{"content_id":"q9gqmdragy","slug":"geunjeodang-real-estate-register-jeonse-guide","locale":"es","schema_type":"HowTo","category":"how_to","category_name":"Cómo hacer","title":"Cómo leer una hipoteca de cuantía máxima y el registro de la propiedad: lista de comprobación contractual para proteger el depósito del jeonse","summary":"La hipoteca de cuantía máxima es un derecho que garantiza hasta un límite determinado una deuda que puede seguir variando, y la cuantía máxima inscrita no equivale al saldo real del préstamo. Para proteger el depósito del jeonse, deben comprobarse no solo el certificado de datos registrales, sino también el valor de mercado, los arrendatarios con prioridad, las deudas tributarias, la existencia de un fideicomiso y los cambios de derechos posteriores al contrato.","author":{"name":"Equipo editorial de Injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["El nombre oficial del extracto del registro es certificado de datos registrales, y debe leerse distinguiendo la cabecera, la sección A y la sección B.","La cuantía máxima garantizada por la hipoteca constituye el límite superior de la responsabilidad de la garantía, por lo que no coincide con el principal real del préstamo ni con el saldo actual de la deuda.","El criterio según el cual es seguro que la suma de la cuantía máxima garantizada y el depósito sea como máximo el 70 % del valor de mercado es solo una regla empírica orientativa, no una garantía legal.","La oponibilidad frente a terceros surge al día siguiente de la entrega de la vivienda y de la inscripción en el registro de residentes, por lo que son importantes una cláusula especial que impida cambios de derechos el día del pago final y la comprobación reiterada del registro.","Las viviendas multifamiliares, las inscripciones de fideicomisos, los inquilinos con prioridad y los créditos tributarios pueden ser difíciles de identificar suficientemente solo mediante el certificado de datos registrales."],"content_markdown":"Que una vivienda tenga constituida una hipoteca de máximo no significa que todos los contratos de arrendamiento sean inmediatamente peligrosos o inviables. La clave es analizar conjuntamente la prioridad y el límite de garantía de la hipoteca, el valor estimado de forma conservadora de la vivienda y las cantidades que podrían cobrarse primero en una subasta, como los depósitos de arrendamiento con prioridad superior y los impuestos.\n\nEl nombre oficial de lo que habitualmente se denomina «copia del registro de la propiedad» es **certificado de datos registrales**. Este documento muestra la descripción del inmueble y las relaciones jurídicas inscritas, como la propiedad, las hipotecas, los derechos de jeonse y los derechos de arrendamiento, pero no es un estado financiero completo que refleje todas las deudas y riesgos.\n\n## Significado exacto de la hipoteca de máximo\n\n### Diferencia entre hipoteca e hipoteca de máximo\n\nSegún el Código Civil, la hipoteca de máximo es una hipoteca que garantiza, hasta un importe máximo fijado de antemano, créditos indeterminados derivados de una relación continuada de operaciones y que se concretan al cierre de cuentas. Se utiliza ampliamente en relaciones en las que el importe de la deuda puede variar debido a amortizaciones o préstamos adicionales, como ocurre con los préstamos hipotecarios bancarios para vivienda.\n\n| Clasificación | Hipoteca | Hipoteca de máximo |\n|---|---|---|\n| Crédito garantizado | En principio, un crédito determinado | Créditos indeterminados que pueden variar de forma continua |\n| Importe que suele figurar en el registro | Importe del crédito | Importe máximo del crédito |\n| Significado del importe | Indicación del crédito garantizado | Límite máximo de la responsabilidad garantizada |\n| Relación con la deuda realmente pendiente | Debe comprobarse por separado | El saldo no puede conocerse solo a partir del importe máximo del crédito |\n\nSi hay una hipoteca de máximo inscrita, en caso de incumplimiento el acreedor hipotecario puede solicitar la subasta y cobrar conforme a su prioridad. Si el inquilino tiene una prioridad posterior, podría no recuperar una parte o la totalidad del depósito cuando el precio obtenido en la subasta sea insuficiente.\n\n### El importe máximo del crédito no es el saldo real del préstamo\n\nLas entidades financieras suelen fijar un importe máximo del crédito superior al principal del préstamo, teniendo en cuenta no solo el principal, sino también los intereses, las indemnizaciones por demora y los gastos garantizados conforme al contrato. En la práctica se menciona con frecuencia un nivel del 120~130% del principal, pero no se trata de un porcentaje fijo establecido por la ley y puede variar según la entidad financiera y el contrato.\n\nPor tanto, que en la sección Eul figure un importe máximo del crédito de 300 millones de wones no significa que la deuda actual sea exactamente de 300 millones de wones ni, a la inversa, que la deuda real sea necesariamente mucho menor. Aunque el arrendador presente un certificado del saldo del préstamo, deben distinguirse la posibilidad de variaciones posteriores a la fecha de emisión y el riesgo de que la propia hipoteca de máximo no haya sido cancelada.\n\n## Cómo leer las tres partes del certificado de datos registrales\n\n### 1. Encabezado: ¿es el inmueble que se pretende contratar?\n\nEl encabezado contiene la descripción del inmueble, incluidos su ubicación, número de parcela, estructura del edificio, uso, superficie y número de plantas.\n\n- Compruebe que la dirección, el edificio y el número de unidad del contrato coincidan exactamente con los del encabezado.\n- En los edificios en régimen de propiedad horizontal, como apartamentos y officetels, revise conjuntamente la descripción de la parte privativa y del derecho sobre el terreno.\n- En las viviendas unifamiliares o multifamiliares tipo daga-gu, el terreno y el edificio pueden tener inscripciones separadas, por lo que deben comprobarse ambos.\n- Si el uso real difiere del uso registrado, también debe consultarse el registro de edificaciones.\n- Si el uso es no residencial, como «instalación de servicios vecinales», puede haber restricciones para registrar el domicilio, obtener un préstamo o contratar una garantía, por lo que debe consultarse individualmente con los organismos y entidades financieras pertinentes.\n\nEl certificado de datos registrales y el registro de edificaciones cumplen funciones diferentes. El primero permite comprobar las relaciones jurídicas, mientras que el segundo contiene información sobre el uso, la estructura y la indicación de construcciones irregulares, por lo que no pueden sustituirse entre sí.\n\n### 2. Sección Gap: quién es el propietario y si la propiedad está limitada\n\nEn la sección Gap aparecen las inscripciones de constitución y transmisión de la propiedad, así como las que limitan el derecho de propiedad.\n\nLos puntos que deben revisarse especialmente son los siguientes.\n\n- Nombre del propietario actual o denominación de la persona jurídica\n- Fecha de presentación y causa de la transmisión de la propiedad\n- Embargo, embargo provisional, medida cautelar y resolución de inicio de subasta\n- Existencia de una inscripción fiduciaria\n\nDebe cotejarse el documento de identidad de la contraparte contractual con el propietario actual. Según el tipo de certificado de datos registrales o el método de publicación, parte del número de registro de residente puede aparecer oculta; por ello, no debe concluirse que se trata de la misma persona basándose únicamente en el nombre, sino que deben comprobarse los documentos adecuados para la estructura de la operación, como la dirección, el poder de representación y los documentos relacionados con el sello registrado.