{"content_id":"yjntkat4ck","slug":"seoul-villa-supply-decline-rental-costs","locale":"pt","schema_type":"Article","category":"report","category_name":"Relatório","title":"Prédios baixos em Seul: queda na oferta e impacto no aluguel","summary":"A queda na oferta de moradias em prédios baixos em Seul reduz as opções de novos imóveis para alugar. É preciso distinguir a abrangência das estatísticas de oferta e verificar se foram revisadas, além de conferir os critérios da garantia do jeonse e as condições do auxílio-moradia de 2026.","sponsorship_disclosure":null,"affiliate_disclosure":null,"commerce_disclosure":null,"author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["A queda de 86.1% nas moradias em prédios baixos concluídas em Seul, noticiada em março de 2026, resulta da comparação entre 2018 e 2025.","Essa contagem de imóveis concluídos inclui não só edifícios residenciais de baixa altura e prédios com múltiplas unidades autônomas, mas também casas multifamiliares.","Na avaliação de garantias da HUG com base no valor oficial do imóvel, os créditos prioritários também são considerados no cálculo do limite.","O aluguel de referência de 369,000 won por mês para domicílios de 1 pessoa em Seul em 2026 não é um valor fixo pago a todos os solicitantes.","Ao comparar jeonse e aluguel mensal, é preciso calcular o custo mensal incluindo os juros do empréstimo e as taxas de condomínio."],"content_markdown":"A redução da oferta de novas moradias em prédios de pequeno porte em 서울 é um fator que diminui as opções de aluguel mais baratas. Isso não significa, porém, que os imóveis existentes tenham desaparecido. Se você está se preparando para mudar, confira primeiro as condições de devolução do depósito. Aproveite também para verificar suas despesas mensais de moradia e se você tem direito ao auxílio-moradia.\n\nOs números da oferta correspondem aos resultados de 2025 divulgados em março de 2026, enquanto os critérios do auxílio-moradia são os de 2026.\n\n## Quanto caiu a oferta de moradias em prédios de pequeno porte em 서울?\n\nSegundo uma reportagem de março de 2026, a conclusão de moradias em prédios de pequeno porte em 서울 **caiu 86.1%** em relação a 2018. O resultado foi apresentado pelo 서울신문 com base em estatísticas do 국토교통부. A contagem abrange prédios residenciais de baixa altura, pequenos edifícios multifamiliares e casas com vários domicílios. Os números comparativos estão [nessa reportagem do 서울신문](https://m.seoul.co.kr/news/2026/03/15/20260315500092).\n\n| Item comparado | Número citado na reportagem | Alcance da interpretação |\n| --- | ---: | --- |\n| Moradias concluídas em 서울 em 2018 | 35,006 unidades | Soma dos prédios de baixa altura, pequenos edifícios multifamiliares e casas com vários domicílios |\n| Moradias concluídas em 서울 em 2025 | 4,858 unidades | Soma dos mesmos tipos de moradia |\n| Diferença entre os dois períodos | Redução de 30,148 unidades | Calculada com os números acima |\n| Taxa de redução | 86.1% | Comparação de 2025 com 2018 |\n\nEsses números não representam o estoque total de moradias existentes. Eles comparam as unidades novas concluídas em cada ano. Portanto, seria incorreto interpretar que 86.1% das moradias em prédios de pequeno porte em 서울 desapareceram.\n\nTambém não se deve tratar os números disponíveis na época da reportagem como os dados definitivos mais recentes. O 국토교통부 divulgou os resultados definitivos da construção de 2025 em 30 de setembro de 2026. Os números finais de 서울 por tipo de moradia devem ser conferidos na respectiva tabela definitiva. A lista de documentos está disponível em [Resultados de autorizações e aprovações para construção habitacional do e-나라지표](https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1229).\n\n## Estatísticas da oferta de moradias em prédios de pequeno porte por critério\n\nAs estatísticas dessas moradias variam conforme os tipos de imóvel incluídos. A expressão costuma ser usada para designar prédios residenciais de baixa altura e pequenos edifícios multifamiliares. Porém, as reportagens sobre a oferta às vezes também incluem casas com vários domicílios.\n\n| Categoria | Significado | O que verificar na comparação |\n| --- | --- | --- |\n| Prédios de baixa altura e pequenos edifícios multifamiliares | Moradias classificadas como habitação coletiva | Se apenas esses dois tipos foram contabilizados |\n| Casas com vários domicílios | Moradias classificadas como habitação unifamiliar | Se foram incluídas no total de moradias em prédios de pequeno porte |\n| Autorizações e aprovações | Construções autorizadas ou aprovadas | Se foram diferenciadas das obras efetivamente iniciadas |\n| Início das obras | Obras que começaram | Se a previsão de conclusão foi verificada separadamente |\n| Conclusão das obras | Obras concluídas que chegaram à autorização de uso | Se os números são provisórios ou definitivos |\n\nComparar diretamente as estatísticas de locação de prédios de baixa altura e pequenos edifícios multifamiliares com o total de conclusões acima gera uma incompatibilidade de abrangência. A taxa de redução das obras iniciadas também exige a identificação do ano-base e da região para ser interpretada. Dizer apenas que o volume corresponde a determinada proporção de um ano típico deixa o parâmetro de comparação indefinido.\n\n## Quais fatores reduzem a oferta dessas moradias?