Restricciones crediticias y bloqueo de la oferta en el mercado de pisos de 1.500 a 2.500 millones de wones

El fenómeno de que los apartamentos de entre 1.500 y 2.500 millones de wones se vendan a precios elevados pese a las restricciones crediticias es difícil de entender únicamente con la explicación de que «la demanda es fuerte». Esto se debe a que las limitaciones de los préstamos pueden reducir la capacidad de compra y, al mismo tiempo, impedir que los propietarios actuales se trasladen a zonas de mayor categoría, reduciendo así la oferta de viviendas en venta.

No obstante, este es un posible mecanismo del mercado, no una causa única confirmada en todas las regiones. Para realizar una evaluación efectiva, se necesitan datos sobre el ámbito de aplicación de las regulaciones, el volumen de transacciones, el número de inmuebles en venta y las operaciones repetidas de una misma vivienda.

Significado exacto de los límites de préstamo por rango de precios

El sistema de gestión de préstamos a los hogares anunciado en octubre de 2025 incluyó la aplicación de límites nominales diferenciados para los préstamos hipotecarios según el rango de precios de las viviendas situadas en el área metropolitana y en zonas reguladas.

Los importes de esta tabla no son cantidades garantizadas que cualquiera pueda recibir. El importe real del préstamo puede determinarse en un nivel inferior tras aplicar las siguientes regulaciones y la evaluación de la entidad financiera.

• Ubicación de la vivienda y si pertenece o no a una zona regulada
• Si el solicitante no posee vivienda, posee una o posee varias, y las condiciones para vender la vivienda existente
• Regulación del LTV
• DSR de estrés e ingresos del prestatario
• Deuda total, incluidos los préstamos hipotecarios y los préstamos personales existentes
• Valoración de la garantía y evaluación crediticia interna de la entidad financiera
• Uso de los fondos, como la compra de una vivienda o fondos para la estabilidad financiera cotidiana
• Disposiciones transitorias según la fecha de entrada en vigor de la política y el momento de la firma del contrato o de la solicitud del préstamo

Por tanto, no debe entenderse que «para un apartamento de 2.000 millones de wones se pueden pedir prestados 400 millones», sino que «aunque se superen las demás evaluaciones, el límite máximo conforme a este sistema puede ser de 400 millones de wones». Como las políticas pueden cambiar, antes de firmar un contrato es necesario volver a comprobar los últimos criterios anunciados por la Comisión de Servicios Financieros y por la entidad financiera que gestionará el préstamo.

Cómo las restricciones crediticias reducen la demanda de compra

Cuando disminuye el límite del préstamo, el comprador debe aportar más capital propio. La necesidad de efectivo incluye no solo el precio de la vivienda, sino también el impuesto de adquisición, la comisión de intermediación, los gastos de mudanza y el importe necesario para amortizar los préstamos existentes.

Por ejemplo, si al comprar una vivienda de 2.000 millones de wones el préstamo está limitado a un máximo de 400 millones, se necesitan 1.600 millones de wones de capital propio solo para cubrir el precio de compraventa. Si el importe real disponible es inferior a 400 millones de wones debido al DSR, el efectivo necesario aumenta aún más.

Este efecto puede debilitar los siguientes tipos de demanda.

1. El traslado a una vivienda superior de compradores para residencia propia con alta dependencia del crédito
2. Las operaciones en las que se compra una nueva vivienda antes de vender la existente
3. La compra por hogares con ingresos elevados pero pocos activos financieros de disponibilidad inmediata
4. La inversión apalancada basada en la expectativa de una subida de precios a corto plazo

En el rango superior a 2.500 millones de wones, el límite nominal de los préstamos es aún menor, por lo que aumenta la importancia de los activos en efectivo. Sin embargo, no puede concluirse que todas las operaciones de este rango se estancarán. Los resultados varían según la región en función de la demanda de personas adineradas con una elevada proporción de efectivo, los fondos procedentes de donaciones o herencias y el importe obtenido por la venta de viviendas existentes.

Cómo la interrupción del cambio de vivienda reduce la oferta

Aunque las restricciones crediticias parecen aplicarse solo a los compradores, también influyen en la decisión de venta de los propietarios actuales. Si un propietario que pretendía vender su vivienda actual para trasladarse a otra más cara no puede financiar el importe que le falta para adquirir la nueva, disminuyen sus motivos para poner en venta la vivienda existente.

