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title: "Grundstücksinvestment oder Wohnung: Prüfung vor Kauf"
locale: de
category: comparison
category_name: "Vergleich"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/land-investment-apartment-comparison-checklist
published_at: 2026-09-20T17:32:56+09:00
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# Grundstücksinvestment oder Wohnung: Prüfung vor Kauf

> Grundstücke können eine Alternative zu Eigentumswohnungen sein, doch geringe Liquidität garantiert weder Preisstabilität noch langfristige Renditen. Prüfen Sie vor dem Kauf zunächst die tatsächliche Nutzbarkeit, den Umfang der Eigentumsrechte und die Haltekosten bei Entwicklungsverzögerungen und erst danach den Kaufpreis.

## Key Points

- Eigentumswohnungen lassen sich leichter mit vergleichbaren Angeboten vergleichen, garantieren aber keinen Verkauf zum gewünschten Zeitpunkt.
- Allein aus der Tatsache, dass Grundstücke selten gehandelt werden, lässt sich nicht schließen, dass Preisschwankungen oder Verlustrisiken gering sind.
- Mit dem Kauf eines Grundstücksanteils erwirbt man nicht automatisch das Alleineigentum an einem bestimmten Bereich.
- Für die Bebaubarkeit sind neben der Gebietsausweisung auch die Straßenverhältnisse und die jeweils geltenden Rechtsvorschriften zu prüfen.
- Prüfen Sie bei einer verzögerten Entwicklung die Haltekosten und die Verkaufsmöglichkeiten gesondert.

Grundstücke können eine Alternative zu Eigentumswohnungen sein. Ein Kauf mit geringem Kapitaleinsatz oder eine lange Haltedauer garantieren jedoch keine Rendite. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss, ob das Grundstück tatsächlich genutzt werden kann. Prüfen Sie außerdem gesondert, ob Sie über ausreichende Mittel verfügen, um einen verzögerten Verkauf zu verkraften.

Die Vermögensanteile basieren auf dem Stand Ende März 2025 der „Erhebung zur finanziellen Lage und Wohlfahrt privater Haushalte 2025“.

## Unterschiede zwischen Eigentumswohnungen und Grundstücken

Eine Eigentumswohnung ist ein Vermögenswert mit Wohnfunktion. Der Wert eines Grundstücks variiert stark nach den Nutzungsbedingungen der einzelnen Parzelle. Legen Sie bei der Auswahl zuerst den Verwendungszweck Ihrer Mittel fest und nicht die erwartete Wertsteigerung.

| Vergleichskriterium | Eigentumswohnung | Grundstück |
| --- | --- | --- |
| Kaufgegenstand | Rechte am Wohngebäude und am Grundstück | Eigentum oder Miteigentumsanteil an einer bestimmten Parzelle |
| Preisvergleich | Leicht mit Transaktionen ähnlich großer Wohnungen in derselben Anlage vergleichbar | Wegen Unterschieden bei Straßenanbindung, Form und Vorschriften schwer vergleichbar |
| Derzeitige Nutzung | Möglichkeit der Eigennutzung oder Vermietung prüfen | Zuerst zulässige Nutzung und tatsächliche Nutzungsbedingungen prüfen |
| Umwandlung in Bargeld | Verkaufsdauer variiert nach Transaktionsvolumen und Preis | Es muss ein Käufer mit passendem Nutzungszweck gefunden werden |
| Kosten | Unter anderem Reparaturkosten, Verwaltungsgebühren, Steuern und Finanzierungskosten | Unter anderem Steuern, Finanzierungskosten, Verwaltungskosten und Kosten zur Vorbereitung der Nutzung |
| Wertentwicklung | Beeinflusst durch Lage, Nachfrage, Gebäudezustand und Grundstückswert | Beeinflusst durch Nutzungsmöglichkeiten, Nachfrage, Vorschriften und Entwicklungsbedingungen |

Fläche und Grundriss von Eigentumswohnungen sind vergleichsweise standardisiert. Auch innerhalb derselben Anlage unterscheiden sich die Preise je nach Stockwerk und Ausrichtung. Bei benachbarten Grundstücken können sich Zufahrt und Gefälle unterscheiden. Allein wegen der Nähe zu einer Transaktion lässt sich nicht derselbe Einheitspreis ansetzen.

