Vivienda antigua en Seúl vs nueva en Gyeonggi: coste total ========================================================== Las viviendas antiguas en Seúl y las nuevas en Gyeonggi deben compararse por el coste total, incluidas las reformas, y las condiciones reales de los desplazamientos al trabajo, más que por la división administrativa. En vez de usar como criterios fijos el descuento de los pisos en plantas bajas o el tamaño del conjunto residencial, revise también el historial de compraventas y el estado de mantenimiento de las instalaciones comunes. - Qué opción conviene más, una vivienda antigua en Seúl o una nueva en Gyeonggi, depende de la ubicación y del precio de compra de cada conjunto residencial. - El presupuesto de compra debe incluir los gastos de reforma y de compraventa, además del precio de la vivienda. - Que el precio siga por debajo de su máximo anterior no basta para considerar que la vivienda está infravalorada. - El número de viviendas de un conjunto residencial, por sí solo, no permite saber si se podrá vender cuando se quiera. - Si piensa cambiar de vivienda, calcule también cuánto efectivo necesitará si se retrasa la venta. La elección entre una vivienda antigua en Seúl y una de obra nueva en Gyeonggi debe partir del coste total que se puede asumir. El tiempo real de desplazamiento al trabajo y la posibilidad de venderla más adelante también son criterios de decisión. Si el presupuesto es el mismo, compare primero las condiciones de vida de cada conjunto residencial. Consulte los precios por fecha de contrato en el sistema público de precios de transacciones reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte. Criterios para comparar una vivienda antigua en Seúl y una de obra nueva en Gyeonggi Las dos opciones deben compararse con las mismas condiciones de vida en mente. Es difícil juzgar el estado de una vivienda solo por llamarla nueva o antigua. Compruebe tanto la fecha de autorización de uso como el historial real de reparaciones. Aspecto Qué comprobar en una vivienda antigua en Seúl Qué comprobar en una vivienda de obra nueva en Gyeonggi Desplazamiento al trabajo Tiempo real desde casa hasta el trabajo Tiempo que incluye el trayecto hasta la estación y los transbordos Gastos antes de mudarse Alcance de las reparaciones necesarias y presupuesto de obra Coste de instalación de opciones y obras adicionales Estado de la vivienda Tuberías, ventanas, filtraciones y aparcamiento Estado de la resolución de defectos y funcionamiento real de las instalaciones Servicios cotidianos Rutas hasta escuelas, hospitales y tiendas Servicios que ya están en funcionamiento Gastos de mantenimiento Gastos de comunidad y obras previstas en instalaciones comunes Gastos de comunidad y cuotas de uso de instalaciones complementarias Venta futura Evolución de las transacciones de viviendas de igual superficie y ofertas competidoras Viviendas de próxima entrega en la misma zona y ofertas competidoras Incluso dentro de Seúl, el acceso al trabajo varía de un conjunto residencial a otro. La valoración de una vivienda nueva en Gyeonggi también cambia según las líneas ferroviarias y los transbordos. Use la media de la zona como referencia, pero haga la comparación final vivienda por vivienda. Cálculo del coste total, incluidas las reparaciones Aunque el precio de compra sea el mismo, el dinero necesario hasta la mudanza puede variar. No considere una reforma integral como un gasto necesario para todas las viviendas antiguas. Revise el estado de las instalaciones y pida primero presupuestos para las obras necesarias. Tipo de gasto Conceptos que debe incluir Documentos que debe consultar Compra de la vivienda Precio de compraventa Condiciones del contrato de compraventa Gastos asociados a la operación Impuestos relacionados con la adquisición, honorarios de intermediación y gastos de inscripción registral Tipos impositivos aplicables y presupuestos individuales Preparación de la mudanza Reparaciones, opciones, mudanza y alojamiento temporal Presupuestos de obra y mudanza Gastos mensuales Capital e intereses del préstamo, gastos de comunidad y transporte Calendario de amortización y desglose de gastos de comunidad Fondo de reserva independiente Dinero para afrontar una reducción de ingresos o reparaciones imprevistas Plan de liquidez del hogar El desembolso inicial total es la suma del precio de compraventa, los gastos de la operación y los gastos de mudanza. Si resta el importe desembolsado del préstamo, podrá calcular los fondos propios necesarios. Reserve por separado el fondo de emergencia que conservará después del pago final. Para poder comparar los presupuestos de reparación, deben cubrir las mismas obras. Basta con que uno incluya la sustitución de las ventanas y otro no para que la comparación cambie de sentido. Compruebe también si incluyen el IVA y la retirada