--- title: "50億韓元級押金所揭示的韓國高齡住宅市場變化" locale: zh-hant category: trends category_name: "趨勢" translation_status: reviewed license: cc_by author: "injoys" source_url: https://injoys.com/en/articles/korea-senior-housing-luxury-market-trends published_at: 2026-08-31T09:01:58+09:00 --- # 50億韓元級押金所揭示的韓國高齡住宅市場變化 > 韓國高齡住宅正從郊區的田園型設施，擴展為結合都市、醫療與生活服務的住宅產品。50億韓元級押金的案例與其說代表整體市場價格，不如說顯示需求正依資產與生活方式而細分。 ## Key Points - 銀髮住宅是一般市場用語，簽約前應另行確認其法律上的設施類型與營運主體。 - 50億韓元級押金是部分高端項目的最高價位，並不代表韓國高齡住宅的一般費用。 - 市場對都市地段及醫療、餐飲、休閒服務的需求日益增加，但由於初期項目成本與長期營運能力的限制，供給難以快速增加。 - 決定入住時，不僅要考量押金，還應一併檢視每月使用費、服務費、醫療可及性、押金返還機制與營運的持續可行性。 - 公共與民間的中產階級模式若要成為實際選項，應確認的不只是規劃供給量，還包括竣工、入住及長期營運實績。 韓國的高齡住宅市場，正從以郊區田園型設施為中心，轉向結合都市生活圈與醫療、生活服務的型態。首爾甚至出現據稱保證金上限超過50億韓元的建案，但這並非整體市場的標準價格，而應理解為鎖定頂級資產人士的極端案例。 高齡住宅的成長，不能僅以高級房地產熱潮來解釋。快速高齡化、1至2人高齡家戶增加、希望維持都市生活的需求、照護人力不足，以及退休資產過度集中於房地產等因素，正共同發揮作用。 ## 韓國何時成為超高齡社會 行政安全部居民登記人口統計顯示，2024年12月，65歲以上居民登記人口占比已超過20%。一般而言，65歲以上人口占整體20%以上，即被歸類為超高齡社會。 不過，這項數據是以居民登記人口為基準。由於統計廳未來人口推估或人口總調查的編製目的與母體不同，因此不應直接混用不同統計的數值。 高齡化是擴大高齡住宅需求的基本條件，但並非所有65歲以上人口都會成為銀髮住宅的需求者。這是因為其健康狀況、所得、持有資產、家庭關係、地區偏好與照護需求程度差異甚大。 ## 銀髮住宅與老人福利住宅是同一回事嗎 「銀髮住宅」並非法律定義的單一設施名稱，而是統稱多種退休居住產品的市場用語。實際簽約標的可能是《老人福利法》所規定的老人福利住宅，也可能是在一般集合住宅、辦公住宅或出租住宅中結合高齡者服務的產品。 | 類別 | 核心性質 | 簽約前應確認事項 | |---|---|---| | 老人福利住宅 | 《老人福利法》所規定的老人居住福利設施 | 設施設立申報、入住資格、營運者、費用與退住條件 | | 養老設施、老人共同生活家庭 | 為需要日常生活協助的高齡者設置的福利設施 | 入住標準、支援服務、費用負擔方式 | | 療養設施 | 為需要長期照護者提供照護的設施 | 是否獲得長期照護資格認定、自付額、醫療應對範圍 | | 服務結合型一般住宅 | 在一般住宅中另行提供餐飲、健康與生活服務 | 建築物用途、租賃結構、服務契約與提前解約 | | 面向高齡者的公營、民營出租住宅 | 依政策或出租住宅制度供應 | 資格、租期、所得與資產標準、續約條件 | 即使使用相同的「高齡者住宅」名稱，適用法律與保證金保障方式也可能不同。相較於宣傳資料上的名稱，應優先確認建築物登記資料、設施設立申報類型、租賃契約與服務契約。 ## 為何都市型高齡住宅日益增加 ### 不想離開原有生活圈的需求 高齡者想要的不只是安靜的環境。能否繼續前往原本就診的醫院，並接觸家人與朋友、宗教設施、文化設施、大眾運輸和商店，同樣十分重要。因此，相較於郊區田園型住宅，偏好市中心或鄰近市中心地區的需求正日益明顯。 ### 同時購買居住空間與服務的結構 近來的高齡住宅不僅以住宅面積或建材裝潢為賣點，也透過整合以下服務形成差異化。 - 餐飲與營養管理 - 健康諮詢與運動課程 - 緊急呼叫及安全確認 - 清潔、洗衣等生活支援 - 興趣、文化與社群活動 - 就醫交通支援或醫療機構合作 標示與醫療機構「合作」，並不表示可在該設施內直接接受診療，或有醫療人員24小時常駐。實際人力配置、夜間應對體系、前往合作醫療機構所需時間與服務範圍，都必須另行確認。 ### 1至2人高齡家戶增加 獨居或僅夫妻同住的高齡家戶增加後，住宅維護、餐飲、安全確認與社會孤立等問題可能加劇。高齡住宅可藉由結合獨立生活與共同服務，部分彌補這些問題，但並非所有入住者都能獲得相同程度的照護。 ## 50億韓元級保證金代表什麼 在首爾漢南洞推動的소요한남，據稱部分大型房型的建議保證金超過50億韓元。除麻谷的VL르웨스트外，首爾、釜山與京畿地區也有大型建設公司或專業營運商參與的高端高齡住宅已開始供應或正在推動。 不應將這項價格解讀為高齡住宅的平均價格。保證金會依地區、面積、契約形式，以及餐飲和服務的涵蓋範圍而有很大差異，事業計畫階段的建議價格與最終簽約條件也可能不同。 50億韓元級案例所呈現的重點，與其說是價格上漲，不如說是市場區隔化。 1. 一般高齡者住宅與面向頂級資產人士的產品正在分化。 2. 地段、品牌與飯店式服務正反映於居住費用。 3. 相較於住宅價格，長期服務營運能力更可能左右產品競爭力。 4. 申購或事前關注並不保證實際簽約率與長期續約率。 建案是否成功，必須等開業後累積入住率、服務品質、人力留任、費用調漲幅度與保證金退還實績，才能加以評估。 ## 供應為何難以跟上高齡化速度 保健福祉部每年公布的老人福利設施現況顯示，老人福利住宅數量正逐步增加，但僅憑設施數量，很難判斷供應是否充足。這是因為各設施的戶數與容納人數差異很大，且存在地區分布不均的問題。 供應無法快速增加的原因如下。 - 土地與建築需要大量初期資金。 - 需要具備長期營運餐飲、健康與安全服務的專業能力。 - 相較於一般住宅，公共空間與人力營運費用的負擔較大。 - 需要建立可因應入住者健康惡化的照護與醫療合作體系。 - 收取高額保證金的建案，必須重視退還資金及資產、負債管理。 - 可能需要同時審查開發許可與老人福利設施規定。 因此，大型化與高級化也是為了負擔營運費用並提升獲利能力的經營策略。相反地，若投資集中於高價產品，中產階級能夠使用的住宅供應缺口可能進一步擴大。 ## 活躍銀髮族的資產不等於購買力 活躍銀髮族是指退休後仍積極參與消費、文化與休閒活動的高齡族群，是一種慣用說法。在法律或官方統計中，並沒有一致適用的年齡與資產標準。 經常有統計指出高齡族群持有大量房地產資產，但將高齡族群總淨資產與國內生產毛額直接比較時，必須格外謹慎。淨資產是從特定時間點累積的資產中扣除負債的存量概念，而國內生產毛額則是呈現一定期間內所生產附加價值的流量概念。 此外，如果高齡族群的大部分資產都集中於自住房屋，即使資產規模龐大，每月可支出的現金仍可能不足。判斷高齡住宅的實質需求時，相較於總資產，以下指標更為重要。 - 可以處分或作為擔保使用的淨資產 - 國民年金、退休年金、個人年金的每月領取金額 - 反映醫療費用後的可支配所得 - 支付保證金後剩餘的緊急備用金 - 配偶死亡或發生長期照護需求後的支出變化 ## 公共、中產階級高齡住宅能成為替代方案嗎 為縮小民營高級住宅與低所得族群福利住宅之間的缺口，政府、地方自治團體與公共機構正推動包含中產階級在內的多種高齡者居住模式。