---
title: "首爾低層集合住宅供應減少對全租與月租的影響及因應標準"
locale: zh-hant
category: report
category_name: "研究報告"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/seoul-villa-supply-decline-rental-costs
published_at: 2026-10-25T12:24:42+09:00
---

# 首爾低層集合住宅供應減少對全租與月租的影響及因應標準

> 首爾低層集合住宅供應減少，是導致新增出租住宅選擇減少的因素。必須釐清供應統計的涵蓋範圍及是否經過修訂，並確認全租保證標準與2026年的住宅補助條件。

## Key Points

- 2026年3月報導的首爾低層集合住宅竣工量減幅86.1%，是比較2018年與2025年所得的數值。
- 該竣工統計不僅涵蓋聯立住宅、多世代住宅，也包括多戶住宅。
- 在採用公示價格的HUG保證審查中，計算額度上限時也會納入優先債權。
- 2026年首爾1人家戶每月369,000韓元的基準租金，並非發給所有申請者的固定金額。
- 比較全租與月租時，應計算包含貸款利息及管理費在內的每月負擔。

首爾低層住宅的新供應減少，是平價出租住宅選擇減少的原因之一。不過，這不代表既有的低層住宅已經消失。如果正準備搬家，請先確認押金返還條件，也可以一併檢查每月居住支出，以及是否符合居住補助資格。

供應數據是2026年3月報導的2025年實績，居住補助則以2026年標準為準。

## 首爾低層住宅供應減少了多少？

根據2026年3月的報導，首爾低層住宅竣工戶數較2018年**減少86.1%**。這是首爾新聞引用國土交通部統計得出的結果。統計對象包括聯立住宅、多世代住宅及多戶住宅。比較數據可參閱[首爾新聞的相關報導](https://m.seoul.co.kr/news/2026/03/15/20260315500092)。

| 比較項目 | 報導引用的數據 | 解讀範圍 |
| --- | ---: | --- |
| 2018年首爾竣工戶數 | 35,006戶 | 聯立住宅、多世代住宅及多戶住宅合計 |
| 2025年首爾竣工戶數 | 4,858戶 | 相同住宅類型合計 |
| 兩個時間點的差距 | 減少30,148戶 | 依上述數據計算 |
| 減幅 | 86.1% | 2025年相較於2018年 |

這組數據並不代表既有住宅的總量，而是比較一年內新完工的戶數。因此，若解讀為首爾有86.1%的低層住宅消失，就是錯誤的。

此外，不應將報導當時的數據視為最新確定值。國土交通部已於2026年9月30日公布2025年建設實績確定值。首爾各類住宅的最終數據，必須與該確定統計表核對。資料清單可在[e-나라지표住宅建設許可實績](https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1229)查閱。

## 低層住宅供應統計的各項條件整理

低層住宅統計會因納入的住宅類型而有所不同。「低層住宅」經常用作聯立住宅及多世代住宅的通稱，但供應相關報導有時也會將多戶住宅納入計算。

| 分類 | 意義 | 比較時應確認的事項 |
| --- | --- | --- |
| 聯立住宅、多世代住宅 | 歸類為集合住宅的住宅 | 是否只統計這兩種類型 |
| 多戶住宅 | 歸類為獨立住宅的住宅 | 是否納入低層住宅總數 |
| 許可核准 | 核發建設許可或核准的實績 | 是否與實際開工區分 |
| 開工 | 開始施工的實績 | 是否另外確認預定竣工時間 |
| 竣工 | 完工並取得使用許可的實績 | 是暫定值還是確定值 |

若將聯立住宅、多世代住宅的租賃統計，直接與上述竣工總數比較，統計範圍就會不一致。開工減幅也必須有基準年份和地區，才能解讀。若只說是往年某個比例，比較基準就不明確。

## 哪些因素使低層住宅供應減少？

全租交易的不安與建設成本負擔，是抑制供應的因素。首爾新聞將全租詐騙的後續影響及工程費上漲列為背景因素。不過，各項因素對減少幅度的影響有多大，仍需另外分析。

| 因素 | 可能影響供應的途徑 | 解讀時的限制 |
| --- | --- | --- |
| 對押金返還的不安 | 全租需求萎縮及簽約延後 | 並非所有低層住宅的風險都相同 |
| 保證申請標準 | 限制可獲保證的押金金額 | 依個別住宅的價格與債權而異 |
| 工程費、融資成本負擔 | 開發成本增加及預期收益減少 | 依各開發案的土地成本及資金條件而異 |