\n\nSi se contrata con un representante, conviene revisar el poder expedido por el propietario y el certificado del sello registrado o un certificado válido de autenticidad de firma, entre otros documentos. También resulta más seguro confirmar por separado con el propietario su voluntad de celebrar el contrato y la cuenta en la que debe ingresarse el depósito.\n\n### 3. Sección Eul: cuáles son las garantías y los derechos relacionados con el arrendamiento\n\nEn la sección Eul se registran los derechos distintos de la propiedad. Entre los más comunes se encuentran la hipoteca de máximo, la hipoteca, el derecho de jeonse, el derecho de superficie y la inscripción del derecho de arrendamiento.\n\nEn el caso de una hipoteca de máximo, deben leerse los siguientes elementos.\n\n- **Número y fecha de presentación:** información esencial para determinar el orden de prioridad de los derechos\n- **Objeto de la inscripción:** constitución, transmisión, modificación o cancelación de la hipoteca de máximo, entre otros\n- **Importe máximo del crédito:** límite máximo de la responsabilidad garantizada\n- **Deudor:** persona obligada por la deuda garantizada\n- **Acreedor hipotecario:** persona o entidad, como un banco, titular de la garantía\n- **Garantía conjunta:** si varios inmuebles garantizan conjuntamente una misma deuda\n\nDeben distinguirse las inscripciones antiguas marcadas como canceladas, por ejemplo mediante subrayado, de las que siguen vigentes. No debe revisarse únicamente la situación actual; cuando sea necesario, también debe examinarse la evolución de la propiedad y de la constitución de garantías, incluidas las inscripciones canceladas.\n\n## Cómo calcular el riesgo del depósito\n\nLa afirmación de que «es seguro si la suma del importe máximo del crédito y el depósito de jeonse es igual o inferior al 70% del precio de compraventa» no es más que una regla práctica utilizada en el mercado, no un criterio legal de seguridad. Esto se debe a que el precio de adjudicación en una subasta puede ser inferior al precio de mercado y a que también deben considerarse otros conceptos, como los depósitos de arrendamiento con prioridad superior o los créditos tributarios.\n\nPuede adoptarse el siguiente enfoque conservador.\n\n**Exposición potencial = importe máximo del crédito de las hipotecas de máximo con prioridad superior + depósitos de arrendamiento con prioridad superior confirmados + otros derechos con prioridad superior + mi depósito**\n\nEsta cantidad debe compararse no con un simple precio de oferta, sino con un valor de realización estimado de forma conservadora, teniendo en cuenta los precios de transacciones reales recientes, las operaciones de viviendas iguales o similares y las características particulares de la vivienda. Aunque el resultado del cálculo parezca bajo, esto no garantiza la devolución del depósito.\n\nPor ejemplo, si el valor conservador de la vivienda es de 500 millones de wones, el importe máximo del crédito de la hipoteca de máximo con prioridad superior es de 200 millones de wones y mi depósito es de 200 millones de wones, la suma simple asciende a 400 millones de wones. La proporción es del 80%, pero el riesgo real puede ser mayor según el precio de adjudicación previsto, los inquilinos con prioridad superior, los impuestos impagados, los costes de la subasta y el orden de prioridad de los derechos.\n\n### Contrato sujeto a la cancelación de la hipoteca de máximo\n\nSi el arrendador ha acordado pagar el préstamo existente con el saldo final y cancelar la hipoteca de máximo, el procedimiento no debe quedar en una mera promesa verbal, sino detallarse en el contrato.\n\n- Pago directo de la cantidad destinada a la amortización a una cuenta designada por la entidad financiera\n- Comprobación del importe previsto para la amortización y de si la entidad financiera ha preparado los documentos de cancelación\n- Tramitación simultánea de la solicitud de cancelación de la hipoteca de máximo y del pago del saldo final\n- Cláusula especial sobre la resolución del contrato, la devolución del depósito y la indemnización por daños si no se cumple lo prometido\n\nUn recibo que acredite el pago del préstamo no cancela automáticamente la hipoteca de máximo. Debe comprobarse de nuevo en el registro si la cancelación ha sido presentada y completada.\n\n## Riesgos que pueden no aparecer en el registro\n\n### Inquilinos con prioridad superior en viviendas multifamiliares tipo daga-gu\n\nEn las viviendas multifamiliares tipo daga-gu, lo habitual es que todo el edificio constituya una sola unidad registral, por lo que los depósitos y el orden de registro de domicilio de los inquilinos de otras unidades no aparecen íntegramente en el certificado de datos registrales. En una subasta, los depósitos de otros arrendatarios con prioridad superior pueden afectar a la cantidad que usted podría cobrar en la distribución.\n\nDebe solicitarse al arrendador información sobre todos los arrendamientos y documentación relativa a los depósitos con prioridad superior, y comprobarse, conforme a los procedimientos permitidos por la ley, el estado de asignación de fechas ciertas o la documentación relativa a los hogares registrados en el domicilio. Si se niega a facilitar la información o las cantidades no coinciden entre sí, resulta más seguro no precipitarse a celebrar el contrato.\n\n### Impuestos nacionales y locales impagados\n\nDeterminados créditos tributarios pueden cobrarse antes que el depósito de arrendamiento, según el momento en que se hayan originado y su naturaleza jurídica. El posible inquilino puede consultar los impuestos nacionales y locales impagados del arrendador conforme a los plazos y requisitos establecidos por la ley, por lo que conviene confirmar el procedimiento más reciente en la oficina tributaria competente y en la entidad local correspondiente.\n\n### Inscripción fiduciaria\n\nSi en la sección Gap figura una sociedad fiduciaria como propietaria, no puede darse por sentado que un arrendamiento celebrado a discreción por el propietario original, que actúa como fideicomitente, sea oponible a la sociedad fiduciaria. En el registro fiduciario deben comprobarse la facultad para arrendar, el beneficiario preferente, las restricciones de disposición y las condiciones de consentimiento, así como revisarse si existe un consentimiento válido de la sociedad fiduciaria o si esta participa en el contrato.\n\nLa estructura fiduciaria es más compleja que un arrendamiento ordinario. Si resulta difícil comprender el registro fiduciario, es más seguro obtener la revisión de un profesional jurídico antes de pagar el saldo final.\n\n### Contratos duplicados y suplantación de identidad\n\nEl riesgo de celebrar varios contratos sobre una misma vivienda o de que alguien suplante al propietario o al agente inmobiliario no puede eliminarse por completo únicamente mediante el certificado de datos registrales.\n\n- Compruebe el estado de registro de la agencia inmobiliaria mediante el servicio oficial de consulta de intermediarios inmobiliarios de la entidad local competente.\n- Coteje el nombre comercial, la dirección y el número de registro de la agencia con la identidad del agente inmobiliario autorizado.\n- En principio, transfiera el depósito a una cuenta a nombre del propietario verificado y, si existe alguna excepción, compruebe documentalmente la autoridad y el motivo.\n- Considere señales de riesgo un precio excesivamente bajo, la negativa a facilitar documentación para su comprobación y la presión para firmar el mismo día.\n\n## Diferencia entre oponibilidad y derecho de cobro preferente\n\nSegún la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, cuando el inquilino recibe la entrega de la vivienda y completa el registro de residente, adquiere desde el día siguiente la oponibilidad que le permite hacer valer su derecho de arrendamiento frente a terceros. La fecha cierta, cuando se obtiene junto con los requisitos de oponibilidad, funciona como requisito para cobrar el depósito con preferencia sobre los titulares de derechos de rango posterior en una subasta judicial o administrativa.