---
title: "Cara Membaca Hipotek Berplafon dan Register Properti: Daftar Periksa Kontrak untuk Melindungi Uang Jaminan Jeonse"
locale: id
category: how_to
category_name: "Panduan"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/geunjeodang-real-estate-register-jeonse-guide
published_at: 2026-07-31T20:51:08+09:00
---

# Cara Membaca Hipotek Berplafon dan Register Properti: Daftar Periksa Kontrak untuk Melindungi Uang Jaminan Jeonse

> Hipotek berplafon adalah hak yang menjamin utang yang dapat terus berubah hingga batas maksimum tertentu, dan plafon piutang yang terdaftar tidak berarti sama dengan saldo pinjaman sebenarnya. Untuk melindungi uang jaminan jeonse, Anda perlu memeriksa bukan hanya sertifikat keterangan pendaftaran, tetapi juga harga pasar, penyewa berprioritas lebih tinggi, tunggakan pajak, status perwalian, serta perubahan hak setelah kontrak.

## Key Points

- Nama resmi salinan register properti adalah sertifikat keterangan pendaftaran, dan dokumen tersebut harus dibaca dengan membedakan bagian kepala, bagian A, dan bagian B.
- Plafon piutang hipotek berplafon merupakan batas maksimum tanggung jawab jaminan, sehingga tidak sama dengan pokok pinjaman sebenarnya ataupun saldo utang saat ini.
- Patokan bahwa jumlah plafon piutang dan uang jaminan aman jika maksimal 70% dari harga pasar hanyalah kaidah praktis sebagai referensi, bukan jaminan hukum.
- Daya berlaku terhadap pihak ketiga timbul sehari setelah penyerahan rumah dan pendaftaran domisili dipenuhi, sehingga klausul khusus untuk mencegah perubahan hak pada hari pembayaran akhir serta pemeriksaan register berulang sangatlah penting.
- Rumah multikeluarga, pendaftaran perwalian, penyewa berprioritas lebih tinggi, dan piutang pajak mungkin sulit diketahui secara memadai hanya melalui sertifikat keterangan pendaftaran.

Tidak semua perjanjian sewa atas rumah yang dibebani hak tanggungan maksimum otomatis berisiko atau tidak mungkin dilakukan. Kuncinya adalah menilai secara bersamaan peringkat dan batas jaminan hak tanggungan maksimum, nilai rumah secara konservatif, serta jumlah yang dapat memperoleh pembagian lebih dahulu saat lelang, seperti uang jaminan berperingkat lebih tinggi dan pajak.

Istilah resmi untuk ‘salinan register properti’ yang umum digunakan sehari-hari adalah **sertifikat keterangan pendaftaran**. Dokumen ini menunjukkan identitas properti dan hubungan hak yang terdaftar, seperti hak milik, hak tanggungan, hak sewa jeonse, dan hak sewa, tetapi bukan laporan keuangan lengkap yang menunjukkan seluruh utang dan risiko.

## Arti Tepat Hak Tanggungan Maksimum

### Perbedaan Hak Tanggungan dan Hak Tanggungan Maksimum

Menurut hukum perdata, hak tanggungan maksimum adalah hak tanggungan yang menetapkan piutang tidak tertentu yang timbul dari hubungan transaksi berkelanjutan tertentu pada saat penyelesaian, lalu menjaminnya hingga jumlah maksimum yang telah ditentukan sebelumnya. Hak ini banyak digunakan dalam hubungan yang jumlah utangnya dapat berubah karena pelunasan, pinjaman tambahan, dan sebagainya, seperti kredit pemilikan rumah dari bank.

| Klasifikasi | Hak tanggungan | Hak tanggungan maksimum |
|---|---|---|
| Piutang yang dijamin | Pada prinsipnya, piutang tertentu | Piutang tidak tertentu yang dapat terus berubah |
| Jumlah yang terutama diperiksa dalam pendaftaran | Jumlah piutang | Jumlah maksimum piutang |
| Arti jumlah | Keterangan piutang yang dijamin | Batas tertinggi tanggung jawab jaminan |
| Hubungan dengan sisa utang sebenarnya | Perlu dikonfirmasi secara terpisah | Saldo tidak dapat diketahui hanya dari jumlah maksimum piutang |

Jika hak tanggungan maksimum terdaftar, pemegangnya dapat mengajukan lelang ketika terjadi wanprestasi dan menerima pembagian sesuai prioritasnya. Jika penyewa memiliki peringkat di belakangnya, penyewa mungkin tidak dapat memperoleh kembali sebagian atau seluruh uang jaminannya ketika hasil lelang tidak mencukupi.

