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title: "El cambio del mercado surcoreano de vivienda sénior reflejado en depósitos del orden de 5.000 millones de wones"
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category: trends
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author: "Equipo editorial de Injoys"
source_url: https://injoys.com/es/articles/korea-senior-housing-luxury-market-trends
published_at: 2026-08-31T09:01:58+09:00
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# El cambio del mercado surcoreano de vivienda sénior reflejado en depósitos del orden de 5.000 millones de wones

> La vivienda sénior en Corea del Sur está pasando de instalaciones rurales en las afueras a productos residenciales que combinan ubicación urbana y servicios médicos y cotidianos. Los casos de depósitos del orden de 5.000 millones de wones no reflejan los precios de todo el mercado, sino la segmentación de la demanda según el patrimonio y el estilo de vida.

## Key Points

- «Silver town» es un término habitual del mercado; antes de contratar, deben comprobarse por separado el tipo legal de instalación y la entidad operadora.
- Los depósitos del orden de 5.000 millones de wones representan el extremo superior de algunos proyectos de alta gama, no el coste habitual de la vivienda sénior en Corea del Sur.
- Ha crecido la demanda de ubicaciones urbanas y servicios médicos, de restauración y ocio, pero la oferta difícilmente puede aumentar con rapidez debido a los elevados costes iniciales y a la capacidad de gestión a largo plazo necesaria.
- Al decidir el ingreso, deben evaluarse no solo el depósito, sino también las cuotas mensuales, los costes de los servicios, el acceso a la atención médica, el sistema de devolución del depósito y la sostenibilidad de la gestión.
- Para que los modelos públicos y privados dirigidos a la clase media se consoliden como opciones reales, hay que comprobar las cifras efectivas de finalización, ocupación y gestión a largo plazo, no solo las cantidades previstas.

El mercado de viviendas para personas mayores de Corea está pasando de centrarse en instalaciones rurales situadas en la periferia a modelos que combinan zonas de vida urbana con servicios médicos y cotidianos. En Seúl incluso han aparecido proyectos cuyo depósito máximo, según se conoce, supera las 50 unidades de cien millones de wones, pero deben entenderse como casos extremos dirigidos a las personas con mayor patrimonio, no como el precio estándar de todo el mercado.

El crecimiento de las viviendas para personas mayores no puede explicarse únicamente como una moda inmobiliaria de lujo. Actúan conjuntamente el rápido envejecimiento, el aumento de los hogares de 1~2 personas mayores, la demanda de mantener una vida urbana, la escasez de personal asistencial y la concentración de los activos para la jubilación en bienes inmuebles.

## ¿Cuándo se convirtió Corea en una sociedad superenvejecida?

Según las estadísticas de población del registro de residentes del Ministerio del Interior y Seguridad, en diciembre de 2024 la proporción de residentes registrados de 65 años o más superó el 20%. Por lo general, una sociedad se clasifica como superenvejecida cuando las personas de 65 años o más representan al menos el 20% del total.

Sin embargo, esta cifra se basa en la población registrada como residente. Como su finalidad de elaboración y su población de referencia difieren de las proyecciones de población o los censos de la Oficina Nacional de Estadística, no deben mezclarse directamente las cifras de estadísticas distintas.

El envejecimiento es una condición básica que incrementa la demanda de viviendas para personas mayores, pero no todas las personas de 65 años o más se convierten en demandantes de residencias para mayores. Esto se debe a que existen grandes diferencias en el estado de salud, los ingresos, los activos, las relaciones familiares, las preferencias regionales y la necesidad de cuidados.

