{"content_id":"ulnehkqab7","slug":"seoul-apartment-prices-87-weeks-housing-supply-policy","locale":"zh-hant","schema_type":"Article","category":"report","category_name":"研究報告","title":"首爾公寓價格連漲87週與供給政策整理","summary":"截至2026年10月5日，首爾公寓買賣價格已連續87週上漲。各地區價格走勢不一，住宅竣工量減少，而首爾市放寬公共回饋的措施與政府進一步研議相關制度，兩者須加以區分。","sponsorship_disclosure":null,"affiliate_disclosure":null,"commerce_disclosure":null,"author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["截至2026年10月5日，首爾公寓買賣價格較前一週上漲0.12%。","同一週，江南、瑞草、松坡、龍山區的價格下跌，但非江南地區的上漲推升了首爾整體指數。","2026年1~8月，首爾住宅竣工量為2萬5,600餘戶，較去年同期減少19%。","首爾市放寬公共回饋的措施屬於附帶條件的制度，適用於指定自治區的事前協商案。","政府對都市計畫彈性化的研究，並不代表已確定具體供給量或入住時間。"],"content_markdown":"首爾公寓價格已**連續上漲87週**。2026年10月第一週較前一週上漲0.12%。儘管江南地區下跌，非江南地區仍帶動整體上漲。為擴大供應而放寬公共回饋要求，仍須確認各開發案的適用條件。\n\n價格數據依據以2026年10月5日為基準的每週調查，供應數據則依據同年8月的住宅統計。\n\n## 首爾公寓價格連漲87週代表什麼\n\n這代表首爾公寓買賣價格指數已連續87週上升。漲勢自2025年2月第一週開始延續。截至2026年10月8日公布時，這是統計上最長的連續上漲紀錄。\n\n單週漲幅從前一週的0.09%升至**0.12%**。這是時隔6週再次擴大漲幅。兩者相差0.03個百分點。\n\n| 項目 | 2026年10月第一週基準 | 解讀 |\n| --- | --- | --- |\n| 調查基準日 | 2026年10月5日 | 比較價格的基準時間點 |\n| 公布日 | 2026年10月8日 | 公開調查結果的日期 |\n| 首爾買賣價格變動率 | 較前一週上漲0.12% | 一週內的指數變化 |\n| 連續上漲期間 | 87週 | 漲勢持續的時間 |\n| 較前一週的漲幅變化 | 擴大0.03個百分點 | 從0.09%變為0.12% |\n\n87週是上漲持續的時間，不是累計漲幅。每週也不是以相同比率上漲。因此，將0.12%乘以87來計算累計漲幅是錯誤的。\n\n這項紀錄描述的是2026年10月第一週的情況，不應視為11月最新的每週數據。後續統計請查閱韓國不動產院R-ONE的新聞稿。（已確認數值：首爾公寓買賣價格較前一週上漲0.09%，以2026年10月26日為基準 · 來源 reb.or.kr · 2026-10-26基準 · 2026-11-01確認）\n\n## 各地區比較：為何江南地區下跌，首爾整體卻上漲\n\n首爾整體指數綜合了各地區不同的價格走勢。即使部分地區下跌，其他地區的上漲也可能抵銷跌幅。當時，江南地區下跌與非江南地區上漲的情況同時出現。\n\n以下數據均為以2026年10月5日為基準、相較前一週的變動率。\n\n| 地區 | 買賣價格變動率 | 當時走勢 |\n| --- | --- | --- |\n| 首爾整體 | 上漲0.12% | 整體漲幅擴大 |\n| 江南區 | 下跌0.34% | 持續下跌 |\n| 瑞草區 | 下跌0.27% | 持續下跌 |\n| 松坡區 | 下跌0.19% | 持續下跌 |\n| 龍山區 | 下跌0.01% | 連續2週下跌 |\n| 西大門區 | 上漲0.36% | 持續上漲 |\n| 衿川區 | 上漲0.34% | 漲幅擴大 |\n| 冠岳區 | 上漲0.33% | 漲幅擴大 |\n\n江南區與瑞草區當時已連續下跌9週。兩區跌幅均較前一週縮小。衿川、冠岳等地的漲幅則擴大。\n\n非江南地區內部的走勢也不一致。城北、蘆原等地價格雖然上漲，漲幅卻縮小。僅憑自治區指數，也難以判斷特定社區的成交價格。\n\n## 全租價格與新屋售價有何不同\n\n全租與新屋銷售也出現價格負擔加重的趨勢。不過，買賣價格指數與新屋售價是不同的統計，解讀時必須區分調查對象與統計期間。\n\n| 指標 | 基準時間 | 已確認數值 | 統計意義 |\n| --- | --- | --- | --- |\n| 首爾公寓買賣價格 | 以2026年10月5日為基準的當週 | 較前一週上漲0.12% | 既有公寓買賣價格指數的變化 |\n| 首爾公寓全租價格 | 以2026年10月5日為基準的當週 | 較前一週上漲0.16% | 公寓全租價格指數的變化 |\n| 首爾專用面積84㎡平均新屋售價 | 2026年9月統計 | 20億63萬韓元 | Real House對ApplyHome資料的分析 |\n\n全租價格的單週漲幅與前一週相同。新屋售價分析並不代表所有既有公寓的平均買賣價格。特定社區的實際新屋售價，應查閱該社區的住戶招募公告。\n\n與前任政府時期的全租價格比較時，也需要明確基準。價格指數水準與期間累計漲幅是不同概念。如果比較期間不同，就難以只憑漲幅數字判斷高下。\n\n## 開工增加，為何仍擔憂供應不足\n\n因為開工增加，不代表可立即入住的住宅增加。開工只是開始施工的階段，距離完工仍需要額外的施工時間。\n\n2026年1~8月，首爾住宅完工數為**2萬5,630戶**，低於2025年同期的3萬1,695戶。統計降幅為19.1%。\n\n| 供應指標 | 意義 | 可以確認的內容 | 無法立即得知的內容 |\n| --- | --- | --- | --- |\n| 核准許可 | 住宅建設所需的許可與核准 | 開發計畫的推進規模 | 是否實際開工 |\n| 開工 | 開始施工 | 已開始建設的規模 | 確切入住時間 |\n| 完工 | 工程完成 | 已完成的住宅規模 | 當地住宅的淨增加量 |\n\n這項完工數據並非僅統計公寓，而是以首爾所有住宅為對象的建設實績。與公寓買賣價格指數並列時，必須說明住宅類型的差異。\n\n完工減少是解釋供應不足疑慮的依據之一，但不能僅憑這項數據就解釋所有價格上漲原因。購屋需求與金融條件也須另行確認。\n\n## 什麼是公共回饋，為何考慮放寬\n\n公共回饋是將都市計畫變更所產生的利益與公共部門分享的方式。土地使用或允許建築的範圍改變時，開發條件可能改善，因此將部分收益以設施、用地或現金等形式回饋。\n\n捐贈移交是履行公共回饋的方式之一。例如，開發業者可以興建道路或公園，提供給公共部門。並非所有開發案都適用相同比例或提供方式。\n\n減輕公共回饋負擔的目的，是改善開發案的可行性。開發可行性是指支付成本後，是否仍能推動開發。其邏輯是，減輕負擔可能改變延宕開發案的推動條件。\n\n不過，開發業者成本降低與新屋售價下調，是兩種不同的結果。僅靠放寬要求，也無法保證開工或價格穩定。必須同時衡量公共設施的取得與開發案的推動可能性。\n\n## 按條件整理：首爾市實施措施與政府研議有何不同\n\n首爾市的指引修訂與政府的進一步制度研究，處於不同階段。首爾市已調整特定地區的事前協商標準。據報導，政府的進一步改善討論仍處於研究委託案的準備階段。