ソウルのマンション価格87週連続上昇と供給政策

ソウルのマンション価格は87週連続で上昇しました。2026年10月第1週の上昇率は前週比0.12%です。江南圏で下落したものの、江南圏以外の地域が全体の上昇をけん引しました。供給拡大に向けた公共貢献の負担緩和については、事業ごとの条件を確認する必要があります。

価格の数値は2026年10月5日時点の週間調査、供給の数値は同年8月の住宅統計に基づきます。

ソウルのマンション価格の87週連続上昇は何を意味しますか

ソウルのマンション売買価格指数が87週にわたって連続で上昇したという意味です。上昇傾向は2025年2月第1週から続いています。2026年10月8日の発表時点では、統計上最長の連続上昇記録です。

週間上昇率は前週の0.09%から**0.12%**に高まりました。上昇幅の拡大は6週ぶりです。両者の上昇率の差は0.03%ポイントです。

87週は上昇期間であり、累積上昇率ではありません。毎週同じ割合で上昇したわけでもありません。そのため、0.12%に87を掛けて累積上昇率を求めると誤りになります。

この記録は2026年10月第1週の状況を説明するものです。11月の最新の週間数値として読んではいけません。その後の統計は、韓国不動産院 R-ONEの報道資料で確認してください。（確認値：ソウルのマンション売買価格は前週比0.09%上昇、2026年10月26日時点・出典 reb.or.kr・2026-10-26時点・2026-11-01確認）

地域別比較：江南圏の下落とソウルの上昇はなぜ同時に起きますか

ソウル全体の指数は、地域ごとに異なる価格の動きを総合したものです。一部の地域が下落しても、ほかの地域の上昇がそれを相殺する場合があります。当時は江南圏の下落と江南圏以外の地域の上昇が同時に見られました。

以下の数値はいずれも、2026年10月5日時点の前週比変動率です。

江南区と瑞草区は当時、9週連続で下落していました。両地域の下落幅は前週より縮小しました。衿川・冠岳などでは上昇幅が拡大しました。

江南圏以外の地域でも、動向は一様ではありませんでした。城北・蘆原などは価格が上昇しましたが、上昇幅は縮小しました。自治区の指数だけで特定のマンション団地の取引価格を判断することも困難です。

チョンセ価格と分譲価格はどのように違いましたか

チョンセと新規分譲でも、価格負担が増す傾向が確認されました。ただし、売買指数と分譲価格は異なる統計です。調査対象と集計期間を区別して読む必要があります。

チョンセ価格の週間上昇率は前週と同じでした。分譲価格の分析は、既存マンション全体の平均売買価格を意味するものではありません。特定のマンション団地の実際の分譲価格は、その入居者募集公告で確認する必要があります。

前政権期とチョンセ価格を比較する際にも基準が必要です。価格指数の水準と期間中の累積上昇率は異なる概念です。比較期間が異なれば、上昇率の数字だけで優劣を判断することは困難です。

着工が増えたのに供給不足への懸念が残るのはなぜですか

着工の増加は、すぐに入居できる住宅の増加を意味しないためです。着工は工事を始めた段階です。竣工までは、さらに工事期間が必要です。

2026年1～8月のソウルの住宅竣工戸数は2万5,630戸です。2025年の同期間の3万1,695戸より減少しました。減少率は19.1%と集計されました。

この竣工戸数は、マンションだけを集計した数値ではありません。ソウルの住宅全体を対象にした建設実績です。マンション売買価格指数と並べて示す際には、住宅の種類の違いを明らかにする必要があります。

竣工戸数の減少は、供給不足への懸念を説明する根拠の一つです。この数値だけで価格上昇の原因をすべて説明することはできません。住宅購入需要と金融環境も別途確認する必要があります。

公共貢献とは何ですか、なぜ緩和を検討しますか

公共貢献は、都市計画の変更によって生じる利益を公共と分かち合う仕組みです。土地利用や建築の許容範囲が変わると、開発条件が改善する場合があります。それに伴う利益の一部を、施設や敷地、現金などで還元します。