首爾型高齡住宅與銀髮長住住宅等，經常被視為代表性案例。 銀髮長住住宅是以中產階級高齡者為對象，試圖結合長期居住與生活服務的出租住宅模式。也曾提出如九里葛梅站勢圈建案般，納入世代共融設施的計畫。不過，政策公布的供應量並不等於完工、入住量。在取得建案用地、行政許可、業者遴選與施工過程中，日程與戶數都可能變更。 評估政策成效時，應區分以下項目。 | 確認指標 | 意義 | |---|---| | 公布供應量 | 政府或地方自治團體提出的目標數量 | | 事業核准供應量 | 已進入行政許可或業者遴選階段的數量 | | 開工、完工供應量 | 實際正在施工或已完工的數量 | | 入住量 | 已實際開始居住的數量 | | 營運實績 | 入住率、費用調漲、服務與續約成果 | ## 入住費用不能只比較保證金 高齡住宅的實際費用可分為初期保證金與每月持續發生的費用。即使保證金較高，每月使用費也可能較低；相反地，即使保證金較低，加上餐費與照護費用後，總支出仍可能增加。 ### 計算總費用的基本結構 每年實質居住費可將以下項目加總後比較。 - 月租金或每月生活費 × 12 - 強制餐費與額外餐費 - 管理費與公共設施使用費 - 健康、照護服務費用 - 因保證金無法用於其他投資而產生的機會成本 - 解約、退住時可能產生的扣款 - 搬家與處分原有住宅的費用 例如，即使假設保證金可全額退還，也必須放棄將這筆資金投入存款或債券等原本可能獲得的收益。相反地，若為籌措保證金而貸款，則應將利息成本納入計算。 ### 納入長壽風險的現金流檢視 入住前，不應只看目前是否付得起費用，也應假設以下情況。 1. 每月費用定期調漲 2. 因配偶死亡而導致年金收入減少 3. 增加看護費或長期照護自付額 4. 原有住宅無法以預期價格售出 5. 退住後必須另覓居所 退休生活越長，相較於報酬率，支出的可持續性與緊急備用金就越重要。 ## 簽約前應確認的營運與保證金風險 即使是頂級設施，也無法免除一般的房地產與營運風險。尤其是必須交付大額保證金的契約，與其先看設施外觀，更應優先檢視退還機制。 - 確認契約相對人是否與土地、建築物所有權人相同。 - 透過土地與建築物登記簿謄本，確認最高限額抵押權、信託與優先順位權利。 - 若有保證保險或另行提存，應閱讀保障上限與例外條件。 - 不要假設《住宅租賃保護法》必然適用，應依設施類型確認是否適用。 - 確認提前退住時，保證金退還時間與違約金計算公式。 - 確認營運商更換或破產時，服務與保證金將如何處理。 - 查看契約中是否明定每月費用調漲標準與強制服務項目。 高額契約可能同時涉及房地產與福利設施規定，因此由律師等獨立專業人士審閱契約較為安全。 ## 高齡住宅如何改變退休資產管理 隨著高齡住宅普及，退休策略可能從「持有一棟房屋並留作繼承」，轉向同時規劃居住服務與現金流。 可行選項包括出售原有住宅、換購較小住宅、運用住宅年金，以及提領金融資產等。然而，沒有任何一種方式適合所有人。 住宅年金是以住宅作為擔保，在繼續居住的同時每月領取年金的制度，因此很難與出售原有住宅、將售屋款用作高齡住宅保證金的計畫同時執行。應先決定「是否繼續住在目前的房屋」或「是否搬到高齡住宅」，再選擇現金流工具。 股息或租金收益也不是固定收入。考量空置、修繕費、價格波動與股息減少後，將基本生活費與國民年金、退休年金、存款等相對可預測的財源搭配，會較為穩定。 ## 未來判斷市場的核心指標 不應只憑價格與公布供應量，判斷高齡住宅市場的成長。以下指標更能反映實際市場性。 - 完工後的實際入住率與候補人數 - 取消簽約率與續約率 - 退還保證金所需時間 - 每月使用費與餐費的年度調漲率 - 更換營運商與設施停業案例 - 各地區供應容納人數與高齡人口的比例 - 護理、照護人力配置與離職率 - 健康惡化時可繼續居住的範圍 50億韓元級保證金雖然是引人注目的象徵，但市場長期成敗取決於能否同時提供更多高齡者負擔得起的價格與可持續的服務。