\n\n| Régimen | Requisitos principales | Función esencial |\n|---|---|---|\n| Oponibilidad | Entrega de la vivienda y registro de residente | Base para hacer valer el arrendamiento aunque cambie el propietario |\n| Derecho de cobro preferente derivado de la fecha cierta | Requisitos de oponibilidad y fecha cierta | Permite tener prioridad sobre los titulares de derechos posteriores en la distribución de una subasta judicial o administrativa |\n| Cobro superpreferente del arrendatario de pequeña cuantía | Requisitos legales, como el depósito máximo según la región | Permite cobrar determinada cantidad con prioridad sobre otros acreedores garantizados |\n| Orden de inscripción del derecho de arrendamiento | Requisitos como la falta de devolución del depósito tras finalizar el arrendamiento | Permite conservar la oponibilidad y el derecho de cobro preferente existentes incluso después de mudarse |\n\nLos criterios aplicables a los arrendatarios de pequeña cuantía y el importe de cobro superpreferente pueden variar según la región, la fecha de constitución de la garantía y las reformas legislativas. No todos los depósitos de pequeña cuantía quedan automáticamente protegidos en su totalidad.\n\n## Procedimiento de comprobación por etapas del contrato\n\n### Antes del contrato\n\n1. Introduzca correctamente la dirección en el Registro por Internet del Tribunal Supremo y consulte el certificado de datos registrales.\n2. Determine si se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal o de una vivienda cuyo terreno y edificio deben comprobarse por separado.\n3. Coteje el encabezado con la dirección física, el edificio, el número de unidad y el uso indicado en el registro de edificaciones.\n4. Compruebe en la sección Gap el propietario y la existencia de embargos, embargos provisionales, subastas o fideicomisos.\n5. Organice la información de la sección Eul relativa a las hipotecas de máximo, los derechos de jeonse y los derechos de arrendamiento, así como sus importes máximos de crédito y órdenes de presentación.\n6. Compruebe las operaciones recientes mediante el Sistema Público de Precios de Transacciones Reales del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, entre otras fuentes, y valore la vivienda de forma conservadora.\n7. Si es una vivienda multifamiliar tipo daga-gu, compruebe adicionalmente los arrendamientos con prioridad superior y la suma total de los depósitos.\n8. Consulte con los organismos pertinentes si es posible revisar los impuestos nacionales y locales impagados y cuáles son los requisitos para contratar una garantía de devolución del depósito de jeonse.\n\n### Al redactar el contrato\n\nUna cláusula especial destinada a impedir cambios en los derechos debe especificar concretamente el periodo de prohibición y las consecuencias del incumplimiento. Por ejemplo:\n\n\u003e Desde la fecha de celebración del contrato hasta el día en que surta efecto la oponibilidad del arrendatario, el arrendador no constituirá ni hará surgir nuevas hipotecas de máximo, derechos de jeonse, fideicomisos, embargos u otros derechos que afecten a la recuperación del depósito del arrendatario. En caso de incumplimiento, el arrendatario podrá resolver el contrato, y el arrendador devolverá de inmediato las cantidades recibidas e indemnizará los daños acordados.\n\nEsta cláusula especial es únicamente un mecanismo para establecer la responsabilidad contractual del arrendador y no invalida automáticamente los derechos de terceros ya inscritos. Por tanto, no debe confiarse solo en la cláusula, sino comprobarse repetidamente el registro.\n\n### Inmediatamente antes y después del pago del saldo final\n\n- Consulte de nuevo un certificado de datos registrales actualizado justo antes de transferir el saldo final.\n- Si en la pantalla o el certificado aparece una indicación de que existe una solicitud en tramitación, detenga el pago del saldo final y compruebe el contenido de la solicitud.\n- Siempre que sea posible, realice el pago del saldo final y la entrega de las llaves durante el horario de funcionamiento del registro.\n- Complete el registro de domicilio y el procedimiento de fecha cierta el mismo día en que reciba la vivienda.\n- Si existe una condición de cancelación de la hipoteca de máximo, compruebe por separado la presentación de la cancelación y su finalización.\n- Incluso después del contrato, vuelva a comprobar el registro durante cierto tiempo y no demore el procedimiento de contratación de la garantía.\n\n### Si no ha recibido el depósito tras finalizar el contrato\n\nSi se da de baja del domicilio sin haber recibido el depósito, puede haber problemas para mantener la oponibilidad o el derecho de cobro preferente existentes. Si debe mudarse, debe considerar la orden de inscripción del derecho de arrendamiento conforme a los requisitos y procedimientos fijados por el tribunal y actuar solo después de comprobar que la inscripción se ha completado. Los procedimientos necesarios, como la orden de pago, la reclamación ante la entidad garante o la demanda judicial, varían según el contrato y el estado de contratación de la garantía.\n\n## Lista de comprobación práctica\n\n| Elemento que debe comprobarse | Señal de riesgo | Respuesta recomendada |\n|---|---|---|\n| Dirección, edificio y unidad | El contrato no coincide con el encabezado | Suspender el contrato y la transferencia hasta que coincidan |\n| Propietario | La contraparte contractual no coincide con el propietario de la sección Gap | Confirmar la representación válida y la voluntad del propietario |\n| Sección Gap | Embargo, embargo provisional, subasta o fideicomiso | Revisar la causa y las condiciones para su eliminación con un experto |\n| Sección Eul | Importe máximo del crédito elevado o múltiples garantías | Recalcular los importes por prioridad y el valor de realización previsto |\n| Vivienda multifamiliar tipo daga-gu | No se facilitan datos sobre depósitos con prioridad superior | Aplazar el contrato hasta comprobar todos los arrendamientos |\n| Uso del edificio | Instalación de servicios vecinales o indicación de construcción irregular | Comprobar individualmente la posibilidad de registrar el domicilio, obtener un préstamo y contratar una garantía |\n| Precio de mercado | Solo existen precios de oferta y faltan datos de operaciones | Contrastar las transacciones reales recientes con inmuebles similares |\n| Registro en la fecha del saldo final | Nuevo derecho o solicitud en tramitación | Suspender el pago del saldo final y comprobar el contenido de la solicitud |\n| Contratación de la garantía | La vivienda o el depósito no cumplen los requisitos | Comprobar antes del contrato las condiciones más recientes de la entidad garante |\n\n## Límites de la comprobación registral y principios finales\n\nEl certificado de datos registrales es el punto de partida de un contrato seguro, pero no constituye un certificado que garantice la devolución del depósito. Los arrendatarios con prioridad superior, los impuestos impagados, los contratos duplicados, las falsificaciones, el estado real de ocupación y la caída del valor de la vivienda requieren documentación adicional y comprobaciones sobre el terreno.