## Bedeutung des Immobilienanteils von 71.1%

71.1% bezeichnet den Anteil von Immobilien am Vermögen privater Haushalte. Dies ist nicht der Anteil von Eigentumswohnungen allein. Es bedeutet auch nicht, dass alle Haushalte Immobilien im gleichen Verhältnis besitzen.

Diese Zahl stammt aus einer gemeinsamen Erhebung der Nationalen Datenbehörde, der Bank of Korea und der Finanzaufsichtsbehörde. Stichtag der Erhebung ist der 31. März 2025. Zu den Immobilien zählen neben selbst genutzten Wohnhäusern auch Grundstücke und Gebäude. [Ergebnisse der Erhebung zur finanziellen Lage und Wohlfahrt privater Haushalte 2025](https://www.bok.or.kr/portal/bbs/B0000501/view.do?menuNo=201264&nttId=10094917)

Diese Statistik allein kann die Gründe für die Bevorzugung von Eigentumswohnungen nicht erklären. Sie kann auch nicht als Beleg dafür dienen, dass Grundstücke eine höhere erwartete Rendite haben. Berücksichtigen Sie bei der Beurteilung Ihrer Vermögensaufteilung auch Ihre Schulden und Barbestände.

## Häufige Fehler bei Grundstücksinvestitionen

Ein typischer Fehler ist, die Eigenschaften von Grundstücken als Renditegarantie zu verstehen. Für die folgenden Behauptungen sind jeweils unterschiedliche Beurteilungsgrundlagen erforderlich. Unterscheiden Sie zwischen der Möglichkeit eines Kaufs und der Eignung als Investition.

| Häufige Behauptung | Richtigstellung | Zu prüfen |
| --- | --- | --- |
| Bei einem kleinen Betrag ist auch das Risiko gering | Auch bei einem kleinen Anlagebetrag kann der prozentuale Verlust hoch sein | Ob es sich um die gesamte Parzelle oder einen Anteil handelt und ob zusätzliche Kosten anfallen |
| Bei seltenen Transaktionen ist der Preis stabil | Wegen fehlender Transaktionen kann der aktuelle Preis schwer festzustellen sein | Jüngste Transaktionen und tatsächliche Nachfrage von Käufern |
| Bei langer Haltedauer entsteht eine Zinseszinserendite | Allein durch die Haltedauer entsteht keine Rendite | Einnahmen und kumulierte Ausgaben |
| Grundstücke sind sicher, weil sie nicht abgeschrieben werden | Die Alterung von Gebäuden und ein Rückgang des Marktpreises sind getrennte Fragen | Möglicher Nachfragerückgang und mögliche Änderungen der Vorschriften |
| Der Marktpreis lässt sich aus dem amtlich festgestellten Bodenwert zurückrechnen | Es gibt keinen einheitlichen Faktor, der auf alle Parzellen anwendbar ist | Tatsächliche Transaktionen unter ähnlichen Bedingungen |
| In der Nähe eines geplanten Entwicklungsgebiets steigen die Preise | Der Projektfortschritt und der Nutzen für die betreffende Parzelle sind getrennte Fragen | Amtliche Pläne und tatsächliche Zufahrtswege |

Liquidität bezeichnet, wie leicht ein Vermögenswert in Bargeld umgewandelt werden kann. Bei geringer Liquidität kann es schwierig sein, bei Bedarf einen Käufer zu finden. Selbst bei einer Preissenkung kommt möglicherweise keine Transaktion zustande. Eine geringe Liquidität kann daher nicht als Beleg für Preisstabilität dienen.

Das Grundstück selbst altert nicht wie ein Gebäude. Sein Marktpreis kann jedoch fallen. Auch im Preis einer Eigentumswohnung ist der Grundstückswert enthalten. Der Gesamtpreis einer Eigentumswohnung lässt sich ebenfalls nur schwer allein durch die Alterung des Gebäudes erklären.

