{"content_id":"pktd5r368v","slug":"check-real-estate-register-before-rent-contract","locale":"de","schema_type":"Article","category":"knowledge_base","category_name":"Wissensdatenbank","title":"Was es bedeutet, vor dem Mietvertrag den Grundbuchauszug zu prüfen","summary":"Bei der Prüfung des Grundbuchauszugs werden vor Abschluss eines Mietvertrags die amtlich eingetragenen Rechtsverhältnisse der Immobilie kontrolliert, darunter Eigentümer, Adresse, Höchstbetragshypotheken, Pfändungen und Risiken vorrangiger Rechte. Um das Risiko eines Verlusts der Mietkaution zu verringern, sollten auch vorrangige Kautionen in Mehrparteienhäusern und Steuerrückstände geprüft werden, die aus dem Grundbuch allein nicht hervorgehen.","author":{"name":"naikeu","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["Die amtliche Bezeichnung des Grundbuchauszugs lautet „Bescheinigung über eingetragene Angaben“. Er ist ein amtliches Dokument, das die Beschreibung der Immobilie und ihre Rechtsverhältnisse ausweist.","Vor Abschluss eines Mietvertrags sind im Bestandsverzeichnis Adresse und Wohnungsnummer, in Abteilung I der Eigentümer und in Abteilung II Sicherungsrechte wie Höchstbetragshypotheken zu prüfen.","Der eingetragene Höchstbetrag einer Höchstbetragshypothek kann vom tatsächlichen Darlehenssaldo abweichen. Daher müssen Immobilienwert, Mietkaution und vorrangige Rechte gemeinsam verglichen werden.","Die Kautionen bestehender Mieter in Mehrparteienhäusern, Steuerrückstände des Vermieters und die gemeldeten Haushalte sind möglicherweise nicht vollständig aus dem Grundbuch ersichtlich.","Zur Sicherheit sollte unmittelbar vor Vertragsabschluss, am Tag der Unterzeichnung und kurz vor der Schlusszahlung jeweils ein aktueller Grundbuchauszug geprüft werden."],"content_markdown":"Die Aufforderung, den Grundbuchauszug zu prüfen, bedeutet nicht einfach, ein einzelnes Dokument anzusehen. Vor dem Abschluss eines Mietvertrags mit Kaution oder monatlicher Miete soll anhand eines öffentlichen Registers geprüft werden, **wem die Wohnung, die ich mieten möchte, tatsächlich gehört, ob Adresse und Wohnungsnummer stimmen und ob bereits riskante Rechte wie Grundpfandrechte, Pfändungen oder eine Zwangsversteigerung eingetragen sind**.\n\n## Zentrale Definition: Was bedeutet „Grundbuchauszug prüfen“?\n\nDie offizielle Bezeichnung des Dokuments, das in der Praxis üblicherweise als „Grundbuchauszug“ bezeichnet wird, lautet heute **Bescheinigung über die Grundbucheintragungen**. Es handelt sich um ein Dokument, das die im Immobiliengrundbuch eingetragenen Angaben bestätigt und als öffentliche Unterlage zur Prüfung der Beschreibung und der Rechtsverhältnisse eines Hauses oder Grundstücks dient.\n\nVereinfacht gesagt ist der Grundbuchauszug **der Ausweis und zugleich der Lebenslauf der Rechtsverhältnisse einer Immobilie**. So wie man anhand eines Personalausweises Namen und Identität einer Person überprüft, lassen sich anhand des Grundbuchauszugs wichtige Rechtsverhältnisse wie Adresse, Fläche, Eigentümer, Höchstbetragshypotheken, Pfändungen, einstweilige Verfügungen und Jeonse-Rechte prüfen.\n\n## Warum sollte man den Grundbuchauszug vor Abschluss eines Mietvertrags prüfen?\n\nBei einem Mietvertrag ist das Wichtigste, was der Mieter schützen möchte, die **Kaution**. Die Kaution muss der Vermieter bei Vertragsende zurückzahlen. Befindet sich der Eigentümer jedoch in einer schlechten finanziellen Lage oder kommt die Immobilie zur Zwangsversteigerung, kann ihre Rückzahlung schwierig werden.\n\nDie Prüfung des Grundbuchauszugs dient dazu, die folgenden drei Risiken zu verringern.\n\n1. Sie reduziert das Risiko, **mit einem falschen Eigentümer oder einer nicht bevollmächtigten Person einen Vertrag abzuschließen**.\n2. Sie reduziert das Risiko, dass **die besichtigte Wohnung nicht mit der im Vertrag angegebenen Wohnung übereinstimmt**.\n3. Sie ermöglicht die frühzeitige Prüfung von **Rechten, die sich auf die Rückzahlung der Kaution auswirken, etwa Höchstbetragshypotheken, Pfändungen oder Beschlüsse zur Eröffnung einer Zwangsversteigerung**.\n\nBehauptet beispielsweise A: „Diese Wohnung gehört mir“, während laut Grundbuch B der Eigentümer ist, darf nicht ohne Weiteres ein Vertrag mit A abgeschlossen werden. Es muss geprüft werden, ob die Person selbst der Eigentümer ist oder, falls sie als Vertreter handelt, über eine rechtmäßige Vollmacht verfügt, etwa durch eine Vollmachtsurkunde und eine Bescheinigung über das registrierte Siegel.\n\n## Die drei Teile des Grundbuchauszugs: Titelblatt, Abteilung Gap und Abteilung Eul\n\nDer Grundbuchauszug wird üblicherweise in **Titelblatt, Abteilung Gap und Abteilung Eul** gegliedert. Mietanfänger können ihn in der folgenden Reihenfolge lesen.\n\n| Abschnitt | Was wird angezeigt? | Vor Abschluss des Mietvertrags zu prüfen |\n|---|---|---|\n| Titelblatt | Lage, Flurstücksnummer, Gebäudename, Gebäude- und Wohnungsnummer, Bauweise, Fläche usw. | Prüfen Sie, ob Adresse sowie Gebäude- und Wohnungsnummer mit der tatsächlich besichtigten Wohnung und dem Vertrag übereinstimmen. |\n| Abteilung Gap | Angaben zum Eigentum | Prüfen Sie, wer der aktuelle Eigentümer ist und ob Pfändungen, vorläufige Pfändungen, einstweilige Verfügungen, Beschlüsse zur Eröffnung einer Zwangsversteigerung oder Treuhandeintragungen bestehen. |\n| Abteilung Eul | Andere Rechtsverhältnisse als das Eigentum | Prüfen Sie, ob Rechte wie Höchstbetragshypotheken, Jeonse-Rechte oder Eintragungen von Mietrechten bestehen, die den Rang bei der Rückzahlung der Kaution beeinflussen können. |\n\nInsbesondere bei Gebäuden mit getrenntem Wohnungseigentum, etwa Apartmenthäusern, Officetels oder Mehrfamilienhäusern, sind **Gebäude- und Wohnungsnummer** sehr wichtig. Weichen Grundbuch, Mietvertrag und die bei der Wohnsitzanmeldung angegebene Adresse voneinander ab, kann der Schutz nach dem Gesetz zum Schutz von Wohnraummietverhältnissen beeinträchtigt sein.\n\n## Was bedeutet es, wenn eine Höchstbetragshypothek besteht?\n\nDie Aussage „Auf dem Haus lasten Schulden“ bedeutet üblicherweise, dass in Abteilung Eul des Grundbuchs eine **Höchstbetragshypothek** eingetragen ist. Eine Höchstbetragshypothek ist ein Sicherungsrecht, das ein Gläubiger eintragen lässt, wenn Geld gegen Besicherung durch eine Immobilie geliehen wurde.\n\nMieter sollten besonders auf den **Höchstbetrag der Forderung** achten. Dieser muss nicht dem tatsächlichen Restbetrag des Darlehens entsprechen. Er ist als Obergrenze des besicherten Betrags zu verstehen, die neben der Hauptforderung auch Zinsen und Verzugsentschädigungen umfassen kann. Daher müssen sowohl der „Höchstbetrag der durch die Höchstbetragshypothek gesicherten Forderung“ als auch die Höhe sonstiger vorrangiger Kautionen gemeinsam berücksichtigt werden.