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title: "首爾公寓價格連漲87週與供給政策整理"
locale: zh-hant
category: report
category_name: "研究報告"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/seoul-apartment-prices-87-weeks-housing-supply-policy
published_at: 2026-11-01T16:54:32+09:00
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# 首爾公寓價格連漲87週與供給政策整理

> 截至2026年10月5日，首爾公寓買賣價格已連續87週上漲。各地區價格走勢不一，住宅竣工量減少，而首爾市放寬公共回饋的措施與政府進一步研議相關制度，兩者須加以區分。

## Key Points

- 截至2026年10月5日，首爾公寓買賣價格較前一週上漲0.12%。
- 同一週，江南、瑞草、松坡、龍山區的價格下跌，但非江南地區的上漲推升了首爾整體指數。
- 2026年1~8月，首爾住宅竣工量為2萬5,600餘戶，較去年同期減少19%。
- 首爾市放寬公共回饋的措施屬於附帶條件的制度，適用於指定自治區的事前協商案。
- 政府對都市計畫彈性化的研究，並不代表已確定具體供給量或入住時間。

首爾公寓價格已**連續上漲87週**。2026年10月第一週較前一週上漲0.12%。儘管江南地區下跌，非江南地區仍帶動整體上漲。為擴大供應而放寬公共回饋要求，仍須確認各開發案的適用條件。

價格數據依據以2026年10月5日為基準的每週調查，供應數據則依據同年8月的住宅統計。

## 首爾公寓價格連漲87週代表什麼

這代表首爾公寓買賣價格指數已連續87週上升。漲勢自2025年2月第一週開始延續。截至2026年10月8日公布時，這是統計上最長的連續上漲紀錄。

單週漲幅從前一週的0.09%升至**0.12%**。這是時隔6週再次擴大漲幅。兩者相差0.03個百分點。

| 項目 | 2026年10月第一週基準 | 解讀 |
| --- | --- | --- |
| 調查基準日 | 2026年10月5日 | 比較價格的基準時間點 |
| 公布日 | 2026年10月8日 | 公開調查結果的日期 |
| 首爾買賣價格變動率 | 較前一週上漲0.12% | 一週內的指數變化 |
| 連續上漲期間 | 87週 | 漲勢持續的時間 |
| 較前一週的漲幅變化 | 擴大0.03個百分點 | 從0.09%變為0.12% |

87週是上漲持續的時間，不是累計漲幅。每週也不是以相同比率上漲。因此，將0.12%乘以87來計算累計漲幅是錯誤的。

這項紀錄描述的是2026年10月第一週的情況，不應視為11月最新的每週數據。後續統計請查閱韓國不動產院R-ONE的新聞稿。（已確認數值：首爾公寓買賣價格較前一週上漲0.09%，以2026年10月26日為基準 · 來源 reb.or.kr · 2026-10-26基準 · 2026-11-01確認）

## 各地區比較：為何江南地區下跌，首爾整體卻上漲

首爾整體指數綜合了各地區不同的價格走勢。即使部分地區下跌，其他地區的上漲也可能抵銷跌幅。當時，江南地區下跌與非江南地區上漲的情況同時出現。

以下數據均為以2026年10月5日為基準、相較前一週的變動率。

| 地區 | 買賣價格變動率 | 當時走勢 |
| --- | --- | --- |
| 首爾整體 | 上漲0.12% | 整體漲幅擴大 |
| 江南區 | 下跌0.34% | 持續下跌 |
| 瑞草區 | 下跌0.27% | 持續下跌 |
| 松坡區 | 下跌0.19% | 持續下跌 |
| 龍山區 | 下跌0.01% | 連續2週下跌 |
| 西大門區 | 上漲0.36% | 持續上漲 |
| 衿川區 | 上漲0.34% | 漲幅擴大 |
| 冠岳區 | 上漲0.33% | 漲幅擴大 |

