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title: "Verlagerung des Seouler Mietmarkts zur Monatsmiete: Ursachen, Kostenberechnung und Vertragsprüfung"
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author: "injoys"
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published_at: 2026-08-25T17:31:01+09:00
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# Verlagerung des Seouler Mietmarkts zur Monatsmiete: Ursachen, Kostenberechnung und Vertragsprüfung

> Analysiert werden die Gründe für den wachsenden Anteil von Monatsmieten am Seouler Mietmarkt: Angebotsmangel, Kreditumfeld, Kautionsrisiken und die Cashflow-Präferenz der Vermieter. Zudem werden die Berechnung des Jeonse-Monatsmiet-Umwandlungssatzes sowie Kriterien zur Vertragsprüfung einschließlich gewerblich betriebener Mietwohnungen zusammengefasst.

## Key Points

- Der steigende Anteil der Monatsmiete ist ein struktureller Wandel, der durch einen Mangel an Jeonse-Angeboten, veränderte Finanzierungsbedingungen, Risiken bei der Kautionsrückzahlung und die Cashflow-Präferenz der Vermieter gemeinsam verursacht wird.
- Der Anteil der Monatsmiettransaktionen bezeichnet deren Anteil an den neu gemeldeten Verträgen und entspricht nicht dem Anteil der Monatsmieter an allen Mieterhaushalten.
- Wird eine Kaution von 100 Millionen Won bei einem jährlichen Umwandlungssatz von 5,6 % in eine Monatsmiete umgerechnet, beträgt der monatliche Gegenwert rund 467.000 Won.
- Der marktübliche Jeonse-Monatsmiet-Umwandlungssatz und die Umwandlungsobergrenze nach dem Wohnraummieterschutzgesetz sind Kennzahlen mit unterschiedlichem Zweck und Geltungsbereich.
- Auch bei gewerblich betriebenen Mietwohnungen sind Kautionsschutz, Nebenkosten, vorzeitige Kündigung sowie Angaben zum Vermietungsunternehmen und zum Eigentümer im jeweiligen Vertrag zu prüfen.

Der Mietwohnungsmarkt in Seoul löst sich von einer Struktur, in der Jeonse-Verträge die Regel und Monatsmieten die Ausnahme waren. Nicht nur bei kleinen Einzimmerwohnungen, sondern auch bei mittelgroßen, von Familien bewohnten Apartments sind Monatsmietverträge mit Kaution und sogenannte Ban-Jeonse-Verträge inzwischen häufig anzutreffen.

Allein aus der Tatsache, dass die Zahl der Monatsmietverträge gestiegen ist, lässt sich jedoch nicht schließen, dass Jeonse bald verschwindet. Um das Ausmaß der Veränderung und die Belastung der Haushalte genau zu beurteilen, müssen die Definitionen der Transaktionsstatistik, die Kombinationen aus Kaution und Monatsmiete sowie die Zins- und Kreditbedingungen gemeinsam betrachtet werden.

## Die Verlagerung zu Monatsmieten auf dem Seouler Mietmarkt in Zahlen

Die vom Betreiber bereitgestellten Daten, die auf einer Abfrage im Offenlegungssystem für tatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr beruhen, beziffern den Anteil der Monatsmieten an den gemeldeten Mietverträgen für Apartments in Seoul im ersten Halbjahr 2026 auf 49,8 %. Für das erste Halbjahr 2025 weisen dieselben Daten 43,1 % aus und zeigen damit, dass der Anteil der Monatsmietverträge rasch gestiegen ist.

Diese Werte können je nach Veröffentlichungszeitpunkt, Vertrags- und Meldedatum, Berücksichtigung aufgehobener Verträge, Wohnungsart und Klassifizierungskriterien für Monatsmieten variieren. Wer aktuelle Zahlen zitieren möchte, sollte sie im Offenlegungssystem für tatsächliche Transaktionspreise erneut prüfen und dabei als Region Seoul, als Wohnungsart Apartments und als Vertragszeitraum das jeweilige Halbjahr auswählen.