\n\nDas Bestehen einer Höchstbetragshypothek bedeutet nicht, dass jeder Vertrag zwangsläufig riskant ist. In den folgenden Fällen ist jedoch besondere Vorsicht geboten.\n\n- Wenn die Summe aus Forderungshöchstbetrag und Kaution im Verhältnis zum Immobilienwert oder Marktpreis übermäßig hoch ist\n- Wenn angekündigt wurde, die Höchstbetragshypothek am Tag der Restzahlung zu löschen, die Bedingungen für die Löschung im Vertrag jedoch nicht eindeutig festgelegt sind\n- Wenn gleichzeitig andere Warnsignale wie Pfändungen, vorläufige Pfändungen, Beschlüsse zur Eröffnung einer Zwangsversteigerung oder Anordnungen zur Eintragung eines Mietrechts bestehen\n- Wenn der Vermieter oder Makler die Vorlage von Angaben zu vorrangigen Kautionen vermeidet\n\n## Zeitpunkt der Grundbuchprüfung: Eine einmalige Prüfung reicht nicht aus\n\nBeim Grundbuchauszug darf man sich nicht mit einem „zuvor erhaltenen Foto“ begnügen. Die Rechtsverhältnisse können sich auch vor oder nach Vertragsabschluss ändern.\n\nFolgende Prüfzeitpunkte werden empfohlen.\n\n| Zeitpunkt | Grund der Prüfung |\n|---|---|\n| Phase der Objektprüfung | Grundlegende Risiken in Bezug auf Eigentümer, Adresse, Höchstbetragshypotheken usw. werden herausgefiltert. |\n| Unmittelbar vor der Unterzeichnung am Tag des Vertragsabschlusses | Prüfen Sie anhand eines aktuellen Grundbuchauszugs und nicht anhand eines Fotos oder früheren Ausdrucks erneut, ob sich die Rechtsverhältnisse geändert haben. |\n| Unmittelbar vor Zahlung des Restbetrags | Prüfen Sie, ob zwischen Vertragsabschluss und Restzahlung neue Höchstbetragshypotheken, Pfändungen usw. entstanden sind. |\n| Nach Wohnsitzanmeldung und Erteilung eines bestätigten Datums | Prüfen Sie, ob die zur Sicherung der Kaution erforderlichen Folgeschritte wie Übergabe der Wohnung, Wohnsitzanmeldung und Erteilung eines bestätigten Datums abgeschlossen wurden. |\n\nBei Wohnraummietverhältnissen entsteht die Drittwirkung im Allgemeinen ab 0 Uhr des Tages, der auf die Übergabe der Wohnung und den Abschluss der Wohnsitzanmeldung folgt. Daher empfiehlt es sich, nach Möglichkeit eine Sondervereinbarung in den Vertrag aufzunehmen, wonach „vom Tag des Vertragsabschlusses bis zum Entstehen der Drittwirkung des Mieters ohne dessen Zustimmung keine neuen beschränkten dinglichen Rechte wie Höchstbetragshypotheken bestellt werden“. Da der konkrete Wortlaut je nach Vertragssituation variieren kann, ist es bei hohem Risiko sicherer, den Vertrag von einem zugelassenen Immobilienmakler oder Rechtsexperten prüfen zu lassen.\n\n## Praktische Checkliste vor Vertragsabschluss\n\nWenn Sie den Grundbuchauszug erhalten haben, prüfen Sie die folgenden Punkte der Reihe nach.\n\n### 1. Stimmen Adresse und Wohnungsnummer?\n\nDie im Titelblatt angegebene Lage, der Gebäudename, die Gebäude- und Wohnungsnummer sowie die Beschreibung des Sondereigentums müssen mit der besichtigten Wohnung übereinstimmen. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, Officetels und städtischen Kleinwohnungen kann die Nummer an der Eingangstür anders erscheinen als die im Grundbuch eingetragene Wohnungsnummer. Daher muss die Adresse im Vertrag exakt entsprechend dem Grundbuch angegeben werden.\n\n### 2. Sind Eigentümer und Vertragspartner identisch?\n\nVergleichen Sie den Namen des aktuellen Eigentümers in Abteilung Gap mit dem Namen des Vermieters im Vertrag und den persönlichen Angaben im Ausweis. Bei gemeinschaftlichem Eigentum ist grundsätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer oder der Nachweis einer rechtmäßigen Vertretungsmacht erforderlich.\n\nTritt ein Vertreter auf, reicht die bloße Aussage „Ich gehöre zur Familie“ nicht aus. Zusätzlich sollten eine Vollmacht, eine Bescheinigung über das registrierte Siegel oder eine Bestätigung der eigenhändigen Unterschrift, eine telefonische Rücksprache mit dem Vermieter und der Name des Kontoinhabers des Kontos für die Kautionszahlung geprüft werden.\n\n### 3. Gibt es in Abteilung Gap Warnsignale?\n\nEnthält Abteilung Gap Angaben zu Pfändungen, vorläufigen Pfändungen, einstweiligen Verfügungen, Beschlüssen zur Eröffnung einer Zwangsversteigerung oder Treuhandeintragungen, sollten Sie den Vertragsabschluss unterbrechen und die Ursache klären. Insbesondere bei Immobilien mit Treuhandeintragung können der im Grundbuch eingetragene Eigentümer und die tatsächlich zur Vermietung berechtigte Person voneinander abweichen. Daher ist es wichtig, die Zustimmung der Treuhandgesellschaft oder die Vermietungsbefugnis zu prüfen.\n\n### 4. Bestehen in Abteilung Eul Höchstbetragshypotheken oder andere Rechte?\n\nPrüfen Sie in Abteilung Eul Höchstbetragshypotheken, Jeonse-Rechte, Erbbaurechte und Eintragungen von Mietrechten. Besteht eine Höchstbetragshypothek, prüfen Sie den Forderungshöchstbetrag, das Eingangsdatum, den Berechtigten und ob eine Löschung vorgesehen ist. Gilt die Bedingung „Löschung mit der Restzahlung“, müssen der für die Löschung erforderliche Betrag, das Löschungsverfahren und die Art der gleichzeitigen Erfüllung im Vertrag konkret festgelegt werden.\n\n### 5. Gibt es Rechte, die meinem Rang vorgehen?\n\nBei Rechtsverhältnissen an Immobilien haben **früher entstandene Rechte** häufig Vorrang vor späteren Rechten. Durch Wohnsitzanmeldung, Übergabe der Wohnung und Erteilung eines bestätigten Datums erlangt der Mieter Drittwirkung und ein vorrangiges Befriedigungsrecht. Bestehen jedoch bereits zuvor eingetragene Höchstbetragshypotheken oder vorrangige Mietrechte, kann die Kaution bei der Rückzahlung nachrangig werden.\n\n## Es gibt auch Risiken, die nicht im Grundbuchauszug erscheinen\n\nDer Grundbuchauszug ist eine sehr wichtige Unterlage, zeigt jedoch nicht alle Risiken. Insbesondere bei Mehrparteienhäusern, in denen mehrere Haushalte in einem Gebäude wohnen, das Grundbuch aber nur für das gesamte Gebäude geführt wird, ist die Gesamthöhe der Kautionen anderer Mieter möglicherweise nicht unmittelbar aus dem Grundbuch ersichtlich.\n\nIn diesem Fall sollten zusätzlich die folgenden Unterlagen geprüft werden.\n\n- **Bescheinigung über die gemeldeten Haushalte**: Eine Unterlage, mit der geprüft wird, ob unter der betreffenden Adresse Haushalte gemeldet sind.\n- **Übersicht über erteilte bestätigte Daten**: Sie dient zur Prüfung der bestätigten Daten und Kautionen vorrangiger Mieter.\n- **Unterlagen zu Rückständen des Vermieters bei nationalen und kommunalen Steuern**: Da Steuerforderungen je nach Situation die Rückzahlung der Kaution beeinflussen können, müssen Steuerrückstände geprüft werden.\n- **Gebäuderegister**: Es ergänzt die im Grundbuch unzureichenden baulichen und behördlichen Informationen, etwa zu illegalen Bauwerken, Nutzungsart und Fläche.