{"content_id":"pktd5r368v","slug":"check-real-estate-register-before-rent-contract","locale":"zh-hant","schema_type":"Article","category":"knowledge_base","category_name":"知識庫","title":"「在簽訂獨居住所租約前確認不動產登記謄本」這句話的含義","summary":"查閱不動產登記謄本，是於簽訂月租或年租合約前，確認房屋之官方權利關係，並檢視所有權人、地址、抵押權、扣押及優先權風險之程序。若要降低押金無法收回的風險，還須一併確認僅憑登記謄本無法顯現的多戶住宅優先押金及稅款欠繳狀況。","key_points":["登記簿謄本的正式名稱是「登記事項證明書」，是用於確認不動產標示及權利關係的官方資料。","簽訂月租或年租合約前，應於「表題部」確認地址與房號，於「甲區」確認所有權人，並於「乙區」確認抵押權等擔保權。","由於抵押權的債權最高額可能與實際貸款餘額有所不同，因此必須綜合考量房價、押金及優先權等因素。","多戶住宅中現有租客的押金、房東的稅款欠繳情況，以及已登記戶主的現況，這些資訊可能並未全部顯示於登記簿上。","為了安全起見，應在簽約前、簽約當日以及支付尾款前，再次確認最新版本的登記簿。"],"content_markdown":"要求確認「不動產登記謄本」並非僅指查看一張文件。 這意味著在簽訂月租或年租合約之前，必須透過官方登記簿確認**自己打算租賃的房屋實際所有權歸屬、地址與門牌號碼是否正確，以及是否已存在抵押貸款、扣押或拍賣等風險權益**。\n\n## 核心定義：「查閱登記簿謄本」的含義\n\n目前實務上通常稱為「登記簿謄本」的文件，其正式名稱是**登記事項證明書**。這是證明不動產登記簿所載內容的文件，也是用以確認房屋或土地標示及權利關係的官方資料。\n\n簡單來說，登記簿謄本就是**房子的身分證，也是權利關係的履歷書**。就像透過人的身分證確認姓名與身分一樣，透過登記簿謄本可以確認不動產的地址、面積、所有權人、抵押權、扣押、假處分、租賃權等主要權利狀態。\n\n## 為何在簽訂月租或押租合約前必須查閱登記簿謄本？\n\n在月租或押租合約中，承租人最重視的便是**押金**。 押金雖是房東在合約終止時必須退還的款項，但若房東財務狀況不佳，或房屋遭拍賣，便可能難以取回。\n\n查閱不動產登記謄本是為了降低以下三項風險的程序：\n\n1. 降低**與假房東或無權限者簽約的風險**。\n2. 降低**實際看過的房屋與合約記載不符的風險**。\n3. 預先確認**會影響押金收回的權利，例如抵押權、扣押、拍賣開始決定等**。\n\n例如，即使 A 聲稱「這間公寓是我的」，但若不動產登記簿上的所有權人為 B，則不應直接與 A 簽訂契約。必須確認對方是否為所有權人本人；若為代理人，則須確認其是否持有授權書、印鑑證明等合法代理權。\n\n## 不動產登記謄本的三個部分：標題欄、甲欄、乙欄\n\n不動產登記謄本通常分為 **標題欄、甲欄、乙欄** 來閱讀。初次租屋者可依照以下順序查看。\n\n| 區分 | 顯示內容 | 簽訂月租或年租合約前應確認事項 |\n|---|---|---|\n| 標題欄 | 不動產所在地、地號、建築名稱、棟號・戶號、結構、面積等 | 確認實際看過的房屋與合約上的地址、棟號、戶號是否一致。 |\n| 甲欄 | 所有權相關事項 | 確認目前所有權人身分，以及是否存在扣押、假扣押、假處分、拍賣開始決定、信託登記等事項。 |\n| 乙欄 | 所有權以外之權利關係 | 確認是否存在可能影響押金回收順序之權利，例如抵押權、租賃權、租賃權登記等。 |\n\n特別是公寓、辦公住宅及多戶住宅等集合建築物，**棟號與戶號**至關重要。若登記簿、契約書及遷入登記地址不一致，根據《住宅租賃保護法》可能導致保護權益出現問題。\n\n## 「設有抵押權」的含義\n\n「房子也有債務」這句話，通常是指登記簿乙欄中設有**抵押權**。抵押權是指以不動產作為擔保借款時，債權人所設定的擔保權。\n\n承租人特別需要注意的項目是**債權最高額**。 債權最高額可能不等於實際貸款餘額，應理解為包含本金、利息及遲延損害金等在內的擔保上限金額。因此，必須同時確認「抵押權的債權最高額是多少」以及「還有多少其他優先順位的保證金」。\n\n並非只要存在土地抵押權，所有合約就無條件具有風險。不過，若出現以下情況，則應更加謹慎：\n\n- 債權最高額與保證金合計後，相較於房價或市價過於龐大的情況\n- 雖約定於尾款支付日註銷抵押權，但註銷條件在契約書中未明確載明時\n- 同時存在扣押、假扣押、拍賣開始決定、租賃權登記命令等其他風險訊號時\n- 房東或仲介迴避提供優先順位保證金相關資料時\n\n## 確認不動產登記謄本的時機：僅查看一次是不夠的\n\n不動產登記謄本不應僅止於「先前收到的照片」。這是因為權利關係在簽約前後都可能發生變化。\n\n建議的確認時機如下：\n\n| 時點 | 確認理由 |\n|---|---|\n| 審查房源階段 | 篩選所有權人、地址、抵押權等基本風險。 |\n| 簽約當日簽名前 | 透過最新登記簿（而非照片或過往列印本）再次確認權利變動。 |\n| 支付尾款前 | 確認契約簽訂後至支付尾款期間，是否產生新的抵押權、扣押等狀況。 |\n| 辦理遷入登記及確定日期後 | 檢查是否已完成房屋交付、遷入登記、確定日期等保障押金所需的後續程序。 |\n\n在住宅租賃中，對抗力通常自接管房屋並完成戶籍遷入登記的次日0時起生效。因此，建議在契約中盡可能加入「自契約締結日起至承租人對抗力發生日止，不得在未經承租人同意的情況下新設抵押權等限制物權」此類意旨的特別條款。 具體措辭可能因合約情況而異，若風險較高，為求安全起見，建議請公認仲介師或法律專家進行審閱。\n\n## 簽約前實戰檢查清單\n\n若已取得不動產登記謄本，請依序確認以下項目。\n\n### 1. 地址與門牌號碼是否正確\n\n標題欄中的所在地、建築物名稱、棟號・戶號，以及專有部分標示，必須與您所查看的房屋相符。特別是多戶住宅、辦公公寓及都市型生活住宅，可能出現玄關門號與登記簿上戶號不一致的情況，因此應以登記簿為準，在契約書中準確填寫地址。\n\n### 2. 所有權人與契約當事人是否為同一人\n\n請核對甲欄的現任所有權人姓名、契約書上的出租人姓名，以及身分證件上的人身資料。若為共同所有權，原則上需取得全體共同所有權人的同意，或確認具備合法代理權。\n\n若由代理人出面，僅以「是家人」一詞並不足夠。必須一併確認授權書、印鑑證明書或本人簽名事實確認書、與房東的通話紀錄，以及押金存入帳戶的名義人等資料。\n\n### 3. 甲區是否有危險訊號\n\n若甲欄記載有扣押、仮扣押、仮處分、拍賣開始決定、信託登記等內容，應暫停簽約並查明原因。特別是設有信託登記的房屋，登記上的所有權人與實際出租權限持有者可能不同，因此取得信託公司的同意或確認出租權限至關重要。\n\n### 4. 乙欄是否有抵押權等登記\n\n需確認乙欄中是否存在抵押權、租賃權、地上權、租賃權登記等。若存在抵押權，則需檢視債權最高額、受理日期、權利人，以及是否預定註銷。 若條件為「於支付尾款時註銷」，則須在契約中具體載明註銷所需金額、註銷方式及同時履行方法。\n\n### 5. 是否存在順位高於本人的權利\n\n在不動產權利關係中，**先成立的權利**往往優先於後成立的權利。 承租人雖可透過遷入登記、房屋交付及確定日期取得對抗力與優先清償權，但若已有先前設定的抵押權或優先順位較高的租賃權，押金回收的順位可能會被後發的權利所排擠。\n\n## 登記簿謄本中未顯示的風險也存在\n\n不動產登記謄本雖是極為重要的資料，但並不能完整揭示所有風險。特別是像多戶住宅這類情況——同一棟建築內雖有多個家庭居住，但登記簿僅以單一建築物登記時，其他租戶的押金總額可能不會直接顯示於登記簿上。\n\n此時建議一併確認以下資料：\n\n- **戶籍遷入確認書**：用於確認該地址是否有遷入的戶籍資料。\n- **確定日期核發狀況**：用於確認優先順位承租人的確定日期及押金狀況。\n- **房東的國稅・地方稅欠稅相關資料**： 由於稅務債權可能視情況影響押金回收，因此需確認是否有未繳稅款。\n- **建築物登記簿**：補充登記簿中未載明的實體及行政資訊，例如是否為違建、用途、面積等。\n- **能否投保「租賃押金返還保證」**： 這是確認該房屋是否符合保證機構審查標準的間接安全檢查手段。\n\n國稅廳的未繳國稅查閱制度，在租賃契約簽訂後至租賃開始日期間，若符合特定條件，可無需房東同意即可進行查閱。 針對地方稅，若租賃保證金超過1,000萬韓元，亦有相關制度說明：自簽訂契約起至租賃期間開始之日止，可查詢全國各地方自治體之地方稅未繳金額。由於稅務資訊屬敏感資訊，通常以現場查閱為主，且查閱事實可能會通知房東。\n\n在多戶住宅租賃契約中，不應僅以「登記簿上未記載根抵抵押」為由便認定安全。對房東而言，既有租戶的押金實質上也是必須返還的債務，因此務必確認優先順位押金的總額。\n\n## 房仲準備的文件可以直接相信嗎？\n\n雖然通常由公認仲介師準備登記簿謄本，但承租人仍應親自閱讀。應自行確認仲介師的說明內容是否與登記簿上的記載一致，對於不理解的項目，應在簽名之前提出疑問。\n\n透過簡訊或電話往來提及的「抵押權註銷」、「押金調整」、「尾款支付日條件」、「解約條件」等內容，日後可能成為爭議中的重要證據。 重要協議不應僅以口頭留存，而應透過契約書的特別條款或簡訊等可確認的方式留存，這樣才更安全。\n\n## 應暫停簽約並進行進一步確認的情況\n\n若存在以下任一情況，請勿立即簽署，而應要求提供補充資料：\n\n- 登記簿上的所有權人與契約當事人不一致。\n- 代理權確認文件不齊全。\n- 甲欄有扣押、假扣押、假處分或拍賣開始決定。\n- 乙欄的抵押債權最高額過高，且註銷計畫不明確。\n- 雖屬多戶住宅，但無法確認優先順位租賃保證金總額。\n- 房東迴避確認未繳稅款或投保保證保險的可能性。\n- 簽約當天僅出示數天前的照片，而非當日產權登記簿。\n- 地址、棟號・戶號、面積與實際房屋不符。\n\n## 一句話總結\n\n「查閱不動產登記謄本」是指在簽訂獨居房或月租、月租加押租約之前，**檢視房屋的官方身分證明，並確認所有權人、地址、抵押權、扣押狀況、優先權等可能影響押金回收之要素的程序**。 