## ¿Son lo mismo las residencias para mayores y las viviendas de bienestar para personas mayores?

«Residencia para mayores» no es la denominación de una única instalación definida legalmente, sino un término de mercado que engloba diversos productos residenciales para la vejez. El objeto real del contrato puede ser una vivienda de bienestar para personas mayores conforme a la Ley de Bienestar de las Personas Mayores, o un producto que combine servicios para mayores con viviendas colectivas convencionales, officetels o viviendas de alquiler.

| Categoría | Característica principal | Aspectos que deben comprobarse antes del contrato |
|---|---|---|
| Vivienda de bienestar para personas mayores | Instalación residencial de bienestar para personas mayores conforme a la Ley de Bienestar de las Personas Mayores | Declaración de apertura, requisitos de ingreso, operador, costes y condiciones de salida |
| Residencias y hogares comunitarios para personas mayores | Instalaciones de bienestar para personas mayores que necesitan apoyo en su vida cotidiana | Criterios de ingreso, servicios de apoyo y modalidad de asunción de costes |
| Centros de cuidados | Instalaciones que prestan cuidados a personas que necesitan atención de larga duración | Reconocimiento de la necesidad de atención de larga duración, copago y alcance de la respuesta médica |
| Viviendas convencionales con servicios combinados | Viviendas convencionales que ofrecen por separado servicios de alimentación, salud y vida cotidiana | Uso autorizado del edificio, estructura del alquiler, contrato de servicios y cancelación anticipada |
| Alquiler público o privado para personas mayores | Suministrado conforme a políticas o sistemas de vivienda de alquiler | Requisitos, periodo de alquiler, criterios de ingresos y activos, y condiciones de renovación |

Aunque utilicen la misma denominación de «residencia para mayores», pueden diferir tanto la legislación aplicable como la forma de protección del depósito. Antes que el nombre utilizado en el material promocional, deben comprobarse el registro del edificio, la categoría declarada de la instalación, el contrato de arrendamiento y el contrato de servicios.

## ¿Por qué aumentan las viviendas urbanas para personas mayores?

### Demanda de quienes no desean abandonar su entorno habitual

Las personas mayores no buscan únicamente un entorno tranquilo. Es importante que puedan seguir accediendo a los hospitales que frecuentaban, a familiares y amigos, instalaciones religiosas y culturales, transporte público y comercios. Por ello, se está haciendo evidente la demanda que prefiere zonas urbanas o próximas a la ciudad frente a entornos rurales periféricos.

### Una estructura que permite adquirir conjuntamente vivienda y servicios

Las viviendas recientes para personas mayores se diferencian no solo por la superficie o los materiales de acabado, sino también por incluir los siguientes servicios.

- Comidas y gestión nutricional
- Asesoramiento sanitario y programas de ejercicio
- Llamadas de emergencia y comprobaciones de seguridad
- Apoyo cotidiano, como limpieza y lavandería
- Programas de aficiones, cultura y comunidad
- Apoyo para desplazarse al hospital o coordinación con instituciones médicas

La afirmación de que existe una «coordinación» con instituciones médicas no significa que se preste atención médica directamente en el centro ni que haya personal sanitario presente las 24 horas. Deben comprobarse por separado la dotación real de personal, el sistema de respuesta nocturna, el tiempo necesario para llegar a las instituciones médicas colaboradoras y el alcance de los servicios.

### Aumento de los hogares de 1~2 personas mayores

Cuando aumentan los hogares en los que vive sola una persona mayor o únicamente una pareja, pueden agravarse los problemas de mantenimiento de la vivienda, alimentación, comprobación de la seguridad y aislamiento social. Las viviendas para personas mayores pueden mitigar parcialmente estos problemas combinando una vida independiente con servicios comunes, pero no todos los residentes reciben el mismo nivel de atención.

## ¿Qué significa un depósito del orden de 50 unidades de cien millones de wones?

Soyohanam, proyectado en Hannam-dong, Seúl, es conocido como un caso en el que el depósito propuesto para algunas viviendas de gran tamaño supera las 50 unidades de cien millones de wones. También se están suministrando o promoviendo viviendas prémium para personas mayores en Seúl, Busan y Gyeonggi, incluida VL Le West en Magok, con la participación de grandes constructoras u operadores especializados.

