{"content_id":"qkf2kybarf","slug":"kiyosaki-1-2-billion-debt-real-estate-leverage-risk","locale":"pt","schema_type":"Report","category":"case_study","category_name":"Estudo de Caso","title":"Dívida de US$ 1,2 bilhão de Kiyosaki: estrutura e riscos","summary":"O valor de US$ 1,2 bilhão divulgado por Robert Kiyosaki é descrito como o total de empréstimos hipotecários vinculados a imóveis de investimento coletivo com cerca de 1.500 unidades. A análise diferencia dívidas pessoais de dívidas do portfólio e examina a alavancagem, as LLC, os efeitos fiscais e os riscos.","sponsorship_disclosure":null,"affiliate_disclosure":null,"commerce_disclosure":null,"author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["Não está confirmado que os US$ 1,2 bilhão sejam uma dívida que Kiyosaki deva quitar sozinho.","A dívida divulgada é descrita como empréstimos hipotecários vinculados a imóveis de investimento coletivo com cerca de 1.500 unidades.","Para que a estrutura de investimento se mantenha, a valorização dos imóveis e a renda de aluguel precisam cobrir os custos dos empréstimos.","A alta dos juros, o aumento da vacância e a queda dos preços dos ativos podem ampliar as perdas decorrentes da alavancagem.","Uma LLC ajuda a separar os riscos, mas não garante a capacidade de quitar os empréstimos nem o retorno do investimento."],"content_markdown":"A dívida divulgada por Robert Kiyosaki é de 1,2 bilhão de dólares. Ela é explicada como o total dos empréstimos garantidos por imóveis de investimentos conjuntos, e não como uma dívida assumida individualmente por ele. Quando juros altos, vacância e queda dos preços ocorrem ao mesmo tempo, a alavancagem amplia tanto o fluxo de caixa quanto as perdas.\n\nDocumentos de referência: é necessário verificar o momento das declarações e os números detalhados na entrevista do Get Rich Education e no texto original do 주간조선.\n\n## A verdadeira natureza da dívida de 1,2 bilhão de dólares\n\nOs 1,2 bilhão de dólares são explicados como dívida de um portfólio de investimentos, e não como dívida pessoal. A base é a explicação de Kim Kiyosaki, ex-parceira de negócios. Segundo informações, os dois detinham cerca de 1500 unidades residenciais com outros investidores.\n\nA conversão apresentada na reportagem é de aproximadamente 1,6 trilhão de won. Esse valor corresponde ao total dos empréstimos garantidos pelos imóveis de investimentos conjuntos. Não significa a perda líquida pessoal de Kiyosaki nem um valor a ser pago exclusivamente por ele.\n\n| Categoria | Conteúdo confirmado ou noticiado | Conteúdo que não pode ser afirmado |\n|---|---|---|\n| Montante da dívida | 1,2 bilhão de dólares | Valor assumido exclusivamente por uma pessoa |\n| Conversão para won | Aproximadamente 1,6 trilhão de won, segundo a reportagem | Valor recalculado pela taxa de câmbio atual |\n| Ativos vinculados | Imóveis com cerca de 1500 unidades residenciais | Valor individual da garantia de cada imóvel |\n| Forma de investimento | Investimento conjunto com participação de outros investidores | Participação exata de Kiyosaki |\n| Situação financeira | Existência de empréstimos garantidos de grande porte | Conclusão de que as dívidas superam os ativos |\n\n## Comparação entre dívida pessoal e dívida de investimento conjunto\n\nOs dois tipos de dívida diferem quanto à responsabilidade pelo pagamento e à abrangência do risco. Nas dívidas de investimentos conjuntos, também é necessário verificar a estrutura societária e contratual. É difícil avaliar a situação financeira pessoal apenas pelo valor total.\n\n| Critério de avaliação | Dívida em nome pessoal | Dívida de imóvel de investimento conjunto |\n|---|---|---|\n| Responsável pelo pagamento | A pessoa responde diretamente | A empresa ou o veículo de investimento pode responder primeiro |\n| Ônus econômico | Vinculado à renda e aos ativos pessoais | Varia conforme a participação e as condições contratuais |\n| Garantia | Pode ser um ativo pessoal | Descrita como uma estrutura em que o imóvel investido serve de garantia |\n| Riscos adicionais | Crédito pessoal e fluxo de caixa | Vacância, juros, coinvestidores e risco de refinanciamento |\n| Documentos a verificar | Contrato de empréstimo e acordo de garantia | Estrutura societária, quadro de participações e acordos de garantia |\n\nSe houver garantia pessoal, a abrangência do risco poderá aumentar. Vários ativos também podem ter sido agrupados como garantia. O conteúdo desses contratos não pode ser verificado apenas com os números divulgados.\n\n## Forma de captação de recursos\n\nEssa estratégia transforma a valorização da garantia em recursos para novos investimentos. O ponto principal é não vender imediatamente o imóvel existente. Em vez disso, obtém-se liquidez por meio de empréstimos adicionais.