---
title: "Imóvel antigo em Seoul ou novo em Gyeonggi: custo e rotina"
locale: pt
category: comparison
category_name: "Comparação"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/seoul-older-apartments-vs-gyeonggi-new-apartments
published_at: 2026-10-05T04:27:56+09:00
---

# Imóvel antigo em Seoul ou novo em Gyeonggi: custo e rotina

> Imóveis antigos em Seoul e novos em Gyeonggi devem ser comparados pelo custo total, incluindo reformas, e pelas condições reais de deslocamento para o trabalho, mais do que pela divisão administrativa. Em vez de adotar como critérios fixos o percentual de desconto para andares baixos ou o tamanho do condomínio, verifique também o histórico de transações e o estado de manutenção das instalações comuns.

## Key Points

- A vantagem de imóveis antigos em Seoul ou novos em Gyeonggi depende da localização e do preço de compra de cada condomínio.
- O orçamento de compra deve incluir os custos de reforma e de transação, além do preço do imóvel.
- Não é possível concluir que um imóvel está subvalorizado apenas porque seu preço ainda não atingiu o pico anterior.
- É difícil avaliar a possibilidade de vender no momento desejado apenas pelo número de unidades do condomínio.
- Se planeja trocar de imóvel, calcule também quanto dinheiro precisará caso a venda atrase.

A escolha entre um imóvel antigo em Seul e um novo em Gyeonggi deve começar pelo custo total que você pode arcar. O tempo real de deslocamento para o trabalho e a possibilidade de vender o imóvel no futuro também são critérios. Com o mesmo orçamento, compare primeiro as condições de moradia de cada condomínio.

Confira os valores por data de contrato no Sistema de Divulgação de Preços de Transações Imobiliárias do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes.

## Critérios para comparar imóveis antigos em Seul e novos em Gyeonggi

As duas opções devem ser comparadas sob as mesmas condições de moradia. É difícil avaliar o estado de um imóvel apenas pelos rótulos “novo” e “antigo”. Confira tanto a data de aprovação para uso quanto o histórico efetivo de reparos.

| Critério | O que verificar em um imóvel antigo em Seul | O que verificar em um imóvel novo em Gyeonggi |
|---|---|---|
| Deslocamento para o trabalho | Tempo real de viagem de casa até o trabalho | Tempo que inclui o trajeto até a estação e as baldeações |
| Custos antes da mudança | Reparos necessários e orçamentos das obras | Custo de instalação de opcionais e obras adicionais |
| Estado do imóvel | Condições da tubulação, das janelas, presença de infiltrações e estacionamento | Situação dos reparos de defeitos e funcionamento efetivo das instalações |
| Serviços do entorno | Caminho até escolas, hospitais e lojas | Serviços que já estão em funcionamento |
| Custos de manutenção | Taxa condominial e obras previstas nas áreas comuns | Taxa condominial e tarifas de uso das instalações adicionais |
| Venda futura | Histórico de transações de imóveis com a mesma área e imóveis concorrentes à venda | Quantidade de imóveis com entrega prevista na mesma área de convivência e imóveis concorrentes à venda |

Mesmo dentro de Seul, o acesso ao trabalho varia de um condomínio para outro. A avaliação de um imóvel novo em Gyeonggi também muda conforme as linhas ferroviárias e as baldeações. Use as médias regionais como referência, mas faça a comparação final imóvel por imóvel.

## Cálculo do custo total com os reparos

Mesmo quando o preço de compra é igual, o valor necessário até a mudança pode ser diferente. Não considere uma reforma completa como custo necessário para todo imóvel antigo. Verifique o estado das instalações e peça orçamentos para as obras necessárias primeiro.

| Tipo de custo | O que incluir | Documentos a consultar |
|---|---|---|
| Compra do imóvel | Preço de compra | Condições do contrato de compra e venda |
| Custos da transação | Tributos relacionados à aquisição, comissão de corretagem e custos de registro | Alíquotas aplicáveis e orçamentos individuais |
| Preparação para a mudança | Reparos, opcionais, mudança e moradia temporária | Orçamentos das obras e da mudança |
| Despesas mensais | Prestações do financiamento, taxa condominial e transporte | Cronograma de pagamento do financiamento e demonstrativo da taxa condominial |
| Reserva separada | Dinheiro para uma queda de renda ou reparos inesperados | Planejamento financeiro da família |

O desembolso inicial total é o preço de compra somado aos custos da transação e da mudança. Subtraindo desse valor o montante liberado pelo financiamento, você calcula quanto precisará de recursos próprios. Reserve separadamente o dinheiro para emergências que deve restar após a quitação do saldo da compra.