\n\n| 區分 | 首爾市共榮發展型事前協商 | 政府的都市計畫彈性化研究 |\n| --- | --- | --- |\n| 已確認階段 | 2026年6月29日修訂作業指引 | 2026年10月7日報導研究委託案規格預先公告 |\n| 主要對象 | 指定11個自治區內的適用開發案 | 首都圈未開工非住宅用地等的利用方案 |\n| 公共回饋相關內容 | 依據基地條件減輕負擔 | 研議適當水準與適用手段 |\n| 適用判斷依據 | 首爾市作業指引與個別協商條件 | 後續研究結果與制度調整內容 |\n\n### 首爾市放寬要求的適用對象與比例\n\n首爾市明確列出的對象為**11個自治區**。首爾市說明指出，修訂日期為2026年6月29日。相關作業指引於6月30日發布。\n\n首爾市《都市計畫變更事前協商作業指引（第11次修訂）》的公告內容如下。\n\n\u003e 都市計畫變更事前協商作業指引已於2026.6.29.完成第11次修訂，特此告知。\n\n適用自治區如下。\n\n- 江西區、九老區、衿川區\n- 江北區、道峰區、蘆原區\n- 東大門區、中浪區、城北區\n- 西大門區、恩平區\n\n首爾市說明會的報導以新增容積率為基準說明負擔。容積率是建築物總樓地板面積相對於基地面積的比率。內容指出，原本約60%的負擔可降至約30%。\n\n實際放寬程度會反映基地的位置與開發條件。並非只要位於這些自治區，所有開發案就都能適用。也不應將30%解讀為新屋銷售款或開發收益的統一比例。\n\n### 政府進一步研議的內容\n\n政府研究的重點，是市中心基地轉作住宅用途的條件。《大韓專門建設新聞》報導了相關規格預先公告。研究名稱為《擴大住宅供應的都市計畫彈性化方案研究》。\n\n據報導，研究工作包括分析公共回饋事前協商案例，也將研議開發利益回收水準與適用手段，並探討如何減少用途轉換引發的特惠爭議。\n\n準備研究委託案，不代表已實施全國統一的放寬比率，也不代表已確定具體供應戶數或入住日期。確定標準應以國土交通部的後續公告與修訂文件為準。\n\n## 如何區分完工戶數與實際增加的住宅\n\n不能只憑完工戶數判斷當地住宅的淨增加量。淨增加量同時考量新增與消失的住宅。再開發與重建過程中，也會拆除既有住宅。\n\n因此，供應政策的效果難以僅憑開工數字評估，也必須觀察開發案完成後增加的住宅規模。施工過程中產生的搬遷需求，也須另行檢視。\n\n| 評估項目 | 應確認的內容 |\n| --- | --- |\n| 供應落實 | 計畫是否實際進入開工與完工階段 |\n| 住宅淨增加量 | 新增住宅與拆除、滅失住宅的規模 |\n| 供應時間 | 能否在需要住宅的時候入住 |\n| 公共設施 | 放寬要求後，是否仍能確保所需設施 |\n| 開發條件 | 負擔減輕是否實際促成開發案推動 |\n\n評估公共回饋放寬措施時，也需要做出這些區分。負擔減輕的事實，不等於住宅增加的結果。必須同時確認供應成果與公共設施的取得情況，才能判斷政策效果。\n\n## 常見錯誤與確認方法\n\n最常見的錯誤，是混淆期間與統計對象。也有人將政策研議視為已確定的開發條件。運用以下區分，數字的意義就會更清楚。\n\n| 常見解讀 | 正確解讀 |\n| --- | --- |\n| 首爾所有公寓都連續上漲87週 | 首爾整體買賣價格指數連續上漲 |\n| 漲幅縮小就是價格下跌 | 只要漲幅為正，價格仍在上漲 |\n| 首爾住宅完工數就是公寓入住戶數 | 必須區分整體住宅完工與公寓入住 |\n| 開工增加即可立即解決供應不足 | 距離完工與入住仍需要額外時間 |\n| 公共回饋比率減半就是總開發成本減半 | 依照相關計算基準調整負擔 |\n| 政府研究委託案公告就是實施放寬管制 | 研究準備與制度實施是不同階段 |\n\n若要確認關注地區的情況，請依以下順序比較資料。\n\n1. 在韓國不動產院R-ONE確認調查基準日。\n2. 比較首爾整體與關注自治區同一週的統計。\n3. 在國土交通部住宅統計中確認住宅類型與統計期間。\n4. 開發案須確認適用指引，以及核准許可與開工進度。\n5. 新公寓的價格與預定入住日期，請查閱住戶招募公告。","content_html":"\u003cp\u003e首爾公寓價格已\u003cstrong\u003e連續上漲87週\u003c/strong\u003e。2026年10月第一週較前一週上漲0.12%。儘管江南地區下跌，非江南地區仍帶動整體上漲。為擴大供應而放寬公共回饋要求，仍須確認各開發案的適用條件。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e價格數據依據以2026年10月5日為基準的每週調查，供應數據則依據同年8月的住宅統計。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E9%A6%96%E7%88%BE%E5%85%AC%E5%AF%93%E5%83%B9%E6%A0%BC%E9%80%A3%E6%BC%B287%E9%80%B1%E4%BB%A3%E8%A1%A8%E4%BB%80%E9%BA%BC\" class=\"anchor\" id=\"首爾公寓價格連漲87週代表什麼\"\u003e\u003c/a\u003e首爾公寓價格連漲87週代表什麼\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e這代表首爾公寓買賣價格指數已連續87週上升。漲勢自2025年2月第一週開始延續。截至2026年10月8日公布時，這是統計上最長的連續上漲紀錄。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e單週漲幅從前一週的0.09%升至\u003cstrong\u003e0.12%\u003c/strong\u003e。這是時隔6週再次擴大漲幅。兩者相差0.03個百分點。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv 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id=\"各地區比較為何江南地區下跌首爾整體卻上漲\"\u003e\u003c/a\u003e各地區比較：為何江南地區下跌，首爾整體卻上漲\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e首爾整體指數綜合了各地區不同的價格走勢。即使部分地區下跌，其他地區的上漲也可能抵銷跌幅。當時，江南地區下跌與非江南地區上漲的情況同時出現。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e以下數據均為以2026年10月5日為基準、相較前一週的變動率。