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title: "A expansão do aluguel mensal no mercado de locação de Seul: causas, cálculo de custos e revisão contratual"
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category_name: "Tendências"
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author: "injoys"
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published_at: 2026-08-25T17:31:01+09:00
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# A expansão do aluguel mensal no mercado de locação de Seul: causas, cálculo de custos e revisão contratual

> Analisa-se o aumento da participação do aluguel mensal no mercado de locação de Seul sob as perspectivas da escassez de oferta, das condições de crédito, dos riscos relacionados à caução e do fluxo de caixa dos proprietários. Também são apresentados o método de cálculo da taxa de conversão do jeonse em aluguel mensal e os critérios para revisar contratos, inclusive de imóveis para aluguel administrados por empresas.

## Key Points

- O aumento da participação do aluguel mensal é uma mudança estrutural gerada conjuntamente pela escassez de imóveis disponíveis para jeonse, pelas mudanças nas condições financeiras, pelo risco de devolução da caução e pela preferência dos proprietários por fluxo de caixa.
- A participação das transações de aluguel mensal representa a proporção entre os novos contratos declarados, portanto não equivale à porcentagem de famílias locatárias que vivem em imóveis com aluguel mensal.
- Ao converter uma caução de 100 milhões de wones em aluguel mensal com uma taxa anual de 5,6%, o valor mensal equivalente é de aproximadamente 467 mil wones.
- A taxa de conversão entre jeonse e aluguel mensal praticada no mercado e o teto de conversão previsto na Lei de Proteção do Arrendamento Residencial são indicadores com objetivos e âmbitos de aplicação diferentes.
- Mesmo nos imóveis para aluguel administrados por empresas, é necessário verificar em cada contrato a proteção da caução, as taxas de administração, a rescisão antecipada e as informações sobre a empresa locadora e o proprietário.

O mercado de locação residencial de Seul está deixando para trás uma estrutura em que o jeonse era a regra e o aluguel mensal, a exceção. Tornou-se fácil encontrar contratos de aluguel mensal com depósito e os chamados contratos de banjeonse não apenas em pequenos estúdios, mas também em apartamentos de médio porte onde vivem famílias.

No entanto, o simples fato de os contratos de aluguel mensal terem aumentado não permite concluir que o jeonse desaparecerá em breve. Para avaliar corretamente a dimensão da mudança e o impacto sobre as famílias, é preciso considerar em conjunto a definição das estatísticas de transações, a combinação entre depósito e aluguel mensal, as taxas de juros e as condições de crédito.

## A transformação do mercado de locação de Seul em números

Dados fornecidos pelo operador, com base em consultas ao Sistema de Divulgação de Preços Reais de Transações do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes, indicam que os contratos de aluguel mensal representaram 49,8% dos contratos de locação de apartamentos declarados em Seul no primeiro semestre de 2026. Nos mesmos dados, o percentual apresentado para o primeiro semestre de 2025 é de 43,1%, mostrando um rápido aumento da participação dos contratos de aluguel mensal.

Esse número pode variar conforme a data da divulgação, a data do contrato e da declaração, a inclusão ou não de contratos cancelados, o tipo de imóvel e os critérios de classificação do aluguel mensal. Para citar os dados mais recentes, é necessário verificá-los novamente no Sistema de Divulgação de Preços Reais de Transações, selecionando Seul como região, apartamentos como tipo de imóvel e o semestre correspondente como período do contrato.

### Cuidados ao interpretar a participação do aluguel mensal

- **A participação nas transações é diferente da participação entre os domicílios residentes.** Trata-se do percentual de contratos de aluguel mensal entre os contratos declarados, e não significa que metade dos domicílios locatários de Seul viva pagando aluguel mensal.
- **O aluguel mensal reúne vários tipos de contrato.** Podem ser classificados juntos desde aluguéis mensais puros, com depósito pequeno, até contratos de banjeonse, com depósito elevado.
- **O número de contratos não corresponde ao estoque.** Ele mostra apenas o fluxo de contratos novos ou renovados em determinado período, e não todos os contratos atualmente vigentes.
- **O aumento da participação e o aumento do valor do aluguel são questões distintas.** Mesmo que haja mais contratos de aluguel mensal, o aluguel de cada imóvel não aumenta necessariamente na mesma proporção.

Portanto, para analisar essa transformação, é preciso considerar em conjunto a participação do aluguel mensal, o aluguel mediano, o nível dos depósitos, os preços do jeonse e o volume de transações por tamanho do imóvel.

