_id":"okwdaneg3m","slug":"15-to-25-billion-won-apartment-loan-cap-market-analysis","locale":"de","schema_type":"Report","category":"report","category_name":"Bericht","title":"Kreditregulierung und Angebotsverknappung bei Wohnungen für 1,5–2,5 Mrd. Won","summary":"Analysiert wird die Preisstärke von Wohnungen für 1,5–2,5 Mrd. Won aus der Perspektive eines durch Kreditregulierung bedingten Rückgangs der beim Wohnungswechsel angebotenen Objekte und des Zuflusses von Nachfrage aus niedrigeren Preisklassen. Allerdings lässt sich aus nur wenigen neuen Rekordpreisen weder ein Anstieg des Gesamtmarktes noch eine kausale Wirkung der Regulierung ableiten.","author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["In dem im Oktober 2025 angekündigten, nach Preisklassen gestaffelten System zur Steuerung von Hypothekendarlehen wurden für Wohnungen in der Hauptstadtregion und in regulierten Gebieten Bereiche festgelegt, in denen die nominale Kreditobergrenze mit steigendem Immobilienpreis sinkt.","Die nominale Obergrenze entspricht nicht dem tatsächlich verfügbaren Kreditbetrag; zusätzlich werden LTV, Stress-DSR, Einkommen, bestehende Schulden und die Prüfung durch das Finanzinstitut berücksichtigt.","Steigt das für den Kauf einer höherwertigen Wohnung erforderliche Eigenkapital, können Eigentümer bestehender Wohnungen auf einen Wohnungswechsel verzichten, wodurch weniger Objekte zum Verkauf stehen und es zu einer Angebotsverknappung kommen kann.","Neue Rekordpreise in einem Markt mit geringem Transaktionsvolumen werden stark von seltenen Angeboten und Veränderungen in der Zusammensetzung der Transaktionen beeinflusst und müssen daher von einem Preisanstieg des Gesamtmarktes unterschieden werden.","Für die Marktbeurteilung sollten nicht die Angebotspreise, sondern Transaktionsvolumen, wiederholte Verkäufe gleicher Wohnanlagen und Wohnungsgrößen, Zahl der Angebote, mögliche Transaktionsstornierungen und Finanzierungskosten gemeinsam geprüft werden."],"content_markdown":"Dass Wohnungen im Preissegment von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won trotz Kreditbeschränkungen zu hohen Preisen gehandelt werden, lässt sich nicht allein mit der Erklärung verstehen, die „Nachfrage sei stark“. Denn Kreditbeschränkungen können einerseits die Kaufkraft verringern, andererseits aber auch Eigentümer daran hindern, in bessere Wohnlagen umzuziehen, und dadurch das Verkaufsangebot reduzieren.\n\nDies ist jedoch lediglich ein möglicher Marktmechanismus und keine einheitliche Ursache, die in allen Regionen bestätigt wurde. Für eine tatsächliche Beurteilung werden Daten zum Geltungsbereich der Vorschriften, zum Transaktionsvolumen, zur Zahl der Angebote und zu wiederholten Verkäufen derselben Wohnungen benötigt.\n\n## Die genaue Bedeutung der Kreditobergrenzen nach Preissegment\n\nDas im Oktober 2025 angekündigte System zur Steuerung der Haushaltskredite umfasste für Wohnimmobilien in der Hauptstadtregion und in regulierten Gebieten nach Kaufpreissegment gestaffelte nominale Obergrenzen für Hypothekendarlehen.\n\n| Kaufpreissegment | Nominale maximale Obergrenze für Hypothekendarlehen | Beispiel für das einfache Verhältnis zum Kaufpreis |\n|---|---:|---:|\n| Höchstens 1,5 Milliarden Won | 600 Millionen Won | 40 % bei einer Immobilie im Wert von 1,5 Milliarden Won |\n| Mehr als 1,5 Milliarden bis höchstens 2,5 Milliarden Won | 400 Millionen Won | 20 % bei einer Immobilie im Wert von 2 Milliarden Won |\n| Mehr als 2,5 Milliarden Won | 200 Millionen Won | Etwa 6,7 % bei einer Immobilie im Wert von 3 Milliarden Won |\n\nDie Beträge in dieser Tabelle sind keine garantierten Summen, die jeder erhalten kann. Der tatsächliche Kreditbetrag kann auf einem niedrigeren Niveau festgelegt werden, je nachdem, welches Ergebnis sich aus den folgenden Vorschriften und der Prüfung durch das Finanzinstitut ergibt.\n\n- Lage der Immobilie und Einstufung als reguliertes Gebiet\n- Status als Haushalt ohne Wohneigentum, mit einer oder mehreren Immobilien sowie Bedingungen für die Veräußerung bestehender Immobilien\n- LTV-Vorschriften\n- Stress-DSR und Einkommen des Kreditnehmers\n- Gesamtschulden einschließlich bestehender Hypotheken- und Konsumentenkredite\n- Beleihungswert und interne Kreditprüfung des Finanzinstituts\n- Verwendungszweck der Mittel, etwa Immobilienkauf oder Mittel zur Stabilisierung der Lebenshaltung\n- Übergangsregelungen abhängig vom Inkrafttreten der Maßnahme sowie vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und der Kreditantragstellung\n\nDaher ist nicht die Aussage „Für eine Wohnung im Wert von 2 Milliarden Won können 400 Millionen Won geliehen werden“ korrekt, sondern: „Auch wenn alle anderen Prüfungen bestanden werden, kann die Obergrenze nach diesem System bei 400 Millionen Won liegen.“ Da sich die Maßnahmen ändern können, sollten vor Vertragsabschluss die Mitteilungen der Finanzdienstleistungskommission und die aktuellen Kriterien des kreditgebenden Finanzinstituts erneut geprüft werden.\n\n## Wie Kreditbeschränkungen die Kaufnachfrage verringern\n\nWenn die Kreditobergrenze sinkt, müssen Käufer mehr Eigenkapital einsetzen. Zum Bargeldbedarf gehören nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Erwerbsteuern, Maklergebühren, Umzugskosten und die Rückzahlung bestehender Kredite.\n\nWenn beispielsweise beim Kauf einer Immobilie im Wert von 2 Milliarden Won der Kredit auf höchstens 400 Millionen Won begrenzt ist, werden allein für den Kaufpreis 1,6 Milliarden Won Eigenkapital benötigt. Fällt der tatsächlich mögliche Kreditbetrag aufgrund des DSR niedriger als 400 Millionen Won aus, steigt der erforderliche Bargeldbetrag weiter.\n\nDieser Effekt kann die folgende Nachfrage abschwächen.\n\n1. Den Umzug tatsächlicher Selbstnutzer mit hoher Kreditabhängigkeit in höherwertige Immobilien\n2. Käufe einer neuen Immobilie vor dem Verkauf der bestehenden Immobilie\n3. Käufe von Haushalten mit hohem Einkommen, aber unzureichenden sofort verfügbaren Finanzanlagen\n4. Fremdfinanzierte Investitionen in Erwartung kurzfristiger Preissteigerungen\n\nIm Segment über 2,5 Milliarden Won liegt die nominale Kreditobergrenze noch niedriger, wodurch Barvermögen an Bedeutung gewinnt. Daraus lässt sich jedoch nicht schließen, dass sämtliche Transaktionen in diesem Segment einbrechen. Die Ergebnisse unterscheiden sich regional je nach Nachfrage vermögender Käufer mit hohem Barvermögensanteil, Mitteln aus Schenkungen oder Erbschaften und Höhe der Erlöse aus dem Verkauf bestehender Immobilien.