江南區與瑞草區當時已連續下跌9週。兩區跌幅均較前一週縮小。衿川、冠岳等地的漲幅則擴大。

非江南地區內部的走勢也不一致。城北、蘆原等地價格雖然上漲，漲幅卻縮小。僅憑自治區指數，也難以判斷特定社區的成交價格。

## 全租價格與新屋售價有何不同

全租與新屋銷售也出現價格負擔加重的趨勢。不過，買賣價格指數與新屋售價是不同的統計，解讀時必須區分調查對象與統計期間。

| 指標 | 基準時間 | 已確認數值 | 統計意義 |
| --- | --- | --- | --- |
| 首爾公寓買賣價格 | 以2026年10月5日為基準的當週 | 較前一週上漲0.12% | 既有公寓買賣價格指數的變化 |
| 首爾公寓全租價格 | 以2026年10月5日為基準的當週 | 較前一週上漲0.16% | 公寓全租價格指數的變化 |
| 首爾專用面積84㎡平均新屋售價 | 2026年9月統計 | 20億63萬韓元 | Real House對ApplyHome資料的分析 |

全租價格的單週漲幅與前一週相同。新屋售價分析並不代表所有既有公寓的平均買賣價格。特定社區的實際新屋售價，應查閱該社區的住戶招募公告。

與前任政府時期的全租價格比較時，也需要明確基準。價格指數水準與期間累計漲幅是不同概念。如果比較期間不同，就難以只憑漲幅數字判斷高下。

## 開工增加，為何仍擔憂供應不足

因為開工增加，不代表可立即入住的住宅增加。開工只是開始施工的階段，距離完工仍需要額外的施工時間。

2026年1~8月，首爾住宅完工數為**2萬5,630戶**，低於2025年同期的3萬1,695戶。統計降幅為19.1%。

| 供應指標 | 意義 | 可以確認的內容 | 無法立即得知的內容 |
| --- | --- | --- | --- |
| 核准許可 | 住宅建設所需的許可與核准 | 開發計畫的推進規模 | 是否實際開工 |
| 開工 | 開始施工 | 已開始建設的規模 | 確切入住時間 |
| 完工 | 工程完成 | 已完成的住宅規模 | 當地住宅的淨增加量 |

這項完工數據並非僅統計公寓，而是以首爾所有住宅為對象的建設實績。與公寓買賣價格指數並列時，必須說明住宅類型的差異。

完工減少是解釋供應不足疑慮的依據之一，但不能僅憑這項數據就解釋所有價格上漲原因。購屋需求與金融條件也須另行確認。

## 什麼是公共回饋，為何考慮放寬

公共回饋是將都市計畫變更所產生的利益與公共部門分享的方式。土地使用或允許建築的範圍改變時，開發條件可能改善，因此將部分收益以設施、用地或現金等形式回饋。

捐贈移交是履行公共回饋的方式之一。例如，開發業者可以興建道路或公園，提供給公共部門。並非所有開發案都適用相同比例或提供方式。

減輕公共回饋負擔的目的，是改善開發案的可行性。開發可行性是指支付成本後，是否仍能推動開發。其邏輯是，減輕負擔可能改變延宕開發案的推動條件。

不過，開發業者成本降低與新屋售價下調，是兩種不同的結果。僅靠放寬要求，也無法保證開工或價格穩定。必須同時衡量公共設施的取得與開發案的推動可能性。

## 按條件整理：首爾市實施措施與政府研議有何不同

首爾市的指引修訂與政府的進一步制度研究，處於不同階段。首爾市已調整特定地區的事前協商標準。據報導，政府的進一步改善討論仍處於研究委託案的準備階段。

| 區分 | 首爾市共榮發展型事前協商 | 政府的都市計畫彈性化研究 |
| --- | --- | --- |
| 已確認階段 | 2026年6月29日修訂作業指引 | 2026年10月7日報導研究委託案規格預先公告 |
| 主要對象 | 指定11個自治區內的適用開發案 | 首都圈未開工非住宅用地等的利用方案 |
| 公共回饋相關內容 | 依據基地條件減輕負擔 | 研議適當水準與適用手段 |
| 適用判斷依據 | 首爾市作業指引與個別協商條件 | 後續研究結果與制度調整內容 |