\n- **Möglichkeit zum Abschluss einer Rückzahlungsgarantie für die Jeonse-Kaution**: Dies ist ein indirektes Sicherheitsprüfmittel, mit dem festgestellt werden kann, ob die Immobilie die Prüfkriterien einer Garantieeinrichtung erfüllt.\n\nDas System der koreanischen Steuerbehörde zur Einsichtnahme in rückständige nationale Steuern ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen nach Abschluss des Mietvertrags und bis zum Beginn des Mietverhältnisses eine Einsichtnahme ohne Zustimmung des Vermieters. Auch bei kommunalen Steuern gibt es ein bekannt gegebenes Verfahren, nach dem bei einer Mietkaution von mehr als 10 Millionen Won vom Vertragsabschluss bis zum Beginn der Vertragslaufzeit landesweit Rückstände bei kommunalen Steuern eingesehen werden können. Da Steuerinformationen sensible Daten sind, erfolgt die Einsicht üblicherweise vor Ort; der Vermieter kann über die Einsichtnahme informiert werden.\n\nBei Verträgen über Mehrparteienhäuser darf nicht allein deshalb von Sicherheit ausgegangen werden, weil „im Grundbuch nur eine geringe Höchstbetragshypothek eingetragen ist“. Da auch die Kautionen bestehender Mieter aus Sicht des Vermieters faktisch zurückzuzahlende Verbindlichkeiten darstellen, muss die Gesamthöhe der vorrangigen Kautionen unbedingt geprüft werden.\n\n## Kann man den vom Immobilienbüro vorbereiteten Unterlagen einfach vertrauen?\n\nHäufig stellt der zugelassene Immobilienmakler den Grundbuchauszug bereit, doch auch der Mieter muss ihn selbst lesen. Prüfen Sie eigenständig, ob die Erläuterungen des Maklers mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmen, und fragen Sie vor der Unterzeichnung nach, wenn Sie einzelne Punkte nicht verstehen.\n\nPer Nachricht oder telefonisch getroffene Absprachen wie „Löschung der Höchstbetragshypothek“, „Anpassung der Kaution“, „Bedingungen am Tag der Restzahlung“ oder „Bedingungen für die Vertragsaufhebung“ können bei späteren Streitigkeiten wichtige Beweismittel sein. Wichtige Vereinbarungen sollten nicht nur mündlich getroffen, sondern sicherheitshalber in einer überprüfbaren Form festgehalten werden, etwa als Sondervereinbarung im Vertrag oder per Nachricht.\n\n## Fälle, in denen der Vertragsabschluss unterbrochen und zusätzlich geprüft werden sollte\n\nTrifft auch nur einer der folgenden Punkte zu, sollten Sie nicht sofort unterschreiben, sondern zusätzliche Unterlagen verlangen.\n\n- Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer und der Vertragspartner sind nicht identisch.\n- Die Unterlagen zum Nachweis der Vertretungsmacht sind unzureichend.\n- In Abteilung Gap sind Pfändungen, vorläufige Pfändungen, einstweilige Verfügungen oder Beschlüsse zur Eröffnung einer Zwangsversteigerung eingetragen.\n- Der Forderungshöchstbetrag der Höchstbetragshypothek in Abteilung Eul ist hoch und der Löschungsplan unklar.\n- Es handelt sich um ein Mehrparteienhaus, doch die Gesamthöhe der vorrangigen Mietkautionen konnte nicht geprüft werden.\n- Der Vermieter vermeidet die Prüfung von Steuerrückständen oder der Möglichkeit, eine Kautionsversicherung abzuschließen.\n- Statt des Grundbuchauszugs vom Tag des Vertragsabschlusses wird nur ein einige Tage altes Foto gezeigt.\n- Adresse, Gebäude- oder Wohnungsnummer oder Fläche weichen von der tatsächlichen Wohnung ab.\n\n## Zusammenfassung in einem Satz\n\n„Den Grundbuchauszug prüfen“ bedeutet, vor Abschluss eines Vertrags über ein allein bewohntes Zimmer oder eine Mietwohnung **den offiziellen Ausweis der Immobilie einzusehen und Faktoren zu prüfen, die sich auf die Rückzahlung der Kaution auswirken, darunter Eigentümer, Adresse, Höchstbetragshypotheken, Pfändungen und vorrangige Rechte**. Der Grundbuchauszug ist der Ausgangspunkt des Vertrags. Um das Risiko für die Kaution realistischer zu verringern, müssen zusätzlich vorrangige Kautionen in Mehrparteienhäusern, Steuerrückstände, Wohnsitzanmeldung und bestätigtes Datum geprüft werden.","content_html":"\u003cp\u003eDie Aufforderung, den Grundbuchauszug zu prüfen, bedeutet nicht einfach, ein einzelnes Dokument anzusehen. Vor dem Abschluss eines Mietvertrags mit Kaution oder monatlicher Miete soll anhand eines öffentlichen Registers geprüft werden, \u003cstrong\u003ewem die Wohnung, die ich mieten möchte, tatsächlich gehört, ob Adresse und Wohnungsnummer stimmen und ob bereits riskante Rechte wie Grundpfandrechte, Pfändungen oder eine Zwangsversteigerung eingetragen sind\u003c/strong\u003e.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#zentrale-definition-was-bedeutet-grundbuchauszug-pr%C3%BCfen\" class=\"anchor\" id=\"zentrale-definition-was-bedeutet-grundbuchauszug-prüfen\"\u003e\u003c/a\u003eZentrale Definition: Was bedeutet „Grundbuchauszug prüfen“?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDie offizielle Bezeichnung des Dokuments, das in der Praxis üblicherweise als „Grundbuchauszug“ bezeichnet wird, lautet heute \u003cstrong\u003eBescheinigung über die Grundbucheintragungen\u003c/strong\u003e. Es handelt sich um ein Dokument, das die im Immobiliengrundbuch eingetragenen Angaben bestätigt und als öffentliche Unterlage zur Prüfung der Beschreibung und der Rechtsverhältnisse eines Hauses oder Grundstücks dient.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eVereinfacht gesagt ist der Grundbuchauszug \u003cstrong\u003eder Ausweis und zugleich der Lebenslauf der Rechtsverhältnisse einer Immobilie\u003c/strong\u003e. So wie man anhand eines Personalausweises Namen und Identität einer Person überprüft, lassen sich anhand des Grundbuchauszugs wichtige Rechtsverhältnisse wie Adresse, Fläche, Eigentümer, Höchstbetragshypotheken, Pfändungen, einstweilige Verfügungen und Jeonse-Rechte prüfen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#warum-sollte-man-den-grundbuchauszug-vor-abschluss-eines-mietvertrags-pr%C3%BCfen\" class=\"anchor\" id=\"warum-sollte-man-den-grundbuchauszug-vor-abschluss-eines-mietvertrags-prüfen\"\u003e\u003c/a\u003eWarum sollte man den Grundbuchauszug vor Abschluss eines Mietvertrags prüfen?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eBei einem Mietvertrag ist das Wichtigste, was der Mieter schützen möchte, die \u003cstrong\u003eKaution\u003c/strong\u003e. Die Kaution muss der Vermieter bei Vertragsende zurückzahlen. Befindet sich der Eigentümer jedoch in einer schlechten finanziellen Lage oder kommt die Immobilie zur Zwangsversteigerung, kann ihre Rückzahlung schwierig werden.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDie Prüfung des Grundbuchauszugs dient dazu, die folgenden drei Risiken zu verringern.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eSie reduziert das Risiko, \u003cstrong\u003emit einem falschen Eigentümer oder einer nicht bevollmächtigten Person einen Vertrag abzuschließen\u003c/strong\u003e.