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title: "Resumo do grande debate nacional sobre política imobiliária: tributação sobre a propriedade, ganhos de capital e oferta"
locale: pt
category: news
category_name: "Notícias"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/korea-housing-policy-tax-supply-debate
published_at: 2026-07-27T18:16:17+09:00
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# Resumo do grande debate nacional sobre política imobiliária: tributação sobre a propriedade, ganhos de capital e oferta

> No grande debate nacional sobre política imobiliária, foram discutidos o aumento da tributação sobre imóveis ultracaros e não ocupados pelos proprietários, o ajuste dos benefícios fiscais sobre ganhos de capital para proprietários de um único imóvel, uma via de saída para a venda por quem possui vários imóveis e a redução dos prazos de projetos em terrenos públicos. Como ainda não se trata de uma legislação tributária ou de um plano de implementação definitivo, será necessário acompanhar as propostas posteriores de reforma tributária e as alterações legais.

## Key Points

- Foi proposta uma tributação diferenciada sobre a propriedade, tomando como referência uma única moradia típica, com reduções para residência própria, pessoas de menor renda e imóveis em áreas não metropolitanas, e encargos maiores para imóveis ultracaros, múltiplos imóveis e moradias não ocupadas pelos proprietários.
- Foi mencionada, como opção em análise, a imposição de um limite ao número de vezes ou ao valor acumulado dos benefícios no imposto sobre ganhos de capital concedidos a proprietários de um único imóvel.
- Para reduzir a retenção de imóveis para venda provocada pelo aumento da tributação sobre a propriedade, também foi discutida a criação temporária de uma via de saída no imposto sobre ganhos de capital para proprietários de múltiplos imóveis que reduzam o número de propriedades.
- Em vez de ampliar novas áreas para urbanização, ganhou destaque uma estratégia de oferta voltada à redução dos prazos dos procedimentos de indenização, licenciamento e início das obras em terrenos públicos já existentes, como as cidades novas de terceira geração.
- As alíquotas, os critérios de preço, as restrições a empréstimos e os planos de oferta apresentados no debate não são políticas definitivas, e ainda dependem de legislação e normas de implementação.

No debate nacional sobre políticas imobiliárias, foram discutidas diretrizes abrangentes, desde os impostos na fase de posse do imóvel e o imposto sobre ganhos de capital na venda até a velocidade de oferta de terrenos públicos, os empréstimos para jeonse e as moradias públicas para aluguel. O ponto central é distinguir com mais precisão as moradias comuns destinadas à residência efetiva das moradias de altíssimo valor, de proprietários de múltiplos imóveis e não ocupadas pelo proprietário.

No entanto, as declarações feitas no debate têm sobretudo o caráter de diretrizes de política pública ou de determinações para análise. O critério para moradias de altíssimo valor, as alíquotas, os limites de redução e o momento de aplicação só serão definidos após a apresentação da proposta de reforma tributária e o processo legislativo na Assembleia Nacional.

## Visão geral das políticas discutidas

| Área | Diretriz discutida | Efeito esperado | Principais questões |
|---|---|---|---|
| Imposto sobre a propriedade | Reduzir a carga para imóveis de residência efetiva, de famílias de baixa renda e de regiões fora dos grandes centros, e aumentá-la gradualmente para imóveis de altíssimo valor, de proprietários de múltiplos imóveis e não ocupados pelo proprietário | Desestimular a posse especulativa e melhorar a equidade tributária | Critério de altíssimo valor, comprovação de residência efetiva e possibilidade de aumento acentuado da carga tributária |
| Imposto sobre ganhos de capital de proprietário de um único imóvel | Considerar limites para o número de reduções ou para o valor acumulado das reduções | Limitar benefícios excessivos em trocas recorrentes de imóveis de alto valor | Critério para distinguir mudanças reais de residência de transações especulativas |
| Imposto sobre ganhos de capital de proprietários de múltiplos imóveis | Considerar uma saída temporária que reduza a carga quando houver diminuição do número de imóveis | Reduzir a retenção de imóveis no mercado e ampliar a oferta para venda | Equidade em relação às suspensões anteriores e eficácia do incentivo à venda |
| Oferta habitacional | Reduzir os prazos de indenização, licenciamento e início das obras em terrenos públicos existentes, em vez de criar novos terrenos | Antecipar a oferta de moradias disponíveis para ocupação | Custos de construção, negociação com moradores, infraestrutura e atrasos nas indenizações |
| Reconstrução e reurbanização | Adotar cautela diante de flexibilizações gerais, como o aumento do coeficiente de aproveitamento | Evitar instabilidade de preços causada por expectativas de desenvolvimento | Equilíbrio entre ampliação da oferta no longo prazo e alta de preços no curto prazo |
| Empréstimos para jeonse | Reavaliar o apoio a proprietários de imóveis nos quais não residem e manter o apoio a jovens e recém-casados | Conter a oferta de crédito que estimula os preços dos imóveis | Possíveis prejuízos à demanda real e retração do mercado de locação |
| Aluguel público | Oferecer unidades de tamanho médio perto de estações para apoiar a residência de longo prazo até mesmo da classe média | Melhorar a qualidade habitacional e ampliar a base de demanda do aluguel público | Custo dos terrenos, recursos financeiros, volume de oferta e obtenção de localizações |

