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title: "Höchstbetragshypothek und Grundbuchauszug lesen: Vertragscheckliste zum Schutz der Jeonse-Kaution"
locale: de
category: how_to
category_name: "Anleitungen"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/geunjeodang-real-estate-register-jeonse-guide
published_at: 2026-07-31T20:51:08+09:00
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# Höchstbetragshypothek und Grundbuchauszug lesen: Vertragscheckliste zum Schutz der Jeonse-Kaution

> Eine Höchstbetragshypothek sichert Verbindlichkeiten, deren Höhe sich laufend ändern kann, bis zu einem bestimmten Höchstbetrag. Der eingetragene Forderungshöchstbetrag entspricht daher nicht zwangsläufig dem tatsächlichen Darlehenssaldo. Zum Schutz der Jeonse-Kaution sind neben der Bescheinigung über die Eintragungen auch der Marktwert, vorrangige Mieter, Steuerrückstände, Treuhandeintragungen und Rechtsänderungen nach Vertragsabschluss zu prüfen.

## Key Points

- Die amtliche Bezeichnung des Grundbuchauszugs lautet Bescheinigung über die Eintragungen; beim Lesen sind Titelblatt, Abteilung A und Abteilung B zu unterscheiden.
- Der Forderungshöchstbetrag einer Höchstbetragshypothek ist die Obergrenze der Haftung und entspricht daher weder dem tatsächlichen Darlehensbetrag noch dem aktuellen Schuldsaldo.
- Die Annahme, dass die Summe aus Forderungshöchstbetrag und Kaution sicher sei, wenn sie höchstens 70 % des Marktwerts beträgt, ist keine gesetzliche Garantie, sondern lediglich eine Faustregel.
- Die Wirkung gegenüber Dritten tritt am Tag nach der Wohnungsübergabe und der Wohnsitzanmeldung ein. Daher sind eine Sonderklausel zur Verhinderung von Rechtsänderungen am Tag der Restzahlung und wiederholte Grundbuchprüfungen wichtig.
- Mehrparteienhäuser, Treuhandeintragungen, vorrangige Mieter und Steuerforderungen lassen sich möglicherweise nicht allein anhand der Bescheinigung über die Eintragungen hinreichend feststellen.

Nicht jeder Mietvertrag über ein mit einer Grundschuld belastetes Wohnobjekt ist automatisch riskant oder unmöglich. Entscheidend ist, den Rang und den Haftungshöchstbetrag der Grundschuld, den vorsichtig angesetzten Wert des Wohnobjekts sowie vorrangige Kautionen, Steuern und sonstige Beträge, die bei einer Zwangsversteigerung zuerst verteilt werden können, gemeinsam zu prüfen.

Die amtliche Bezeichnung des umgangssprachlich als „Grundbuchauszug“ bezeichneten Dokuments lautet **Bescheinigung über den Registerinhalt**. Dieses Dokument zeigt die Beschreibung der Immobilie sowie eingetragene Rechtsverhältnisse wie Eigentum, Hypotheken, Jeonse-Rechte und Mietrechte, ist jedoch kein vollständiger Finanzbericht, der sämtliche Verbindlichkeiten und Risiken abbildet.

## Die genaue Bedeutung der Grundschuld

### Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Nach dem koreanischen Zivilgesetzbuch ist eine Grundschuld ein Grundpfandrecht, bei dem unbestimmte Forderungen aus einer bestimmten fortlaufenden Geschäftsbeziehung zum Abrechnungszeitpunkt festgestellt und bis zu einem vorab festgelegten Höchstbetrag besichert werden. Sie wird häufig bei Verhältnissen wie Bankdarlehen zur Immobilienfinanzierung verwendet, bei denen sich die Schuldhöhe durch Tilgungen oder zusätzliche Darlehen verändern kann.

| Kategorie | Hypothek | Grundschuld |
|---|---|---|
| Besicherte Forderung | Grundsätzlich eine bestimmte Forderung | Unbestimmte Forderung, die sich fortlaufend verändern kann |
| Im Register hauptsächlich ausgewiesener Betrag | Forderungsbetrag | Forderungshöchstbetrag |
| Bedeutung des Betrags | Ausweis der besicherten Forderung | Obergrenze der Haftung aus der Sicherheit |
| Verhältnis zur tatsächlich verbleibenden Schuld | Gesonderte Prüfung erforderlich | Der Restbetrag ist allein anhand des Forderungshöchstbetrags nicht erkennbar |

Ist eine Grundschuld eingetragen, kann der Grundschuldgläubiger bei Nichterfüllung die Zwangsversteigerung beantragen und entsprechend seinem Rang eine Verteilung erhalten. Hat der Mieter einen nachrangigen Rang, kann er bei einem unzureichenden Versteigerungserlös seine Kaution teilweise oder vollständig verlieren.