\n\nA insegurança nas transações de jeonse e o peso dos custos de construção são fatores que restringem a oferta. O 서울신문 apontou os efeitos das fraudes em contratos de jeonse e a alta dos custos das obras como contexto. No entanto, é necessária uma análise específica para determinar quanto cada fator contribuiu para a redução.\n\n| Fator | Como pode afetar a oferta | Limites da interpretação |\n| --- | --- | --- |\n| Insegurança quanto à devolução do depósito | Retração da demanda por jeonse e demora na contratação | O risco não é igual em todos os imóveis de pequeno porte |\n| Critérios de adesão à garantia | Restrição ao valor do depósito que pode ser garantido | Varia conforme o preço do imóvel e os créditos incidentes sobre ele |\n| Peso dos custos de construção e financiamento | Aumento do custo do empreendimento e redução do retorno esperado | Varia conforme o custo do terreno e as condições de financiamento de cada empreendimento |\n\nEsses mecanismos são estruturas econômicas que podem explicar a redução da oferta. Não foi confirmada uma relação causal segundo a qual um único critério de garantia teria provocado toda a queda. A taxa de aumento dos custos de construção também deve ser examinada junto com o tipo de índice e o período de comparação.\n\nTambém é necessário distinguir o número de vítimas de fraudes em contratos de jeonse do número de pessoas que perderam todo o depósito. Não é possível calcular a perda final apenas pelo número de casos reconhecidos. É preciso considerar também os valores recuperados pelo pagamento da garantia ou pelo rateio dos valores arrecadados.\n\n## O que significa o critério de 126% do valor oficial do imóvel?\n\n126% é o resultado de um cálculo usado na análise da garantia da HUG quando se utiliza o valor oficial do imóvel. Aplica-se ao valor oficial o percentual de avaliação do imóvel de 140%. Multiplicando esse resultado pelo percentual de cobertura sobre o valor do imóvel de 90%, chega-se a 126%.\n\nA soma do depósito de jeonse com os créditos prioritários deve atender aos critérios da análise. Créditos prioritários são aqueles pagos antes do depósito do inquilino. Se houver hipoteca ou outros créditos desse tipo, o valor do depósito que pode ser garantido diminui.\n\n- Avaliação do imóvel: valor oficial × 140%\n- Aplicação do percentual de cobertura: valor calculado do imóvel × 90%\n- Cálculo do limite do depósito: valor acima menos os créditos prioritários\n\nEsse percentual não é um teto legal que define o valor do jeonse de todos os imóveis em prédios de pequeno porte. Ele faz parte dos critérios de análise para adesão à garantia. Confira a ordem dos métodos de avaliação e os demais requisitos na [Visão geral da garantia de devolução do depósito de jeonse da HUG](https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp).\n\n### Exemplo de cálculo com valor oficial de 120,000,000 won\n\nSe o valor oficial for de 120,000,000 won, o valor de referência calculado será de 151,200,000 won. O exemplo pressupõe o uso do valor oficial e a inexistência de créditos prioritários. Não representa um imóvel efetivamente anunciado nem um resultado de aprovação.\n\n| Item do cálculo | Valor |\n| --- | ---: |\n| Valor oficial usado no exemplo | 120,000,000 won |\n| Valor oficial × 140% | 168,000,000 won |\n| Valor acima × 90% | 151,200,000 won |\n| Diferença supondo um depósito atual de 180,000,000 won | 28,800,000 won |\n\nSe o proprietário renovar o contrato reduzindo o depósito, precisará providenciar o valor da diferença. A conversão para aluguel mensal é uma opção que as partes podem avaliar. Porém, esse cálculo, por si só, não permite afirmar que a conversão para aluguel mensal ou o leilão sejam inevitáveis.\n\n## Qual é o impacto sobre apartamentos pequenos e aluguéis mensais?\n\nA redução da oferta de moradias em prédios de pequeno porte pode aumentar a demanda por outros imóveis para alugar. A demanda de quem procura evitar o risco associado ao depósito de jeonse também pode se deslocar. No entanto, é necessária uma análise específica das transações para verificar a dimensão desse movimento.\n\nA concorrência nas inscrições para compra de apartamentos pequenos não mostra quantos inquilinos se mudaram. Essas inscrições medem a demanda pela aquisição de unidades novas. O número de unidades ofertadas e o preço de venda também afetam a concorrência.\n\n| Fenômeno a verificar | Dados adequados | O que esses dados, isoladamente, não mostram |\n| --- | --- | --- |\n| Aumento dos contratos de aluguel mensal | Participação desses contratos nas locações da mesma região e do mesmo tipo de imóvel | Aumento das despesas de moradia de cada domicílio |\n| Alta dos aluguéis | Índice de preços de locação do mesmo tipo de imóvel e contratos de imóveis semelhantes | Proporção da renda comprometida por todos os inquilinos |\n| Deslocamento da demanda para apartamentos | Análise das mudanças, incluindo a moradia anterior | Número de pessoas que se mudaram calculado apenas pela concorrência nas inscrições |\n| Redução da capacidade de poupança | Renda domiciliar e despesas efetivas de moradia | Valor poupado calculado apenas pela participação dos contratos de aluguel mensal |\n\nA afirmação de que 80% das transações de moradias em prédios de pequeno porte em 서울 são de aluguel mensal também exige verificar os critérios de apuração. Primeiro, é preciso confirmar se essa proporção considera apenas as transações de locação. A inclusão ou não de semijeonse e o período pesquisado também precisam ser identificados.