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e地區\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e買賣價格變動率\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e當時走勢\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"地區\"\u003e首爾整體\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"買賣價格變動率\"\u003e上漲0.12%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"當時走勢\"\u003e整體漲幅擴大\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"地區\"\u003e江南區\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"買賣價格變動率\"\u003e下跌0.34%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"當時走勢\"\u003e持續下跌\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"地區\"\u003e瑞草區\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"買賣價格變動率\"\u003e下跌0.27%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"當時走勢\"\u003e持續下跌\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"地區\"\u003e松坡區\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"買賣價格變動率\"\u003e下跌0.19%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"當時走勢\"\u003e持續下跌\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"地區\"\u003e龍山區\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"買賣價格變動率\"\u003e下跌0.01%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"當時走勢\"\u003e連續2週下跌\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"地區\"\u003e西大門區\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"買賣價格變動率\"\u003e上漲0.36%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"當時走勢\"\u003e持續上漲\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"地區\"\u003e衿川區\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"買賣價格變動率\"\u003e上漲0.34%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"當時走勢\"\u003e漲幅擴大\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"地區\"\u003e冠岳區\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"買賣價格變動率\"\u003e上漲0.33%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"當時走勢\"\u003e漲幅擴大\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003e江南區與瑞草區當時已連續下跌9週。兩區跌幅均較前一週縮小。衿川、冠岳等地的漲幅則擴大。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e非江南地區內部的走勢也不一致。城北、蘆原等地價格雖然上漲，漲幅卻縮小。僅憑自治區指數，也難以判斷特定社區的成交價格。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%85%A8%E7%A7%9F%E5%83%B9%E6%A0%BC%E8%88%87%E6%96%B0%E5%B1%8B%E5%94%AE%E5%83%B9%E6%9C%89%E4%BD%95%E4%B8%8D%E5%90%8C\" class=\"anchor\" id=\"全租價格與新屋售價有何不同\"\u003e\u003c/a\u003e全租價格與新屋售價有何不同\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e全租與新屋銷售也出現價格負擔加重的趨勢。不過，買賣價格指數與新屋售價是不同的統計，解讀時必須區分調查對象與統計期間。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e指標\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e基準時間\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e已確認數值\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e統計意義\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"指標\"\u003e首爾公寓買賣價格\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"基準時間\"\u003e以2026年10月5日為基準的當週\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"已確認數值\"\u003e較前一週上漲0.12%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"統計意義\"\u003e既有公寓買賣價格指數的變化\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"指標\"\u003e首爾公寓全租價格\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"基準時間\"\u003e以2026年10月5日為基準的當週\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"已確認數值\"\u003e較前一週上漲0.16%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"統計意義\"\u003e公寓全租價格指數的變化\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"指標\"\u003e首爾專用面積84㎡平均新屋售價\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"基準時間\"\u003e2026年9月統計\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"已確認數值\"\u003e20億63萬韓元\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"統計意義\"\u003eReal House對ApplyHome資料的分析\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003e全租價格的單週漲幅與前一週相同。