### Der Forderungshöchstbetrag ist nicht der tatsächliche Darlehensrestbetrag

Finanzinstitute setzen den Forderungshöchstbetrag häufig höher als den Darlehensbetrag an, da neben dem Kapital auch vertraglich besicherte Zinsen, Verzugsentschädigungen und Kosten berücksichtigt werden. In der Praxis werden häufig 120–130 % des Kapitalbetrags genannt, doch handelt es sich dabei nicht um einen gesetzlich festgelegten Prozentsatz; er variiert je nach Finanzinstitut und Vertrag.

Wenn in Abteilung Eul ein Forderungshöchstbetrag von 300 Millionen Won steht, bedeutet dies daher weder, dass die aktuelle Schuld genau 300 Millionen Won beträgt, noch umgekehrt, dass die tatsächliche Schuld zwangsläufig erheblich niedriger ist. Selbst wenn der Vermieter eine Bescheinigung über den Darlehensrestbetrag vorlegt, muss zwischen möglichen Veränderungen nach dem Ausstellungsdatum und dem Risiko unterschieden werden, dass die Grundschuld selbst noch nicht gelöscht wurde.

## Die drei Teile der Bescheinigung über den Registerinhalt lesen

### 1. Titelteil: Handelt es sich um die Immobilie, für die der Vertrag geschlossen werden soll?

Der Titelteil enthält die Beschreibung der Immobilie, darunter Lage, Flurstücksnummer, Gebäudestruktur, Nutzungsart, Fläche und Anzahl der Stockwerke.

- Prüfen Sie, ob die Adresse sowie Gebäude- und Wohnungsnummer im Vertrag exakt mit dem Titelteil übereinstimmen.
- Bei Wohnungseigentum wie Apartments und Officetels sind sowohl die Angaben zum Sondereigentum als auch zum Grundstücksrecht zu prüfen.
- Bei Einfamilienhäusern oder Mehrfamilienhäusern vom Typ Daga-gu können für Grundstück und Gebäude jeweils eigene Eintragungen bestehen; beide sind zu prüfen.
- Weicht die tatsächliche Nutzung von der eingetragenen Nutzungsart ab, muss auch das Gebäuderegister geprüft werden.
- Bei einer Nichtwohnnutzung wie „Einrichtung des täglichen Bedarfs im Wohnumfeld“ können Einschränkungen bei der Wohnsitzanmeldung, Kreditaufnahme oder Garantieversicherung bestehen; dies ist jeweils bei den zuständigen Behörden und Finanzinstituten zu klären.

Die Bescheinigung über den Registerinhalt und das Gebäuderegister erfüllen unterschiedliche Funktionen. Erstere dient der Prüfung der Rechtsverhältnisse, Letzteres der Prüfung von Nutzungsart, Struktur und Kennzeichnung als vorschriftswidriges Gebäude; sie können einander daher nicht ersetzen.

### 2. Abteilung Gap: Wer ist Eigentümer, und ist das Eigentum beschränkt?

In Abteilung Gap werden die erstmalige Eintragung und Übertragung des Eigentums sowie Eintragungen aufgeführt, die das Eigentum beschränken.

Besonders zu prüfen sind:

- Name des aktuellen Eigentümers oder des Unternehmens
- Eingangsdatum und Rechtsgrund der Eigentumsübertragung
- Pfändung, vorläufige Pfändung, einstweilige Verfügung und Beschluss über die Eröffnung der Zwangsversteigerung
- Vorliegen einer Treuhandeintragung

Der Ausweis des Vertragspartners muss mit dem aktuellen Eigentümer abgeglichen werden. Je nach Art der Bescheinigung über den Registerinhalt oder Veröffentlichungsform kann ein Teil der Einwohnerregistrierungsnummer verdeckt sein. Daher darf nicht allein aufgrund des Namens von derselben Person ausgegangen werden; entsprechend der Transaktionsstruktur sind Unterlagen wie Adresse, Vollmacht und Dokumente zum registrierten Siegel zu prüfen.