Las operaciones de cambio de vivienda suelen estar conectadas de la siguiente manera.

1. Se pone en venta la vivienda existente.
2. Se calcula el importe obtenido por la venta y la cantidad disponible de un nuevo préstamo.
3. Se cubren el precio de compraventa y los costes de la operación de la vivienda superior.
4. Se coordinan la venta de la vivienda existente y la compra de la nueva para pagar el saldo final.

Si en la tercera etapa faltan fondos, toda la cadena de operaciones puede interrumpirse. El fenómeno que aparece entonces es el «bloqueo de la oferta». Aunque disminuye el número de compradores, los vendedores se reducen con mayor rapidez, creando una estructura en la que los precios no bajan fácilmente.

Sin embargo, el bloqueo de la oferta no se produce únicamente por las restricciones crediticias. También deben examinarse los siguientes factores.

• Costes de transacción, como el impuesto sobre las ganancias de capital y el impuesto de adquisición
• Obligación de residencia efectiva o plazo restante del contrato de arrendamiento
• Expectativas del vendedor sobre futuras subidas de precios
• Escasez de alternativas residenciales
• Expectativas relacionadas con la reconstrucción y los proyectos de renovación urbana
• Tipos de interés y rentabilidad de inversiones alternativas, como depósitos y bonos

Por qué puede surgir un cuello de botella en el rango de 1.500 a 2.500 millones de wones

Puede seguir existiendo demanda de hogares que venden una vivienda de 1.500 millones de wones o menos y añaden capital propio para trasladarse a otra de más de 1.500 millones. En cambio, cuando los propietarios de viviendas de entre 1.500 y 2.500 millones de wones quieren trasladarse a viviendas de más de 2.500 millones, deben afrontar un límite de préstamo menor y una gran diferencia de precio.

Como resultado, pueden entrar posibles compradores desde el rango inferior, mientras disminuye el número de propietarios que salen hacia el rango superior, creando un cuello de botella.

Para que esta hipótesis sea correcta, deberían aparecer conjuntamente una disminución del número de inmuebles en venta en cada complejo residencial y un patrón en el que, con un bajo volumen de transacciones, las viviendas preferidas por edificio, planta y estado se vendan a precios elevados. Observar únicamente precios récord sin datos sobre el volumen de transacciones y la oferta no permite demostrar el bloqueo de la oferta.

Por qué un precio récord no implica una subida de todo el mercado

En un mercado con pocas operaciones, una única venta a precio récord puede parecer el precio representativo. Sin embargo, incluso dentro del mismo complejo residencial, las diferencias de precio pueden ser considerables según la planta, la orientación, las vistas, el estado de la reforma interior, la participación en el terreno y la fecha en que sea posible ocupar la vivienda.

Al interpretar un precio récord, deben evitarse los siguientes errores.

Efecto de composición de las transacciones

Si anteriormente se vendieron viviendas en plantas bajas o sin reformar y esta vez se vende una vivienda en una planta alta o en un edificio preferido, no puede concluirse que haya aumentado el valor de las viviendas con las mismas características solo porque haya subido el precio medio.

Ilusión derivada del volumen de transacciones

Un mercado en el que sube el precio de muchas de 100 operaciones tiene un significado distinto de otro en el que 1 de 2 operaciones marca un récord. Junto con el número de operaciones a precios récord, deben comprobarse el volumen total de transacciones y la proporción de operaciones con precios al alza.

Confusión entre precio de oferta y precio real de transacción

El precio de oferta es el precio deseado por el vendedor. Cuando hay pocos inmuebles en venta, puede subir considerablemente, pero la operación puede no llegar a formalizarse. También deben comprobarse la inscripción registral y las notificaciones de cancelación de contratos.

Diferencia entre el precio nominal y los costes de tenencia

Aunque se mantenga el precio de compraventa, la carga real de la tenencia puede aumentar si suben los tipos de interés de los préstamos, los impuestos, los gastos de mantenimiento y el coste de oportunidad.

