---
title: "Regulasi Pinjaman dan Fenomena Tertahannya Unit Apartemen Senilai 1,5–2,5 Miliar Won"
locale: id
category: report
category_name: "Laporan"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/15-to-25-billion-won-apartment-loan-cap-market-analysis
published_at: 2026-08-07T19:09:01+09:00
---

# Regulasi Pinjaman dan Fenomena Tertahannya Unit Apartemen Senilai 1,5–2,5 Miliar Won

> Menganalisis kuatnya harga apartemen senilai 1,5–2,5 miliar won dari perspektif berkurangnya unit yang dijual untuk pindah rumah akibat regulasi pinjaman serta masuknya permintaan dari rentang harga yang lebih rendah. Namun, kenaikan seluruh pasar atau efek kausal regulasi tidak dapat disimpulkan hanya dari beberapa transaksi dengan rekor harga baru.

## Key Points

- Dalam sistem pengelolaan KPR berdasarkan rentang harga yang diumumkan pada Oktober 2025, ditetapkan rentang dengan batas nominal pinjaman yang makin rendah seiring kenaikan harga rumah di kawasan ibu kota dan wilayah teregulasi.
- Batas nominal bukanlah jumlah pinjaman yang benar-benar dapat diperoleh karena LTV, DSR stres, pendapatan, utang yang ada, dan penilaian perusahaan keuangan juga diterapkan secara bersamaan.
- Jika uang tunai yang diperlukan untuk membeli rumah kelas lebih tinggi meningkat, pemilik rumah lama dapat membatalkan rencana pindah sehingga timbul fenomena tertahannya unit karena jumlah properti yang dijual berkurang.
- Rekor harga baru di pasar dengan volume transaksi rendah sangat dipengaruhi oleh kelangkaan unit dan perubahan komposisi transaksi, sehingga harus dibedakan dari kenaikan harga seluruh pasar.
- Untuk menilai pasar, yang harus diperiksa bukan harga penawaran, melainkan volume transaksi, transaksi berulang pada kompleks dan luas yang sama, jumlah unit yang dijual, pembatalan transaksi, serta biaya pendanaan.

Fenomena apartemen seharga 1,5–2,5 miliar won yang ditransaksikan pada harga tinggi meskipun ada pembatasan kredit sulit dipahami hanya dengan penjelasan bahwa “permintaan kuat”. Sebab, pembatasan kredit dapat mengurangi kemampuan membeli sekaligus menghambat pemilik lama untuk pindah ke kawasan yang lebih unggul, sehingga mengurangi jumlah properti yang dijual.

Namun, ini merupakan salah satu mekanisme pasar yang mungkin terjadi, bukan penyebab tunggal yang telah terkonfirmasi di semua wilayah. Penilaian sebenarnya memerlukan data mengenai cakupan penerapan regulasi, volume transaksi, jumlah properti yang ditawarkan, dan transaksi berulang untuk hunian yang sama.

## Arti tepat batas kredit berdasarkan rentang harga

Sistem pengelolaan kredit rumah tangga yang diumumkan pada Oktober 2025 mencakup penerapan batas nominal kredit pemilikan rumah yang berbeda menurut rentang harga hunian untuk rumah di wilayah metropolitan dan wilayah yang dikenai regulasi.

| Rentang harga hunian | Batas maksimum nominal kredit pemilikan rumah | Contoh rasio sederhana terhadap harga hunian |
|---|---:|---:|
| Paling tinggi 1,5 miliar won | 600 juta won | 40% untuk hunian seharga 1,5 miliar won |
| Lebih dari 1,5 miliar won hingga paling tinggi 2,5 miliar won | 400 juta won | 20% untuk hunian seharga 2 miliar won |
| Lebih dari 2,5 miliar won | 200 juta won | Sekitar 6,7% untuk hunian seharga 3 miliar won |

Jumlah dalam tabel ini bukan nilai yang dijamin dapat diperoleh oleh siapa pun. Jumlah kredit sebenarnya dapat ditentukan pada tingkat yang lebih rendah berdasarkan hasil penerapan regulasi berikut dan penilaian perusahaan keuangan.