\n\nA redução da oferta, por si só, não permite determinar a taxa futura de aumento dos aluguéis. Renda, juros e demanda regional também influenciam o resultado. Tampouco há base suficiente para afirmar que a recuperação da oferta ocorrerá somente a partir de 2028.\n\n## Comparação dos custos efetivos de jeonse e aluguel mensal\n\nCompare as despesas de moradia somando não apenas o aluguel mensal, mas também os juros do empréstimo e as taxas de manutenção. Um depósito menor pode reduzir o valor que você precisa tomar emprestado. Por outro lado, se o aluguel mensal aumentar, o dinheiro que sobra a cada mês pode diminuir.\n\n| Item comparado | Jeonse | Aluguel mensal com depósito e semijeonse |\n| --- | --- | --- |\n| Dinheiro necessário na contratação | Depósito relativamente alto | Varia conforme as condições do depósito |\n| Pagamentos mensais | Juros do empréstimo para o depósito, taxas de manutenção e outros | Aluguel, juros do empréstimo, taxas de manutenção e outros |\n| Valor exposto ao risco de não devolução | Depósito entregue | Depósito entregue |\n| O que verificar para comparar | Adesão à garantia e condições do empréstimo | Aluguel, taxas de manutenção e condições de devolução do depósito |\n\nO custo mensal pode ser calculado somando o aluguel, os juros do empréstimo para o depósito e as taxas de manutenção. Use os mesmos itens ao comparar os custos anuais. Se você pagar todo o depósito com recursos próprios, também pode considerar o fato de esse dinheiro ficar imobilizado.\n\nPor exemplo, com renda mensal de 2,500,000 won e despesas de moradia de 1,000,000 won, a proporção comprometida é de 40%. Esse é o resultado da divisão entre os dois valores. Não representa a média real dos domicílios que vivem de aluguel em 서울 nem uma projeção futura.\n\n## Quem pode receber o auxílio-moradia em 2026?\n\nOs beneficiários do auxílio-moradia são selecionados com base na renda considerada do domicílio. A renda considerada é a soma da renda avaliada com o valor do patrimônio convertido em renda. É difícil determinar a elegibilidade apenas pelo salário.\n\nEm 2026, o critério de seleção é uma renda igual ou inferior a 48% da renda mediana de referência. Para domicílios unipessoais, o limite é uma renda considerada mensal de até 1,230,834 won. Os critérios por domicílio estão disponíveis nas [Orientações do 마이홈 sobre o auxílio-moradia](https://m.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectHousingBenefitView.do).\n\n| Critérios para domicílios unipessoais em 2026 | Valor |\n| --- | ---: |\n| Critério de seleção para o auxílio-moradia | Renda considerada mensal de até 1,230,834 won |\n| Aluguel de referência em 서울 | 369,000 won por mês |\n| Aluguel de referência em 경기 e 인천 | 300,000 won por mês |\n| Aluguel de referência nas cidades metropolitanas, em 세종 e nas cidades com status especial fora da região metropolitana da capital | 247,000 won por mês |\n| Aluguel de referência nas demais regiões | 212,000 won por mês |\n\nOs **369,000 won por mês** em 서울 são o aluguel de referência para domicílios unipessoais. O valor efetivamente pago varia conforme o aluguel e a renda considerada. O método de cálculo segue as [Orientações do 마이홈 sobre o apoio a domicílios que vivem de aluguel](https://www.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectRentalHouseholdSupView.do).\n\n### Exemplo de cálculo com aluguel mensal de 450,000 won\n\nSubtraindo o benefício de 369,000 won do aluguel mensal de 450,000 won, restam 81,000 won. Esse cálculo pressupõe que as condições para receber o benefício integral sejam atendidas. As taxas de manutenção e os juros do empréstimo não estão incluídos nesse valor.\n\nSe a renda considerada superar o critério de seleção do benefício de subsistência, será descontada a parcela de responsabilidade do beneficiário. O aluguel efetivo também considera o valor do depósito convertido em aluguel mensal. Portanto, não se deve determinar o valor do benefício apenas pelo aluguel mensal.\n\n## O que verificar antes de mudar ou renovar o contrato\n\nVerifique tanto as condições de garantia do imóvel quanto suas despesas mensais. É difícil avaliar um contrato específico apenas pelas estatísticas de oferta de toda a região. Reunir os dados na ordem abaixo permite comparar os imóveis pelos mesmos critérios.\n\n1. Confira no cadastro da edificação o tipo efetivo de moradia e a existência de indicação de construção irregular.\n2. Confira na certidão do registro de imóveis o proprietário e os direitos incidentes sobre o imóvel, como hipotecas.\n3. Consulte a instituição garantidora sobre os requisitos de adesão à garantia para aquele imóvel.\n4. Calcule o custo mensal de cada imóvel somando aluguel, juros do empréstimo e taxas de manutenção.\n5. Consulte o centro administrativo local ou a central de atendimento do auxílio-moradia para verificar se você tem direito ao benefício.\n\nA garantia da HUG também exige requisitos específicos, como o registro da mudança de endereço e o registro de data certa do contrato. Consultar a viabilidade antes de assinar o contrato não conclui a adesão à garantia. Confira nas orientações da instituição garantidora o momento de solicitar e os documentos necessários.