\n\n## Wie unterbrochene Umzüge das Angebot verringern\n\nKreditvorschriften scheinen nur für Käufer zu gelten, beeinflussen jedoch auch die Verkaufsentscheidungen bestehender Immobilieneigentümer. Eigentümer, die ihr derzeitiges Haus verkaufen und in eine teurere Immobilie umziehen wollten, haben weniger Anlass, die bestehende Immobilie anzubieten, wenn sie die Finanzierungslücke für die neue Immobilie nicht schließen können.\n\nEin Umzug durch Verkauf und Neukauf läuft gewöhnlich wie folgt ab.\n\n1. Die bestehende Immobilie wird zum Verkauf angeboten.\n2. Der Verkaufserlös und der mögliche Neukredit werden berechnet.\n3. Der Kaufpreis und die Transaktionskosten der höherwertigen Immobilie werden gedeckt.\n4. Der Verkauf der bestehenden Immobilie und der Kauf der neuen Immobilie werden miteinander verknüpft und die Restzahlungen geleistet.\n\nEntsteht im dritten Schritt eine Finanzierungslücke, kann die gesamte Transaktionskette unterbrochen werden. Das daraus entstehende Phänomen wird als „Angebotsblockade“ bezeichnet. Dabei nimmt zwar die Zahl der Käufer ab, doch die Zahl der Verkäufer sinkt noch schneller, sodass die Preise nicht ohne Weiteres fallen.\n\nEine Angebotsblockade entsteht jedoch nicht allein durch Kreditbeschränkungen. Auch die folgenden Faktoren sind zu berücksichtigen.\n\n- Transaktionskosten wie Veräußerungsgewinnsteuer und Erwerbsteuer\n- Pflicht zur Eigennutzung oder verbleibende Laufzeit eines Mietvertrags\n- Erwartung des Verkäufers hinsichtlich künftiger Preissteigerungen\n- Mangel an alternativen Wohnmöglichkeiten\n- Erwartungen an Wiederaufbau- und Sanierungsprojekte\n- Zinssätze und Renditen alternativer Anlagen wie Einlagen und Anleihen\n\n## Warum im Segment von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won ein Engpass entstehen kann\n\nDie Nachfrage von Haushalten, die eine Immobilie im Wert von höchstens 1,5 Milliarden Won verkaufen und mit zusätzlichem Eigenkapital in eine Immobilie über 1,5 Milliarden Won umziehen möchten, kann fortbestehen. Wenn Eigentümer einer Immobilie im Wert von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won dagegen in eine Immobilie über 2,5 Milliarden Won umziehen wollen, müssen sie eine niedrigere Kreditobergrenze und eine große Preisdifferenz bewältigen.\n\nDadurch können von unten Kaufinteressenten nachrücken, während weniger Eigentümer nach oben aus dem Segment wechseln, sodass ein Engpass entsteht.\n\n| Marktbewegung | Mögliche Auswirkung der Kreditvorschriften | Mögliches Ergebnis |\n|---|---|---|\n| Wechsel aus dem Segment bis 1,5 Milliarden Won in das Segment über 1,5 Milliarden Won | Höhere finanzielle Belastung | Teilweiser Rückgang oder Aufschub der Umzugsnachfrage |\n| Wechsel von Eigentümern einer Immobilie im Wert von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won in eine bessere Wohnlage | Niedrigere Kreditobergrenze für die neue Immobilie | Aufschub des Verkaufs der bestehenden Immobilie |\n| Wettbewerb um knappe Angebote | Weniger auswählbare Objekte | Hohe Abschlusspreise für bestimmte bevorzugte Objekte |\n| Einbruch der Transaktionen | Kleinere Stichprobe | Großer Einfluss von ein oder zwei Transaktionen auf die Kennzahlen |\n\nDamit diese Hypothese zutrifft, müsste sich zugleich ein Muster zeigen, bei dem die Zahl der Angebote je Wohnanlage sinkt und bei geringem Transaktionsvolumen Wohnungen in bevorzugten Gebäudeteilen, Stockwerken und Zuständen zu hohen Preisen verkauft werden. Allein anhand neuer Rekordpreise lässt sich ohne Daten zum Transaktionsvolumen und zu den Angeboten keine Angebotsblockade nachweisen.\n\n## Warum ein Rekordpreis keinen Anstieg des gesamten Marktes bedeutet\n\nIn einem Markt mit wenigen Transaktionen kann ein einzelner Rekordpreis wie ein repräsentativer Preis erscheinen. Doch selbst innerhalb derselben Wohnanlage bestehen je nach Stockwerk, Ausrichtung, Aussicht, Renovierungszustand, Grundstücksanteil und möglichem Einzugstermin erhebliche Preisunterschiede.\n\nBei der Interpretation von Rekordpreisen ist vor den folgenden Fehlern zu warnen.\n\n### Effekt der Transaktionszusammensetzung\n\nWenn zuvor Wohnungen in niedrigen Stockwerken oder unrenovierte Wohnungen verkauft wurden und diesmal eine Wohnung in einem hohen Stockwerk oder einem bevorzugten Gebäudeteil gehandelt wurde, lässt sich selbst bei einem höheren Durchschnittspreis nicht schließen, dass der Wert von Wohnungen mit identischen Bedingungen gestiegen ist.\n\n### Täuschung durch das Transaktionsvolumen\n\nEin Markt, in dem viele von 100 Transaktionen zu höheren Preisen erfolgen, hat eine andere Bedeutung als ein Markt, in dem 1 von 2 Transaktionen einen Rekordpreis erzielt. Neben der Zahl der Rekordpreise müssen das gesamte Transaktionsvolumen und der Anteil der zu höheren Preisen erfolgten Transaktionen geprüft werden.\n\n### Verwechslung von Angebotspreis und tatsächlichem Transaktionspreis\n\nDer Angebotspreis ist der Wunschpreis des Verkäufers. Bei einem knappen Angebot können die Angebotspreise stark steigen, ohne dass es tatsächlich zu einem Vertragsabschluss kommt. Auch die Eintragung ins Grundbuch und Meldungen über Vertragsaufhebungen sind zu prüfen.\n\n### Unterschied zwischen Nominalpreis und Haltekosten\n\nSelbst wenn der Kaufpreis stabil bleibt, kann die tatsächliche Haltebelastung steigen, wenn Kreditzinsen, Steuern, Verwaltungskosten und Opportunitätskosten zunehmen.\n\n## Daten zur Überprüfung der Hypothese einer Angebotsblockade\n\nBei Marktanalysen ist es sicherer, mehrere Kennzahlen miteinander zu kombinieren, statt sich auf die Einschätzungen einzelner Maklerbüros oder Beispiele für Rekordpreise zu stützen.