de residuos. La amortización mensual del capital debe incluirse entre las salidas de dinero. Sin embargo, no todo el capital amortizado se considera un gasto como los intereses. No contabilice dos veces el precio de compra de la vivienda y la amortización del capital. Elección según las circunstancias Las prioridades cambian según los planes de residencia y las limitaciones económicas del hogar. Si son pareja, anoten primero las condiciones a las que a cada uno le costaría renunciar. Será más fácil decidir si comparan viviendas que cumplan esas condiciones. Situación actual Opción que conviene examinar primero Condición para decidir Hay una gran diferencia en el tiempo de desplazamiento hasta el trabajo en Seúl Vivienda antigua en Seúl Si entra en el presupuesto, incluso con las reparaciones La diferencia en el desplazamiento es pequeña y se valoran los servicios cotidianos Vivienda de obra nueva en Gyeonggi Si las instalaciones reales y los gastos de comunidad cumplen las expectativas Falta efectivo para los gastos previos a la mudanza Vivienda que requiera pocas obras adicionales Comprobar el estado real tanto de las viviendas antiguas como de las nuevas Es probable mudarse por un cambio de trabajo o por los estudios de los hijos Conjunto residencial con transacciones continuadas Comprobar las transacciones de viviendas de igual superficie y las ofertas competidoras La carga de las cuotas es alta en ambas opciones Ajustar el presupuesto o reconsiderar el momento de la compra Comparar el coste de seguir de alquiler y la capacidad de ahorro Es más realista medir el desplazamiento desde la puerta de casa hasta la entrada del trabajo. Incluya el tiempo de caminata hasta la estación y la espera del tren. Si ambos trabajan, registren por separado el esfuerzo de desplazamiento de cada uno. Distinga los planes de apertura de líneas ferroviarias del transporte que puede utilizarse hoy. El criterio es si podrán vivir allí aunque el plan se retrase. Compruebe también los trayectos a la escuela y a los servicios de cuidado según las condiciones actuales. Criterios para valorar las plantas inferiores y los conjuntos residenciales pequeños Las viviendas en plantas inferiores y los conjuntos residenciales pequeños deben valorarse según la diferencia de precio de cada vivienda. Es difícil aplicar un descuento fijo según la planta como si fuera una regla. Compare viviendas de superficie similar dentro del mismo conjunto residencial y con fechas de contrato próximas. Opción Ventajas que conviene valorar Qué comprobar durante la visita Planta inferior Diferencia de precio y trayectos internos más cortos Luz solar, privacidad, humedad y ruido exterior Vivienda sin plantas residenciales debajo Posibilidad de recibir menos quejas por ruido de los vecinos de abajo Estructura real de la parte inferior y ruido del entorno Conjunto residencial pequeño Ubicación concreta y precio de compra Frecuencia de las transacciones, gastos de comunidad y sistema de administración Conjunto residencial grande Instalaciones y datos para comparar transacciones Acceso a cada edificio, ofertas competidoras y costes reales Estar en una planta inferior no reduce el ruido procedente del piso de arriba. La existencia de viviendas en la planta de abajo también depende de la estructura del edificio. Compruebe el ruido durante una visita, independientemente de la planta. Las 600 viviendas no son un criterio general que garantice la posibilidad de vender. La demanda de los conjuntos residenciales pequeños también varía según la ubicación y el precio. Use el número de viviendas como dato auxiliar para interpretar el historial de transacciones. Diferencia entre un piso que ha subido menos y uno infravalorado El mero hecho de que un precio esté por debajo de un máximo anterior no basta para considerarlo infravalorado. La infravaloración consiste en juzgar si el precio es bajo en relación con las condiciones actuales. Distíngala de la expectativa de que vuelva a un precio pasado. Diferencias de superficie, planta y condiciones entre las transacciones del máximo anterior y las actuales Si han mejorado realmente el acceso al trabajo y los servicios cotidianos Conjuntos residenciales alternativos cercanos y viviendas nuevas cuya entrega está prevista Cambios en la demanda de compra y de alquiler con depósito o mensualidad Razones concretas por las que el precio sigue bajo Si utiliza los precios de 2021 como referencia, busque transacciones con las mismas condiciones. No dé por hecho que las operaciones de entonces marcaron el máximo en todos los conjuntos residenciales. Mezclar los precios máximos de otras plantas o superficies distorsiona la tasa de recuperación. Aunque aumente la demanda de alquileres con depósito, eso no se traduce directamente en una subida de los precios de venta. También influyen otras