\n\n1. Mantêm-se imóveis que geram renda de aluguel.\n2. Avalia-se se o valor dos imóveis e a capacidade de oferecê-los como garantia aumentaram.\n3. Obtém-se um empréstimo com base no maior valor da garantia.\n4. Os recursos do empréstimo são aplicados em outros ativos geradores de renda.\n5. O fluxo de caixa dos aluguéis cobre os juros e as despesas operacionais.\n\nEssa estrutura não depende necessariamente de uma valorização contínua dos ativos para funcionar. No entanto, a renda de aluguel precisa cobrir os custos financeiros. A possibilidade de renovar o empréstimo no vencimento também é fundamental.\n\n## Exemplo de cálculo\n\nUma divisão simples é um indicador auxiliar para interpretar o tamanho da dívida. Dividindo 1,2 bilhão de dólares por 1500 unidades residenciais, o resultado é de 800 mil dólares por unidade. Pela conversão da reportagem, são aproximadamente 1,06667 bilhão de won por unidade.\n\n- 1,2 bilhão de dólares ÷ 1500 unidades residenciais = 800 mil dólares por unidade\n- Aproximadamente 1,6 trilhão de won ÷ 1500 unidades residenciais = aproximadamente 1,06667 bilhão de won\n\nEsse valor não corresponde ao empréstimo garantido efetivo de cada unidade. O valor e as condições de financiamento podem variar entre os imóveis. As participações detidas e os ativos sem garantia também não foram divulgados.\n\nO valor total dos ativos também não é conhecido. Portanto, não é possível calcular a relação entre empréstimo e valor da garantia nem o patrimônio líquido. Não se deve julgar se há insolvência apenas com números médios.\n\n## Resumo dos riscos por condição\n\nO resultado da alavancagem é determinado primeiro pelas condições do fluxo de caixa, e não pelos preços. Os juros e a vacância alteram os valores a serem pagos mensalmente. A estrutura de vencimentos afeta a possibilidade de refinanciamento.\n\n| Condição | Efeito sobre o fluxo de recursos | Item a ser verificado pelo investidor |\n|---|---|---|\n| Alta dos juros | O custo dos juros pode aumentar | Proporção entre taxas fixas e variáveis |\n| Aumento da vacância | A renda de aluguel pode diminuir | Taxa de ocupação e composição dos inquilinos |\n| Queda dos aluguéis | A capacidade de pagar a dívida pode diminuir | Evolução da receita operacional líquida |\n| Queda dos preços dos ativos | A margem para oferecer garantias adicionais pode diminuir | Relação entre empréstimo e valor da garantia e cláusulas contratuais |\n| Vencimento do empréstimo | Surge o risco de fracasso no refinanciamento | Distribuição dos vencimentos e condições de renovação |\n| Aumento dos custos de reparo | O caixa disponível para distribuição diminui | Plano de despesas de capital |\n| Conflitos entre investidores | As decisões podem sofrer atrasos | Direitos de voto e acordos de aportes adicionais |\n\nMesmo com a queda dos preços dos ativos, a renda de aluguel pode ser suficiente. Por outro lado, mesmo com a alta dos preços, pode faltar dinheiro em caixa. Valor contábil e capacidade de pagamento não são o mesmo conceito.\n\n## Riscos separados pela LLC\n\nUma LLC para cada ativo é um mecanismo destinado a separar a responsabilidade de cada investimento. Ela pode reduzir a extensão com que problemas de determinado imóvel se propagam para outros ativos. A SBA dos Estados Unidos também apresenta a LLC como uma estrutura empresarial com proteção de responsabilidade.\n\nNo entanto, uma LLC não bloqueia todas as perdas. A garantia pessoal pode vincular à pessoa a responsabilidade pelo pagamento. A garantia cruzada pode colocar vários ativos em risco ao mesmo tempo.\n\nOs documentos a seguir devem ser verificados em conjunto para avaliar a abrangência do risco.\n\n- Participação societária e contrato operacional de cada LLC\n- Contrato de empréstimo e lista de garantias de cada imóvel\n- Existência de garantias pessoais e garantias cruzadas\n- Obrigação de aportes adicionais dos coinvestidores\n- Abrangência da aplicação em caso de inadimplência e violação contratual\n\n## Relação entre empréstimos e impostos\n\nO principal de um empréstimo geralmente é diferente da renda por ser dinheiro emprestado. Isso ocorre porque existe a obrigação de pagamento. O princípio relacionado pode ser verificado na Publication 525 da Receita Federal dos Estados Unidos.\n\nIsso não significa que os impostos imobiliários desapareçam. A renda de aluguel e a venda de ativos podem gerar questões tributárias separadas. Dívidas perdoadas também podem estar sujeitas à tributação.\n\nOs efeitos tributários variam conforme o contribuinte e a estrutura societária. O tratamento da depreciação e das despesas com juros exige análise individual. Descrever os recursos do empréstimo como renda isenta de impostos distorce seu significado.