--- title: "15億～25億韓元公寓市場的貸款管制與房源鎖定現象" locale: zh-hant category: report category_name: "研究報告" translation_status: reviewed license: cc_by author: "injoys" source_url: https://injoys.com/en/articles/15-to-25-billion-won-apartment-loan-cap-market-analysis published_at: 2026-08-07T19:09:01+09:00 --- # 15億～25億韓元公寓市場的貸款管制與房源鎖定現象 > 從貸款管制造成換屋房源減少，以及較低價格區間需求流入的角度，分析15億～25億韓元公寓價格走強的現象。然而，不能僅憑幾筆創新高成交，就斷定整體市場上漲或管制的因果效應。 ## Key Points - 在2025年10月公布的分價格區間房貸管理體系中，針對首都圈、管制地區的住宅，設置了房價越高、名義貸款上限越低的區間。 - 名義上限並非實際可貸金額，還須同時適用LTV、壓力DSR、收入、既有債務及金融機構審查。 - 購買更高級住宅所需的現金增加時，既有屋主可能放棄換屋，導致出售房源減少的房源鎖定現象。 - 在交易量較少的市場中，創新高成交價深受稀缺房源與交易組成變化影響，因此應與整體市場價格上漲區分看待。 - 判斷市場時，不應只看開價，還須一併確認交易量、同一社區與相同面積的重複交易、房源數量、交易是否取消及資金籌措成本。 15億~25億韓元價位的公寓儘管受到貸款管制，仍以高價成交，這種現象很難僅以「需求強勁」來解釋。因為貸款限制在降低購買能力的同時，也可能阻礙現有屋主換到更高級地段，進而減少待售物件。 不過，這只是可能的市場機制，並非所有地區都已證實存在單一原因。實際判斷時，需要掌握管制適用範圍、交易量、待售物件數量，以及相同住宅的重複交易資料。 ## 各價格區間貸款上限的確切含義 2025年10月公布的家庭貸款管理制度，包含針對首都圈及管制地區住宅，依住宅價格區間差別設定房屋抵押貸款名目上限的內容。 | 住宅價格區間 | 名目房屋抵押貸款最高上限 | 相對於住宅價格的簡單比率示例 | |---|---:|---:| | 15億韓元以下 | 6億韓元 | 以15億韓元住宅為準為40% | | 超過15億韓元~25億韓元以下 | 4億韓元 | 以20億韓元住宅為準為20% | | 超過25億韓元 | 2億韓元 | 以30億韓元住宅為準約為6.7% | 表中的金額並非任何人都能取得的保證額度。實際貸款金額可能會在套用下列管制及金融機構審查結果後，以較低的水準決定。 - 住宅所在地及是否屬於管制地區 - 是否無房、持有1戶或多戶住宅，以及既有住宅的處分條件 - LTV管制 - 壓力DSR及借款人收入 - 既有房屋抵押貸款、信用貸款等全部債務 - 金融機構的擔保品估值及內部授信審查 - 購屋目的、生活安定資金目的等資金用途 - 依政策施行日及簽約、貸款申請時間而定的過渡規定 因此，不應理解為「20億韓元的公寓可以借到4億韓元」，而應理解為「即使通過其他審查，依該制度規定，上限仍可能是4億韓元」，這才準確。政策可能變更，因此簽約前應再次確認金融委員會的公告及承辦金融機構的最新標準。 ## 貸款限制降低購屋需求的途徑 貸款上限降低後，買方必須投入更多自有資金。除了住宅價格之外，取得稅、仲介報酬、搬家費及既有貸款償還額也都屬於現金需求。 例如，購買20億韓元住宅時，若貸款最高限制為4億韓元，僅計算買賣價款就需要16億韓元的自有資金。若因DSR而使實際可貸金額低於4億韓元，所需現金還會進一步增加。 這種效果可能削弱下列需求。 1. 高度依賴貸款的自住買方換購較高價住宅 2. 在出售既有住宅前先購買新住宅的先買交易 3. 收入雖高，但缺乏可立即動用金融資產的家庭購屋 4. 期待短期價格上漲的槓桿投資 超過25億韓元的區間，名目貸款上限更低，因此現金資產的重要性提高。不過，不能斷定此區間的所有交易都會低迷。依高現金占比的富裕族群需求、贈與與繼承資金，以及出售既有住宅所得款項的規模，各地區的結果會有所不同。 ## 換屋中止導致待售物件減少的途徑 貸款管制看似只適用於買方，但也會影響現有屋主的出售決定。原本打算賣掉現有住宅、換購更昂貴住宅的屋主，若無法籌措新住宅所需的資金缺口，便會減弱出售既有住宅的動機。 換屋交易通常會依下列方式串聯。 1. 將既有住宅掛牌出售。 2. 計算出售所得款項與新增貸款的可貸金額。 3. 支應較高級住宅的買賣價款與交易成本。 4. 將既有住宅出售與新住宅購買連動，支付尾款。 若第三個階段出現資金不足，整個交易鏈可能中斷。此時出現的現象就是「待售物件鎖定」。