## Unterschied zwischen einem Kauf mit geringem Kapitaleinsatz und einer Anteilsinvestition

Die Tatsache, dass ein Kauf mit geringem Kapitaleinsatz möglich ist, bedeutet nicht, dass Sie Alleineigentum erwerben. Prüfen Sie zuerst, ob Sie eine gesamte Parzelle kaufen. Eine Zwangsversteigerung oder öffentliche Versteigerung ist lediglich ein Erwerbsweg und keine Grundlage für eine Rendite.

| Transaktionsform | Erworbenes Recht | Zuerst zu prüfen |
| --- | --- | --- |
| Kauf der gesamten Parzelle | Vollständiges Eigentum an der betreffenden Parzelle | Rechtsverhältnisse, Besitzverhältnisse und Nutzungsbeschränkungen |
| Kauf eines Miteigentumsanteils | Recht an einem bestimmten Anteil der gesamten Parzelle | Miteigentümer, Nutzungsvereinbarungen und Verfügungsbedingungen |
| Kauf durch Zwangsversteigerung oder öffentliche Versteigerung | Die in der Verkaufsbeschreibung aufgeführten Rechte | Verkaufsbedingungen, zu übernehmende Rechte und Besitzverhältnisse |

Artikel 263 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlaubt die Verfügung über den eigenen Miteigentumsanteil. Für die Verfügung über oder Veränderung der gesamten gemeinschaftlichen Sache ist jedoch die Zustimmung der anderen Miteigentümer erforderlich. Der Verkauf eines Anteils ist vom Verkauf des gesamten Grundstücks zu unterscheiden. [Artikel 263 des Bürgerlichen Gesetzbuchs](https://www.law.go.kr/lsLinkProc.do?efYd=20230914&joNo=026300&lsNm=%EB%AF%BC%EB%B2%95&mode=11&print=print), [Artikel 264 des Bürgerlichen Gesetzbuchs](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0264&lsiSeq=284415&urlMode=lsScJoRltInfoR)

> Ein Miteigentümer darf ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer nicht über die gemeinschaftliche Sache verfügen oder sie verändern.

Das Zitat ist der Wortlaut von Artikel 264 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Prüfen Sie, ob der im Verkaufsplan markierte Bereich als Alleineigentum eingetragen wird. Allein durch den Erwerb eines Anteils entsteht kein ausschließliches Nutzungsrecht an diesem Bereich. Falls eine Vereinbarung über Teilung oder Entwicklung besteht, müssen Sie auch die Bedingungen für ihre Umsetzung prüfen.

Vergleichen Sie Entwicklungswerbung von Immobilienvermarktungsgesellschaften mit amtlichen Dokumenten. Wenn Angaben zur Flurstücksnummer verweigert werden oder keine amtliche Bekanntmachung festgestellt werden kann, fehlt eine ausreichende Entscheidungsgrundlage. Bestimmen Sie den Vertragsgegenstand nicht allein anhand eines vom Verkäufer vorgelegten geplanten Teilungsplans.

## Prüfkriterien für Straßenanbindung und Nutzungsgebiet

Die Bebaubarkeit wird nicht allein durch die Bezeichnung des Nutzungsgebiets bestimmt. Zusätzlich können Anforderungen an die Straßenanbindung und einzelne Gesetze gelten. Legen Sie zuerst die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes fest und nehmen Sie dann die Prüfung vor.

### Ist ein Grundstück ohne direkten Straßenzugang unbebaubar?

Als Grundstück ohne direkten Straßenzugang wird im Allgemeinen ein Grundstück bezeichnet, das nicht unmittelbar an eine Straße grenzt. Für die Bebauung können Anforderungen an den Straßenkontakt gelten. Es bestehen jedoch Ausnahmen, sodass nicht alle solchen Grundstücke gleich beurteilt werden können.

Nach dem Grundsatz von Artikel 44 des Baugesetzes muss das Baugrundstück auf einer Länge von mindestens 2 Metern an eine Straße grenzen. Diese Regelung wurde anhand der am 27. Februar 2026 in Kraft getretenen Fassung geprüft. Derselbe Artikel enthält Ausnahmen, etwa wenn davon ausgegangen wird, dass der Zugang nicht beeinträchtigt ist. [Artikel 44 des Baugesetzes](https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1032218027)

Ob ein sichtbarer Weg rechtlich als Straße im Sinne des Baugesetzes gilt, muss gesondert geprüft werden. Auch die Breite der Straße und die Länge der angrenzenden Grundstücksseite sind zu prüfen. Allein die Nähe zu einer Autobahn gewährleistet keine Zufahrt. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Baubehörde nach den konkret geltenden Anforderungen.