\n\n## Critérios que o investidor comum deve verificar\n\nPara analisar a mesma estratégia, observe primeiro a estrutura de pagamento, e não o valor total da dívida. O caso de um investidor famoso não substitui as condições de financiamento do próprio investidor. É possível verificar a capacidade de suportar os riscos na seguinte ordem.\n\n1. Subtraia da renda de aluguel a vacância e as despesas operacionais.\n2. Verifique se o caixa restante é suficiente para pagar os juros.\n3. Confirme se existe margem para suportar uma alta dos juros.\n4. Calcule o dinheiro necessário no vencimento e em caso de fracasso no refinanciamento.\n5. Verifique as garantias pessoais e as obrigações de aportes adicionais.\n6. Analise se o problema de um ativo pode se propagar para outros ativos.\n\nA taxa de juros não foi apresentada no caso divulgado. A renda de aluguel e as despesas operacionais também não foram confirmadas. Sem essas informações, não é possível usar apenas os 1,2 bilhão de dólares como referência a ser seguida.\n\n## Erros comuns\n\nO erro mais comum é interpretar a dívida do portfólio como perda pessoal. Dívida e perda são conceitos financeiros diferentes. O valor dos ativos oferecidos como garantia também deve ser considerado.\n\n- Interpretar os 1,2 bilhão de dólares como perda líquida pessoal de Kiyosaki\n- Considerar que as 1500 unidades residenciais pertenciam exclusivamente a ele\n- Tratar os 800 mil dólares por unidade como o valor real de cada empréstimo individual\n- Considerar que, como o empréstimo não é renda, também não há impostos\n- Considerar a LLC um mecanismo que elimina perdas ou dívidas\n- Partir do pressuposto de que a valorização passada continuará\n\nOutro erro é confundir o tamanho dos ativos com segurança. Mesmo um grande portfólio pode ficar instável se o fluxo de caixa for interrompido. Se muitos empréstimos vencerem ao mesmo tempo, é difícil responder apenas com a valorização dos preços.\n\n## Fatos confirmados e informações pendentes\n\nO que foi confirmado até agora é a natureza da dívida e a forma de investimento. Não há informações suficientes para avaliar detalhadamente a solidez financeira. Em especial, não é possível comparar o valor líquido das dívidas e dos ativos.\n\n| Escopo confirmado | Escopo não divulgado ou que exige confirmação adicional |\n|---|---|\n| Dívida divulgada de 1,2 bilhão de dólares | Valor total do portfólio imobiliário |\n| Conversão da reportagem de aproximadamente 1,6 trilhão de won | Taxa média de juros e despesas anuais com juros |\n| Cerca de 1500 unidades residenciais | Renda de aluguel e receita operacional líquida |\n| Estrutura de investimento conjunto | Participação e responsabilidade de pagamento de cada pessoa |\n| Explicação sobre o uso de uma LLC para cada ativo | Existência de garantias pessoais e garantias cruzadas |\n\nO texto original para citar a formulação oficial da entrevista não foi obtido. A declaração deve ser verificada no episódio correspondente do Get Rich Education. O contexto da reportagem deve ser comparado com o texto integral original do 주간조선.\n\nOs princípios tributários dos Estados Unidos podem ser verificados na IRS Publication 525. As características gerais de uma LLC podem ser consultadas no guia de estruturas empresariais da SBA dos Estados Unidos. Esses dois documentos não servem para verificar os contratos específicos de Kiyosaki.\n\n## Perguntas frequentes\n\n### Kiyosaki precisa pagar sozinho os 1,2 bilhão de dólares?\n\nNão é possível afirmar isso. A explicação divulgada refere-se ao total dos empréstimos garantidos vinculados aos imóveis de investimentos conjuntos. As garantias pessoais e as responsabilidades conforme a participação devem ser verificadas em contratos separados.\n\n### Se a dívida for grande, o risco de falência aumenta na mesma proporção?\n\nNão é possível calcular o risco de falência apenas pelo valor total da dívida. O valor dos ativos e o fluxo de caixa dos aluguéis também devem ser considerados. As taxas de juros e as condições de vencimento também determinam a capacidade de pagamento.\n\n### O dinheiro recebido por meio de empréstimos não é tributado?\n\nNos Estados Unidos, o principal de um empréstimo com obrigação de pagamento geralmente é tratado separadamente da renda. No entanto, a renda de aluguel e o ganho com a venda podem gerar impostos separados. O perdão da dívida também pode causar questões tributárias.\n\n### Um investidor comum também pode usar o mesmo método?\n\nÉ possível utilizar empréstimos garantidos para investir. No entanto, não há fundamento para esperar o mesmo resultado. O fluxo de caixa e a abrangência das garantias devem ser analisados primeiro.