Este precio no debe interpretarse como el promedio de las viviendas para personas mayores. El depósito varía considerablemente según la región, la superficie, el tipo de contrato y el alcance de las comidas y los servicios incluidos; además, el precio propuesto durante la fase de planificación del proyecto también puede diferir de las condiciones contractuales finales.

Lo esencial que muestra el caso del orden de 50 unidades de cien millones de wones no es el aumento del precio en sí, sino la segmentación del mercado.

1. Las viviendas para personas mayores en general y los productos dirigidos a quienes poseen los mayores patrimonios se están separando.
2. La ubicación, la marca y los servicios de estilo hotelero se reflejan en el coste de la vivienda.
3. Ha aumentado la posibilidad de que la capacidad para operar servicios a largo plazo determine la competitividad del producto más que el precio de la vivienda.
4. Las solicitudes de suscripción o el interés previo no garantizan la tasa real de contratación ni la tasa de renovación a largo plazo.

El éxito del proyecto solo podrá evaluarse cuando, después de la apertura, se acumulen datos sobre la tasa de ocupación, la calidad de los servicios, la retención del personal, la tasa de incremento de los costes y el historial de devolución de depósitos.

## Por qué es difícil que la oferta siga el ritmo del envejecimiento

Según las estadísticas sobre centros de bienestar para personas mayores que publica anualmente el Ministerio de Salud y Bienestar, el número de viviendas de bienestar para personas mayores aumenta gradualmente, pero resulta difícil determinar la suficiencia de la oferta solo por el número de instalaciones. Esto se debe a las grandes diferencias entre centros en cuanto al número de unidades y la capacidad, así como a la concentración regional.

Las razones por las que la oferta no puede aumentar rápidamente son las siguientes.

- Se requiere una gran cantidad de capital inicial para el terreno y la construcción.
- Es necesaria experiencia especializada para operar a largo plazo servicios de alimentación, salud y seguridad.
- La carga de los espacios comunes y los costes de personal es mayor que en las viviendas convencionales.
- Se necesita un sistema de coordinación asistencial y médica para responder al deterioro de la salud de los residentes.
- En los proyectos que reciben depósitos elevados son importantes los recursos para su devolución y la gestión de activos y pasivos.
- Puede ser necesario examinar conjuntamente los permisos de desarrollo y la normativa de los centros de bienestar para personas mayores.

Por tanto, el aumento de escala y la orientación hacia el lujo también son estrategias empresariales para asumir los costes operativos y mejorar la rentabilidad. Por el contrario, si la inversión se concentra en productos caros, puede ampliarse el vacío de oferta de viviendas accesibles para la clase media.

## El patrimonio de los mayores activos no equivale necesariamente a poder adquisitivo

«Mayores activos» es una expresión habitual para referirse a las personas mayores que, después de jubilarse, siguen participando activamente en actividades de consumo, cultura y ocio. No existen criterios uniformes de edad o patrimonio aplicados por la legislación o las estadísticas oficiales.

Se presentan con frecuencia estadísticas según las cuales las personas mayores poseen muchos activos inmobiliarios, pero hay que tener cuidado al comparar de forma simple el patrimonio neto total de este grupo con el producto interior bruto. El patrimonio neto es un concepto de existencias que resta las deudas de los activos acumulados en un momento determinado, mientras que el producto interior bruto es un concepto de flujo que representa el valor añadido producido durante un periodo concreto.

Además, si una parte considerable del patrimonio de las personas mayores está inmovilizada en su vivienda habitual, pueden disponer de poco efectivo para gastar cada mes aunque el valor de sus activos sea elevado. Para determinar la demanda efectiva de viviendas para personas mayores, son más importantes que los activos totales los siguientes indicadores.