\n\n| Zu prüfende Kennzahl | Auswertungsmethode | Wichtige Datenquelle |\n|---|---|---|\n| Tatsächliche Transaktionspreise von Wohnungen | Vergleich wiederholter Transaktionen derselben Wohnanlage, Wohnfläche und Stockwerksgruppe | Öffentliches System für tatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr |\n| Monatliches Transaktionsvolumen | Vergleich der Zahl der Transaktionen vor und nach der Regulierung sowie mit dem langfristigen Durchschnitt | Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr·Korea Real Estate Board |\n| Kaufpreisindex | Prüfung, ob sich einzelne Rekordpreise auf die gesamte Region ausgebreitet haben | Korea Real Estate Board R-ONE |\n| Zahl der Angebote | Prüfung, ob das tatsächliche Verkaufsangebot zurückgegangen ist | Gegenprüfung öffentlicher Daten mit mehreren privaten Datenquellen |\n| Stornierte Transaktionen | Prüfung, ob Verträge zu Rekordpreisen bestehen blieben | Öffentliches System für tatsächliche Transaktionspreise |\n| Jeonse-Preise und Jeonse-Quote | Prüfung der Grundlage durch tatsächliche Nachfrage und einer Ausweitung der Finanzierungslücke | Korea Real Estate Board·Transaktionsdaten |\n| Kreditzinsen·Haushaltskredite | Prüfung von Veränderungen des Finanzierungsumfelds | Bank of Korea·Finanzdienstleistungskommission |\n\nAuch der Vergleichszeitraum ist wichtig. Werden nur der Monat unmittelbar vor und der Monat unmittelbar nach einer Maßnahme verglichen, vermischen sich Faktoren wie Saisonalität, Zinsänderungen und das Angebot neu bezogener Wohnungen. Empfehlenswert ist mindestens ein gemeinsamer Vergleich mit dem entsprechenden Vorjahresmonat, dem Durchschnitt der letzten Jahre, benachbarten Preissegmenten und nicht regulierten Vergleichsregionen.\n\n## Warum eindeutige Preisprognosen schwierig sind\n\nDas Phänomen, dass zunächst die Preise in besseren Wohnlagen steigen und anschließend benachbarte Regionen und Preissegmente folgen, wird häufig als „Preisangleichung“ bezeichnet. Es handelt sich jedoch nicht um ein Gesetz, sondern um ein in bestimmten Aufwärtsmärkten beobachtetes Muster.\n\nDamit der Markt von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won weiter steigt, muss ausreichend Kaufkraft bestehen bleiben, um das begrenzte Angebot aufzunehmen. Unter den folgenden Bedingungen können die Preise dagegen trotz einer Angebotsblockade korrigieren.\n\n- Wenn durch steigende Zinsen oder eine Verschärfung des DSR der tatsächlich mögliche Kreditbetrag weiter sinkt\n- Wenn sich die Aussichten für Konjunktur, Einkommen und Beschäftigung verschlechtern\n- Wenn Änderungen der Besitz- oder Transaktionssteuern den Verkaufsanreiz erhöhen\n- Wenn die Zahl der neu bezugsfertigen Wohnungen und das Angebot aus Sanierungsprojekten steigen\n- Wenn die Erwartung steigender Preise nachlässt und zurückgehaltene Angebote gleichzeitig auf den Markt kommen\n- Wenn sinkende Jeonse-Preise den Cashflow der Eigentümer verschlechtern\n\nDaher sind sowohl die Behauptung „Wegen der Kreditbeschränkungen müssen die Preise steigen“ als auch die Behauptung „Wegen der Kreditbeschränkungen müssen die Preise fallen“ überzogen. Die Preise werden davon bestimmt, ob die Veränderung der gesunkenen Kaufnachfrage oder die Veränderung des gesunkenen Verkaufsangebots stärker ausfällt.\n\n## Vor einem Immobilienwechsel zu prüfende Finanzierungspositionen\n\nBei der Entscheidung über einen Immobilienkauf muss nicht die nominale Kreditobergrenze, sondern der bis zum tatsächlichen Restzahlungstermin benötigte Bargeldbetrag berechnet werden.\n\n- Vom kreditgebenden Finanzinstitut bestätigter voraussichtlicher Kreditbetrag\n- Tilgungs- und Zinszahlungen nach Anwendung des Stress-DSR\n- Verkaufserlös der bestehenden Immobilie und Rückzahlungsbetrag des verbleibenden Kredits\n- Erwerbsbezogene Steuern wie Erwerbsteuer und lokale Bildungssteuer\n- Maklergebühren, Rechtskosten, Umzugs- und Renovierungskosten\n- Finanzielle Reserve für eine Verzögerung beim Verkauf der bestehenden Immobilie\n- Steuerliche Anforderungen und Veräußerungsbedingungen bei vorübergehendem Besitz von 2 Immobilien\n- Tragbare monatliche Rückzahlungsrate bei einem Zinsanstieg\n- Tatsächlich verfügbares Bargeld nach Abzug der Notfallreserve\n\nEin Angebot darf nicht allein deshalb als unterbewertet angesehen werden, weil der gewünschte Kaufpreis unter einem Rekordpreis in der Umgebung liegt. Verglichen werden sollte erst nach Anpassung an jüngste Transaktionen mit gleicher Wohnfläche, Gebäudeteil, Stockwerk, Ausrichtung, Renovierungszustand, Rechtsverhältnisse und Bedingungen für die Übernahme eines Mietverhältnisses.\n\n## Zentrale Schlussfolgerung\n\nEine plausible Hypothese für die Preisstärke von Wohnungen im Wert von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won lautet, dass Kreditbeschränkungen nicht nur die Nachfrage, sondern auch das Angebot von Eigentümern verringert haben, die durch Verkauf und Neukauf umziehen wollten. Wenn Eigentümer den Verkauf ihrer bestehenden Immobilie aufschieben, weil ihnen die Mittel für den Wechsel in eine höherwertige Immobilie fehlen, sinkt die Zahl der handelbaren Objekte, und wenige bevorzugte Angebote können zu hohen Preisen verkauft werden.\n\nAllein anhand einzelner Rekordpreise lassen sich diese Hypothese oder künftige Preissteigerungen jedoch nicht bestätigen. Das tatsächliche Transaktionsvolumen, wiederholte Preise von Wohnungen mit identischen Bedingungen, die Zahl der Angebote, stornierte Transaktionen, der Jeonse-Markt und die Finanzierungskosten müssen gemeinsam geprüft werden. Kreditbeschränkungen sollten nicht als Variable verstanden werden, die allein die Preisrichtung bestimmt, sondern als Rahmenbedingung, die Nachfrage und Angebot auf unterschiedliche Weise beeinflusst.","content_html":"\u003cp\u003eDass Wohnungen im Preissegment von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won trotz Kreditbeschränkungen zu hohen Preisen gehandelt werden, lässt sich nicht allein mit der Erklärung verstehen, die „Nachfrage sei stark“. Denn Kreditbeschränkungen können einerseits die Kaufkraft verringern, andererseits aber auch Eigentümer daran hindern, in bessere Wohnlagen umzuziehen, und dadurch das Verkaufsangebot reduzieren.