Para comparar orçamentos de reparos, peça propostas com o mesmo escopo de obra. Apenas a inclusão ou não da troca das janelas já muda o significado do orçamento. Confira também se o imposto sobre valor agregado e o custo de descarte de resíduos estão incluídos.

A parcela mensal de amortização do principal deve entrar nas saídas de caixa. Isso não significa, porém, tratar toda a amortização como despesa equivalente aos juros. Não contabilize duas vezes o preço de compra do imóvel e a amortização do principal.

## Escolha conforme as condições

As prioridades mudam conforme os planos de moradia e as limitações financeiras da família. O casal deve anotar primeiro as condições das quais cada um dificilmente abriria mão. Comparar imóveis que atendam a essas condições facilita a decisão.

| Situação atual | Opção a considerar primeiro | Condição para decidir |
|---|---|---|
| Grande diferença no tempo de deslocamento até o trabalho em Seul | Imóvel antigo em Seul | Se cabe no orçamento mesmo incluindo os reparos |
| Pequena diferença no deslocamento e prioridade para os serviços do entorno | Imóvel novo em Gyeonggi | Se as instalações existentes e a taxa condominial correspondem às expectativas |
| Pouco dinheiro disponível para usar antes da mudança | Imóvel que exige poucas obras adicionais | Verificar o estado real tanto dos imóveis antigos quanto dos novos |
| Grande possibilidade de mudança por transferência de trabalho ou ingresso dos filhos em outra escola | Condomínio com transações frequentes | Verificar as transações de imóveis com a mesma área e os imóveis concorrentes à venda |
| Prestação pesada nas duas opções | Ajustar o orçamento ou reavaliar o momento da compra | Comparar o custo de continuar alugando com a quantia que é possível poupar |

É mais realista medir o deslocamento da porta de casa até a entrada do trabalho. Inclua o tempo de caminhada até a estação e a espera pelo trem. Se os dois trabalham, registre separadamente o esforço de deslocamento de cada um.

Distinga os planos de abertura de linhas ferroviárias do transporte disponível hoje. O critério é saber se seria possível morar ali mesmo que o plano atrase. Verifique também os trajetos para a escola e para os cuidados com os filhos com base nas condições atuais.

## Critérios para avaliar andares baixos e condomínios pequenos

Andares baixos e condomínios pequenos devem ser avaliados pela diferença de preço de cada imóvel. É difícil aplicar descontos por andar como se fossem uma regra fixa. Compare imóveis de área semelhante no mesmo condomínio e alinhe as datas dos contratos.

| Opção | Vantagens a considerar | O que verificar na visita |
|---|---|---|
| Andar baixo | Diferença de preço e trajetos mais curtos | Insolação, privacidade, umidade e ruído externo |
| Unidade sem pavimento residencial logo abaixo | Possível redução de reclamações por ruído vindo do andar de baixo | Estrutura real abaixo da unidade e ruídos ao redor |
| Condomínio pequeno | Localização específica e preço de compra | Frequência das transações, taxa condominial e sistema de administração |
| Condomínio grande | Instalações disponíveis e dados para comparar transações | Acesso a cada bloco, imóveis concorrentes à venda e custos reais |

Um andar baixo não reduz, por si só, o ruído vindo de cima. A existência de uma unidade residencial no andar de baixo também depende da estrutura do edifício. Visite o imóvel para verificar o ruído independentemente do andar.

600 unidades não são um critério universal que garante a possibilidade de venda. A demanda por condomínios pequenos também varia conforme a localização e o preço. Use o número de unidades como dado auxiliar para interpretar o histórico de transações.

## Diferença entre um apartamento que subiu menos de preço e um subavaliado

O fato de o preço estar abaixo de um pico passado não basta para concluir que o imóvel está subavaliado. A subavaliação diz respeito a saber se o preço é baixo diante das condições atuais. Distinga isso da expectativa de retorno ao preço anterior.

- Diferenças de área, andar e condições entre uma transação no pico passado e uma transação atual
- Melhora efetiva do acesso ao trabalho e dos serviços do entorno
- Condomínios alternativos nas proximidades e quantidade de novas unidades com entrega prevista
- Mudanças na demanda por compra e por locação com depósito integral ou aluguel mensal
- Motivos concretos para o preço continuar baixo

Se usar os preços de 2021 como referência, procure transações com as mesmas condições. Não presuma que as transações daquele período representaram o pico de todos os condomínios. Misturar preços máximos de outros andares ou áreas distorce a taxa de recuperação.

