---
title: "Procedimento e checklist para reaver o fundo de reserva ao desocupar um imóvel alugado"
locale: pt
category: how_to
category_name: "Como Fazer"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/long-term-repair-reserve-refund-tenant-move-out
published_at: 2026-08-20T12:01:11+09:00
---

# Procedimento e checklist para reaver o fundo de reserva ao desocupar um imóvel alugado

> Em condomínios residenciais, o fundo de reserva para reparos de longo prazo pago pelo locatário por meio da taxa condominial é, em princípio, responsabilidade do proprietário. No entanto, o acerto pode variar caso o contrato de locação estabeleça algo diferente. Antes de desocupar o imóvel, solicite à administração do condomínio um comprovante de pagamento, verifique o contrato e o histórico de mudanças de proprietário e, depois, peça a devolução por escrito ao locador.

## Key Points

- Verifique a fatura condominial e o contrato de locação para confirmar o pagamento do fundo de reserva para reparos de longo prazo e a existência de cláusula específica que atribua esse encargo ao locatário.
- Solicite à administração do condomínio o comprovante de pagamento do fundo de reserva para reparos de longo prazo durante o período da locação, bem como o detalhamento mensal.
- Confira a certidão do registro imobiliário e a relação contratual para identificar o locador no momento da desocupação e a data de eventual mudança de proprietário.
- Envie ao locador uma solicitação de devolução com o valor pago confirmado e os dados bancários, registrando-a separadamente do acerto do depósito e das taxas condominiais.
- Se a devolução atrasar ou houver disputa sobre quem é o responsável, preserve os comprovantes e avalie a mediação de conflitos locatícios ou uma consulta jurídica.

Se um locatário em contrato de jeonse ou aluguel mensal pagou as despesas condominiais de um condomínio residencial e **também arcou, em substituição ao proprietário, com o fundo de reserva para reparos de longo prazo**, poderá solicitar o acerto ao proprietário, que, em princípio, é o responsável por essa despesa. No entanto, é necessário verificar também se o contrato de locação estabeleceu outra forma de responsabilidade, se o pagamento foi efetivamente concluído e se houve mudança de proprietário durante o período de residência.

Os documentos necessários são o contrato de locação, os demonstrativos das despesas condominiais, o comprovante de pagamento do fundo de reserva para reparos de longo prazo, os registros de transferências das despesas condominiais, a certidão de registro imobiliário e os dados da conta para receber a devolução. Como não se trata de um sistema de reembolso pago de forma centralizada pelo governo, não há prazo específico para solicitação de reembolso público nem site unificado para o pedido. O procedimento básico é verificar o histórico junto à administração do condomínio e, depois, solicitar diretamente o acerto ao locador.

## 1. Verificar primeiro se há direito à devolução

Confira todas as condições a seguir.

- O item `fundo de reserva para reparos de longo prazo` foi efetivamente cobrado nas despesas condominiais do condomínio residencial.
- O locatário pagou essas despesas condominiais com recursos próprios.
- O valor ainda não foi acertado com o locador.
- Foi verificado se existe no contrato de locação alguma cláusula específica determinando que o locatário arque em definitivo com o fundo de reserva para reparos de longo prazo.

A legislação sobre a administração de condomínios residenciais determina que o fundo de reserva para reparos de longo prazo seja cobrado dos proprietários das unidades e acumulado, e que, caso o usuário pague em seu lugar, o proprietário devolva esse valor. No entanto, quando o contrato de locação dispuser de modo diferente, seu conteúdo poderá influenciar a decisão sobre o acerto.

O fundo de reserva para reparos de longo prazo não é cobrado em todos os imóveis. Mesmo em apartamentos e condomínios residenciais, é necessário verificar se o imóvel está sujeito, conforme a legislação aplicável, à elaboração de um plano de reparos de longo prazo e à constituição do fundo, bem como se esse item realmente consta nas despesas condominiais.