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSie reduziert das Risiko, dass \u003cstrong\u003edie besichtigte Wohnung nicht mit der im Vertrag angegebenen Wohnung übereinstimmt\u003c/strong\u003e.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSie ermöglicht die frühzeitige Prüfung von \u003cstrong\u003eRechten, die sich auf die Rückzahlung der Kaution auswirken, etwa Höchstbetragshypotheken, Pfändungen oder Beschlüsse zur Eröffnung einer Zwangsversteigerung\u003c/strong\u003e.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eBehauptet beispielsweise A: „Diese Wohnung gehört mir“, während laut Grundbuch B der Eigentümer ist, darf nicht ohne Weiteres ein Vertrag mit A abgeschlossen werden. Es muss geprüft werden, ob die Person selbst der Eigentümer ist oder, falls sie als Vertreter handelt, über eine rechtmäßige Vollmacht verfügt, etwa durch eine Vollmachtsurkunde und eine Bescheinigung über das registrierte Siegel.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#die-drei-teile-des-grundbuchauszugs-titelblatt-abteilung-gap-und-abteilung-eul\" class=\"anchor\" id=\"die-drei-teile-des-grundbuchauszugs-titelblatt-abteilung-gap-und-abteilung-eul\"\u003e\u003c/a\u003eDie drei Teile des Grundbuchauszugs: Titelblatt, Abteilung Gap und Abteilung Eul\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDer Grundbuchauszug wird üblicherweise in \u003cstrong\u003eTitelblatt, Abteilung Gap und Abteilung Eul\u003c/strong\u003e gegliedert. Mietanfänger können ihn in der folgenden Reihenfolge lesen.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eAbschnitt\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eWas wird angezeigt?\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eVor Abschluss des Mietvertrags zu prüfen\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Abschnitt\"\u003eTitelblatt\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Was wird angezeigt?\"\u003eLage, Flurstücksnummer, Gebäudename, Gebäude- und Wohnungsnummer, Bauweise, Fläche usw.\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Vor Abschluss des Mietvertrags zu prüfen\"\u003ePrüfen Sie, ob Adresse sowie Gebäude- und Wohnungsnummer mit der tatsächlich besichtigten Wohnung und dem Vertrag übereinstimmen.\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Abschnitt\"\u003eAbteilung Gap\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Was wird angezeigt?\"\u003eAngaben zum Eigentum\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Vor Abschluss des Mietvertrags zu prüfen\"\u003ePrüfen Sie, wer der aktuelle Eigentümer ist und ob Pfändungen, vorläufige Pfändungen, einstweilige Verfügungen, Beschlüsse zur Eröffnung einer Zwangsversteigerung oder Treuhandeintragungen bestehen.\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Abschnitt\"\u003eAbteilung Eul\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Was wird angezeigt?\"\u003eAndere Rechtsverhältnisse als das Eigentum\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Vor Abschluss des Mietvertrags zu prüfen\"\u003ePrüfen Sie, ob Rechte wie Höchstbetragshypotheken, Jeonse-Rechte oder Eintragungen von Mietrechten bestehen, die den Rang bei der Rückzahlung der Kaution beeinflussen können.\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eInsbesondere bei Gebäuden mit getrenntem Wohnungseigentum, etwa Apartmenthäusern, Officetels oder Mehrfamilienhäusern, sind \u003cstrong\u003eGebäude- und Wohnungsnummer\u003c/strong\u003e sehr wichtig. Weichen Grundbuch, Mietvertrag und die bei der Wohnsitzanmeldung angegebene Adresse voneinander ab, kann der Schutz nach dem Gesetz zum Schutz von Wohnraummietverhältnissen beeinträchtigt sein.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#was-bedeutet-es-wenn-eine-h%C3%B6chstbetragshypothek-besteht\" class=\"anchor\" id=\"was-bedeutet-es-wenn-eine-höchstbetragshypothek-besteht\"\u003e\u003c/a\u003eWas bedeutet es, wenn eine Höchstbetragshypothek besteht?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDie Aussage „Auf dem Haus lasten Schulden“ bedeutet üblicherweise, dass in Abteilung Eul des Grundbuchs eine \u003cstrong\u003eHöchstbetragshypothek\u003c/strong\u003e eingetragen ist. Eine Höchstbetragshypothek ist ein Sicherungsrecht, das ein Gläubiger eintragen lässt, wenn Geld gegen Besicherung durch eine Immobilie geliehen wurde.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eMieter sollten besonders auf den \u003cstrong\u003eHöchstbetrag der Forderung\u003c/strong\u003e achten. Dieser muss nicht dem tatsächlichen Restbetrag des Darlehens entsprechen. Er ist als Obergrenze des besicherten Betrags zu verstehen, die neben der Hauptforderung auch Zinsen und Verzugsentschädigungen umfassen kann. Daher müssen sowohl der „Höchstbetrag der durch die Höchstbetragshypothek gesicherten Forderung“ als auch die Höhe sonstiger vorrangiger Kautionen gemeinsam berücksichtigt werden.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDas Bestehen einer Höchstbetragshypothek bedeutet nicht, dass jeder Vertrag zwangsläufig riskant ist. In den folgenden Fällen ist jedoch besondere Vorsicht geboten.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eWenn die Summe aus Forderungshöchstbetrag und Kaution im Verhältnis zum Immobilienwert oder Marktpreis übermäßig hoch ist\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn angekündigt wurde, die Höchstbetragshypothek am Tag der Restzahlung zu löschen, die Bedingungen für die Löschung im Vertrag jedoch nicht eindeutig festgelegt sind\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn gleichzeitig andere Warnsignale wie Pfändungen, vorläufige Pfändungen, Beschlüsse zur Eröffnung einer Zwangsversteigerung oder Anordnungen zur Eintragung eines Mietrechts bestehen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn der Vermieter oder Makler die Vorlage von Angaben zu vorrangigen Kautionen vermeidet\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#zeitpunkt-der-grundbuchpr%C3%BCfung-eine-einmalige-pr%C3%BCfung-reicht-nicht-aus\" class=\"anchor\" id=\"zeitpunkt-der-grundbuchprüfung-eine-einmalige-prüfung-reicht-nicht-aus\"\u003e\u003c/a\u003eZeitpunkt der Grundbuchprüfung: Eine einmalige Prüfung reicht nicht aus\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eBeim Grundbuchauszug darf man sich nicht mit einem „zuvor erhaltenen Foto“ begnügen. Die Rechtsverhältnisse können sich auch vor oder nach Vertragsabschluss ändern.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eFolgende Prüfzeitpunkte werden empfohlen.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eZeitpunkt\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eGrund der Prüfung\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zeitpunkt\"\u003ePhase der Objektprüfung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Grund der Prüfung\"\u003eGrundlegende Risiken in Bezug auf Eigentümer, Adresse, Höchstbetragshypotheken usw. werden herausgefiltert.