Wird der Vertrag mit einem Vertreter geschlossen, sollten unter anderem eine vom Eigentümer ausgestellte Vollmacht und eine Bescheinigung über das registrierte Siegel oder eine rechtmäßige Bestätigung der persönlichen Unterschrift geprüft werden. Sicherer ist es außerdem, den Vertragswillen und das Konto für die Einzahlung der Kaution gesondert beim Eigentümer zu bestätigen.

### 3. Abteilung Eul: Welche Sicherungs- und Mietrechte bestehen?

In Abteilung Eul werden andere Rechte als das Eigentum erfasst. Dazu zählen insbesondere Grundschulden, Hypotheken, Jeonse-Rechte, Erbbaurechte und eingetragene Mietrechte.

Bei einer Grundschuld sind folgende Angaben zu lesen:

- **Eingangsnummer und Eingangsdatum:** Zentrale Informationen zur Bestimmung des Rangs eines Rechts
- **Eintragungszweck:** Bestellung, Übertragung, Änderung oder Löschung einer Grundschuld
- **Forderungshöchstbetrag:** Obergrenze der Haftung aus der Sicherheit
- **Schuldner:** Person, die die besicherte Schuld trägt
- **Grundschuldgläubiger:** Person oder Institution wie eine Bank, der das Sicherungsrecht zusteht
- **Gemeinschaftliche Sicherheit:** Ob mehrere Immobilien gemeinsam eine Schuld besichern

Frühere, etwa durch Unterstreichung als gelöscht gekennzeichnete Eintragungen müssen von aktuell wirksamen Eintragungen unterschieden werden. Prüfen Sie nicht nur den aktuellen Stand, sondern bei Bedarf einschließlich gelöschter Eintragungen auch den Verlauf von Eigentumsübertragungen und Sicherheitenbestellungen.

## Methode zur Berechnung des Kautionsrisikos

Die Aussage, es sei sicher, wenn „die Summe aus Forderungshöchstbetrag und Jeonse-Kaution höchstens 70 % des Kaufpreises beträgt“, ist lediglich eine auf dem Markt verwendete Faustregel und kein gesetzlicher Sicherheitsmaßstab. Der Zuschlagspreis bei einer Zwangsversteigerung kann unter dem Marktwert liegen, und zusätzliche Positionen wie vorrangige Mietkautionen oder Steuerforderungen müssen ebenfalls berücksichtigt werden.

Eine vorsichtige Berechnung kann wie folgt erfolgen:

**Potenzieller Risikobetrag = Forderungshöchstbetrag vorrangiger Grundschulden + bestätigte vorrangige Mietkautionen + sonstige vorrangige Rechte + eigene Kaution**

Vergleichen Sie diesen Betrag nicht mit einem bloßen Angebotspreis, sondern mit einem konservativ geschätzten Veräußerungswert, der aktuelle tatsächliche Transaktionspreise, Verkäufe gleicher oder ähnlicher Wohnobjekte und die individuellen Merkmale des Objekts berücksichtigt. Auch ein niedrig erscheinendes Berechnungsergebnis garantiert nicht die Rückzahlung der Kaution.

Beträgt beispielsweise der vorsichtig angesetzte Wert des Wohnobjekts 500 Millionen Won, der Forderungshöchstbetrag der vorrangigen Grundschuld 200 Millionen Won und die eigene Kaution 200 Millionen Won, ergibt sich eine einfache Gesamtsumme von 400 Millionen Won. Der Anteil beträgt 80 %, das tatsächliche Risiko kann jedoch abhängig vom erwarteten Zuschlagspreis, vorrangigen Mietern, rückständigen Steuern, Versteigerungskosten und der Rangfolge der Rechte größer sein.

### Vertrag unter der Bedingung der Löschung der Grundschuld

Hat der Vermieter zugesagt, das bestehende Darlehen mit der Restzahlung zu tilgen und die Grundschuld löschen zu lassen, sollte dies nicht nur mündlich vereinbart, sondern das Verfahren konkret im Vertrag festgehalten werden.

