ソウルのマンション価格87週連続上昇と供給政策 ======================= ソウルのマンション売買価格は、2026年10月5日時点で87週連続で上昇しました。地域ごとの価格には差があり、竣工は減少しました。ソウル市の公共貢献の緩和と政府による追加の制度検討は別のものです。 - ソウルのマンション売買価格は、2026年10月5日時点で前週より0.12%上昇しました。 - 同じ週、江南・瑞草・松坡・龍山区では下落しましたが、江南圏以外の上昇がソウル全体の指数を押し上げました。 - 2026年1〜8月のソウルの住宅竣工戸数は2万5,600戸余りで、前年同期より19%減少しました。 - ソウル市の公共貢献の緩和は、対象自治区の事前交渉事業に適用される条件付きの制度です。 - 政府による都市計画の柔軟化に関する研究は、具体的な供給戸数や入居時期が確定したことを意味しません。 ソウルのマンション価格は87週連続で上昇しました。2026年10月第1週の上昇率は前週比0.12%です。江南圏で下落したものの、江南圏以外の地域が全体の上昇をけん引しました。供給拡大に向けた公共貢献の負担緩和については、事業ごとの条件を確認する必要があります。 価格の数値は2026年10月5日時点の週間調査、供給の数値は同年8月の住宅統計に基づきます。 ソウルのマンション価格の87週連続上昇は何を意味しますか ソウルのマンション売買価格指数が87週にわたって連続で上昇したという意味です。上昇傾向は2025年2月第1週から続いています。2026年10月8日の発表時点では、統計上最長の連続上昇記録です。 週間上昇率は前週の0.09%から**0.12%**に高まりました。上昇幅の拡大は6週ぶりです。両者の上昇率の差は0.03%ポイントです。 項目 2026年10月第1週時点 解釈 調査基準日 2026年10月5日 価格を比較した基準時点 発表日 2026年10月8日 調査結果を公表した日付 ソウルの売買価格変動率 前週比0.12%上昇 1週間の指数の変化 連続上昇期間 87週 上昇が続いた期間 前週比の上昇幅の変化 0.03%ポイント拡大 0.09%から0.12%への変化 87週は上昇期間であり、累積上昇率ではありません。毎週同じ割合で上昇したわけでもありません。そのため、0.12%に87を掛けて累積上昇率を求めると誤りになります。 この記録は2026年10月第1週の状況を説明するものです。11月の最新の週間数値として読んではいけません。その後の統計は、韓国不動産院 R-ONEの報道資料で確認してください。（確認値：ソウルのマンション売買価格は前週比0.09%上昇、2026年10月26日時点・出典 reb.or.kr・2026-10-26時点・2026-11-01確認） 地域別比較：江南圏の下落とソウルの上昇はなぜ同時に起きますか ソウル全体の指数は、地域ごとに異なる価格の動きを総合したものです。一部の地域が下落しても、ほかの地域の上昇がそれを相殺する場合があります。当時は江南圏の下落と江南圏以外の地域の上昇が同時に見られました。 以下の数値はいずれも、2026年10月5日時点の前週比変動率です。 地域 売買価格変動率 当時の動向 ソウル全体 0.12%上昇 全体の上昇幅が拡大 江南区 0.34%下落 下落が継続 瑞草区 0.27%下落 下落が継続 松坡区 0.19%下落 下落が継続 龍山区 0.01%下落 2週連続で下落 西大門区 0.36%上昇 上昇が継続 衿川区 0.34%上昇 上昇幅が拡大 冠岳区 0.33%上昇 上昇幅が拡大 江南区と瑞草区は当時、9週連続で下落していました。両地域の下落幅は前週より縮小しました。衿川・冠岳などでは上昇幅が拡大しました。 江南圏以外の地域でも、動向は一様ではありませんでした。城北・蘆原などは価格が上昇しましたが、上昇幅は縮小しました。自治区の指数だけで特定のマンション団地の取引価格を判断することも困難です。 チョンセ価格と分譲価格はどのように違いましたか チョンセと新規分譲でも、価格負担が増す傾向が確認されました。ただし、売買指数と分譲価格は異なる統計です。調査対象と集計期間を区別して読む必要があります。 指標 基準時点 確認された数値 統計の意味 ソウルのマンション売買価格 2026年10月5日時点の週間値 前週比0.12%上昇 既存マンションの売買価格指数の変化 ソウルのマンションのチョンセ価格 2026年10月5日時点の週間値 前週比0.16%上昇 マンションのチョンセ価格指数の変化 ソウルの専用面積84㎡の平均分譲価格 2026年9月集計 20億63万ウォン リアルハウスによるチョンヤクホームの資料分析 チョンセ価格の週間上昇率は前週と同じでした。