\n\nEl principio más importante es **no consultarlo una sola vez antes del contrato**. Debe comprobarse repetidamente el registro actualizado antes del contrato, al redactarlo, inmediatamente antes del saldo final y después de cancelar los derechos, y deben completarse lo antes posible los procedimientos de protección, como el registro de domicilio, la fecha cierta y la contratación de una garantía. Si el depósito es elevado o la operación fiduciaria o relativa a una vivienda multifamiliar tipo daga-gu es compleja, es aconsejable no decidir únicamente a partir de las explicaciones del agente inmobiliario autorizado, sino obtener también la revisión de un abogado, un agente judicial o un organismo público de asesoramiento jurídico.","content_html":"\u003cp\u003eQue una vivienda tenga constituida una hipoteca de máximo no significa que todos los contratos de arrendamiento sean inmediatamente peligrosos o inviables. La clave es analizar conjuntamente la prioridad y el límite de garantía de la hipoteca, el valor estimado de forma conservadora de la vivienda y las cantidades que podrían cobrarse primero en una subasta, como los depósitos de arrendamiento con prioridad superior y los impuestos.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEl nombre oficial de lo que habitualmente se denomina «copia del registro de la propiedad» es \u003cstrong\u003ecertificado de datos registrales\u003c/strong\u003e. Este documento muestra la descripción del inmueble y las relaciones jurídicas inscritas, como la propiedad, las hipotecas, los derechos de jeonse y los derechos de arrendamiento, pero no es un estado financiero completo que refleje todas las deudas y riesgos.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#significado-exacto-de-la-hipoteca-de-m%C3%A1ximo\" class=\"anchor\" id=\"significado-exacto-de-la-hipoteca-de-máximo\"\u003e\u003c/a\u003eSignificado exacto de la hipoteca de máximo\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#diferencia-entre-hipoteca-e-hipoteca-de-m%C3%A1ximo\" class=\"anchor\" id=\"diferencia-entre-hipoteca-e-hipoteca-de-máximo\"\u003e\u003c/a\u003eDiferencia entre hipoteca e hipoteca de máximo\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eSegún el Código Civil, la hipoteca de máximo es una hipoteca que garantiza, hasta un importe máximo fijado de antemano, créditos indeterminados derivados de una relación continuada de operaciones y que se concretan al cierre de cuentas. Se utiliza ampliamente en relaciones en las que el importe de la deuda puede variar debido a amortizaciones o préstamos adicionales, como ocurre con los préstamos hipotecarios bancarios para vivienda.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eClasificación\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eHipoteca\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eHipoteca de máximo\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Clasificación\"\u003eCrédito garantizado\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Hipoteca\"\u003eEn principio, un crédito determinado\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Hipoteca de máximo\"\u003eCréditos indeterminados que pueden variar de forma continua\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Clasificación\"\u003eImporte que suele figurar en el registro\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Hipoteca\"\u003eImporte del crédito\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Hipoteca de máximo\"\u003eImporte máximo del crédito\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Clasificación\"\u003eSignificado del importe\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Hipoteca\"\u003eIndicación del crédito garantizado\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Hipoteca de máximo\"\u003eLímite máximo de la responsabilidad garantizada\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Clasificación\"\u003eRelación con la deuda realmente pendiente\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Hipoteca\"\u003eDebe comprobarse por separado\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Hipoteca de máximo\"\u003eEl saldo no puede conocerse solo a partir del importe máximo del crédito\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eSi hay una hipoteca de máximo inscrita, en caso de incumplimiento el acreedor hipotecario puede solicitar la subasta y cobrar conforme a su prioridad. 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En la práctica se menciona con frecuencia un nivel del 120~130% del principal, pero no se trata de un porcentaje fijo establecido por la ley y puede variar según la entidad financiera y el contrato.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003ePor tanto, que en la sección Eul figure un importe máximo del crédito de 300 millones de wones no significa que la deuda actual sea exactamente de 300 millones de wones ni, a la inversa, que la deuda real sea necesariamente mucho menor. Aunque el arrendador presente un certificado del saldo del préstamo, deben distinguirse la posibilidad de variaciones posteriores a la fecha de emisión y el riesgo de que la propia hipoteca de máximo no haya sido cancelada.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#c%C3%B3mo-leer-las-tres-partes-del-certificado-de-datos-registrales\" class=\"anchor\" id=\"cómo-leer-las-tres-partes-del-certificado-de-datos-registrales\"\u003e\u003c/a\u003eCómo leer las tres partes del certificado de datos registrales\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#1-encabezado-es-el-inmueble-que-se-pretende-contratar\" class=\"anchor\" id=\"1-encabezado-es-el-inmueble-que-se-pretende-contratar\"\u003e\u003c/a\u003e1. Encabezado: ¿es el inmueble que se pretende contratar?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEl encabezado contiene la descripción del inmueble, incluidos su ubicación, número de parcela, estructura del edificio, uso, superficie y número de plantas.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eCompruebe que la dirección, el edificio y el número de unidad del contrato coincidan exactamente con los del encabezado.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEn los edificios en régimen de propiedad horizontal, como apartamentos y officetels, revise conjuntamente la descripción de la parte privativa y del derecho sobre el terreno.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEn las viviendas unifamiliares o multifamiliares tipo daga-gu, el terreno y el edificio pueden tener inscripciones separadas, por lo que deben comprobarse ambos.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi el uso real difiere del uso registrado, también debe consultarse el registro de edificaciones.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi el uso es no residencial, como «instalación de servicios vecinales», puede haber restricciones para registrar el domicilio, obtener un préstamo o contratar una garantía, por lo que debe consultarse individualmente con los organismos y entidades financieras pertinentes.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eEl certificado de datos registrales y el registro de edificaciones cumplen funciones diferentes. El primero permite comprobar las relaciones jurídicas, mientras que el segundo contiene información sobre el uso, la estructura y la indicación de construcciones irregulares, por lo que no pueden sustituirse entre sí.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#2-secci%C3%B3n-gap-qui%C3%A9n-es-el-propietario-y-si-la-propiedad-est%C3%A1-limitada\" class=\"anchor\" id=\"2-sección-gap-quién-es-el-propietario-y-si-la-propiedad-está-limitada\"\u003e\u003c/a\u003e2. Sección Gap: quién es el propietario y si la propiedad está limitada\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEn la sección Gap aparecen las inscripciones de constitución y transmisión de la propiedad, así como las que limitan el derecho de propiedad.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eLos puntos que deben revisarse especialmente son los siguientes.