- Direkte Zahlung des Tilgungsbetrags aus der Restzahlung auf ein vom Finanzinstitut bestimmtes Konto
- Prüfung des vorgesehenen Tilgungsbetrags des Finanzinstituts und der Vorbereitung der Löschungsunterlagen
- Gleichzeitige Einreichung des Löschungsantrags für die Grundschuld und Zahlung des Restbetrags
- Sondervereinbarung über Vertragsauflösung, Rückzahlung der Kaution und Schadensersatz bei Nichterfüllung der Zusage

Eine Quittung über die Tilgung des Darlehens führt nicht automatisch zur Löschung der Grundschuld. Es muss erneut geprüft werden, ob die Löschung im Register beantragt und abgeschlossen wurde.

## Risiken, die möglicherweise nicht im Register erscheinen

### Vorrangige Mieter in einem Daga-gu-Mehrfamilienhaus

Bei einem Daga-gu-Mehrfamilienhaus bildet üblicherweise das gesamte Gebäude eine einzige Registereinheit. Daher werden die Kautionen und die Reihenfolge der Wohnsitzanmeldungen der Mieter anderer Einheiten nicht vollständig in der Bescheinigung über den Registerinhalt aufgeführt. Bei einer Zwangsversteigerung können die Kautionen anderer vorrangiger Mieter den Betrag beeinflussen, der Ihnen zugeteilt werden kann.

Fordern Sie vom Vermieter eine Übersicht über sämtliche Mietverhältnisse und Unterlagen zu vorrangigen Kautionen an. Nach den gesetzlich zulässigen Verfahren sind außerdem Informationen über erteilte bestätigte Daten oder Unterlagen zu den angemeldeten Haushalten zu prüfen. Verweigert der Vermieter die Bereitstellung der Unterlagen oder stimmen die Beträge nicht überein, ist es sicherer, den Vertragsabschluss nicht zu überstürzen.

### Rückständige nationale und kommunale Steuern

Bestimmte Steuerforderungen können je nach Entstehungszeitpunkt und rechtlicher Einordnung vor der Mietkaution bedient werden. Mietinteressenten können nach Maßgabe der gesetzlich festgelegten Zeitpunkte und Voraussetzungen rückständige nationale und kommunale Steuern des Vermieters einsehen. Daher empfiehlt es sich, das aktuelle Verfahren beim zuständigen Finanzamt und bei der kommunalen Gebietskörperschaft zu prüfen.

### Treuhandeintragung

Ist in Abteilung Gap eine Treuhandgesellschaft als Eigentümer eingetragen, kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass ein vom Treugeber, also dem ursprünglichen Eigentümer, eigenmächtig geschlossener Mietvertrag gegenüber der Treuhandgesellschaft durchsetzbar ist. Im Treuhandregister sind die Vermietungsbefugnis, vorrangig Begünstigte, Verfügungsbeschränkungen und Zustimmungsvoraussetzungen zu prüfen. Außerdem ist zu klären, ob eine rechtmäßige Zustimmung oder Vertragsbeteiligung der Treuhandgesellschaft vorliegt.

Treuhandstrukturen sind komplexer als gewöhnliche Mietverhältnisse. Wenn das Treuhandregister schwer verständlich ist, sollte es vor Zahlung des Restbetrags durch einen Rechtsexperten geprüft werden.

### Mehrfachverträge und Identitätsdiebstahl

Das Risiko, dass für ein Wohnobjekt mehrere Verträge geschlossen werden oder sich jemand als Eigentümer oder Makler ausgibt, lässt sich allein anhand der Bescheinigung über den Registerinhalt nicht vollständig ausschließen.

- Prüfen Sie den Registrierungsstatus des Maklerbüros über den offiziellen Maklerregisterdienst der zuständigen kommunalen Gebietskörperschaft.
- Gleichen Sie Firmenname, Adresse und Registrierungsnummer des Maklerbüros sowie die Identität des zugelassenen Immobilienmaklers ab.
- Überweisen Sie die Kaution grundsätzlich auf ein bestätigtes Konto im Namen des Eigentümers. Gibt es eine Ausnahme, müssen Befugnis und Grund schriftlich nachgewiesen werden.
- Ein ungewöhnlich niedriger Preis, die Verweigerung von Prüfunterlagen und der Druck, noch am selben Tag abzuschließen, sind als Warnsignale anzusehen.

