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title: "Regulação de crédito e retenção de imóveis à venda no mercado de apartamentos de 1,5 bilhão a 2,5 bilhões de won"
locale: pt
category: report
category_name: "Relatório"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/15-to-25-billion-won-apartment-loan-cap-market-analysis
published_at: 2026-08-07T19:09:01+09:00
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# Regulação de crédito e retenção de imóveis à venda no mercado de apartamentos de 1,5 bilhão a 2,5 bilhões de won

> Analisa-se o fortalecimento dos preços dos apartamentos de 1,5 bilhão a 2,5 bilhões de won sob a ótica da redução da oferta de imóveis para troca, causada pelas restrições de crédito, e da entrada da demanda proveniente de faixas de preço inferiores. No entanto, não é possível concluir, com base em apenas algumas transações com preços recordes, que todo o mercado está em alta ou que há um efeito causal das restrições.

## Key Points

- No sistema de gestão de financiamentos imobiliários por faixa de preço anunciado em outubro de 2025, foram definidas faixas nas quais, quanto maior o preço do imóvel na região metropolitana de Seul e nas áreas reguladas, menor o limite nominal do financiamento.
- O limite nominal não corresponde ao valor efetivamente disponível para financiamento, pois LTV, DSR sob estresse, renda, dívidas existentes e a análise da instituição financeira são aplicados em conjunto.
- Se aumentar o valor em dinheiro necessário para comprar um imóvel de categoria superior, os proprietários podem desistir da troca de imóvel, reduzindo a oferta à venda e provocando sua retenção no mercado.
- Em um mercado com baixo volume de transações, os preços recordes são fortemente influenciados pela escassez de imóveis à venda e por mudanças na composição das transações, devendo ser diferenciados de uma alta de preços em todo o mercado.
- Para avaliar o mercado, é preciso verificar não os preços pedidos, mas também o volume de transações, as transações repetidas no mesmo condomínio e com a mesma metragem, a quantidade de imóveis à venda, eventuais cancelamentos de transações e os custos de financiamento.

O fenômeno de apartamentos na faixa de 15×100 milhões a 25×100 milhões de wons serem negociados a preços elevados apesar das restrições de crédito é difícil de compreender apenas com a explicação de que “a demanda é forte”. Isso porque as limitações de crédito podem reduzir a capacidade de compra e, ao mesmo tempo, impedir que os proprietários atuais se mudem para áreas mais valorizadas, diminuindo a oferta de imóveis à venda.

No entanto, esse é um possível mecanismo de mercado, não uma causa única confirmada em todas as regiões. Para uma avaliação efetiva, são necessários dados sobre o alcance das restrições, o volume de transações, a quantidade de imóveis anunciados e as transações repetidas dos mesmos imóveis.

## O significado exato dos limites de crédito por faixa de preço

O sistema de gestão de crédito às famílias anunciado em outubro de 2025 incluiu a aplicação diferenciada de limites nominais de financiamento imobiliário conforme a faixa de preço dos imóveis localizados na região metropolitana e em áreas sujeitas a restrições.

| Faixa de preço do imóvel | Limite nominal máximo do financiamento imobiliário | Exemplo de proporção simples em relação ao preço do imóvel |
|---|---:|---:|
| Até 15×100 milhões de wons | 6×100 milhões de wons | 40% para um imóvel de 15×100 milhões de wons |
| Acima de 15×100 milhões e até 25×100 milhões de wons | 4×100 milhões de wons | 20% para um imóvel de 20×100 milhões de wons |
| Acima de 25×100 milhões de wons | 2×100 milhões de wons | Cerca de 6.7% para um imóvel de 30×100 milhões de wons |

Os valores desta tabela não são montantes garantidos que qualquer pessoa possa obter. O valor efetivo do financiamento pode ser definido no menor nível resultante da aplicação das seguintes restrições e da análise da instituição financeira.