這是一種買方雖然減少，但賣方減少得更快，導致價格不易下跌的結構。 不過，待售物件鎖定並非只由貸款管制造成。還必須一併檢視下列因素。 - 資本利得稅與取得稅等交易成本 - 實際居住義務或租賃合約的剩餘期間 - 賣方對未來價格上漲的預期 - 替代住所不足 - 對重建、都市更新工程的期待 - 利率及存款、債券等替代投資報酬率 ## 15億~25億韓元區間可能形成瓶頸的原因 出售15億韓元以下住宅的家庭，可能仍有投入更多自有資金、換購超過15億韓元住宅的需求。另一方面，15億~25億韓元住宅的屋主若要換到超過25億韓元的住宅，就必須承擔更低的貸款上限及龐大的價差。 因此，可能形成一種瓶頸：下方持續有潛在買方流入，但向上換購而離開的屋主卻減少。 | 市場流動 | 貸款管制可能造成的影響 | 可能觀察到的結果 | |---|---|---| | 從15億韓元以下換到超過15億韓元 | 資金負擔增加 | 部分換屋需求減少或觀望 | | 15億~25億韓元住宅屋主換到更高級地段 | 新住宅貸款上限縮減 | 暫緩出售既有住宅 | | 對稀缺物件的競爭 | 可選擇物件減少 | 特定熱門物件以高價成交 | | 交易斷崖 | 樣本數減少 | 一兩筆交易對指標產生重大影響 | 若此假設成立，應同時出現各社區待售物件數量減少，以及在交易量偏低的情況下，熱門棟別、樓層及屋況住宅以高價成交的模式。若缺乏交易量與待售物件資料，僅觀察創新高成交價，無法證明待售物件鎖定。 ## 創新高成交價不代表整體市場上漲的原因 在交易稀少的市場中，一筆創新高成交價可能看起來像是代表性價格。然而，即使在同一社區，樓層、座向、景觀、室內整修狀況、土地持分及可入住時間不同，價格也可能存在很大差距。 解讀創新高成交價時，應警惕下列錯誤。 ### 交易組成效果 如果先前成交的是低樓層或未整修住宅，而這次成交的是高樓層、熱門棟別住宅，即使平均價格上漲，也不能斷定相同條件住宅的價值已經上升。 ### 交易量錯覺 在100筆交易中多數上漲的市場，與2筆交易中有1筆創新高的市場，意義並不相同。除了創新高成交筆數，也應確認整體交易量及上漲交易占比。 ### 混淆開價與實際成交價 開價是賣方的期望價格。待售物件減少時，開價可能大幅上漲，但未必會形成實際成交。也應檢查是否完成登記及是否申報解除契約。 ### 名目價格與持有成本的差異 即使買賣價格維持不變，若貸款利率、稅金、管理費及機會成本增加，實際持有負擔仍可能加重。 ## 驗證待售物件鎖定假設的資料 進行市場分析時，結合多項指標，比依賴個別仲介業者的體感或創新高成交案例更為穩妥。 | 確認指標 | 解讀方法 | 主要查詢管道 | |---|---|---| | 公寓實際成交價 | 比較同一社區、面積及樓層群的重複交易 | 國土交通部實際成交價公開系統 | | 每月交易量 | 比較管制前後的交易筆數與長期平均 | 國土交通部、韓國不動產院 | | 買賣價格指數 | 確認部分創新高成交是否擴散至整個地區 | 韓國不動產院R-ONE | | 待售物件數量 | 確認實際出售供給是否減少 | 交叉驗證公共資料與多個民間資料來源 | | 交易取消 | 確認創新高成交合約是否維持有效 | 實際成交價公開系統 | | 全租價格與全租價格比率 | 確認自住需求基礎及價差是否擴大 | 韓國不動產院、實際成交資料 | | 貸款利率、家庭貸款 | 確認資金籌措環境變化 | 韓國銀行、金融委員會 | 比較期間也很重要。若只比較政策實施前一個月與實施後一個月，季節性、利率變化及新屋入住供給等因素可能混雜其中。最好至少一併檢視去年同月、最近數年平均、相鄰價格區間及非管制比較地區。 ## 難以斷定價格走勢的原因 較高級地段的價格率先上漲後，相鄰地區及價格區間隨之跟漲的現象，通常稱為「價格追平」。然而，這並非定律，而是在特定上漲行情中觀察到的模式。 若15億~25億韓元市場要進一步上漲，足以承接有限待售物件的購買力就必須維持。反之，在下列條件下，即使存在待售物件鎖定，價格仍可能修正。 - 因利率上升或DSR強化，使實際可貸金額進一步減少時 - 景氣、收入及就業前景惡化時 - 因持有稅或交易稅變化，出售誘因提高時 - 新屋入住及都市更新工程供給增加時 - 價格上漲預期減弱，觀望中的待售物件一次釋出時 - 因全租價格下跌，屋主現金流惡化時 因此，「因為貸款管制，所以必然上漲」與「因為實施貸款管制，所以必然下跌」的說法都過於武斷。價格取決於減少的購屋需求與減少的出售供給之間，哪一方的變化幅度更大。 ## 換屋前應檢查的資金項目 判斷是否購屋時，不應只看名目貸款上限，而應計算截至實際支付尾款日所需的現金。 - 向承辦金融機構確認的預估貸款金額 - 套用壓力DSR後的本息償還額 - 既有住宅出售所得款項與剩餘貸款償還額 - 取得稅、地方教育稅等取得相關稅金 - 仲介報酬、代書費、搬家費與修繕費 - 為因應既有住宅延遲出售而預留的資金 - 暫時持有2戶住宅的相關稅務及處分條件 - 利率上升時可負擔的每月還款額 - 扣除緊急備用金後實際可動用的現金 不能僅因希望購買的價格低於周邊創新高成交價，就判斷為價格低估的物件。應在調整同面積近期交易、棟別、樓層、座向、整修狀況、權利關係及租賃承接條件後再進行比較。 ## 核心結論 解釋15億~25億韓元公寓價格強勢的一項有力假設，是貸款管制不只減少了需求，也減少了換屋所釋出的待售物件。若因缺乏換購高級住宅的資金，屋主暫緩出售既有住宅，可交易的待售物件便會減少，少數熱門物件可能以高價成交。 然而，僅憑創新高成交案例，無法確認此假設或未來必然上漲。應一併確認實際交易量、相同條件住宅的重複成交價格、待售物件數量、交易取消、全租市場及融資成本。將貸款管制解讀為對需求與供給兩端產生不同影響的限制條件，而不是單獨決定價格方向的變數，較為適當。 ## FAQ ### 超過15億韓元的公寓，一定能獲得最高4億韓元的房屋抵押貸款嗎？ 不是。4億韓元只是可能適用於該價格區間的名目上限。套用LTV、壓力DSR、收入、既有債務、持有住宅數量、所在地及金融公司審查後，實際貸款金額可能更少，也可能無法貸款。 ### 房價越高，貸款額度越低的原因是什麼？ 這是為了抑制對高價住宅的信貸供給及過度槓桿需求的政策目的。不過，這種結構在降低購買能力的同時，也可能阻礙現有屋主為換到更高級地段籌措資金，因而減少房源供給。 ### 即使貸款管制加強，公寓價格仍可能上漲嗎？ 有可能。如果待售物件比購買需求減少得更快，就可能出現爭搶稀缺物件的情況。不過，利率、收入、入住供給量、稅負及價格預期也會共同發揮作用，因此不能只用貸款管制來解釋上漲。 ### 什麼是房源惜售？ 這是指屋主因難以換到更好的住宅，或稅負、交易成本過高，而暫緩出售現有住宅的現象。這可能導致市場上的住宅減少，雖然交易量低，但價格不易下跌。 ### 出現創新高的交易，就代表該社區的價格全部上漲了嗎？ 不是。創新高的住宅可能位於高樓層、熱門棟別，或具有優良景觀及良好裝修狀況。必須一併確認同一社區、相同面積及樓層區間的重複交易、整體交易量，以及交易是否取消，才能判斷是否為市場整體上漲。 ### 開價與實際成交價有何不同？ 開價是賣方希望的價格，實際成交價則是實際簽約並申報的價格。房源不足時，可能只有開價上漲，卻未能成交；已申報的合約之後也可能取消，因此必須確認最終狀態。 ### 15億~25億韓元的公寓跟隨高級地段價格上漲的價格追平現象，是必然的嗎？ 不是。價格追平只是上漲行情中可能出現的相對價格調整現象，並非有保證的法則。如果購買力、利率、入住供給量、全租價格及景氣展望轉弱，價差也可能維持不變或進一步擴大。 ### 換屋前最先要確認的是什麼？ 應確認的不是期望貸款金額，而是金融公司核定的實際可貸金額，以及截至尾款支付日所需的現金總額。還應納入既有貸款償還額、購屋相關稅費、仲介費、搬家與修繕費，以及為防範出售延遲而準備的備用資金。 ### 可以在哪裡確認公寓市場的房源短缺情況？ 實際交易量與價格可在國土交通部實際成交價公開系統查詢，地區價格指數與交易統計則可在韓國不動產院R-ONE查詢。由於公共統計對即時房源數量的資料有限，因此交叉核實多個民間房源資料與實地調查會較為穩妥。 ## Sources - [金融委員會新聞稿](https://www.fsc.go.kr/no010101) - [國土交通部實際交易價格公開系統](https://rt.molit.go.kr/) - [韓國不動產院不動產統計資訊系統 R-ONE](https://www.reb.or.kr/r-one/) - [韓國銀行經濟統計系統 ECOS](https://ecos.bok.or.kr/) ## Images ![公寓大樓、上鎖的房源卡片、柵欄與成堆硬幣插畫](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NjI1NCwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--b2baaa12652dc1cb8195a42db3055ee488fe6089/ai-af194a0d.webp) ![房地產資訊圖，呈現公寓大樓、放大鏡、定位標記、上升箭頭、硬幣與房源下降圖表](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NjI2MCwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--a630d0742d0331a9d78f50b58e47381bdb77b761/ai-61d88300.webp)