## Como o imposto sobre a propriedade pode mudar

### Definição de um imóvel residencial comum como referência básica

No debate, foi apresentada a proposta de primeiro estabelecer o nível básico do imposto sobre a propriedade aplicável a um “imóvel residencial comum” e, depois, diferenciar a carga conforme o preço, a quantidade, a finalidade de uso e a região dos imóveis.

A estrutura discutida é a seguinte.

- Aplicar a carga básica a um imóvel residencial comum destinado à residência efetiva.
- Conceder reduções a moradias populares e imóveis localizados fora dos grandes centros.
- Acrescentar gradualmente encargos a imóveis de altíssimo valor, a proprietários de múltiplos imóveis e a imóveis não ocupados pelo proprietário mantidos para fins especulativos.
- Refletir de forma mais ativa nos critérios tributários não apenas o número de imóveis, mas também o valor dos ativos e sua utilização efetiva.

No conteúdo fornecido sobre o debate, foi mencionada a possibilidade de considerar como critério para moradias de altíssimo valor um preço de mercado na faixa de 40 a 50 centenas de milhões de won. No entanto, esse ainda não é um critério tributário definitivo. No sistema efetivo, os imóveis abrangidos e a carga tributária variam significativamente conforme o parâmetro adotado: preço de mercado, valor oficial avaliado ou base de cálculo.

### Diferença em relação ao imposto atual sobre a propriedade

Na Coreia, o imposto sobre a propriedade residencial é composto pelo imposto patrimonial, que é local, e pelo imposto imobiliário abrangente, que é nacional. O imposto imobiliário abrangente considera a soma dos valores oficiais avaliados, a dedução básica, a condição de uma residência por núcleo familiar, o número de imóveis e a forma de propriedade.

A questão levantada no debate é que uma classificação baseada principalmente no número de imóveis não reflete suficientemente o valor dos ativos e a finalidade efetiva da posse. Foi apontado que alguém com vários imóveis de valor baixo ou médio fora dos grandes centros pode arcar com uma carga tributária maior do que uma pessoa que possua um único imóvel de altíssimo valor em Seul. Se um novo sistema diferenciado for introduzido, é provável que o ponto central seja combinar o número de imóveis com o preço, a residência efetiva e as características regionais.

## Proposta de ajuste na redução do imposto sobre ganhos de capital para proprietários de um único imóvel

### Limitação do número de reduções e do valor total acumulado

No debate, foi manifestada a opinião de que é necessário ajustar a estrutura que permite a proprietários de um único imóvel receber repetidamente isenções ou reduções ao trocar várias vezes de imóvel de alto valor. Foram mencionadas três principais alternativas em análise.

1. Limitar o número de reduções ao longo da vida ou durante determinado período.
2. Conceder um benefício maior na primeira venda e reduzi-lo nas transações seguintes.
3. Estabelecer um teto para o valor acumulado das reduções somadas em várias transações.

Essas medidas buscam distinguir os núcleos familiares que residiram por muito tempo em um único imóvel daqueles que substituíram repetidamente imóveis de alto valor. Por outro lado, são necessários critérios de exceção, pois pessoas com demanda habitacional real que mudam frequentemente devido a emprego, alterações na composição familiar ou necessidades de cuidados podem ser prejudicadas.

### Estrutura básica da atual isenção para uma residência por núcleo familiar

De acordo com a atual Lei do Imposto de Renda, a isenção do imposto sobre ganhos de capital para uma residência por núcleo familiar exige, em princípio, o cumprimento dos requisitos legais, como o período de posse. No caso de imóveis de alto valor cujo preço de venda ultrapasse 12억원, todo o ganho de capital não fica automaticamente isento; a parcela do ganho correspondente ao valor superior a 12억원 pode ser tributada.