condiciones, como el acceso al crédito y la nueva oferta. Trate la previsión de que la demanda se desplace a zonas periféricas como una hipótesis que debe comprobarse. Qué comprobar en los precios de transacciones reales Para comparar precios, necesita registros que distingan los precios anunciados de los importes contratados. El precio anunciado es el que pide el vendedor. Para verificar las transacciones, use el sistema público de precios de transacciones reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte. Busque transacciones de viviendas con la misma superficie privativa en los conjuntos residenciales candidatos. Use el mismo periodo de contratación para la comparación. Registre también la planta y el tipo de transacción. Distinga las transacciones marcadas como anuladas. Compruebe la diferencia entre el precio anunciado de las viviendas actualmente en venta y los importes de las transacciones. Si hay pocas transacciones, el precio de una sola puede parecer representativo de toda la tendencia. No seleccione únicamente una operación de precio alto para presentarla como una subida de toda la zona. También debe distinguir entre la fecha del contrato y la fecha de publicación de los datos declarados. Consulte el alcance de los datos publicados en la información del sistema público de precios de transacciones reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte. (Datos de la información pública consultada: en compraventas se publican las viviendas, los edificios de oficinas residenciales, los terrenos, los inmuebles comerciales y de oficinas, las fábricas y los almacenes, entre otros, declarados desde enero de 2006, así como los derechos de adquisición y ocupación de apartamentos contratados después del 29 de junio de 2007. En alquileres con depósito o mensualidad, las viviendas declaradas desde junio de 2021 · fuente rt.molit.go.kr · consulta del 2026-10-05) El estado de las reparaciones de cada vivienda debe comprobarse además en persona. Es difícil concluir solo con los datos de transacciones que el estado interior también es igual. Diferencia entre las reformas de la vivienda y las reparaciones de instalaciones comunes Reformar el interior de una vivienda no resuelve el deterioro de todo el edificio. Las obras de tuberías comunes o ascensores son distintas de las obras dentro de cada vivienda. Antes de comprar, consulte también el plan de reparaciones del conjunto residencial. El Instituto Inmobiliario de Corea facilita la publicación de los gastos de comunidad en K-apt. El historial de mantenimiento también figura entre los datos públicos principales. Puede consultar los conceptos publicados en la información sobre la administración de viviendas colectivas. Obras importantes previstas en el plan de reparaciones a largo plazo Estado del fondo de reserva para reparaciones a largo plazo y gastos previstos Historial de reparación de instalaciones importantes, como filtraciones, tuberías y ascensores Conceptos de los gastos de comunidad que hayan variado mucho y sus motivos Defectos pendientes de las viviendas nuevas y avance de las reparaciones El fondo de reserva para reparaciones a largo plazo es dinero acumulado para reparar instalaciones comunes importantes. Su cuantía, por sí sola, no permite saber si es suficiente. Debe examinarse junto con el alcance de las obras previstas. Consulte con la administración los detalles que no sean públicos. Conviene comparar los gastos de comunidad de la misma estación del año y de viviendas de superficie similar. No omita la revisión de defectos solo porque la vivienda sea nueva. Cómo valorar conjuntamente los préstamos y la solicitud de vivienda nueva El hecho de comprar por primera vez no determina por sí solo el importe que puede obtener en préstamo. Los préstamos públicos y los préstamos hipotecarios bancarios tienen requisitos distintos. Antes de firmar el contrato, consulte sus opciones tomando como referencia la vivienda que va a comprar. El préstamo Didimdol tiene requisitos específicos de ingresos y precio de la vivienda, entre otros. Las ventajas por primera compra no permiten adquirir viviendas de cualquier precio. Consulte los requisitos en la descripción del producto de la Corporación de Financiación de Vivienda de Corea. Anote la dirección y el precio de compraventa de las viviendas candidatas. Prepare los datos de ingresos y de préstamos existentes. Compruebe los productos a los que puede acceder y las cuotas previstas. Revise las condiciones para disponer del préstamo a tiempo para el pago final. Calcule los gastos del hogar si los ingresos disminuyen, por ejemplo, durante una excedencia. La decisión de esperar para solicitar una vivienda nueva debe basarse en los conjuntos residenciales a los que realmente puede presentarse. Calcule también el coste de la vivienda entre la fecha de venta y la de