### Was bei der Interpretation des Monatsmietanteils zu beachten ist

- **Der Anteil an den Transaktionen unterscheidet sich vom Anteil der dort lebenden Haushalte.** Es handelt sich um den Anteil der Monatsmietverträge an den gemeldeten Verträgen, nicht darum, dass die Hälfte der Mieterhaushalte in Seoul zur Monatsmiete wohnt.
- **Unter Monatsmieten werden verschiedene Vertragsarten zusammengefasst.** Dazu können sowohl reine Monatsmieten mit kleiner Kaution als auch Ban-Jeonse-Verträge mit hoher Kaution zählen.
- **Die Zahl der Verträge entspricht nicht dem Gesamtbestand.** Sie zeigt lediglich die Entwicklung der in einem bestimmten Zeitraum neu abgeschlossenen oder verlängerten Verträge und nicht sämtliche derzeit laufenden Verträge.
- **Ein steigender Anteil und steigende Monatsmieten sind unterschiedliche Dinge.** Selbst wenn es mehr Monatsmietverträge gibt, muss die Miete einzelner Wohnungen nicht im gleichen Verhältnis steigen.

Bei der Verlagerung zu Monatsmieten müssen daher der Monatsmietanteil, die mittlere Monatsmiete, die Höhe der Kautionen, die Jeonse-Preise und das Transaktionsvolumen nach Wohnungsgröße gemeinsam betrachtet werden.

## Warum Jeonse abnimmt und die Monatsmiete zunimmt

Die Verlagerung zu Monatsmieten lässt sich nur schwer allein durch die Präferenzen der Mieter oder der Vermieter erklären. Sie ist das Ergebnis eines gleichzeitigen Zusammenspiels von Wohnungsangebot, Finanzmarkt und Risikowahrnehmung.

| Faktor | Auswirkungen auf Mieter | Auswirkungen auf Vermieter |
|---|---|---|
| Mangel an Jeonse-Angeboten | Es wird schwieriger, im gewünschten Gebiet eine Jeonse-Wohnung mit der gewünschten Fläche zu finden | Monatsmiet- oder Ban-Jeonse-Konditionen können leichter angeboten werden |
| Einschränkungen bei Jeonse-Krediten und Zinsbelastung | Es wird schwieriger, eine hohe Kaution aufzubringen | Die Fähigkeit der Mieter zur Zahlung der Kaution kann sinken |
| Sorge vor der Nichtrückzahlung der Kaution | Mieter wollen das Risiko vermeiden, einen hohen Betrag in einer einzigen Wohnung zu binden | An Sicherungsmaßnahmen für die Kaution und die Fähigkeit zu ihrer Rückzahlung werden strengere Anforderungen gestellt |
| Veränderungen bei Zinsen und Renditeerwartungen | Es verändert sich, ob Kreditzinsen oder Monatsmiete günstiger sind | Regelmäßige Mieteinnahmen können gegenüber der Anlage der Kaution bevorzugt werden |
| Zunahme von Vertragsverlängerungen | Mehr Haushalte bleiben in ihrer bisherigen Wohnung, wodurch die Auswahl an neuen Jeonse-Angeboten sinkt | Bestehende Verträge können unter Verringerung des Leerstandsrisikos fortgeführt werden |

Manche Mieter reduzieren ihre Kaution, um das verbleibende Geld anzulegen. Die daraus erzielbare Rendite kann jedoch nicht mit einer sicheren Einsparung bei der Monatsmiete gleichgesetzt werden. Auch mögliche Anlageverluste, Steuern, Transaktionskosten und Liquiditätsrisiken müssen berücksichtigt werden.