- Localização do imóvel e enquadramento ou não como área sujeita a restrições
- Condição de não proprietário, proprietário de 1 imóvel ou proprietário de vários imóveis e exigência de venda do imóvel existente
- Restrição de LTV
- DSR de estresse e renda do mutuário
- Endividamento total, incluindo financiamentos imobiliários e empréstimos pessoais existentes
- Valor de avaliação da garantia e análise de crédito própria da instituição financeira
- Finalidade dos recursos, como compra de imóvel ou estabilização das condições de vida
- Regras de transição conforme a data de entrada em vigor da política e o momento do contrato ou da solicitação do financiamento

Portanto, o correto não é entender que “é possível tomar emprestados 4×100 milhões de wons para um apartamento de 20×100 milhões de wons”, mas que “mesmo após a aprovação nas demais análises, o teto previsto por esse sistema pode ser de 4×100 milhões de wons”. Como a política pode mudar, antes de assinar o contrato é necessário verificar novamente os anúncios da Comissão de Serviços Financeiros e os critérios mais recentes da instituição financeira responsável pelo financiamento.

## Como as limitações de crédito reduzem a demanda de compra

Quando o limite de crédito diminui, o comprador precisa investir mais capital próprio. A necessidade de dinheiro inclui não apenas o preço do imóvel, mas também o imposto de aquisição, a comissão de corretagem, as despesas de mudança e o pagamento dos empréstimos existentes.

Por exemplo, se, na compra de um imóvel de 20×100 milhões de wons, o financiamento estiver limitado a no máximo 4×100 milhões de wons, serão necessários 16×100 milhões de wons de capital próprio apenas para pagar o preço de compra. Se o valor efetivamente disponível for inferior a 4×100 milhões de wons por causa do DSR, a quantia necessária em dinheiro aumentará ainda mais.

Esse efeito pode enfraquecer as seguintes demandas.

1. Mudança para imóveis de categoria superior por compradores que dependem muito de financiamento
2. Transações em que o novo imóvel é comprado antes da venda do imóvel existente
3. Compras por famílias com renda alta, mas poucos ativos financeiros disponíveis de imediato
4. Investimentos alavancados baseados na expectativa de valorização em curto prazo

Na faixa acima de 25×100 milhões de wons, o limite nominal de crédito é ainda menor, aumentando a importância dos ativos em dinheiro. Contudo, não se pode concluir que todas as transações dessa faixa entrarão em retração. Os resultados variam por região conforme a demanda de pessoas de alto patrimônio com elevada proporção de dinheiro disponível, recursos provenientes de doações ou heranças e o valor obtido com a venda de imóveis existentes.

## Como a interrupção da troca de imóvel reduz a oferta

As restrições de crédito parecem se aplicar apenas aos compradores, mas também afetam a decisão de venda dos proprietários atuais. Se um proprietário que pretendia vender sua residência atual para se mudar para uma mais cara não conseguir financiar o valor que falta para o novo imóvel, terá menos motivos para colocar o imóvel existente à venda.

As transações de troca de imóvel geralmente se conectam da seguinte forma.

1. O imóvel existente é colocado à venda.
2. Calculam-se o valor obtido com a venda e o montante disponível de novo financiamento.
3. Cobrem-se o preço de compra e os custos da transação do imóvel de categoria superior.
4. O saldo é pago coordenando a venda do imóvel existente com a compra do novo imóvel.

Se houver falta de recursos na terceira etapa, toda a cadeia de transações poderá ser interrompida. O fenômeno que surge nesse momento é o “travamento da oferta”. Trata-se de uma estrutura em que o número de compradores diminui, mas o de vendedores cai ainda mais rapidamente, impedindo que os preços recuem com facilidade.

No entanto, o travamento da oferta não ocorre apenas devido às restrições de crédito. Também é necessário examinar os seguintes fatores.

- Custos de transação, como imposto sobre ganho de capital e imposto de aquisição
- Obrigação de residência efetiva ou período restante do contrato de locação
- Expectativa do vendedor de futura valorização
- Escassez de alternativas de moradia
- Expectativas relacionadas a reconstrução e projetos de reurbanização
- Taxas de juros e retornos de investimentos alternativos, como depósitos e títulos

## Por que pode surgir um gargalo na faixa de 15×100 milhões a 25×100 milhões de wons

Pode continuar existindo demanda de famílias que vendem imóveis de até 15×100 milhões de wons e acrescentam capital próprio para adquirir imóveis acima de 15×100 milhões de wons. Por outro lado, quando os proprietários de imóveis entre 15×100 milhões e 25×100 milhões de wons tentam se mudar para imóveis acima de 25×100 milhões de wons, precisam arcar com um limite de crédito menor e uma grande diferença de preço.