\n\n### Ao criar uma LLC, o patrimônio pessoal fica sempre seguro?\n\nNão se pode considerar que ele esteja sempre seguro. Garantias pessoais e garantias cruzadas podem ampliar a abrangência da responsabilidade. O alcance real da proteção varia conforme a legislação do local de constituição e os contratos.","content_html":"\u003cp\u003eA dívida divulgada por Robert Kiyosaki é de 1,2 bilhão de dólares. Ela é explicada como o total dos empréstimos garantidos por imóveis de investimentos conjuntos, e não como uma dívida assumida individualmente por ele. 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A possibilidade de renovar o empréstimo no vencimento também é fundamental.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#exemplo-de-c%C3%A1lculo\" class=\"anchor\" id=\"exemplo-de-cálculo\"\u003e\u003c/a\u003eExemplo de cálculo\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eUma divisão simples é um indicador auxiliar para interpretar o tamanho da dívida. Dividindo 1,2 bilhão de dólares por 1500 unidades residenciais, o resultado é de 800 mil dólares por unidade. Pela conversão da reportagem, são aproximadamente 1,06667 bilhão de won por unidade.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e1,2 bilhão de dólares ÷ 1500 unidades residenciais = 800 mil dólares por unidade\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAproximadamente 1,6 trilhão de won ÷ 1500 unidades residenciais = aproximadamente 1,06667 bilhão de won\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eEsse valor não corresponde ao empréstimo garantido efetivo de cada unidade. O valor e as condições de financiamento podem variar entre os imóveis. As participações detidas e os ativos sem garantia também não foram divulgados.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eO valor total dos ativos também não é conhecido. Portanto, não é possível calcular a relação entre empréstimo e valor da garantia nem o patrimônio líquido. Não se deve julgar se há insolvência apenas com números médios.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#resumo-dos-riscos-por-condi%C3%A7%C3%A3o\" class=\"anchor\" id=\"resumo-dos-riscos-por-condição\"\u003e\u003c/a\u003eResumo dos riscos por condição\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eO resultado da alavancagem é determinado primeiro pelas condições do fluxo de caixa, e não pelos preços. Os juros e a vacância alteram os valores a serem pagos mensalmente. A estrutura de vencimentos afeta a possibilidade de refinanciamento.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eCondição\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eEfeito sobre o fluxo de recursos\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eItem a ser verificado pelo investidor\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição\"\u003eAlta dos juros\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Efeito sobre o fluxo de recursos\"\u003eO custo dos juros pode aumentar\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item a ser verificado pelo investidor\"\u003eProporção entre taxas fixas e variáveis\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição\"\u003eAumento da vacância\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Efeito sobre o fluxo de recursos\"\u003eA renda de aluguel pode diminuir\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item a ser verificado pelo investidor\"\u003eTaxa de ocupação e composição dos inquilinos\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição\"\u003eQueda dos aluguéis\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Efeito sobre o fluxo de recursos\"\u003eA capacidade de pagar a dívida pode diminuir\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item a ser verificado pelo investidor\"\u003eEvolução da receita operacional líquida\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição\"\u003eQueda dos preços dos ativos\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Efeito sobre o fluxo de recursos\"\u003eA margem para oferecer garantias adicionais pode diminuir\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item a ser verificado pelo investidor\"\u003eRelação entre empréstimo e valor da garantia e cláusulas contratuais\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição\"\u003eVencimento do empréstimo\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Efeito sobre o fluxo de recursos\"\u003eSurge o risco de fracasso no refinanciamento\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item a ser verificado pelo investidor\"\u003eDistribuição dos vencimentos e condições de