## 2. Distinguir fundo de reserva para reparos de longo prazo, despesas de conservação e depósito antecipado para despesas condominiais

Embora os nomes sejam semelhantes, a base da responsabilidade e a parte com quem deve ser feito o acerto são diferentes.

| Item | Finalidade | Estrutura geral de responsabilidade e acerto | O que verificar na desocupação |
|---|---|---|---|
| Fundo de reserva para reparos de longo prazo | Recursos para substituição e reparo de instalações importantes conforme o plano de longo prazo, como troca de elevadores e reparo de fachadas | Em princípio, responsabilidade do proprietário. Se o usuário tiver pago em seu lugar, poderá solicitar a devolução ao proprietário | Verificar o comprovante mensal de pagamentos e as cláusulas especiais do contrato |
| Despesas de conservação | Despesas condominiais usadas em inspeções rotineiras, conservação e pequenos reparos das áreas e instalações comuns | Têm natureza de custo ligado à administração e ao uso atuais, não seguindo a mesma estrutura legal de devolução do fundo de reserva para reparos de longo prazo | Verificar separadamente o contrato e a base da cobrança nas despesas condominiais |
| Depósito antecipado para despesas condominiais | Depósito destinado a garantir previamente os recursos operacionais necessários à administração do condomínio residencial | Comumente chamado de adiantamento de despesas condominiais e, em princípio, acertado entre vendedor, comprador e administração durante a transferência da propriedade | Se tiver sido pago pelo locatário em substituição ao responsável, verificar o contrato e as circunstâncias do pagamento |

O item `despesas de conservação` no boleto condominial não deve ser somado ao fundo de reserva para reparos de longo prazo. Da mesma forma, o adiantamento de despesas condominiais apenas tem um nome semelhante e não é incluído automaticamente no valor a devolver referente ao fundo de reserva para reparos de longo prazo.

## 3. Obter o comprovante de pagamento junto à administração do condomínio

Solicite à administração ou ao responsável pela gestão do condomínio as seguintes informações.

1. Período de cobrança e pagamento do fundo de reserva para reparos de longo prazo da unidade
2. Valor cobrado mensalmente e valor efetivamente pago
3. Registros de redução, inadimplência, reembolso ou correção
4. Valor total correspondente ao período da locação
5. Comprovante de pagamento com a data de emissão e a confirmação da administração responsável

O decreto de execução da Lei de Administração de Condomínios Residenciais determina que, quando o usuário solicitar a confirmação dos pagamentos do fundo de reserva para reparos de longo prazo, a administração deverá emitir um comprovante. Como, no dia da desocupação, o acerto das despesas condominiais, a devolução da caução e a entrega das chaves podem ocorrer ao mesmo tempo, é mais seguro fazer a solicitação com alguns dias de antecedência, se possível.

A administração do condomínio não devolve diretamente o dinheiro ao locador. Ela apenas confirma o histórico dos pagamentos, e a solicitação de devolução deve ser dirigida, em princípio, ao proprietário ou à pessoa que sucedeu a relação locatícia.

## 4. Verificar o contrato e o histórico de mudanças de proprietário

Procure as seguintes expressões no contrato de locação.

- O locador arcará com o fundo de reserva para reparos de longo prazo.
- O locatário arcará com todas as despesas condominiais.
- O locatário arcará com o fundo de reserva para reparos de longo prazo.
- Na desocupação, o locador fará o acerto do fundo de reserva para reparos de longo prazo.

Quando o contrato disser apenas que `as despesas condominiais são de responsabilidade do locatário`, poderá haver controvérsia interpretativa sobre se essa cláusula também atribui a ele, em definitivo, o fundo de reserva para reparos de longo prazo. Devem ser analisados em conjunto o texto da cláusula especial, as explicações fornecidas na época da contratação e a forma de pagamento das despesas condominiais.

Se o proprietário mudou durante o período de residência, verifique na certidão de registro imobiliário a data da transferência da propriedade. A alegação de responsabilidade poderá variar conforme o adquirente do imóvel tenha ou não sucedido a posição do locador e conforme o modo como o antigo e o novo proprietário acertaram o fundo de reserva para reparos de longo prazo durante a compra e venda.

Em caso de mudança de proprietário, é recomendável separar os documentos por período, conforme a tabela a seguir.

| Período de verificação | Documentos necessários | Verificação do destinatário da solicitação |
|---|---|---|
| Antes da transferência da propriedade | Valores pagos mensalmente até a data da transferência | Verificar o antigo proprietário e a relação locatícia existente à época |
| Depois da transferência da propriedade | Valores pagos mensalmente a partir do dia seguinte à transferência | Verificar o proprietário atual e a sucessão da posição de locador |
| Momento da desocupação | Demonstrativo final das despesas condominiais e do acerto da caução | Verificar o locador atual ou o responsável pelo acerto |

É difícil para o locatário conhecer os detalhes do acerto interno entre vendedor e comprador. Se não estiver claro quem é o responsável, uma medida útil na prática é primeiro apresentar todos os documentos ao locador atual, notificar também o antigo proprietário indicando o período e a base da cobrança e manter as respostas registradas. Se tiver ocorrido leilão judicial, venda pública ou mudanças complexas de direitos, a relação de sucessão poderá ser diferente daquela de uma compra e venda comum, sendo necessária uma análise jurídica individual.