Como resultado, pode formar-se um gargalo no qual entram candidatos a compradores vindos das faixas inferiores, enquanto diminui o número de proprietários que saem rumo às faixas superiores.

| Fluxo do mercado | Possível impacto das restrições de crédito | Resultado que pode ser observado |
|---|---|---|
| Mudança de imóveis de até 15×100 milhões para imóveis acima de 15×100 milhões de wons | Aumento do encargo financeiro | Redução parcial ou adiamento da demanda de mudança |
| Mudança dos proprietários de imóveis de 15×100 milhões a 25×100 milhões de wons para áreas mais valorizadas | Redução do limite de financiamento do novo imóvel | Adiamento da venda do imóvel existente |
| Concorrência por imóveis raros | Redução das opções disponíveis | Preços elevados de fechamento para determinados imóveis preferidos |
| Colapso do volume de transações | Redução do tamanho da amostra | Uma ou duas transações exercem grande influência sobre os indicadores |

Para que essa hipótese esteja correta, deve-se observar simultaneamente uma redução no número de imóveis anunciados em cada condomínio e, em meio ao baixo volume de transações, a negociação por preços elevados de imóveis com bloco, andar e estado de conservação preferidos. Observar apenas novos recordes de preço, sem dados sobre transações e imóveis anunciados, não comprova o travamento da oferta.

## Por que um novo recorde de preço não significa alta de todo o mercado

Em um mercado com poucas transações, um único novo recorde pode parecer representar o preço geral. Contudo, mesmo dentro do mesmo condomínio, pode haver grandes diferenças de preço conforme o andar, a orientação, a vista, o estado da reforma interna, a fração do terreno e a data em que o imóvel estará disponível para ocupação.

Ao interpretar novos recordes de preço, é preciso ter cuidado com os seguintes erros.

### Efeito da composição das transações

Se anteriormente foram negociados imóveis em andares baixos ou sem reforma e, desta vez, foi negociado um imóvel em andar alto e em um bloco preferido, não se pode concluir que o valor de imóveis com as mesmas condições aumentou apenas porque o preço médio subiu.

### Ilusão causada pelo volume de transações

Um mercado em que muitas de 100 transações apresentaram alta tem um significado diferente de um mercado em que 1 de 2 transações estabeleceu um novo recorde. Junto com o número de novos recordes, é necessário verificar o volume total de transações e a proporção de negócios com alta.

### Confusão entre preço pedido e preço efetivamente negociado

O preço pedido é o valor desejado pelo vendedor. Quando há poucos imóveis anunciados, os preços pedidos podem subir significativamente, mas isso pode não resultar em contratos efetivos. Também é preciso verificar o registro da propriedade e eventuais notificações de cancelamento do contrato.

### Diferença entre preço nominal e custo de manutenção da propriedade

Mesmo que o preço de compra e venda permaneça estável, o encargo real de manter o imóvel pode aumentar se subirem os juros do financiamento, os impostos, as taxas de condomínio e o custo de oportunidade.

## Dados para verificar a hipótese de travamento da oferta

Na análise do mercado, é mais seguro combinar vários indicadores do que depender da percepção de uma imobiliária específica ou de casos isolados de novos recordes.

| Indicador a verificar | Método de interpretação | Principal fonte de consulta |
|---|---|---|
| Preço efetivo de transações de apartamentos | Comparar transações repetidas do mesmo condomínio, metragem e grupo de andares | Sistema de divulgação de preços efetivos de transações do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes |
| Volume mensal de transações | Comparar a quantidade de transações antes e depois das restrições com a média de longo prazo | Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes·Conselho Imobiliário da Coreia |
| Índice de preços de compra e venda | Verificar se alguns novos recordes se disseminaram por toda a região | R-ONE do Conselho Imobiliário da Coreia |
| Número de imóveis anunciados | Verificar se houve redução efetiva da oferta para venda | Verificação cruzada entre dados públicos e várias fontes privadas |
| Cancelamentos de transações | Verificar se os contratos com preços recordes foram mantidos | Sistema de divulgação de preços efetivos de transações |
| Preço do jeonse e proporção entre jeonse e preço de venda | Verificar a base da demanda real e a ampliação da diferença de preços | Conselho Imobiliário da Coreia·dados de transações efetivas |
| Taxas de financiamento·crédito às famílias | Verificar mudanças no ambiente de obtenção de recursos | Banco da Coreia·Comissão de Serviços Financeiros |

O período de comparação também é importante. Se apenas o mês imediatamente anterior e o mês imediatamente posterior à política forem comparados, fatores como sazonalidade, mudanças nas taxas de juros e volume de novos imóveis entregues poderão se misturar. É recomendável examinar, no mínimo, o mesmo mês do ano anterior, a média dos últimos anos, as faixas de preço adjacentes e regiões comparáveis não sujeitas a restrições.

