Viviendas de baja altura en Seúl: menor oferta y alquileres

La reducción de la nueva oferta de viviendas de baja altura en 서울 limita las opciones de alquiler asequible. Sin embargo, no significa que las viviendas existentes hayan desaparecido. Si estás preparando una mudanza, comprueba primero las condiciones de devolución del depósito. También puedes revisar el gasto mensual en vivienda y si tienes derecho a la ayuda para la vivienda.

Las cifras de oferta corresponden a los resultados de 2025 publicados en marzo de 2026, y la información sobre la ayuda para la vivienda corresponde a 2026.

¿Cuánto ha disminuido la oferta de viviendas de baja altura en 서울?

Según la información publicada en marzo de 2026, las viviendas de baja altura terminadas en 서울 disminuyeron un 86.1% respecto a 2018. El dato procede de las estadísticas de 국토교통부 citadas por 서울신문. El recuento incluye bloques de viviendas, edificios plurifamiliares y casas multifamiliares. Puedes consultar las cifras comparativas en esta noticia de 서울신문.

Estas cifras no representan el total de viviendas existentes. Comparan el número de viviendas nuevas terminadas en un año. Por tanto, sería incorrecto interpretar que ha desaparecido el 86.1% de las viviendas de baja altura de 서울.

Tampoco debe darse por hecho que las cifras disponibles cuando se publicó la noticia son los últimos datos definitivos. 국토교통부 publicó los resultados definitivos de construcción de 2025 el 30 de septiembre de 2026. Las cifras finales de 서울 por tipo de vivienda deben contrastarse con esa tabla definitiva. Puedes consultar la lista de documentos en e-나라지표: resultados de permisos y autorizaciones de construcción de viviendas.

Estadísticas de oferta de viviendas de baja altura según los criterios utilizados

Las estadísticas de viviendas de baja altura varían según los tipos de vivienda incluidos. El término suele usarse para referirse a bloques de viviendas y edificios plurifamiliares. Sin embargo, las noticias sobre la oferta también incluyen a veces las casas multifamiliares.

Comparar directamente las estadísticas de alquiler de bloques de viviendas y edificios plurifamiliares con el total anterior de viviendas terminadas supone comparar ámbitos distintos. Para interpretar la tasa de disminución del inicio de obras también hacen falta el año de referencia y la zona. Si solo se indica que equivale a un determinado porcentaje de un año normal, la referencia de comparación no queda clara.

¿Qué factores reducen la oferta de viviendas de baja altura?

La incertidumbre en las operaciones de jeonse y el peso de los costes de construcción son factores que frenan la oferta. 서울신문 señaló como contexto las consecuencias de los fraudes de jeonse y el aumento de los costes de obra. Sin embargo, hace falta un análisis aparte para saber cuánto contribuyó cada factor a la disminución.

Estos mecanismos económicos pueden explicar la disminución de la oferta. No se ha confirmado una relación causal que permita atribuir toda la disminución a un único criterio de garantía. Para interpretar el aumento de los costes de obra también hay que comprobar el tipo de índice y el período comparado.

También hay que distinguir entre el número de víctimas de fraude de jeonse y el número de personas que han perdido todo su depósito. Los casos reconocidos como perjudicados no bastan para calcular las pérdidas finales. Hay que revisar también los importes recuperados por la ejecución de las garantías o el reparto del producto de la liquidación.

¿A qué criterio corresponde el 126% del valor oficial?

El 126% es el resultado de un cálculo utilizado en la evaluación de garantías de HUG que se basa en el valor oficial. Al valor oficial se le aplica un porcentaje del 140% para calcular el valor de la vivienda. Al multiplicarlo después por una relación préstamo-valor del 90%, el resultado es el 126%.

La suma del depósito del jeonse y los créditos preferentes debe cumplir los criterios de evaluación. Los créditos preferentes son los que se cobran antes que el depósito del alquiler. Si existen hipotecas u otras cargas, se reduce el importe del depósito que puede garantizarse.

• Cálculo del valor de la vivienda: valor oficial × 140%
• Aplicación de la relación préstamo-valor: valor calculado de la vivienda × 90%
• Cálculo del límite del depósito: importe anterior menos los créditos preferentes

Este porcentaje no es un límite legal que determine el precio del jeonse de todas las viviendas de baja altura. Es parte de los criterios de evaluación para contratar la garantía. Consulta el orden de valoración y los demás requisitos en la descripción de la garantía de devolución del depósito del jeonse de HUG.

Ejemplo de cálculo con un valor oficial de 120 millones de wones

Si el valor oficial es de 120 millones de wones, el importe de referencia calculado es de 151 millones y 200 mil wones. Este ejemplo supone que se utiliza el valor oficial y que no hay créditos preferentes. No representa una vivienda concreta ni el resultado de una aprobación.

Si el propietario renueva el contrato con un depósito menor, tendrá que reunir el dinero de la diferencia. Pasar a un alquiler mensual es una opción que las partes pueden valorar. Sin embargo, este cálculo por sí solo no permite afirmar que el cambio a un alquiler mensual o la subasta sean inevitables.