\n\nVocê pode obter orientações sobre o auxílio-moradia pelo número 1600-0777. Organizar as informações sobre renda, patrimônio e condições da locação antes da consulta pode ajudar. Esse número está publicado nas [Orientações da LH sobre o auxílio-moradia](https://lh.or.kr/menu.es?mid=a10401050100).","content_html":"\u003cp\u003eA redução da oferta de novas moradias em prédios de pequeno porte em 서울 é um fator que diminui as opções de aluguel mais baratas. Isso não significa, porém, que os imóveis existentes tenham desaparecido. Se você está se preparando para mudar, confira primeiro as condições de devolução do depósito. Aproveite também para verificar suas despesas mensais de moradia e se você tem direito ao auxílio-moradia.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eOs números da oferta correspondem aos resultados de 2025 divulgados em março de 2026, enquanto os critérios do auxílio-moradia são os de 2026.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#quanto-caiu-a-oferta-de-moradias-em-pr%C3%A9dios-de-pequeno-porte-em-%EC%84%9C%EC%9A%B8\" class=\"anchor\" id=\"quanto-caiu-a-oferta-de-moradias-em-prédios-de-pequeno-porte-em-서울\"\u003e\u003c/a\u003eQuanto caiu a oferta de moradias em prédios de pequeno porte em 서울?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eSegundo uma reportagem de março de 2026, a conclusão de moradias em prédios de pequeno porte em 서울 \u003cstrong\u003ecaiu 86.1%\u003c/strong\u003e em relação a 2018. O resultado foi apresentado pelo 서울신문 com base em estatísticas do 국토교통부. A contagem abrange prédios residenciais de baixa altura, pequenos edifícios multifamiliares e casas com vários domicílios. 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Eles comparam as unidades novas concluídas em cada ano. Portanto, seria incorreto interpretar que 86.1% das moradias em prédios de pequeno porte em 서울 desapareceram.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eTambém não se deve tratar os números disponíveis na época da reportagem como os dados definitivos mais recentes. O 국토교통부 divulgou os resultados definitivos da construção de 2025 em 30 de setembro de 2026. Os números finais de 서울 por tipo de moradia devem ser conferidos na respectiva tabela definitiva. A lista de documentos está disponível em \u003ca href=\"https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1229\"\u003eResultados de autorizações e aprovações para construção habitacional do e-나라지표\u003c/a\u003e.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#estat%C3%ADsticas-da-oferta-de-moradias-em-pr%C3%A9dios-de-pequeno-porte-por-crit%C3%A9rio\" class=\"anchor\" id=\"estatísticas-da-oferta-de-moradias-em-prédios-de-pequeno-porte-por-critério\"\u003e\u003c/a\u003eEstatísticas da oferta de moradias em prédios de pequeno porte por critério\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eAs estatísticas dessas moradias variam conforme os tipos de imóvel incluídos. A expressão costuma ser usada para designar prédios residenciais de baixa altura e pequenos edifícios multifamiliares. Porém, as reportagens sobre a oferta às vezes também incluem casas com vários domicílios.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eCategoria\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eSignificado\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eO que verificar na comparação\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Categoria\"\u003ePrédios de baixa altura e pequenos edifícios multifamiliares\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Significado\"\u003eMoradias classificadas como habitação coletiva\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"O que verificar na comparação\"\u003eSe apenas esses dois tipos foram contabilizados\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Categoria\"\u003eCasas com vários domicílios\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Significado\"\u003eMoradias classificadas como habitação unifamiliar\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"O que verificar na comparação\"\u003eSe foram incluídas no total de moradias em prédios de pequeno porte\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Categoria\"\u003eAutorizações e aprovações\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Significado\"\u003eConstruções autorizadas ou aprovadas\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"O que verificar na comparação\"\u003eSe foram diferenciadas das obras efetivamente iniciadas\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Categoria\"\u003eInício das obras\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Significado\"\u003eObras que começaram\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"O que verificar na comparação\"\u003eSe a previsão de conclusão foi verificada separadamente\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Categoria\"\u003eConclusão das obras\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Significado\"\u003eObras concluídas que chegaram à autorização de uso\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"O que verificar na comparação\"\u003eSe os números são provisórios ou definitivos\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eComparar diretamente as estatísticas de locação de prédios de baixa altura e pequenos edifícios multifamiliares com o total de conclusões acima gera uma incompatibilidade de abrangência. A taxa de redução das obras iniciadas também exige a identificação do ano-base e da região para ser interpretada. Dizer apenas que o volume corresponde a determinada proporção de um ano típico deixa o parâmetro de comparação indefinido.