不動產登記簿是簽約的起點，若能一併確認多戶住宅的優先押金、稅款欠繳、戶籍遷入登記及確定日期等事項，才能更切實地降低押金風險。","content_html":"\u003cp\u003e要求確認「不動產登記謄本」並非僅指查看一張文件。 這意味著在簽訂月租或年租合約之前，必須透過官方登記簿確認\u003cstrong\u003e自己打算租賃的房屋實際所有權歸屬、地址與門牌號碼是否正確，以及是否已存在抵押貸款、扣押或拍賣等風險權益\u003c/strong\u003e。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\u003ca href=\"#核心定義查閱登記簿謄本的含義\" class=\"anchor\" id=\"核心定義查閱登記簿謄本的含義\"\u003e\u003c/a\u003e核心定義：「查閱登記簿謄本」的含義\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e目前實務上通常稱為「登記簿謄本」的文件，其正式名稱是\u003cstrong\u003e登記事項證明書\u003c/strong\u003e。這是證明不動產登記簿所載內容的文件，也是用以確認房屋或土地標示及權利關係的官方資料。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e簡單來說，登記簿謄本就是\u003cstrong\u003e房子的身分證，也是權利關係的履歷書\u003c/strong\u003e。就像透過人的身分證確認姓名與身分一樣，透過登記簿謄本可以確認不動產的地址、面積、所有權人、抵押權、扣押、假處分、租賃權等主要權利狀態。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\u003ca href=\"#為何在簽訂月租或押租合約前必須查閱登記簿謄本\" class=\"anchor\" id=\"為何在簽訂月租或押租合約前必須查閱登記簿謄本\"\u003e\u003c/a\u003e為何在簽訂月租或押租合約前必須查閱登記簿謄本？\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e在月租或押租合約中，承租人最重視的便是\u003cstrong\u003e押金\u003c/strong\u003e。 押金雖是房東在合約終止時必須退還的款項，但若房東財務狀況不佳，或房屋遭拍賣，便可能難以取回。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e查閱不動產登記謄本是為了降低以下三項風險的程序：\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003e降低\u003cstrong\u003e與假房東或無權限者簽約的風險\u003c/strong\u003e。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e降低\u003cstrong\u003e實際看過的房屋與合約記載不符的風險\u003c/strong\u003e。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e預先確認\u003cstrong\u003e會影響押金收回的權利，例如抵押權、扣押、拍賣開始決定等\u003c/strong\u003e。\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003e例如，即使 A 聲稱「這間公寓是我的」，但若不動產登記簿上的所有權人為 B，則不應直接與 A 簽訂契約。必須確認對方是否為所有權人本人；若為代理人，則須確認其是否持有授權書、印鑑證明等合法代理權。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\u003ca href=\"#不動產登記謄本的三個部分標題欄甲欄乙欄\" class=\"anchor\" id=\"不動產登記謄本的三個部分標題欄甲欄乙欄\"\u003e\u003c/a\u003e不動產登記謄本的三個部分：標題欄、甲欄、乙欄\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e不動產登記謄本通常分為 \u003cstrong\u003e標題欄、甲欄、乙欄\u003c/strong\u003e 來閱讀。初次租屋者可依照以下順序查看。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv 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id=\"確認不動產登記謄本的時機僅查看一次是不夠的\"\u003e\u003c/a\u003e確認不動產登記謄本的時機：僅查看一次是不夠的\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e不動產登記謄本不應僅止於「先前收到的照片」。