這些途徑是可用來解釋供應減少的經濟機制。但目前並未確認，單憑一項保證標準就造成整體減少的因果關係。工程費漲幅也必須一併確認指數種類與比較期間。

全租詐騙受害人數與押金全額損失人數，也必須區分。不能只憑獲認定的受害件數，就計算最終損失規模。還必須查看透過履行保證或分配款項追回的金額。

## 公示價格126%是什麼標準？

126%是HUG保證審查採用公示價格時得出的計算值。先以公示價格乘上住宅價格核定比率140%，再乘上擔保認定比率90%，結果就是126%。

全租押金與優先債權的合計金額，必須符合審查標準。優先債權是指比租賃押金優先獲得清償的債權。如果有最高限額抵押權等，可獲保證的押金金額就會減少。

- 住宅價格核定：公示價格 × 140%
- 適用擔保認定比率：核定的住宅價格 × 90%
- 押金上限計算：上述金額扣除優先債權

這個比率並不是決定所有低層住宅全租價格的法定上限，而是申請保證時的部分審查標準。價格核定順序及其他條件，請參閱[HUG全租押金返還保證商品概要](https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp)。

### 公示價格1億2千萬韓元的計算範例

如果公示價格為1億2千萬韓元，計算所得的基準金額就是1億5,120萬韓元。這個範例假設採用公示價格，且沒有優先債權，並不代表實際房源或核准結果。

| 計算項目 | 金額 |
| --- | ---: |
| 範例公示價格 | 120,000,000韓元 |
| 公示價格 × 140% | 168,000,000韓元 |
| 上述金額 × 90% | 151,200,000韓元 |
| 假設原有押金為180,000,000韓元時的差額 | 28,800,000韓元 |

如果房東降低押金後續約，就必須籌措差額。轉為月租是當事人可以考慮的選項，但不能單憑這項計算，就認定轉為月租或遭到拍賣是必然結果。

## 對小型公寓和月租有什麼影響？

低層住宅供應減少，可能成為其他出租住宅需求增加的因素。希望避開全租押金風險的需求，也可能轉向其他住宅。不過，要確認轉移規模，仍需另外分析交易資料。

小型公寓的申購競爭率，無法顯示租客轉移的人數。申購衡量的是想購買新推售住宅的需求。供應戶數及售價也會影響競爭率。

| 想確認的現象 | 適合的資料 | 單憑該資料無法得知的內容 |
| --- | --- | --- |
| 月租合約增加 | 同一地區、同一類型的租賃合約占比 | 個別家戶居住支出的增加金額 |
| 租金上漲 | 同類型的租賃價格指數及類似房源合約 | 全體租客的負擔率 |
| 需求轉向公寓 | 包含原居住地等資訊的遷移分析 | 僅憑申購競爭率計算的轉移人數 |
| 儲蓄能力下降 | 家戶所得及實際居住支出 | 僅憑月租合約占比計算的儲蓄金額 |

「首爾低層住宅交易有80%是月租」的說法，也需要確認統計條件。首先必須確認，這是否僅指租賃交易中的占比。是否包含半全租，以及調查期間，也都必須分別確認。

不能只憑供應減少，就斷定未來租金的漲幅。所得、利率及各地區需求也會共同影響。此外，也缺乏足夠依據，斷言供應要到2028年以後才會恢復。

## 全租與月租的實際負擔比較

比較居住支出時，除了月租，也請將貸款利息與管理費加總計算。降低押金可能減少需要借貸的金額；反過來說，如果月租支出增加，每月剩餘的金額可能就會減少。

| 比較項目 | 全租 | 附押金月租、半全租 |
| --- | --- | --- |
| 簽約時需要的金額 | 相對較高的押金 | 依押金條件而異 |
| 每月支付的金額 | 押金貸款利息及管理費等 | 月租、貸款利息及管理費等 |
| 面臨無法返還風險的金額 | 已支付的押金 | 已支付的押金 |
| 比較時需要確認的事項 | 保證申請及貸款條件 | 月租、管理費及押金返還條件 |

每月負擔可以將月租、押金貸款利息及管理費加總計算。比較全年費用時，請使用相同項目。如果押金全額由自有資金支付，也可以考慮資金被占用的影響。

例如，每月所得為250萬韓元，居住支出為100萬韓元，負擔率就是40%。這是將兩筆金額相除得出的結果，並不代表首爾租屋家戶的實際平均值或未來預測。

## 2026年哪些人可以領取居住補助？

居住補助依家戶的所得認定額來決定補助對象。所得認定額是所得評估額加上財產換算所得額的金額。只憑薪資，很難判斷是否符合資格。

2026年的資格標準為不超過基準中位所得的48%。單人家戶的標準，是每月所得認定額不超過1,230,834韓元。各家戶的標準可參閱[마이홈居住補助說明](https://m.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectHousingBenefitView.do)。

| 2026年單人家戶標準 | 金額 |
| --- | ---: |
| 居住補助資格標準 | 每月所得認定額不超過1,230,834韓元 |
| 首爾基準租金 | 每月369,000韓元 |
| 京畿、仁川基準租金 | 每月300,000韓元 |
| 廣域市、世宗及首都圈以外特例市的基準租金 | 每月247,000韓元 |
| 其他地區基準租金 | 每月212,000韓元 |