- Patrimonio neto que pueda venderse o utilizarse como garantía
- Importe mensual recibido de la pensión nacional, el plan de jubilación y la pensión privada
- Ingresos disponibles después de tener en cuenta los gastos médicos
- Fondos de emergencia restantes después de pagar el depósito
- Cambios en los gastos tras el fallecimiento del cónyuge o la necesidad de atención de larga duración

## ¿Pueden ser una alternativa las viviendas públicas y para personas mayores de clase media?

Para reducir el vacío entre las viviendas privadas de lujo y las viviendas sociales para personas de bajos ingresos, el Gobierno, las administraciones locales y las instituciones públicas están promoviendo diversos modelos residenciales para personas mayores, incluidos los destinados a la clase media. Entre los ejemplos más citados se encuentran las viviendas para mayores del modelo de Seúl y Silver Stay.

Silver Stay es un modelo de vivienda de alquiler que busca combinar la residencia a largo plazo con servicios cotidianos para personas mayores de clase media. También se han presentado planes que incluyen instalaciones de convivencia intergeneracional, como el proyecto de la zona de la estación Galmae de Guri. Sin embargo, el volumen anunciado en las políticas no equivale al volumen terminado y ocupado. Los plazos y el número de hogares pueden cambiar durante la obtención de los terrenos, los permisos, la selección de operadores y la construcción.

Para evaluar los resultados de las políticas deben distinguirse los siguientes elementos.

| Indicador que debe comprobarse | Significado |
|---|---|
| Volumen anunciado | Cantidad presentada como objetivo por el Gobierno o una administración local |
| Volumen de proyectos aprobados | Cantidad que ha entrado en la fase de permisos o selección de operadores |
| Volumen iniciado y terminado | Cantidad cuya construcción ha comenzado o se ha completado realmente |
| Volumen ocupado | Cantidad en la que ha comenzado efectivamente la residencia |
| Resultados operativos | Tasa de ocupación, incrementos de costes, servicios y resultados de renovación |

## El coste de ingreso no debe compararse únicamente por el depósito

El coste real de las viviendas para personas mayores se divide entre el depósito inicial y los gastos mensuales recurrentes. Aunque el depósito sea elevado, la cuota mensual puede ser baja; a la inversa, aunque el depósito sea reducido, el gasto total puede aumentar al sumar los costes de alimentación y cuidados.

### Estructura básica para calcular el coste total

El coste residencial efectivo anual puede compararse sumando los siguientes conceptos.

- Alquiler mensual o gastos mensuales de manutención × 12
- Coste de comidas obligatorias y comidas adicionales
- Gastos de administración y cuotas por el uso de instalaciones comunes
- Costes de servicios sanitarios y asistenciales
- Coste de oportunidad derivado de no poder invertir el depósito en otro lugar
- Deducciones que puedan aplicarse al cancelar el contrato o abandonar la residencia
- Costes de mudanza y venta de la vivienda anterior

Por ejemplo, aunque se suponga que el depósito se devuelve íntegramente, se renuncia a la rentabilidad que podría haberse obtenido invirtiendo ese dinero en depósitos bancarios, bonos u otros instrumentos. Por el contrario, si se solicita un préstamo para reunir el depósito, deben incluirse los intereses.

### Revisión del flujo de efectivo teniendo en cuenta el riesgo de longevidad

Antes de ingresar, no se limite a comprobar si puede pagar los costes actuales; considere también las siguientes situaciones.

1. Que los costes mensuales aumenten periódicamente
2. Que los ingresos por pensiones disminuyan por el fallecimiento del cónyuge
3. Que se añadan gastos de cuidados o copagos por atención de larga duración
4. Que la vivienda anterior no se venda al precio previsto
5. Que sea necesario encontrar un nuevo alojamiento después de abandonar la residencia

Cuanto más se prolongue la vejez, más importantes serán la sostenibilidad de los gastos y los fondos de emergencia que la rentabilidad.

## Riesgos operativos y del depósito que deben comprobarse antes del contrato

Ni siquiera las instalaciones de alta gama están libres de los riesgos inmobiliarios y operativos habituales. En particular, si se entrega un depósito elevado, debe examinarse primero la estructura de devolución, antes que la apariencia de las instalaciones.