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDies ist jedoch lediglich ein möglicher Marktmechanismus und keine einheitliche Ursache, die in allen Regionen bestätigt wurde. Für eine tatsächliche Beurteilung werden Daten zum Geltungsbereich der Vorschriften, zum Transaktionsvolumen, zur Zahl der Angebote und zu wiederholten Verkäufen derselben Wohnungen benötigt.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#die-genaue-bedeutung-der-kreditobergrenzen-nach-preissegment\" class=\"anchor\" id=\"die-genaue-bedeutung-der-kreditobergrenzen-nach-preissegment\"\u003e\u003c/a\u003eDie genaue Bedeutung der Kreditobergrenzen nach Preissegment\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDas im Oktober 2025 angekündigte System zur Steuerung der Haushaltskredite umfasste für Wohnimmobilien in der Hauptstadtregion und in regulierten Gebieten nach Kaufpreissegment gestaffelte nominale Obergrenzen für Hypothekendarlehen.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eKaufpreissegment\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eNominale maximale Obergrenze für Hypothekendarlehen\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eBeispiel für das einfache Verhältnis zum Kaufpreis\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kaufpreissegment\"\u003eHöchstens 1,5 Milliarden Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Nominale maximale Obergrenze für Hypothekendarlehen\"\u003e600 Millionen Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Beispiel für das einfache Verhältnis zum Kaufpreis\"\u003e40 % bei einer Immobilie im Wert von 1,5 Milliarden Won\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kaufpreissegment\"\u003eMehr als 1,5 Milliarden bis höchstens 2,5 Milliarden Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Nominale maximale Obergrenze für Hypothekendarlehen\"\u003e400 Millionen Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Beispiel für das einfache Verhältnis zum Kaufpreis\"\u003e20 % bei einer Immobilie im Wert von 2 Milliarden Won\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kaufpreissegment\"\u003eMehr als 2,5 Milliarden Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Nominale maximale Obergrenze für Hypothekendarlehen\"\u003e200 Millionen Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Beispiel für das einfache Verhältnis zum Kaufpreis\"\u003eEtwa 6,7 % bei einer Immobilie im Wert von 3 Milliarden Won\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eDie Beträge in dieser Tabelle sind keine garantierten Summen, die jeder erhalten kann. 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Zum Bargeldbedarf gehören nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Erwerbsteuern, Maklergebühren, Umzugskosten und die Rückzahlung bestehender Kredite.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eWenn beispielsweise beim Kauf einer Immobilie im Wert von 2 Milliarden Won der Kredit auf höchstens 400 Millionen Won begrenzt ist, werden allein für den Kaufpreis 1,6 Milliarden Won Eigenkapital benötigt. Fällt der tatsächlich mögliche Kreditbetrag aufgrund des DSR niedriger als 400 Millionen Won aus, steigt der erforderliche Bargeldbetrag weiter.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDieser Effekt kann die folgende Nachfrage abschwächen.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eDen Umzug tatsächlicher Selbstnutzer mit hoher Kreditabhängigkeit in höherwertige Immobilien\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eKäufe einer neuen Immobilie vor dem Verkauf der bestehenden Immobilie\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eKäufe von Haushalten mit hohem Einkommen, aber unzureichenden sofort verfügbaren Finanzanlagen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFremdfinanzierte Investitionen in Erwartung kurzfristiger Preissteigerungen\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eIm Segment über 2,5 Milliarden Won liegt die nominale Kreditobergrenze noch niedriger, wodurch Barvermögen an Bedeutung gewinnt. Daraus lässt sich jedoch nicht schließen, dass sämtliche Transaktionen in diesem Segment einbrechen. Die Ergebnisse unterscheiden sich regional je nach Nachfrage vermögender Käufer mit hohem Barvermögensanteil, Mitteln aus Schenkungen oder Erbschaften und Höhe der Erlöse aus dem Verkauf bestehender Immobilien.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#wie-unterbrochene-umz%C3%BCge-das-angebot-verringern\" class=\"anchor\" id=\"wie-unterbrochene-umzüge-das-angebot-verringern\"\u003e\u003c/a\u003eWie unterbrochene Umzüge das Angebot verringern\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eKreditvorschriften scheinen nur für Käufer zu gelten, beeinflussen jedoch auch die Verkaufsentscheidungen bestehender Immobilieneigentümer. 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Das daraus entstehende Phänomen wird als „Angebotsblockade“ bezeichnet. Dabei nimmt zwar die Zahl der Käufer ab, doch die Zahl der Verkäufer sinkt noch schneller, sodass die Preise nicht ohne Weiteres fallen.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEine Angebotsblockade entsteht jedoch nicht allein durch Kreditbeschränkungen. Auch die folgenden Faktoren sind zu berücksichtigen.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eTransaktionskosten wie Veräußerungsgewinnsteuer und Erwerbsteuer\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePflicht zur Eigennutzung oder verbleibende Laufzeit eines Mietvertrags\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eErwartung des Verkäufers hinsichtlich künftiger Preissteigerungen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eMangel an alternativen Wohnmöglichkeiten\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eErwartungen an Wiederaufbau- und Sanierungsprojekte\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eZinssätze und Renditen alternativer Anlagen wie Einlagen und Anleihen\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#warum-im-segment-von-15-bis-25-milliarden-won-ein-engpass-entstehen-kann\" class=\"anchor\" id=\"warum-im-segment-von-15-bis-25-milliarden-won-ein-engpass-entstehen-kann\"\u003e\u003c/a\u003eWarum im Segment von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won ein Engpass entstehen kann\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDie Nachfrage von Haushalten, die eine Immobilie im Wert von höchstens 1,5 Milliarden Won verkaufen und mit zusätzlichem Eigenkapital in eine Immobilie über 1,5 Milliarden Won umziehen möchten, kann fortbestehen. Wenn Eigentümer einer Immobilie im Wert von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won dagegen in eine Immobilie über 2,5 Milliarden Won umziehen wollen, müssen sie eine niedrigere Kreditobergrenze und eine große Preisdifferenz bewältigen.