這是因為權利關係在簽約前後都可能發生變化。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e建議的確認時機如下：\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e時點\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e確認理由\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd\u003e審查房源階段\u003c/td\u003e\n\u003ctd\u003e篩選所有權人、地址、抵押權等基本風險。\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd\u003e簽約當日簽名前\u003c/td\u003e\n\u003ctd\u003e透過最新登記簿（而非照片或過往列印本）再次確認權利變動。\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd\u003e支付尾款前\u003c/td\u003e\n\u003ctd\u003e確認契約簽訂後至支付尾款期間，是否產生新的抵押權、扣押等狀況。\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd\u003e辦理遷入登記及確定日期後\u003c/td\u003e\n\u003ctd\u003e檢查是否已完成房屋交付、遷入登記、確定日期等保障押金所需的後續程序。\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003e在住宅租賃中，對抗力通常自接管房屋並完成戶籍遷入登記的次日0時起生效。因此，建議在契約中盡可能加入「自契約締結日起至承租人對抗力發生日止，不得在未經承租人同意的情況下新設抵押權等限制物權」此類意旨的特別條款。 具體措辭可能因合約情況而異，若風險較高，為求安全起見，建議請公認仲介師或法律專家進行審閱。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\u003ca href=\"#簽約前實戰檢查清單\" class=\"anchor\" id=\"簽約前實戰檢查清單\"\u003e\u003c/a\u003e簽約前實戰檢查清單\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e若已取得不動產登記謄本，請依序確認以下項目。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\u003ca href=\"#1-地址與門牌號碼是否正確\" class=\"anchor\" id=\"1-地址與門牌號碼是否正確\"\u003e\u003c/a\u003e1. 地址與門牌號碼是否正確\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e標題欄中的所在地、建築物名稱、棟號・戶號，以及專有部分標示，必須與您所查看的房屋相符。特別是多戶住宅、辦公公寓及都市型生活住宅，可能出現玄關門號與登記簿上戶號不一致的情況，因此應以登記簿為準，在契約書中準確填寫地址。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\u003ca href=\"#2-所有權人與契約當事人是否為同一人\" class=\"anchor\" id=\"2-所有權人與契約當事人是否為同一人\"\u003e\u003c/a\u003e2. 所有權人與契約當事人是否為同一人\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e請核對甲欄的現任所有權人姓名、契約書上的出租人姓名，以及身分證件上的人身資料。若為共同所有權，原則上需取得全體共同所有權人的同意，或確認具備合法代理權。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e若由代理人出面，僅以「是家人」一詞並不足夠。必須一併確認授權書、印鑑證明書或本人簽名事實確認書、與房東的通話紀錄，以及押金存入帳戶的名義人等資料。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\u003ca href=\"#3-甲區是否有危險訊號\" class=\"anchor\" id=\"3-甲區是否有危險訊號\"\u003e\u003c/a\u003e3. 甲區是否有危險訊號\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e若甲欄記載有扣押、仮扣押、仮處分、拍賣開始決定、信託登記等內容，應暫停簽約並查明原因。特別是設有信託登記的房屋，登記上的所有權人與實際出租權限持有者可能不同，因此取得信託公司的同意或確認出租權限至關重要。