首爾的**每月369,000韓元**，是單人家戶的基準租金。實際發放金額會依租金及所得認定額而異。計算方式以[마이홈租屋家戶補助說明](https://www.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectRentalHouseholdSupView.do)為準。

### 月租45萬韓元的計算範例

月租45萬韓元減去補助369,000韓元，結果為81,000韓元。這是在符合領取全額補助條件下的計算，該金額未包含管理費與貸款利息。

如果所得認定額超過生計補助的資格標準，就會扣除自行負擔的部分。實際租金也會計入押金換算為月租的金額，因此不能只看月租，就確定補助金額。

## 搬家或續約前的確認順序

請一併確認房源的保證條件與自己的每月支出。只憑整個地區的供應統計，很難判斷個別合約。依照以下順序蒐集資料，可以統一比較基準。

1. 在建築物登記簿確認實際住宅類型，以及是否標示為違規建築物。
2. 在不動產登記謄本確認所有權人及最高限額抵押權等權利關係。
3. 向保證機構詢問該住宅的保證申請條件。
4. 加總月租、貸款利息及管理費，計算各房源的每月負擔。
5. 向居民中心或居住補助客服中心諮詢，確認是否符合居住補助資格。

HUG保證另有遷入申報、確定日期等條件。簽約前僅確認能否申請，並不代表已完成保證申請。申請時間與所需文件，請查閱保證機構的說明。

居住補助諮詢可撥打1600-0777。先整理所得、財產與租賃條件再詢問，會更有幫助。該電話號碼公布於[LH居住補助說明](https://lh.or.kr/menu.es?mid=a10401050100)。

## FAQ

### 低層集合住宅供應量減少了86.1%，是指現有房屋消失了嗎？
不是。這是2026年3月的報導比較2018年與2025年首爾新完工住宅數量所得出的數值，並不代表現有低層集合住宅總量的減少幅度。

### 首爾完工的4,858戶低層集合住宅包括哪些住宅類型？
該報導包括聯立住宅、多戶住宅及多家庭住宅。與僅統計聯立住宅及多戶住宅的交易統計資料比較時，必須統一統計範圍。

### 能根據開工數量確定入住時間嗎？
開工是指工程已經開始。各建案的施工時程不同，也可能延誤，因此入住時間須另行確認。

### 不超過公告價格的126%，就能申辦HUG保證嗎？
是否能申辦並非只由這個比例決定。也會審查先順位債權與權利關係等其他條件。應先確認適用的房屋價格計算方式。

### 公告價格1億2千萬韓元的126%是多少？
是1億5,120萬韓元。若要判斷押金上限，還必須將先順位債權等納入計算。

### 低層集合住宅供應減少會導致公寓大樓價格上漲嗎？
這可能成為需求轉向其他住宅的因素。不過，不能只憑供應減少就確定公寓大樓價格的走向或漲幅。

### 月租合約占比提高，所有租客的負擔也都會加重嗎？
不能只憑合約占比判斷個別家庭的負擔。必須比較包含押金貸款利息及管理費在內的實際支出。

### 2026年首爾的1人家戶可以領取36萬9千韓元的居住補助嗎？
每月369,000韓元是基準租金。實際發放金額會依所得認定額及租金等而有所不同。

### 居住補助的所得標準等同於月薪嗎？
不等同於月薪。判斷依據是所得認定額，也就是所得評估額加上財產的所得換算額。

### 月租45萬韓元，若領取36萬9千韓元的居住補助，還剩多少？
若能領取全額補助，月租差額為81,000韓元。管理費與貸款利息須另行計算。

## Sources

- [首爾新聞，首爾低層集合住宅供應斷崖式下滑，2026年3月15日](https://m.seoul.co.kr/news/2026/03/15/20260315500092)
- [e-國家指標，住宅建設許可核准實績及住宅統計政策資料](https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1229)
- [HUG 住宅都市保證公社，全租押金返還保證商品概要](https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp)
- [HUG 住宅都市保證公社，全租押金返還保證住宅價格計算標準相關民眾諮詢答覆](https://www.khug.or.kr/hug/web/cs/el/csel000182.jsp?hmpg_cvap_dcd=04&hmpg_sno=82788)
- [MyHome入口網站，2026年住宅補助介紹及資格認定標準](https://m.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectHousingBenefitView.do)
- [MyHome入口網站，2026年住宅補助承租家庭支援標準](https://www.myhome.go.kr/hws/portal/cont/selectRentalHouseholdSupView.do)
- [韓國土地住宅公社，住宅補助支援及諮詢指南](https://lh.or.kr/menu.es?mid=a10401050100)

## Images

![一名男子查看小型出租住宅，仲介手持文件在小廚房旁介紹室內空間](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzI3NDMsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--68fc24691f9168a5fdc7bdab68bb51efd357660a/ai-d94d6546.webp)
![一名中年女子坐在家中餐桌旁講手機，面前放著文件](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzI3NDksInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--adbe7441145ff040723c8b9b19baaef11a1c1961/ai-79452c3e.webp)