### Kann in einem Planungsverwaltungsgebiet ein Geschäftshaus gebaut werden?

Die Einstufung als Planungsverwaltungsgebiet garantiert nicht, dass ein Geschäftshaus gebaut werden darf. Die genaue Gebäudenutzung und die Einschränkungen nach den örtlichen Vorschriften müssen geprüft werden. Auch bei einem Agrar- und Forstwirtschaftsgebiet lässt sich nicht pauschal sagen, dass jede Bebauung außerhalb der landwirtschaftlichen Nutzung verboten ist. [Artikel 71 der Durchführungsverordnung zum Gesetz über die Planung und Nutzung des Staatsgebiets](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0071&lsiSeq=284689&urlMode=lsScJoRltInfoR)

- Nutzungsgebiet: Eine Kategorie, die unter anderem die Nutzung des Grundstücks und den Umfang der Bebauung beschränkt.
- Grundstücksart: Die im Liegenschaftskataster eingetragene Art, etwa Feld, Reisfeld, Bauland oder Waldfläche.
- Grundflächenzahl: Das Verhältnis der bebauten Fläche zur Grundstücksfläche.
- Geschossflächenzahl: Das Verhältnis der gesetzlich berechneten Gesamtgeschossfläche zur Grundstücksfläche.

Auf 토지이음 können die für einzelne Parzellen geltenden Vorschriften und die einschlägigen Gesetze eingesehen werden. Dort finden sich auch Erläuterungen zur Grundflächenzahl, zur Geschossflächenzahl und zu den Straßenanforderungen. Legen Sie einen konkreten Plan vor, um die endgültige Genehmigungsfähigkeit zu prüfen. [Hinweise zur Nutzung von 토지이음](https://www.eum.go.kr/web/am/visit.jsp)

## Bedingungen für landwirtschaftliche Flächen und Genehmigungsgebiete

Bei landwirtschaftlichen Flächen und Grundstücksverkehrsgenehmigungsgebieten müssen gesonderte Erwerbsbedingungen geprüft werden. Allein die Bereitstellung des Kaufpreises erfüllt die Erwerbsvoraussetzungen nicht. Wenn Sie eine Bebauung planen, prüfen Sie die Anforderungen an Erwerb und Nutzung getrennt.

| Bedingung des Grundstücks | Zu prüfen | Zuständige Stelle |
| --- | --- | --- |
| Landwirtschaftliche Fläche | Erwerbsberechtigung und Erforderlichkeit eines Nachweises der Erwerbsberechtigung für landwirtschaftliche Flächen | Für landwirtschaftliche Flächen zuständige Behörde am Standort |
| Geplante Nutzung landwirtschaftlicher Flächen für einen anderen Zweck | Erforderliche Verfahren, etwa zur Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen | Für Landwirtschaftsflächen und Entwicklungsvorhaben zuständige Behörde am Standort |
| Geplante Entwicklung einer Waldfläche | Erforderliche Verfahren, etwa zur Umwandlung von Berg- und Waldflächen | Für Forstwirtschaft zuständige Behörde am Standort |
| Grundstücksverkehrsgenehmigungsgebiet | Nach der Ausweisungsbekanntmachung erfasste Grundstücke und Erforderlichkeit einer Genehmigung | Für Grundstücksverkehrsgenehmigungen zuständige Behörde am Standort |
| Parzelle mit mehreren sich überschneidenden Vorschriften | Zulässiger Umfang nach den einzelnen Vorschriften | 토지이음 und zuständige Behörden |

Das Landwirtschaftsflächengesetz legt als Grundsatz fest, dass landwirtschaftliche Flächen für die eigene landwirtschaftliche Bewirtschaftung gehalten werden. Es gibt auch gesetzlich bestimmte Ausnahmen. Für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen ist grundsätzlich ein Nachweis der Erwerbsberechtigung erforderlich. [Artikel 6 des Landwirtschaftsflächengesetzes](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?ancYnChk=&chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1026362025), [Artikel 8 des Landwirtschaftsflächengesetzes](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1033571475)

Prüfen Sie in Genehmigungsgebieten, welche Transaktionen nach der Ausweisungsbekanntmachung genehmigungspflichtig sind. Eine Grundstücksverkehrsgenehmigung ersetzt keine Baugenehmigung. Auch ob das Grundstück entsprechend dem Erwerbszweck genutzt werden kann, muss gesondert geprüft werden. [Gesetzesauslegung des Ministeriums für Regierungsgesetzgebung](https://www.law.go.kr/DRF/lawService.do?ID=328001&OC=unicpla&mobileYn=Y&target=expc&type=HTML)