## Jeonse-Monatsmiet-Umrechnungssatz und Berechnung der Monatsmiete

Der Jeonse-Monatsmiet-Umrechnungssatz ist der auf das Jahr hochgerechnete Prozentsatz, der angewendet wird, wenn ein Teil der Jeonse-Kaution in eine Monatsmiete umgewandelt wird. Die grundlegende Berechnungsformel lautet:

**Monatlicher Umrechnungsbetrag = reduzierte Kaution × jährlicher Jeonse-Monatsmiet-Umrechnungssatz ÷ 12**

Wird die Kaution beispielsweise um 100 Millionen Won reduziert und ein jährlicher Satz von 5,6 % angewendet, ergibt sich folgende Berechnung:

- Jährlicher Umrechnungsbetrag: 100 Millionen Won × 5,6 % = 5,6 Millionen Won
- Monatlicher Umrechnungsbetrag: 5,6 Millionen Won ÷ 12 = ca. 467.000 Won

| Reduzierte Kaution | Umrechnungssatz | Monatlicher Umrechnungsbetrag |
|---:|---:|---:|
| 50 Millionen Won | 5,6 % | ca. 233.000 Won |
| 100 Millionen Won | 5,6 % | ca. 467.000 Won |
| 200 Millionen Won | 5,6 % | ca. 933.000 Won |

Diese Berechnung gibt lediglich den in eine Monatsmiete umgerechneten Unterschied bei der Kaution wieder. In tatsächlichen Verträgen können unter Berücksichtigung des Wohnungszustands, der Lage, der Vertragsdauer, der Nebenkosten und der Verhandlungsmacht des Vermieters andere Beträge angesetzt werden.

### Unterschied zwischen dem marktüblichen Umrechnungssatz und der gesetzlichen Obergrenze

Der von der Koreanischen Immobilienbehörde veröffentlichte regionale Jeonse-Monatsmiet-Umrechnungssatz ist eine statistische Kennzahl, die das auf dem tatsächlichen Markt beobachtete Verhältnis zwischen Jeonse und Monatsmiete zeigt. Die gesetzliche Obergrenze für den Jeonse-Monatsmiet-Umrechnungssatz nach dem Wohnraummieterschutzgesetz ist dagegen ein rechtlicher Maßstab zum Schutz der Mieter, wenn ein bestimmter Teil der Kaution in eine Monatsmiete umgewandelt wird.

Zur Beurteilung der gesetzlichen Obergrenze müssen der zum Vertragszeitpunkt geltende Leitzins der Bank of Korea sowie das aktuelle Wohnraummieterschutzgesetz und dessen Durchführungsverordnung geprüft werden. Sie ist jedoch keine Preisliste, die die Monatsmiete neuer Verträge einheitlich festlegt. Je nach Art der Vertragsänderung und Anwendungssituation kann eine rechtliche Prüfung erforderlich sein. Der zum Vertragszeitpunkt geltende Leitzins und die aktuellen Rechtsvorschriften müssen unbedingt erneut geprüft werden.

## So lassen sich die tatsächlichen Kosten von Jeonse und Monatsmiete vergleichen

Beim Vergleich von Jeonse und Monatsmiete dürfen nicht nur Kaution und Monatsmiete nebeneinandergestellt werden. Mindestens die folgenden Posten müssen in jährliche Kosten umgerechnet werden.

1. Monatsmiete für 12 Monate
2. Kreditzinsen zur Finanzierung der Kaution
3. Opportunitätskosten des für die Kaution eingesetzten Eigenkapitals
4. Nebenkosten und separat kostenpflichtige Dienstleistungen
5. Prämien für Kautionsversicherungen, Maklergebühren und Umzugskosten
6. Kosten, die bei einer vorzeitigen Kündigung oder Verlängerung entstehen können

Wenn beispielsweise die Monatsmiete im Gegenzug für eine Reduzierung der Kaution um 100 Millionen Won um 500.000 Won steigt, beträgt der nominale Umrechnungssatz jährlich 6 %. Liegt der effektive Zinssatz eines Kredits zur Finanzierung dieser 100 Millionen Won über 6 %, kann eine niedrigere Kaution vorteilhaft sein. Steht jedoch ausreichend Eigenkapital zur Verfügung oder ist die Rendite sicherer Anlagen niedrig, kann eine höhere Kaution wirtschaftlicher sein.