寄付採納は、公共貢献を履行する方法の一つです。例えば、事業者が道路や公園を整備して公共に提供できます。すべての事業に同じ割合や提供方法が適用されるわけではありません。

公共貢献の負担を減らす目的は、事業性の改善にあります。事業性とは、費用を負担しても事業を進められるかどうかを意味します。負担の緩和によって、遅れている事業を進める条件を変えられるという考え方です。

ただし、事業者の費用削減と分譲価格の引き下げは別の結果です。緩和だけで着工や価格の安定を保証することもできません。公共施設の確保と事業を進められる可能性を併せて検討する必要があります。

条件別整理：ソウル市の実施と政府の検討はどのように違いますか

ソウル市の指針改定と政府の追加的な制度研究は、進行段階が異なります。ソウル市は特定地域の事前協議基準をすでに見直しました。政府の追加改善の議論は、研究委託の準備段階と報じられました。

ソウル市の緩和対象と割合

ソウル市が明示した対象は11の自治区です。ソウル市の案内では、改定日は2026年6月29日とされています。関連する運営指針は6月30日に掲載されました。

ソウル市の「都市計画変更事前協議運営指針（第11次改定）」の掲載文は以下のとおりです。

2026.6.29.付で都市計画変更事前協議運営指針が第11次改定されましたので、お知らせします。

対象の自治区は以下のとおりです。

• 江西区、九老区、衿川区
• 江北区、道峰区、蘆原区
• 東大門区、中浪区、城北区
• 西大門区、恩平区

ソウル市の説明会に関する報道では、増加容積率を基準に負担を説明しています。容積率は、敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合です。従来の60%程度の負担を30%程度まで引き下げられるという内容です。

実際の緩和水準には、対象地の立地と開発条件が反映されます。該当する自治区にあるという理由だけで、すべての事業に適用されるわけではありません。30%を、分譲代金や事業利益に対する一律の割合と解釈してもいけません。

政府が追加で検討している内容

政府の研究は、都心の敷地を住宅用に活用する条件に焦点を当てています。大韓専門建設新聞は、関連する事前仕様公告について報じました。研究名は「住宅供給拡大に向けた都市計画柔軟化方策研究」です。

報じられた業務には、公共貢献の事前協議事例の分析が含まれます。開発利益の還元水準と適用手段も検討対象です。用途転換をめぐる優遇批判を減らす方策も扱います。

研究委託の準備は、全国共通の緩和率の実施を意味しません。具体的な供給戸数や入居日の確定でもありません。確定した基準は、国土交通部のその後の発表と改定文書で確認する必要があります。

竣工戸数と実際に増えた住宅はどのように区別しますか

竣工戸数だけで、地域の住宅の純増規模を判断することはできません。純増は、新たにできた住宅と消失した住宅の両方を反映した概念です。再開発・建て替えでは、既存住宅の解体も発生します。

そのため、供給政策の効果を着工戸数だけで評価することは困難です。事業の完了後に増える住宅の規模も併せて見る必要があります。工事の過程で発生する転居需要も、別途検討の対象です。

これは、公共貢献の緩和を評価する際にも必要な区別です。負担が減ったという事実と、住宅が増えたという結果は同じではありません。供給実績と公共施設の確保を併せて確認して初めて、政策効果を判断できます。

よくある間違いと確認方法

最もよくある間違いは、期間と統計の対象を混同することです。政策の検討を、確定した事業条件として読む場合もあります。以下の区別を適用すると、数字の意味が明確になります。

関心のある地域の状況を確認するには、以下の順序で資料を比較してください。

1. 韓国不動産院 R-ONEで調査基準日を確認してください。
2. ソウル全体と関心のある自治区の同じ週の統計を比較してください。
3. 国土交通部の住宅統計で、住宅の種類と集計期間を確認してください。
4. 開発事業については、適用される指針と許認可・着工の進行状況を確認してください。
5. 新築マンションの価格と入居予定日は、入居者募集公告で確認してください。