## Unterschied zwischen Drittwirkung und Vorzugsrecht auf Befriedigung

Nach dem koreanischen Gesetz zum Schutz von Wohnraummietverhältnissen entsteht für den Mieter ab dem folgenden Tag die Drittwirkung, mit der er sein Mietrecht gegenüber Dritten geltend machen kann, wenn ihm das Wohnobjekt übergeben wurde und er seine Wohnsitzanmeldung abgeschlossen hat. Das bestätigte Datum dient zusammen mit den Voraussetzungen der Drittwirkung als Voraussetzung dafür, dass die Kaution bei einer Zwangsversteigerung oder öffentlichen Versteigerung vorrangig vor nachrangigen Berechtigten zurückgezahlt wird.

| Regelung | Wesentliche Voraussetzungen | Zentrale Funktion |
|---|---|---|
| Drittwirkung | Übergabe des Wohnobjekts und Wohnsitzanmeldung | Grundlage dafür, das Mietverhältnis auch bei einem Eigentümerwechsel geltend zu machen |
| Vorzugsrecht auf Befriedigung aufgrund des bestätigten Datums | Voraussetzungen der Drittwirkung und bestätigtes Datum | Vorrang vor nachrangigen Berechtigten bei der Verteilung aus einer Zwangsversteigerung oder öffentlichen Versteigerung |
| Höchstvorrangige Befriedigung von Kleinmietern | Gesetzliche Voraussetzungen wie regional festgelegte Kautionsgrenzen | Ein bestimmter Betrag kann vorrangig vor anderen Sicherungsberechtigten zurückgezahlt werden |
| Anordnung zur Eintragung des Mietrechts | Voraussetzungen wie Nichtzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses | Erhalt der bestehenden Drittwirkung und des Vorzugsrechts auch nach dem Auszug |

Die Kriterien für Kleinmieter und der höchstvorrangig zu erstattende Betrag können je nach Region, Zeitpunkt der Bestellung des Sicherungsrechts und Gesetzesänderungen variieren. Nicht jede geringe Kaution ist automatisch vollständig geschützt.

## Prüfverfahren nach Vertragsphase

### Vor Vertragsabschluss

1. Geben Sie die Adresse im Online-Registerdienst des Obersten Gerichtshofs exakt ein und prüfen Sie die Bescheinigung über den Registerinhalt.
2. Stellen Sie fest, ob es sich um Wohnungseigentum oder um ein Wohnobjekt handelt, bei dem Grundstück und Gebäude getrennt geprüft werden müssen.
3. Gleichen Sie den Titelteil mit der Adresse vor Ort, der Gebäude- und Wohnungsnummer sowie der Nutzungsart im Gebäuderegister ab.
4. Prüfen Sie in Abteilung Gap den Eigentümer und das Vorliegen von Pfändung, vorläufiger Pfändung, Zwangsversteigerung oder Treuhand.
5. Erfassen Sie in Abteilung Eul Grundschulden, Jeonse-Rechte, Mietrechte sowie Forderungshöchstbeträge und Eingangsränge.
6. Prüfen Sie aktuelle Transaktionen etwa über das öffentliche System des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr für tatsächliche Transaktionspreise und bewerten Sie den Wert des Wohnobjekts konservativ.
7. Bei einem Daga-gu-Mehrfamilienhaus sind zusätzlich vorrangige Mietverhältnisse und die Gesamtsumme der Kautionen zu prüfen.
8. Klären Sie bei den zuständigen Stellen, ob rückständige nationale und kommunale Steuern eingesehen werden können und welche Voraussetzungen für eine Rückzahlungsgarantie der Jeonse-Kaution gelten.