新屋售價分析並不代表所有既有公寓的平均買賣價格。特定社區的實際新屋售價，應查閱該社區的住戶招募公告。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e與前任政府時期的全租價格比較時，也需要明確基準。價格指數水準與期間累計漲幅是不同概念。如果比較期間不同，就難以只憑漲幅數字判斷高下。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E9%96%8B%E5%B7%A5%E5%A2%9E%E5%8A%A0%E7%82%BA%E4%BD%95%E4%BB%8D%E6%93%94%E6%86%82%E4%BE%9B%E6%87%89%E4%B8%8D%E8%B6%B3\" class=\"anchor\" id=\"開工增加為何仍擔憂供應不足\"\u003e\u003c/a\u003e開工增加，為何仍擔憂供應不足\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e因為開工增加，不代表可立即入住的住宅增加。開工只是開始施工的階段，距離完工仍需要額外的施工時間。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e2026年1~8月，首爾住宅完工數為\u003cstrong\u003e2萬5,630戶\u003c/strong\u003e，低於2025年同期的3萬1,695戶。統計降幅為19.1%。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e供應指標\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e意義\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e可以確認的內容\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e無法立即得知的內容\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"供應指標\"\u003e核准許可\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"意義\"\u003e住宅建設所需的許可與核准\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"可以確認的內容\"\u003e開發計畫的推進規模\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"無法立即得知的內容\"\u003e是否實際開工\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"供應指標\"\u003e開工\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"意義\"\u003e開始施工\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"可以確認的內容\"\u003e已開始建設的規模\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"無法立即得知的內容\"\u003e確切入住時間\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"供應指標\"\u003e完工\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"意義\"\u003e工程完成\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"可以確認的內容\"\u003e已完成的住宅規模\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"無法立即得知的內容\"\u003e當地住宅的淨增加量\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003e這項完工數據並非僅統計公寓，而是以首爾所有住宅為對象的建設實績。與公寓買賣價格指數並列時，必須說明住宅類型的差異。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e完工減少是解釋供應不足疑慮的依據之一，但不能僅憑這項數據就解釋所有價格上漲原因。購屋需求與金融條件也須另行確認。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E4%BB%80%E9%BA%BC%E6%98%AF%E5%85%AC%E5%85%B1%E5%9B%9E%E9%A5%8B%E7%82%BA%E4%BD%95%E8%80%83%E6%85%AE%E6%94%BE%E5%AF%AC\" class=\"anchor\" id=\"什麼是公共回饋為何考慮放寬\"\u003e\u003c/a\u003e什麼是公共回饋，為何考慮放寬\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e公共回饋是將都市計畫變更所產生的利益與公共部門分享的方式。土地使用或允許建築的範圍改變時，開發條件可能改善，因此將部分收益以設施、用地或現金等形式回饋。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e捐贈移交是履行公共回饋的方式之一。例如，開發業者可以興建道路或公園，提供給公共部門。並非所有開發案都適用相同比例或提供方式。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e減輕公共回饋負擔的目的，是改善開發案的可行性。開發可行性是指支付成本後，是否仍能推動開發。其邏輯是，減輕負擔可能改變延宕開發案的推動條件。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e不過，開發業者成本降低與新屋售價下調，是兩種不同的結果。僅靠放寬要求，也無法保證開工或價格穩定。必須同時衡量公共設施的取得與開發案的推動可能性。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E6%8C%89%E6%A2%9D%E4%BB%B6%E6%95%B4%E7%90%86%E9%A6%96%E7%88%BE%E5%B8%82%E5%AF%A6%E6%96%BD%E6%8E%AA%E6%96%BD%E8%88%87%E6%94%BF%E5%BA%9C%E7%A0%94%E8%AD%B0%E6%9C%89%E4%BD%95%E4%B8%8D%E5%90%8C\" class=\"anchor\" id=\"按條件整理首爾市實施措施與政府研議有何不同\"\u003e\u003c/a\u003e按條件整理：首爾市實施措施與政府研議有何不同\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e首爾市的指引修訂與政府的進一步制度研究，處於不同階段。首爾市已調整特定地區的事前協商標準。據報導，政府的進一步改善討論仍處於研究委託案的準備階段。