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\u003ca href=\"#4-乙欄是否有抵押權等登記\" class=\"anchor\" id=\"4-乙欄是否有抵押權等登記\"\u003e\u003c/a\u003e4. 乙欄是否有抵押權等登記\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e需確認乙欄中是否存在抵押權、租賃權、地上權、租賃權登記等。若存在抵押權，則需檢視債權最高額、受理日期、權利人，以及是否預定註銷。 若條件為「於支付尾款時註銷」，則須在契約中具體載明註銷所需金額、註銷方式及同時履行方法。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\u003ca href=\"#5-是否存在順位高於本人的權利\" class=\"anchor\" id=\"5-是否存在順位高於本人的權利\"\u003e\u003c/a\u003e5. 是否存在順位高於本人的權利\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e在不動產權利關係中，\u003cstrong\u003e先成立的權利\u003c/strong\u003e往往優先於後成立的權利。 承租人雖可透過遷入登記、房屋交付及確定日期取得對抗力與優先清償權，但若已有先前設定的抵押權或優先順位較高的租賃權，押金回收的順位可能會被後發的權利所排擠。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\u003ca href=\"#登記簿謄本中未顯示的風險也存在\" class=\"anchor\" id=\"登記簿謄本中未顯示的風險也存在\"\u003e\u003c/a\u003e登記簿謄本中未顯示的風險也存在\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e不動產登記謄本雖是極為重要的資料，但並不能完整揭示所有風險。特別是像多戶住宅這類情況——同一棟建築內雖有多個家庭居住，但登記簿僅以單一建築物登記時，其他租戶的押金總額可能不會直接顯示於登記簿上。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e此時建議一併確認以下資料：\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e\u003cstrong\u003e戶籍遷入確認書\u003c/strong\u003e：用於確認該地址是否有遷入的戶籍資料。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\u003cstrong\u003e確定日期核發狀況\u003c/strong\u003e：用於確認優先順位承租人的確定日期及押金狀況。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\u003cstrong\u003e房東的國稅・地方稅欠稅相關資料\u003c/strong\u003e： 由於稅務債權可能視情況影響押金回收，因此需確認是否有未繳稅款。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\u003cstrong\u003e建築物登記簿\u003c/strong\u003e：補充登記簿中未載明的實體及行政資訊，例如是否為違建、用途、面積等。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\u003cstrong\u003e能否投保「租賃押金返還保證」\u003c/strong\u003e： 這是確認該房屋是否符合保證機構審查標準的間接安全檢查手段。\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e國稅廳的未繳國稅查閱制度，在租賃契約簽訂後至租賃開始日期間，若符合特定條件，可無需房東同意即可進行查閱。 針對地方稅，若租賃保證金超過1,000萬韓元，亦有相關制度說明：自簽訂契約起至租賃期間開始之日止，可查詢全國各地方自治體之地方稅未繳金額。由於稅務資訊屬敏感資訊，通常以現場查閱為主，且查閱事實可能會通知房東。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e在多戶住宅租賃契約中，不應僅以「登記簿上未記載根抵抵押」為由便認定安全。對房東而言，既有租戶的押金實質上也是必須返還的債務，因此務必確認優先順位押金的總額。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\u003ca href=\"#房仲準備的文件可以直接相信嗎\" class=\"anchor\" id=\"房仲準備的文件可以直接相信嗎\"\u003e\u003c/a\u003e房仲準備的文件可以直接相信嗎？