--- title: "房地產政策全民大辯論會重點整理：持有稅、轉讓所得稅、供給" locale: zh-hant category: news category_name: "新聞時事" translation_status: reviewed license: cc_by author: "injoys" source_url: https://injoys.com/en/articles/korea-housing-policy-tax-supply-debate published_at: 2026-07-27T18:16:17+09:00 --- # 房地產政策全民大辯論會重點整理：持有稅、轉讓所得稅、供給 > 房地產政策全民大辯論會討論了加重超高價及非自住住宅的持有稅、調整單一住宅持有者的轉讓所得稅減免、多屋持有者的出售退場機制，以及縮短公共宅地開發期程等議題。由於這些尚非已確定的稅法或施行方案，仍須確認後續稅制改革方案與法規修訂。 ## Key Points - 會中提出差別化持有稅構想，以一般單一住宅為基準，對自住、庶民及地方住宅給予減免，並加重超高價、多屋及非自住住宅的負擔。 - 對單一住宅持有者的轉讓所得稅減免次數或累計金額設定上限的方案，被列為研議對象。 - 為減少加重持有稅導致房屋惜售，會中也一併討論為減少持有住宅數量的多屋持有者提供暫時性轉讓所得稅退場機制。 - 相較於擴大新增宅地，供給策略更側重於縮短第三期新都市等現有公共宅地的補償、核准及動工程序。 - 辯論會提出的稅率、價格標準、貸款限制及供給構想並非已確定政策，仍有待立法及制定施行規定。 在房地產政策全民大討論會中，廣泛討論了從住宅持有階段的稅負、出售階段的資本利得稅，到公共住宅用地供應速度、全租房貸款與公共租賃住宅等政策方向。核心是更細緻地區分以自住為目的的一般住宅，以及超高價、多戶、非自住住宅。 不過，討論會上的發言主要具有政策方向或指示研議的性質。超高價住宅標準、稅率、減免上限、適用時間等，仍須經稅制改革方案公布及國會立法後才能確定。 ## 一覽已討論的政策 | 領域 | 已討論的方向 | 預期效果 | 主要爭點 | |---|---|---|---| | 持有稅 | 對自住、庶民、地方住宅提供減免，並分階段加重超高價、多戶、非自住住宅的負擔 | 抑制投機性持有並改善課稅公平性 | 超高價標準、自住認定、稅負可能驟增 | | 單一住宅持有者資本利得稅 | 研議限制減免次數或累計減免金額 | 限制高價住宅反覆換屋所獲得的過度優惠 | 區分實際搬遷居住與投機交易的標準 | | 多戶住宅持有者資本利得稅 | 研議在減少持有住宅數量時，暫時降低負擔的退場機制 | 緩解惜售並增加市場物件 | 與既有緩徵措施的公平性、促使出售的效果 | | 住宅供應 | 與其開發新用地，優先縮短既有公共住宅用地的補償、許可及開工期間 | 提前可入住住宅的供應時間 | 工程費、居民協商、基礎設施與補償延誤 | | 重建、再開發 | 對提高容積率等全面放寬管制持審慎態度 | 防止開發預期引發價格不穩 | 長期擴大供應與短期價格上漲之間的平衡 | | 全租房貸款 | 重新檢討對非自住住宅持有者的支援，並支援青年、新婚夫妻 | 抑制刺激住宅價格的信用供給 | 可能損害實際需求者並導致租賃市場萎縮 | | 公共租賃住宅 | 在車站周邊供應中型戶型，支援中產階級長期居住 | 提升公共租賃住宅的居住品質並擴大需求基礎 | 土地成本、財源、供應數量與區位取得 | ## 持有稅可能如何調整 ### 將一般單一住宅設定為基本基準線 討論會首先提出，先訂定適用於「一般單一住宅」的基本持有稅水準，再依住宅價格、數量、使用目的及地區，對負擔進行差別化的構想。 討論中的架構如下。 - 對以自住為目的的一般單一住宅適用基本負擔。 - 對庶民住宅及地方住宅提供減免優惠。 - 對超高價住宅、多戶住宅及以投機為目的的非自住住宅，分階段增加負擔。 - 除住宅數量外，更積極將資產價值及實際使用型態納入課稅標準。 所提供的討論會內容提到，有觀點認為超高價住宅的標準可能研議為市價40億至50億韓元左右。但這並非已確定的課稅標準。在實際制度中，依據市價、公告價格或課稅標準中的哪一項作為基準，適用對象與稅負可能會有很大差異。 ### 與現行持有稅的差異 韓國的住宅持有稅由地方稅的財產稅及國稅的綜合不動產稅構成。綜合不動產稅會反映公告價格總額、基本扣除額、是否為一戶一宅、住宅數量及持有型態等因素。 討論會提出的問題是，只以住宅數量為主進行分類，難以充分反映資產價值及實際持有目的。有人指出，持有多戶地方中低價住宅者，可能比持有一戶首爾超高價住宅者承擔更重的稅負。若引進新的差別化制度，將住宅數量與價格、是否自住、地區特性相結合，可能會成為核心方式。 ## 單一住宅持有者資本利得稅減免調整方案 ### 限制減免次數與累計總額 討論會中有人主張，有必要調整單一住宅持有者多次更換高價住宅，反覆享有免稅或減免優惠的制度。被提及的研議方式大致有三種。 1. 限制一生或一定期間內的減免次數。 2. 第一次出售提供較大優惠，之後的交易則縮減優惠。 3. 對多筆交易合計的累計減免金額設定上限。 這些方式旨在區分長期居住於同一住宅的家庭，與反覆更換高價住宅的家庭。另一方面，因就業、家庭成員變化、照護等因素而頻繁搬家的實際需求者可能因此處於不利地位，因此需要制定例外標準。 ### 現行一戶一宅免稅的基本架構 依現行所得稅法，一戶一宅的資本利得稅免稅，原則上必須符合持有期間等法定條件。轉讓價格超過12億韓元的高價住宅，並非全部轉讓利得自動免稅，而是相當於超過12億韓元部分的轉讓利得可能成為課稅對象。 依取得時間及地區不同，可能附加居住條件；對暫時持有兩戶住宅、繼承住宅、因結婚合併家庭等情況，也可能適用另行特例。因此，不能斷定只要「持有2年」，所有單一住宅交易都可免稅。 ## 為何需要為多戶住宅持有者提供出售退場機制 若提高持有稅的同時，仍維持較高的資本利得稅負擔，多戶住宅持有者可能為了避稅而延後出售。這稱為「惜售」。物件減少後，可供交易的住宅也會減少，部分地區的買賣價格或租金也可能上漲。 根據所提供的內容，2026年5月9日多戶住宅持有者資本利得稅加重課稅緩徵措施結束後，出現了上述疑慮。因此，在強化持有稅的同時，可能研議下列暫時性退場機制。 - 在一定期間內調降部分加重稅率。 - 僅在實際減少持有住宅數量時減輕負擔。 - 設定處分期限，促使物件在短期內釋出。 - 區分投機性短期持有與長期持有。 若只是單純重複與以往相同程度的緩徵措施，將會產生與已提前處分住宅者之間的公平性問題。因此，後續方案中的減免對象、期間及住宅數量減少條件，預計將成為重要判斷標準。 ## 供應政策聚焦於縮短時間 ### 縮短既有公共住宅用地的開發期間 討論會強調，在首都圈難以再尋找大規模新住宅用地的現實。作為替代方案，提出縮短第3期新都市等已指定公共住宅用地之開發期間的構想。 公共住宅用地通常須經過地區指定、土地補償、許可、基礎設施建設、開工及入住程序。若依序處理各項程序，開發期間可能拉長，因此可研議同步進行部分程序或整頓重複規定。 如高陽昌陵地區的案例，土地補償延誤及工程費上漲，是延後開工時間的主要變數。即使縮短行政程序，若補償協商、交通網與學校等基礎設施、建築成本及開發可行性等問題未獲解決，也很難大幅提前實際入住時間。 ### 審慎放寬重建、再開發限制 提高容積率及放寬都市更新事業管制，長期而言可以增加市中心住宅數量。然而在開發初期，開發預期可能先反映在價格上，進而刺激既有住宅及土地價格。討論會提出審慎立場，認為必須同時檢視擴大供應的效果與短期價格上漲的風險。 ## 全租房貸款與公共租賃住宅方向 ### 全租房貸款應區分持有住宅與實際需求 討論會中有人提出，應重新檢討已持有住宅者為了租住其他住宅而申請全租房貸款是否確有必要。其背景是，全租房貸款雖有助於穩定承租人的居住，但也可能增加可動用資金，刺激全租價格與住宅買賣價格。 不過，全租房貸款額度及資格，可能依保證機構、金融公司、持有住宅的價格及所在地等因素而有所不同。原則上禁止非自住單一住宅持有者申請全租房貸款的方案，也並非已確定的規定。同時也提到，對青年、新婚夫妻、無住宅庶民等需要政策性保護的族群，應維持或加強支援。 ### 擴大中型公共租賃住宅的構想 討論會也再次確認，將擺脫過去以小型住宅為主的公共租賃住宅供應方式，在車站周邊供應專用面積更大的中型住宅。其宗旨是提供具備足夠品質及良好區位的住宅，讓家庭型住戶及中產階級能夠長期居住。 「25坪、30坪」通常是指供應面積，但各項目的專用面積可能有所不同。實際供應規模、租金、入住資格及居住期間，仍須在各項目計畫中確定。 ## 可能對市場造成的影響 ### 預期的正面效果 - 可提高超高價、非自住住宅的持有成本，減少投機性需求。 - 可透過反映資產價值及使用目的，而非只看住宅數量，改善課稅公平性。 - 若實施附條件的資本利得稅減免，短期內市場物件可能增加。 - 若縮短公共住宅用地程序能實際帶動開工及入住，可緩解中期供應不安。 - 中型公共租賃住宅可擴大家庭型住戶與中產階級的長期居住選項。 ### 也須一併審視的風險 - 稅負可能轉嫁至租金。 - 若資本利得稅負擔未獲充分減輕，惜售情況可能惡化。 - 若反覆終止及重新引進減免措施，市場參與者可能等待下一次緩徵。 - 若自住認定過於複雜，行政成本及稅務爭議可能增加。 - 縮短開發程序不應削弱安全、環境及居民意見蒐集。 ## 最終方案中應確認的事項 討論會後公布的稅制改革方案及法律修正案中，應確認下列事項。 1. 超高價住宅是以市價還是公告價格認定。 2. 以何種期間及證明文件區分自住與非自住。 3. 地方住宅、庶民住宅減免的價格及地區標準為何。 4. 確認單一住宅持有者資本利得稅減免限制，是以次數還是累計金額為標準。 5. 檢視是否為既有持有者提供過渡措施及分階段調高期間。 6. 確認多戶住宅持有者資本利得稅減免的期間及住宅數量減少條件。 7. 確認全租房貸款限制的適用對象，以及青年、新婚夫妻的例外範圍。 8. 檢視公共住宅用地縮短時程的目標，是以預售、開工還是入住為基準。 ## 結論 本次討論會的政策方向，並非對所有住宅一律加稅，而是聚焦於結合是否自住、住宅價格、住宅數量及地區，實施差別化負擔。單靠強化持有稅可能造成惜售及租金上漲，因此整體架構是同時推動多戶住宅持有者附條件的出售退場機制，以及縮短住宅供應期間。 然而，僅憑討論會發言不會改變納稅金額或能否申請貸款。實際是否適用，應以政府稅制改革方案、國會通過的法律、施行令及金融機構的詳細指引為判斷依據。 ## FAQ ### 討論會上已確定調高持有稅了嗎？ 沒有。雖然提出了加重超高價、多套住宅及非自住住宅負擔的方向，但稅率、課稅標準及實施時間尚未確定。必須經過政府稅制改革方案及國會立法，實際稅負才會改變。 ### 所有單套住宅持有者的持有稅都會提高嗎？ 所提出的方向並非一律提高所有單套住宅持有者的稅負。討論的是以一般自住單套住宅為基準，對平民及地方住宅提供減免，對超高價或非自住住宅加重負擔的差別化方式。 ### 市價40億∼50億韓元已確定為超高價住宅的標準了嗎？ 尚未確定。這僅是在所提供的討論會內容中提及可能考慮的程度。實際制度中，還必須決定採用市價或公告價格，以及如何處理共同持有和一戶一宅。 ### 單套住宅持有者的資本利得稅免稅優惠會被取消嗎？ 尚未決定全面取消。針對反覆換購高價住宅，限制減免次數或累計減免金額的方案被列為研議對象。如何保障長期自住者及因不得已情況搬遷者，是主要爭議焦點。 ### 持有房屋滿2年，資本利得稅就一定免稅嗎？ 不是。必須符合是否為一戶一宅、取得時間、持有及居住條件、轉讓價格等多項條件。轉讓價格超過12億韓元的高價住宅，與超出部分相對應的轉讓收益可能會被課稅，此外也有例外及特別規定。 ### 會再次全面暫緩對多套住宅持有者課徵資本利得稅嗎？ 尚未確定會採取與以往相同的全面暫緩措施。討論了在一定期間內部分調降稅率，或僅在實際減少住宅數量時才減輕負擔的附條件退場機制。 ### 單套住宅持有者的全租貸款都會被禁止嗎？ 並非如此。只是提出了重新檢視是否有必要為持有非自住住宅者提供全租貸款支援的方向，具體的禁止規定尚未確定。貸款資格及額度依保證機構與金融商品而異，同時也強調了支援青年及新婚夫妻的必要性。 ### 增加住宅供應的核心方案是什麼？ 相較於尋找大規模新建住宅用地，更側重於同步推進第三期新市鎮等現有公共住宅用地的土地補償、許可審批及開工程序，以縮短建設期的方案。不過，必須連同工程費用及基礎設施問題一併解決，實際入住時間才可能提前。 ### 重建及都市更新的容積率很快就會放寬嗎？ 尚未確定會全面放寬。雖然提高容積率可增加長期供應，但考量到開發預期可能導致短期房價上漲，因此提出了審慎研議的立場。 ## Sources - [國家法令資訊中心《所得稅法》](https://www.law.go.kr/법령/소득세법) - [國家法令資訊中心《綜合不動產稅法》](https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법) - [國家法令資訊中心《地方稅法》](https://www.law.go.kr/법령/지방세법) ## Images ![眾人在放有住宅、建築與硬幣的天秤前討論房地產政策](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzQ3NywicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--72ce8c49c0699f1c318444db1a52be51a07f69c1/ai-7178d8ef.webp) ![房屋上方的硬幣堆、搬遷箭頭、公寓施工流程、文件與印章組成的房地產政策資訊圖](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzQ4NCwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--1d814e0ad5e6ebb03f9b4d3e4d0ead80ed947987/ai-5250d273.webp)