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title: "Prédios baixos em Seul: queda na oferta e impacto no aluguel"
locale: pt
category: report
category_name: "Relatório"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/seoul-villa-supply-decline-rental-costs
published_at: 2026-10-25T12:24:42+09:00
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# Prédios baixos em Seul: queda na oferta e impacto no aluguel

> A queda na oferta de moradias em prédios baixos em Seul reduz as opções de novos imóveis para alugar. É preciso distinguir a abrangência das estatísticas de oferta e verificar se foram revisadas, além de conferir os critérios da garantia do jeonse e as condições do auxílio-moradia de 2026.

## Key Points

- A queda de 86.1% nas moradias em prédios baixos concluídas em Seul, noticiada em março de 2026, resulta da comparação entre 2018 e 2025.
- Essa contagem de imóveis concluídos inclui não só edifícios residenciais de baixa altura e prédios com múltiplas unidades autônomas, mas também casas multifamiliares.
- Na avaliação de garantias da HUG com base no valor oficial do imóvel, os créditos prioritários também são considerados no cálculo do limite.
- O aluguel de referência de 369,000 won por mês para domicílios de 1 pessoa em Seul em 2026 não é um valor fixo pago a todos os solicitantes.
- Ao comparar jeonse e aluguel mensal, é preciso calcular o custo mensal incluindo os juros do empréstimo e as taxas de condomínio.

A redução da oferta de novas moradias em prédios de pequeno porte em 서울 é um fator que diminui as opções de aluguel mais baratas. Isso não significa, porém, que os imóveis existentes tenham desaparecido. Se você está se preparando para mudar, confira primeiro as condições de devolução do depósito. Aproveite também para verificar suas despesas mensais de moradia e se você tem direito ao auxílio-moradia.

Os números da oferta correspondem aos resultados de 2025 divulgados em março de 2026, enquanto os critérios do auxílio-moradia são os de 2026.

## Quanto caiu a oferta de moradias em prédios de pequeno porte em 서울?

Segundo uma reportagem de março de 2026, a conclusão de moradias em prédios de pequeno porte em 서울 **caiu 86.1%** em relação a 2018. O resultado foi apresentado pelo 서울신문 com base em estatísticas do 국토교통부. A contagem abrange prédios residenciais de baixa altura, pequenos edifícios multifamiliares e casas com vários domicílios. Os números comparativos estão [nessa reportagem do 서울신문](https://m.seoul.co.kr/news/2026/03/15/20260315500092).

| Item comparado | Número citado na reportagem | Alcance da interpretação |
| --- | ---: | --- |
| Moradias concluídas em 서울 em 2018 | 35,006 unidades | Soma dos prédios de baixa altura, pequenos edifícios multifamiliares e casas com vários domicílios |
| Moradias concluídas em 서울 em 2025 | 4,858 unidades | Soma dos mesmos tipos de moradia |
| Diferença entre os dois períodos | Redução de 30,148 unidades | Calculada com os números acima |
| Taxa de redução | 86.1% | Comparação de 2025 com 2018 |

Esses números não representam o estoque total de moradias existentes. Eles comparam as unidades novas concluídas em cada ano. Portanto, seria incorreto interpretar que 86.1% das moradias em prédios de pequeno porte em 서울 desapareceram.

Também não se deve tratar os números disponíveis na época da reportagem como os dados definitivos mais recentes. O 국토교통부 divulgou os resultados definitivos da construção de 2025 em 30 de setembro de 2026. Os números finais de 서울 por tipo de moradia devem ser conferidos na respectiva tabela definitiva. A lista de documentos está disponível em [Resultados de autorizações e aprovações para construção habitacional do e-나라지표](https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1229).