## 5. Calcular o valor da devolução solicitada

O critério mais seguro não é um valor estimado, mas o **valor efetivamente pago** e confirmado pela administração responsável.

`Valor da devolução solicitada = total do fundo de reserva para reparos de longo prazo efetivamente pago durante o período da locação - valor já acertado - valor que, conforme o contrato, seja reconhecido como responsabilidade definitiva do locatário`

Por exemplo, presumir que o mesmo valor foi cobrado todos os meses e apenas multiplicá-lo pelo número de meses de residência pode fazer com que sejam ignorados aumentos intermediários, reduções, inadimplência ou cálculos proporcionais nos meses de entrada e saída. Se o total dos demonstrativos mensais for diferente daquele indicado no comprovante de pagamento, deve-se primeiro confirmar com a administração do condomínio em qual mês surgiu a diferença e qual foi o motivo.

Elabore uma planilha de acerto separando por item a caução, os aluguéis em atraso, as despesas condominiais comuns, os custos de restauração do imóvel e o fundo de reserva para reparos de longo prazo. Se houver valores a compensar, é recomendável deixar documentado qual crédito será compensado e em que montante, para que ambas as partes possam conferir.

## 6. Solicitar a devolução por escrito ao locador

Inclua os seguintes dados na solicitação de devolução.

- Endereço, bloco e número da unidade locada
- Período do contrato de locação e período efetivo de residência
- Período de pagamento e total do fundo de reserva para reparos de longo prazo
- Informação de que o comprovante de pagamento está anexado
- Conta para recebimento da devolução
- Data razoável solicitada para resposta ou pagamento
- Dados de contato

Mesmo que a solicitação seja feita por mensagem de texto ou aplicativo de mensagens, envie junto o arquivo do comprovante de pagamento e a planilha de cálculo do valor, guardando o registro do envio. Se houver expectativa de controvérsia, poderá ser considerado um método que permita confirmar o conteúdo enviado e o recebimento, como uma correspondência com comprovação de conteúdo.

A solicitação de devolução pode ser redigida da seguinte forma.

> Anexo o comprovante do fundo de reserva para reparos de longo prazo que paguei em substituição ao responsável, como parte das despesas condominiais durante o período da locação. Considerando o total efetivamente pago indicado no comprovante e o valor já acertado, o valor solicitado para devolução é de ○○ won. Solicito que confira os documentos anexos e responda até ○ de ○.

Não presuma a aprovação ou o pagamento. Apresente claramente a base do cálculo para permitir que a outra parte conteste com fundamento em uma cláusula especial do contrato ou em um acerto anterior.

## 7. Checklist de acerto no dia da mudança

- [ ] Recebi o boleto condominial final ou um demonstrativo de acerto intermediário.
- [ ] Verifiquei as datas de início e término no comprovante de pagamento do fundo de reserva para reparos de longo prazo.
- [ ] Não misturei as despesas de conservação nem o depósito antecipado para despesas condominiais com o valor da devolução.
- [ ] Conferi novamente a cláusula especial do contrato de locação sobre o fundo de reserva para reparos de longo prazo.
- [ ] Registrei separadamente a caução, o aluguel, os encargos de consumo e os custos de restauração do imóvel.
- [ ] Informei por escrito ao locador o valor solicitado para devolução e os dados da conta.
- [ ] Se recebi em dinheiro, emiti um recibo ou comprovante de acerto.
- [ ] Verifiquei as condições do contrato para que a entrega das chaves e os procedimentos relacionados ao registro de residência não ocorressem antes do recebimento da caução.
- [ ] Guardei o comprovante de pagamento, a planilha de acerto, os registros de transferências e as conversas.

## 8. Como agir ao descobrir o pagamento somente depois da desocupação

Mesmo depois da mudança, se for possível comprovar que o locatário pagou o valor em substituição ao responsável durante o período da locação, poderá reunir imediatamente os documentos e solicitar a devolução. Primeiro, consulte a administração condominial da época ou a atual para saber se é possível emitir o comprovante de pagamento por unidade e período.