\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zeitpunkt\"\u003eUnmittelbar vor der Unterzeichnung am Tag des Vertragsabschlusses\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Grund der Prüfung\"\u003ePrüfen Sie anhand eines aktuellen Grundbuchauszugs und nicht anhand eines Fotos oder früheren Ausdrucks erneut, ob sich die Rechtsverhältnisse geändert haben.\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zeitpunkt\"\u003eUnmittelbar vor Zahlung des Restbetrags\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Grund der Prüfung\"\u003ePrüfen Sie, ob zwischen Vertragsabschluss und Restzahlung neue Höchstbetragshypotheken, Pfändungen usw. entstanden sind.\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zeitpunkt\"\u003eNach Wohnsitzanmeldung und Erteilung eines bestätigten Datums\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Grund der Prüfung\"\u003ePrüfen Sie, ob die zur Sicherung der Kaution erforderlichen Folgeschritte wie Übergabe der Wohnung, Wohnsitzanmeldung und Erteilung eines bestätigten Datums abgeschlossen wurden.\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eBei Wohnraummietverhältnissen entsteht die Drittwirkung im Allgemeinen ab 0 Uhr des Tages, der auf die Übergabe der Wohnung und den Abschluss der Wohnsitzanmeldung folgt. Daher empfiehlt es sich, nach Möglichkeit eine Sondervereinbarung in den Vertrag aufzunehmen, wonach „vom Tag des Vertragsabschlusses bis zum Entstehen der Drittwirkung des Mieters ohne dessen Zustimmung keine neuen beschränkten dinglichen Rechte wie Höchstbetragshypotheken bestellt werden“. Da der konkrete Wortlaut je nach Vertragssituation variieren kann, ist es bei hohem Risiko sicherer, den Vertrag von einem zugelassenen Immobilienmakler oder Rechtsexperten prüfen zu lassen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#praktische-checkliste-vor-vertragsabschluss\" class=\"anchor\" id=\"praktische-checkliste-vor-vertragsabschluss\"\u003e\u003c/a\u003ePraktische Checkliste vor Vertragsabschluss\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eWenn Sie den Grundbuchauszug erhalten haben, prüfen Sie die folgenden Punkte der Reihe nach.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#1-stimmen-adresse-und-wohnungsnummer\" class=\"anchor\" id=\"1-stimmen-adresse-und-wohnungsnummer\"\u003e\u003c/a\u003e1. Stimmen Adresse und Wohnungsnummer?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eDie im Titelblatt angegebene Lage, der Gebäudename, die Gebäude- und Wohnungsnummer sowie die Beschreibung des Sondereigentums müssen mit der besichtigten Wohnung übereinstimmen. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, Officetels und städtischen Kleinwohnungen kann die Nummer an der Eingangstür anders erscheinen als die im Grundbuch eingetragene Wohnungsnummer. Daher muss die Adresse im Vertrag exakt entsprechend dem Grundbuch angegeben werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#2-sind-eigent%C3%BCmer-und-vertragspartner-identisch\" class=\"anchor\" id=\"2-sind-eigentümer-und-vertragspartner-identisch\"\u003e\u003c/a\u003e2. Sind Eigentümer und Vertragspartner identisch?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eVergleichen Sie den Namen des aktuellen Eigentümers in Abteilung Gap mit dem Namen des Vermieters im Vertrag und den persönlichen Angaben im Ausweis. Bei gemeinschaftlichem Eigentum ist grundsätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer oder der Nachweis einer rechtmäßigen Vertretungsmacht erforderlich.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eTritt ein Vertreter auf, reicht die bloße Aussage „Ich gehöre zur Familie“ nicht aus. Zusätzlich sollten eine Vollmacht, eine Bescheinigung über das registrierte Siegel oder eine Bestätigung der eigenhändigen Unterschrift, eine telefonische Rücksprache mit dem Vermieter und der Name des Kontoinhabers des Kontos für die Kautionszahlung geprüft werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#3-gibt-es-in-abteilung-gap-warnsignale\" class=\"anchor\" id=\"3-gibt-es-in-abteilung-gap-warnsignale\"\u003e\u003c/a\u003e3. Gibt es in Abteilung Gap Warnsignale?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEnthält Abteilung Gap Angaben zu Pfändungen, vorläufigen Pfändungen, einstweiligen Verfügungen, Beschlüssen zur Eröffnung einer Zwangsversteigerung oder Treuhandeintragungen, sollten Sie den Vertragsabschluss unterbrechen und die Ursache klären. Insbesondere bei Immobilien mit Treuhandeintragung können der im Grundbuch eingetragene Eigentümer und die tatsächlich zur Vermietung berechtigte Person voneinander abweichen. Daher ist es wichtig, die Zustimmung der Treuhandgesellschaft oder die Vermietungsbefugnis zu prüfen.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#4-bestehen-in-abteilung-eul-h%C3%B6chstbetragshypotheken-oder-andere-rechte\" class=\"anchor\" id=\"4-bestehen-in-abteilung-eul-höchstbetragshypotheken-oder-andere-rechte\"\u003e\u003c/a\u003e4. Bestehen in Abteilung Eul Höchstbetragshypotheken oder andere Rechte?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003ePrüfen Sie in Abteilung Eul Höchstbetragshypotheken, Jeonse-Rechte, Erbbaurechte und Eintragungen von Mietrechten. Besteht eine Höchstbetragshypothek, prüfen Sie den Forderungshöchstbetrag, das Eingangsdatum, den Berechtigten und ob eine Löschung vorgesehen ist. Gilt die Bedingung „Löschung mit der Restzahlung“, müssen der für die Löschung erforderliche Betrag, das Löschungsverfahren und die Art der gleichzeitigen Erfüllung im Vertrag konkret festgelegt werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#5-gibt-es-rechte-die-meinem-rang-vorgehen\" class=\"anchor\" id=\"5-gibt-es-rechte-die-meinem-rang-vorgehen\"\u003e\u003c/a\u003e5. Gibt es Rechte, die meinem Rang vorgehen?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eBei Rechtsverhältnissen an Immobilien haben \u003cstrong\u003efrüher entstandene Rechte\u003c/strong\u003e häufig Vorrang vor späteren Rechten. Durch Wohnsitzanmeldung, Übergabe der Wohnung und Erteilung eines bestätigten Datums erlangt der Mieter Drittwirkung und ein vorrangiges Befriedigungsrecht. Bestehen jedoch bereits zuvor eingetragene Höchstbetragshypotheken oder vorrangige Mietrechte, kann die Kaution bei der Rückzahlung nachrangig werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#es-gibt-auch-risiken-die-nicht-im-grundbuchauszug-erscheinen\" class=\"anchor\" id=\"es-gibt-auch-risiken-die-nicht-im-grundbuchauszug-erscheinen\"\u003e\u003c/a\u003eEs gibt auch Risiken, die nicht im Grundbuchauszug erscheinen\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDer Grundbuchauszug ist eine sehr wichtige Unterlage, zeigt jedoch nicht alle Risiken. Insbesondere bei Mehrparteienhäusern, in denen mehrere Haushalte in einem Gebäude wohnen, das Grundbuch aber nur für das gesamte Gebäude geführt wird, ist die Gesamthöhe der Kautionen anderer Mieter möglicherweise nicht unmittelbar aus dem Grundbuch ersichtlich.