Diferencias entre el mercado de nuevos valores de KRX, la inversión fraccionada y STO

La Bolsa de Corea tiene previsto inaugurar el 16 de noviembre de 2026 un mercado de nuevos tipos de valores para productos de inversión fraccionada. Se trata de un mercado que permitirá convertir en valores activos de precio elevado o con estructuras de derechos complejas, como obras de arte, inmuebles y derechos de autor musicales, para negociarlos en un mercado organizado.

Sin embargo, afirmar que «se negocian como acciones» no significa que «tengan los mismos riesgos que las acciones». Puede resultar difícil valorar los activos subyacentes y el volumen de negociación puede ser reducido; además, en muchos casos, los inversores poseen los derechos establecidos en un contrato y en los valores, no el activo en sí. El calendario y los requisitos de este artículo se basan en los planes publicados y proporcionados hasta el 20 de agosto de 2026, y antes de la apertura efectiva deberán comprobarse de nuevo las normas definitivas de la Bolsa de Corea y los avisos de las sociedades de valores.

Definición de inversión fraccionada y del mercado de nuevos tipos de valores

La inversión fraccionada es un término general para las estructuras en las que activos de elevado valor o derechos sobre ingresos se dividen en pequeñas unidades para que inviertan varios inversores. No es la denominación legal fija de un único producto, y los derechos concretos pueden variar según la forma jurídica del producto, como valores de contratos de inversión o certificados de beneficiario.

El mercado de nuevos tipos de valores es un mercado organizado en el que se compran y venden, a través de la Bolsa de Corea, nuevos tipos de valores que cumplen determinados requisitos de cotización. Hasta ahora, era habitual que la suscripción y la negociación se realizaran dentro de plataformas de inversión fraccionada específicas para cada activo, pero, una vez abierto el mercado, los productos aptos podrán negociarse mediante cuentas de sociedades de valores y el sistema de órdenes de la bolsa.

Modalidad de negociación prevista para el mercado de noviembre de 2026

Según el plan de apertura proporcionado, el mercado de nuevos tipos de valores abrirá el 16 de noviembre de 2026, y está previsto que su horario ordinario de negociación sea el mismo que el del mercado bursátil: de 9:00 a 15:30. Se prevé que funcione principalmente con órdenes limitadas, por lo que los inversores deberán indicar directamente el precio que desean.

Entre los principales requisitos de incorporación anunciados se incluyen los siguientes:

• Que el volumen de emisión del producto sea como mínimo de 3.000 millones de wones
• Que los fondos propios de la entidad emisora sean como mínimo de 2.000 millones de wones
• Que la entidad emisora conserve una determinada cantidad hasta el vencimiento y comparta parcialmente los intereses económicos con los inversores
• Que se cumplan los requisitos de divulgación, cotización y estructura del producto exigidos por la bolsa

Estas cifras pueden modificarse o pueden añadirse excepciones detalladas durante el proceso de preparación de la apertura. Al decidir si invertir, deben priorizarse las normas operativas definitivas de la Bolsa de Corea, la información de cotización y el folleto de inversión frente a las cifras resumidas de los comunicados de prensa.

La cotización significa que el producto ha cumplido unos requisitos mínimos de forma y evaluación, no que la Bolsa de Corea garantice la rentabilidad del activo subyacente ni el capital invertido.

Qué posee un inversor en productos fraccionados

La compra de valores de inversión inmobiliaria fraccionada no implica, por lo general, que el nombre del inversor se inscriba directamente en el registro de la propiedad del edificio. Según la estructura del producto, el inversor posee la totalidad o una parte de los siguientes derechos:

• Derecho a recibir una distribución de los ingresos de explotación, como alquileres o regalías
• Derecho a recibir una distribución del importe obtenido por la venta del activo subyacente, una vez deducidos los costes y las deudas prioritarias
• Derecho a ejercer el voto en las condiciones establecidas
• Derecho a vender los valores en el mercado antes del vencimiento

Por tanto, la expresión habitual «compré el 0,01% de un edificio» puede diferir de los derechos jurídicos reales. En el folleto de inversión deben comprobarse el titular formal del activo, la existencia de un fideicomiso, la función de la entidad emisora o de la sociedad instrumental y el orden de prelación de las reclamaciones del inversor.

Ejemplo de cálculo de beneficios y pérdidas

Supongamos que una entidad emisora emite valores respaldados por un edificio de oficinas valorado en 10.000 millones de wones y que un inversor invierte 1 millón de wones. La proporción simple es el 0,01%, es decir, una diezmilésima parte, obtenido al dividir 1 millón de wones entre 10.000 millones de wones.

Si el alquiler anual es de 500 millones de wones y los costes, como los gastos de mantenimiento y los impuestos, ascienden a 200 millones de wones, los ingresos de explotación después de deducir los costes son de 300 millones de wones. Bajo la hipótesis simplificada de que no existen otras comisiones ni condiciones de distribución, al inversor le corresponden 30.000 wones al año.

Por el contrario, si el edificio se vende por 8.000 millones de wones, la parte correspondiente del precio de venta se reduce a 800.000 wones según el cálculo simple. Aunque se hayan recibido distribuciones, la rentabilidad final puede ser negativa debido a la pérdida en la venta y a las comisiones.

Este ejemplo tiene por objeto mostrar el principio de cálculo y no refleja la desocupación, los intereses de préstamos, los impuestos relacionados con la adquisición, tenencia y enajenación, las comisiones de la plataforma, los honorarios de gestión del activo, las comisiones de venta ni la tributación del inversor.

Diferencia entre el mercado de nuevos tipos de valores y los valores tokenizados

Una STO (Security Token Offering) se refiere al procedimiento de emisión y oferta pública de valores en forma de tokens. En la política nacional, los valores tokenizados son una modalidad en la que las relaciones de derechos derivadas de los valores se registran y administran mediante tecnología de registro distribuido.