## Por que é difícil afirmar uma perspectiva para os preços

O fenômeno em que os preços das áreas mais valorizadas sobem primeiro e depois são acompanhados pelas regiões e faixas de preço vizinhas costuma ser chamado de “nivelamento”. Contudo, isso não é uma regra, mas um padrão observado em determinados mercados de alta.

Para que o mercado de 15×100 milhões a 25×100 milhões de wons continue subindo, é necessário manter o poder de compra capaz de absorver a oferta limitada. Por outro lado, mesmo com o travamento da oferta, os preços podem sofrer ajustes nas seguintes condições.

- Quando a alta dos juros ou o endurecimento do DSR reduz ainda mais o valor efetivamente disponível de financiamento
- Quando pioram as perspectivas para a economia, a renda e o emprego
- Quando mudanças no imposto sobre a propriedade ou nos impostos de transação aumentam o incentivo à venda
- Quando aumenta a oferta de novos imóveis e de projetos de reurbanização
- Quando a expectativa de valorização enfraquece e os imóveis mantidos fora do mercado são anunciados de uma só vez
- Quando a queda dos preços do jeonse piora o fluxo de caixa dos proprietários

Portanto, tanto a afirmação de que “os preços necessariamente subirão por causa das restrições de crédito” quanto a de que “os preços necessariamente cairão por causa das restrições de crédito” são excessivas. Os preços são determinados conforme qual mudança é maior: a redução da demanda de compra ou a redução da oferta de venda.

## Itens financeiros a verificar antes de trocar de imóvel

Ao decidir comprar um imóvel, é necessário calcular o dinheiro efetivamente necessário até a data do pagamento do saldo, e não apenas o limite nominal do financiamento.

- Valor estimado do financiamento confirmado junto à instituição financeira responsável
- Valor das parcelas de principal e juros após a aplicação do DSR de estresse
- Valor de venda do imóvel existente e saldo remanescente do financiamento
- Impostos relacionados à aquisição, como imposto de aquisição e imposto local sobre educação
- Comissão de corretagem, despesas jurídicas, custos de mudança e reforma
- Reserva financeira para um possível atraso na venda do imóvel existente
- Requisitos fiscais e de alienação relacionados à posse temporária de 2 imóveis
- Parcela mensal suportável em caso de alta dos juros
- Dinheiro efetivamente disponível, excluindo a reserva de emergência

Não se deve considerar um imóvel subavaliado apenas porque o preço pretendido de compra é inferior aos novos recordes da região. A comparação deve ser feita após ajustes relativos às transações recentes de imóveis com a mesma metragem, bloco, andar, orientação, estado da reforma, situação jurídica e condições de transferência do contrato de locação.

## Conclusão principal

Uma hipótese relevante para explicar a força dos preços dos apartamentos entre 15×100 milhões e 25×100 milhões de wons é que as restrições de crédito reduziram não apenas a demanda, mas também a oferta resultante das trocas de imóvel. Quando proprietários sem recursos suficientes para se mudar para imóveis de categoria superior adiam a venda de seus imóveis atuais, a oferta disponível para transação diminui e um pequeno número de imóveis preferidos pode ser negociado a preços elevados.

Contudo, apenas casos de novos recordes de preço não permitem confirmar essa hipótese nem uma futura valorização. É necessário verificar conjuntamente o volume de transações efetivas, os preços repetidos de imóveis com as mesmas condições, o número de imóveis anunciados, os cancelamentos de transações, o mercado de jeonse e os custos financeiros. É mais adequado interpretar as restrições de crédito não como uma variável que determina sozinha a direção dos preços, mas como uma condição limitante que afeta de maneiras diferentes tanto a demanda quanto a oferta.

## FAQ

### Um apartamento que custa mais de 1,5 bilhão de wones pode, sem exceção, receber um financiamento imobiliário de até 400 milhões de wones?
Não. Os 400 milhões de wones são apenas o limite nominal que pode ser aplicado a essa faixa de preço. Após a aplicação da LTV, da DSR de estresse e da análise de renda, dívidas existentes, número de imóveis residenciais possuídos, localização e instituição financeira, o valor efetivo do financiamento pode ser menor ou o financiamento pode não ser concedido.