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eIn diesem Fall sollten zusätzlich die folgenden Unterlagen geprüft werden.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eBescheinigung über die gemeldeten Haushalte\u003c/strong\u003e: Eine Unterlage, mit der geprüft wird, ob unter der betreffenden Adresse Haushalte gemeldet sind.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eÜbersicht über erteilte bestätigte Daten\u003c/strong\u003e: Sie dient zur Prüfung der bestätigten Daten und Kautionen vorrangiger Mieter.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eUnterlagen zu Rückständen des Vermieters bei nationalen und kommunalen Steuern\u003c/strong\u003e: Da Steuerforderungen je nach Situation die Rückzahlung der Kaution beeinflussen können, müssen Steuerrückstände geprüft werden.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eGebäuderegister\u003c/strong\u003e: Es ergänzt die im Grundbuch unzureichenden baulichen und behördlichen Informationen, etwa zu illegalen Bauwerken, Nutzungsart und Fläche.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eMöglichkeit zum Abschluss einer Rückzahlungsgarantie für die Jeonse-Kaution\u003c/strong\u003e: Dies ist ein indirektes Sicherheitsprüfmittel, mit dem festgestellt werden kann, ob die Immobilie die Prüfkriterien einer Garantieeinrichtung erfüllt.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eDas System der koreanischen Steuerbehörde zur Einsichtnahme in rückständige nationale Steuern ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen nach Abschluss des Mietvertrags und bis zum Beginn des Mietverhältnisses eine Einsichtnahme ohne Zustimmung des Vermieters. Auch bei kommunalen Steuern gibt es ein bekannt gegebenes Verfahren, nach dem bei einer Mietkaution von mehr als 10 Millionen Won vom Vertragsabschluss bis zum Beginn der Vertragslaufzeit landesweit Rückstände bei kommunalen Steuern eingesehen werden können. Da Steuerinformationen sensible Daten sind, erfolgt die Einsicht üblicherweise vor Ort; der Vermieter kann über die Einsichtnahme informiert werden.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eBei Verträgen über Mehrparteienhäuser darf nicht allein deshalb von Sicherheit ausgegangen werden, weil „im Grundbuch nur eine geringe Höchstbetragshypothek eingetragen ist“. Da auch die Kautionen bestehender Mieter aus Sicht des Vermieters faktisch zurückzuzahlende Verbindlichkeiten darstellen, muss die Gesamthöhe der vorrangigen Kautionen unbedingt geprüft werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#kann-man-den-vom-immobilienb%C3%BCro-vorbereiteten-unterlagen-einfach-vertrauen\" class=\"anchor\" id=\"kann-man-den-vom-immobilienbüro-vorbereiteten-unterlagen-einfach-vertrauen\"\u003e\u003c/a\u003eKann man den vom Immobilienbüro vorbereiteten Unterlagen einfach vertrauen?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eHäufig stellt der zugelassene Immobilienmakler den Grundbuchauszug bereit, doch auch der Mieter muss ihn selbst lesen. Prüfen Sie eigenständig, ob die Erläuterungen des Maklers mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmen, und fragen Sie vor der Unterzeichnung nach, wenn Sie einzelne Punkte nicht verstehen.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003ePer Nachricht oder telefonisch getroffene Absprachen wie „Löschung der Höchstbetragshypothek“, „Anpassung der Kaution“, „Bedingungen am Tag der Restzahlung“ oder „Bedingungen für die Vertragsaufhebung“ können bei späteren Streitigkeiten wichtige Beweismittel sein. Wichtige Vereinbarungen sollten nicht nur mündlich getroffen, sondern sicherheitshalber in einer überprüfbaren Form festgehalten werden, etwa als Sondervereinbarung im Vertrag oder per Nachricht.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#f%C3%A4lle-in-denen-der-vertragsabschluss-unterbrochen-und-zus%C3%A4tzlich-gepr%C3%BCft-werden-sollte\" class=\"anchor\" id=\"fälle-in-denen-der-vertragsabschluss-unterbrochen-und-zusätzlich-geprüft-werden-sollte\"\u003e\u003c/a\u003eFälle, in denen der Vertragsabschluss unterbrochen und zusätzlich geprüft werden sollte\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eTrifft auch nur einer der folgenden Punkte zu, sollten Sie nicht sofort unterschreiben, sondern zusätzliche Unterlagen verlangen.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eDer im Grundbuch eingetragene Eigentümer und der Vertragspartner sind nicht identisch.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDie Unterlagen zum Nachweis der Vertretungsmacht sind unzureichend.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eIn Abteilung Gap sind Pfändungen, vorläufige Pfändungen, einstweilige Verfügungen oder Beschlüsse zur Eröffnung einer Zwangsversteigerung eingetragen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDer Forderungshöchstbetrag der Höchstbetragshypothek in Abteilung Eul ist hoch und der Löschungsplan unklar.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEs handelt sich um ein Mehrparteienhaus, doch die Gesamthöhe der vorrangigen Mietkautionen konnte nicht geprüft werden.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDer Vermieter vermeidet die Prüfung von Steuerrückständen oder der Möglichkeit, eine Kautionsversicherung abzuschließen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eStatt des Grundbuchauszugs vom Tag des Vertragsabschlusses wird nur ein einige Tage altes Foto gezeigt.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAdresse, Gebäude- oder Wohnungsnummer oder Fläche weichen von der tatsächlichen Wohnung ab.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#zusammenfassung-in-einem-satz\" class=\"anchor\" id=\"zusammenfassung-in-einem-satz\"\u003e\u003c/a\u003eZusammenfassung in einem Satz\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e„Den Grundbuchauszug prüfen“ bedeutet, vor Abschluss eines Vertrags über ein allein bewohntes Zimmer oder eine Mietwohnung \u003cstrong\u003eden offiziellen Ausweis der Immobilie einzusehen und Faktoren zu prüfen, die sich auf die Rückzahlung der Kaution auswirken, darunter Eigentümer, Adresse, Höchstbetragshypotheken, Pfändungen und vorrangige Rechte\u003c/strong\u003e. Der Grundbuchauszug ist der Ausgangspunkt des Vertrags. Um das Risiko für die Kaution realistischer zu verringern, müssen zusätzlich vorrangige Kautionen in Mehrparteienhäusern, Steuerrückstände, Wohnsitzanmeldung und bestätigtes Datum geprüft werden.