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eNombre del propietario actual o denominación de la persona jurídica\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFecha de presentación y causa de la transmisión de la propiedad\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEmbargo, embargo provisional, medida cautelar y resolución de inicio de subasta\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eExistencia de una inscripción fiduciaria\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eDebe cotejarse el documento de identidad de la contraparte contractual con el propietario actual. Según el tipo de certificado de datos registrales o el método de publicación, parte del número de registro de residente puede aparecer oculta; por ello, no debe concluirse que se trata de la misma persona basándose únicamente en el nombre, sino que deben comprobarse los documentos adecuados para la estructura de la operación, como la dirección, el poder de representación y los documentos relacionados con el sello registrado.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eSi se contrata con un representante, conviene revisar el poder expedido por el propietario y el certificado del sello registrado o un certificado válido de autenticidad de firma, entre otros documentos. También resulta más seguro confirmar por separado con el propietario su voluntad de celebrar el contrato y la cuenta en la que debe ingresarse el depósito.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#3-secci%C3%B3n-eul-cu%C3%A1les-son-las-garant%C3%ADas-y-los-derechos-relacionados-con-el-arrendamiento\" class=\"anchor\" id=\"3-sección-eul-cuáles-son-las-garantías-y-los-derechos-relacionados-con-el-arrendamiento\"\u003e\u003c/a\u003e3. Sección Eul: cuáles son las garantías y los derechos relacionados con el arrendamiento\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEn la sección Eul se registran los derechos distintos de la propiedad. Entre los más comunes se encuentran la hipoteca de máximo, la hipoteca, el derecho de jeonse, el derecho de superficie y la inscripción del derecho de arrendamiento.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEn el caso de una hipoteca de máximo, deben leerse los siguientes elementos.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eNúmero y fecha de presentación:\u003c/strong\u003e información esencial para determinar el orden de prioridad de los derechos\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eObjeto de la inscripción:\u003c/strong\u003e constitución, transmisión, modificación o cancelación de la hipoteca de máximo, entre otros\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eImporte máximo del crédito:\u003c/strong\u003e límite máximo de la responsabilidad garantizada\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eDeudor:\u003c/strong\u003e persona obligada por la deuda garantizada\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eAcreedor hipotecario:\u003c/strong\u003e persona o entidad, como un banco, titular de la garantía\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eGarantía conjunta:\u003c/strong\u003e si varios inmuebles garantizan conjuntamente una misma deuda\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eDeben distinguirse las inscripciones antiguas marcadas como canceladas, por ejemplo mediante subrayado, de las que siguen vigentes. No debe revisarse únicamente la situación actual; cuando sea necesario, también debe examinarse la evolución de la propiedad y de la constitución de garantías, incluidas las inscripciones canceladas.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#c%C3%B3mo-calcular-el-riesgo-del-dep%C3%B3sito\" class=\"anchor\" id=\"cómo-calcular-el-riesgo-del-depósito\"\u003e\u003c/a\u003eCómo calcular el riesgo del depósito\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eLa afirmación de que «es seguro si la suma del importe máximo del crédito y el depósito de jeonse es igual o inferior al 70% del precio de compraventa» no es más que una regla práctica utilizada en el mercado, no un criterio legal de seguridad. Esto se debe a que el precio de adjudicación en una subasta puede ser inferior al precio de mercado y a que también deben considerarse otros conceptos, como los depósitos de arrendamiento con prioridad superior o los créditos tributarios.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003ePuede adoptarse el siguiente enfoque conservador.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e\u003cstrong\u003eExposición potencial = importe máximo del crédito de las hipotecas de máximo con prioridad superior + depósitos de arrendamiento con prioridad superior confirmados + otros derechos con prioridad superior + mi depósito\u003c/strong\u003e\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEsta cantidad debe compararse no con un simple precio de oferta, sino con un valor de realización estimado de forma conservadora, teniendo en cuenta los precios de transacciones reales recientes, las operaciones de viviendas iguales o similares y las características particulares de la vivienda. Aunque el resultado del cálculo parezca bajo, esto no garantiza la devolución del depósito.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003ePor ejemplo, si el valor conservador de la vivienda es de 500 millones de wones, el importe máximo del crédito de la hipoteca de máximo con prioridad superior es de 200 millones de wones y mi depósito es de 200 millones de wones, la suma simple asciende a 400 millones de wones. La proporción es del 80%, pero el riesgo real puede ser mayor según el precio de adjudicación previsto, los inquilinos con prioridad superior, los impuestos impagados, los costes de la subasta y el orden de prioridad de los derechos.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#contrato-sujeto-a-la-cancelaci%C3%B3n-de-la-hipoteca-de-m%C3%A1ximo\" class=\"anchor\" id=\"contrato-sujeto-a-la-cancelación-de-la-hipoteca-de-máximo\"\u003e\u003c/a\u003eContrato sujeto a la cancelación de la hipoteca de máximo\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eSi el arrendador ha acordado pagar el préstamo existente con el saldo final y cancelar la hipoteca de máximo, el procedimiento no debe quedar en una mera promesa verbal, sino detallarse en el contrato.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003ePago directo de la cantidad destinada a la amortización a una cuenta designada por la entidad financiera\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eComprobación del importe previsto para la amortización y de si la entidad financiera ha preparado los documentos de cancelación\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTramitación simultánea de la solicitud de cancelación de la hipoteca de máximo y del pago del saldo final\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCláusula especial sobre la resolución del contrato, la devolución del depósito y la indemnización por daños si no se cumple lo prometido\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eUn recibo que acredite el pago del préstamo no cancela automáticamente la hipoteca de máximo. Debe comprobarse de nuevo en el registro si la cancelación ha sido presentada y completada.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#riesgos-que-pueden-no-aparecer-en-el-registro\" class=\"anchor\" id=\"riesgos-que-pueden-no-aparecer-en-el-registro\"\u003e\u003c/a\u003eRiesgos que pueden no aparecer en el registro\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#inquilinos-con-prioridad-superior-en-viviendas-multifamiliares-tipo-daga-gu\" class=\"anchor\" id=\"inquilinos-con-prioridad-superior-en-viviendas-multifamiliares-tipo-daga-gu\"\u003e\u003c/a\u003eInquilinos con prioridad superior en viviendas multifamiliares tipo daga-gu\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEn las viviendas multifamiliares tipo daga-gu, lo habitual es que todo el edificio constituya una sola unidad registral, por lo que los depósitos y el orden de registro de domicilio de los inquilinos de otras unidades no aparecen íntegramente en el certificado de datos registrales. En una subasta, los depósitos de otros arrendatarios con prioridad superior pueden afectar a la cantidad que usted podría cobrar en la distribución.