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#quais-fatores-reduzem-a-oferta-dessas-moradias\" class=\"anchor\" id=\"quais-fatores-reduzem-a-oferta-dessas-moradias\"\u003e\u003c/a\u003eQuais fatores reduzem a oferta dessas moradias?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eA insegurança nas transações de jeonse e o peso dos custos de construção são fatores que restringem a oferta. O 서울신문 apontou os efeitos das fraudes em contratos de jeonse e a alta dos custos das obras como contexto. No entanto, é necessária uma análise específica para determinar quanto cada fator contribuiu para a redução.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eFator\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eComo pode afetar a oferta\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eLimites da interpretação\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Fator\"\u003eInsegurança quanto à devolução do depósito\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Como pode afetar a oferta\"\u003eRetração da demanda por jeonse e demora na contratação\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Limites da interpretação\"\u003eO risco não é igual em todos os imóveis de pequeno porte\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Fator\"\u003eCritérios de adesão à garantia\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Como pode afetar a oferta\"\u003eRestrição ao valor do depósito que pode ser garantido\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Limites da interpretação\"\u003eVaria conforme o preço do imóvel e os créditos incidentes sobre ele\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Fator\"\u003ePeso dos custos de construção e financiamento\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Como pode afetar a oferta\"\u003eAumento do custo do empreendimento e redução do retorno esperado\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Limites da interpretação\"\u003eVaria conforme o custo do terreno e as condições de financiamento de cada empreendimento\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eEsses mecanismos são estruturas econômicas que podem explicar a redução da oferta. Não foi confirmada uma relação causal segundo a qual um único critério de garantia teria provocado toda a queda. A taxa de aumento dos custos de construção também deve ser examinada junto com o tipo de índice e o período de comparação.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eTambém é necessário distinguir o número de vítimas de fraudes em contratos de jeonse do número de pessoas que perderam todo o depósito. Não é possível calcular a perda final apenas pelo número de casos reconhecidos. É preciso considerar também os valores recuperados pelo pagamento da garantia ou pelo rateio dos valores arrecadados.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#o-que-significa-o-crit%C3%A9rio-de-126-do-valor-oficial-do-im%C3%B3vel\" class=\"anchor\" id=\"o-que-significa-o-critério-de-126-do-valor-oficial-do-imóvel\"\u003e\u003c/a\u003eO que significa o critério de 126% do valor oficial do imóvel?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e126% é o resultado de um cálculo usado na análise da garantia da HUG quando se utiliza o valor oficial do imóvel. Aplica-se ao valor oficial o percentual de avaliação do imóvel de 140%. Multiplicando esse resultado pelo percentual de cobertura sobre o valor do imóvel de 90%, chega-se a 126%.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eA soma do depósito de jeonse com os créditos prioritários deve atender aos critérios da análise. Créditos prioritários são aqueles pagos antes do depósito do inquilino. Se houver hipoteca ou outros créditos desse tipo, o valor do depósito que pode ser garantido diminui.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eAvaliação do imóvel: valor oficial × 140%\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAplicação do percentual de cobertura: valor calculado do imóvel × 90%\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCálculo do limite do depósito: valor acima menos os créditos prioritários\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eEsse percentual não é um teto legal que define o valor do jeonse de todos os imóveis em prédios de pequeno porte. Ele faz parte dos critérios de análise para adesão à garantia. Confira a ordem dos métodos de avaliação e os demais requisitos na \u003ca href=\"https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp\"\u003eVisão geral da garantia de devolução do depósito de jeonse da HUG\u003c/a\u003e.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#exemplo-de-c%C3%A1lculo-com-valor-oficial-de-120000000-won\" class=\"anchor\" id=\"exemplo-de-cálculo-com-valor-oficial-de-120000000-won\"\u003e\u003c/a\u003eExemplo de cálculo com valor oficial de 120,000,000 won\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eSe o valor oficial for de 120,000,000 won, o valor de referência calculado será de 151,200,000 won. O exemplo pressupõe o uso do valor oficial e a inexistência de créditos prioritários. Não representa um imóvel efetivamente anunciado nem um resultado de aprovação.