## Estatísticas da oferta de moradias em prédios de pequeno porte por critério

As estatísticas dessas moradias variam conforme os tipos de imóvel incluídos. A expressão costuma ser usada para designar prédios residenciais de baixa altura e pequenos edifícios multifamiliares. Porém, as reportagens sobre a oferta às vezes também incluem casas com vários domicílios.

| Categoria | Significado | O que verificar na comparação |
| --- | --- | --- |
| Prédios de baixa altura e pequenos edifícios multifamiliares | Moradias classificadas como habitação coletiva | Se apenas esses dois tipos foram contabilizados |
| Casas com vários domicílios | Moradias classificadas como habitação unifamiliar | Se foram incluídas no total de moradias em prédios de pequeno porte |
| Autorizações e aprovações | Construções autorizadas ou aprovadas | Se foram diferenciadas das obras efetivamente iniciadas |
| Início das obras | Obras que começaram | Se a previsão de conclusão foi verificada separadamente |
| Conclusão das obras | Obras concluídas que chegaram à autorização de uso | Se os números são provisórios ou definitivos |

Comparar diretamente as estatísticas de locação de prédios de baixa altura e pequenos edifícios multifamiliares com o total de conclusões acima gera uma incompatibilidade de abrangência. A taxa de redução das obras iniciadas também exige a identificação do ano-base e da região para ser interpretada. Dizer apenas que o volume corresponde a determinada proporção de um ano típico deixa o parâmetro de comparação indefinido.

## Quais fatores reduzem a oferta dessas moradias?

A insegurança nas transações de jeonse e o peso dos custos de construção são fatores que restringem a oferta. O 서울신문 apontou os efeitos das fraudes em contratos de jeonse e a alta dos custos das obras como contexto. No entanto, é necessária uma análise específica para determinar quanto cada fator contribuiu para a redução.

| Fator | Como pode afetar a oferta | Limites da interpretação |
| --- | --- | --- |
| Insegurança quanto à devolução do depósito | Retração da demanda por jeonse e demora na contratação | O risco não é igual em todos os imóveis de pequeno porte |
| Critérios de adesão à garantia | Restrição ao valor do depósito que pode ser garantido | Varia conforme o preço do imóvel e os créditos incidentes sobre ele |
| Peso dos custos de construção e financiamento | Aumento do custo do empreendimento e redução do retorno esperado | Varia conforme o custo do terreno e as condições de financiamento de cada empreendimento |

Esses mecanismos são estruturas econômicas que podem explicar a redução da oferta. Não foi confirmada uma relação causal segundo a qual um único critério de garantia teria provocado toda a queda. A taxa de aumento dos custos de construção também deve ser examinada junto com o tipo de índice e o período de comparação.

Também é necessário distinguir o número de vítimas de fraudes em contratos de jeonse do número de pessoas que perderam todo o depósito. Não é possível calcular a perda final apenas pelo número de casos reconhecidos. É preciso considerar também os valores recuperados pelo pagamento da garantia ou pelo rateio dos valores arrecadados.

## O que significa o critério de 126% do valor oficial do imóvel?

126% é o resultado de um cálculo usado na análise da garantia da HUG quando se utiliza o valor oficial do imóvel. Aplica-se ao valor oficial o percentual de avaliação do imóvel de 140%. Multiplicando esse resultado pelo percentual de cobertura sobre o valor do imóvel de 90%, chega-se a 126%.

A soma do depósito de jeonse com os créditos prioritários deve atender aos critérios da análise. Créditos prioritários são aqueles pagos antes do depósito do inquilino. Se houver hipoteca ou outros créditos desse tipo, o valor do depósito que pode ser garantido diminui.

- Avaliação do imóvel: valor oficial × 140%
- Aplicação do percentual de cobertura: valor calculado do imóvel × 90%
- Cálculo do limite do depósito: valor acima menos os créditos prioritários

Esse percentual não é um teto legal que define o valor do jeonse de todos os imóveis em prédios de pequeno porte. Ele faz parte dos critérios de análise para adesão à garantia. Confira a ordem dos métodos de avaliação e os demais requisitos na [Visão geral da garantia de devolução do depósito de jeonse da HUG](https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp).