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDebe solicitarse al arrendador información sobre todos los arrendamientos y documentación relativa a los depósitos con prioridad superior, y comprobarse, conforme a los procedimientos permitidos por la ley, el estado de asignación de fechas ciertas o la documentación relativa a los hogares registrados en el domicilio. Si se niega a facilitar la información o las cantidades no coinciden entre sí, resulta más seguro no precipitarse a celebrar el contrato.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#impuestos-nacionales-y-locales-impagados\" class=\"anchor\" id=\"impuestos-nacionales-y-locales-impagados\"\u003e\u003c/a\u003eImpuestos nacionales y locales impagados\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eDeterminados créditos tributarios pueden cobrarse antes que el depósito de arrendamiento, según el momento en que se hayan originado y su naturaleza jurídica. El posible inquilino puede consultar los impuestos nacionales y locales impagados del arrendador conforme a los plazos y requisitos establecidos por la ley, por lo que conviene confirmar el procedimiento más reciente en la oficina tributaria competente y en la entidad local correspondiente.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#inscripci%C3%B3n-fiduciaria\" class=\"anchor\" id=\"inscripción-fiduciaria\"\u003e\u003c/a\u003eInscripción fiduciaria\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eSi en la sección Gap figura una sociedad fiduciaria como propietaria, no puede darse por sentado que un arrendamiento celebrado a discreción por el propietario original, que actúa como fideicomitente, sea oponible a la sociedad fiduciaria. En el registro fiduciario deben comprobarse la facultad para arrendar, el beneficiario preferente, las restricciones de disposición y las condiciones de consentimiento, así como revisarse si existe un consentimiento válido de la sociedad fiduciaria o si esta participa en el contrato.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eLa estructura fiduciaria es más compleja que un arrendamiento ordinario. Si resulta difícil comprender el registro fiduciario, es más seguro obtener la revisión de un profesional jurídico antes de pagar el saldo final.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#contratos-duplicados-y-suplantaci%C3%B3n-de-identidad\" class=\"anchor\" id=\"contratos-duplicados-y-suplantación-de-identidad\"\u003e\u003c/a\u003eContratos duplicados y suplantación de identidad\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEl riesgo de celebrar varios contratos sobre una misma vivienda o de que alguien suplante al propietario o al agente inmobiliario no puede eliminarse por completo únicamente mediante el certificado de datos registrales.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eCompruebe el estado de registro de la agencia inmobiliaria mediante el servicio oficial de consulta de intermediarios inmobiliarios de la entidad local competente.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCoteje el nombre comercial, la dirección y el número de registro de la agencia con la identidad del agente inmobiliario autorizado.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEn principio, transfiera el depósito a una cuenta a nombre del propietario verificado y, si existe alguna excepción, compruebe documentalmente la autoridad y el motivo.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConsidere señales de riesgo un precio excesivamente bajo, la negativa a facilitar documentación para su comprobación y la presión para firmar el mismo día.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#diferencia-entre-oponibilidad-y-derecho-de-cobro-preferente\" class=\"anchor\" id=\"diferencia-entre-oponibilidad-y-derecho-de-cobro-preferente\"\u003e\u003c/a\u003eDiferencia entre oponibilidad y derecho de cobro preferente\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eSegún la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, cuando el inquilino recibe la entrega de la vivienda y completa el registro de residente, adquiere desde el día siguiente la oponibilidad que le permite hacer valer su derecho de arrendamiento frente a terceros. La fecha cierta, cuando se obtiene junto con los requisitos de oponibilidad, funciona como requisito para cobrar el depósito con preferencia sobre los titulares de derechos de rango posterior en una subasta judicial o administrativa.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eRégimen\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eRequisitos principales\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eFunción esencial\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Régimen\"\u003eOponibilidad\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Requisitos principales\"\u003eEntrega de la vivienda y registro de residente\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Función esencial\"\u003eBase para hacer valer el arrendamiento aunque cambie el propietario\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Régimen\"\u003eDerecho de cobro preferente derivado de la fecha cierta\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Requisitos principales\"\u003eRequisitos de oponibilidad y fecha cierta\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Función esencial\"\u003ePermite tener prioridad sobre los titulares de derechos posteriores en la distribución de una subasta judicial o administrativa\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Régimen\"\u003eCobro superpreferente del arrendatario de pequeña cuantía\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Requisitos principales\"\u003eRequisitos legales, como el depósito máximo según la región\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Función esencial\"\u003ePermite cobrar determinada cantidad con prioridad sobre otros acreedores garantizados\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Régimen\"\u003eOrden de inscripción del derecho de arrendamiento\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Requisitos principales\"\u003eRequisitos como la falta de devolución del depósito tras finalizar el arrendamiento\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Función esencial\"\u003ePermite conservar la oponibilidad y el derecho de cobro preferente existentes incluso después de mudarse\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eLos criterios aplicables a los arrendatarios de pequeña cuantía y el importe de cobro superpreferente pueden variar según la región, la fecha de constitución de la garantía y las reformas legislativas. No todos los depósitos de pequeña cuantía quedan automáticamente protegidos en su totalidad.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#procedimiento-de-comprobaci%C3%B3n-por-etapas-del-contrato\" class=\"anchor\" id=\"procedimiento-de-comprobación-por-etapas-del-contrato\"\u003e\u003c/a\u003eProcedimiento de comprobación por etapas del contrato\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#antes-del-contrato\" class=\"anchor\" id=\"antes-del-contrato\"\u003e\u003c/a\u003eAntes del contrato\u003c/h3\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eIntroduzca correctamente la dirección en el Registro por Internet del Tribunal Supremo y consulte el certificado de datos registrales.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDetermine si se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal o de una vivienda cuyo terreno y edificio deben comprobarse por separado.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCoteje el encabezado con la dirección física, el edificio, el número de unidad y el uso indicado en el registro de edificaciones.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCompruebe en la sección Gap el propietario y la existencia de embargos, embargos provisionales, subastas o fideicomisos.