Datos para verificar la hipótesis del bloqueo de la oferta

Para analizar el mercado, es más seguro combinar varios indicadores que basarse en las percepciones de una agencia inmobiliaria concreta o en casos de precios récord.

El periodo de comparación también es importante. Si solo se compara el mes anterior a la política con el mes posterior, se mezclan factores como la estacionalidad, los cambios en los tipos de interés y la nueva oferta de viviendas. Conviene examinar al menos el mismo mes del año anterior, el promedio de los últimos años, los rangos de precios contiguos y regiones comparables no reguladas.

Por qué es difícil hacer una previsión categórica de los precios

El fenómeno por el que primero suben los precios en las zonas de mayor categoría y después los siguen las regiones y rangos de precios adyacentes suele denominarse «nivelación de precios». Sin embargo, no es una regla, sino un patrón observado en determinados mercados alcistas.

Para que el mercado de entre 1.500 y 2.500 millones de wones siga subiendo, debe mantenerse un poder adquisitivo capaz de absorber la oferta limitada. Por el contrario, incluso si existe un bloqueo de la oferta, los precios pueden corregirse en las siguientes condiciones.

• Si el importe real disponible de los préstamos disminuye aún más por una subida de los tipos de interés o un endurecimiento del DSR
• Si empeoran las perspectivas económicas, de ingresos y de empleo
• Si los cambios en los impuestos sobre la tenencia o las transacciones aumentan los incentivos para vender
• Si aumenta la oferta de nuevas viviendas y de proyectos de renovación urbana
• Si se debilitan las expectativas de subida de precios y los inmuebles retenidos salen al mercado de forma simultánea
• Si la caída de los precios del jeonse deteriora el flujo de caja de los propietarios

Por tanto, tanto la afirmación de que «los precios subirán necesariamente debido a las restricciones crediticias» como la de que «bajarán necesariamente por tratarse de restricciones crediticias» son excesivas. Los precios se determinan en función de cuál de los cambios es mayor: la disminución de la demanda compradora o la reducción de la oferta vendedora.

Aspectos financieros que comprobar antes de cambiar de vivienda

Al decidir la compra de una vivienda, debe calcularse el efectivo necesario hasta la fecha del pago final, no el límite nominal del préstamo.

• Importe estimado del préstamo confirmado por la entidad financiera
• Cuotas de capital e intereses tras aplicar el DSR de estrés
• Importe obtenido por la venta de la vivienda existente y saldo pendiente del préstamo
• Impuestos relacionados con la adquisición, como el impuesto de adquisición y el impuesto local de educación
• Comisión de intermediación, gastos legales, mudanza y reformas
• Margen financiero para afrontar retrasos en la venta de la vivienda existente
• Requisitos fiscales y de venta relacionados con la tenencia temporal de 2 viviendas
• Cuota mensual asumible en caso de subida de los tipos de interés
• Efectivo realmente disponible tras excluir el fondo de emergencia

No debe considerarse que un inmueble está infravalorado solo porque el precio de compra deseado sea inferior al precio récord de la zona. La comparación debe realizarse después de ajustar las operaciones recientes de la misma superficie, el edificio, la planta, la orientación, el estado de la reforma, la situación jurídica y las condiciones de subrogación del arrendamiento.

Conclusión principal

Una hipótesis plausible para explicar la fortaleza de los precios de los apartamentos de entre 1.500 y 2.500 millones de wones es que las restricciones crediticias hayan reducido no solo la demanda, sino también la oferta procedente de cambios de vivienda. Si los propietarios que carecen de fondos para trasladarse a una vivienda superior aplazan la venta de su vivienda existente, disminuye la oferta disponible para operar y un pequeño número de inmuebles preferidos puede venderse a precios elevados.

Sin embargo, los casos de precios récord por sí solos no permiten confirmar esta hipótesis ni una futura subida. Deben comprobarse conjuntamente el volumen de transacciones reales, los precios repetidos de viviendas con las mismas características, el número de inmuebles en venta, las cancelaciones de operaciones, el mercado del jeonse y los costes financieros. Es adecuado interpretar las restricciones crediticias no como una variable que determina por sí sola la dirección de los precios, sino como una limitación que influye de forma diferente en la demanda y en la oferta.