entrada. Compruebe los requisitos y el calendario en el anuncio correspondiente de Cheongyak Home. Opción Gastos que debe comparar Incertidumbres que debe comprobar Comprar un piso existente Gastos de la operación, reparaciones y cuotas del préstamo Precio de compra y condiciones para una venta futura Seguir de alquiler mientras prepara la solicitud Alquiler, mudanza y gastos de vivienda hasta la entrada Calendario de convocatorias y resultado de la adjudicación Falta de liquidez al cambiar de vivienda Al cambiar de vivienda no solo importa la diferencia de precios, sino también el orden en que se recibe y se paga el dinero. La fecha del pago final de la nueva vivienda puede llegar antes de que cobre el de la anterior. Calcule primero si tiene fondos para afrontar un retraso en la venta. La liquidez es la facilidad para vender un activo y convertirlo en efectivo. No hay garantía de que un piso se venda al precio y en el momento deseados. El número de transacciones, por sí solo, no permite determinar cuánto tardará en venderse. Concepto Qué comprobar Importe de la venta de la vivienda actual Dinero que quedaría si se vende por menos del precio deseado Préstamo actual Saldo que habrá que devolver al vender y gastos asociados Compra de la nueva vivienda Calendario de pago de la señal y del importe final, y gastos asociados Diferencia entre fechas Posible necesidad de alojamiento temporal y gastos financieros adicionales Condiciones de la operación Fecha de salida del inquilino y trámites de autorización necesarios Compruebe con la dirección de la vivienda candidata si la operación requiere una autorización de transacción de terrenos. También debe consultar a la administración local competente las condiciones de uso aplicables. Puede ver el procedimiento en la información sobre autorizaciones de contratos de transacción de terrenos del distrito de Dobong. Si una vivienda antigua genera expectativas de reconstrucción, también debe comprobar la fase real del proyecto. Las aportaciones adicionales y el plan de traslado requieren un análisis aparte. No incluya beneficios de una reconstrucción en sus cálculos solo porque el edificio sea antiguo. Errores habituales al comparar Usar cifras no verificadas como criterio general debilita la decisión. Los precios y los costes de obra necesitan un ámbito de aplicación y una fecha de referencia. Sustituya los intervalos sin fundamento por transacciones o presupuestos reales. Juicio habitual Criterio de comparación corregido Una dirección en Seúl implica más beneficios futuros Ubicación concreta, precio de compra y gastos de mantenimiento Una planta inferior debe ser más barata en un porcentaje fijo Transacciones de viviendas con condiciones similares en el mismo conjunto residencial A partir de cierto número de viviendas, será fácil vender Evolución de las transacciones y ofertas competidoras Todas las viviendas antiguas necesitan una reforma integral Revisión del estado y presupuestos según el alcance de las obras Un lugar donde los precios han subido menos subirá pronto Condiciones reales que explican la diferencia de precio En una vivienda nueva, los gastos de comunidad y las reparaciones son menores Desglose de gastos de comunidad y estado de la resolución de defectos Anote la fecha de referencia de los datos de cada vivienda candidata. Para los importes de las transacciones, indique la fecha del contrato. Junto a los gastos de comunidad, registre el mes al que corresponden. Para las reparaciones, señale la fecha del presupuesto y las obras incluidas. FAQ Q. ¿Qué subirá más de precio, un apartamento antiguo en Seúl o uno de nueva construcción en Gyeonggi? A. No se puede determinar la subida futura de precios solo por la zona y la antigüedad. Compare el precio de compra de cada complejo y la facilidad para llegar al trabajo. También hay que tener en cuenta la oferta de viviendas en los alrededores y las condiciones para vender en el futuro. Q. ¿Qué factores deben comparar primero las parejas recién casadas? A. Comprueben primero cuánto efectivo les quedará después del pago final y cuánto podrán pagar cada mes. Si ambos trabajan, anoten por separado los tiempos reales que tarda cada uno en ir y volver del trabajo. Si planean tener hijos o pedir una excedencia, calculen también cómo les afectaría una disminución de ingresos. Q. ¿Es imprescindible reformar por completo el interior de un apartamento antiguo en Seúl? A. No todos los apartamentos antiguos necesitan una reforma integral. El alcance de las obras depende de las reformas anteriores y del estado de las instalaciones. Compruebe su estado y pida presupuestos para cada obra necesaria. Q. ¿Los apartamentos en pisos bajos tienen que ser al menos un determinado porcentaje más baratos? A. Es difícil fijar un porcentaje de descuento aplicable a todos los complejos. Compare operaciones