\u003c/p\u003e\n","tags":["Grundbuchauszug","Rental lease","Höchstbetragshypothek","Jeonse fraud prevention","Living alone"],"faqs":[{"question":"Sind Grundbuchauszug und Bescheinigung über Grundbucheintragungen dasselbe?","answer":"Die offizielle Bezeichnung des Dokuments, das in der Praxis als Grundbuchauszug bezeichnet wird, lautet Bescheinigung über Grundbucheintragungen. Dieses Dokument bescheinigt die im Immobiliengrundbuch eingetragene Beschreibung der Immobilie und die daran bestehenden Rechtsverhältnisse."},{"question":"Wenn mir ein Immobilienmakler den Grundbuchauszug zeigt, muss ich ihn dann nicht selbst prüfen?","answer":"Nein. Auch wenn ein zugelassener Immobilienmakler ihn bereitstellt, muss der Mieter selbst die Adresse, den Eigentümer, Grundpfandrechte, Pfändungen und die Rangfolge der Rechte prüfen. Besonders wichtig ist es, am Tag des Vertragsabschlusses zu prüfen, ob es sich um die aktuellste Fassung handelt."},{"question":"Darf ich auf keinen Fall einen Vertrag abschließen, wenn ein Grundpfandrecht eingetragen ist?","answer":"Ein eingetragenes Grundpfandrecht bedeutet nicht immer, dass ein Vertragsabschluss unmöglich ist. Allerdings müssen der Höchstbetrag der gesicherten Forderung, der Immobilienwert, die eigene Kaution, vorrangige Mietkautionen und die Bedingungen für die Löschung gemeinsam geprüft werden. Bei hohem Risiko ist es sicherer, vom Vertragsabschluss abzusehen."},{"question":"Entspricht der Höchstbetrag der gesicherten Forderung der tatsächlichen Restschuld des Darlehens?","answer":"Die Beträge können voneinander abweichen. Der Höchstbetrag der gesicherten Forderung bezeichnet in erster Linie die Obergrenze des durch das Grundpfandrecht gesicherten Betrags; die tatsächlich verbleibende Darlehensschuld muss gesondert geprüft werden."},{"question":"Reicht es aus, nur das vor Vertragsabschluss erhaltene Foto des Grundbuchauszugs zu prüfen?","answer":"Das Foto dient lediglich als Referenz. Da sich die Rechtsverhältnisse ändern können, sollte der aktuelle Grundbuchauszug am Tag des Vertragsabschlusses unmittelbar vor der Unterzeichnung und unmittelbar vor der Zahlung des Restbetrags erneut geprüft werden."},{"question":"Warum ist bei einem Mehrfamilienhaus mit nur einem Eigentümer besondere Vorsicht geboten?","answer":"Bei einem Mehrfamilienhaus mit nur einem Eigentümer werden die Kautionen bestehender Mieter möglicherweise nicht vollständig im Grundbuch ausgewiesen, auch wenn mehrere Mieter in demselben Gebäude wohnen. Die Gesamthöhe der vorrangigen Mietkautionen und der Stand der dort gemeldeten Haushalte müssen gesondert geprüft werden."},{"question":"Was ist zu tun, wenn der im Grundbuch eingetragene Eigentümer und die den Vertrag abschließende Person nicht identisch sind?","answer":"Schließen Sie den Vertrag nicht sofort ab, sondern prüfen Sie, ob eine rechtsgültige Vertretungsmacht vorliegt. Zu prüfen sind die Vollmacht, die Bescheinigung des registrierten Siegels oder die Bescheinigung über die Echtheit der persönlichen Unterschrift, der Wille des Vermieters sowie der Kontoinhaber des Kontos, auf das die Kaution eingezahlt wird."},{"question":"Ist die Immobilie sicher, wenn der Abschnitt Eul leer ist?","answer":"Ein leerer Abschnitt Eul kann bedeuten, dass laut Grundbuch außer dem Eigentumsrecht keine weiteren Rechte wie etwa Grundpfandrechte bestehen. Dies allein bedeutet jedoch nicht, dass die Immobilie vollkommen sicher ist. Zusätzlich sind vorrangige Kautionen bei Mehrfamilienhäusern mit nur einem Eigentümer, Steuerrückstände, das Gebäuderegister und die Möglichkeit einer Kautionsversicherung zu prüfen."},{"question":"Warum sind die Wohnsitzanmeldung und das amtlich bestätigte Datum wichtig?","answer":"Die Übergabe der Wohnung und die Wohnsitzanmeldung bilden die Grundlage für die Drittwirkung des Mietrechts, und das amtlich bestätigte Datum ist für den Erwerb eines vorrangigen Befriedigungsrechts wichtig. Nach Vertragsabschluss sollten die Wohnsitzanmeldung und die amtliche Bestätigung des Datums so schnell wie möglich vorgenommen werden, um die Kaution besser zu schützen."},{"question":"Sollten auch per Textnachricht oder telefonisch getroffene Vereinbarungen als wichtig betrachtet werden?","answer":"Textnachrichten, Aufzeichnungen und Inhalte von Telefongesprächen über wichtige Vertragsbedingungen können bei Streitigkeiten als Beweismittel dienen. Am sichersten ist es, wichtige Punkte wie die Löschung eines Grundpfandrechts, die Bedingungen für die Zahlung des Restbetrags und die Bedingungen für die Vertragsaufhebung eindeutig als Sondervereinbarungen im Vertrag festzuhalten."}],"sources":[{"url":"https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2\u0026cciNo=1\u0026cnpClsNo=1\u0026csmSeq=629","title":"Leicht zugängliche Rechtsinformationen für den Alltag: Prüfung des Grundbuchs vor Abschluss eines Wohnungsmietvertrags und weitere Hinweise","type":"source"},{"url":"https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2\u0026cciNo=3\u0026cnpClsNo=1\u0026csmSeq=629","title":"Leicht zugängliche Rechtsinformationen für den Alltag: Erlangung der Drittwirkung und des vorrangigen Rückzahlungsanspruchs","type":"source"},{"url":"https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=3\u0026cciNo=1\u0026cnpClsNo=2\u0026csmSeq=1972\u0026popMenu=ov","title":"Leicht zugängliche Rechtsinformationen für den Alltag: Vorsichtsmaßnahmen beim Vertragsabschluss zur Vermeidung von Jeonse-Betrug","type":"source"},{"url":"https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030105.jsp","title":"Portal für sichere Jeonse-Verträge der Korea Housing \u0026 Urban Guarantee Corporation: Prüfung des Grundbuchauszugs","type":"source"},{"url":"https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=2207\u0026nttSn=1325154","title":"Nationale Steuerbehörde: Informationen zur Beantragung der Einsichtnahme in nicht entrichtete nationale Steuern und Ähnliches","type":"source"},{"url":"https://www.mois.go.kr/video/bbs/type019/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000255\u0026nttId=99612","title":"Ministerium für Inneres und Sicherheit: Informationen zum System zur Einsichtnahme in nicht entrichtete Kommunalsteuern des Vermieters","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?ancYnChk=0\u0026lsId=001248","title":"Nationales Rechtsinformationszentrum: Gesetz zum Schutz von Wohnungsmietverhältnissen","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%AF%BC%EB%B2%95","title":"Nationales Rechtsinformationszentrum: Bürgerliches Gesetzbuch","type":"source"},{"url":"https://www.iros.go.kr/","title":"Online-Registeramt des Obersten