renovação\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição\"\u003eAumento dos custos de reparo\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Efeito sobre o fluxo de recursos\"\u003eO caixa disponível para distribuição diminui\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item a ser verificado pelo investidor\"\u003ePlano de despesas de capital\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição\"\u003eConflitos entre investidores\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Efeito sobre o fluxo de recursos\"\u003eAs decisões podem sofrer atrasos\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item a ser verificado pelo investidor\"\u003eDireitos de voto e acordos de aportes adicionais\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eMesmo com a queda dos preços dos ativos, a renda de aluguel pode ser suficiente. Por outro lado, mesmo com a alta dos preços, pode faltar dinheiro em caixa. Valor contábil e capacidade de pagamento não são o mesmo conceito.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#riscos-separados-pela-llc\" class=\"anchor\" id=\"riscos-separados-pela-llc\"\u003e\u003c/a\u003eRiscos separados pela LLC\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eUma LLC para cada ativo é um mecanismo destinado a separar a responsabilidade de cada investimento. Ela pode reduzir a extensão com que problemas de determinado imóvel se propagam para outros ativos. A SBA dos Estados Unidos também apresenta a LLC como uma estrutura empresarial com proteção de responsabilidade.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eNo entanto, uma LLC não bloqueia todas as perdas. A garantia pessoal pode vincular à pessoa a responsabilidade pelo pagamento. A garantia cruzada pode colocar vários ativos em risco ao mesmo tempo.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eOs documentos a seguir devem ser verificados em conjunto para avaliar a abrangência do risco.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eParticipação societária e contrato operacional de cada LLC\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eContrato de empréstimo e lista de garantias de cada imóvel\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eExistência de garantias pessoais e garantias cruzadas\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eObrigação de aportes adicionais dos coinvestidores\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAbrangência da aplicação em caso de inadimplência e violação contratual\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#rela%C3%A7%C3%A3o-entre-empr%C3%A9stimos-e-impostos\" class=\"anchor\" id=\"relação-entre-empréstimos-e-impostos\"\u003e\u003c/a\u003eRelação entre empréstimos e impostos\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eO principal de um empréstimo geralmente é diferente da renda por ser dinheiro emprestado. Isso ocorre porque existe a obrigação de pagamento. O princípio relacionado pode ser verificado na Publication 525 da Receita Federal dos Estados Unidos.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eIsso não significa que os impostos imobiliários desapareçam. A renda de aluguel e a venda de ativos podem gerar questões tributárias separadas. Dívidas perdoadas também podem estar sujeitas à tributação.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eOs efeitos tributários variam conforme o contribuinte e a estrutura societária. O tratamento da depreciação e das despesas com juros exige análise individual. Descrever os recursos do empréstimo como renda isenta de impostos distorce seu significado.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#crit%C3%A9rios-que-o-investidor-comum-deve-verificar\" class=\"anchor\" id=\"critérios-que-o-investidor-comum-deve-verificar\"\u003e\u003c/a\u003eCritérios que o investidor comum deve verificar\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003ePara analisar a mesma estratégia, observe primeiro a estrutura de pagamento, e não o valor total da dívida. O caso de um investidor famoso não substitui as condições de financiamento do próprio investidor. É possível verificar a capacidade de suportar os riscos na seguinte ordem.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eSubtraia da renda de aluguel a vacância e as despesas operacionais.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eVerifique se o caixa restante é suficiente para pagar os juros.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConfirme se existe margem para suportar uma alta dos juros.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCalcule o dinheiro necessário no vencimento e em caso de fracasso no refinanciamento.