## Prüfung von Grundstückspreisen und Entwicklungsplänen

Ausgangspunkt für die Bewertung eines Grundstückspreises ist der Vergleich mit tatsächlichen Transaktionen unter ähnlichen Bedingungen. Der Marktpreis lässt sich nicht durch Multiplikation des amtlich festgestellten Bodenwerts mit einem festen Faktor bestimmen. Der amtlich festgestellte Bodenwert ist ein offizieller Preis, der auch administrativen Zwecken wie der Besteuerung dient. [FAQ zum Informationsportal für amtlich festgestellte Immobilienpreise](https://www.realtyprice.kr/notice/m/support/faq.do)

1. Suchen Sie im Veröffentlichungssystem des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr nach Transaktionen in der Umgebung.
2. Prüfen Sie den Zeitpunkt der Transaktion und die Fläche.
3. Vergleichen Sie, ob Nutzungsgebiet, Straßenanbindung, Form und Gefälle ähnlich sind.
4. Unterscheiden Sie zwischen Transaktionen mit gesamten Parzellen und Anteilstransaktionen.
5. Besuchen Sie das Grundstück und vergleichen Sie die Unterlagen mit dem tatsächlichen Zustand.
6. Wenn es zu wenige Vergleichsfälle gibt, erwägen Sie zusätzliche Prüfungen wie ein Wertgutachten.

Tatsächliche Transaktionspreise sind die gemeldeten Preise früherer Transaktionen. Sie garantieren keinen derzeit erzielbaren Verkaufspreis. Der Umfang der veröffentlichten Daten ist den Hinweisen des Systems zu entnehmen. [Veröffentlichungssystem für tatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr](https://rt.molit.go.kr/)

Prüfen Sie bei Entwicklungsplänen nicht nur den Titel der Ankündigung, sondern auch den Wortlaut der amtlichen Bekanntmachung und die Pläne. 토지이음 stellt unter anderem Bekanntmachungen über Festsetzungsbeschlüsse und Genehmigungen von Umsetzungsplänen bereit. Dort lässt sich auch prüfen, ob die betreffende Parzelle im Projektgebiet liegt. [Hinweise zur Nutzung der amtlichen Bekanntmachungsinformationen auf 토지이음](https://www.eum.go.kr/web/am/visit.jsp)

| Prüfpunkt | Zu beurteilen |
| --- | --- |
| Bekanntmachende Behörde, Bekanntmachungsnummer und Datum | Vorliegen des offiziellen Dokuments und Zeitpunkt seiner Anwendung |
| Plan des Projektgebiets | Einbeziehung der betreffenden Parzelle und Verhältnis zur Umgebung |
| Stand des Projekts | Bestätigte Phase wie Konzeption, Festsetzung oder Genehmigung |
| Tatsächlicher Zugangsweg | Nutzbarer Weg zur Straße oder zum Bahnhof |
| Änderungs- oder Aufhebungsbekanntmachung | Ob der bestehende Plan weiterhin gültig ist |

Allein das Vorliegen eines offiziellen Plans garantiert keine Rendite. Der Projektzeitplan und die Nutzungsmöglichkeiten der Parzelle sind getrennte Fragen. Prüfen Sie auch, ob die erwarteten Entwicklungseffekte bereits im Kaufpreis berücksichtigt sind.

## Haltekosten und Verkaufsplanung bei Entwicklungsverzögerungen

Ob Sie ein Grundstück auch bei verzögerter Entwicklung halten können, ist ein wesentlicher Gesichtspunkt bei der Investitionsentscheidung. Wenn Sie nur den Veräußerungsgewinn berechnen, übersehen Sie leicht den zwischenzeitlichen Liquiditätsbedarf. Erstellen Sie zuerst eine Aufstellung der Ausgaben bis zum erwarteten Verkaufszeitpunkt.

| Kostenkategorie | Zu erfassende Positionen | Zu prüfende Unterlagen |
| --- | --- | --- |
| Erwerb | Kaufpreis, mit dem Erwerb verbundene Steuern, Maklerprovision und Eintragungskosten | Vertragsbedingungen und tatsächliche Kostenvoranschläge |
| Halten | Besitzsteuern wie Grundsteuer, Zinsen und Verwaltungskosten | Steuerinformationen und Darlehensvereinbarung |
| Nutzungsvorbereitung | Anfallende Kosten für Vermessung, Planung, Zufahrt und Infrastruktur | Ortsbesichtigung und Kostenvoranschläge für Bauarbeiten |
| Veräußerung | Mit der Veräußerung verbundene Steuern, Maklerprovision und weitere Kosten | Erwerbsunterlagen und erwartete Verkaufsbedingungen |