### Stresstest für den Haushalts-Cashflow

Vor Abschluss eines Monatsmietvertrags sollte nicht nur das aktuelle Einkommen betrachtet werden. Es empfiehlt sich zu berechnen, ob die Ausgaben auch in den folgenden Situationen getragen werden können:

- wenn die Zinsen steigen und sich die Kreditzinsen erhöhen
- wenn das Einkommen vorübergehend sinkt
- wenn Nebenkosten und öffentliche Versorgungsgebühren steigen
- wenn bei einer Verlängerung die Monatsmiete oder die Kaution erhöht wird
- wenn beim Umzug der Zeitpunkt der Zahlung der neuen Kaution und der Rückzahlung der bisherigen Kaution auseinanderfällt

Da die Monatsmiete eine feste monatliche Ausgabe ist, ist es sicherer, nicht davon auszugehen, sie mit unsicheren Einnahmen wie Anlageerträgen finanzieren zu können.

## Warum professionell betriebene Mietwohnungen zunehmen und was zu prüfen ist

Wenn Monatsmieten üblich werden, vergleichen Mieter nicht nur den Wohnraum selbst, sondern auch Wohnservices wie Verwaltung, Sicherheit, Gemeinschaftseinrichtungen und Vertragsstabilität. Dies ist auch ein Grund dafür, dass von professionellen Betreibern verwaltete Mietwohnungsmarken wie Remarkvill und Episode Aufmerksamkeit erhalten.

Professionell betriebene Mietwohnungen können standardisierte Gebäudeverwaltung, Anlaufstellen für Beschwerden, Möbel und Haushaltsgeräte sowie Gemeinschaftseinrichtungen bieten. Die Kosten dieser Leistungen können jedoch in der Miete oder den Nebenkosten enthalten sein. Allein die Bekanntheit einer Marke garantiert nicht automatisch die Rückzahlung der Kaution.

Vor Vertragsabschluss sollte Folgendes geprüft werden:

- ob der im Grundbuch eingetragene Eigentümer mit der Vertragspartei übereinstimmt
- wie die rechtlichen Rollen von Betreiber und Vermieter voneinander abgegrenzt sind
- ob die Kaution für eine Rückzahlungsgarantie infrage kommt und diese tatsächlich abgeschlossen wurde
- wie hoch die Grundnebenkosten und die Kosten optionaler Dienstleistungen jeweils sind
- wie hoch die Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung ist und welche Kündigungsfrist für den Auszug gilt
- welche Regeln für Vertragsverlängerung, Mietanpassung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gelten
- wer bei Defekten an Möbeln und Haushaltsgeräten sowie bei Unfällen in Gemeinschaftseinrichtungen haftet

Private und professionell betriebene Mietverhältnisse sollten nicht einfach als „instabil oder stabil“ eingestuft werden. Vielmehr müssen Gesamtwohnkosten, Schutz der Kaution, vertragliche Flexibilität und Servicequalität nach denselben Maßstäben verglichen werden.

## Was übersehen wird, wenn Monatsmietstatistiken falsch interpretiert werden

Wer die Monatsmieten in Seoul allein anhand der monatlichen Miethöhe mit ausländischen Metropolen wie New York oder London vergleicht, kann die tatsächliche Lebenshaltungskostenbelastung verzerrt darstellen. Neben der Miethöhe unterscheiden sich auch Haushaltseinkommen, Wohnfläche, Kautionspraxis, Nebenkosten, Steuern, Mietdauer und Systeme der Wohnraumförderung.