Mesmo que a demanda por locação com depósito integral aumente, isso não leva imediatamente à alta dos preços de compra. As condições de financiamento e a oferta de novas unidades também influenciam. Trate a previsão de deslocamento da demanda para áreas periféricas como uma hipótese a ser verificada.

## O que conferir nos preços das transações efetivas

Para comparar preços, é preciso ter registros que distingam os preços anunciados dos valores efetivos dos contratos. O preço anunciado é o valor pedido pelo vendedor. Para conferir as transações, use o [Sistema de Divulgação de Preços de Transações Imobiliárias do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes](https://rt.molit.go.kr/).

1. Procure transações de unidades com a mesma área privativa nos condomínios selecionados.
2. Use o mesmo período de contratos na comparação.
3. Registre também o andar e o tipo de transação.
4. Separe as transações marcadas como canceladas.
5. Confira a diferença entre o preço anunciado do imóvel atualmente à venda e o valor das transações.

Quando há poucas transações, o preço de uma só pode parecer representar a tendência geral. Não escolha apenas uma transação de preço alto para apresentá-la como alta de toda a região. Também é preciso distinguir a data do contrato da data em que os dados declarados se tornam públicos.

Confira o escopo dos dados na seção de informações sobre a divulgação do Sistema de Divulgação de Preços de Transações Imobiliárias do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes. (Conforme as informações de divulgação consultadas: para compra e venda, estão sujeitos à divulgação imóveis residenciais, officetels, terrenos, imóveis comerciais e de escritórios, fábricas e armazéns, entre outros, declarados desde janeiro de 2006, além de direitos de aquisição de apartamentos na planta e direitos de ocupação cujos contratos foram firmados após 29 de junho de 2007. Para locação com depósito integral e aluguel mensal, imóveis residenciais declarados desde junho de 2021 · fonte rt.molit.go.kr · verificado em 2026-10-05) O estado dos reparos de cada imóvel precisa ser conferido em uma visita. É difícil concluir apenas pelos dados das transações que as condições internas também são iguais.

## Diferença entre reparos dentro do imóvel e nas áreas comuns

Reformar o interior do imóvel não resolve os problemas de envelhecimento do edifício inteiro. Obras na tubulação comum ou nos elevadores são diferentes das obras dentro das unidades. Antes de comprar, confira também o plano de manutenção do condomínio.

O Instituto Imobiliário da Coreia apoia a divulgação das taxas condominiais no K-apt. O histórico de manutenção também é uma das principais informações divulgadas. Os dados disponíveis podem ser consultados nas [informações sobre gestão de condomínios](https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1204).

- Principais obras previstas no plano de manutenção de longo prazo
- Valor acumulado no fundo de manutenção de longo prazo e despesas previstas
- Histórico de reparos em instalações importantes, como áreas com infiltração, tubulações e elevadores
- Itens da taxa condominial que tiveram grande variação e os motivos
- Defeitos ainda não corrigidos em condomínios novos e andamento dos reparos

O fundo de manutenção de longo prazo é o dinheiro acumulado para reparar as principais instalações comuns. Não é possível saber se ele é suficiente apenas pelo valor acumulado. É preciso considerá-lo junto com a dimensão das obras previstas.

Consulte a administração do condomínio sobre detalhes não divulgados. Para comparar taxas condominiais, é melhor usar o mesmo período do ano e imóveis de área semelhante. Não deixe de verificar defeitos só porque o imóvel é novo.

## Como avaliar o financiamento e a inscrição para compra de imóveis novos

O fato de ser sua primeira compra de imóvel não determina, por si só, o valor que você pode financiar. Os financiamentos de políticas públicas e os financiamentos imobiliários bancários têm condições diferentes. Antes de assinar o contrato, busque orientação com base no imóvel que pretende comprar.

O 디딤돌대출 tem requisitos próprios de renda e preço do imóvel, entre outros. O benefício para a primeira compra não permite comprar imóveis de qualquer faixa de preço. Confira os requisitos na [apresentação do produto pela Corporação de Financiamento Habitacional da Coreia](https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_02_01.do).

1. Organize os endereços e preços de compra dos imóveis selecionados.
2. Prepare os dados de renda e dos financiamentos existentes.
3. Confira os produtos disponíveis e o valor estimado das prestações.
4. Verifique as condições para a liberação do financiamento na data de quitação do saldo da compra.
5. Calcule as despesas da família caso a renda diminua, por exemplo, durante um afastamento do trabalho.