### 首爾市放寬要求的適用對象與比例

首爾市明確列出的對象為**11個自治區**。首爾市說明指出，修訂日期為2026年6月29日。相關作業指引於6月30日發布。

首爾市《都市計畫變更事前協商作業指引（第11次修訂）》的公告內容如下。

> 都市計畫變更事前協商作業指引已於2026.6.29.完成第11次修訂，特此告知。

適用自治區如下。

- 江西區、九老區、衿川區
- 江北區、道峰區、蘆原區
- 東大門區、中浪區、城北區
- 西大門區、恩平區

首爾市說明會的報導以新增容積率為基準說明負擔。容積率是建築物總樓地板面積相對於基地面積的比率。內容指出，原本約60%的負擔可降至約30%。

實際放寬程度會反映基地的位置與開發條件。並非只要位於這些自治區，所有開發案就都能適用。也不應將30%解讀為新屋銷售款或開發收益的統一比例。

### 政府進一步研議的內容

政府研究的重點，是市中心基地轉作住宅用途的條件。《大韓專門建設新聞》報導了相關規格預先公告。研究名稱為《擴大住宅供應的都市計畫彈性化方案研究》。

據報導，研究工作包括分析公共回饋事前協商案例，也將研議開發利益回收水準與適用手段，並探討如何減少用途轉換引發的特惠爭議。

準備研究委託案，不代表已實施全國統一的放寬比率，也不代表已確定具體供應戶數或入住日期。確定標準應以國土交通部的後續公告與修訂文件為準。

## 如何區分完工戶數與實際增加的住宅

不能只憑完工戶數判斷當地住宅的淨增加量。淨增加量同時考量新增與消失的住宅。再開發與重建過程中，也會拆除既有住宅。

因此，供應政策的效果難以僅憑開工數字評估，也必須觀察開發案完成後增加的住宅規模。施工過程中產生的搬遷需求，也須另行檢視。

| 評估項目 | 應確認的內容 |
| --- | --- |
| 供應落實 | 計畫是否實際進入開工與完工階段 |
| 住宅淨增加量 | 新增住宅與拆除、滅失住宅的規模 |
| 供應時間 | 能否在需要住宅的時候入住 |
| 公共設施 | 放寬要求後，是否仍能確保所需設施 |
| 開發條件 | 負擔減輕是否實際促成開發案推動 |

評估公共回饋放寬措施時，也需要做出這些區分。負擔減輕的事實，不等於住宅增加的結果。必須同時確認供應成果與公共設施的取得情況，才能判斷政策效果。

## 常見錯誤與確認方法

最常見的錯誤，是混淆期間與統計對象。也有人將政策研議視為已確定的開發條件。運用以下區分，數字的意義就會更清楚。

| 常見解讀 | 正確解讀 |
| --- | --- |
| 首爾所有公寓都連續上漲87週 | 首爾整體買賣價格指數連續上漲 |
| 漲幅縮小就是價格下跌 | 只要漲幅為正，價格仍在上漲 |
| 首爾住宅完工數就是公寓入住戶數 | 必須區分整體住宅完工與公寓入住 |
| 開工增加即可立即解決供應不足 | 距離完工與入住仍需要額外時間 |
| 公共回饋比率減半就是總開發成本減半 | 依照相關計算基準調整負擔 |
| 政府研究委託案公告就是實施放寬管制 | 研究準備與制度實施是不同階段 |

若要確認關注地區的情況，請依以下順序比較資料。

1. 在韓國不動產院R-ONE確認調查基準日。
2. 比較首爾整體與關注自治區同一週的統計。
3. 在國土交通部住宅統計中確認住宅類型與統計期間。
4. 開發案須確認適用指引，以及核准許可與開工進度。
5. 新公寓的價格與預定入住日期，請查閱住戶招募公告。