Prepare os seguintes documentos.

- Contrato de locação anterior
- Documentos que comprovem o período de entrada e saída do imóvel
- Boletos condominiais mensais
- Registros de pagamento por transferência bancária ou cartão
- Comprovante de pagamento do fundo de reserva para reparos de longo prazo
- Certidões de registro imobiliário da época e da situação atual
- Solicitação de devolução enviada ao locador e registros das respostas

Não se trata de um sistema com prazo curto específico para solicitação de reembolso, mas a prescrição se aplica aos créditos em dinheiro. Como o prazo prescricional e seu termo inicial podem variar conforme as partes e a natureza do contrato, é necessário confirmá-los por meio de orientação jurídica, como a oferecida pela Korea Legal Aid Corporation. Em cobranças antigas, é mais seguro não determinar por conta própria o termo inicial e buscar rapidamente orientação jurídica.

## 9. Verificação frequentemente esquecida: distinguir valor cobrado de valor pago

O simples fato de o fundo de reserva para reparos de longo prazo constar no boleto condominial não significa que todo o valor esteja sujeito à devolução. Como a base da devolução é o valor efetivamente pago pelo locatário em substituição ao responsável, é necessário verificar as seguintes diferenças.

- Valores cobrados, mas não pagos
- Valores dos meses em que o locador pagou diretamente
- Valores reduzidos ou reembolsados após correção das despesas condominiais
- Valores cobrados antes da entrada ou depois da desocupação
- Valores já devolvidos em um acerto anterior
- Valores vinculados incorretamente aos dados da unidade

Se a administração responsável tiver mudado e os documentos antigos estiverem dispersos, será necessário obter separadamente os registros de cada período de gestão e conectá-los. Essa verificação reduz cobranças duplicadas e omissões decorrentes do método de simplesmente multiplicar o valor mensal pelo número de meses de residência.

## 10. Quando o proprietário se recusar a devolver

Primeiro, solicite por escrito o motivo da recusa. Organizar os documentos por questão controvertida — como cláusula especial do contrato, alegação de pagamento já realizado, mudança de proprietário ou divergência no valor pago — facilita a explicação dos fatos em uma mediação ou ação judicial.

Se não houver acordo, é possível verificar se o caso está sujeito à mediação do Comitê de Mediação de Controvérsias de Locação Residencial ou buscar orientação jurídica em instituições como a Korea Legal Aid Corporation. A mediação é um procedimento de resolução de controvérsias entre as partes, e a simples apresentação do pedido não confirma automaticamente a devolução. Se o valor for elevado ou houver transferência de propriedade ou leilão envolvidos, será necessário analisar individualmente quem é o responsável e qual é o prazo prescricional.

## FAQ

### O fundo de reserva para reparos de longo prazo é pago pelo inquilino?
Segundo a legislação relativa à administração de condomínios residenciais, em princípio, o responsável pelo pagamento é o proprietário do imóvel. Se o locatário tiver feito o pagamento em seu lugar durante o pagamento das taxas condominiais, poderá exigir a restituição do proprietário, mas deverá verificar se o contrato de locação contém alguma cláusula especial que estabeleça uma forma diferente de pagamento.

### A administração do condomínio restitui diretamente o fundo de reserva para reparos de longo prazo?
Em geral, a administração do condomínio tem a função de verificar o histórico de cobranças e pagamentos durante o período de locação e emitir um comprovante de pagamento. Em princípio, a restituição deve ser solicitada ao proprietário ou à pessoa que assumiu a relação locatícia.

### As despesas de reparo e manutenção também podem ser cobradas do proprietário quando eu me mudar?
As despesas de reparo e manutenção são um item das taxas condominiais diferente do fundo de reserva para reparos de longo prazo, portanto, a mesma regra legal de restituição não se aplica automaticamente. É necessário verificar separadamente a natureza da despesa, o contrato de locação e a base efetiva da cobrança.

### O adiantamento de taxas condominiais e o fundo de reserva para reparos de longo prazo são a mesma coisa?
Não são a mesma coisa. O adiantamento de taxas condominiais geralmente se refere a um depósito destinado a garantir antecipadamente os recursos para a administração do condomínio, enquanto o fundo de reserva para reparos de longo prazo é destinado à substituição e ao reparo das principais instalações, conforme o plano de reparos de longo prazo.