- Lokasi hunian dan apakah termasuk wilayah yang dikenai regulasi
- Status tidak memiliki rumah, memiliki 1 rumah, atau memiliki beberapa rumah, serta persyaratan pelepasan rumah yang sudah dimiliki
- Regulasi LTV
- DSR stres dan pendapatan peminjam
- Seluruh utang, termasuk kredit pemilikan rumah dan kredit tanpa agunan yang sudah ada
- Nilai agunan yang dinilai perusahaan keuangan dan penilaian kredit internal
- Penggunaan dana, seperti untuk pembelian rumah atau dana stabilitas kehidupan
- Ketentuan transisi berdasarkan tanggal pelaksanaan kebijakan serta waktu kontrak dan pengajuan kredit

Karena itu, pemahaman yang tepat bukanlah “apartemen seharga 2 miliar won dapat memperoleh pinjaman 400 juta won”, melainkan “meskipun lolos penilaian lainnya, batas tertinggi berdasarkan sistem tersebut mungkin sebesar 400 juta won”. Karena kebijakan dapat berubah, pengumuman terbaru Komisi Jasa Keuangan dan ketentuan terkini dari perusahaan keuangan yang menangani kredit harus diperiksa kembali sebelum menandatangani kontrak.

## Jalur pembatasan kredit dalam mengurangi permintaan pembelian

Jika batas kredit diturunkan, pembeli harus menanamkan lebih banyak modal sendiri. Kebutuhan uang tunai tidak hanya mencakup harga hunian, tetapi juga pajak perolehan, komisi perantara, biaya pindahan, dan pelunasan kredit yang sudah ada.

Sebagai contoh, jika kredit untuk membeli hunian seharga 2 miliar won dibatasi maksimal 400 juta won, pembeli memerlukan modal sendiri sebesar 1,6 miliar won hanya untuk harga jual belinya. Jika jumlah kredit yang sebenarnya dapat diperoleh lebih rendah dari 400 juta won karena DSR, uang tunai yang dibutuhkan akan semakin besar.

Dampak ini dapat melemahkan permintaan berikut.

1. Perpindahan naik kelas oleh pembeli untuk kebutuhan tempat tinggal yang sangat bergantung pada kredit
2. Transaksi pembelian terlebih dahulu, yaitu membeli rumah baru sebelum menjual rumah lama
3. Pembelian oleh rumah tangga yang berpendapatan tinggi tetapi kekurangan aset keuangan yang dapat segera digunakan
4. Investasi dengan leverage yang mengharapkan kenaikan harga dalam jangka pendek

Pada rentang lebih dari 2,5 miliar won, batas nominal kredit lebih rendah sehingga pentingnya aset tunai meningkat. Namun, tidak dapat dipastikan bahwa seluruh transaksi dalam rentang ini akan lesu. Hasilnya dapat berbeda menurut wilayah, tergantung pada permintaan dari orang kaya dengan proporsi uang tunai tinggi, dana hibah atau warisan, serta besarnya hasil penjualan rumah lama.

## Jalur terhentinya perpindahan rumah dalam mengurangi properti yang dijual

Pembatasan kredit tampak seolah-olah hanya berlaku bagi pembeli, tetapi juga memengaruhi keputusan pemilik rumah lama untuk menjual. Pemilik yang berniat menjual rumah saat ini dan pindah ke rumah yang lebih mahal akan kehilangan alasan untuk menawarkan rumah lamanya jika tidak dapat membiayai kekurangan dana untuk rumah baru.

Transaksi perpindahan rumah biasanya terhubung sebagai berikut.

1. Menawarkan rumah lama untuk dijual.
2. Menghitung hasil penjualan dan jumlah kredit baru yang dapat diperoleh.
3. Menutupi harga jual beli dan biaya transaksi rumah yang lebih unggul.
4. Membayar pelunasan akhir dengan menghubungkan penjualan rumah lama dan pembelian rumah baru.

Jika kekurangan dana muncul pada tahap ketiga, seluruh rantai transaksi dapat terhenti. Fenomena yang muncul saat itu adalah “terkuncinya pasokan jual”. Strukturnya adalah jumlah pembeli berkurang, tetapi jumlah penjual turun lebih cepat sehingga harga tidak mudah turun.