### Jumlah Maksimum Piutang Bukan Saldo Pinjaman Sebenarnya

Lembaga keuangan sering menetapkan jumlah maksimum piutang yang lebih tinggi daripada pokok pinjaman dengan mempertimbangkan bukan hanya pokok, tetapi juga bunga, ganti rugi keterlambatan, biaya, dan lain-lain yang dijamin berdasarkan perjanjian. Dalam praktik, angka sebesar 120~130% dari pokok sering disebutkan, tetapi ini bukan rasio tetap yang ditentukan oleh hukum dan dapat berbeda menurut lembaga keuangan serta kontraknya.

Karena itu, jika Bagian Eul mencantumkan jumlah maksimum piutang sebesar 300 juta won, hal tersebut tidak berarti utang saat ini tepat sebesar 300 juta won, dan sebaliknya juga tidak berarti bahwa utang sebenarnya pasti jauh lebih kecil dari jumlah tersebut. Meskipun pemberi sewa menunjukkan surat keterangan saldo pinjaman, potensi perubahan setelah tanggal penerbitan harus dibedakan dari risiko bahwa hak tanggungan maksimum itu sendiri belum dicoret.

## Membaca Tiga Bagian Sertifikat Keterangan Pendaftaran

### 1. Bagian Judul: Apakah Ini Properti yang Akan Dikontrak?

Bagian judul memuat identitas properti, termasuk lokasi, nomor bidang tanah, struktur bangunan, peruntukan, luas, dan jumlah lantai.

- Pastikan alamat serta nomor gedung dan unit dalam kontrak sama persis dengan bagian judul.
- Untuk bangunan dengan kepemilikan terpisah seperti apartemen dan officetel, periksa bersama-sama bagian milik eksklusif dan keterangan hak atas tanah.
- Untuk rumah tunggal atau rumah multiunit dagagu, pendaftaran tanah dan bangunan dapat dibuat secara terpisah, sehingga keduanya harus diperiksa.
- Jika kondisi penggunaan sebenarnya berbeda dari peruntukan yang terdaftar, register bangunan juga harus diperiksa.
- Jika peruntukannya nonhunian, seperti ‘fasilitas kehidupan lingkungan’, mungkin terdapat pembatasan untuk pendaftaran pindah masuk, pinjaman, atau pendaftaran jaminan, sehingga perlu dikonfirmasi secara tersendiri kepada instansi terkait dan lembaga keuangan.

Sertifikat keterangan pendaftaran dan register bangunan memiliki fungsi berbeda. Yang pertama merupakan dokumen untuk memeriksa hubungan hak, sedangkan yang kedua digunakan untuk memeriksa peruntukan dan struktur bangunan, keterangan bangunan yang melanggar ketentuan, dan sebagainya, sehingga keduanya tidak dapat saling menggantikan.

### 2. Bagian Gap: Siapa Pemiliknya dan Apakah Hak Milik Dibatasi?

Bagian Gap memuat pendaftaran pembentukan dan pengalihan hak milik serta pendaftaran yang membatasi hak milik.

Hal-hal yang harus diperhatikan terutama adalah sebagai berikut.

- Nama pemilik saat ini atau nama badan hukum
- Tanggal penerimaan dan dasar pengalihan hak milik
- Penyitaan, sita sementara, putusan sementara, dan keputusan dimulainya lelang
- Ada atau tidaknya pendaftaran perwalian

Identitas pihak yang membuat kontrak harus dicocokkan dengan pemilik saat ini. Sebagian nomor registrasi penduduk dapat disamarkan tergantung jenis atau cara publikasi sertifikat keterangan pendaftaran, sehingga jangan menyimpulkan bahwa orang tersebut sama hanya berdasarkan nama. Periksalah dokumen yang sesuai dengan struktur transaksi, seperti alamat, surat kuasa, dan dokumen terkait stempel resmi.