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDadurch können von unten Kaufinteressenten nachrücken, während weniger Eigentümer nach oben aus dem Segment wechseln, sodass ein Engpass entsteht.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eMarktbewegung\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eMögliche Auswirkung der Kreditvorschriften\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eMögliches Ergebnis\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Marktbewegung\"\u003eWechsel aus dem Segment bis 1,5 Milliarden Won in das Segment über 1,5 Milliarden Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Auswirkung der Kreditvorschriften\"\u003eHöhere finanzielle Belastung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliches Ergebnis\"\u003eTeilweiser Rückgang oder Aufschub der Umzugsnachfrage\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Marktbewegung\"\u003eWechsel von Eigentümern einer Immobilie im Wert von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won in eine bessere Wohnlage\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Auswirkung der Kreditvorschriften\"\u003eNiedrigere Kreditobergrenze für die neue Immobilie\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliches Ergebnis\"\u003eAufschub des Verkaufs der bestehenden Immobilie\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Marktbewegung\"\u003eWettbewerb um knappe Angebote\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Auswirkung der Kreditvorschriften\"\u003eWeniger auswählbare Objekte\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliches Ergebnis\"\u003eHohe Abschlusspreise für bestimmte bevorzugte Objekte\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Marktbewegung\"\u003eEinbruch der Transaktionen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Auswirkung der Kreditvorschriften\"\u003eKleinere Stichprobe\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliches Ergebnis\"\u003eGroßer Einfluss von ein oder zwei Transaktionen auf die Kennzahlen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eDamit diese Hypothese zutrifft, müsste sich zugleich ein Muster zeigen, bei dem die Zahl der Angebote je Wohnanlage sinkt und bei geringem Transaktionsvolumen Wohnungen in bevorzugten Gebäudeteilen, Stockwerken und Zuständen zu hohen Preisen verkauft werden. Allein anhand neuer Rekordpreise lässt sich ohne Daten zum Transaktionsvolumen und zu den Angeboten keine Angebotsblockade nachweisen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#warum-ein-rekordpreis-keinen-anstieg-des-gesamten-marktes-bedeutet\" class=\"anchor\" id=\"warum-ein-rekordpreis-keinen-anstieg-des-gesamten-marktes-bedeutet\"\u003e\u003c/a\u003eWarum ein Rekordpreis keinen Anstieg des gesamten Marktes bedeutet\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eIn einem Markt mit wenigen Transaktionen kann ein einzelner Rekordpreis wie ein repräsentativer Preis erscheinen. Doch selbst innerhalb derselben Wohnanlage bestehen je nach Stockwerk, Ausrichtung, Aussicht, Renovierungszustand, Grundstücksanteil und möglichem Einzugstermin erhebliche Preisunterschiede.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eBei der Interpretation von Rekordpreisen ist vor den folgenden Fehlern zu warnen.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#effekt-der-transaktionszusammensetzung\" class=\"anchor\" id=\"effekt-der-transaktionszusammensetzung\"\u003e\u003c/a\u003eEffekt der Transaktionszusammensetzung\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eWenn zuvor Wohnungen in niedrigen Stockwerken oder unrenovierte Wohnungen verkauft wurden und diesmal eine Wohnung in einem hohen Stockwerk oder einem bevorzugten Gebäudeteil gehandelt wurde, lässt sich selbst bei einem höheren Durchschnittspreis nicht schließen, dass der Wert von Wohnungen mit identischen Bedingungen gestiegen ist.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#t%C3%A4uschung-durch-das-transaktionsvolumen\" class=\"anchor\" id=\"täuschung-durch-das-transaktionsvolumen\"\u003e\u003c/a\u003eTäuschung durch das Transaktionsvolumen\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEin Markt, in dem viele von 100 Transaktionen zu höheren Preisen erfolgen, hat eine andere Bedeutung als ein Markt, in dem 1 von 2 Transaktionen einen Rekordpreis erzielt. Neben der Zahl der Rekordpreise müssen das gesamte Transaktionsvolumen und der Anteil der zu höheren Preisen erfolgten Transaktionen geprüft werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#verwechslung-von-angebotspreis-und-tats%C3%A4chlichem-transaktionspreis\" class=\"anchor\" id=\"verwechslung-von-angebotspreis-und-tatsächlichem-transaktionspreis\"\u003e\u003c/a\u003eVerwechslung von Angebotspreis und tatsächlichem Transaktionspreis\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eDer Angebotspreis ist der Wunschpreis des Verkäufers. Bei einem knappen Angebot können die Angebotspreise stark steigen, ohne dass es tatsächlich zu einem Vertragsabschluss kommt. Auch die Eintragung ins Grundbuch und Meldungen über Vertragsaufhebungen sind zu prüfen.