Gerichtshofs","type":"source"}],"images":[{"id":32,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzMwLCJwdXIiOiJibG9iX2lkIn19--166e97c8c1219c6d139009fbf2053e3c0b856056/ChatGPT%20Image%202026%E1%84%82%E1%85%A7%E1%86%AB%207%E1%84%8B%E1%85%AF%E1%86%AF%205%E1%84%8B%E1%85%B5%E1%86%AF%20%E1%84%8B%E1%85%A9%E1%84%8C%E1%85%A5%E1%86%AB%2008_07_20.webp","is_representative":true,"generation_method":"upload","mime_type":"image/webp","original_filename":"ChatGPT Image 2026년 7월 5일 오전 08_07_20.png","translations":{"ko":{"alt":"주택과 등기 서류를 돋보기로 확인하며 소유자, 근저당, 보증금 위험을 점검하는 인포그래픽","caption":"전월세 계약 전 등기부등본으로 집의 권리관계와 보증금 위험을 확인하는 과정을 보여줍니다.","description":null},"en":{"alt":"Infographic showing a house and property document inspected with a magnifying glass for rental risks","caption":"The illustration shows checking a property register before signing a rental contract.","description":null},"ja":{"alt":"住宅と登記書類を虫眼鏡で確認し、所有者や担保、保証金リスクを点検する図解","caption":"賃貸契約前に登記情報で権利関係と保証金リスクを確認する流れを示しています。","description":null},"es":{"alt":"Infografía de una vivienda y un documento revisado con lupa para detectar riesgos del alquiler","caption":"La ilustración muestra la revisión del registro de una vivienda antes de firmar un contrato de alquiler.","description":null},"id":{"alt":"Infografik rumah dan dokumen properti diperiksa dengan kaca pembesar untuk menilai risiko sewa","caption":"Ilustrasi ini menunjukkan pemeriksaan dokumen properti sebelum menandatangani kontrak sewa.","description":null},"pt":{"alt":"Infográfico de uma casa e documento imobiliário examinados com lupa para avaliar riscos do aluguel","caption":"A ilustração mostra a verificação do registro do imóvel antes de assinar um contrato de aluguel.","description":null},"zh-hant":{"alt":"用放大鏡檢查住宅與登記文件，確認屋主、抵押與押金風險的資訊圖","caption":"這張圖示呈現租屋簽約前查核不動產登記與押金風險的流程。","description":null},"de":{"alt":"Infografik, die zeigt, wie ein Wohnobjekt und Grundbuchunterlagen mit einer Lupe geprüft werden, um Eigentümer, Grundpfandrechte und Kautionsrisiken zu kontrollieren","caption":"Zeigt den Prozess, vor Abschluss eines Jeonse- oder Monatsmietvertrags anhand eines Grundbuchauszugs die Rechtsverhältnisse des Wohnobjekts und das Kautionsrisiko zu prüfen.","description":null}}},{"id":33,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzM3LCJwdXIiOiJibG9iX2lkIn19--fcdca751c15ece4b183fe9db7105ab468881ade3/ChatGPT%20Image%202026%E1%84%82%E1%85%A7%E1%86%AB%207%E1%84%8B%E1%85%AF%E1%86%AF%205%E1%84%8B%E1%85%B5%E1%86%AF%20%E1%84%8B%E1%85%A9%E1%84%8C%E1%85%A5%E1%86%AB%2008_11_00.webp","is_representative":false,"generation_method":"upload","mime_type":"image/webp","original_filename":"ChatGPT Image 2026년 7월 5일 오전 08_11_00.png","translations":{"ko":{"alt":"다가구주택의 숨은 보증금과 세금 위험을 단계별 서류 확인으로 점검하는 벡터 인포그래픽","caption":"등기부에 드러나지 않는 선순위 보증금과 세금 위험까지 여러 시점에 확인해야 함을 보여줍니다.","description":null},"en":{"alt":"Vector infographic showing hidden tenant deposits, document checks, and safe or risky rental outcomes","caption":"The illustration highlights hidden rental risks and repeated document checks before completing a lease.","description":null},"ja":{"alt":"集合住宅の隠れた保証金リスクと書類確認の流れ、安全・危険な結果を示す図解","caption":"登記だけでは見えにくいリスクを、契約前から残金前まで確認する重要性を示しています。","description":null},"es":{"alt":"Infografía vectorial sobre depósitos ocultos, revisión de documentos y resultados seguros o riesgosos","caption":"La imagen muestra la importancia de revisar riesgos ocultos y documentos en varias etapas del alquiler.","description":null},"id":{"alt":"Infografik vektor tentang deposit tersembunyi, pemeriksaan dokumen, dan hasil sewa aman atau berisiko","caption":"Ilustrasi ini menekankan pemeriksaan risiko tersembunyi dan dokumen pada beberapa tahap sebelum sewa.","description":null},"pt":{"alt":"Infográfico vetorial sobre depósitos ocultos, verificação de documentos e desfechos seguros ou arriscados","caption":"A imagem mostra a importância de verificar riscos ocultos e documentos em várias etapas do aluguel.","description":null},"zh-hant":{"alt":"顯示多戶住宅隱藏押金、文件查核流程與安全或風險結果的向量資訊圖","caption":"圖中強調租屋前應分階段查核文件，並留意登記資料未完全揭露的風險。","description":null},"de":{"alt":"Vektor-Infografik zur schrittweisen Prüfung des Risikos versteckter Kautionen und Steuerschulden bei einem Mehrfamilienhaus anhand von Unterlagen","caption":"Zeigt, dass auch vorrangige Kautionen und Steuerrisiken, die nicht im Grundbuch erscheinen, zu mehreren Zeitpunkten geprüft werden müssen.","description":null}}},{"id":35,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzUxLCJwdXIiOiJibG9iX2lkIn19--9296b7012fd126e56e1dfab6354617c4c738a9eb/ChatGPT%20Image%202026%E1%84%82%E1%85%A7%E1%86%AB%207%E1%84%8B%E1%85%AF%E1%86%AF%205%E1%84%8B%E1%85%B5%E1%86%AF%20%E1%84%8B%E1%85%A9%E1%84%8C%E1%85%A5%E1%86%AB%2008_18_58.webp","is_representative":false,"generation_method":"upload","mime_type":"image/webp","original_filename":"ChatGPT Image 2026년 7월 5일 오전 08_18_58.png","translations":{"ko":{"alt":"창가 테이블에서 돋보기로 서류를 살피는 남성과 뒤편의 아파트 건물","caption":"전월세 계약을 앞두고 집 관련 서류를 꼼꼼히 확인하는 모습을 보여줍니다.","description":null},"en":{"alt":"Man at a table examining property papers with a magnifying glass, with an apartment building outside","caption":"The scene shows careful review of housing documents before signing a rental contract.","description":null},"ja":{"alt":"窓辺の机で虫眼鏡を使って書類を確認する男性と奥に見える集合住宅","caption":"賃貸契約の前に住宅関連の書類を慎重に確認している様子を表しています。","description":null},"es":{"alt":"Hombre en una mesa revisando documentos de vivienda con una lupa, con un edificio al fondo","caption":"La escena muestra una revisión cuidadosa de documentos de vivienda antes de firmar el alquiler.","description":null},"id":{"alt":"Pria di meja memeriksa dokumen properti dengan kaca pembesar, dengan apartemen di luar jendela","caption":"Adegan ini menunjukkan pemeriksaan teliti dokumen rumah sebelum menandatangani kontrak sewa.","description":null},"pt":{"alt":"Homem à mesa examinando documentos do imóvel com uma lupa, com um prédio ao fundo","caption":"A cena mostra a conferência cuidadosa de documentos do imóvel antes de assinar o aluguel.","description":null},"zh-hant":{"alt":"男子坐在窗邊桌前用放大鏡查看房屋文件，後方可見公寓建築","caption":"這個場景呈現租屋簽約前仔細查核房屋相關文件的情況。","description":null},"de":{"alt":"Ein Mann, der an einem Tisch am Fenster Unterlagen mit einer Lupe prüft, und ein Wohngebäude im Hintergrund","caption":"Zeigt, wie vor dem Abschluss eines Jeonse- oder Monatsmietvertrags die Unterlagen zum Wohnobjekt sorgfältig geprüft werden.","description":null}}}],"published_at":"2026-07-05T08:51:58+09:00","updated_at":"2026-07-05T08:51:58+09:00","license":"cc_by","translation_status":"reviewed","available_locales":["ko","en","es","ja"],"data_locales":["ko","en","es","ja","id","pt","zh-hant","de"],"url":"https://injoys.com/en/articles/check-real-estate-register-before-rent-contract"}