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOrganice la información de la sección Eul relativa a las hipotecas de máximo, los derechos de jeonse y los derechos de arrendamiento, así como sus importes máximos de crédito y órdenes de presentación.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCompruebe las operaciones recientes mediante el Sistema Público de Precios de Transacciones Reales del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, entre otras fuentes, y valore la vivienda de forma conservadora.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi es una vivienda multifamiliar tipo daga-gu, compruebe adicionalmente los arrendamientos con prioridad superior y la suma total de los depósitos.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConsulte con los organismos pertinentes si es posible revisar los impuestos nacionales y locales impagados y cuáles son los requisitos para contratar una garantía de devolución del depósito de jeonse.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#al-redactar-el-contrato\" class=\"anchor\" id=\"al-redactar-el-contrato\"\u003e\u003c/a\u003eAl redactar el contrato\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eUna cláusula especial destinada a impedir cambios en los derechos debe especificar concretamente el periodo de prohibición y las consecuencias del incumplimiento. Por ejemplo:\u003c/p\u003e\n\u003cblockquote\u003e\n\u003cp\u003eDesde la fecha de celebración del contrato hasta el día en que surta efecto la oponibilidad del arrendatario, el arrendador no constituirá ni hará surgir nuevas hipotecas de máximo, derechos de jeonse, fideicomisos, embargos u otros derechos que afecten a la recuperación del depósito del arrendatario. En caso de incumplimiento, el arrendatario podrá resolver el contrato, y el arrendador devolverá de inmediato las cantidades recibidas e indemnizará los daños acordados.\u003c/p\u003e\n\u003c/blockquote\u003e\n\u003cp\u003eEsta cláusula especial es únicamente un mecanismo para establecer la responsabilidad contractual del arrendador y no invalida automáticamente los derechos de terceros ya inscritos. Por tanto, no debe confiarse solo en la cláusula, sino comprobarse repetidamente el registro.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#inmediatamente-antes-y-despu%C3%A9s-del-pago-del-saldo-final\" class=\"anchor\" id=\"inmediatamente-antes-y-después-del-pago-del-saldo-final\"\u003e\u003c/a\u003eInmediatamente antes y después del pago del saldo final\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eConsulte de nuevo un certificado de datos registrales actualizado justo antes de transferir el saldo final.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi en la pantalla o el certificado aparece una indicación de que existe una solicitud en tramitación, detenga el pago del saldo final y compruebe el contenido de la solicitud.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSiempre que sea posible, realice el pago del saldo final y la entrega de las llaves durante el horario de funcionamiento del registro.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eComplete el registro de domicilio y el procedimiento de fecha cierta el mismo día en que reciba la vivienda.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi existe una condición de cancelación de la hipoteca de máximo, compruebe por separado la presentación de la cancelación y su finalización.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eIncluso después del contrato, vuelva a comprobar el registro durante cierto tiempo y no demore el procedimiento de contratación de la garantía.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#si-no-ha-recibido-el-dep%C3%B3sito-tras-finalizar-el-contrato\" class=\"anchor\" id=\"si-no-ha-recibido-el-depósito-tras-finalizar-el-contrato\"\u003e\u003c/a\u003eSi no ha recibido el depósito tras finalizar el contrato\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eSi se da de baja del domicilio sin haber recibido el depósito, puede haber problemas para mantener la oponibilidad o el derecho de cobro preferente existentes. Si debe mudarse, debe considerar la orden de inscripción del derecho de arrendamiento conforme a los requisitos y procedimientos fijados por el tribunal y actuar solo después de comprobar que la inscripción se ha completado. Los procedimientos necesarios, como la orden de pago, la reclamación ante la entidad garante o la demanda judicial, varían según el contrato y el estado de contratación de la garantía.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#lista-de-comprobaci%C3%B3n-pr%C3%A1ctica\" class=\"anchor\" id=\"lista-de-comprobación-práctica\"\u003e\u003c/a\u003eLista de comprobación práctica\u003c/h2\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eElemento que debe comprobarse\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eSeñal de riesgo\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eRespuesta recomendada\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Elemento que debe comprobarse\"\u003eDirección, edificio y unidad\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Señal de riesgo\"\u003eEl contrato no coincide con el encabezado\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Respuesta recomendada\"\u003eSuspender el contrato y la transferencia hasta que coincidan\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Elemento que debe comprobarse\"\u003ePropietario\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Señal de riesgo\"\u003eLa contraparte contractual no coincide con el propietario de la sección Gap\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Respuesta recomendada\"\u003eConfirmar la representación válida y la voluntad del propietario\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Elemento que debe comprobarse\"\u003eSección Gap\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Señal de riesgo\"\u003eEmbargo, embargo provisional, subasta o fideicomiso\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Respuesta recomendada\"\u003eRevisar la causa y las condiciones para su eliminación con un experto\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Elemento que debe comprobarse\"\u003eSección Eul\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Señal de riesgo\"\u003eImporte máximo del crédito elevado o múltiples garantías\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Respuesta recomendada\"\u003eRecalcular los importes por prioridad y el valor de realización previsto\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Elemento que debe comprobarse\"\u003eVivienda multifamiliar tipo daga-gu\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Señal de riesgo\"\u003eNo se facilitan datos sobre depósitos con prioridad superior\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Respuesta recomendada\"\u003eAplazar el contrato hasta comprobar todos los arrendamientos\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Elemento que debe comprobarse\"\u003eUso del edificio\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Señal de riesgo\"\u003eInstalación de servicios vecinales o indicación de construcción irregular\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Respuesta recomendada\"\u003eComprobar individualmente la posibilidad de registrar el domicilio, obtener un préstamo y contratar una garantía\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Elemento que debe comprobarse\"\u003ePrecio de mercado\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Señal de riesgo\"\u003eSolo existen precios de oferta y faltan datos de operaciones\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Respuesta recomendada\"\u003eContrastar las transacciones reales recientes con inmuebles