¿Qué efecto tiene en los apartamentos pequeños y el alquiler mensual?

La reducción de la oferta de viviendas de baja altura puede aumentar la demanda de otras viviendas de alquiler. También puede desplazarse la demanda que busca evitar el riesgo del depósito del jeonse. Sin embargo, para determinar la magnitud de ese desplazamiento hace falta un análisis específico de las operaciones.

La proporción de solicitantes por apartamento pequeño de nueva promoción no muestra cuántos inquilinos se han trasladado. Las solicitudes miden la demanda de compra de viviendas de nueva promoción. El número de viviendas ofertadas y el precio de venta también influyen en esa proporción.

La afirmación de que el 80% de las operaciones de viviendas de baja altura en 서울 son alquileres mensuales también requiere conocer los criterios del recuento. Primero hay que comprobar si se refiere únicamente a las operaciones de alquiler. También hay que distinguir si incluye los alquileres mixtos y cuál es el período estudiado.

La disminución de la oferta por sí sola no permite determinar cuánto subirán los alquileres en el futuro. También influyen los ingresos, los tipos de interés y la demanda de cada zona. Tampoco hay base suficiente para afirmar que la recuperación de la oferta llegará después de 2028.

Comparación del coste real del jeonse y el alquiler mensual

Al comparar el gasto en vivienda, suma al alquiler mensual los intereses del préstamo y los gastos de mantenimiento. Reducir el depósito puede disminuir la cantidad que necesitas pedir prestada. En cambio, si aumenta el alquiler mensual, puede reducirse el dinero que te queda cada mes.

Puedes calcular el coste mensual sumando al alquiler los intereses del préstamo para el depósito y los gastos de mantenimiento. Utiliza los mismos conceptos al comparar el coste anual. Si pagas todo el depósito con fondos propios, también puedes tener en cuenta que ese dinero queda inmovilizado.

Por ejemplo, con unos ingresos mensuales de 2 millones y 500 mil wones y un gasto en vivienda de 1 millón de wones, la proporción destinada a la vivienda es del 40%. Es el resultado de dividir esos dos importes. No representa la media real de los hogares inquilinos de 서울 ni una previsión futura.

¿Quién puede recibir la ayuda para la vivienda en 2026?

El acceso a la ayuda para la vivienda se determina según los ingresos computables del hogar. Los ingresos computables son la suma de los ingresos evaluados y los ingresos imputados al patrimonio. Es difícil saber si tienes derecho a la ayuda basándote solo en el sueldo.

En 2026, el umbral de acceso es como máximo el 48% de la renta mediana de referencia. Para un hogar de una persona, el límite de ingresos computables mensuales es de 1,230,834 wones, incluido ese importe. Puedes consultar los umbrales por hogar en la guía de 마이홈 sobre la ayuda para la vivienda.

Los 369,000 wones al mes de 서울 son el alquiler de referencia para un hogar de una persona. El importe que se paga depende del alquiler y de los ingresos computables. El método de cálculo se basa en la guía de 마이홈 sobre el apoyo a hogares inquilinos.

Ejemplo de cálculo con un alquiler mensual de 450 mil wones

Al restar una ayuda de 369,000 wones a un alquiler mensual de 450 mil wones, quedan 81,000 wones. Este cálculo supone que se cumplen las condiciones para recibir la ayuda completa. El importe no incluye los gastos de mantenimiento ni los intereses del préstamo.

Si los ingresos computables superan el umbral de acceso a la ayuda de subsistencia, se descuenta la parte que corresponde pagar al beneficiario. El alquiler efectivo también incluye el importe del depósito convertido en una cuota mensual. Por tanto, no se puede determinar la ayuda basándose solo en el alquiler mensual.

Qué comprobar antes de mudarte o renovar el contrato, y en qué orden

Revisa tanto las condiciones de garantía de la vivienda como tus gastos mensuales. Las estadísticas de oferta de toda una zona no bastan para valorar un contrato concreto. Recopilar la información en el siguiente orden permite comparar con los mismos criterios.

1. Comprueba en el registro de edificaciones el tipo real de vivienda y si consta alguna infracción urbanística.
2. Comprueba en la certificación del registro de la propiedad quién es el propietario y qué derechos o cargas existen, como hipotecas.
3. Consulta a la entidad garante los requisitos para contratar una garantía para esa vivienda.
4. Suma el alquiler mensual, los intereses del préstamo y los gastos de mantenimiento para calcular el coste mensual de cada vivienda.
5. Consulta en el centro de servicios vecinales o en el teléfono de atención de la ayuda para la vivienda si tienes derecho a recibirla.

La garantía de HUG también exige otros requisitos, como registrar el cambio de domicilio y obtener una fecha cierta para el contrato. Consultar antes de firmar si es posible contratarla no significa que la contratación esté completada. Consulta las indicaciones de la entidad garante sobre cuándo presentar la solicitud y qué documentos necesitas.

Puedes recibir asesoramiento sobre la ayuda para la vivienda en el 1600-0777. Conviene tener preparada la información sobre tus ingresos, patrimonio y condiciones del alquiler antes de consultar. El número figura en la guía de LH sobre la ayuda para la vivienda.