## Por que o jeonse diminui e o aluguel mensal aumenta

É difícil explicar essa transformação apenas pela preferência dos locatários ou dos locadores. Ela resulta da atuação simultânea da oferta habitacional, do mercado financeiro e da percepção de risco.

| Fator | Impacto sobre o locatário | Impacto sobre o locador |
|---|---|---|
| Escassez de imóveis para jeonse | Torna-se difícil encontrar um jeonse na região e com a metragem desejadas | Torna-se mais fácil propor condições de aluguel mensal ou banjeonse |
| Restrições ao crédito para jeonse e peso dos juros | Torna-se difícil reunir um depósito elevado | A capacidade do locatário de pagar o depósito pode diminuir |
| Preocupação com a não devolução do depósito | Busca evitar o risco de deixar uma grande quantia presa em um único imóvel | Passa a enfrentar exigências mais rigorosas quanto aos mecanismos de proteção e à capacidade de devolver o depósito |
| Mudanças nos juros e no retorno esperado | Altera qual opção é mais vantajosa: pagar juros do empréstimo ou aluguel mensal | Pode passar a preferir uma renda mensal regular em vez de aplicar o depósito |
| Aumento das renovações contratuais | Mais famílias permanecem no imóvel atual, reduzindo as opções de novos contratos de jeonse | Pode manter os contratos existentes e, ao mesmo tempo, reduzir o risco de vacância |

Há também casos em que o locatário reduz o depósito para investir os recursos restantes, mas esse retorno não pode ser trocado de forma garantida por uma redução do aluguel mensal. Também é preciso considerar a possibilidade de perdas nos investimentos, impostos, custos de transação e riscos de liquidez.

## Taxa de conversão entre jeonse e aluguel mensal e método de cálculo

A taxa de conversão entre jeonse e aluguel mensal é o percentual anual aplicado quando uma parte do depósito do jeonse é convertida em aluguel mensal. A fórmula básica é a seguinte.

**Valor mensal convertido = redução do depósito × taxa anual de conversão entre jeonse e aluguel mensal ÷ 12**

Por exemplo, ao reduzir o depósito em 100 milhões de won e aplicar uma taxa anual de 5,6%, o cálculo é o seguinte.

- Valor anual convertido: 100 milhões de won × 5,6% = 5,6 milhões de won
- Valor mensal convertido: 5,6 milhões de won ÷ 12 = aproximadamente 467 mil won

| Redução do depósito | Taxa de conversão | Valor mensal convertido |
|---:|---:|---:|
| 50 milhões de won | 5,6% | aproximadamente 233 mil won |
| 100 milhões de won | 5,6% | aproximadamente 467 mil won |
| 200 milhões de won | 5,6% | aproximadamente 933 mil won |

Esse cálculo é apenas a conversão da diferença do depósito em aluguel mensal. Nos contratos reais, podem ser propostos outros valores, refletindo as condições do imóvel, a localização, o prazo contratual, a taxa de condomínio e o poder de negociação do locador.

### Diferença entre a taxa de mercado e o limite legal de conversão

A taxa regional de conversão entre jeonse e aluguel mensal divulgada pelo Conselho Imobiliário da Coreia é um indicador estatístico que mostra a relação observada no mercado real entre jeonse e aluguel mensal. Já o limite da taxa de conversão previsto na Lei de Proteção ao Locatário Residencial é um critério legal destinado a proteger o locatário quando determinado depósito é convertido em aluguel mensal.

O limite legal deve ser determinado verificando-se a taxa básica do Banco da Coreia vigente na data do contrato, bem como a atual Lei de Proteção ao Locatário Residencial e seu decreto de aplicação. Contudo, ele não é uma tabela de preços que determina uniformemente o aluguel mensal de novos contratos, e pode ser necessária uma análise jurídica conforme a forma de alteração contratual e a situação em que é aplicado. É indispensável verificar novamente a taxa básica e a legislação vigente na data do contrato.

## Como comparar o custo real do jeonse e do aluguel mensal

Ao comparar jeonse e aluguel mensal, não se deve apenas colocar lado a lado o depósito e o aluguel. No mínimo, os seguintes itens precisam ser convertidos em custos anuais.

1. 12 meses de aluguel
2. Juros do empréstimo usado para obter o depósito
3. Custo de oportunidade dos recursos próprios aplicados no depósito
4. Taxa de condomínio e serviços pagos separadamente
5. Prêmio do seguro-garantia do depósito, comissão de corretagem e despesas de mudança
6. Custos que podem surgir em caso de rescisão antecipada ou renovação

Por exemplo, se o aluguel mensal aumentar em 500 mil won em troca de uma redução de 100 milhões de won no depósito, a taxa nominal de conversão será de 6% ao ano. Se a taxa efetiva do empréstimo necessário para obter esses 100 milhões de won for superior a 6%, reduzir o depósito pode ser vantajoso. Porém, se houver recursos próprios suficientes ou se o rendimento de aplicações seguras for baixo, aumentar o depósito pode ser mais econômico.