similares\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Elemento que debe comprobarse\"\u003eRegistro en la fecha del saldo final\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Señal de riesgo\"\u003eNuevo derecho o solicitud en tramitación\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Respuesta recomendada\"\u003eSuspender el pago del saldo final y comprobar el contenido de la solicitud\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Elemento que debe comprobarse\"\u003eContratación de la garantía\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Señal de riesgo\"\u003eLa vivienda o el depósito no cumplen los requisitos\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Respuesta recomendada\"\u003eComprobar antes del contrato las condiciones más recientes de la entidad garante\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#l%C3%ADmites-de-la-comprobaci%C3%B3n-registral-y-principios-finales\" class=\"anchor\" id=\"límites-de-la-comprobación-registral-y-principios-finales\"\u003e\u003c/a\u003eLímites de la comprobación registral y principios finales\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEl certificado de datos registrales es el punto de partida de un contrato seguro, pero no constituye un certificado que garantice la devolución del depósito. Los arrendatarios con prioridad superior, los impuestos impagados, los contratos duplicados, las falsificaciones, el estado real de ocupación y la caída del valor de la vivienda requieren documentación adicional y comprobaciones sobre el terreno.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEl principio más importante es \u003cstrong\u003eno consultarlo una sola vez antes del contrato\u003c/strong\u003e. Debe comprobarse repetidamente el registro actualizado antes del contrato, al redactarlo, inmediatamente antes del saldo final y después de cancelar los derechos, y deben completarse lo antes posible los procedimientos de protección, como el registro de domicilio, la fecha cierta y la contratación de una garantía. Si el depósito es elevado o la operación fiduciaria o relativa a una vivienda multifamiliar tipo daga-gu es compleja, es aconsejable no decidir únicamente a partir de las explicaciones del agente inmobiliario autorizado, sino obtener también la revisión de un abogado, un agente judicial o un organismo público de asesoramiento jurídico.\u003c/p\u003e\n","tags":["Registro de propiedad","Hipoteca de máximo","arrendamiento de vivienda","contrato jeonse","protección del depósito"],"faqs":[{"question":"¿No se debe celebrar bajo ningún concepto un contrato sobre una vivienda que tenga una hipoteca de máximo?","answer":"No es que no pueda celebrarse el contrato bajo ningún concepto, pero deben calcularse conjuntamente la prelación de la hipoteca de máximo, el importe máximo garantizado, los depósitos de arrendamiento con prioridad y una valoración prudente de la vivienda. Si el contrato estipula que la hipoteca de máximo se cancelará con el pago final, el reembolso y la solicitud de cancelación deben tramitarse simultáneamente al pago final, y debe volver a comprobarse en el registro que se hayan efectuado."},{"question":"¿El importe máximo garantizado es el saldo real del préstamo del propietario?","answer":"No. El importe máximo garantizado es el límite máximo de la responsabilidad cubierta por la hipoteca de máximo y puede no coincidir con el principal real del préstamo ni con su saldo actual. El saldo exacto debe verificarse por separado mediante documentación de la entidad financiera y, aunque se haya reembolsado todo el préstamo, si la hipoteca de máximo no se ha cancelado en el registro, debe comprobarse el procedimiento de cancelación."},{"question":"¿Es seguro si la suma del importe máximo garantizado y el depósito es como máximo el 70 % del valor de mercado?","answer":"El 70 % no es un umbral de seguridad establecido por ley, sino una regla empírica de referencia. Pueden producirse pérdidas debido a una caída del precio de adjudicación en subasta, la existencia de inquilinos con prioridad, créditos fiscales, los costes de la subasta y el tipo de vivienda, por lo que la seguridad del contrato no debe evaluarse basándose únicamente en un porcentaje."},{"question":"¿Cuándo debe consultarse el certificado del registro?","answer":"Debe consultarse, como mínimo, antes de celebrar el contrato e inmediatamente antes del pago final. Si existe la condición de cancelar una hipoteca de máximo, también es aconsejable volver a comprobarlo tras presentar la solicitud de cancelación y después de que esta se complete. Esto se debe a que entre la celebración del contrato y el pago final pueden presentarse para su inscripción nuevas hipotecas de máximo, embargos u otras cargas."},{"question":"¿El depósito de arrendamiento jeonse queda protegido con solo registrar el cambio de domicilio?","answer":"El mero registro del cambio de domicilio no protege automáticamente la totalidad del depósito. Debe obtenerse la oponibilidad frente a terceros mediante la entrega de la vivienda y la inscripción en el registro de residentes, así como obtener una fecha cierta para cumplir los requisitos de cobro preferente. Además, debe comprobarse por separado si los derechos con prioridad y el valor de la vivienda ofrecen una cobertura suficiente."},{"question":"Si hay una cláusula especial que prohíbe cambios en los derechos el día del pago final, ¿puede impedirse que se obtenga un préstamo ese mismo día?","answer":"La cláusula especial puede servir de fundamento para exigir la resolución del contrato, una indemnización por daños y perjuicios u otras medidas si el arrendador constituye un nuevo derecho de garantía, pero no invalida automáticamente la inscripción registral de un tercero. También es necesario adoptar medidas prácticas, como consultar la información registral más reciente justo antes del pago final y suspender el pago si hay alguna solicitud de inscripción en trámite."},{"question":"¿Por qué una vivienda multifamiliar requiere comprobaciones adicionales en comparación con un apartamento?","answer":"En una vivienda multifamiliar, aunque residan varios inquilinos, es frecuente que todo el edificio constituya una única unidad registral, por lo que los depósitos y la prelación de los demás inquilinos no aparecen necesariamente en su totalidad en el certificado de datos registrales. Deben comprobarse adicionalmente la situación completa de los arrendamientos, los depósitos con prioridad y la documentación relacionada con las fechas ciertas."},{"question":"Si una sociedad fiduciaria figura como propietaria, ¿con quién debe celebrarse el contrato?","answer":"Primero deben comprobarse en el documento constitutivo del fideicomiso la facultad de arrendar y las condiciones de consentimiento. El fideicomitente, es decir, el propietario original, podría no tener la facultad de arrendar, por lo que no debe pagarse el depósito de forma unilateral sin el consentimiento legalmente válido o la participación contractual de la sociedad fiduciaria."},{"question":"¿Puede presentarse como prueba del contrato un certificado de datos registrales destinado únicamente a consulta?","answer":"La consulta y la expedición por parte del Registro de Internet tienen finalidades distintas. Para una simple comprobación puede utilizarse la pantalla de consulta, pero si debe presentarse ante un organismo público, una entidad financiera u otra institución, deben verificarse el certificado oficial expedido y los requisitos de validez exigidos por dicha institución."},{"question":"¿Qué debe hacerse si es necesario mudarse sin haber recuperado el depósito?","answer":"Si primero se renuncia al registro del domicilio o a la posesión de la vivienda, pueden surgir problemas para conservar la oponibilidad frente a terceros y el derecho de cobro preferente existentes. 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