Jika membuat kontrak dengan wakil, lebih aman untuk memeriksa surat kuasa yang diterbitkan pemilik dan surat keterangan stempel resmi atau surat konfirmasi tanda tangan pribadi yang sah, serta mengonfirmasi secara terpisah kepada pemilik mengenai kehendaknya untuk membuat kontrak dan rekening tujuan pembayaran uang jaminan.

### 3. Bagian Eul: Apa Saja Hak Jaminan dan Hak Terkait Sewa?

Bagian Eul mencatat hak selain hak milik. Contoh utamanya meliputi hak tanggungan maksimum, hak tanggungan, hak sewa jeonse, hak superficies, dan pendaftaran hak sewa.

Untuk hak tanggungan maksimum, hal-hal berikut harus dibaca.

- **Nomor dan tanggal penerimaan:** Informasi utama untuk menentukan peringkat pendaftaran hak
- **Tujuan pendaftaran:** Pembentukan, pengalihan, perubahan, atau pencoretan hak tanggungan maksimum
- **Jumlah maksimum piutang:** Batas tertinggi tanggung jawab jaminan
- **Debitur:** Orang yang menanggung utang yang dijamin
- **Pemegang hak tanggungan maksimum:** Orang atau lembaga, seperti bank, yang memiliki hak jaminan
- **Jaminan bersama:** Apakah beberapa properti secara bersama-sama menjamin satu utang

Pendaftaran lama yang ditandai telah dicoret, misalnya dengan garis bawah, harus dibedakan dari pendaftaran yang masih berlaku. Jangan hanya melihat keadaan saat ini; bila perlu, periksa juga alur kepemilikan dan pembentukan jaminan dengan menyertakan hal-hal yang telah dicoret.

## Cara Menghitung Risiko Uang Jaminan

Pernyataan bahwa ‘aman jika jumlah maksimum piutang ditambah uang jaminan jeonse tidak lebih dari 70% harga jual’ hanyalah pedoman praktis yang digunakan di pasar, bukan standar keamanan menurut hukum. Hal ini karena harga pemenang lelang dapat lebih rendah daripada harga pasar dan ada unsur tambahan yang harus dipertimbangkan, seperti uang jaminan sewa berperingkat lebih tinggi atau piutang pajak.

Pendekatan konservatif dapat dilakukan sebagai berikut.

**Potensi eksposur = jumlah maksimum piutang dari hak tanggungan maksimum berperingkat lebih tinggi + uang jaminan sewa berperingkat lebih tinggi yang telah dikonfirmasi + hak berperingkat lebih tinggi lainnya + uang jaminan saya**

Bandingkan jumlah tersebut bukan dengan harga penawaran semata, melainkan dengan perkiraan nilai pelepasan yang konservatif berdasarkan harga transaksi sebenarnya terbaru, transaksi rumah yang sama atau serupa, dan karakteristik khusus rumah tersebut. Meskipun hasil perhitungannya tampak rendah, hal itu tidak menjamin pengembalian uang jaminan.

Sebagai contoh, jika nilai rumah secara konservatif adalah 500 juta won, jumlah maksimum piutang dari hak tanggungan maksimum berperingkat lebih tinggi adalah 200 juta won, dan uang jaminan saya adalah 200 juta won, jumlah sederhananya adalah 400 juta won. Rasionya 80%, tetapi risiko sebenarnya dapat lebih besar bergantung pada perkiraan harga lelang, penyewa berperingkat lebih tinggi, pajak tertunggak, biaya lelang, dan peringkat hak.

### Kontrak dengan Syarat Pencoretan Hak Tanggungan Maksimum

Jika pemberi sewa berjanji melunasi pinjaman yang ada dengan pembayaran akhir dan mencoret hak tanggungan maksimum, prosedurnya harus dicantumkan secara konkret dalam kontrak, bukan sekadar dijanjikan secara lisan.