Der für die Prüfung berechnete Nettogewinn oder Nettoverlust geht von der Summe aus Verkaufserlös und Einnahmen während der Haltedauer aus. Davon werden der Kaufpreis und die damit verbundenen Ausgaben abgezogen. Dies ist eine Berechnung für die Investitionsentscheidung und unterscheidet sich vom steuerrechtlichen Veräußerungsgewinn. Prüfen Sie Steuersätze und Abzüge anhand der tatsächlichen Transaktionsbedingungen.

Nehmen Sie die Rückzahlung des Darlehensbetrags in einen gesonderten Liquiditätsplan auf. Wenn Sie den Kaufpreis bereits berücksichtigt haben, dürfen Sie den Darlehensbetrag nicht erneut als Kosten abziehen. Ohne Mieteinnahmen müssen die Haltekosten aus anderen Mitteln gedeckt werden. Prüfen Sie, ob dieser Zahlungsfluss auch bei einer Entwicklungsverzögerung möglich ist.

- Notieren Sie, wer das Grundstück in seinem derzeitigen Zustand kaufen könnte.
- Prüfen Sie, welche Nutzungen auch ohne Fortschritt der Entwicklung möglich sind.
- Berechnen Sie die Ausgaben, die Sie bei einem verzögerten Verkauf decken müssen.
- Vergleichen Sie die Fälligkeit des Darlehens mit dem Zeitpunkt des benötigten Geldes für den Lebensunterhalt.

Auch durch den zusätzlichen Kauf eines Grundstücks können noch mehr Mittel innerhalb der Anlageklasse Immobilien gebunden werden. Das gemeinsame Halten von Eigentumswohnungen und Grundstücken führt nicht automatisch zu einer Diversifizierung. Prüfen Sie auch, ob beide vom selben Gebiet oder denselben Entwicklungserwartungen abhängen.

## Reihenfolge der Dokumentenprüfung vor Vertragsabschluss

Prüfen Sie zuerst die Rechte und Nutzungsmöglichkeiten und legen Sie danach die Vertragsbedingungen fest. Der Zustand vor Ort lässt sich nicht allein anhand von Onlinekarten feststellen. Nennen Sie der zuständigen Behörde die genaue Flurstücksnummer und den beabsichtigten Nutzungszweck.

1. Prüfen Sie die vom Verkäufer angegebene Flurstücksnummer und die Rechte, die Gegenstand der Transaktion sind.
2. Prüfen Sie anhand des Registerauszugs den Eigentümer und die Rechtsverhältnisse, einschließlich Sicherungsrechten.
3. Vergleichen Sie Fläche, Grundstücksart und Grenzen im Liegenschaftskataster und in der Katasterkarte.
4. Prüfen Sie auf 토지이음 die Nutzungsbeschränkungen und einschlägigen Bekanntmachungen.
5. Prüfen Sie vor Ort Zufahrt, Gefälle, Entwässerung und Besitzverhältnisse.
6. Fragen Sie bei der zuständigen Behörde nach den Erwerbsvoraussetzungen und danach, ob die geplante Nutzung möglich ist.
7. Prüfen Sie die vertraglichen Bedingungen für erforderliche Genehmigungen und die Klärung von Rechten.

Die Ansicht auf 토지이음 ist von der Bescheinigung über den Flächennutzungsplan zu unterscheiden. 토지이음 informiert über die Ausstellung einer Bescheinigung zu eigentumsrechtlich relevanten Angelegenheiten. Der Bestätigungsplan ist kein Vermessungsplan. [Hinweise zur Einsichtnahme auf 토지이음](https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp?chk=0&isNoScr=script&mode=search&pnu=4137010800105690000&scale=&selGbn=umd)

Die Ausstellung einer Bescheinigung über den Flächennutzungsplan kann über 정부24 beantragt werden. Die Gebühr richtet sich nach den örtlichen Vorschriften. Die Ausstellung der Bescheinigung selbst stellt keine Genehmigung für Entwicklung oder Bebauung dar. [Antrag auf Bestätigung des Flächennutzungsplans bei 정부24](https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=15000000013)

## FAQ

### Ist eine Investition in Grundstücke nur mit viel Kapital möglich?
Der Kaufpreis hängt von der Lage, der Fläche und den Nutzungsbedingungen des Flurstücks ab. Ein pauschaler Mindestinvestitionsbetrag lässt sich nur schwer angeben. Prüfen Sie bei günstigen Angeboten zunächst, ob es sich um Volleigentum oder einen Miteigentumsanteil handelt.