Die Verlagerung zu Monatsmieten bedeutet zudem nicht automatisch eine Aufwertung der Wohnservices. Selbst bei einer höheren Monatsmiete müssen sich Vertragsstabilität oder Wohnungsqualität nicht verbessern. Für Mieter sind statt des Anteils der Monatsmietverträge insbesondere die folgenden tatsächlichen Belastungen relevant:

- Anteil von Monatsmiete und Nebenkosten am verfügbaren Einkommen
- Gesamtwohnkosten einschließlich der Kaution
- Wohnfläche und Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes, die sich für dieselben Kosten erzielen lassen
- durchschnittliche Wohndauer und Möglichkeit einer Vertragsverlängerung
- Risiko eines Kautionsverlusts und eines erzwungenen Umzugs

Auch bei der Bewertung politischer Maßnahmen darf nicht nur ein einzelner Transaktionsanteil betrachtet werden. Vielmehr müssen Wohnkostenbelastung und Vertragsstabilität nach Einkommensgruppe, Alter und Haushaltsgröße gemeinsam gemessen werden.

## Vertragscheckliste für Mieter im Zeitalter der Monatsmiete

Auch wenn die Monatsmiete zur vorherrschenden Form wird, ändern sich die Grundlagen eines guten Vertrags nicht.

1. Im Offenlegungssystem für tatsächliche Transaktionspreise werden die Kombinationen aus Kaution und Monatsmiete für dieselbe Wohnanlage und Wohnfläche verglichen.
2. Anhand des Grundbuchauszugs werden Eigentümer, Grundpfandrechte, Pfändungen und weitere Rechtsverhältnisse geprüft.
3. Es wird geprüft, ob eine Rückzahlungsgarantie für die Kaution abgeschlossen werden kann und welche Ausschlussgründe bestehen.
4. Der Unterschied bei der Kaution wird anhand des Umrechnungssatzes berechnet, um zu prüfen, ob die angebotene Monatsmiete angemessen ist.
5. Die einzelnen Nebenkostenposten und die zuletzt angefallenen Beträge werden geprüft und zur Monatsmiete addiert.
6. Nach dem Einzug werden die für den Schutz der Kaution notwendigen Schritte erledigt, darunter die Anmeldung des Wohnsitzes und die amtliche Bestätigung des Vertragsdatums.
7. Bedingungen für Verlängerung, vorzeitige Kündigung, Reparaturen und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands werden konkret in Sondervereinbarungen festgehalten.

Die Verlagerung zu Monatsmieten ist weniger ein unmittelbares Verschwinden von Jeonse als vielmehr ein Prozess, in dem sich die Mietoptionen zu vielfältigen Kombinationen aus Kaution und Monatsmiete wandeln. Mieter sollten nicht nur zwischen „Jeonse oder Monatsmiete“ wählen, sondern Kautionsrisiko, monatlichen Cashflow, Gesamtwohnkosten und Vertragsstabilität in einer gemeinsamen Übersicht vergleichen.

## FAQ

### Wenn der Anteil der Monatsmietverträge nahezu 50 % beträgt, bedeutet das, dass die Hälfte der Miethaushalte in Seoul zur Monatsmiete wohnt?
Nein. Der Anteil der Monatsmietverträge bezeichnet den Anteil der als Monatsmiete eingestuften Verträge unter den in einem bestimmten Zeitraum gemeldeten Mietverträgen. Er bildet weder alle derzeit laufenden Mietverträge noch die Wohnform sämtlicher Haushalte unmittelbar ab.

### Wird auch Semi-Jeonse in der Monatsmietstatistik berücksichtigt?
Im Allgemeinen kann eine Monatsmiete mit Kaution, bei der zusätzlich zur Kaution monatlich Miete gezahlt wird, als Monatsmietvertrag eingestuft werden. Da sich die Klassifizierungskriterien je nach Statistik unterscheiden können, sollte jedoch die Definition des jeweiligen Indikators durch die betreffende Institution geprüft werden.