- Compruebe si la contraparte contractual es la misma que el propietario del terreno y del edificio.
- Compruebe en el registro de la propiedad del terreno y del edificio las hipotecas, los fideicomisos y los derechos prioritarios.
- Si existe un seguro de garantía o un depósito separado, lea el límite de cobertura y las condiciones de exclusión.
- No dé por sentado que se aplica automáticamente la Ley de Protección de Arrendamientos de Vivienda; compruebe su aplicabilidad según el tipo de instalación.
- Compruebe el plazo de devolución del depósito y la fórmula de penalización en caso de salida anticipada.
- Compruebe cómo se gestionan los servicios y el depósito si cambia el operador o entra en quiebra.
- Compruebe si el contrato especifica los criterios para aumentar los costes mensuales y los servicios obligatorios.

Como en los contratos de elevado importe pueden entrelazarse las normas inmobiliarias y las aplicables a los centros de bienestar, resulta más seguro solicitar que un experto independiente, como un abogado, revise el contrato.

## Cómo transforman las viviendas para personas mayores la gestión patrimonial durante la vejez

Si se generalizan las viviendas para personas mayores, la estrategia para la vejez puede pasar de «poseer una vivienda y dejarla en herencia» a diseñar conjuntamente los servicios residenciales y el flujo de efectivo.

Entre las opciones posibles se encuentran vender la vivienda actual, mudarse a una vivienda más pequeña, utilizar una hipoteca inversa o retirar activos financieros. Sin embargo, ningún método es la respuesta correcta para todas las personas.

La hipoteca inversa es un sistema que permite seguir residiendo en la vivienda mientras se recibe una pensión mensual utilizándola como garantía, por lo que puede resultar difícil aplicarla simultáneamente con un plan para vender la vivienda actual y utilizar el dinero como depósito para una vivienda para personas mayores. Primero debe decidirse si se seguirá viviendo en la casa actual o si se realizará el traslado y, después, elegir el instrumento para generar flujo de efectivo.

Los dividendos y los ingresos por alquiler tampoco son ingresos garantizados. Teniendo en cuenta las viviendas vacías, los costes de reparación, las fluctuaciones de precios y la reducción de dividendos, resulta más estable combinar los gastos básicos de subsistencia con fuentes relativamente previsibles, como la pensión nacional, el plan de jubilación y los depósitos bancarios.

## Indicadores clave para evaluar el mercado en el futuro

El crecimiento del mercado de viviendas para personas mayores no debe juzgarse únicamente por los precios y el volumen anunciado. Los siguientes indicadores muestran mejor la viabilidad real del mercado.

- Tasa real de ocupación después de la finalización y número de personas en lista de espera
- Tasa de cancelación de contratos y tasa de renovación
- Tiempo necesario para devolver los depósitos
- Tasa anual de incremento de las cuotas mensuales y los costes de alimentación
- Cambios de operador y casos de cierre de instalaciones
- Proporción entre la capacidad de oferta regional y la población mayor
- Dotación y tasa de rotación del personal de enfermería y cuidados
- Grado en que puede mantenerse la residencia cuando empeora la salud

Un depósito del orden de 50 unidades de cien millones de wones es un símbolo llamativo, pero el éxito o fracaso del mercado a largo plazo dependerá de que se ofrezcan conjuntamente precios asumibles para un mayor número de personas mayores y servicios sostenibles. La clave es que las viviendas para personas mayores son a la vez un producto inmobiliario y un servicio de vida cotidiana y salud operado a largo plazo.

## FAQ

### ¿Todas las residencias para personas mayores son viviendas de bienestar para personas mayores conforme a la Ley de Bienestar para las Personas Mayores?
No. «Residencia para personas mayores» es un término habitual del mercado, por lo que también pueden utilizar este nombre productos que combinan servicios con viviendas comunes u officetels. Antes de firmar el contrato, debe comprobarse el uso del edificio, si está registrado como instalación de bienestar para personas mayores y qué legislación se aplica.