de viviendas de superficie similar dentro del mismo complejo y con fechas de contrato próximas. Compruebe también las características de cada vivienda, como la luz solar y la privacidad. Q. ¿Hay que evitar los complejos de apartamentos con menos de 600 viviendas? A. No hay fundamentos suficientes para tomar las 600 viviendas como criterio general de compra. Revise también el historial de compraventas, la ubicación y la gestión del complejo. Los complejos grandes tampoco garantizan que pueda vender cuando quiera. Q. Si el precio está por debajo del máximo de 2021, ¿significa que está infravalorado? A. No se puede determinar si está infravalorado solo por la diferencia con el máximo anterior. Compruebe primero si las compraventas corresponden a viviendas de la misma superficie y características similares. También debe examinar por qué se mantiene la diferencia de precio. Q. ¿Cómo se comprueba si un apartamento de nueva construcción en Gyeonggi está cerca de una estación? A. Compruebe el trayecto real desde la vivienda hasta la estación. Al comparar el desplazamiento hasta el trabajo, incluya también los tiempos de espera y transbordo. Distinga las líneas cuya apertura está prevista del transporte disponible hoy. Q. Además de los gastos de comunidad, ¿qué costes de reparación hay que comprobar? A. Consulte los planes de reparación y el historial de mantenimiento de las principales instalaciones comunes. Revise también cuánto se ha acumulado en el fondo para reparaciones a largo plazo. Pregunte a la administración del edificio por los detalles que no figuren en la información pública. Q. Si compro una vivienda por primera vez, ¿puedo obtener un préstamo por la cantidad que necesite? A. La cantidad que puede pedir prestada no depende solo de que sea la primera vez que compra una vivienda. Debe cumplir los requisitos de cada producto, como el precio de la vivienda y los ingresos. Consulte a la entidad financiera que tramite el préstamo sobre la vivienda que vaya a comprar. Q. ¿Es más ventajoso esperar a optar a una vivienda por adjudicación que comprar un apartamento existente? A. Depende de los complejos a los que pueda optar y de sus gastos de vivienda mientras espera. Consulte los requisitos y las fechas en la convocatoria correspondiente para futuros residentes. No base su plan de compra en dar por hecho que le adjudicarán una vivienda. Q. Si planea vender su vivienda para comprar otra, ¿qué debe comprobar primero? A. Compruebe primero cuándo recibirá el dinero de la venta de su vivienda actual. Si el pago final de la nueva vivienda vence antes, puede necesitar fondos adicionales. Calcule también qué pasaría si la venta se retrasa o hay que ajustar el precio. Q. ¿Cómo se deben comparar los apartamentos antiguos de Seúl con perspectivas de reconstrucción? A. Compruebe la fase real del proyecto y la documentación sobre las aportaciones adicionales. Los gastos de vivienda necesarios al mudarse son un concepto aparte. La antigüedad del edificio, por sí sola, no basta para determinar si el proyecto saldrá adelante ni su rentabilidad. Sources - Sistema de publicación de precios reales de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte: https://rt.molit.go.kr/ - Información sobre la publicación de datos del Sistema de publicación de precios reales de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte: https://rt.molit.go.kr/pt/info/info.do?mobileAt= - K-apt, sistema de información sobre la gestión de viviendas colectivas: https://www.k-apt.go.kr/ - Información del Instituto Inmobiliario de Corea sobre K-apt, el sistema de información sobre la gestión de viviendas colectivas: https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1204 - Presentación del préstamo Didimdol de la Corporación de Financiación de la Vivienda de Corea: https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_02_01.do - Cheongyak Home del Instituto Inmobiliario de Corea: https://www.applyhome.co.kr/ - Información sobre la solicitud de autorización para contratos de transacción de terrenos en el distrito de Dobong: https://www.dobong.go.kr/Contents.asp?code=10010363 Images - Una mujer mira por la ventana de un piso antiguo, junto a una pared manchada y un marco desgastado.: https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjQ3NjAsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--f0c5bdb33f7cf0af93f16a5309087b4f38dbd9c8/ai-5b9ce3cb.webp - Hombre en un andén mientras llega un tren, con edificios de viviendas y árboles otoñales al fondo: https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjQ3NjYsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--93c1c52b9a323353a4fd159933ba145bb550ce83/ai-a522176d.webp --- Category: Comparativa Source: https://injoys.com/es/articles/seoul-older-apartments-vs-gyeonggi-new-apartments License: cc_by Translation-Status: reviewed