Namun, terkuncinya pasokan jual tidak hanya disebabkan oleh pembatasan kredit. Faktor-faktor berikut juga perlu diperiksa bersama.

- Biaya transaksi seperti pajak penghasilan atas pengalihan dan pajak perolehan
- Kewajiban menempati sendiri atau sisa masa kontrak sewa
- Ekspektasi penjual terhadap kenaikan harga di masa mendatang
- Kekurangan hunian pengganti
- Ekspektasi terhadap rekonstruksi dan proyek penataan
- Suku bunga dan imbal hasil investasi alternatif seperti deposito dan obligasi

## Alasan kemacetan dapat terjadi pada rentang 1,5–2,5 miliar won

Permintaan dari rumah tangga yang menjual hunian seharga paling tinggi 1,5 miliar won lalu menambahkan modal sendiri untuk pindah ke hunian seharga lebih dari 1,5 miliar won dapat terus ada. Sebaliknya, ketika pemilik hunian seharga 1,5–2,5 miliar won pindah ke hunian seharga lebih dari 2,5 miliar won, mereka harus menanggung batas kredit yang lebih rendah dan selisih harga yang besar.

Akibatnya, dapat terbentuk kemacetan karena calon pembeli masuk dari rentang bawah, tetapi jumlah pemilik yang keluar menuju rentang atas berkurang.

| Arus pasar | Kemungkinan dampak pembatasan kredit | Hasil yang dapat diamati |
|---|---|---|
| Berpindah dari hunian paling tinggi 1,5 miliar won ke hunian lebih dari 1,5 miliar won | Beban pendanaan meningkat | Sebagian permintaan perpindahan menurun atau menunggu |
| Perpindahan pemilik hunian seharga 1,5–2,5 miliar won ke kawasan yang lebih unggul | Batas kredit rumah baru berkurang | Penjualan rumah lama ditunda |
| Persaingan memperebutkan properti langka | Pilihan properti berkurang | Harga transaksi tinggi untuk properti tertentu yang diminati |
| Anjloknya jumlah transaksi | Jumlah sampel berkurang | Satu atau dua transaksi berdampak besar pada indikator |

Agar hipotesis ini benar, harus muncul secara bersamaan pola berupa penurunan jumlah properti yang ditawarkan di setiap kompleks dan transaksi berharga tinggi untuk hunian dengan gedung, lantai, dan kondisi yang diminati di tengah rendahnya volume transaksi. Terkuncinya pasokan jual tidak dapat dibuktikan hanya dengan mengamati rekor harga tertinggi tanpa data volume transaksi dan properti yang ditawarkan.

## Alasan rekor harga tertinggi tidak berarti kenaikan seluruh pasar

Dalam pasar yang jarang bertransaksi, satu transaksi dengan rekor harga tertinggi dapat terlihat seperti harga yang representatif. Namun, bahkan di kompleks yang sama, selisih harga dapat besar menurut lantai, arah hadap, pemandangan, kondisi renovasi interior, porsi kepemilikan tanah, dan waktu hunian dapat ditempati.

Saat menafsirkan rekor harga tertinggi, kesalahan berikut perlu diwaspadai.

### Efek komposisi transaksi

Jika sebelumnya yang ditransaksikan adalah hunian di lantai rendah atau belum direnovasi, sedangkan kali ini yang ditransaksikan adalah hunian di lantai tinggi dan gedung yang diminati, kenaikan harga rata-rata tidak serta-merta berarti nilai hunian dengan kondisi yang sama telah meningkat.

### Ilusi volume transaksi

Pasar tempat sebagian besar dari 100 transaksi mengalami kenaikan memiliki arti berbeda dari pasar tempat 1 dari 2 transaksi mencatat rekor harga tertinggi. Bersamaan dengan jumlah transaksi yang mencetak rekor, volume transaksi keseluruhan dan proporsi transaksi yang mengalami kenaikan juga harus diperiksa.