Dependendo da data de aquisição e da região, podem ser exigidos requisitos adicionais de residência. Regras especiais distintas também podem ser aplicadas a situações como posse temporária de 2 imóveis, imóveis herdados e união de domicílios por casamento. Portanto, não se deve concluir que todas as transações envolvendo um único imóvel ficam isentas apenas por terem cumprido “2 anos de posse”.

## Por que proprietários de múltiplos imóveis precisam de uma saída para venda

Se o imposto sobre a propriedade for elevado e, ao mesmo tempo, a carga do imposto sobre ganhos de capital permanecer alta, proprietários de múltiplos imóveis poderão adiar as vendas para evitar impostos. Isso é chamado de “retenção de imóveis no mercado”. Quando a oferta para venda diminui, reduz-se o número de imóveis disponíveis para transação e, em algumas regiões, os preços de venda ou os aluguéis também podem subir.

De acordo com o conteúdo fornecido, essas preocupações surgiram após o fim, em 9 de maio de 2026, da suspensão da tributação adicional do imposto sobre ganhos de capital para proprietários de múltiplos imóveis. Assim, juntamente com o aumento do imposto sobre a propriedade, poderão ser consideradas as seguintes saídas temporárias.

- Reduzir parte da alíquota adicional durante determinado período.
- Aliviar a carga somente quando houver redução efetiva do número de imóveis possuídos.
- Definir um prazo para a alienação a fim de estimular a oferta de imóveis no curto prazo.
- Distinguir a posse especulativa de curto prazo da posse de longo prazo.

A simples repetição de uma suspensão no mesmo nível da anterior criaria um problema de equidade em relação às pessoas que venderam seus imóveis antecipadamente. Por isso, é provável que, nas medidas posteriores, o público abrangido pela redução, o período e a condição de diminuição do número de imóveis sejam critérios importantes.

## Política de oferta se concentra na redução dos prazos

### Redução do período dos projetos em terrenos públicos existentes

No debate, foi enfatizada a dificuldade real de encontrar novos terrenos de grande escala adicionais na região metropolitana. Como alternativa, foi apresentada uma proposta para reduzir o período dos projetos em terrenos públicos já designados, como os das cidades novas de 3ª geração.

Em geral, terrenos públicos passam pelas etapas de designação da área, indenização fundiária, licenciamento, instalação de infraestrutura, início das obras e ocupação. Como o processamento sequencial de cada etapa pode prolongar o período do projeto, poderão ser consideradas medidas para conduzir alguns procedimentos simultaneamente ou eliminar normas redundantes.

Como no caso da área de Goyang Changneung, atrasos na indenização dos terrenos e aumentos nos custos de construção são fatores importantes que adiam o início das obras. Mesmo que os procedimentos administrativos sejam abreviados, será difícil antecipar significativamente a ocupação efetiva se não forem resolvidos problemas como as negociações de indenização, a infraestrutura — incluindo redes de transporte e escolas —, os custos de construção e a viabilidade dos projetos.

### Cautela na flexibilização da reconstrução e reurbanização

O aumento do coeficiente de aproveitamento e a flexibilização das regulamentações de projetos de renovação urbana podem ampliar, no longo prazo, o número de moradias nas áreas centrais. No entanto, nas etapas iniciais dos projetos, as expectativas de desenvolvimento podem ser refletidas primeiro no mercado, estimulando os preços dos imóveis e terrenos existentes. No debate, foi apresentada uma posição cautelosa, segundo a qual o efeito da ampliação da oferta e o risco de alta de preços no curto prazo devem ser analisados em conjunto.

## Diretrizes para empréstimos de jeonse e moradias públicas para aluguel

### Empréstimos para jeonse devem distinguir a posse de imóvel da demanda real

No debate, foi apresentada a opinião de que é necessário reavaliar se uma pessoa que já possui um imóvel deve receber um empréstimo para morar em outro imóvel por meio de jeonse. A justificativa é que, embora os empréstimos para jeonse ajudem a estabilizar a moradia dos locatários, eles também podem aumentar os recursos disponíveis e estimular os valores do jeonse e os preços de compra e venda.