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eVerifique as garantias pessoais e as obrigações de aportes adicionais.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAnalise se o problema de um ativo pode se propagar para outros ativos.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eA taxa de juros não foi apresentada no caso divulgado. A renda de aluguel e as despesas operacionais também não foram confirmadas. Sem essas informações, não é possível usar apenas os 1,2 bilhão de dólares como referência a ser seguida.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#erros-comuns\" class=\"anchor\" id=\"erros-comuns\"\u003e\u003c/a\u003eErros comuns\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eO erro mais comum é interpretar a dívida do portfólio como perda pessoal. Dívida e perda são conceitos financeiros diferentes. O valor dos ativos oferecidos como garantia também deve ser considerado.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eInterpretar os 1,2 bilhão de dólares como perda líquida pessoal de Kiyosaki\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConsiderar que as 1500 unidades residenciais pertenciam exclusivamente a ele\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTratar os 800 mil dólares por unidade como o valor real de cada empréstimo individual\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConsiderar que, como o empréstimo não é renda, também não há impostos\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConsiderar a LLC um mecanismo que elimina perdas ou dívidas\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePartir do pressuposto de que a valorização passada continuará\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eOutro erro é confundir o tamanho dos ativos com segurança. Mesmo um grande portfólio pode ficar instável se o fluxo de caixa for interrompido. Se muitos empréstimos vencerem ao mesmo tempo, é difícil responder apenas com a valorização dos preços.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#fatos-confirmados-e-informa%C3%A7%C3%B5es-pendentes\" class=\"anchor\" id=\"fatos-confirmados-e-informações-pendentes\"\u003e\u003c/a\u003eFatos confirmados e informações pendentes\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eO que foi confirmado até agora é a natureza da dívida e a forma de investimento. Não há informações suficientes para avaliar detalhadamente a solidez financeira. Em especial, não é possível comparar o valor líquido das dívidas e dos ativos.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eEscopo confirmado\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eEscopo não divulgado ou que exige confirmação adicional\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Escopo confirmado\"\u003eDívida divulgada de 1,2 bilhão de dólares\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Escopo não divulgado ou que exige confirmação adicional\"\u003eValor total do portfólio imobiliário\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Escopo confirmado\"\u003eConversão da reportagem de aproximadamente 1,6 trilhão de won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Escopo não divulgado ou que exige confirmação adicional\"\u003eTaxa média de juros e despesas anuais com juros\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Escopo confirmado\"\u003eCerca de 1500 unidades residenciais\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Escopo não divulgado ou que exige confirmação adicional\"\u003eRenda de aluguel e receita operacional líquida\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Escopo confirmado\"\u003eEstrutura de investimento conjunto\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Escopo não divulgado ou que exige confirmação adicional\"\u003eParticipação e responsabilidade de pagamento de cada pessoa\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Escopo confirmado\"\u003eExplicação sobre o uso de uma LLC para cada ativo\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Escopo não divulgado ou que exige confirmação adicional\"\u003eExistência de garantias pessoais e garantias cruzadas\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eO texto original para citar a formulação oficial da entrevista não foi obtido. A declaração deve ser verificada no episódio correspondente do Get Rich Education. O contexto da reportagem deve ser comparado com o texto integral original do 주간조선.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eOs princípios tributários dos Estados Unidos podem ser verificados na IRS Publication 525. As características gerais de uma LLC podem ser consultadas no guia de estruturas empresariais da SBA dos Estados Unidos. Esses dois documentos não servem para verificar os contratos específicos de Kiyosaki.