### Exemplo de cálculo com valor oficial de 120,000,000 won

Se o valor oficial for de 120,000,000 won, o valor de referência calculado será de 151,200,000 won. O exemplo pressupõe o uso do valor oficial e a inexistência de créditos prioritários. Não representa um imóvel efetivamente anunciado nem um resultado de aprovação.

| Item do cálculo | Valor |
| --- | ---: |
| Valor oficial usado no exemplo | 120,000,000 won |
| Valor oficial × 140% | 168,000,000 won |
| Valor acima × 90% | 151,200,000 won |
| Diferença supondo um depósito atual de 180,000,000 won | 28,800,000 won |

Se o proprietário renovar o contrato reduzindo o depósito, precisará providenciar o valor da diferença. A conversão para aluguel mensal é uma opção que as partes podem avaliar. Porém, esse cálculo, por si só, não permite afirmar que a conversão para aluguel mensal ou o leilão sejam inevitáveis.

## Qual é o impacto sobre apartamentos pequenos e aluguéis mensais?

A redução da oferta de moradias em prédios de pequeno porte pode aumentar a demanda por outros imóveis para alugar. A demanda de quem procura evitar o risco associado ao depósito de jeonse também pode se deslocar. No entanto, é necessária uma análise específica das transações para verificar a dimensão desse movimento.

A concorrência nas inscrições para compra de apartamentos pequenos não mostra quantos inquilinos se mudaram. Essas inscrições medem a demanda pela aquisição de unidades novas. O número de unidades ofertadas e o preço de venda também afetam a concorrência.

| Fenômeno a verificar | Dados adequados | O que esses dados, isoladamente, não mostram |
| --- | --- | --- |
| Aumento dos contratos de aluguel mensal | Participação desses contratos nas locações da mesma região e do mesmo tipo de imóvel | Aumento das despesas de moradia de cada domicílio |
| Alta dos aluguéis | Índice de preços de locação do mesmo tipo de imóvel e contratos de imóveis semelhantes | Proporção da renda comprometida por todos os inquilinos |
| Deslocamento da demanda para apartamentos | Análise das mudanças, incluindo a moradia anterior | Número de pessoas que se mudaram calculado apenas pela concorrência nas inscrições |
| Redução da capacidade de poupança | Renda domiciliar e despesas efetivas de moradia | Valor poupado calculado apenas pela participação dos contratos de aluguel mensal |

A afirmação de que 80% das transações de moradias em prédios de pequeno porte em 서울 são de aluguel mensal também exige verificar os critérios de apuração. Primeiro, é preciso confirmar se essa proporção considera apenas as transações de locação. A inclusão ou não de semijeonse e o período pesquisado também precisam ser identificados.

A redução da oferta, por si só, não permite determinar a taxa futura de aumento dos aluguéis. Renda, juros e demanda regional também influenciam o resultado. Tampouco há base suficiente para afirmar que a recuperação da oferta ocorrerá somente a partir de 2028.

## Comparação dos custos efetivos de jeonse e aluguel mensal

Compare as despesas de moradia somando não apenas o aluguel mensal, mas também os juros do empréstimo e as taxas de manutenção. Um depósito menor pode reduzir o valor que você precisa tomar emprestado. Por outro lado, se o aluguel mensal aumentar, o dinheiro que sobra a cada mês pode diminuir.

| Item comparado | Jeonse | Aluguel mensal com depósito e semijeonse |
| --- | --- | --- |
| Dinheiro necessário na contratação | Depósito relativamente alto | Varia conforme as condições do depósito |
| Pagamentos mensais | Juros do empréstimo para o depósito, taxas de manutenção e outros | Aluguel, juros do empréstimo, taxas de manutenção e outros |
| Valor exposto ao risco de não devolução | Depósito entregue | Depósito entregue |
| O que verificar para comparar | Adesão à garantia e condições do empréstimo | Aluguel, taxas de manutenção e condições de devolução do depósito |

O custo mensal pode ser calculado somando o aluguel, os juros do empréstimo para o depósito e as taxas de manutenção. Use os mesmos itens ao comparar os custos anuais. Se você pagar todo o depósito com recursos próprios, também pode considerar o fato de esse dinheiro ficar imobilizado.