### Lassen sich Wohnungen schneller verkaufen als Grundstücke?
Wenn es viele vergleichbare Angebote und Transaktionsfälle gibt, lassen sich die Preise leichter vergleichen. Doch auch bei Wohnungen kann sich der Verkauf je nach regionaler Nachfrage und angesetztem Verkaufspreis verzögern. Allein anhand der Art des Vermögenswerts lässt sich die Verkaufsdauer nicht bestimmen.

### Sind Grundstückspreise stabil, weil es nur wenige Transaktionen gibt?
Die geringe Zahl an Transaktionen ist kein Beleg für Preisstabilität. Es kann schwierig sein, den Preis zu ermitteln, den ein Käufer derzeit zu zahlen bereit ist. Zudem besteht das Risiko, bei Bedarf keinen Käufer zu finden.

### Entsteht bei langfristigem Besitz eines Grundstücks eine Rendite mit Zinseszinseffekt?
Allein durch die Haltedauer entsteht keine Rendite mit Zinseszinseffekt. Wenn der Preis nicht steigt, können sich die laufenden Kosten summieren. Ziehen Sie für die Beurteilung die damit verbundenen Ausgaben von den tatsächlichen Einnahmen und dem Verkaufserlös ab.

### Kann man beim Kauf eines Grundstücksanteils den gewünschten Bereich nutzen?
Allein durch den Erwerb eines Anteils entsteht kein ausschließliches Nutzungsrecht an einem bestimmten Bereich. Die Verfügung über den eigenen Anteil und die Verfügung über das gesamte Gemeinschaftseigentum sind voneinander zu unterscheiden. Prüfen Sie den Grundbucheintrag und die Nutzungsvereinbarungen zwischen den Miteigentümern.

### Ist für ein Grundstück ohne Straßenanbindung keine Baugenehmigung möglich?
Die baurechtlichen Anforderungen an die Anbindung an eine Straße und die Ausnahmen müssen geprüft werden. Ob ein sichtbarer Zugangsweg rechtlich als Straße gilt, muss ebenfalls gesondert beurteilt werden. Legen Sie der zuständigen Baubehörde die genaue Flurstücksnummer und den Bauplan vor.

### Ist in einem Planverwaltungsgebiet der Bau eines Gewerbegebäudes möglich?
Allein anhand der Bezeichnung des Nutzungsgebiets lässt sich nicht feststellen, ob dies möglich ist. Die genaue Nutzung des Gebäudes und die Einschränkungen nach den örtlichen Vorschriften müssen geprüft werden. Auch die Straßenverhältnisse und die Regelungen anderer Gesetze sind zu berücksichtigen.

### Erhält man den Marktpreis, wenn man den individuell amtlich festgestellten Bodenwert durch einen bestimmten Prozentsatz teilt?
Es gibt keinen einheitlichen Umrechnungsfaktor, der auf alle Grundstücke anwendbar ist. Der amtlich festgestellte Bodenwert und der tatsächliche Transaktionspreis sind voneinander zu unterscheiden. Vergleichen Sie Fälle mit einem ähnlichen Transaktionszeitpunkt und ähnlichen Straßenverhältnissen.

### Kann man landwirtschaftliche Flächen zu Investitionszwecken frei erwerben?
Nach dem Landwirtschaftsflächengesetz ist grundsätzlich nur das Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen vorgesehen, die für die eigene landwirtschaftliche Bewirtschaftung genutzt werden. Die gesetzlich festgelegten Ausnahmen und Erwerbsvoraussetzungen müssen geprüft werden. Erkundigen Sie sich auch bei der zuständigen Stelle am Ort des Grundstücks, ob eine Bescheinigung über die Berechtigung zum Erwerb landwirtschaftlicher Flächen erforderlich ist.

### Wo kann man Entwicklungspläne für Straßen und Eisenbahnen einsehen?
Die entsprechenden Dokumente können in den Stadtplanungs- und Bekanntmachungsinformationen von 토지이음 eingesehen werden. Gleichen Sie den bekannt gemachten Plan mit dem betreffenden Flurstück ab. Prüfen Sie außerdem, ob der Plan geändert wurde und wie die tatsächliche Zufahrt verläuft.