### Kekeliruan antara harga penawaran dan harga transaksi aktual

Harga penawaran adalah harga yang diinginkan penjual. Jika properti yang ditawarkan sedikit, harga penawaran dapat naik tajam, tetapi mungkin tidak berlanjut menjadi kontrak aktual. Status pendaftaran hak milik dan laporan pembatalan kontrak juga harus diperiksa.

### Perbedaan antara harga nominal dan biaya kepemilikan

Sekalipun harga jual beli tetap bertahan, beban kepemilikan riil dapat meningkat jika suku bunga kredit, pajak, biaya pengelolaan, dan biaya peluang naik.

## Data untuk memverifikasi hipotesis terkuncinya pasokan jual

Analisis pasar lebih aman dilakukan dengan menggabungkan berbagai indikator daripada mengandalkan persepsi agen properti individual atau contoh rekor harga tertinggi.

| Indikator yang diperiksa | Cara menafsirkan | Sumber pemeriksaan utama |
|---|---|---|
| Harga transaksi aktual apartemen | Membandingkan transaksi berulang pada kompleks, luas, dan kelompok lantai yang sama | Sistem Keterbukaan Harga Transaksi Aktual Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi |
| Volume transaksi bulanan | Membandingkan jumlah transaksi sebelum dan setelah regulasi dengan rata-rata jangka panjang | Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi·Badan Real Estat Korea |
| Indeks harga jual beli | Memeriksa apakah sejumlah rekor harga tertinggi menyebar ke seluruh wilayah | R-ONE Badan Real Estat Korea |
| Jumlah properti yang ditawarkan | Memeriksa apakah pasokan jual benar-benar berkurang | Verifikasi silang data publik dan beberapa sumber data swasta |
| Pembatalan transaksi | Memeriksa apakah kontrak dengan rekor harga tertinggi tetap berlaku | Sistem Keterbukaan Harga Transaksi Aktual |
| Harga jeonse dan rasio jeonse terhadap harga jual | Memeriksa basis permintaan riil dan apakah kesenjangan melebar | Badan Real Estat Korea·data transaksi aktual |
| Suku bunga kredit·kredit rumah tangga | Memeriksa perubahan lingkungan pendanaan | Bank Korea·Komisi Jasa Keuangan |

Periode perbandingan juga penting. Jika hanya membandingkan satu bulan tepat sebelum dan satu bulan tepat setelah kebijakan, faktor seperti musim, perubahan suku bunga, dan jumlah unit baru yang mulai dihuni akan tercampur. Sebaiknya setidaknya diperiksa bersama bulan yang sama tahun sebelumnya, rata-rata beberapa tahun terakhir, rentang harga yang berdekatan, dan wilayah pembanding yang tidak dikenai regulasi.

## Alasan prospek harga sulit dipastikan

Fenomena ketika harga kawasan unggulan naik lebih dahulu, kemudian wilayah dan rentang harga di sekitarnya menyusul, sering disebut “penyesuaian tingkat”. Namun, ini bukan hukum, melainkan pola yang diamati dalam pasar naik tertentu.

Agar pasar 1,5–2,5 miliar won naik lebih lanjut, daya beli yang mampu menyerap pasokan jual terbatas harus tetap terjaga. Sebaliknya, dalam kondisi berikut, harga dapat terkoreksi meskipun terjadi penguncian pasokan jual.

- Jumlah kredit yang sebenarnya dapat diperoleh kembali berkurang akibat kenaikan suku bunga atau pengetatan DSR
- Prospek ekonomi, pendapatan, dan ketenagakerjaan memburuk
- Insentif menjual meningkat akibat perubahan pajak kepemilikan atau pajak transaksi
- Jumlah unit baru yang mulai dihuni dan pasokan dari proyek penataan bertambah
- Ekspektasi kenaikan harga melemah sehingga properti yang sebelumnya menunggu dijual ditawarkan sekaligus
- Arus kas pemilik memburuk akibat penurunan harga jeonse

Karena itu, klaim bahwa “harga pasti naik karena pembatasan kredit” maupun “harga pasti turun karena pembatasan kredit” sama-sama berlebihan. Harga ditentukan oleh perubahan mana yang lebih besar antara penurunan permintaan pembelian dan penurunan pasokan penjualan.