- Cara membayar langsung jumlah pelunasan dari pembayaran akhir ke rekening yang ditentukan lembaga keuangan
- Konfirmasi jumlah pelunasan yang direncanakan oleh lembaga keuangan dan kesiapan dokumen pencoretan
- Pelaksanaan secara bersamaan antara pengajuan pencoretan hak tanggungan maksimum dan pembayaran akhir
- Ketentuan khusus mengenai pembatalan kontrak, pengembalian uang jaminan, dan ganti rugi jika janji tidak dipenuhi

Hak tanggungan maksimum tidak otomatis dicoret hanya dengan kuitansi yang menyatakan bahwa pinjaman telah dilunasi. Periksa kembali apakah pencoretannya telah diajukan dan diselesaikan dalam pendaftaran.

## Risiko yang Mungkin Tidak Tercantum dalam Register

### Penyewa Berperingkat Lebih Tinggi di Rumah Multiunit Dagagu

Rumah multiunit dagagu umumnya menjadikan seluruh bangunan sebagai satu unit pendaftaran, sehingga uang jaminan dan urutan pindah masuk penyewa unit lain tidak semuanya tercantum dalam sertifikat keterangan pendaftaran. Dalam lelang, uang jaminan penyewa lain yang berperingkat lebih tinggi dapat memengaruhi jumlah pembagian yang mungkin diterima penyewa.

Mintalah kepada pemberi sewa data keseluruhan kondisi sewa dan uang jaminan berperingkat lebih tinggi, lalu periksa status pemberian tanggal pasti atau dokumen terkait rumah tangga yang terdaftar pindah masuk sesuai prosedur yang diizinkan peraturan perundang-undangan. Jika pemberi sewa menolak memberikan dokumen atau jumlahnya tidak sesuai satu sama lain, lebih aman untuk tidak terburu-buru membuat kontrak.

### Pajak Nasional dan Pajak Daerah yang Tertunggak

Sebagian piutang pajak dapat memperoleh pembagian lebih dahulu daripada uang jaminan sewa, bergantung pada waktu timbulnya dan sifat hukumnya. Calon penyewa dapat memeriksa pajak nasional dan pajak daerah pemberi sewa yang belum dibayar sesuai waktu dan persyaratan yang ditetapkan hukum, sehingga sebaiknya konfirmasikan prosedur terbaru kepada kantor pajak dan pemerintah daerah yang berwenang.

### Pendaftaran Perwalian

Jika pemilik dalam Bagian Gap tercantum sebagai perusahaan perwalian, tidak dapat langsung disimpulkan bahwa sewa yang dibuat secara sepihak oleh pemilik rumah semula sebagai pemberi perwalian dapat diberlakukan terhadap perusahaan perwalian. Periksa kewenangan menyewakan, penerima manfaat utama, pembatasan pelepasan, dan syarat persetujuan dalam register perwalian, serta tinjau apakah terdapat persetujuan yang sah atau partisipasi dalam kontrak dari perusahaan perwalian.

Struktur perwalian lebih rumit daripada sewa biasa. Jika register perwalian sulit dipahami, lebih aman meminta peninjauan ahli hukum sebelum membayar pembayaran akhir.

### Kontrak Ganda dan Pencurian Identitas

Risiko dibuatnya beberapa kontrak atas satu rumah atau adanya pihak yang menyamar sebagai pemilik maupun agen properti sulit disaring sepenuhnya hanya melalui sertifikat keterangan pendaftaran.

- Periksa status pendaftaran kantor agen properti melalui layanan resmi pemeriksaan usaha perantara properti milik pemerintah daerah yang berwenang.
- Cocokkan nama usaha, alamat, dan nomor pendaftaran kantor agen dengan identitas agen properti berlisensi.
- Pada prinsipnya, uang jaminan harus ditransfer ke rekening atas nama pemilik yang telah dikonfirmasi. Jika terdapat pengecualian, kewenangan dan alasannya harus diverifikasi secara tertulis.
- Harga yang terlalu rendah, penolakan memberikan dokumen pemeriksaan, dan desakan untuk membuat kontrak pada hari yang sama harus dianggap sebagai sinyal risiko.