Por exemplo, com renda mensal de 2,500,000 won e despesas de moradia de 1,000,000 won, a proporção comprometida é de 40%. Esse é o resultado da divisão entre os dois valores. Não representa a média real dos domicílios que vivem de aluguel em 서울 nem uma projeção futura.

## Quem pode receber o auxílio-moradia em 2026?

Os beneficiários do auxílio-moradia são selecionados com base na renda considerada do domicílio. A renda considerada é a soma da renda avaliada com o valor do patrimônio convertido em renda. É difícil determinar a elegibilidade apenas pelo salário.

Em 2026, o critério de seleção é uma renda igual ou inferior a 48% da renda mediana de referência. Para domicílios unipessoais, o limite é uma renda considerada mensal de até 1,230,834 won. Os critérios por domicílio estão disponíveis nas [Orientações do 마이홈 sobre o auxílio-moradia](https://m.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectHousingBenefitView.do).

| Critérios para domicílios unipessoais em 2026 | Valor |
| --- | ---: |
| Critério de seleção para o auxílio-moradia | Renda considerada mensal de até 1,230,834 won |
| Aluguel de referência em 서울 | 369,000 won por mês |
| Aluguel de referência em 경기 e 인천 | 300,000 won por mês |
| Aluguel de referência nas cidades metropolitanas, em 세종 e nas cidades com status especial fora da região metropolitana da capital | 247,000 won por mês |
| Aluguel de referência nas demais regiões | 212,000 won por mês |

Os **369,000 won por mês** em 서울 são o aluguel de referência para domicílios unipessoais. O valor efetivamente pago varia conforme o aluguel e a renda considerada. O método de cálculo segue as [Orientações do 마이홈 sobre o apoio a domicílios que vivem de aluguel](https://www.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectRentalHouseholdSupView.do).

### Exemplo de cálculo com aluguel mensal de 450,000 won

Subtraindo o benefício de 369,000 won do aluguel mensal de 450,000 won, restam 81,000 won. Esse cálculo pressupõe que as condições para receber o benefício integral sejam atendidas. As taxas de manutenção e os juros do empréstimo não estão incluídos nesse valor.

Se a renda considerada superar o critério de seleção do benefício de subsistência, será descontada a parcela de responsabilidade do beneficiário. O aluguel efetivo também considera o valor do depósito convertido em aluguel mensal. Portanto, não se deve determinar o valor do benefício apenas pelo aluguel mensal.

## O que verificar antes de mudar ou renovar o contrato

Verifique tanto as condições de garantia do imóvel quanto suas despesas mensais. É difícil avaliar um contrato específico apenas pelas estatísticas de oferta de toda a região. Reunir os dados na ordem abaixo permite comparar os imóveis pelos mesmos critérios.

1. Confira no cadastro da edificação o tipo efetivo de moradia e a existência de indicação de construção irregular.
2. Confira na certidão do registro de imóveis o proprietário e os direitos incidentes sobre o imóvel, como hipotecas.
3. Consulte a instituição garantidora sobre os requisitos de adesão à garantia para aquele imóvel.
4. Calcule o custo mensal de cada imóvel somando aluguel, juros do empréstimo e taxas de manutenção.
5. Consulte o centro administrativo local ou a central de atendimento do auxílio-moradia para verificar se você tem direito ao benefício.

A garantia da HUG também exige requisitos específicos, como o registro da mudança de endereço e o registro de data certa do contrato. Consultar a viabilidade antes de assinar o contrato não conclui a adesão à garantia. Confira nas orientações da instituição garantidora o momento de solicitar e os documentos necessários.

Você pode obter orientações sobre o auxílio-moradia pelo número 1600-0777. Organizar as informações sobre renda, patrimônio e condições da locação antes da consulta pode ajudar. Esse número está publicado nas [Orientações da LH sobre o auxílio-moradia](https://lh.or.kr/menu.es?mid=a10401050100).