## Pos pendanaan yang perlu diperiksa sebelum berpindah rumah

Dalam memutuskan pembelian rumah, yang harus dihitung bukanlah batas nominal kredit, melainkan uang tunai yang benar-benar dibutuhkan hingga tanggal pelunasan akhir.

- Perkiraan jumlah kredit yang dikonfirmasi dari perusahaan keuangan yang menanganinya
- Jumlah pembayaran pokok dan bunga setelah penerapan DSR stres
- Hasil penjualan rumah lama dan jumlah sisa kredit yang harus dilunasi
- Pajak terkait perolehan, seperti pajak perolehan dan pajak pendidikan daerah
- Komisi perantara, biaya jasa hukum, biaya pindahan, dan biaya renovasi
- Cadangan dana untuk mengantisipasi keterlambatan penjualan rumah lama
- Persyaratan pajak dan pelepasan terkait kepemilikan sementara atas 2 rumah
- Jumlah pembayaran bulanan yang mampu ditanggung jika suku bunga naik
- Uang tunai yang benar-benar dapat digunakan setelah mengecualikan dana darurat

Sebuah properti tidak boleh dianggap berharga rendah hanya karena harga yang diinginkan pembeli lebih rendah daripada rekor harga di sekitarnya. Perbandingan harus dilakukan setelah menyesuaikan transaksi terkini untuk luas yang sama, gedung, lantai, arah hadap, kondisi renovasi, hubungan hak, dan persyaratan pengalihan kontrak sewa.

## Kesimpulan utama

Hipotesis kuat yang menjelaskan ketahanan harga apartemen seharga 1,5–2,5 miliar won adalah bahwa pembatasan kredit tidak hanya mengurangi permintaan, tetapi juga pasokan jual dari perpindahan rumah. Jika pemilik yang kekurangan dana untuk pindah ke rumah yang lebih unggul menunda penjualan rumah lamanya, jumlah properti yang dapat ditransaksikan akan berkurang dan segelintir properti yang diminati dapat ditransaksikan dengan harga tinggi.

Namun, hipotesis ini maupun kenaikan harga di masa mendatang tidak dapat dipastikan hanya berdasarkan contoh rekor harga tertinggi. Volume transaksi aktual, harga berulang untuk hunian dengan kondisi yang sama, jumlah properti yang ditawarkan, pembatalan transaksi, pasar jeonse, dan biaya pendanaan harus diperiksa bersama. Pembatasan kredit sebaiknya ditafsirkan bukan sebagai variabel yang sendirian menentukan arah harga, melainkan sebagai kendala yang memberikan dampak berbeda pada sisi permintaan dan penawaran.

## FAQ

### Apakah apartemen senilai lebih dari 1,5 miliar won pasti bisa mendapatkan pinjaman beragunan rumah hingga 400 juta won?
Tidak. 400 juta won hanyalah batas atas nominal yang dapat diterapkan pada rentang harga tersebut. Setelah LTV, DSR stres, pendapatan, utang yang ada, jumlah rumah yang dimiliki, lokasi, dan penilaian perusahaan keuangan diterapkan, jumlah pinjaman sebenarnya dapat lebih kecil atau pinjaman mungkin tidak dapat diberikan.

### Mengapa batas pinjaman berkurang seiring makin tingginya harga rumah?
Karena tujuan kebijakannya adalah menekan penyaluran kredit untuk rumah berharga tinggi dan permintaan leverage yang berlebihan. Namun, struktur ini dapat menurunkan kemampuan membeli sekaligus menghambat pembiayaan pemilik yang ingin pindah ke kawasan yang lebih premium, sehingga dapat mengurangi pasokan rumah yang dijual.

### Apakah harga apartemen dapat naik meskipun regulasi pinjaman diperketat?
Bisa. Jika jumlah rumah yang dijual berkurang lebih cepat daripada permintaan pembelian, persaingan untuk mendapatkan rumah yang langka dapat terjadi. Namun, karena suku bunga, pendapatan, pasokan hunian baru, pajak, dan ekspektasi harga juga turut berpengaruh, kenaikan tidak dapat dijelaskan hanya dengan regulasi pinjaman.