### Se o contrato disser que as taxas condominiais são de responsabilidade do inquilino, não poderei receber a restituição?
Não é possível concluir, apenas com base nessa redação, que houve acordo para que o locatário arcasse definitivamente também com o fundo de reserva para reparos de longo prazo. É necessário avaliar o conjunto das circunstâncias, como se o fundo foi mencionado especificamente, quais explicações foram dadas na celebração do contrato e como os pagamentos foram realizados.

### Se o proprietário mudar durante o período em que moro no imóvel, a quem devo solicitar a restituição?
É necessário verificar a data da transferência da propriedade, se houve sucessão da posição de locador, o período de propriedade de cada proprietário e os detalhes do acerto de contas da compra e venda. Primeiro, é recomendável apresentar ao locador atual todo o histórico de pagamentos e, se houver controvérsia sobre a responsabilidade, notificar também o proprietário anterior, indicando o período correspondente e os fundamentos.

### Posso solicitar o fundo de reserva para reparos de longo prazo mesmo depois de me mudar, caso descubra que o paguei?
Mesmo após a desocupação, é possível considerar a solicitação de restituição se for possível comprovar que o locatário efetivamente fez os pagamentos em substituição ao responsável durante o período de locação. No entanto, como podem surgir controvérsias sobre o prazo prescricional dos créditos pecuniários e seu termo inicial, é necessário obter o comprovante de pagamento e o contrato e fazer a solicitação rapidamente.

### O valor da restituição é calculado multiplicando-se a cobrança mensal pelo número de meses de residência?
É mais preciso usar o total efetivamente pago e confirmado pela administração do condomínio do que fazer uma simples multiplicação. Devem ser considerados eventuais aumentos, reduções, inadimplências, correções, o tratamento dos meses de entrada e saída e os valores já acertados.

### O proprietário pode compensar o fundo de reserva para reparos de longo prazo com o depósito caução ou com despesas de reparo?
Para alegar compensação, é necessário verificar especificamente quais créditos serão compensados entre si e em que valores. É mais seguro separar por item o depósito caução, os aluguéis em atraso, as despesas de restauração do imóvel, as taxas condominiais comuns e o fundo de reserva para reparos de longo prazo, além de registrar por escrito os valores contestados.

### Existe algum site do governo para solicitar a restituição do fundo de reserva para reparos de longo prazo?
Como não se trata de um sistema de restituição realizado diretamente pelo governo, não existe um site unificado para essa solicitação. Após obter o comprovante de pagamento junto à administração do condomínio, deve-se solicitar a restituição diretamente ao locador e, se não houver acordo, pode-se considerar a mediação de conflitos locatícios ou uma consulta jurídica.

## Sources

- [Centro Nacional de Informações Jurídicas — Lei de Gestão de Habitações Coletivas](https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법)
- [Centro Nacional de Informações Jurídicas — Decreto de Execução da Lei de Gestão de Habitações Coletivas](https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령)
- [Centro Nacional de Informações Jurídicas — Código Civil](https://www.law.go.kr/법령/민법)
- [Comitê de Mediação de Disputas de Locação de Imóveis Residenciais e Comerciais](https://www.hldcc.or.kr/)
- [Sistema de Informações de Gestão de Habitações Coletivas K-apt](https://www.k-apt.go.kr/)
- [Perguntas e respostas práticas sobre o fundo de reserva para reparos de longo prazo](https://www.a-ha.io/questions/4d4cb39f8a472e8da5aff1000cd3be7a)
- [Perguntas e respostas sobre o fundo de reserva para reparos de longo prazo e o acerto das taxas condominiais](https://www.a-ha.io/questions/4788600f6f0b235ca7726e7c90451b96)
- [Perguntas e respostas sobre a restituição do fundo de reserva para reparos de longo prazo ao locatário](https://www.a-ha.io/questions/498826fff3cde8c5be4421b674b60a51)
- [Perguntas e respostas sobre o acerto das taxas condominiais e do fundo de reserva para reparos de longo prazo na desocupação](https://www.a-ha.io/questions/465c96a60f8b2696b4d79aeaea5bb4aa)

## Images

![Mulher confere documentos de acerto com um funcionário, com chaves e celular sobre o balcão](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTAxODAsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--eea1a6890a2b83535b3eb187239351ebdaf7d6a4/ai-c49af33f.webp)
![Proprietário e inquilino com prédio, documentos, lista de verificação e fluxo de reembolso](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTAxOTMsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--524c57c774ea5606ad40baffdf61cd9a785b42dc/ai-725f1230.webp)