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#unterschied-zwischen-nominalpreis-und-haltekosten\" class=\"anchor\" id=\"unterschied-zwischen-nominalpreis-und-haltekosten\"\u003e\u003c/a\u003eUnterschied zwischen Nominalpreis und Haltekosten\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eSelbst wenn der Kaufpreis stabil bleibt, kann die tatsächliche Haltebelastung steigen, wenn Kreditzinsen, Steuern, Verwaltungskosten und Opportunitätskosten zunehmen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#daten-zur-%C3%BCberpr%C3%BCfung-der-hypothese-einer-angebotsblockade\" class=\"anchor\" id=\"daten-zur-überprüfung-der-hypothese-einer-angebotsblockade\"\u003e\u003c/a\u003eDaten zur Überprüfung der Hypothese einer Angebotsblockade\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eBei Marktanalysen ist es sicherer, mehrere Kennzahlen miteinander zu kombinieren, statt sich auf die Einschätzungen einzelner Maklerbüros oder Beispiele für Rekordpreise zu stützen.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eZu prüfende Kennzahl\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eAuswertungsmethode\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eWichtige Datenquelle\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eTatsächliche Transaktionspreise von Wohnungen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003eVergleich wiederholter Transaktionen derselben Wohnanlage, Wohnfläche und Stockwerksgruppe\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Wichtige Datenquelle\"\u003eÖffentliches System für tatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eMonatliches Transaktionsvolumen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003eVergleich der Zahl der Transaktionen vor und nach der Regulierung sowie mit dem langfristigen Durchschnitt\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Wichtige Datenquelle\"\u003eMinisterium für Land, Infrastruktur und Verkehr·Korea Real Estate Board\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eKaufpreisindex\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003ePrüfung, ob sich einzelne Rekordpreise auf die gesamte Region ausgebreitet haben\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Wichtige Datenquelle\"\u003eKorea Real Estate Board R-ONE\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eZahl der Angebote\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003ePrüfung, ob das tatsächliche Verkaufsangebot zurückgegangen ist\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Wichtige Datenquelle\"\u003eGegenprüfung öffentlicher Daten mit mehreren privaten Datenquellen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eStornierte Transaktionen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003ePrüfung, ob Verträge zu Rekordpreisen bestehen blieben\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Wichtige Datenquelle\"\u003eÖffentliches System für tatsächliche Transaktionspreise\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eJeonse-Preise und Jeonse-Quote\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003ePrüfung der Grundlage durch tatsächliche Nachfrage und einer Ausweitung der Finanzierungslücke\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Wichtige Datenquelle\"\u003eKorea Real Estate Board·Transaktionsdaten\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eKreditzinsen·Haushaltskredite\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Auswertungsmethode\"\u003ePrüfung von Veränderungen des Finanzierungsumfelds\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Wichtige Datenquelle\"\u003eBank of Korea·Finanzdienstleistungskommission\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eAuch der Vergleichszeitraum ist wichtig. Werden nur der Monat unmittelbar vor und der Monat unmittelbar nach einer Maßnahme verglichen, vermischen sich Faktoren wie Saisonalität, Zinsänderungen und das Angebot neu bezogener Wohnungen. Empfehlenswert ist mindestens ein gemeinsamer Vergleich mit dem entsprechenden Vorjahresmonat, dem Durchschnitt der letzten Jahre, benachbarten Preissegmenten und nicht regulierten Vergleichsregionen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#warum-eindeutige-preisprognosen-schwierig-sind\" class=\"anchor\" id=\"warum-eindeutige-preisprognosen-schwierig-sind\"\u003e\u003c/a\u003eWarum eindeutige Preisprognosen schwierig sind\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDas Phänomen, dass zunächst die Preise in besseren Wohnlagen steigen und anschließend benachbarte Regionen und Preissegmente folgen, wird häufig als „Preisangleichung“ bezeichnet. Es handelt sich jedoch nicht um ein Gesetz, sondern um ein in bestimmten Aufwärtsmärkten beobachtetes Muster.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDamit der Markt von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won weiter steigt, muss ausreichend Kaufkraft bestehen bleiben, um das begrenzte Angebot aufzunehmen. Unter den folgenden Bedingungen können die Preise dagegen trotz einer Angebotsblockade korrigieren.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eWenn durch steigende Zinsen oder eine Verschärfung des DSR der tatsächlich mögliche Kreditbetrag weiter sinkt\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn sich die Aussichten für Konjunktur, Einkommen und Beschäftigung verschlechtern\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn Änderungen der Besitz- oder Transaktionssteuern den Verkaufsanreiz erhöhen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn die Zahl der neu bezugsfertigen Wohnungen und das Angebot aus Sanierungsprojekten steigen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn die Erwartung steigender Preise nachlässt und zurückgehaltene Angebote gleichzeitig auf den Markt kommen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn sinkende Jeonse-Preise den Cashflow der Eigentümer verschlechtern\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eDaher sind sowohl die Behauptung „Wegen der Kreditbeschränkungen müssen die Preise steigen“ als auch die Behauptung „Wegen der Kreditbeschränkungen müssen die Preise fallen“ überzogen. Die Preise werden davon bestimmt, ob die Veränderung der gesunkenen Kaufnachfrage oder die Veränderung des gesunkenen Verkaufsangebots stärker ausfällt.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#vor-einem-immobilienwechsel-zu-pr%C3%BCfende-finanzierungspositionen\" class=\"anchor\" id=\"vor-einem-immobilienwechsel-zu-prüfende-finanzierungspositionen\"\u003e\u003c/a\u003eVor einem Immobilienwechsel zu prüfende Finanzierungspositionen\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eBei der Entscheidung über einen Immobilienkauf muss nicht die nominale Kreditobergrenze, sondern der bis zum tatsächlichen Restzahlungstermin benötigte Bargeldbetrag berechnet werden.