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e區分\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e首爾市共榮發展型事前協商\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e政府的都市計畫彈性化研究\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"區分\"\u003e已確認階段\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"首爾市共榮發展型事前協商\"\u003e2026年6月29日修訂作業指引\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"政府的都市計畫彈性化研究\"\u003e2026年10月7日報導研究委託案規格預先公告\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"區分\"\u003e主要對象\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"首爾市共榮發展型事前協商\"\u003e指定11個自治區內的適用開發案\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"政府的都市計畫彈性化研究\"\u003e首都圈未開工非住宅用地等的利用方案\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"區分\"\u003e公共回饋相關內容\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"首爾市共榮發展型事前協商\"\u003e依據基地條件減輕負擔\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"政府的都市計畫彈性化研究\"\u003e研議適當水準與適用手段\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"區分\"\u003e適用判斷依據\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"首爾市共榮發展型事前協商\"\u003e首爾市作業指引與個別協商條件\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"政府的都市計畫彈性化研究\"\u003e後續研究結果與制度調整內容\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E9%A6%96%E7%88%BE%E5%B8%82%E6%94%BE%E5%AF%AC%E8%A6%81%E6%B1%82%E7%9A%84%E9%81%A9%E7%94%A8%E5%B0%8D%E8%B1%A1%E8%88%87%E6%AF%94%E4%BE%8B\" class=\"anchor\" id=\"首爾市放寬要求的適用對象與比例\"\u003e\u003c/a\u003e首爾市放寬要求的適用對象與比例\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e首爾市明確列出的對象為\u003cstrong\u003e11個自治區\u003c/strong\u003e。首爾市說明指出，修訂日期為2026年6月29日。相關作業指引於6月30日發布。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e首爾市《都市計畫變更事前協商作業指引（第11次修訂）》的公告內容如下。\u003c/p\u003e\n\u003cblockquote\u003e\n\u003cp\u003e都市計畫變更事前協商作業指引已於2026.6.29.完成第11次修訂，特此告知。\u003c/p\u003e\n\u003c/blockquote\u003e\n\u003cp\u003e適用自治區如下。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e江西區、九老區、衿川區\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e江北區、道峰區、蘆原區\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e東大門區、中浪區、城北區\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e西大門區、恩平區\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e首爾市說明會的報導以新增容積率為基準說明負擔。容積率是建築物總樓地板面積相對於基地面積的比率。內容指出，原本約60%的負擔可降至約30%。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e實際放寬程度會反映基地的位置與開發條件。並非只要位於這些自治區，所有開發案就都能適用。也不應將30%解讀為新屋銷售款或開發收益的統一比例。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E6%94%BF%E5%BA%9C%E9%80%B2%E4%B8%80%E6%AD%A5%E7%A0%94%E8%AD%B0%E7%9A%84%E5%85%A7%E5%AE%B9\" class=\"anchor\" id=\"政府進一步研議的內容\"\u003e\u003c/a\u003e政府進一步研議的內容\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e政府研究的重點，是市中心基地轉作住宅用途的條件。《大韓專門建設新聞》報導了相關規格預先公告。研究名稱為《擴大住宅供應的都市計畫彈性化方案研究》。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e據報導，研究工作包括分析公共回饋事前協商案例，也將研議開發利益回收水準與適用手段，並探討如何減少用途轉換引發的特惠爭議。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e準備研究委託案，不代表已實施全國統一的放寬比率，也不代表已確定具體供應戶數或入住日期。確定標準應以國土交通部的後續公告與修訂文件為準。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%A6%82%E4%BD%95%E5%8D%80%E5%88%86%E5%AE%8C%E5%B7%A5%E6%88%B6%E6%95%B8%E8%88%87%E5%AF%A6%E9%9A%9B%E5%A2%9E%E5%8A%A0%E7%9A%84%E4%BD%8F%E5%AE%85\" class=\"anchor\" id=\"如何區分完工戶數與實際增加的住宅\"\u003e\u003c/a\u003e如何區分完工戶數與實際增加的住宅\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e不能只憑完工戶數判斷當地住宅的淨增加量。淨增加量同時考量新增與消失的住宅。再開發與重建過程中，也會拆除既有住宅。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e因此，供應政策的效果難以僅憑開工數字評估，也必須觀察開發案完成後增加的住宅規模。