未來的高齡住宅既是房地產產品，也是長期營運的生活與健康服務，這一點才是核心。 ## FAQ ### 銀髮住宅全都屬於《老人福利法》所規定的老人福利住宅嗎？ 不是。銀髮住宅是一般市場用語，因此將服務與普通住宅或辦公住宅結合的產品，也可能使用相同名稱。簽約前應確認建築物用途、是否已申報為老人福利設施，以及適用的法律。 ### 50億韓元是韓國高齡住宅的一般保證金嗎？ 不是。50億韓元左右是首爾部分大型高端產品所提出的價格上限案例。費用會依地區、面積、契約方式及服務範圍而有很大差異，因此不應將其解讀為平均價格。 ### 入住高齡住宅後，隨時都能獲得醫療服務嗎？ 各設施情況不同。與醫療機構合作可能是指協助前往醫院或簽訂合作協議，未必代表有醫療人員常駐或直接提供診療。簽約前應確認夜間緊急應變、護理人力、合作醫院及照護範圍。 ### 高齡住宅的保證金也像一般傳貰保證金一樣受到保障嗎？ 適用法律及保障程度可能因設施和契約類型而異。不要以《住宅租賃保護法》必然適用為前提作出判斷，應確認登記簿上的權利關係、信託架構、保證保險限額及返還條件。 ### 比較入住費用時，應包含哪些項目？ 除了保證金和每月租金外，還應包含管理費、強制用餐費、健康與照護服務費、保證金的機會成本、費用調漲條件，以及中途退住的扣款。確認在配偶死亡或照護費增加的情況下是否仍可負擔，也很重要。 ### 老人福利住宅與療養設施有何不同？ 老人福利住宅著重於為能夠較獨立生活的高齡者提供居住空間。療養設施則為需要長期照護的入住者提供身體活動及日常生活支援，因此入住標準和服務架構有所不同。 ### 可以用住宅年金支付高齡住宅的費用嗎？ 住宅年金以持續居住於抵押住宅為基本原則，因此可能與出售原有住宅並搬入高齡住宅的計畫相衝突。應先向韓國住宅金融公社確認抵押住宅的居住條件及例外規定，再擬定搬遷計畫。 ### 公布的公共高齡住宅供應量都會按原計畫供應嗎？ 無法如此斷定。公布的供應量是政策目標，在用地取得、核准許可、業者遴選及施工過程中，時程或規模都可能改變。應區分並確認事業核准、動工、竣工及實際入住供應量。 ## Sources - [行政安全部居民登記人口統計](https://jumin.mois.go.kr/) - [國家法令資訊中心《老人福利法》](https://www.law.go.kr/법령/노인복지법) - [國家統計入口網站 KOSIS](https://kosis.kr/index/index.do) - [韓國銀行經濟統計系統 ECOS](https://ecos.bok.or.kr/) - [保健福祉部](https://www.mohw.go.kr/) ## Images ![年長女性在高齡住宅接待櫃檯查看文件，工作人員從後方走過](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTM0NDYsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--881cbbea853dafb39150dd55fda022503fd447c2/ai-cf3b787c.webp) ![年長夫妻查看大型螢幕上的高齡住宅選項、周邊設施與費用圖表](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTM0NTIsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--1d5bd5401b842a8c37100155c65b3584997304ca/ai-0b722eb5.webp)