## Perbedaan Daya Berlaku terhadap Pihak Ketiga dan Hak Pelunasan Prioritas

Menurut Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, setelah penyewa menerima penyerahan rumah dan menyelesaikan pendaftaran penduduk, mulai hari berikutnya timbul daya berlaku terhadap pihak ketiga yang memungkinkan penyewa menegaskan hak sewanya. Tanggal pasti, jika dipenuhi bersama persyaratan daya berlaku terhadap pihak ketiga, berfungsi sebagai syarat agar uang jaminan dapat dilunasi lebih dahulu daripada pemegang hak berperingkat lebih rendah dalam lelang atau penjualan paksa pemerintah.

| Sistem | Persyaratan utama | Fungsi inti |
|---|---|---|
| Daya berlaku terhadap pihak ketiga | Penyerahan rumah dan pendaftaran penduduk | Dasar untuk menegaskan sewa meskipun pemilik berganti |
| Hak pelunasan prioritas berdasarkan tanggal pasti | Persyaratan daya berlaku terhadap pihak ketiga dan tanggal pasti | Dapat diprioritaskan dari pemegang hak berperingkat lebih rendah dalam pembagian lelang atau penjualan paksa pemerintah |
| Pelunasan paling prioritas bagi penyewa bernilai kecil | Persyaratan hukum seperti batas uang jaminan menurut wilayah | Sejumlah uang tertentu dapat dilunasi lebih dahulu daripada pemegang hak jaminan lainnya |
| Perintah pendaftaran hak sewa | Persyaratan seperti uang jaminan tidak dikembalikan setelah sewa berakhir | Dapat mempertahankan daya berlaku terhadap pihak ketiga dan hak pelunasan prioritas yang sudah ada setelah pindah |

Kriteria penyewa bernilai kecil dan jumlah pelunasan paling prioritas dapat berbeda menurut wilayah, waktu pembentukan hak jaminan, dan perubahan peraturan perundang-undangan. Tidak semua uang jaminan bernilai kecil otomatis dilindungi sepenuhnya.

## Prosedur Pemeriksaan pada Setiap Tahap Kontrak

### Sebelum Kontrak

1. Masukkan alamat secara tepat di Kantor Pendaftaran Internet Mahkamah Agung untuk memeriksa sertifikat keterangan pendaftaran.
2. Bedakan apakah properti tersebut merupakan bangunan dengan kepemilikan terpisah atau rumah yang tanah dan bangunannya harus diperiksa secara terpisah.
3. Cocokkan bagian judul dengan alamat di lokasi, nomor gedung dan unit, serta peruntukan dalam register bangunan.
4. Periksa pemilik dalam Bagian Gap serta ada atau tidaknya penyitaan, sita sementara, lelang, dan perwalian.
5. Rangkum hak tanggungan maksimum, hak sewa jeonse, hak sewa, jumlah maksimum piutang, dan urutan penerimaan dalam Bagian Eul.
6. Periksa transaksi terbaru melalui Sistem Publikasi Harga Transaksi Sebenarnya Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi serta sumber lainnya, lalu nilai rumah secara konservatif.
7. Jika rumah tersebut merupakan rumah multiunit dagagu, periksa juga sewa berperingkat lebih tinggi dan jumlah keseluruhan uang jaminan.
8. Konfirmasikan kepada instansi terkait apakah pajak nasional dan pajak daerah yang belum dibayar dapat diperiksa serta syarat pendaftaran jaminan pengembalian uang jaminan jeonse.

### Saat Menyusun Kontrak

Ketentuan khusus untuk mencegah perubahan hak harus mencantumkan secara konkret jangka waktu larangan dan akibat pelanggarannya. Contohnya adalah sebagai berikut.