### ¿Es habitual que el depósito de una vivienda para personas mayores en Corea sea de 50 eok de wones?
No. El rango de 50 eok de wones es un ejemplo de precios máximos ofrecidos en algunos productos grandes de alta gama en Seúl. Los costes varían considerablemente según la región, la superficie, la modalidad contractual y el alcance de los servicios, por lo que no debe interpretarse como un precio promedio.

### ¿Al mudarse a una vivienda para personas mayores siempre se pueden recibir servicios médicos?
Depende de cada instalación. La vinculación con instituciones médicas puede significar asistencia para desplazarse al hospital o la existencia de un convenio, y no necesariamente implica la presencia permanente de personal médico ni la prestación directa de atención médica. Antes de firmar el contrato, deben comprobarse la respuesta ante emergencias nocturnas, el personal de enfermería, los hospitales colaboradores y el alcance de los cuidados.

### ¿El depósito de una vivienda para personas mayores está protegido igual que el depósito de un contrato jeonse común?
La legislación aplicable y el nivel de protección pueden variar según la instalación y el tipo de contrato. No debe darse por sentado que se aplica la Ley de Protección de Arrendamientos de Vivienda; deben comprobarse los derechos inscritos en el registro de la propiedad, la estructura fiduciaria, el límite del seguro de garantía y las condiciones de devolución.

### ¿Qué conceptos deben incluirse al comparar los costes de ingreso?
Además del depósito y el alquiler mensual, deben incluirse los gastos de mantenimiento, el coste obligatorio de las comidas, los servicios de salud y cuidados, el coste de oportunidad del depósito, las condiciones de aumento de los costes y las deducciones por salida anticipada. Es importante comprobar si pueden afrontarse incluso en situaciones como el fallecimiento del cónyuge o el aumento de los gastos de asistencia.

### ¿Cuál es la diferencia entre una vivienda de bienestar para personas mayores y un centro de cuidados de larga duración?
Las viviendas de bienestar para personas mayores se centran en alojar a personas mayores capaces de llevar una vida relativamente independiente. Los centros de cuidados de larga duración proporcionan apoyo para la actividad física y la vida cotidiana a residentes que necesitan cuidados prolongados, por lo que los requisitos de ingreso y la estructura de los servicios son diferentes.

### ¿Se pueden pagar los gastos de una vivienda para personas mayores con una pensión hipotecaria?
La pensión hipotecaria parte del principio de que se continúa viviendo en la vivienda ofrecida como garantía, por lo que puede entrar en conflicto con un plan para vender la vivienda actual y mudarse a una vivienda para personas mayores. Antes de planificar la mudanza, deben consultarse con la Corporación de Financiación de Vivienda de Corea los requisitos de residencia en la vivienda hipotecada y sus excepciones.

### ¿Todas las unidades anunciadas de viviendas públicas para personas mayores se suministran según lo previsto?
No puede afirmarse que sea así. Las unidades anunciadas son un objetivo de política pública, y el calendario o la escala pueden cambiar durante la obtención de terrenos, la concesión de permisos y autorizaciones, la selección de operadores y el proceso de construcción. Deben comprobarse por separado la aprobación del proyecto, el inicio y la finalización de las obras, así como el número de unidades realmente disponibles para ser ocupadas.

## Sources

- [Estadísticas de población del registro de residentes del Ministerio del Interior y Seguridad](https://jumin.mois.go.kr/)
- [Ley de Bienestar de las Personas Mayores del Centro Nacional de Información Jurídica](https://www.law.go.kr/법령/노인복지법)
- [Portal Nacional de Estadísticas KOSIS](https://kosis.kr/index/index.do)
- [Sistema de Estadísticas Económicas del Banco de Corea ECOS](https://ecos.bok.or.kr/)
- [Ministerio de Salud y Bienestar](https://www.mohw.go.kr/)

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