### Apa yang dimaksud dengan tertahannya rumah untuk dijual?
Fenomena ketika pemilik rumah menunda menjual rumah yang ada karena sulit pindah ke rumah yang lebih baik atau karena pajak dan biaya transaksi yang besar. Akibatnya, jumlah rumah yang masuk ke pasar berkurang sehingga volume transaksi rendah, tetapi harga tidak mudah turun.

### Jika ada transaksi dengan rekor harga tertinggi baru, apakah itu berarti harga seluruh unit di kompleks tersebut telah naik?
Tidak. Hunian yang mencatat rekor harga tertinggi baru mungkin berada di lantai tinggi, gedung yang diminati, memiliki pemandangan yang sangat baik, atau kondisi renovasi yang bagus. Untuk menentukan apakah kenaikan terjadi di seluruh pasar, perlu diperiksa secara bersamaan transaksi berulang dalam kompleks, luas, dan kelompok lantai yang sama, keseluruhan volume transaksi, serta apakah transaksi tersebut dibatalkan.

### Apa perbedaan antara harga penawaran dan harga transaksi aktual?
Harga penawaran adalah harga yang diinginkan penjual, sedangkan harga transaksi aktual adalah harga kontrak yang benar-benar dilaporkan. Jika rumah yang dijual terbatas, hanya harga penawaran yang dapat naik tanpa terjadinya transaksi. Kontrak yang telah dilaporkan juga dapat dibatalkan kemudian, sehingga status akhirnya harus diperiksa.

### Apakah penyelarasan harga, yaitu apartemen senilai 1,5 miliar hingga 2,5 miliar won ikut naik mengikuti harga di kawasan yang lebih premium, merupakan hal yang tak terelakkan?
Tidak. Penyelarasan harga hanyalah fenomena penyesuaian harga relatif yang dapat muncul di pasar yang sedang naik, bukan hukum yang terjamin. Jika daya beli, suku bunga, pasokan hunian baru, harga sewa jeonse, dan prospek ekonomi melemah, selisih harga dapat tetap bertahan atau bahkan makin melebar.

### Apa yang harus diperiksa terlebih dahulu sebelum mengganti rumah?
Yang harus diperiksa bukan jumlah pinjaman yang diinginkan, melainkan jumlah aktual yang dapat diberikan berdasarkan perhitungan perusahaan keuangan dan total uang tunai yang diperlukan hingga tanggal pelunasan akhir. Jumlah tersebut juga harus mencakup pelunasan pinjaman yang ada, pajak terkait perolehan, komisi perantara, biaya pindahan dan renovasi, serta dana cadangan untuk mengantisipasi keterlambatan penjualan.

### Di mana kekurangan rumah yang dijual di pasar apartemen dapat diperiksa?
Volume dan harga transaksi aktual dapat diperiksa melalui Sistem Publikasi Harga Transaksi Aktual Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, sedangkan indeks harga regional dan statistik transaksi dapat diperiksa melalui R-ONE milik Badan Real Estat Korea. Karena statistik publik mengenai jumlah rumah yang dijual secara waktu nyata terbatas, lebih aman untuk melakukan verifikasi silang menggunakan berbagai data penawaran properti swasta dan survei lapangan.

## Sources

- [Siaran pers Komisi Jasa Keuangan](https://www.fsc.go.kr/no010101)
- [Sistem Pengungkapan Harga Transaksi Riil Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi](https://rt.molit.go.kr/)
- [Sistem Informasi Statistik Real Estat R-ONE dari Badan Real Estat Korea](https://www.reb.or.kr/r-one/)
- [Sistem Statistik Ekonomi ECOS dari Bank Korea](https://ecos.bok.or.kr/)

## Images

![Gedung apartemen, kartu properti terkunci, palang, dan tumpukan koin](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NjI1NCwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--b2baaa12652dc1cb8195a42db3055ee488fe6089/ai-af194a0d.webp)
![Infografik apartemen dengan kaca pembesar, pin lokasi, panah naik, koin, dan grafik penurunan listing](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NjI2MCwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--a630d0742d0331a9d78f50b58e47381bdb77b761/ai-61d88300.webp)