> Sejak tanggal penandatanganan kontrak sampai hari timbulnya daya berlaku penyewa terhadap pihak ketiga, pemberi sewa tidak boleh membentuk atau menimbulkan hak baru yang memengaruhi pengembalian uang jaminan penyewa, termasuk hak tanggungan maksimum, hak sewa jeonse, perwalian, dan penyitaan. Jika ketentuan ini dilanggar, penyewa dapat membatalkan kontrak, dan pemberi sewa harus segera mengembalikan dana yang telah diterima serta membayar ganti rugi yang diperjanjikan.

Ketentuan khusus ini hanya merupakan sarana untuk menetapkan tanggung jawab kontraktual pemberi sewa dan tidak otomatis membatalkan hak pihak ketiga yang sudah terdaftar. Karena itu, jangan hanya mengandalkan ketentuan khusus dan periksalah pendaftaran berulang kali.

### Tepat Sebelum dan Setelah Pembayaran Akhir

- Periksa kembali sertifikat keterangan pendaftaran terbaru tepat sebelum mentransfer pembayaran akhir.
- Jika layar atau sertifikat memuat keterangan bahwa suatu permohonan sedang diproses, hentikan pembayaran akhir dan periksa isi permohonan tersebut.
- Jika memungkinkan, lakukan pembayaran akhir dan serah terima kunci selama jam operasional kantor pendaftaran.
- Selesaikan prosedur pendaftaran pindah masuk dan tanggal pasti pada hari yang sama ketika rumah diserahkan.
- Jika terdapat syarat pencoretan hak tanggungan maksimum, periksa secara terpisah status pengajuan dan penyelesaian pencoretannya.
- Setelah kontrak dibuat, periksa kembali pendaftaran selama jangka waktu tertentu dan jangan menunda prosedur pendaftaran jaminan.

### Jika Uang Jaminan Tidak Diterima Setelah Kontrak Berakhir

Jika pindah keluar tanpa menerima uang jaminan, dapat timbul masalah dalam mempertahankan daya berlaku terhadap pihak ketiga atau hak pelunasan prioritas yang sudah ada. Jika harus pindah, pertimbangkan perintah pendaftaran hak sewa sesuai persyaratan dan prosedur yang ditetapkan pengadilan, lalu pindahlah setelah memastikan pendaftarannya selesai. Prosedur yang diperlukan, seperti perintah pembayaran, klaim kepada lembaga penjamin, atau gugatan, berbeda-beda menurut kontrak dan status pendaftaran jaminan.

## Daftar Periksa Praktis

| Hal yang diperiksa | Sinyal risiko | Tindakan yang disarankan |
|---|---|---|
| Alamat serta nomor gedung dan unit | Kontrak tidak sesuai dengan bagian judul | Hentikan kontrak dan transfer sampai semuanya sesuai |
| Pemilik | Pihak yang membuat kontrak berbeda dari pemilik dalam Bagian Gap | Konfirmasikan kewenangan perwakilan yang sah dan kehendak pemilik |
| Bagian Gap | Penyitaan, sita sementara, lelang, perwalian | Tinjau penyebab dan syarat penyelesaiannya bersama ahli |
| Bagian Eul | Jumlah maksimum piutang besar, banyak hak jaminan | Hitung ulang jumlah menurut peringkat dan perkiraan nilai pelepasan |
| Rumah multiunit dagagu | Data uang jaminan berperingkat lebih tinggi tidak diberikan | Tunda kontrak sampai keseluruhan kondisi sewa dikonfirmasi |
| Peruntukan bangunan | Fasilitas kehidupan lingkungan, keterangan bangunan yang melanggar ketentuan | Konfirmasikan secara terpisah kemungkinan pendaftaran pindah masuk, pinjaman, dan jaminan |
| Harga pasar | Hanya ada harga penawaran dan dasar transaksi tidak memadai | Verifikasi silang transaksi sebenarnya terbaru dan properti serupa |
| Pendaftaran pada hari pembayaran akhir | Hak baru atau permohonan yang sedang diproses | Hentikan pembayaran akhir lalu periksa isi permohonan |
| Pendaftaran jaminan | Persyaratan rumah atau uang jaminan tidak terpenuhi | Periksa syarat terbaru lembaga penjamin sebelum kontrak |

## Keterbatasan Pemeriksaan Pendaftaran dan Prinsip Akhir

Sertifikat keterangan pendaftaran merupakan titik awal kontrak yang aman, tetapi bukan sertifikat yang menjamin pengembalian uang jaminan. Penyewa berperingkat lebih tinggi, pajak tertunggak, kontrak ganda, pemalsuan, kondisi penguasaan sebenarnya, dan penurunan nilai rumah harus diperiksa melalui dokumen lain dan pemeriksaan lapangan.