No entanto, os limites e os critérios de elegibilidade dos empréstimos para jeonse podem variar conforme a instituição garantidora, a instituição financeira, o preço e a localização do imóvel possuído. A proposta de, em princípio, bloquear empréstimos para jeonse a proprietários de um único imóvel no qual não residem também não é uma regra definitiva. Ao mesmo tempo, foi mencionada a diretriz de manter ou ampliar o apoio a grupos que necessitam de proteção pública, como jovens, recém-casados e famílias de baixa renda sem imóvel próprio.

### Proposta de ampliação das moradias públicas de tamanho médio

Também foi reafirmada a proposta de deixar para trás o modelo concentrado em pequenas unidades e oferecer, perto de estações, moradias públicas para aluguel de tamanho médio, com maior área privativa. O objetivo é oferecer qualidade e localização que permitam a famílias e à classe média residir nesses imóveis por longos períodos.

As expressões “25 pyeong e 30 pyeong” geralmente se referem à área total fornecida, mas a área privativa pode variar conforme o projeto. O volume efetivo de oferta, o aluguel, os critérios de elegibilidade e o período de residência deverão ser definidos nos planos de cada projeto.

## Possíveis impactos no mercado

### Efeitos positivos esperados

- O aumento do custo de posse de imóveis de altíssimo valor e não ocupados pelo proprietário pode reduzir a demanda especulativa.
- Considerar o valor dos ativos e a finalidade de uso, em vez de apenas o número de imóveis, pode melhorar a equidade tributária.
- Se houver flexibilização condicional do imposto sobre ganhos de capital, a oferta de imóveis para venda poderá aumentar em pouco tempo.
- Se a redução dos procedimentos em terrenos públicos resultar efetivamente no início das obras e na ocupação, poderá aliviar a insegurança sobre a oferta no médio prazo.
- Moradias públicas de tamanho médio podem ampliar as opções residenciais de longo prazo para famílias e para a classe média.

### Riscos que também devem ser analisados

- A carga tributária pode ser repassada aos aluguéis.
- Se a carga do imposto sobre ganhos de capital não for suficientemente reduzida, a retenção de imóveis no mercado poderá se agravar.
- Se o fim e a reintrodução das reduções se repetirem, os participantes do mercado poderão esperar pela próxima suspensão.
- Se a comprovação de residência efetiva for complexa, os custos administrativos e os litígios tributários poderão aumentar.
- A redução dos procedimentos dos projetos não deve enfraquecer a segurança, a proteção ambiental nem a consulta aos moradores.

## Itens que devem ser verificados na proposta definitiva

Na proposta de reforma tributária e nas alterações legislativas que serão anunciadas após o debate, devem ser verificados os seguintes pontos.

1. Se as moradias de altíssimo valor serão classificadas pelo preço de mercado ou pelo valor oficial avaliado.
2. Por qual período e com quais documentos serão distinguidas a residência efetiva e a não ocupação pelo proprietário.
3. Quais serão os critérios de preço e região para a redução destinada a moradias populares e imóveis fora dos grandes centros.
4. Se a limitação da redução do imposto sobre ganhos de capital para proprietários de um único imóvel será baseada no número de vezes ou no valor acumulado.
5. Se serão concedidas aos atuais proprietários regras de transição e um período de aumento gradual.
6. Qual será o período da flexibilização do imposto sobre ganhos de capital para proprietários de múltiplos imóveis e quais serão as condições de redução do número de imóveis.
7. Quem será abrangido pela restrição aos empréstimos para jeonse e qual será o alcance das exceções para jovens e recém-casados.
8. Se a meta de redução dos prazos em terrenos públicos terá como referência a comercialização, o início das obras ou a ocupação.

## Conclusão

A diretriz política deste debate se concentra menos em aumentar os impostos uniformemente para todos os imóveis e mais em diferenciar a carga por meio da combinação entre residência efetiva, preço do imóvel, número de imóveis e região. Como apenas aumentar o imposto sobre a propriedade pode causar retenção de imóveis no mercado e elevação dos aluguéis, a estrutura busca promover simultaneamente uma saída condicional para a venda por proprietários de múltiplos imóveis e a redução dos prazos de oferta.

No entanto, apenas as declarações feitas no debate não alteram o valor dos impostos nem a possibilidade de obter empréstimos. A aplicação efetiva deverá ser avaliada com base na proposta de reforma tributária do governo, nas leis aprovadas pela Assembleia Nacional, nos decretos de execução e nas diretrizes detalhadas das instituições financeiras.