Es decir, en noviembre de 2026 se establecerá primero el lugar de negociación de los valores de inversión fraccionada y, según el calendario normativo proporcionado, en febrero de 2027 entrará en vigor la base jurídica para la emisión y distribución de valores tokenizados. Ambos sistemas pueden combinarse, pero no son el mismo concepto.

El hecho de que sean valores tokenizados tampoco hace que aumente el valor del activo subyacente ni elimina el riesgo de insolvencia. Blockchain puede cambiar el modo de registro y transferencia, pero no resuelve los errores de tasación, la desocupación, la disminución de los ingresos por derechos de autor, la insolvencia del emisor ni los conflictos de intereses.

Orden de prelación de los derechos y riesgo de insolvencia que los inversores suelen pasar por alto

Antes que las perspectivas de precios, debe comprobarse en qué orden y a quién se paga el dinero. Aunque se venda el activo subyacente, si primero se deducen el principal y los intereses de los préstamos, los impuestos, los gastos de mantenimiento, los honorarios fiduciarios y los costes de venta, el importe que reciben los inversores puede ser inferior al resultado de multiplicar simplemente el precio de venta del activo por su proporción de inversión.

Los siguientes elementos determinan la seguridad real del producto:

1. Comprobar a nombre de quién está el activo subyacente.
2. Comprobar si, en caso de quiebra de la entidad emisora, el activo subyacente queda separado del patrimonio disponible para los acreedores ordinarios.
3. Comprobar la cuantía de los préstamos garantizados y de los créditos prioritarios, así como su orden de reembolso.
4. Comprobar quién tiene autoridad para decidir la venta del activo y las condiciones de voto de los inversores.
5. Comprobar la entidad tasadora, la fecha de referencia de la valoración y la existencia de conflictos de intereses.
6. Comprobar la existencia de seguros o medidas de contingencia frente a incidentes específicos de cada activo, como incendios, daños o litigios por derechos de autor.

Estas estructuras de derechos no se uniformizan únicamente por el hecho de cotizar en bolsa. Incluso entre inversiones inmobiliarias fraccionadas, el riesgo puede variar considerablemente si difieren el fideicomiso, los préstamos, el vencimiento y la estructura de costes.

Riesgos de comisiones y liquidez

A los productos de inversión fraccionada pueden aplicarse comisiones de adquisición y estructuración del activo, comisiones de emisión, comisiones de negociación, honorarios de gestión del activo, honorarios fiduciarios y comisiones de venta, entre otras. Debe compararse la rentabilidad neta para el inversor después de deducir todos los costes, en lugar de la rentabilidad del activo subyacente mostrada en la publicidad.

La apertura de un mercado organizado amplía las vías de venta, pero no garantiza la liquidez. Si faltan órdenes de compra, pueden surgir los siguientes problemas:

• Es posible que no se pueda vender en el momento deseado.
• Para vender con urgencia, puede ser necesario aceptar un precio inferior al valor de tasación.
• Si no ha habido operaciones recientes, el precio de referencia mostrado en pantalla puede no reflejar el valor actual del activo.
• Las órdenes pueden concentrarse en unos pocos productos y aumentar la volatilidad de los precios.

En particular, en un mercado en el que solo pueden utilizarse órdenes limitadas, la diferencia entre el precio de compra y el de venta, denominada diferencial, puede actuar como un coste real de negociación.

Cómo interpretar las cifras sobre el tamaño del mercado

Los materiales proporcionados presentan estimaciones de un volumen acumulado de inversión fraccionada nacional de aproximadamente 640.000 millones de wones, del cual cerca de dos tercios corresponden a derechos de autor musicales, y de un mercado secundario de aproximadamente 14.500 millones de wones. Sin embargo, como el tamaño del mercado puede variar considerablemente según la fecha de referencia y el ámbito incluido, al citar estas cifras deben comprobarse también la fecha del estudio y la definición de la estadística original.

Si las cifras de inversión fraccionada en el extranjero incluyen incluso las operaciones con fracciones de acciones, mientras que las cifras nacionales solo incluyen activos no estandarizados, la comparación no se realiza con los mismos criterios. Para evaluar las perspectivas del mercado, resulta más preciso considerar conjuntamente el número de productos, el volumen real de negociación, el número de inversores, el historial de reembolsos al vencimiento y los casos de pérdidas, en vez de limitarse a los importes.

Significado y limitaciones de la apertura del mercado de nuevos tipos de valores

Si el mercado bursátil se consolida, podrían estandarizarse los procedimientos de divulgación y negociación de productos que estaban separados entre distintas plataformas, y podría establecerse una base para que los inversores comparen varios productos desde sus cuentas en sociedades de valores. Para las entidades emisoras, se ampliarán las vías para titulizar derechos difíciles de convertir en acciones o bonos tradicionales, como inmuebles, obras de arte, derechos sobre ingresos de música y derechos de propiedad intelectual.

Por otro lado, al principio puede haber pocos productos cotizados y pocas sociedades de valores participantes, y el volumen de negociación también podría ser limitado. Como el mercado extrabursátil de inversión fraccionada y el mercado bursátil pueden coexistir, los inversores deben comprobar si el lugar de negociación es un mercado autorizado y dónde pueden vender el mismo producto.

La incorporación al sistema regulado eleva el nivel de divulgación y supervisión, pero no distingue automáticamente entre activos buenos y malos. La clave de la decisión final de inversión no es la denominación «token» o «bolsa», sino los flujos de efectivo del activo subyacente, el orden de prelación de los derechos, el coste total y la posibilidad real de negociación.