## FAQ

### 首爾公寓房價連續87週上漲，是以哪個時間點為準？
這是截至2026年10月5日的每週調查結果，發布日期為2026年10月8日，並非指11月最新的連續上漲週數。

### 這是否表示首爾所有公寓的房價都上漲了87週？
這表示首爾整體公寓買賣價格指數連續上漲。即使在同一期間，各地區及社區的價格走勢也可能不同。

### 從0.09%升至0.12%，漲幅增加了多少？
上漲率相差0.03個百分點，標示時必須與上漲0.03%區分。

### 江南地區房價下跌，為何首爾整體仍上漲？
2026年10月第一週，非江南地區的上漲抵銷了江南等地區的下跌。首爾整體指數是綜合各地區走勢的結果。

### 首爾住宅完工2萬5,630戶，這個數字只計算公寓嗎？
這是2026年1~8月首爾所有住宅的完工實績，不可將其作為僅限公寓的完工量或交屋量引用。

### 公共回饋與捐贈移交是同一個意思嗎？
捐贈移交是履行公共回饋的方式之一。公共回饋是指將都市計畫變更所帶來的部分利益，以設施、土地或現金等形式回饋公共部門的概念。

### 首爾市哪些自治區適用公共回饋放寬措施？
包括江西、九老、衿川、江北、道峰、蘆原、東大門、中浪、城北、西大門及恩平區。即使位於適用的自治區內，仍須確認個別開發案適用事前協商的條件。

### 公共回饋比例從60%降至30%，售價也會減半嗎？
這並不表示售價會減半。該比例是以增加的容積率為基準所說明的公共回饋負擔，並非售價或總開發成本的降幅。

### 政府進一步放寬公共回饋的措施，已確定實施了嗎？
2026年10月確認的報導顯示，相關工作處於都市計畫彈性化委託研究的準備階段。這不代表全國統一的放寬比例或具體供應量已經確定。

### 應以什麼判斷放寬公共回饋的成效？
必須確認是否實際帶動開工、完工，以及住宅淨增加多少。是否確保所需的公共設施，也是應一併評估的項目。

## Sources

- [紐西斯通訊社，首爾房價連續87週上漲…漲幅也時隔6週再度擴大，2026年10月8日](https://www.newsis.com/view/NISX20261008_0003819055)
- [News1，首爾公寓價格連漲87週，漲幅時隔6週擴大…金、冠、九表現強勁，2026年10月8日](https://www.news1.kr/realestate/general/6314068)
- [朝鮮日報，首爾公寓價格連續87週上漲，2026年10月9日](https://www.chosun.com/economy/real_estate/2026/10/09/SKCHDMRW3NCV7N4DWS7WHMWJQQ/)
- [Edaily，首爾房價連漲87週「刷新最長紀錄」…江南跌幅收窄，漲幅擴大，2026年10月8日](https://www1.edaily.co.kr/News/Read?mediaCodeNo=257&newsId=03765446645610952)
- [東亞日報，首爾公寓價格連漲87週…漲幅也時隔6週再度擴大，2026年10月9日](https://bizn.donga.com/realestate/List/3/0102/20261008/134812530/3)
- [永登浦時代，國土交通部公布2026年8月住宅統計，2026年9月30日](https://www.ydptimes.com/news/news.php?bid=2&m=view&num=29483)
- [首爾特別市，都市計畫變更事前協商作業指引第11次修訂，2026年6月30日發布](https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/540426?listPage=1)
- [韓聯社，促進轄內均衡發展…首爾市共生發展型事前協商+說明會，2026年9月2日](https://www.yna.co.kr/view/AKR20260902069700004)
- [大韓專業建設新聞，國土部研議調整都市計畫以擴大首都圈住宅供給，2026年10月7日](https://www.koscaj.com/news/articleView.html?idxno=326876)
- [韓國不動產院 R-ONE，公開資料室新聞稿](https://www.reb.or.kr/r-one/portal/bbs/pres/searchBulletinPage.do)
- [國土交通部統計網，住宅建設實績及住宅統計公布通知](https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do)

## Images

![首爾老舊公寓之間，可見一棟露出混凝土結構的在建高樓與起重機。](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzY0OTIsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--0d9d91ba92e3167ddc4a446840b6a58481cd429f/ai-778173ab.webp)
![一對穿著大衣的中年男女在首爾一間格局緊湊的公寓內，神情認真地查看室內。](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzY0OTgsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--10c5433cb4a878341e40e2e9dd18fbcd0b4e90c1/ai-278fda8c.webp)