### Bei der Vertragsgestaltung

Eine Sondervereinbarung zur Verhinderung von Rechtsänderungen muss den Verbotszeitraum und die Folgen eines Verstoßes konkret festhalten. Ein Beispiel:

> Der Vermieter bestellt oder begründet vom Tag des Vertragsabschlusses bis zu dem Tag, an dem die Drittwirkung des Mieters entsteht, keine neuen Grundschulden, Jeonse-Rechte, Treuhandrechte, Pfändungen oder sonstigen Rechte, die sich auf die Rückgewinnung der Kaution des Mieters auswirken. Bei einem Verstoß kann der Mieter den Vertrag auflösen; der Vermieter hat die erhaltenen Beträge unverzüglich zurückzuzahlen und den vereinbarten Schaden zu ersetzen.

Diese Sondervereinbarung regelt lediglich die vertragliche Haftung des Vermieters und macht bereits eingetragene Rechte Dritter nicht automatisch unwirksam. Verlassen Sie sich daher nicht allein auf die Sondervereinbarung, sondern prüfen Sie das Register wiederholt.

### Unmittelbar vor und nach Zahlung des Restbetrags

- Rufen Sie unmittelbar vor der Überweisung des Restbetrags eine neue Bescheinigung über den Registerinhalt ab.
- Erscheint auf dem Bildschirm oder der Bescheinigung ein Hinweis, dass ein Antrag bearbeitet wird, stoppen Sie die Restzahlung und prüfen Sie den Inhalt des Antrags.
- Führen Sie die Restzahlung und Schlüsselübergabe möglichst während der Öffnungszeiten des Registeramts durch.
- Schließen Sie am Tag der Übergabe des Wohnobjekts die Wohnsitzanmeldung und das Verfahren zur Erteilung des bestätigten Datums ab.
- Besteht die Bedingung, eine Grundschuld zu löschen, prüfen Sie sowohl die Einreichung als auch den Abschluss der Löschung.
- Prüfen Sie das Register auch nach Vertragsabschluss noch eine gewisse Zeit erneut und verzögern Sie das Verfahren zur Garantieversicherung nicht.

### Wenn die Kaution nach Vertragsende nicht zurückgezahlt wurde

Wer auszieht und seine Wohnsitzanmeldung abmeldet, ohne die Kaution erhalten zu haben, kann den Fortbestand der bisherigen Drittwirkung oder des Vorzugsrechts gefährden. Ist ein Umzug erforderlich, sollte eine gerichtliche Anordnung zur Eintragung des Mietrechts nach den vorgeschriebenen Voraussetzungen und Verfahren geprüft werden. Ziehen Sie erst um, nachdem Sie den Abschluss der Eintragung bestätigt haben. Welche Verfahren erforderlich sind, etwa ein Zahlungsbefehl, eine Forderung gegenüber der Garantieinstitution oder eine Klage, hängt vom Vertrag und vom Status der Garantieversicherung ab.

## Praktische Checkliste

| Prüfpunkt | Warnsignal | Empfohlene Reaktion |
|---|---|---|
| Adresse, Gebäude- und Wohnungsnummer | Vertrag und Titelteil stimmen nicht überein | Vertrag und Überweisung bis zur Übereinstimmung aussetzen |
| Eigentümer | Vertragspartner und Eigentümer in Abteilung Gap sind nicht identisch | Rechtmäßige Vertretungsmacht und Willen des Eigentümers prüfen |
| Abteilung Gap | Pfändung, vorläufige Pfändung, Zwangsversteigerung, Treuhand | Ursache und Voraussetzungen für die Beseitigung mit einem Experten prüfen |
| Abteilung Eul | Hoher Forderungshöchstbetrag, mehrere Sicherungsrechte | Beträge nach Rang und erwarteten Veräußerungswert neu berechnen |
| Daga-gu-Mehrfamilienhaus | Keine Unterlagen zu vorrangigen Kautionen | Vertrag bis zur Prüfung sämtlicher Mietverhältnisse zurückstellen |
| Gebäudenutzung | Einrichtung des täglichen Bedarfs im Wohnumfeld, Kennzeichnung als vorschriftswidriges Gebäude | Möglichkeit von Wohnsitzanmeldung, Kredit und Garantie jeweils prüfen |
| Marktpreis | Nur Angebotspreise und unzureichende Transaktionsnachweise | Aktuelle tatsächliche Transaktionen und ähnliche Objekte gegenprüfen |
| Register am Tag der Restzahlung | Neues Recht oder laufender Antrag | Restzahlung stoppen und Inhalt des Antrags prüfen |
| Garantieversicherung | Voraussetzungen für Wohnobjekt oder Kaution nicht erfüllt | Aktuelle Bedingungen der Garantieinstitution vor Vertragsabschluss prüfen |