\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e雖然通常由公認仲介師準備登記簿謄本，但承租人仍應親自閱讀。應自行確認仲介師的說明內容是否與登記簿上的記載一致，對於不理解的項目，應在簽名之前提出疑問。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e透過簡訊或電話往來提及的「抵押權註銷」、「押金調整」、「尾款支付日條件」、「解約條件」等內容，日後可能成為爭議中的重要證據。 重要協議不應僅以口頭留存，而應透過契約書的特別條款或簡訊等可確認的方式留存，這樣才更安全。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\u003ca href=\"#應暫停簽約並進行進一步確認的情況\" class=\"anchor\" id=\"應暫停簽約並進行進一步確認的情況\"\u003e\u003c/a\u003e應暫停簽約並進行進一步確認的情況\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e若存在以下任一情況，請勿立即簽署，而應要求提供補充資料：\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e登記簿上的所有權人與契約當事人不一致。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e代理權確認文件不齊全。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e甲欄有扣押、假扣押、假處分或拍賣開始決定。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e乙欄的抵押債權最高額過高，且註銷計畫不明確。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e雖屬多戶住宅，但無法確認優先順位租賃保證金總額。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e房東迴避確認未繳稅款或投保保證保險的可能性。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e簽約當天僅出示數天前的照片，而非當日產權登記簿。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e地址、棟號・戶號、面積與實際房屋不符。\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch2\u003e\u003ca href=\"#一句話總結\" class=\"anchor\" id=\"一句話總結\"\u003e\u003c/a\u003e一句話總結\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e「查閱不動產登記謄本」是指在簽訂獨居房或月租、月租加押租約之前，\u003cstrong\u003e檢視房屋的官方身分證明，並確認所有權人、地址、抵押權、扣押狀況、優先權等可能影響押金回收之要素的程序\u003c/strong\u003e。 不動產登記簿是簽約的起點，若能一併確認多戶住宅的優先押金、稅款欠繳、戶籍遷入登記及確定日期等事項，才能更切實地降低押金風險。\u003c/p\u003e\n","tags":["Property registry","Rental lease","Collateral mortgage","Jeonse fraud prevention","Living alone"],"faqs":[{"question":"「登記簿謄本」和「登記事項證明書」是同一個意思嗎？","answer":"在實務上稱為「登記簿謄本」的文件，其正式名稱是「登記事項證明書」。這是證明不動產登記簿中所記載之不動產標示及權利關係的文件。"},{"question":"在房地產交易中，如果對方出示了不動產登記謄本，我還需要另行查閱嗎？","answer":"不是的。即使由公認不動產經紀人代為準備，承租人仍須親自確認地址、所有權人、抵押權、扣押及權利順位。特別是簽約當天，務必確認文件是否為最新版本。"},{"question":"如果存在不動產抵押權，就絕對不能簽約嗎？","answer":"即使存在不動產抵押權，也不代表一定無法簽訂契約。不過，必須綜合考量債權最高額、房價、自己的押金、優先順位租賃押金以及註銷條件；若風險過高，暫停簽約會比較安全。"},{"question":"債權最高額是否等同於實際貸款餘額？","answer":"情況可能有所不同。債權最高額主要指由土地抵押權擔保的上限金額，實際剩餘貸款金額則需另行確認。"},{"question":"是否只需確認簽約前收到的產權登記簿照片即可？","answer":"圖片僅供參考。由於權利關係可能有所變動，建議在簽約當日簽署合約前及支付尾款前，再次確認最新的登記簿。"},{"question":"為什麼在多戶住宅中必須更加謹慎呢？","answer":"即使多戶住宅內有多名租戶居住，登記簿上也可能不會如實顯示原有租戶的押金狀況。