A decisão de esperar para se inscrever para a compra de um imóvel novo deve considerar os condomínios nos quais você pode efetivamente se candidatar. Calcule também o custo de moradia entre o cronograma de venda e a data de ocupação. Confira os requisitos e as datas no respectivo edital de oferta de unidades do [청약홈](https://www.applyhome.co.kr/).

| Escolha | Custos a comparar | Incertezas a verificar |
|---|---|---|
| Comprar um apartamento existente | Custos da transação, reparos e prestações do financiamento | Preço de compra e condições futuras de venda |
| Continuar alugando enquanto se prepara para a inscrição | Aluguel, mudança e moradia até a ocupação | Cronograma de oferta e resultado do sorteio |

## Falta temporária de recursos ao trocar de imóvel

Trocar de imóvel não é apenas uma questão de diferença de preços, mas também da ordem em que o dinheiro entra. A data de quitação do saldo da nova casa pode chegar antes de você receber o saldo da venda da antiga. Calcule primeiro se há recursos para suportar um atraso na venda.

Liquidez é a facilidade de vender um bem e convertê-lo em dinheiro. Não há garantia de que um apartamento será vendido pelo preço e no momento desejados. O número de transações, por si só, não permite determinar quanto tempo a venda levará.

| Item financeiro | O que verificar |
|---|---|
| Valor da venda do imóvel atual | Quantia que restará se ele for vendido abaixo do preço desejado |
| Financiamento atual | Saldo a quitar na venda e custos relacionados |
| Compra do novo imóvel | Datas de pagamento do sinal e do saldo, além dos custos da transação |
| Diferença entre as datas | Possibilidade de moradia temporária e custos financeiros adicionais |
| Condições da transação | Data de saída do inquilino e autorizações necessárias |

Verifique pelo endereço se o imóvel pretendido está sujeito à autorização para transações de terrenos. Consulte também o governo local responsável sobre as condições de uso aplicáveis. O procedimento de verificação pode ser visto nas [orientações sobre a autorização de contratos de transação de terrenos de Dobong-gu](https://www.dobong.go.kr/Contents.asp?code=10010363).

Mesmo no caso de um imóvel antigo com expectativa de reconstrução, é preciso conferir a fase efetiva do projeto. Contribuições financeiras adicionais e planos de mudança exigem análise separada. Não inclua ganhos com a reconstrução nos cálculos apenas porque o imóvel é antigo.

## Erros comuns na comparação

Usar números não verificados como critério geral prejudica a decisão. Preços e custos de obras precisam vir acompanhados do objeto a que se aplicam e da data de referência. Substitua faixas sem fundamento por transações efetivas ou orçamentos.

| Avaliação comum | Critério de comparação corrigido |
|---|---|
| Um endereço em Seul significa maior retorno futuro | Localização específica, preço de compra e custos de manutenção |
| Um andar baixo deve ser mais barato por uma porcentagem fixa | Transações de imóveis com condições semelhantes no mesmo condomínio |
| Acima de certo número de unidades, a venda é fácil | Histórico de transações e imóveis concorrentes à venda |
| Todo imóvel antigo precisa de reforma completa | Inspeção do estado do imóvel e orçamentos por escopo de obra |
| Um lugar onde os preços subiram menos logo terá alta | Condições reais que explicam a diferença de preço |
| Em um imóvel novo, a taxa condominial e os gastos com reparos são baixos | Demonstrativo da taxa condominial e situação dos reparos de defeitos |

Registre a data de referência dos dados de cada imóvel selecionado. Para o valor da transação, anote a data do contrato. Para a taxa condominial, registre também o mês a que se refere a cobrança. Para os reparos, indique a data do orçamento e as obras incluídas.

## FAQ

### Qual se valoriza mais, um apartamento antigo em Seul ou um recém-construído em Gyeonggi?
Não é possível determinar a valorização futura apenas pela localização e idade do imóvel. Compare o preço de compra de cada condomínio e a facilidade de acesso ao trabalho. Considere também a oferta de imóveis nas proximidades e as condições para uma venda futura.

### Quais condições os recém-casados devem comparar primeiro?
Comecem verificando quanto dinheiro restará após o pagamento do saldo da compra e quanto conseguem pagar por mês. Se ambos trabalham, registrem separadamente o tempo real de deslocamento de cada um até o trabalho. Se planejam ter filhos ou se afastar do trabalho, calculem também o impacto de uma redução da renda.

### É indispensável fazer uma reforma completa em um apartamento antigo em Seul?
Nem todo apartamento antigo precisa de uma reforma completa. A extensão da obra depende do histórico de reformas e das condições das instalações. Depois de verificar o estado do imóvel, peçam orçamentos para cada obra necessária.