分譲価格の分析は、既存マンション全体の平均売買価格を意味するものではありません。特定のマンション団地の実際の分譲価格は、その入居者募集公告で確認する必要があります。 前政権期とチョンセ価格を比較する際にも基準が必要です。価格指数の水準と期間中の累積上昇率は異なる概念です。比較期間が異なれば、上昇率の数字だけで優劣を判断することは困難です。 着工が増えたのに供給不足への懸念が残るのはなぜですか 着工の増加は、すぐに入居できる住宅の増加を意味しないためです。着工は工事を始めた段階です。竣工までは、さらに工事期間が必要です。 2026年1～8月のソウルの住宅竣工戸数は2万5,630戸です。2025年の同期間の3万1,695戸より減少しました。減少率は19.1%と集計されました。 供給指標 意味 確認できる内容 すぐには分からない内容 許認可 住宅建設に必要な許可・承認 計画が進んでいる事業の規模 実際に着工したかどうか 着工 工事開始 建設が始まった規模 正確な入居時期 竣工 工事完了 完成した住宅の規模 地域内の住宅の純増規模 この竣工戸数は、マンションだけを集計した数値ではありません。ソウルの住宅全体を対象にした建設実績です。マンション売買価格指数と並べて示す際には、住宅の種類の違いを明らかにする必要があります。 竣工戸数の減少は、供給不足への懸念を説明する根拠の一つです。この数値だけで価格上昇の原因をすべて説明することはできません。住宅購入需要と金融環境も別途確認する必要があります。 公共貢献とは何ですか、なぜ緩和を検討しますか 公共貢献は、都市計画の変更によって生じる利益を公共と分かち合う仕組みです。土地利用や建築の許容範囲が変わると、開発条件が改善する場合があります。それに伴う利益の一部を、施設や敷地、現金などで還元します。 寄付採納は、公共貢献を履行する方法の一つです。例えば、事業者が道路や公園を整備して公共に提供できます。すべての事業に同じ割合や提供方法が適用されるわけではありません。 公共貢献の負担を減らす目的は、事業性の改善にあります。事業性とは、費用を負担しても事業を進められるかどうかを意味します。負担の緩和によって、遅れている事業を進める条件を変えられるという考え方です。 ただし、事業者の費用削減と分譲価格の引き下げは別の結果です。緩和だけで着工や価格の安定を保証することもできません。公共施設の確保と事業を進められる可能性を併せて検討する必要があります。 条件別整理：ソウル市の実施と政府の検討はどのように違いますか ソウル市の指針改定と政府の追加的な制度研究は、進行段階が異なります。ソウル市は特定地域の事前協議基準をすでに見直しました。政府の追加改善の議論は、研究委託の準備段階と報じられました。 区分 ソウル市の共生発展型事前協議 政府の都市計画柔軟化研究 確認された段階 2026年6月29日に運営指針を改定 2026年10月7日に研究委託の事前仕様公告を報道 主な対象 指定された11の自治区の対象事業 首都圏の未着工の非住宅用地などの活用策 公共貢献に関する内容 対象地の条件に応じた負担緩和 適正水準と適用手段の検討 適用を判断する根拠 ソウル市の運営指針と個別の協議条件 今後の研究結果と制度整備の内容 ソウル市の緩和対象と割合 ソウル市が明示した対象は11の自治区です。ソウル市の案内では、改定日は2026年6月29日とされています。関連する運営指針は6月30日に掲載されました。 ソウル市の「都市計画変更事前協議運営指針（第11次改定）」の掲載文は以下のとおりです。 2026.6.29.付で都市計画変更事前協議運営指針が第11次改定されましたので、お知らせします。 対象の自治区は以下のとおりです。 江西区、九老区、衿川区 江北区、道峰区、蘆原区 東大門区、中浪区、城北区 西大門区、恩平区 ソウル市の説明会に関する報道では、増加容積率を基準に負担を説明しています。容積率は、敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合です。従来の60%程度の負担を30%程度まで引き下げられるという内容です。 実際の緩和水準には、対象地の立地と開発条件が反映されます。該当する自治区にあるという理由だけで、すべての事業に適用されるわけではありません。30%を、分譲代金や事業利益に対する一律の割合と解釈してもいけません。 