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#perguntas-frequentes\" class=\"anchor\" id=\"perguntas-frequentes\"\u003e\u003c/a\u003ePerguntas frequentes\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#kiyosaki-precisa-pagar-sozinho-os-12-bilh%C3%A3o-de-d%C3%B3lares\" class=\"anchor\" id=\"kiyosaki-precisa-pagar-sozinho-os-12-bilhão-de-dólares\"\u003e\u003c/a\u003eKiyosaki precisa pagar sozinho os 1,2 bilhão de dólares?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eNão é possível afirmar isso. A explicação divulgada refere-se ao total dos empréstimos garantidos vinculados aos imóveis de investimentos conjuntos. As garantias pessoais e as responsabilidades conforme a participação devem ser verificadas em contratos separados.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#se-a-d%C3%ADvida-for-grande-o-risco-de-fal%C3%AAncia-aumenta-na-mesma-propor%C3%A7%C3%A3o\" class=\"anchor\" id=\"se-a-dívida-for-grande-o-risco-de-falência-aumenta-na-mesma-proporção\"\u003e\u003c/a\u003eSe a dívida for grande, o risco de falência aumenta na mesma proporção?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eNão é possível calcular o risco de falência apenas pelo valor total da dívida. O valor dos ativos e o fluxo de caixa dos aluguéis também devem ser considerados. As taxas de juros e as condições de vencimento também determinam a capacidade de pagamento.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#o-dinheiro-recebido-por-meio-de-empr%C3%A9stimos-n%C3%A3o-%C3%A9-tributado\" class=\"anchor\" id=\"o-dinheiro-recebido-por-meio-de-empréstimos-não-é-tributado\"\u003e\u003c/a\u003eO dinheiro recebido por meio de empréstimos não é tributado?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eNos Estados Unidos, o principal de um empréstimo com obrigação de pagamento geralmente é tratado separadamente da renda. No entanto, a renda de aluguel e o ganho com a venda podem gerar impostos separados. O perdão da dívida também pode causar questões tributárias.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#um-investidor-comum-tamb%C3%A9m-pode-usar-o-mesmo-m%C3%A9todo\" class=\"anchor\" id=\"um-investidor-comum-também-pode-usar-o-mesmo-método\"\u003e\u003c/a\u003eUm investidor comum também pode usar o mesmo método?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eÉ possível utilizar empréstimos garantidos para investir. No entanto, não há fundamento para esperar o mesmo resultado. O fluxo de caixa e a abrangência das garantias devem ser analisados primeiro.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#ao-criar-uma-llc-o-patrim%C3%B4nio-pessoal-fica-sempre-seguro\" class=\"anchor\" id=\"ao-criar-uma-llc-o-patrimônio-pessoal-fica-sempre-seguro\"\u003e\u003c/a\u003eAo criar uma LLC, o patrimônio pessoal fica sempre seguro?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eNão se pode considerar que ele esteja sempre seguro. Garantias pessoais e garantias cruzadas podem ampliar a abrangência da responsabilidade. O alcance real da proteção varia conforme a legislação do local de constituição e os contratos.\u003c/p\u003e\n","tags":["Investimento","Psicologia do investidor","Empréstimos","Contrato imobiliário","Crédito imobiliário"],"faqs":[{"question":"Os US$ 1,2 bilhão de Kiyosaki são dívidas pessoais?","answer":"Não se trata de um valor confirmado como uma dívida atribuída integral e diretamente a ele como pessoa física. Segundo as explicações divulgadas, é o valor total dos empréstimos garantidos por imóveis de investimento conjunto que abrangem cerca de 1.500 unidades habitacionais."},{"question":"Como a dívida de US$ 1,2 bilhão se divide entre cerca de 1.500 unidades habitacionais?","answer":"Dividindo de forma simples, são US$ 800 mil por unidade habitacional. No entanto, como o valor e o montante do empréstimo de cada imóvel não foram divulgados, isso não representa o empréstimo garantido real de cada unidade."},{"question":"Por que se contrai um empréstimo adicional quando o preço do imóvel sobe?","answer":"Ao aproveitar o aumento do valor da garantia, é possível obter recursos para investimentos sem vender o imóvel. No entanto, também aumentam os encargos com juros e o risco de queda no valor da garantia."},{"question":"Nos Estados Unidos, o valor de um empréstimo é renda tributável?","answer":"O principal de um empréstimo que deve ser pago geralmente é tratado separadamente da renda. A renda de aluguel, o ganho de capital na venda e a dívida perdoada podem gerar questões tributárias distintas."},{"question":"Usar uma LLC elimina os riscos do investimento imobiliário?","answer":"Uma LLC pode ajudar a separar responsabilidades, mas não elimina as perdas. Se houver garantia pessoal e garantias cruzadas, o risco pode se estender a outros ativos ou até ao patrimônio pessoal."