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eItem do cálculo\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eValor\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item do cálculo\"\u003eValor oficial usado no exemplo\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Valor\"\u003e120,000,000 won\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item do cálculo\"\u003eValor oficial × 140%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Valor\"\u003e168,000,000 won\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item do cálculo\"\u003eValor acima × 90%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Valor\"\u003e151,200,000 won\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item do cálculo\"\u003eDiferença supondo um depósito atual de 180,000,000 won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Valor\"\u003e28,800,000 won\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eSe o proprietário renovar o contrato reduzindo o depósito, precisará providenciar o valor da diferença. A conversão para aluguel mensal é uma opção que as partes podem avaliar. Porém, esse cálculo, por si só, não permite afirmar que a conversão para aluguel mensal ou o leilão sejam inevitáveis.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#qual-%C3%A9-o-impacto-sobre-apartamentos-pequenos-e-alugu%C3%A9is-mensais\" class=\"anchor\" id=\"qual-é-o-impacto-sobre-apartamentos-pequenos-e-aluguéis-mensais\"\u003e\u003c/a\u003eQual é o impacto sobre apartamentos pequenos e aluguéis mensais?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eA redução da oferta de moradias em prédios de pequeno porte pode aumentar a demanda por outros imóveis para alugar. A demanda de quem procura evitar o risco associado ao depósito de jeonse também pode se deslocar. No entanto, é necessária uma análise específica das transações para verificar a dimensão desse movimento.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eA concorrência nas inscrições para compra de apartamentos pequenos não mostra quantos inquilinos se mudaram. Essas inscrições medem a demanda pela aquisição de unidades novas. O número de unidades ofertadas e o preço de venda também afetam a concorrência.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eFenômeno a verificar\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eDados adequados\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eO que esses dados, isoladamente, não mostram\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Fenômeno a verificar\"\u003eAumento dos contratos de aluguel mensal\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Dados adequados\"\u003eParticipação desses contratos nas locações da mesma região e do mesmo tipo de imóvel\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"O que esses dados, isoladamente, não mostram\"\u003eAumento das despesas de moradia de cada domicílio\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Fenômeno a verificar\"\u003eAlta dos aluguéis\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Dados adequados\"\u003eÍndice de preços de locação do mesmo tipo de imóvel e contratos de imóveis semelhantes\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"O que esses dados, isoladamente, não mostram\"\u003eProporção da renda comprometida por todos os inquilinos\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Fenômeno a verificar\"\u003eDeslocamento da demanda para apartamentos\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Dados adequados\"\u003eAnálise das mudanças, incluindo a moradia anterior\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"O que esses dados, isoladamente, não mostram\"\u003eNúmero de pessoas que se mudaram calculado apenas pela concorrência nas inscrições\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Fenômeno a verificar\"\u003eRedução da capacidade de poupança\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Dados adequados\"\u003eRenda domiciliar e despesas efetivas de moradia\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"O que esses dados, isoladamente, não mostram\"\u003eValor poupado calculado apenas pela participação dos contratos de aluguel mensal\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eA afirmação de que 80% das transações de moradias em prédios de pequeno porte em 서울 são de aluguel mensal também exige verificar os critérios de apuração. Primeiro, é preciso confirmar se essa proporção considera apenas as transações de locação. A inclusão ou não de semijeonse e o período pesquisado também precisam ser identificados.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eA redução da oferta, por si só, não permite determinar a taxa futura de aumento dos aluguéis. Renda, juros e demanda regional também influenciam o resultado. Tampouco há base suficiente para afirmar que a recuperação da oferta ocorrerá somente a partir de 2028.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#compara%C3%A7%C3%A3o-dos-custos-efetivos-de-jeonse-e-aluguel-mensal\" class=\"anchor\" id=\"comparação-dos-custos-efetivos-de-jeonse-e-aluguel-mensal\"\u003e\u003c/a\u003eComparação dos custos efetivos de jeonse e aluguel mensal\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eCompare as despesas de moradia somando não apenas o aluguel mensal, mas também os juros do empréstimo e as taxas de manutenção. Um depósito menor pode reduzir o valor que você precisa tomar emprestado. Por outro lado, se o aluguel mensal aumentar, o dinheiro que sobra a cada mês pode diminuir.