### Por que o limite de financiamento diminui quanto mais alto é o preço do imóvel?
Isso se deve ao objetivo da política de restringir a oferta de crédito para imóveis residenciais de alto valor e a demanda por alavancagem excessiva. No entanto, ao mesmo tempo que essa estrutura reduz a capacidade de compra, ela também pode dificultar o financiamento de proprietários atuais que pretendem se mudar para áreas mais valorizadas, reduzindo a oferta de imóveis à venda.

### Os preços dos apartamentos podem subir mesmo com o endurecimento das restrições ao crédito?
Sim. Se a quantidade de imóveis à venda cair mais rapidamente do que a demanda de compradores, pode haver concorrência pelos poucos imóveis disponíveis. No entanto, como juros, renda, volume de novas unidades entregues, impostos e expectativas de preços também influenciam, a alta não pode ser explicada apenas pelas restrições ao crédito.

### O que é o bloqueio de imóveis no mercado?
É o fenômeno em que os proprietários adiam a venda do imóvel atual porque é difícil mudar para uma moradia melhor ou porque os impostos e os custos de transação são elevados. Com a redução do número de imóveis colocados no mercado, pode haver poucas transações, mas os preços podem resistir a cair.

### Quando ocorre uma transação por um novo preço recorde, isso significa que os preços de todas as unidades do condomínio subiram?
Não. O imóvel vendido por um novo preço recorde pode estar em um andar alto, em um bloco mais procurado, ter uma vista privilegiada ou estar em bom estado de conservação. É preciso verificar também as transações recorrentes no mesmo condomínio, com a mesma metragem e em faixas de andares semelhantes, bem como o volume total de transações e se houve cancelamentos, para determinar se a alta ocorreu no mercado como um todo.

### Qual é a diferença entre o preço pedido e o preço efetivo da transação?
O preço pedido é o valor desejado pelo vendedor, enquanto o preço efetivo da transação é o valor de um contrato efetivamente declarado. Quando há poucos imóveis disponíveis, apenas os preços pedidos podem subir, sem que as transações sejam concluídas. Além disso, contratos declarados podem ser cancelados posteriormente, por isso é necessário verificar a situação final.

### É inevitável que apartamentos de 1,5 bilhão a 2,5 bilhões de wones subam para acompanhar os preços das áreas mais valorizadas?
Não. Esse alinhamento de preços é apenas um fenômeno de ajuste de preços relativos que pode ocorrer em um mercado em alta, e não uma regra garantida. Se o poder de compra, os juros, o volume de novas unidades entregues, os preços do jeonse e as perspectivas econômicas enfraquecerem, a diferença de preços pode se manter ou aumentar ainda mais.

### O que deve ser verificado primeiro antes de trocar de imóvel?
É necessário verificar não o valor desejado do financiamento, mas o valor efetivamente disponível calculado pela instituição financeira e o total de recursos próprios necessários até a data de pagamento do saldo. Também devem ser incluídos o valor para quitar o financiamento existente, os impostos relacionados à aquisição, a comissão de corretagem, as despesas de mudança e reforma e uma reserva financeira para um eventual atraso na venda.

### Onde é possível verificar a escassez de imóveis à venda no mercado de apartamentos?
O volume e os preços efetivos das transações podem ser consultados no Sistema de Divulgação de Preços Efetivos de Transações do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte, enquanto os índices regionais de preços e as estatísticas de transações podem ser consultados no R-ONE do Conselho Imobiliário da Coreia. Como as estatísticas públicas sobre o número de imóveis disponíveis em tempo real são limitadas, é mais seguro cruzar dados de várias fontes privadas de anúncios com levantamentos locais.

## Sources

- [Comunicado de imprensa da Comissão de Serviços Financeiros](https://www.fsc.go.kr/no010101)
- [Sistema de Divulgação de Preços Reais de Transações do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes](https://rt.molit.go.kr/)
- [Sistema de Informações Estatísticas Imobiliárias R-ONE do Conselho Imobiliário da Coreia](https://www.reb.or.kr/r-one/)
- [Sistema de Estatísticas Econômicas ECOS do Banco da Coreia](https://ecos.bok.or.kr/)

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