},{"question":"Um investidor comum pode seguir a estratégia de Kiyosaki?","answer":"Não se deve imitá-la considerando apenas o montante dos empréstimos. É necessário compreender o fluxo de caixa dos aluguéis, as taxas de juros, os vencimentos, as garantias pessoais e os contratos de investimento conjunto, além de calcular primeiro o limite de perdas que se pode suportar."}],"sources":[{"url":"https://www.irs.gov/publications/p525","title":"Publicação 525 do IRS, Rendimentos Tributáveis e Não Tributáveis","type":"source"},{"url":"https://www.sba.gov/business-guide/launch-your-business/choose-business-structure","title":"Administração de Pequenas Empresas dos EUA, Escolha uma estrutura empresarial","type":"source"}],"images":[{"id":1193,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTY5NTAsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--0725b79170435d68964db886f5015ade8f2c3d3e/ai-58b5d1d2.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_photo","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"부동산 사무실에서 재무 자료를 검토하는 남성과 책상 위 열쇠","caption":"한 남성이 아파트 단지가 보이는 사무실에서 투자 자료와 차트를 검토하고 있다.","description":null},"en":{"alt":"Man reviewing financial documents with keys on a desk in a real estate office","caption":"A man studies investment reports and charts in an office overlooking an apartment complex.","description":null},"ja":{"alt":"不動産オフィスで財務資料を確認する男性と机上の鍵","caption":"男性が集合住宅を望むオフィスで投資資料やグラフを精査している。","description":null},"es":{"alt":"Hombre revisando documentos financieros junto a unas llaves en una oficina inmobiliaria","caption":"Un hombre analiza informes y gráficos de inversión en una oficina frente a un complejo de apartamentos.","description":null},"id":{"alt":"Pria meninjau dokumen keuangan dengan kunci di meja kantor properti","caption":"Seorang pria memeriksa laporan dan grafik investasi di kantor yang menghadap kompleks apartemen.","description":null},"pt":{"alt":"Homem analisando documentos financeiros com chaves sobre a mesa de um escritório imobiliário","caption":"Um homem examina relatórios e gráficos de investimento em um escritório diante de um condomínio.","description":null},"zh-hant":{"alt":"男子在房地產辦公室審閱財務文件，桌上放著多串鑰匙","caption":"一名男子在可望見公寓社區的辦公室裡檢視投資報告與圖表。","description":null},"de":{"alt":"Mann prüft Finanzunterlagen neben Schlüsseln auf dem Tisch eines Immobilienbüros","caption":"Ein Mann analysiert Anlageberichte und Diagramme in einem Büro mit Blick auf eine Wohnanlage.","description":null}}},{"id":1194,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTY5NTYsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--48682bd1add45528f0f455ba106659049dcb6bf5/ai-27e33ebe.webp","is_representative":false,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"부동산, 금화, 저울, 보호막, 수익·위험 지표가 연결된 투자 구조 인포그래픽","caption":"부동산 투자 포트폴리오의 수익 구조와 보호 장치, 위험 요소를 도식화했다.","description":null},"en":{"alt":"Investment diagram linking properties, coins, scales, shields, charts, and risk indicators","caption":"The infographic maps the returns, safeguards, and risks of a property investment portfolio.","description":null},"ja":{"alt":"不動産、金貨、天秤、盾、収益・リスク指標を結ぶ投資構造の図解","caption":"不動産投資ポートフォリオの収益構造と保護策、リスク要因を図示している。","description":null},"es":{"alt":"Diagrama de inversión con inmuebles, monedas, balanza, escudos, gráficos e indicadores de riesgo","caption":"La infografía muestra los rendimientos, las protecciones y los riesgos de una cartera inmobiliaria.","description":null},"id":{"alt":"Diagram investasi yang menghubungkan properti, koin, timbangan, perisai, grafik, dan indikator risiko","caption":"Infografik ini memetakan imbal hasil, perlindungan, dan risiko dalam portofolio investasi properti.","description":null},"pt":{"alt":"Diagrama de investimento com imóveis, moedas, balança, escudos, gráficos e indicadores de risco","caption":"O infográfico apresenta retornos, proteções e riscos de uma carteira de investimentos imobiliários.","description":null},"zh-hant":{"alt":"連結房地產、金幣、天平、盾牌、圖表與風險指標的投資架構圖","caption":"資訊圖呈現房地產投資組合的收益結構、保障措施與風險因素。","description":null},"de":{"alt":"Investitionsgrafik mit Immobilien, Münzen, Waage, Schilden, Diagrammen und Risikoindikatoren","caption":"Die Infografik zeigt Erträge, Absicherungen und Risiken eines Immobilienportfolios.","description":null}}}],"published_at":"2026-09-10T18:08:23+09:00","updated_at":"2026-09-10T18:08:23+09:00","license":"cc_by","translation_status":"reviewed","available_locales":["ko","en","ja","es"],"data_locales":["ko","en","ja","es","id","pt","zh-hant","de"],"url":"https://injoys.com/en/articles/kiyosaki-1-2-billion-debt-real-estate-leverage-risk"}