## Grenzen der Registerprüfung und abschließende Grundsätze

Die Bescheinigung über den Registerinhalt ist der Ausgangspunkt für einen sicheren Vertrag, aber keine Urkunde, die die Rückzahlung der Kaution garantiert. Vorrangige Mieter, rückständige Steuern, Mehrfachverträge, Fälschungen, der tatsächliche Besitzstand und Wertverluste des Wohnobjekts müssen anhand anderer Unterlagen und durch eine Besichtigung vor Ort geprüft werden.

Der wichtigste Grundsatz lautet, **das Register nicht nur einmal vor Vertragsabschluss zu prüfen**. Prüfen Sie die aktuelle Eintragung wiederholt vor Vertragsabschluss, bei der Vertragsgestaltung, unmittelbar vor der Restzahlung und nach der Löschung von Rechten. Schutzmaßnahmen wie Wohnsitzanmeldung, bestätigtes Datum und Garantieversicherung sollten so schnell wie möglich durchgeführt werden. Bei hohen Kautionen oder komplexen Treuhand- und Daga-gu-Transaktionen sollte die Entscheidung nicht allein auf den Erläuterungen des zugelassenen Immobilienmaklers beruhen. Empfehlenswert ist eine zusätzliche Prüfung durch einen Rechtsanwalt, einen registrierten Rechtspfleger oder eine öffentliche Rechtsberatungsstelle.

## FAQ

### Darf man einen Vertrag über ein Haus mit einer Höchstbetragshypothek unter keinen Umständen abschließen?
Ein Vertragsabschluss ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen, doch müssen der Rang der Höchstbetragshypothek, der Haftungshöchstbetrag, vorrangige Mietkautionen und ein konservativ angesetzter Immobilienwert gemeinsam berücksichtigt werden. Wenn vertraglich vereinbart ist, dass die Höchstbetragshypothek mit der Restzahlung gelöscht wird, sollten die Rückzahlung und der Löschungsantrag gleichzeitig mit der Restzahlung erfolgen; anschließend ist im Grundbuch erneut zu prüfen, ob dies tatsächlich vollzogen wurde.

### Ist der Haftungshöchstbetrag der tatsächliche Restbetrag des Darlehens des Vermieters?
Nein. Der Haftungshöchstbetrag ist die Obergrenze der durch die Höchstbetragshypothek gesicherten Haftung und muss nicht mit dem ursprünglichen Darlehensbetrag oder dem aktuellen Restbetrag übereinstimmen. Der genaue Restbetrag muss gesondert anhand von Unterlagen des Finanzinstituts geprüft werden. Selbst wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, muss das Löschungsverfahren geprüft werden, falls die Höchstbetragshypothek noch nicht aus dem Grundbuch gelöscht wurde.

### Ist es sicher, wenn die Summe aus Haftungshöchstbetrag und Kaution höchstens 70% des Marktwerts beträgt?
70% sind keine gesetzlich festgelegte Sicherheitsgrenze, sondern lediglich eine erfahrungsbasierte Orientierung. Da je nach Rückgang des Zuschlagspreises bei einer Zwangsversteigerung, vorrangigen Mietern, Steuerforderungen, Versteigerungskosten und Art der Immobilie Verluste entstehen können, darf die Sicherheit des Vertrags nicht anhand eines einzigen Prozentsatzes beurteilt werden.

### Wann sollte man den Grundbuchauszug prüfen?
Er sollte mindestens vor Vertragsabschluss und unmittelbar vor Zahlung des Restbetrags geprüft werden. Wenn die Löschung einer Höchstbetragshypothek vereinbart wurde, empfiehlt sich eine erneute Prüfung sowohl nach Einreichung des Löschungsantrags als auch nach Abschluss der Löschung. Denn zwischen Vertragsabschluss und Restzahlung können neue Höchstbetragshypotheken, Pfändungen oder Ähnliches zur Eintragung angemeldet werden.