政府が追加で検討している内容 政府の研究は、都心の敷地を住宅用に活用する条件に焦点を当てています。大韓専門建設新聞は、関連する事前仕様公告について報じました。研究名は「住宅供給拡大に向けた都市計画柔軟化方策研究」です。 報じられた業務には、公共貢献の事前協議事例の分析が含まれます。開発利益の還元水準と適用手段も検討対象です。用途転換をめぐる優遇批判を減らす方策も扱います。 研究委託の準備は、全国共通の緩和率の実施を意味しません。具体的な供給戸数や入居日の確定でもありません。確定した基準は、国土交通部のその後の発表と改定文書で確認する必要があります。 竣工戸数と実際に増えた住宅はどのように区別しますか 竣工戸数だけで、地域の住宅の純増規模を判断することはできません。純増は、新たにできた住宅と消失した住宅の両方を反映した概念です。再開発・建て替えでは、既存住宅の解体も発生します。 そのため、供給政策の効果を着工戸数だけで評価することは困難です。事業の完了後に増える住宅の規模も併せて見る必要があります。工事の過程で発生する転居需要も、別途検討の対象です。 評価項目 確認する内容 供給の実現 計画が実際の着工と竣工につながったか 住宅の純増 新築住宅と解体・滅失した住宅の規模 供給時期 住宅が必要な時期に入居できるか 公共施設 緩和後も必要な施設を確保できるか 事業条件 負担の減少が実際の事業推進につながるか これは、公共貢献の緩和を評価する際にも必要な区別です。負担が減ったという事実と、住宅が増えたという結果は同じではありません。供給実績と公共施設の確保を併せて確認して初めて、政策効果を判断できます。 よくある間違いと確認方法 最もよくある間違いは、期間と統計の対象を混同することです。政策の検討を、確定した事業条件として読む場合もあります。以下の区別を適用すると、数字の意味が明確になります。 よくある解釈 正確な解釈 ソウルのすべてのマンションが87週にわたって上昇 ソウル全体の売買価格指数の連続上昇 上昇幅の縮小は価格の下落 上昇率がプラスなら価格は依然として上昇 ソウルの住宅竣工戸数はマンション入居戸数 住宅全体の竣工とマンション入居は区別が必要 着工の増加ですぐに供給不足が解消 竣工と入居まではさらに時間が必要 公共貢献率が半分なら総事業費も半分 該当する算定基準に応じた負担調整 政府の研究委託公告は規制緩和の実施 研究の準備と制度の実施は異なる段階 関心のある地域の状況を確認するには、以下の順序で資料を比較してください。 韓国不動産院 R-ONEで調査基準日を確認してください。 ソウル全体と関心のある自治区の同じ週の統計を比較してください。 国土交通部の住宅統計で、住宅の種類と集計期間を確認してください。 開発事業については、適用される指針と許認可・着工の進行状況を確認してください。 新築マンションの価格と入居予定日は、入居者募集公告で確認してください。 FAQ Q. ソウルのマンション価格の87週連続上昇は、いつ時点のものですか？ A. 2026年10月5日時点の週間調査の結果です。公表日は2026年10月8日で、11月時点の最新の連続上昇期間を意味するものではありません。 Q. ソウルのすべてのマンション価格が87週間上がったという意味ですか？ A. ソウル全体のマンション売買価格指数が連続して上昇したという意味です。同じ期間でも、地域や団地ごとに価格の動きは異なる場合があります。 Q. 0.09%から0.12%に上がると、上昇幅はいくらですか？ A. 上昇率の差は0.03%ポイントです。0.03%の上昇とは区別して表記する必要があります。 Q. 江南圏が下落したのに、ソウル全体ではなぜ上昇したのですか？ A. 2026年10月第1週は、江南圏以外の地域の上昇が江南圏などの下落を相殺しました。ソウル全体の指数は、個別地域の動きを総合した結果です。 Q. ソウルの住宅竣工数2万5,630戸は、マンションだけを数えた数字ですか？ A. 2026年1～8月のソウル全体の住宅竣工実績です。マンションだけの竣工戸数や入居戸数として引用してはいけません。 Q. 公共貢献と寄附採納は同じ意味ですか？ A. 寄附採納は公共貢献を履行する方法の一つです。公共貢献は、都市計画の変更に伴う利益の一部を、施設や敷地、現金などの形で公共と分かち合うという概念です。 Q. ソウル市の公共貢献緩和の対象となる自治区はどこですか？ A. 江西・九老・衿川・江北・道峰・蘆原・東大門・中浪・城北・西大門・恩平区です。