### Teste de estresse do fluxo de caixa familiar

Antes de assinar um contrato de aluguel mensal, é recomendável não considerar apenas a renda atual, mas também calcular se será possível arcar com as despesas nas seguintes situações.

- Se os juros aumentarem e elevarem o custo do empréstimo
- Se a renda diminuir temporariamente
- Se a taxa de condomínio e as contas de serviços públicos aumentarem
- Se o aluguel mensal ou o depósito forem reajustados na renovação
- Se, durante a mudança, houver um desencontro entre o pagamento do novo depósito e a devolução do depósito anterior

Como o aluguel mensal é uma despesa fixa que sai todos os meses, é mais seguro não presumir que ele será pago com rendimentos incertos, como retornos de investimentos.

## Por que as moradias de locação corporativa estão crescendo e o que verificar

Quando o aluguel mensal se torna comum, os locatários passam a comparar não apenas o espaço, mas também os serviços habitacionais, incluindo gestão, segurança, áreas comuns e estabilidade contratual. Esse também é o contexto em que marcas de imóveis para locação administradas por operadoras especializadas, como Remark Vill e Episode, vêm ganhando atenção.

A locação corporativa pode oferecer manutenção padronizada das instalações, canais de atendimento a reclamações, móveis, eletrodomésticos e espaços comunitários. Por outro lado, o custo desses serviços pode estar incluído no aluguel ou na taxa de condomínio, e o simples fato de a marca ser conhecida não garante automaticamente a devolução do depósito.

Antes de assinar o contrato, é necessário verificar:

- Se o proprietário registrado no registro imobiliário é o mesmo que figura como contraparte no contrato
- Como se distinguem juridicamente as funções da operadora e do locador
- Se o imóvel é elegível ao seguro-garantia de devolução do depósito e se a adesão foi efetivamente realizada
- Quanto custam, separadamente, a taxa básica de condomínio e os serviços opcionais
- Quais são a multa por rescisão antecipada e o prazo de aviso para desocupação
- Quais são os critérios de renovação, reajuste do aluguel e restauração do imóvel ao estado original
- Quem é responsável por defeitos em móveis e eletrodomésticos e por acidentes nas áreas comuns

Em vez de classificar de forma simplista a locação particular e a locação corporativa como “instável versus estável”, é necessário compará-las segundo os mesmos critérios de custo total de moradia, proteção do depósito, flexibilidade contratual e qualidade dos serviços.

## O que se perde ao interpretar incorretamente as estatísticas de aluguel mensal

Comparar Seul com grandes cidades estrangeiras, como Nova York ou Londres, considerando apenas o aluguel mensal pode distorcer o peso do custo de vida. Isso ocorre porque diferem não apenas os níveis dos aluguéis, mas também a renda familiar, a área dos imóveis, a prática de depósitos, as taxas de condomínio, os impostos, a duração dos contratos de locação e os sistemas de auxílio habitacional.

Além disso, a expansão do aluguel mensal não significa necessariamente uma sofisticação dos serviços habitacionais. Mesmo pagando um aluguel maior, a estabilidade contratual ou a qualidade do imóvel podem não melhorar. Para o locatário, mais importantes do que a participação dos contratos de aluguel mensal são os seguintes impactos reais.

- Percentual da renda disponível destinado ao aluguel e à taxa de condomínio
- Custo total de moradia, incluindo o depósito
- Área e acessibilidade ao deslocamento diário que podem ser obtidas pelo mesmo custo
- Duração média da residência e possibilidade de renovação
- Risco de perda do depósito e de mudança forçada

Também na avaliação de políticas públicas, não se deve considerar apenas a participação nas transações, mas medir em conjunto o peso dos custos habitacionais e a estabilidade contratual por faixa de renda, idade e tamanho do domicílio.

## Lista de verificação contratual para locatários na era do aluguel mensal

Mesmo que o aluguel mensal se torne predominante, os fundamentos de um bom contrato não mudam.

1. Comparar, no Sistema de Divulgação de Preços Reais de Transações, as combinações de depósito e aluguel mensal para imóveis do mesmo condomínio e com a mesma área.
2. Verificar, por meio da certidão do registro imobiliário, o proprietário, as hipotecas, penhoras e demais relações de direitos.
3. Verificar a possibilidade de adesão ao seguro-garantia de devolução do depósito e os motivos de eventual restrição.
4. Calcular a diferença do depósito usando a taxa de conversão e avaliar se o aluguel mensal proposto é razoável.
5. Verificar os itens da taxa de condomínio e os valores de consumo recentes, somando-os ao aluguel mensal.
6. Após a mudança, realizar os procedimentos necessários para proteger o depósito, como o registro de residência e a obtenção da data certificada.
7. Especificar nas cláusulas especiais as condições de renovação, rescisão antecipada, reparos e restauração ao estado original.