### Ist die Mietkaution geschützt, wenn man lediglich seinen Wohnsitz anmeldet?
Alle Kautionen werden nicht allein durch die Wohnsitzanmeldung automatisch geschützt. Man muss durch die Übergabe der Wohnung und die melderechtliche Registrierung die Wirkung gegenüber Dritten erlangen und sich ein amtlich bestätigtes Datum erteilen lassen, um die Voraussetzungen für die vorrangige Befriedigung zu schaffen. Außerdem muss gesondert geprüft werden, ob der Immobilienwert zur Deckung der vorrangigen Rechte ausreicht.

### Kann eine Vertragsklausel, die Rechtsänderungen am Tag der Restzahlung verbietet, die Aufnahme eines Darlehens an diesem Tag verhindern?
Die Klausel kann eine Grundlage dafür bieten, bei der Bestellung eines neuen Sicherungsrechts durch den Vermieter die Vertragsaufhebung oder Schadensersatz zu verlangen, macht jedoch die Eintragung eines Dritten nicht automatisch unwirksam. Zusätzlich sind praktische Maßnahmen erforderlich: Unmittelbar vor der Restzahlung muss der aktuelle Grundbuchstand geprüft und die Zahlung ausgesetzt werden, wenn sich ein Eintragungsantrag in Bearbeitung befindet.

### Warum sind bei einem Mehrfamilienhaus zusätzliche Prüfungen erforderlich, die bei einer Wohnung in einer Wohnanlage nicht nötig sind?
Bei einem Mehrfamilienhaus bildet häufig das gesamte Gebäude eine einzige Grundbucheinheit, obwohl mehrere Mieter darin wohnen. Deshalb sind die Kautionen und Rangverhältnisse anderer Mieter nicht vollständig aus der Grundbuchbescheinigung ersichtlich. Zusätzlich müssen sämtliche Mietverhältnisse, vorrangige Kautionen und Unterlagen zu den amtlich bestätigten Daten geprüft werden.

### Mit wem muss der Vertrag geschlossen werden, wenn eine Treuhandgesellschaft als Eigentümerin eingetragen ist?
Zunächst müssen im Treuhandregister die Vermietungsbefugnis und die Zustimmungsvoraussetzungen geprüft werden. Da der ursprüngliche Eigentümer als Treugeber möglicherweise nicht zur Vermietung befugt ist, darf die Kaution nicht eigenmächtig ohne rechtswirksame Zustimmung oder Vertragsbeteiligung der Treuhandgesellschaft gezahlt werden.

### Kann eine nur zur Einsicht bestimmte Grundbuchbescheinigung als Vertragsnachweis eingereicht werden?
Die Einsichtnahme und die Ausstellung über das Online-Grundbuchamt dienen unterschiedlichen Zwecken. Für eine einfache Prüfung kann die Einsichtsanzeige verwendet werden. Muss die Bescheinigung jedoch bei einer Behörde, einem Finanzinstitut oder einer anderen Stelle eingereicht werden, sind die von der jeweiligen Stelle verlangte, zur Vorlage ausgestellte Bescheinigung und deren Gültigkeitsvoraussetzungen zu prüfen.

### Was ist zu tun, wenn man ausziehen muss, ohne die Kaution zurückerhalten zu haben?
Wenn man zuerst seinen Wohnsitz abmeldet oder den Besitz an der Wohnung aufgibt, kann dies den Fortbestand der bisherigen Wirkung gegenüber Dritten und des vorrangigen Befriedigungsrechts beeinträchtigen. Es muss geprüft werden, ob die Voraussetzungen für einen gerichtlichen Antrag auf Eintragung des Mietrechts erfüllt sind. Gemeinsam mit einem Rechtsexperten sollte erwogen werden, erst nach dem tatsächlichen Abschluss dieser Eintragung auszuziehen.

## Sources

- [Nationales Rechtsinformationszentrum – Bürgerliches Gesetzbuch](https://www.law.go.kr/법령/민법)
- [Nationales Rechtsinformationszentrum – Gesetz zum Schutz von Wohnraummietverhältnissen](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법)
- [Internet-Grundbuchamt des Obersten Gerichtshofs](https://www.iros.go.kr/)
- [System des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr zur Veröffentlichung tatsächlicher Transaktionspreise](https://rt.molit.go.kr/)
- [Koreanische Gesellschaft für Wohnungs- und Stadtgarantien](https://www.khug.or.kr/)

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