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eVom kreditgebenden Finanzinstitut bestätigter voraussichtlicher Kreditbetrag\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTilgungs- und Zinszahlungen nach Anwendung des Stress-DSR\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eVerkaufserlös der bestehenden Immobilie und Rückzahlungsbetrag des verbleibenden Kredits\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eErwerbsbezogene Steuern wie Erwerbsteuer und lokale Bildungssteuer\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eMaklergebühren, Rechtskosten, Umzugs- und Renovierungskosten\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFinanzielle Reserve für eine Verzögerung beim Verkauf der bestehenden Immobilie\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSteuerliche Anforderungen und Veräußerungsbedingungen bei vorübergehendem Besitz von 2 Immobilien\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTragbare monatliche Rückzahlungsrate bei einem Zinsanstieg\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTatsächlich verfügbares Bargeld nach Abzug der Notfallreserve\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eEin Angebot darf nicht allein deshalb als unterbewertet angesehen werden, weil der gewünschte Kaufpreis unter einem Rekordpreis in der Umgebung liegt. Verglichen werden sollte erst nach Anpassung an jüngste Transaktionen mit gleicher Wohnfläche, Gebäudeteil, Stockwerk, Ausrichtung, Renovierungszustand, Rechtsverhältnisse und Bedingungen für die Übernahme eines Mietverhältnisses.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#zentrale-schlussfolgerung\" class=\"anchor\" id=\"zentrale-schlussfolgerung\"\u003e\u003c/a\u003eZentrale Schlussfolgerung\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEine plausible Hypothese für die Preisstärke von Wohnungen im Wert von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won lautet, dass Kreditbeschränkungen nicht nur die Nachfrage, sondern auch das Angebot von Eigentümern verringert haben, die durch Verkauf und Neukauf umziehen wollten. Wenn Eigentümer den Verkauf ihrer bestehenden Immobilie aufschieben, weil ihnen die Mittel für den Wechsel in eine höherwertige Immobilie fehlen, sinkt die Zahl der handelbaren Objekte, und wenige bevorzugte Angebote können zu hohen Preisen verkauft werden.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eAllein anhand einzelner Rekordpreise lassen sich diese Hypothese oder künftige Preissteigerungen jedoch nicht bestätigen. Das tatsächliche Transaktionsvolumen, wiederholte Preise von Wohnungen mit identischen Bedingungen, die Zahl der Angebote, stornierte Transaktionen, der Jeonse-Markt und die Finanzierungskosten müssen gemeinsam geprüft werden. Kreditbeschränkungen sollten nicht als Variable verstanden werden, die allein die Preisrichtung bestimmt, sondern als Rahmenbedingung, die Nachfrage und Angebot auf unterschiedliche Weise beeinflusst.\u003c/p\u003e\n","tags":["Immobilienwechsel","Hypothekendarlehen","Wohnungsmarkt","Kreditregulierung","Angebotsverknappung"],"faqs":[{"question":"Kann man für eine Wohnung im Wert von über 1,5 Milliarden Won in jedem Fall ein Hypothekendarlehen von bis zu 400 Millionen Won erhalten?","answer":"Nein. 400 Millionen Won sind lediglich die nominelle Obergrenze, die für diese Preisspanne gelten kann. Nach Anwendung des Beleihungsauslaufs (LTV), der Stress-DSR, des Einkommens, bestehender Schulden, der Anzahl der gehaltenen Wohnimmobilien, des Standorts und der Prüfung durch das Finanzinstitut kann der tatsächliche Darlehensbetrag niedriger oder eine Kreditvergabe unmöglich sein."},{"question":"Warum sinkt die Darlehensobergrenze mit steigendem Immobilienpreis?","answer":"Dies dient dem politischen Ziel, die Kreditvergabe für hochpreisige Wohnimmobilien und eine übermäßige Nachfrage nach Fremdfinanzierung einzudämmen. Diese Struktur kann jedoch nicht nur die Kaufkraft senken, sondern auch die Finanzierung bestehender Eigentümer erschweren, die in eine bessere Wohnlage wechseln möchten, und dadurch das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien verringern."},{"question":"Können die Wohnungspreise trotz verschärfter Kreditregulierung steigen?","answer":"Ja. Wenn das Verkaufsangebot schneller zurückgeht als die Kaufnachfrage, kann ein Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Objekte entstehen. Da jedoch auch Zinsen, Einkommen, das Angebot an neu bezugsfertigen Wohnungen, Steuern und Preiserwartungen eine Rolle spielen, lässt sich ein Anstieg nicht allein mit der Kreditregulierung erklären."},{"question":"Was bedeutet eine Verknappung des Verkaufsangebots?","answer":"Damit ist das Phänomen gemeint, dass Eigentümer den Verkauf ihrer bisherigen Immobilie aufschieben, weil der Wechsel in eine bessere Immobilie schwierig ist oder hohe Steuern und Transaktionskosten verursacht. Dadurch können weniger Wohnungen auf den Markt kommen, sodass das Transaktionsvolumen gering ist, die Preise aber dennoch kaum sinken."},{"question":"Bedeutet eine Transaktion zu einem neuen Rekordpreis, dass die Preise in der gesamten Wohnanlage gestiegen sind?","answer":"Nein. Die zu einem Rekordpreis verkaufte Wohnung kann sich in einem hohen Stockwerk oder in einem bevorzugten Gebäude befinden und eine hervorragende Aussicht oder einen guten Renovierungszustand aufweisen. Um beurteilen zu können, ob der Gesamtmarkt steigt, müssen wiederholte Transaktionen in derselben Wohnanlage mit vergleichbarer Fläche und Stockwerksgruppe sowie das gesamte Transaktionsvolumen und mögliche Vertragsstornierungen gemeinsam geprüft werden."},{"question":"Wie unterscheiden sich Angebotspreis und tatsächlicher Transaktionspreis?","answer":"Der Angebotspreis ist der vom Verkäufer gewünschte Preis, während der tatsächliche Transaktionspreis der für den real abgeschlossenen Vertrag gemeldete Preis ist. Bei knappem Angebot können nur die Angebotspreise steigen, ohne dass Transaktionen zustande kommen. Da auch gemeldete Verträge später storniert werden können, muss ihr endgültiger Status geprüft werden."