### Apartamentos em andares baixos precisam ser mais baratos em pelo menos um determinado percentual?
É difícil indicar um percentual fixo de desconto aplicável a todos os condomínios. Compare imóveis de área semelhante no mesmo condomínio, negociados na mesma época. Verifique também as características de cada imóvel, como a incidência de luz solar e a privacidade.

### Devo evitar apartamentos em condomínios com menos de 600 unidades residenciais?
Não há base suficiente para usar 600 unidades residenciais como critério geral de compra. Verifique o histórico de transações, a localização e a administração do condomínio. Nem mesmo condomínios grandes garantem que você conseguirá vender quando quiser.

### Se o preço estiver abaixo do pico de 2021, o imóvel está subvalorizado?
Não é possível determinar se um imóvel está subvalorizado apenas pela diferença em relação ao pico anterior. Primeiro, verifique se as transações comparadas são de imóveis com a mesma área e condições semelhantes. Examine também por que a diferença de preço persiste.

### Como verificar se um apartamento recém-construído em Gyeonggi fica perto de uma estação?
Confira o trajeto real do imóvel até a estação. Ao comparar o acesso ao trabalho, inclua também os tempos de espera e de baldeação. Diferencie as linhas com inauguração prevista das opções de transporte já disponíveis.

### Além da taxa condominial, quais custos de reparo devo verificar?
Verifique os planos de reparo e o histórico de manutenção das principais instalações de uso comum. Confira também quanto foi acumulado no fundo de reserva para reparos de longo prazo. Para detalhes que não constem nos documentos públicos, consulte a administração do condomínio.

### Se for minha primeira compra de imóvel, posso obter financiamento no valor de que precisar?
O valor que você pode financiar não é determinado apenas pelo fato de ser sua primeira compra de imóvel. É preciso atender aos requisitos de cada modalidade de financiamento, como valor do imóvel e renda. Consulte a instituição financeira que oferece o financiamento, informando qual imóvel pretende comprar.

### É mais vantajoso esperar por uma oportunidade de se candidatar a um apartamento novo do que comprar um já existente?
Isso depende dos condomínios aos quais você pode se candidatar e das despesas de moradia durante a espera. Consulte os requisitos e as datas no respectivo edital de seleção dos futuros moradores. Não planeje a compra supondo que será selecionado.

### Se eu planejo trocar de imóvel, o que devo verificar primeiro?
Primeiro, verifique quando receberá o dinheiro da venda do imóvel atual. Se o pagamento final do novo imóvel tiver de ser feito antes disso, você pode precisar de recursos adicionais. Calcule também o impacto de atrasos na venda e de ajustes no preço.

### Como comparar apartamentos antigos em Seul para os quais há expectativa de reconstrução?
Verifique em que etapa o projeto realmente está e consulte os documentos relativos aos custos adicionais que caberão aos proprietários. Os gastos com moradia durante a mudança também devem ser considerados separadamente. A idade do edifício, por si só, não permite determinar se o projeto será concretizado nem qual será o retorno financeiro.

## Sources

- [Sistema de Divulgação dos Preços Efetivos de Transações Imobiliárias do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes](https://rt.molit.go.kr/)
- [Informações sobre a divulgação de dados pelo Sistema de Divulgação dos Preços Efetivos de Transações Imobiliárias do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes](https://rt.molit.go.kr/pt/info/info.do?mobileAt=)
- [K-apt, sistema de informações sobre a administração de condomínios residenciais](https://www.k-apt.go.kr/)
- [Informações do Conselho Imobiliário da Coreia sobre o K-apt, sistema de informações sobre a administração de condomínios residenciais](https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1204)
- [Apresentação do empréstimo Didimdol da Corporação de Financiamento Habitacional da Coreia](https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_02_01.do)
- [Cheongyak Home do Conselho Imobiliário da Coreia](https://www.applyhome.co.kr/)
- [Informações sobre o pedido de autorização para contratos de transação de terrenos em Dobong-gu](https://www.dobong.go.kr/Contents.asp?code=10010363)

## Images

![Uma mulher olha pela janela de um apartamento antigo, junto a uma parede manchada e uma moldura desgastada.](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjQ3NjAsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--f0c5bdb33f7cf0af93f16a5309087b4f38dbd9c8/ai-5b9ce3cb.webp)
![Homem numa plataforma enquanto o trem chega, com prédios residenciais e árvores de outono ao fundo](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjQ3NjYsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--93c1c52b9a323353a4fd159933ba145bb550ce83/ai-a522176d.webp)