## FAQ

### O aumento do imposto sobre a propriedade foi confirmado no debate?
Não. Foi apresentada uma orientação para aumentar a carga sobre imóveis de altíssimo valor, pessoas com múltiplos imóveis e imóveis não utilizados como residência, mas as alíquotas, os critérios de tributação e a data de implementação ainda não foram definidos. A carga tributária efetiva só mudará após a proposta de reforma tributária do governo e a aprovação da legislação pela Assembleia Nacional.

### O imposto sobre a propriedade aumentará para todos os proprietários de um único imóvel?
A orientação apresentada não prevê aumentar o imposto de maneira uniforme para todos os proprietários de um único imóvel. Foi discutido um sistema diferenciado que toma como referência um único imóvel usado como residência habitual, concede reduções para moradias populares e imóveis localizados fora da região da capital e aplica uma carga adicional a imóveis de altíssimo valor ou não utilizados como residência.

### O valor de mercado entre 4 bilhões e 5 bilhões de wones foi confirmado como critério para imóveis de altíssimo valor?
Não foi confirmado. No conteúdo apresentado no debate, isso foi apenas mencionado como uma possibilidade a ser considerada. No sistema efetivo, também será necessário definir se será usado o valor de mercado ou o valor oficial avaliado e como serão tratados os casos de copropriedade e de uma única residência por família.

### A isenção do imposto sobre ganhos de capital para proprietários de um único imóvel será extinta?
Não foi decidida uma extinção total. Foi apresentada para análise uma proposta de limitar o número de reduções ou o valor acumulado das reduções aplicadas a trocas recorrentes de imóveis de alto valor. Uma questão central é como proteger quem reside no imóvel há muito tempo e quem precisa se mudar por motivos inevitáveis.

### Manter um imóvel por dois anos sempre garante isenção do imposto sobre ganhos de capital?
Não. É necessário cumprir diversas condições, como ter uma única residência por família, a data de aquisição, os requisitos de tempo de propriedade e residência e o valor de venda. No caso de imóveis de alto valor cujo valor de venda exceda 1,2 bilhão de wones, a parcela do ganho de capital correspondente ao valor excedente pode ser tributada, e também há exceções e regras especiais.

### O imposto sobre ganhos de capital para proprietários de múltiplos imóveis será novamente suspenso de forma integral?
Não foi confirmada uma suspensão integral idêntica à anterior. Foi discutida uma saída condicionada, que reduziria parcialmente a alíquota por um período determinado ou diminuiria a carga apenas para quem efetivamente reduzir o número de imóveis.

### Todos os empréstimos para depósito de aluguel de proprietários de um único imóvel serão proibidos?
Não. Foi apenas apresentada a orientação de reavaliar a necessidade de conceder empréstimos para depósito de aluguel a pessoas que possuem um imóvel no qual não residem; nenhuma regra concreta de proibição foi definida. Os critérios de elegibilidade e os limites dos empréstimos variam conforme a instituição garantidora e o produto financeiro, e também foi enfatizada a necessidade de apoio a jovens e recém-casados.

### Quais são as principais medidas para aumentar a oferta de moradias?
Em vez de buscar novos terrenos de grande escala para habitação, ganhou destaque a proposta de reduzir a duração dos projetos conduzindo paralelamente a indenização por terrenos, as licenças e autorizações e os procedimentos para o início das obras em terrenos públicos já existentes, como os das cidades novas de terceira geração. Contudo, a ocupação efetiva só poderá ser antecipada se também forem resolvidos os problemas relacionados aos custos de construção e à infraestrutura.

### O coeficiente de aproveitamento para reconstrução e reurbanização será flexibilizado em breve?
Não foi confirmada uma flexibilização generalizada. Foi apresentada uma posição de análise cautelosa, pois, embora o aumento do coeficiente de aproveitamento possa ampliar a oferta no longo prazo, a expectativa de desenvolvimento pode elevar os preços dos imóveis no curto prazo.

## Sources

- [Centro Nacional de Informações sobre Legislação — Lei do Imposto de Renda](https://www.law.go.kr/법령/소득세법)
- [Centro Nacional de Informações sobre Legislação — Lei do Imposto Abrangente sobre Bens Imóveis](https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법)
- [Centro Nacional de Informações sobre Legislação — Lei de Impostos Locais](https://www.law.go.kr/법령/지방세법)

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