},{"question":"Ist es unvermeidlich, dass sich Wohnungen im Wert von 1,5 bis 2,5 Milliarden Won preislich an bessere Wohnlagen angleichen?","answer":"Nein. Eine solche Angleichung ist lediglich ein Phänomen der relativen Preisanpassung, das in einem steigenden Markt auftreten kann, und kein garantiertes Gesetz. Wenn Kaufkraft, Zinsen, das Angebot an neu bezugsfertigen Wohnungen, Jeonse-Preise und Konjunkturaussichten schwächer werden, kann der Preisabstand bestehen bleiben oder sich sogar vergrößern."},{"question":"Was sollte vor einem Immobilienwechsel als Erstes geprüft werden?","answer":"Zu prüfen sind nicht der gewünschte Darlehensbetrag, sondern der vom Finanzinstitut tatsächlich bewilligungsfähige Betrag und der bis zum Tag der Restzahlung insgesamt benötigte Barbetrag. Dabei sind auch die Rückzahlung bestehender Darlehen, mit dem Erwerb verbundene Steuern, Maklergebühren, Umzugs- und Renovierungskosten sowie eine Liquiditätsreserve für den Fall eines verzögerten Verkaufs einzubeziehen."},{"question":"Wo lässt sich die Angebotsknappheit auf dem Wohnungsmarkt überprüfen?","answer":"Das tatsächliche Transaktionsvolumen und die Preise können im Offenlegungssystem für tatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr eingesehen werden, regionale Preisindizes und Transaktionsstatistiken bei R-ONE des Korea Real Estate Board. Da die öffentliche Statistik zur aktuellen Zahl der angebotenen Immobilien begrenzt ist, empfiehlt es sich, mehrere private Angebotsdaten und Vor-Ort-Erhebungen miteinander abzugleichen."}],"sources":[{"url":"https://www.fsc.go.kr/no010101","title":"Pressemitteilungen der Finanzdienstleistungskommission","type":"source"},{"url":"https://rt.molit.go.kr/","title":"System zur Veröffentlichung tatsächlicher Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr","type":"data_point"},{"url":"https://www.reb.or.kr/r-one/","title":"Immobilienstatistik-Informationssystem R-ONE des Korea Real Estate Board","type":"data_point"},{"url":"https://ecos.bok.or.kr/","title":"Wirtschaftsstatistiksystem ECOS der Bank of Korea","type":"data_point"}],"images":[{"id":524,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NjI1NCwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--b2baaa12652dc1cb8195a42db3055ee488fe6089/ai-af194a0d.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"아파트 단지와 자물쇠가 걸린 매물 카드, 차단기, 동전 더미를 그린 삽화","caption":"잠긴 매물과 차단기는 대출 규제로 거래가 위축된 아파트 시장을 상징한다.","description":null},"en":{"alt":"Apartment towers, locked property listings, a barrier, and stacks of coins","caption":"Locked listings and a barrier symbolize a housing market constrained by lending rules.","description":null},"ja":{"alt":"マンション群と鍵付きの物件カード、遮断機、積み上げた硬貨のイラスト","caption":"鍵のかかった物件と遮断機が、融資規制で停滞するマンション市場を象徴している。","description":null},"es":{"alt":"Torres de apartamentos, anuncios con candados, una barrera y pilas de monedas","caption":"Los anuncios bloqueados y la barrera simbolizan un mercado inmobiliario frenado por las restricciones crediticias.","description":null},"id":{"alt":"Gedung apartemen, kartu properti terkunci, palang, dan tumpukan koin","caption":"Daftar properti terkunci dan palang melambangkan pasar apartemen yang tertahan aturan kredit.","description":null},"pt":{"alt":"Torres de apartamentos, anúncios com cadeados, uma barreira e pilhas de moedas","caption":"Os anúncios bloqueados e a barreira simbolizam um mercado imobiliário limitado pelas regras de crédito.","description":null},"zh-hant":{"alt":"公寓大樓、上鎖的房源卡片、柵欄與成堆硬幣插畫","caption":"上鎖房源與柵欄象徵房貸管制下交易受阻的公寓市場。","description":null},"de":{"alt":"Wohnhochhäuser, gesperrte Immobilienangebote, eine Schranke und Münzstapel","caption":"Gesperrte Angebote und die Schranke stehen für einen durch Kreditregeln gebremsten Wohnungsmarkt.","description":null}}},{"id":525,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NjI2MCwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--a630d0742d0331a9d78f50b58e47381bdb77b761/ai-61d88300.webp","is_representative":false,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"아파트 단지와 돋보기, 위치 핀, 상승 화살표, 매물 감소 차트를 담은 부동산 인포그래픽","caption":"대출 규제 속 아파트값 상승과 매물 잠김 현상을 시각화했다.","description":null},"en":{"alt":"Housing infographic with apartment towers, magnifier, location pins, rising arrow, coins, and declining listings","caption":"The graphic illustrates rising apartment prices and locked-up listings amid lending restrictions.","description":null},"ja":{"alt":"マンション群、虫眼鏡、位置ピン、上向き矢印、硬貨、物件減少グラフを描いた図解","caption":"融資規制下でのマンション価格上昇と売り物件の減少を表している。","description":null},"es":{"alt":"Infografía inmobiliaria con torres, lupa, marcadores, flecha ascendente, monedas y oferta en descenso","caption":"El gráfico muestra la subida de precios y la escasez de viviendas en venta bajo restricciones crediticias.","description":null},"id":{"alt":"Infografik apartemen dengan kaca pembesar, pin lokasi, panah naik, koin, dan grafik penurunan listing","caption":"Grafik ini menggambarkan kenaikan harga apartemen dan listing yang tertahan akibat pembatasan kredit.","description":null},"pt":{"alt":"Infográfico imobiliário com prédios, lupa, marcadores, seta de alta, moedas e queda de anúncios","caption":"O gráfico retrata a alta dos preços e a retração dos imóveis à venda sob restrições de crédito.","description":null},"zh-hant":{"alt":"房地產資訊圖，呈現公寓大樓、放大鏡、定位標記、上升箭頭、硬幣與房源下降圖表","caption":"圖表呈現貸款管制下公寓價格上漲與房源惜售現象。","description":null},"de":{"alt":"Immobiliengrafik mit Wohnhochhäusern, Lupe, Standortmarken, Aufwärtspfeil, Münzen und sinkendem Angebot","caption":"Die Grafik zeigt steigende Wohnungspreise und ein knappes Verkaufsangebot infolge von Kreditbeschränkungen.","description":null}}}],"published_at":"2026-08-07T19:09:01+09:00","updated_at":"2026-08-07T19:09:01+09:00","license":"cc_by","translation_status":"reviewed","available_locales":["ko","en","ja","es"],"data_locales":["ko","en","ja","es","id","pt","zh-hant","de"],"url":"https://injoys.com/en/articles/15-to-25-billion-won-apartment-loan-cap-market-analysis"}