Prinsip terpenting adalah **tidak memeriksanya hanya sekali sebelum kontrak**. Pendaftaran terbaru harus diperiksa berulang kali sebelum kontrak, saat penyusunan kontrak, tepat sebelum pembayaran akhir, dan setelah pencoretan hak. Prosedur perlindungan seperti pendaftaran pindah masuk, tanggal pasti, dan pendaftaran jaminan juga harus dilakukan secepat mungkin. Untuk uang jaminan bernilai besar atau transaksi perwalian dan rumah multiunit dagagu yang rumit, sebaiknya jangan mengambil keputusan hanya berdasarkan penjelasan agen properti berlisensi, tetapi juga meminta peninjauan dari pengacara, ahli administrasi hukum, atau lembaga konsultasi hukum publik.

## FAQ

### Apakah rumah yang memiliki hak tanggungan sama sekali tidak boleh disewa?
Bukan berarti sama sekali tidak boleh disewa, tetapi peringkat hak tanggungan, jumlah maksimum piutang yang dijamin, uang jaminan sewa yang memiliki prioritas lebih tinggi, dan nilai rumah yang dihitung secara konservatif harus diperhitungkan bersama. Jika dalam kontrak disepakati bahwa hak tanggungan akan dihapus menggunakan pembayaran akhir, pelunasan dan pengajuan penghapusan harus dilakukan bersamaan dengan pembayaran akhir, lalu pelaksanaannya harus diperiksa kembali dalam registrasi.

### Apakah jumlah maksimum piutang yang dijamin merupakan saldo pinjaman pemilik rumah yang sebenarnya?
Bukan. Jumlah maksimum piutang yang dijamin adalah batas maksimum tanggung jawab yang dijamin oleh hak tanggungan dan mungkin tidak sama dengan pokok pinjaman atau saldo saat ini yang sebenarnya. Saldo yang tepat harus diperiksa secara terpisah melalui dokumen lembaga keuangan. Meskipun seluruh pinjaman telah dilunasi, jika hak tanggungan belum dihapus dari registrasi, prosedur penghapusannya harus diperiksa.

### Apakah aman jika jumlah maksimum piutang yang dijamin ditambah uang jaminan adalah at most 70% dari harga pasar?
70% bukanlah batas aman menurut hukum, melainkan pedoman praktis sebagai referensi. Kerugian dapat terjadi akibat penurunan harga lelang, penyewa dengan prioritas lebih tinggi, piutang pajak, biaya lelang, dan jenis rumah. Karena itu, keamanan kontrak tidak boleh dinilai hanya berdasarkan satu rasio.

### Kapan sertifikat registrasi properti harus diperiksa?
Setidaknya periksa sebelum menandatangani kontrak dan tepat sebelum melakukan pembayaran akhir. Jika ada ketentuan penghapusan hak tanggungan, sebaiknya periksa kembali setelah pengajuan penghapusan dan setelah prosesnya selesai. Hal ini karena hak tanggungan baru, penyitaan, atau hal lain dapat diajukan antara penandatanganan kontrak dan pembayaran akhir.

### Apakah uang jaminan sewa rumah dilindungi hanya dengan melaporkan perpindahan alamat?
Tidak semua uang jaminan otomatis dilindungi hanya dengan melaporkan perpindahan alamat. Anda harus memperoleh kekuatan hukum terhadap pihak ketiga dengan menerima penyerahan rumah dan melakukan pendaftaran penduduk, serta memenuhi persyaratan untuk memperoleh hak pelunasan prioritas dengan mendapatkan tanggal tetap. Anda juga harus memeriksa secara terpisah apakah hak-hak yang memiliki prioritas lebih tinggi dan nilai rumah cukup memadai.