必須另行確認優先順位租賃押金總額及已登記戶數的現況。"},{"question":"若登記簿上的所有權人與契約當事人不一致，該如何處理？","answer":"請勿立即簽約，應先確認其是否具備合法代理權。須核實授權書、印鑑證明或本人簽名事實確認書、房東的意願，以及押金存入帳戶的名義人等資訊。"},{"question":"如果後門是空的，這是一間安全的房子嗎？","answer":"若「乙欄」為空白，雖可能表示登記簿上並無抵押權等所有權以外的權利，但僅憑此點尚不能斷定完全安全。還須一併確認多戶住宅的優先押金、稅款欠繳狀況、建築物登記簿，以及是否可投保保證保險等事項。"},{"question":"為何「遷入登記」與「確定日期」如此重要？","answer":"房屋交屋與戶籍遷入登記是主張對抗力的基礎，而確定日期對於取得優先清償權至關重要。簽約後應盡快辦理戶籍遷入登記及確定日期，以有助於保障押金安全。"},{"question":"透過簡訊或電話達成的協議內容，是否也應予以重視？","answer":"關於重要合約條款的簡訊、錄音及通話內容，在發生爭議時可作為證據。像抵押權註銷、尾款支付條件、合約解除條件等重要內容，最穩妥的做法是明確記載於合約的特別條款中。"}],"sources":[{"url":"https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2\u0026cciNo=1\u0026cnpClsNo=1\u0026csmSeq=629","title":"易於查詢的生活法律資訊：簽訂住宅租賃契約前查閱登記簿等","type":"source"},{"url":"https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2\u0026cciNo=3\u0026cnpClsNo=1\u0026csmSeq=629","title":"易於查詢的生活法律資訊：取得抗辯權及優先清償權","type":"source"},{"url":"https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=3\u0026cciNo=1\u0026cnpClsNo=2\u0026csmSeq=1972\u0026popMenu=ov","title":"易於查詢的生活法律資訊：預防租屋詐騙——簽訂合約時的注意事項","type":"source"},{"url":"https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030105.jsp","title":"住宅都市保證公社「安心租屋」入口網站：查閱不動產登記謄本","type":"source"},{"url":"https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=2207\u0026nttSn=1325154","title":"國稅局：關於查閱未繳納國稅等事項之申請指引","type":"source"},{"url":"https://www.mois.go.kr/video/bbs/type019/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000255\u0026nttId=99612","title":"行政安全部：關於查閱房東未繳納地方稅制度之說明","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?ancYnChk=0\u0026lsId=001248","title":"國家法令資訊中心：《住宅租賃保護法》","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%AF%BC%EB%B2%95","title":"國家法令資訊中心：民法","type":"source"},{"url":"https://www.iros.go.kr/","title":"最高法院網路登記處","type":"source"}],"images":[{"id":32,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/redirect/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzMwLCJwdXIiOiJibG9iX2lkIn19--166e97c8c1219c6d139009fbf2053e3c0b856056/ChatGPT%20Image%202026%E1%84%82%E1%85%A7%E1%86%AB%207%E1%84%8B%E1%85%AF%E1%86%AF%205%E1%84%8B%E1%85%B5%E1%86%AF%20%E1%84%8B%E1%85%A9%E1%84%8C%E1%85%A5%E1%86%AB%2008_07_20.webp","is_representative":true,"generation_method":"upload","mime_type":"image/webp","original_filename":"ChatGPT