施工過程中產生的搬遷需求，也須另行檢視。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e評估項目\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e應確認的內容\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"評估項目\"\u003e供應落實\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"應確認的內容\"\u003e計畫是否實際進入開工與完工階段\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"評估項目\"\u003e住宅淨增加量\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"應確認的內容\"\u003e新增住宅與拆除、滅失住宅的規模\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"評估項目\"\u003e供應時間\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"應確認的內容\"\u003e能否在需要住宅的時候入住\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"評估項目\"\u003e公共設施\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"應確認的內容\"\u003e放寬要求後，是否仍能確保所需設施\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"評估項目\"\u003e開發條件\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"應確認的內容\"\u003e負擔減輕是否實際促成開發案推動\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003e評估公共回饋放寬措施時，也需要做出這些區分。負擔減輕的事實，不等於住宅增加的結果。必須同時確認供應成果與公共設施的取得情況，才能判斷政策效果。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%B8%B8%E8%A6%8B%E9%8C%AF%E8%AA%A4%E8%88%87%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E6%96%B9%E6%B3%95\" class=\"anchor\" id=\"常見錯誤與確認方法\"\u003e\u003c/a\u003e常見錯誤與確認方法\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e最常見的錯誤，是混淆期間與統計對象。也有人將政策研議視為已確定的開發條件。運用以下區分，數字的意義就會更清楚。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e常見解讀\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e正確解讀\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"常見解讀\"\u003e首爾所有公寓都連續上漲87週\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"正確解讀\"\u003e首爾整體買賣價格指數連續上漲\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"常見解讀\"\u003e漲幅縮小就是價格下跌\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"正確解讀\"\u003e只要漲幅為正，價格仍在上漲\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"常見解讀\"\u003e首爾住宅完工數就是公寓入住戶數\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"正確解讀\"\u003e必須區分整體住宅完工與公寓入住\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"常見解讀\"\u003e開工增加即可立即解決供應不足\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"正確解讀\"\u003e距離完工與入住仍需要額外時間\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"常見解讀\"\u003e公共回饋比率減半就是總開發成本減半\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"正確解讀\"\u003e依照相關計算基準調整負擔\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"常見解讀\"\u003e政府研究委託案公告就是實施放寬管制\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"正確解讀\"\u003e研究準備與制度實施是不同階段\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003e若要確認關注地區的情況，請依以下順序比較資料。\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003e在韓國不動產院R-ONE確認調查基準日。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e比較首爾整體與關注自治區同一週的統計。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e在國土交通部住宅統計中確認住宅類型與統計期間。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e開發案須確認適用指引，以及核准許可與開工進度。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e新公寓的價格與預定入住日期，請查閱住戶招募公告。\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n","tags":["住宅供應","全租","住宅市場","房地產政策","居住成本"],"faqs":[{"question":"首爾公寓房價連續87週上漲，是以哪個時間點為準？","answer":"這是截至2026年10月5日的每週調查結果，發布日期為2026年10月8日，並非指11月最新的連續上漲週數。"},{"question":"這是否表示首爾所有公寓的房價都上漲了87週？","answer":"這表示首爾整體公寓買賣價格指數連續上漲。即使在同一期間，各地區及社區的價格走勢也可能不同。"