A transformação em direção ao aluguel mensal está mais próxima de um processo de reorganização das opções de locação em diferentes combinações de depósito e aluguel do que do desaparecimento imediato do jeonse. Em vez de escolher apenas entre “jeonse ou aluguel mensal”, o locatário deve comparar, em uma única tabela, o risco do depósito, o fluxo de caixa mensal, o custo total de moradia e a estabilidade contratual.

## FAQ

### Se a proporção de transações de aluguel mensal estiver próxima de 50%, isso significa que metade das famílias locatárias de Seul vive de aluguel mensal?
Não. A proporção de transações de aluguel mensal é o percentual dos contratos de locação declarados em determinado período que foram classificados como aluguel mensal. Ela não representa diretamente todos os contratos de locação atualmente vigentes nem a modalidade de moradia de todas as famílias.

### O aluguel com depósito parcial também é incluído nas estatísticas de aluguel mensal?
Em geral, o aluguel mensal com depósito, no qual se paga mensalmente um valor de aluguel juntamente com um depósito, pode ser classificado como uma transação de aluguel mensal. No entanto, como os critérios de classificação podem variar conforme a estatística, é necessário verificar a definição do indicador adotada pela instituição responsável.

### Como é calculada a taxa de conversão de jeonse para aluguel mensal de 5.6%?
Multiplica-se o valor da redução do depósito por 5.6% e, em seguida, divide-se por 12. Se o depósito tiver sido reduzido em 100 milhões de wones, o valor anual convertido será de 5,6 milhões de wones, e o valor mensal convertido será de aproximadamente 467 mil wones.

### É sempre ilegal cobrar um aluguel mensal acima da taxa de conversão de jeonse para aluguel mensal do mercado?
Não. A taxa de conversão do mercado é uma estatística que representa as transações efetivamente realizadas e difere do limite legal de conversão. A aplicação do limite legal pode variar conforme as condições do contrato, como se é um novo contrato ou se o depósito de um contrato existente está sendo convertido em aluguel mensal.

### O aluguel mensal é mais seguro do que o jeonse?
O aluguel mensal pode reduzir o risco de não devolução ao diminuir o valor do depósito, mas gera uma despesa de moradia fixa todos os meses. Como também há risco de perda do depósito no aluguel mensal com depósito, é necessário verificar o registro do imóvel, fazer a declaração de mudança de endereço, obter a data certificada do contrato e conferir a possibilidade de contratar uma garantia de devolução do depósito.

### Em moradias para locação administradas por empresas, o depósito é protegido automaticamente?
Não. Mesmo que sejam administradas por uma operadora profissional, é necessário verificar separadamente as funções do proprietário, do locador e da operadora, bem como a contratação de garantia. O reconhecimento da marca não substitui a garantia de devolução do depósito.

### Como comparar qual opção é mais vantajosa, jeonse ou aluguel mensal?
É necessário comparar, em base anual, a soma de 12 meses de aluguel, dos juros do empréstimo para o depósito, do custo de oportunidade dos recursos próprios, das taxas de administração, do custo da garantia e das despesas de mudança. Mesmo que o aluguel mensal seja baixo, o custo total de moradia pode ser maior se as taxas de administração e os custos dos serviços forem elevados.

### Onde posso consultar as transações efetivas mais recentes de aluguel mensal em Seul?
É possível consultá-las no Sistema de Divulgação de Preços de Transações Efetivas do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes, definindo a região, o tipo de imóvel, o período do contrato e a área. Para comparar contratos com depósitos diferentes, é recomendável usar a taxa de conversão de jeonse para aluguel mensal para convertê-los às mesmas condições antes da comparação.

## Sources

- [Sistema de Divulgação de Preços Reais de Transações do Ministério de Terras, Infraestrutura e Transportes](https://rt.molit.go.kr/)
- [Sistema de Informações Estatísticas Imobiliárias R-ONE do Conselho Imobiliário da Coreia](https://www.reb.or.kr/r-one/)
- [Lei de Proteção do Arrendamento Residencial do Centro Nacional de Informações Jurídicas](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법)
- [Decreto de Aplicação da Lei de Proteção do Arrendamento Residencial do Centro Nacional de Informações Jurídicas](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령)
- [Corporação Coreana de Garantia Habitacional e Urbana](https://www.khug.or.kr/)

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