Image 2026년 7월 5일 오전 08_07_20.png","translations":{"ko":{"alt":"주택과 등기 서류를 돋보기로 확인하며 소유자, 근저당, 보증금 위험을 점검하는 인포그래픽","caption":"전월세 계약 전 등기부등본으로 집의 권리관계와 보증금 위험을 확인하는 과정을 보여줍니다.","description":null},"en":{"alt":"Infographic showing a house and property document inspected with a magnifying glass for rental risks","caption":"The illustration shows checking a property register before signing a rental contract.","description":null},"ja":{"alt":"住宅と登記書類を虫眼鏡で確認し、所有者や担保、保証金リスクを点検する図解","caption":"賃貸契約前に登記情報で権利関係と保証金リスクを確認する流れを示しています。","description":null},"es":{"alt":"Infografía de una vivienda y un documento revisado con lupa para detectar riesgos del alquiler","caption":"La ilustración muestra la revisión del registro de una vivienda antes de firmar un contrato de alquiler.","description":null},"id":{"alt":"Infografik rumah dan dokumen properti diperiksa dengan kaca pembesar untuk menilai risiko sewa","caption":"Ilustrasi ini menunjukkan pemeriksaan dokumen properti sebelum menandatangani 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documentos e desfechos seguros ou arriscados","caption":"A imagem mostra a importância de verificar riscos ocultos e documentos em várias etapas do aluguel.","description":null},"zh-hant":{"alt":"顯示多戶住宅隱藏押金、文件查核流程與安全或風險結果的向量資訊圖","caption":"圖中強調租屋前應分階段查核文件，並留意登記資料未完全揭露的風險。","description":null}}},{"id":35,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/redirect/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzUxLCJwdXIiOiJibG9iX2lkIn19--9296b7012fd126e56e1dfab6354617c4c738a9eb/ChatGPT%20Image%202026%E1%84%82%E1%85%A7%E1%86%AB%207%E1%84%8B%E1%85%AF%E1%86%AF%205%E1%84%8B%E1%85%B5%E1%86%AF%20%E1%84%8B%E1%85%A9%E1%84%8C%E1%85%A5%E1%86%AB%2008_18_58.webp","is_representative":false,"generation_method":"upload","mime_type":"image/webp","original_filename":"ChatGPT Image 2026년 7월 5일 오전 08_18_58.png","translations":{"ko":{"alt":"창가 테이블에서 돋보기로 서류를 살피는 남성과 뒤편의 아파트 건물","caption":"전월세 계약을 앞두고 집 관련 서류를 꼼꼼히 확인하는 모습을 보여줍니다.","description":null},"en":{"alt":"Man at a table examining property papers with a magnifying 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