### Kann man bauen, wenn eine Bescheinigung über den Flächennutzungsplan vorliegt?
Die Bescheinigung ist keine Baugenehmigung. Die für die geplante Nutzung und Größe erforderlichen Genehmigungen und Zulassungen müssen gesondert geprüft werden. Auch der Bestätigungsplan von 토지이음 darf nicht für Vermessungszwecke verwendet werden.

### Ist ein Grundstück günstig, wenn man es bei einer Zwangsversteigerung oder öffentlichen Versteigerung kauft?
Allein aufgrund einer Zwangsversteigerung oder öffentlichen Versteigerung kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Preis unter dem angemessenen Wert liegt. Prüfen Sie zunächst die Verkaufsbedingungen und die zu übernehmenden Rechte. Der Vergleich muss anhand des gesamten Investitionsbetrags erfolgen, der Nutzungsbeschränkungen und zusätzliche Kosten berücksichtigt.

### Lässt sich durch den Kauf eines Grundstücks das Risiko einer Investition in Wohnungen streuen?
Die Konzentration der Mittel auf Immobilien insgesamt kann zunehmen. Wenn Sie von derselben Region oder demselben Entwicklungsplan abhängig sind, können sich Risiken überschneiden. Prüfen Sie auch Ihre Barreserven und den Zeitplan für die Schuldentilgung.

## Sources

- [Koreanische Zentralbank, Ergebnisse der Erhebung zu Finanzen und Wohlfahrt privater Haushalte 2025](https://www.bok.or.kr/portal/bbs/B0000501/view.do?menuNo=201264&nttId=10094917)
- [Land Eum, wichtigste Dienste und Nutzungshinweise](https://www.eum.go.kr/web/am/visit.jsp)
- [Nationales Rechtsinformationszentrum, Artikel 44 des Baugesetzes: Verhältnis zwischen Grundstück und Straße](https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1032218027)
- [Nationales Rechtsinformationszentrum, Artikel 263 des Zivilgesetzes: Verfügung über Miteigentumsanteile sowie Nutzung und Ertragsziehung aus gemeinschaftlichem Eigentum](https://www.law.go.kr/lsLinkProc.do?efYd=20230914&joNo=026300&lsNm=%EB%AF%BC%EB%B2%95&mode=11&print=print)
- [Nationales Rechtsinformationszentrum, Artikel 264 des Zivilgesetzes: Verfügung über und Änderung von gemeinschaftlichem Eigentum](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0264&lsiSeq=284415&urlMode=lsScJoRltInfoR)
- [Nationales Rechtsinformationszentrum, Artikel 71 der Durchführungsverordnung zum Gesetz über die Planung und Nutzung des Staatsgebiets](https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0071&lsiSeq=284689&urlMode=lsScJoRltInfoR)
- [Nationales Rechtsinformationszentrum, Artikel 6 des Gesetzes über landwirtschaftliche Flächen: Beschränkung des Eigentums an landwirtschaftlichen Flächen](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?ancYnChk=&chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1026362025)
- [Nationales Rechtsinformationszentrum, Artikel 8 des Gesetzes über landwirtschaftliche Flächen: Ausstellung der Bescheinigung über die Berechtigung zum Erwerb landwirtschaftlicher Flächen](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1033571475)
- [Ministerium für Regierungsgesetzgebung, Gesetzesauslegung zum Verhältnis zwischen der Genehmigung von Grundstücksgeschäften und der Baugenehmigung für Wohngebäude in Entwicklungsbeschränkungsgebieten](https://www.law.go.kr/DRF/lawService.do?ID=328001&OC=unicpla&mobileYn=Y&target=expc&type=HTML)
- [Informationsportal für amtlich festgesetzte Immobilienpreise, FAQ zu amtlich festgesetzten Bodenpreisen](https://www.realtyprice.kr/notice/m/support/faq.do)
- [System des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr zur Veröffentlichung tatsächlicher Transaktionspreise](https://rt.molit.go.kr/)
- [Land Eum, allgemeine Hinweise zur Einsichtnahme in Flächennutzungspläne](https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp?chk=0&isNoScr=script&mode=search&pnu=4137010800105690000&scale=&selGbn=umd)
- [Government24, Antrag auf Bestätigung eines Flächennutzungsplans](https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=15000000013)

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