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eItem comparado\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eJeonse\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eAluguel mensal com depósito e semijeonse\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item comparado\"\u003eDinheiro necessário na contratação\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse\"\u003eDepósito relativamente alto\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Aluguel mensal com depósito e semijeonse\"\u003eVaria conforme as condições do depósito\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item comparado\"\u003ePagamentos mensais\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse\"\u003eJuros do empréstimo para o depósito, taxas de manutenção e outros\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Aluguel mensal com depósito e semijeonse\"\u003eAluguel, juros do empréstimo, taxas de manutenção e outros\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item comparado\"\u003eValor exposto ao risco de não devolução\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse\"\u003eDepósito entregue\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Aluguel mensal com depósito e semijeonse\"\u003eDepósito entregue\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item comparado\"\u003eO que verificar para comparar\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse\"\u003eAdesão à garantia e condições do empréstimo\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Aluguel mensal com depósito e semijeonse\"\u003eAluguel, taxas de manutenção e condições de devolução do depósito\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eO custo mensal pode ser calculado somando o aluguel, os juros do empréstimo para o depósito e as taxas de manutenção. Use os mesmos itens ao comparar os custos anuais. Se você pagar todo o depósito com recursos próprios, também pode considerar o fato de esse dinheiro ficar imobilizado.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003ePor exemplo, com renda mensal de 2,500,000 won e despesas de moradia de 1,000,000 won, a proporção comprometida é de 40%. Esse é o resultado da divisão entre os dois valores. Não representa a média real dos domicílios que vivem de aluguel em 서울 nem uma projeção futura.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#quem-pode-receber-o-aux%C3%ADlio-moradia-em-2026\" class=\"anchor\" id=\"quem-pode-receber-o-auxílio-moradia-em-2026\"\u003e\u003c/a\u003eQuem pode receber o auxílio-moradia em 2026?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eOs beneficiários do auxílio-moradia são selecionados com base na renda considerada do domicílio. A renda considerada é a soma da renda avaliada com o valor do patrimônio convertido em renda. É difícil determinar a elegibilidade apenas pelo salário.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEm 2026, o critério de seleção é uma renda igual ou inferior a 48% da renda mediana de referência. Para domicílios unipessoais, o limite é uma renda considerada mensal de até 1,230,834 won. Os critérios por domicílio estão disponíveis nas \u003ca href=\"https://m.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectHousingBenefitView.do\"\u003eOrientações do 마이홈 sobre o auxílio-moradia\u003c/a\u003e.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eCritérios para domicílios unipessoais em 2026\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eValor\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Critérios para domicílios unipessoais em 2026\"\u003eCritério de seleção para o auxílio-moradia\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Valor\"\u003eRenda considerada mensal de até 1,230,834 won\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Critérios para domicílios unipessoais em 2026\"\u003eAluguel de referência em 서울\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Valor\"\u003e369,000 won por mês\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Critérios para domicílios unipessoais em 2026\"\u003eAluguel de referência em 경기 e 인천\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Valor\"\u003e300,000 won por mês\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Critérios para domicílios unipessoais em 2026\"\u003eAluguel de referência nas cidades metropolitanas, em 세종 e nas cidades com status especial fora da região metropolitana da capital\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Valor\"\u003e247,000 won por mês\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Critérios para domicílios unipessoais em 2026\"\u003eAluguel de referência nas demais regiões\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Valor\"\u003e212,000 won por mês\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eOs \u003cstrong\u003e369,000 won por mês\u003c/strong\u003e em 서울 são o aluguel de referência para domicílios unipessoais. O valor efetivamente pago varia conforme o aluguel e a renda considerada. O método de cálculo segue as \u003ca href=\"https://www.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectRentalHouseholdSupView.do\"\u003eOrientações do 마이홈 sobre o apoio a domicílios que vivem de aluguel\u003c/a\u003e.