### Jika ada klausul khusus yang melarang perubahan hak pada hari pembayaran akhir, apakah pinjaman pada hari itu dapat dicegah?
Klausul khusus dapat menjadi dasar untuk menuntut pembatalan kontrak atau ganti rugi jika pemilik rumah menetapkan hak jaminan baru, tetapi tidak otomatis membatalkan registrasi pihak ketiga. Diperlukan pula langkah praktis berupa pemeriksaan registrasi terbaru tepat sebelum pembayaran akhir dan penghentian pembayaran jika ada permohonan registrasi yang sedang diproses.

### Mengapa rumah multiunit memerlukan pemeriksaan tambahan dibandingkan apartemen?
Pada rumah multiunit, meskipun dihuni oleh beberapa penyewa, seluruh bangunan sering kali merupakan satu unit registrasi sehingga uang jaminan dan urutan prioritas penyewa lain tidak seluruhnya tercantum dalam sertifikat registrasi properti. Anda harus memeriksa tambahan mengenai keseluruhan status sewa, uang jaminan dengan prioritas lebih tinggi, dan dokumen terkait tanggal tetap.

### Jika perusahaan perwalian tercantum sebagai pemilik, dengan siapa kontrak harus dibuat?
Kewenangan untuk menyewakan dan persyaratan persetujuan harus terlebih dahulu diperiksa dalam dokumen perwalian. Pemilik asli yang bertindak sebagai pemberi perwalian mungkin tidak memiliki kewenangan untuk menyewakan, sehingga uang jaminan tidak boleh dibayarkan secara sepihak tanpa persetujuan yang sah atau keterlibatan perusahaan perwalian dalam kontrak.

### Apakah sertifikat registrasi properti untuk dilihat dapat diajukan sebagai bukti kontrak?
Layanan melihat dan penerbitan dari Kantor Registrasi Internet memiliki kegunaan yang berbeda. Untuk pemeriksaan sederhana, tampilan layanan melihat dapat digunakan. Namun, jika dokumen harus diajukan kepada instansi pemerintah, lembaga keuangan, atau pihak lain, Anda harus memeriksa sertifikat resmi untuk pengajuan dan persyaratan keabsahan yang diminta oleh lembaga tersebut.

### Apa yang harus dilakukan jika harus pindah tanpa menerima kembali uang jaminan?
Jika Anda terlebih dahulu melepaskan pendaftaran alamat atau menyerahkan rumah, dapat timbul masalah dalam mempertahankan kekuatan hukum terhadap pihak ketiga dan hak pelunasan prioritas yang sudah ada. Anda harus memeriksa apakah memenuhi persyaratan untuk mengajukan perintah registrasi hak sewa kepada pengadilan dan membahas bersama ahli hukum pilihan untuk pindah setelah registrasi hak sewa benar-benar selesai.

## Sources

- [Pusat Informasi Peraturan Perundang-undangan Nasional, Hukum Perdata](https://www.law.go.kr/법령/민법)
- [Pusat Informasi Peraturan Perundang-undangan Nasional, Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법)
- [Kantor Pendaftaran Daring Mahkamah Agung](https://www.iros.go.kr/)
- [Sistem Publikasi Harga Transaksi Aktual Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi](https://rt.molit.go.kr/)
- [Korporasi Penjaminan Perumahan dan Perkotaan](https://www.khug.or.kr/)

## Images

![Ilustrasi rumah, kartu data properti, kaca pembesar, brankas, perisai, dan kantong uang](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NDU2OCwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--25750c3e2ab51da2399303409544732381b12c1a/ai-183305bd.webp)
![Rumah dikelilingi dokumen, timbangan, tanda peringatan, gembok, kunci, kalender, dan perisai](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NDU3NCwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--f6c7dc29adb7e74d1bc4fc99316b5fcbf9256a7c/ai-7f899e31.webp)