### Wie wird ein Umwandlungssatz von Jeonse in Monatsmiete von 5,6 % berechnet?
Man multipliziert den Betrag, um den die Kaution reduziert wurde, mit 5,6 % und teilt das Ergebnis anschließend durch 12. Wurde die Kaution um 100 Millionen Won reduziert, beträgt der auf ein Jahr umgerechnete Betrag 5,6 Millionen Won und der monatliche Betrag etwa 467.000 Won.

### Ist jede Forderung nach einer Monatsmiete, die über dem marktüblichen Umwandlungssatz von Jeonse in Monatsmiete liegt, rechtswidrig?
Nein. Der marktübliche Umwandlungssatz ist eine Statistik, die tatsächliche Vertragsverhältnisse abbildet, und unterscheidet sich von der gesetzlich festgelegten Obergrenze für die Umwandlung. Ob die gesetzliche Obergrenze gilt, kann je nach Vertragsbedingungen variieren, etwa danach, ob es sich um einen neuen Vertrag handelt oder ob die Kaution eines bestehenden Vertrags in eine Monatsmiete umgewandelt wird.

### Ist eine Monatsmiete sicherer als Jeonse?
Bei einer Monatsmiete lässt sich durch eine geringere Kaution das Rückzahlungsrisiko senken, dafür fallen jeden Monat feste Wohnkosten an. Da auch bei einer Monatsmiete mit Kaution das Risiko eines Kautionsverlusts besteht, sollten der Grundbuchauszug, die Anmeldung des Einzugs, das bestätigte Vertragsdatum und die Möglichkeit einer Rückzahlungsgarantie geprüft werden.

### Ist die Kaution bei einer gewerblich betriebenen Mietwohnung automatisch geschützt?
Nein. Auch wenn die Immobilie von einem professionellen Betreiber verwaltet wird, müssen die Rollen des Eigentümers, des Vermieters und des Betreibers sowie das Bestehen eines Garantieschutzes gesondert geprüft werden. Die Bekanntheit einer Marke ersetzt keine Garantie für die Rückzahlung der Kaution.

### Wie lässt sich vergleichen, ob Jeonse oder eine Monatsmiete vorteilhafter ist?
Für den Vergleich sollten die Monatsmiete für 12 Monate, die Zinsen für ein Kautionsdarlehen, die Opportunitätskosten des Eigenkapitals, die Nebenkosten, die Garantiegebühren und die Umzugskosten auf Jahresbasis zusammengerechnet werden. Selbst bei einer niedrigen Monatsmiete können die gesamten Wohnkosten höher sein, wenn die Nebenkosten und Servicegebühren hoch sind.

### Wo kann man die neuesten tatsächlichen Transaktionen für Monatsmieten in Seoul einsehen?
Im System zur Offenlegung tatsächlicher Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr lassen sie sich durch Auswahl der Region, der Wohnungsart, des Vertragszeitraums und der Fläche einsehen. Verträge mit unterschiedlichen Kautionen sollten mithilfe des Umwandlungssatzes von Jeonse in Monatsmiete auf gleiche Bedingungen umgerechnet und anschließend verglichen werden.

## Sources

- [System zur Veröffentlichung tatsächlicher Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr](https://rt.molit.go.kr/)
- [Immobilienstatistik-Informationssystem R-ONE des Korea Real Estate Board](https://www.reb.or.kr/r-one/)
- [Nationales Rechtsinformationszentrum – Gesetz zum Schutz von Wohnraummietverhältnissen](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법)
- [Nationales Rechtsinformationszentrum – Durchführungsverordnung zum Gesetz zum Schutz von Wohnraummietverhältnissen](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령)
- [Koreanische Gesellschaft für Wohnungs- und Stadtgarantien](https://www.khug.or.kr/)

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