},{"question":"從0.09%升至0.12%，漲幅增加了多少？","answer":"上漲率相差0.03個百分點，標示時必須與上漲0.03%區分。"},{"question":"江南地區房價下跌，為何首爾整體仍上漲？","answer":"2026年10月第一週，非江南地區的上漲抵銷了江南等地區的下跌。首爾整體指數是綜合各地區走勢的結果。"},{"question":"首爾住宅完工2萬5,630戶，這個數字只計算公寓嗎？","answer":"這是2026年1~8月首爾所有住宅的完工實績，不可將其作為僅限公寓的完工量或交屋量引用。"},{"question":"公共回饋與捐贈移交是同一個意思嗎？","answer":"捐贈移交是履行公共回饋的方式之一。公共回饋是指將都市計畫變更所帶來的部分利益，以設施、土地或現金等形式回饋公共部門的概念。"},{"question":"首爾市哪些自治區適用公共回饋放寬措施？","answer":"包括江西、九老、衿川、江北、道峰、蘆原、東大門、中浪、城北、西大門及恩平區。即使位於適用的自治區內，仍須確認個別開發案適用事前協商的條件。"},{"question":"公共回饋比例從60%降至30%，售價也會減半嗎？","answer":"這並不表示售價會減半。該比例是以增加的容積率為基準所說明的公共回饋負擔，並非售價或總開發成本的降幅。"},{"question":"政府進一步放寬公共回饋的措施，已確定實施了嗎？","answer":"2026年10月確認的報導顯示，相關工作處於都市計畫彈性化委託研究的準備階段。這不代表全國統一的放寬比例或具體供應量已經確定。"},{"question":"應以什麼判斷放寬公共回饋的成效？","answer":"必須確認是否實際帶動開工、完工，以及住宅淨增加多少。是否確保所需的公共設施，也是應一併評估的項目。"}],"sources":[{"url":"https://www.newsis.com/view/NISX20261008_0003819055","title":"紐西斯通訊社，首爾房價連續87週上漲…漲幅也時隔6週再度擴大，2026年10月8日","type":"data_point"},{"url":"https://www.news1.kr/realestate/general/6314068","title":"News1，首爾公寓價格連漲87週，漲幅時隔6週擴大…金、冠、九表現強勁，2026年10月8日","type":"data_point"},{"url":"https://www.chosun.com/economy/real_estate/2026/10/09/SKCHDMRW3NCV7N4DWS7WHMWJQQ/","title":"朝鮮日報，首爾公寓價格連續87週上漲，2026年10月9日","type":"data_point"},{"url":"https://www1.edaily.co.kr/News/Read?mediaCodeNo=257\u0026newsId=03765446645610952","title":"Edaily，首爾房價連漲87週「刷新最長紀錄」…江南跌幅收窄，漲幅擴大，2026年10月8日","type":"data_point"},{"url":"https://bizn.donga.com/realestate/List/3/0102/20261008/134812530/3","title":"東亞日報，首爾公寓價格連漲87週…漲幅也時隔6週再度擴大，2026年10月9日","type":"data_point"},{"url":"https://www.ydptimes.com/news/news.php?bid=2\u0026m=view\u0026num=29483","title":"永登浦時代，國土交通部公布2026年8月住宅統計，2026年9月30日","type":"data_point"},{"url":"https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/540426?listPage=1","title":"首爾特別市，都市計畫變更事前協商作業指引第11次修訂，2026年6月30日發布","type":"source"},{"url":"https://www.yna.co.kr/view/AKR20260902069700004","title":"韓聯社，促進轄內均衡發展…首爾市共生發展型事前協商+說明會，2026年9月2日","type":"source"},{"url":"https://www.koscaj.com/news/articleView.html?idxno=326876","title":"大韓專業建設新聞，國土部研議調整都市計畫以擴大首都圈住宅供給，2026年10月7日","type":"source"},{"url":"https://www.reb.or.kr/r-one/portal/bbs/pres/searchBulletinPage.do","title":"韓國不動產院 R-ONE，公開資料室新聞稿","type":"source"},{"url":"https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do","title":"國土交通部統計網，住宅建設實績及住宅統計公布通知","type":"source"}],"images":[{"id":2337,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzY0OTIsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--0d9d91ba92e3167ddc4a446840b6a58481cd429f/ai-778173ab.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_photo","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","width":1536,"height":1024,"translations":{"ko":{"alt":"서울의 낡은 아파트 사이로 콘크리트 골조가 드러난 공사 중인 고층 건물과 크레인이 보인다.","caption":"2026년 1~8월 서울 주택 준공은 전년 같은 기간보다 19% 감소했습니다.","description":null},"en":{"alt":"Weathered apartment buildings frame an unfinished concrete tower and a construction crane in Seoul.","caption":"Housing completions in Seoul fell 19% year on year in January–August 2026.","description":null},"ja":{"alt":"ソウルの老朽化したマンションの間に、コンクリートの骨組みが露出した建設中の高層建物とクレーンが見える。","caption":"2026年1～8月のソウルの住宅竣工戸数は前年同期比で19％減少しました。","description":null},"es":{"alt":"Entre bloques de viviendas envejecidos de Seúl se ven una torre de hormigón en construcción y una