対象の自治区内でも、個別事業の事前協議の適用条件を確認する必要があります。 Q. 公共貢献率を60%から30%に引き下げると、分譲価格も半分になりますか？ A. 分譲価格が半分になるという意味ではありません。この比率は、容積率の増加分を基準に説明された公共貢献の負担であり、分譲価格や総事業費の引き下げ率ではありません。 Q. 政府による公共貢献の追加緩和は、実施が確定したのですか？ A. 2026年10月に確認した報道は、都市計画の柔軟化に関する調査研究の委託準備段階についてのものです。全国共通の緩和率や具体的な供給戸数が確定したという意味ではありません。 Q. 公共貢献の緩和の効果は、何で判断するのですか？ A. 実際の着工・竣工につながるか、住宅がどれだけ純増するかを確認する必要があります。必要な公共施設が確保されるかどうかも、併せて評価する項目です。 Sources - ニューシス、ソウルの住宅価格が87週連続で上昇…上昇幅も6週間ぶりに再び拡大、2026年10月8日: https://www.newsis.com/view/NISX20261008_0003819055 - ニュース1、87週連続で上昇したソウルのマンション価格、6週間ぶりに上昇幅が拡大…衿・冠・九が堅調、2026年10月8日: https://www.news1.kr/realestate/general/6314068 - 朝鮮日報、ソウルのマンション価格が87週連続で上昇、2026年10月9日: https://www.chosun.com/economy/real_estate/2026/10/09/SKCHDMRW3NCV7N4DWS7WHMWJQQ/ - イーデイリー、ソウルの住宅価格が87週連続で上昇し「最長記録を更新」…江南の下落幅が縮小し、上昇幅が拡大、2026年10月8日: https://www1.edaily.co.kr/News/Read?mediaCodeNo=257&newsId=03765446645610952 - 東亜日報、ソウルのマンション価格が87週連続で上昇…上昇幅も6週間ぶりに再び拡大、2026年10月9日: https://bizn.donga.com/realestate/List/3/0102/20261008/134812530/3 - 永登浦時代、国土交通部が2026年8月の住宅統計を公表、2026年9月30日: https://www.ydptimes.com/news/news.php?bid=2&m=view&num=29483 - ソウル特別市、都市計画変更事前交渉運用指針の第11次改定、2026年6月30日掲載: https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/540426?listPage=1 - 聯合ニュース、管内の均衡ある発展を図る…ソウル市が共生発展型事前交渉+の説明会、2026年9月2日: https://www.yna.co.kr/view/AKR20260902069700004 - 大韓専門建設新聞、国土部が首都圏の住宅供給拡大に向けた都市計画の見直しを検討、2026年10月7日: https://www.koscaj.com/news/articleView.html?idxno=326876 - 韓国不動産院 R-ONE、公開資料室の報道資料: https://www.reb.or.kr/r-one/portal/bbs/pres/searchBulletinPage.do - 国土交通部 統計ヌリ、住宅建設実績および住宅統計の公表案内: https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do Images - ソウルの老朽化したマンションの間に、コンクリートの骨組みが露出した建設中の高層建物とクレーンが見える。: https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzY0OTIsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--0d9d91ba92e3167ddc4a446840b6a58481cd429f/ai-778173ab.webp - ソウルのこぢんまりとしたマンションで、コート姿の中年男女が真剣な表情で室内を見ている。: 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