## FAQ

### Dizer que a oferta de moradias em prédios de poucos andares caiu 86.1% significa que os imóveis existentes desapareceram?
Não. Esse número, divulgado em uma reportagem de março de 2026, compara as novas unidades concluídas em Seul em 2018 e 2025. Não representa a taxa de redução do total de moradias já existentes em prédios de poucos andares.

### Quais tipos de habitação estão incluídos nas 4,858 moradias concluídas em prédios de poucos andares em Seul?
A reportagem inclui edifícios residenciais coletivos, edifícios com unidades autônomas e casas multifamiliares. Ao comparar esses dados com estatísticas de transações que contabilizam apenas edifícios residenciais coletivos e edifícios com unidades autônomas, é preciso usar a mesma abrangência.

### É possível determinar a data de ocupação com base no número de unidades com obras iniciadas?
O início das obras significa que a construção começou. Como cada empreendimento tem seu cronograma de obras e pode sofrer atrasos, é necessário verificar separadamente a data de ocupação.

### É possível contratar a garantia da HUG se o valor não ultrapassar 126% do valor oficial do imóvel?
A contratação não é determinada apenas por essa proporção. Outros requisitos, como créditos preferenciais e a situação jurídica do imóvel, também são analisados. Primeiro, é preciso verificar o método aplicável para calcular o valor do imóvel.

### Quanto é 126% do valor oficial de um imóvel avaliado em 120 milhões de wons?
São 151,2 milhões de wons. Para determinar o limite do depósito de garantia, também é preciso considerar os créditos preferenciais, entre outros fatores.

### A redução na oferta de moradias em prédios de poucos andares leva à alta dos preços dos apartamentos?
Pode ser um fator que desloca a demanda para outros tipos de moradia. No entanto, a redução da oferta, por si só, não permite determinar a tendência dos preços dos apartamentos nem sua taxa de aumento.

### Se a proporção de contratos com aluguel mensal aumentar, o peso financeiro para todos os inquilinos também aumentará?
A proporção de contratos, por si só, não permite avaliar o peso financeiro para cada domicílio. É preciso comparar os gastos efetivos, incluindo os juros do empréstimo para o depósito de garantia e as taxas de manutenção.

### Em 2026, quem mora sozinho em Seul recebe 369 mil wons de auxílio-moradia?
O valor de 369,000 wons por mês é o aluguel de referência. O valor efetivamente pago varia conforme a renda considerada, o aluguel e outros fatores.

### A renda usada como critério para o auxílio-moradia é igual ao salário?
Não é igual ao salário. A avaliação se baseia na renda considerada, que corresponde à soma da renda apurada com o valor do patrimônio convertido em renda.

### Se o aluguel mensal for de 450 mil wons e o auxílio-moradia recebido for de 369 mil wons, quanto resta pagar?
Se o auxílio for recebido integralmente, a diferença do aluguel mensal será de 81,000 wons. As taxas de manutenção e os juros de empréstimos devem ser calculados separadamente.

## Sources

- [서울신문, queda abrupta na oferta de apartamentos em prédios baixos em 서울, 15 de março de 2026](https://m.seoul.co.kr/news/2026/03/15/20260315500092)
- [e-나라지표, resultados da concessão de licenças e autorizações para a construção de moradias e materiais de políticas públicas sobre estatísticas habitacionais](https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1229)
- [HUG 주택도시보증공사, visão geral do produto de garantia de devolução do depósito de jeonse](https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp)
- [HUG 주택도시보증공사, resposta a consulta sobre os critérios de cálculo do valor dos imóveis para a garantia de devolução do depósito de jeonse](https://www.khug.or.kr/hug/web/cs/el/csel000182.jsp?hmpg_cvap_dcd=04&hmpg_sno=82788)
- [마이홈포털, apresentação do benefício habitacional de 2026 e critérios de elegibilidade](https://m.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectHousingBenefitView.do)
- [마이홈포털, critérios de apoio a famílias locatárias no âmbito do benefício habitacional de 2026](https://www.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectRentalHouseholdSupView.do)
- [한국토지주택공사, orientações sobre apoio e atendimento relativos ao benefício habitacional](https://lh.or.kr/menu.es?mid=a10401050100)

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