grúa.","caption":"Las viviendas terminadas en Seúl disminuyeron un 19 % interanual entre enero y agosto de 2026.","description":null},"id":{"alt":"Di antara apartemen tua di Seoul, tampak menara beton yang belum selesai dibangun dan derek konstruksi.","caption":"Jumlah hunian yang selesai dibangun di Seoul pada Januari–Agustus 2026 turun 19% dibanding periode yang sama tahun lalu.","description":null},"pt":{"alt":"Entre prédios residenciais envelhecidos em Seul, aparecem uma torre de concreto em construção e um guindaste.","caption":"As moradias concluídas em Seul caíram 19% entre janeiro e agosto de 2026 em relação ao mesmo período do ano anterior.","description":null},"zh-hant":{"alt":"首爾老舊公寓之間，可見一棟露出混凝土結構的在建高樓與起重機。","caption":"2026年1至8月，首爾住宅竣工戶數較去年同期減少19%。","description":null},"de":{"alt":"Zwischen verwitterten Wohnhäusern in Seoul stehen ein Betonhochhaus im Rohbau und ein Baukran.","caption":"Von Januar bis August 2026 wurden in Seoul 19 % weniger Wohnungen fertiggestellt als im Vorjahreszeitraum.","description":null}}},{"id":2338,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzY0OTgsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--10c5433cb4a878341e40e2e9dd18fbcd0b4e90c1/ai-278fda8c.webp","is_representative":false,"generation_method":"ai_semi","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","width":1536,"height":1024,"translations":{"ko":{"alt":"서울의 아담한 아파트에서 코트를 입은 중년 남녀가 진지한 표정으로 내부를 살펴보고 있다.","caption":"2026년 10월 5일 기준 서울 아파트 매매가격은 87주 연속 상승했습니다.","description":null},"en":{"alt":"A middle-aged couple in coats seriously assess the interior of a modest Seoul apartment.","caption":"Seoul apartment sale prices rose for 87 consecutive weeks as of October 5, 2026.","description":null},"ja":{"alt":"ソウルのこぢんまりとしたマンションで、コート姿の中年男女が真剣な表情で室内を見ている。","caption":"2026年10月5日時点で、ソウルのマンション売買価格は87週連続で上昇しました。","description":null},"es":{"alt":"Una pareja de mediana edad con abrigos examina con seriedad el interior de un modesto apartamento en Seúl.","caption":"Los precios de venta de los apartamentos en Seúl acumularon 87 semanas de subidas al 5 de octubre de 2026.","description":null},"id":{"alt":"Pasangan paruh baya berjaket panjang mengamati interior apartemen sederhana di Seoul dengan serius.","caption":"Harga jual apartemen di Seoul naik selama 87 pekan berturut-turut hingga 5 Oktober 2026.","description":null},"pt":{"alt":"Um casal de meia-idade de casaco examina com seriedade o interior de um apartamento modesto em Seul.","caption":"Os preços de venda dos apartamentos em Seul acumularam 87 semanas de alta até 5 de outubro de 2026.","description":null},"zh-hant":{"alt":"一對穿著大衣的中年男女在首爾一間格局緊湊的公寓內，神情認真地查看室內。","caption":"截至2026年10月5日，首爾公寓買賣價格已連續87週上漲。","description":null},"de":{"alt":"Ein Paar mittleren Alters in Mänteln prüft ernst den Innenraum einer schlichten Wohnung in Seoul.","caption":"Die Verkaufspreise für Wohnungen in Seoul stiegen zum 5. Oktober 2026 seit 87 Wochen in Folge.","description":null}}}],"published_at":"2026-11-01T16:54:32+09:00","updated_at":"2026-11-01T16:54:32+09:00","license":"cc_by","translation_status":"reviewed","available_locales":["ko","en","ja","es"],"data_locales":["ko","en","ja","es","id","pt","zh-hant","de"],"url":"https://injoys.com/en/articles/seoul-apartment-prices-87-weeks-housing-supply-policy"}