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#exemplo-de-c%C3%A1lculo-com-aluguel-mensal-de-450000-won\" class=\"anchor\" id=\"exemplo-de-cálculo-com-aluguel-mensal-de-450000-won\"\u003e\u003c/a\u003eExemplo de cálculo com aluguel mensal de 450,000 won\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eSubtraindo o benefício de 369,000 won do aluguel mensal de 450,000 won, restam 81,000 won. Esse cálculo pressupõe que as condições para receber o benefício integral sejam atendidas. As taxas de manutenção e os juros do empréstimo não estão incluídos nesse valor.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eSe a renda considerada superar o critério de seleção do benefício de subsistência, será descontada a parcela de responsabilidade do beneficiário. O aluguel efetivo também considera o valor do depósito convertido em aluguel mensal. Portanto, não se deve determinar o valor do benefício apenas pelo aluguel mensal.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#o-que-verificar-antes-de-mudar-ou-renovar-o-contrato\" class=\"anchor\" id=\"o-que-verificar-antes-de-mudar-ou-renovar-o-contrato\"\u003e\u003c/a\u003eO que verificar antes de mudar ou renovar o contrato\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eVerifique tanto as condições de garantia do imóvel quanto suas despesas mensais. É difícil avaliar um contrato específico apenas pelas estatísticas de oferta de toda a região. Reunir os dados na ordem abaixo permite comparar os imóveis pelos mesmos critérios.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eConfira no cadastro da edificação o tipo efetivo de moradia e a existência de indicação de construção irregular.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConfira na certidão do registro de imóveis o proprietário e os direitos incidentes sobre o imóvel, como hipotecas.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConsulte a instituição garantidora sobre os requisitos de adesão à garantia para aquele imóvel.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCalcule o custo mensal de cada imóvel somando aluguel, juros do empréstimo e taxas de manutenção.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConsulte o centro administrativo local ou a central de atendimento do auxílio-moradia para verificar se você tem direito ao benefício.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eA garantia da HUG também exige requisitos específicos, como o registro da mudança de endereço e o registro de data certa do contrato. Consultar a viabilidade antes de assinar o contrato não conclui a adesão à garantia. Confira nas orientações da instituição garantidora o momento de solicitar e os documentos necessários.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eVocê pode obter orientações sobre o auxílio-moradia pelo número 1600-0777. Organizar as informações sobre renda, patrimônio e condições da locação antes da consulta pode ajudar. Esse número está publicado nas \u003ca href=\"https://lh.or.kr/menu.es?mid=a10401050100\"\u003eOrientações da LH sobre o auxílio-moradia\u003c/a\u003e.\u003c/p\u003e\n","tags":["Oferta de habitação","Aluguel mensal","Política imobiliária","Custos de moradia","Jeonse e aluguel","Garantia do depósito Jeonse"],"faqs":[{"question":"Dizer que a oferta de moradias em prédios de poucos andares caiu 86.1% significa que os imóveis existentes desapareceram?","answer":"Não. Esse número, divulgado em uma reportagem de março de 2026, compara as novas unidades concluídas em Seul em 2018 e 2025. 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Como cada empreendimento tem seu cronograma de obras e pode sofrer atrasos, é necessário verificar separadamente a data de ocupação."},{"question":"É possível contratar a garantia da HUG se o valor não ultrapassar 126% do valor oficial do imóvel?","answer":"A contratação não é determinada apenas por essa proporção. Outros requisitos, como créditos preferenciais e a situação jurídica do imóvel, também são analisados. Primeiro, é preciso verificar o método aplicável para calcular o valor do imóvel."},{"question":"Quanto é 126% do valor oficial de um imóvel avaliado em 120 milhões de wons?","answer":"São 151,2 milhões de wons. Para determinar o limite do depósito de garantia, também é preciso considerar os créditos preferenciais, entre outros fatores."},{"question":"A redução na oferta de moradias em prédios de poucos andares leva à alta dos preços dos apartamentos?","answer":"Pode ser um fator que desloca a demanda para outros tipos de moradia. No entanto, a redução da oferta, por si só, não permite determinar a tendência dos preços dos apartamentos nem sua taxa de aumento."},{"question":"Se a proporção de contratos com aluguel mensal aumentar, o peso financeiro para todos os inquilinos também aumentará?","answer":"A proporção de contratos, por si só, não permite avaliar o peso financeiro para cada domicílio. É preciso comparar os gastos efetivos, incluindo os juros do empréstimo para o depósito de garantia e as taxas de manutenção."},{"question":"Em 2026, quem mora sozinho em Seul recebe 369 mil wons de auxílio-moradia?","answer":"O valor de 369,000 wons por mês é o aluguel de referência. O valor efetivamente pago varia conforme a renda considerada, o aluguel e outros fatores."},{"question":"A renda usada como critério para o auxílio-moradia é igual ao salário?","answer":"Não é igual ao salário. 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