---
title: "Perbedaan Pasar Sekuritas Jenis Baru KRX, Investasi Fraksional, dan STO"
locale: id
category: trends
category_name: "Tren"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/krx-new-securities-market-fractional-investing-sto
published_at: 2026-08-20T17:03:06+09:00
---

# Perbedaan Pasar Sekuritas Jenis Baru KRX, Investasi Fraksional, dan STO

> Bursa Efek Korea akan membuka Pasar Sekuritas Jenis Baru untuk memperdagangkan produk investasi fraksional pada 16 November 2026. Artikel ini merangkum struktur perdagangan dan persyaratan pencatatan pasar tersebut, perbedaannya dengan sekuritas token, cara menghitung imbal hasil, serta risiko yang perlu diperiksa investor.

## Key Points

- Pasar Sekuritas Jenis Baru Bursa Efek Korea akan dibuka sebagai pasar bursa tempat sekuritas investasi fraksional yang memenuhi persyaratan tertentu diperdagangkan melalui perusahaan sekuritas.
- Investor fraksional umumnya memegang hak dalam sekuritas atas pendapatan dan hasil penjualan aset terkait, alih-alih memiliki bersama aset itu sendiri, seperti properti atau karya seni.
- Pasar Sekuritas Jenis Baru merupakan tempat perdagangan, sedangkan sekuritas token adalah metode penerbitan dan pengelolaan yang mencatat hubungan hak dalam sekuritas menggunakan buku besar terdistribusi, sehingga keduanya merupakan konsep yang berbeda.
- Imbal hasil investasi tidak hanya bergantung pada harga aset dasar, tetapi juga pada biaya operasional, pajak, berbagai biaya, ketentuan penjualan, dan likuiditas pasar perdagangan.
- Pencatatan di bursa atau pencatatan pada blockchain tidak menjamin modal, nilai aset, ataupun penjualan pada waktu yang diinginkan.

Bursa Korea akan membuka **pasar sekuritas jenis baru** untuk produk investasi fraksional pada 16 November 2026. Pasar ini memungkinkan aset berharga tinggi atau memiliki struktur hak yang kompleks, seperti karya seni, properti, dan hak cipta musik, untuk dijadikan sekuritas dan diperdagangkan di bursa.

Namun, penjelasan bahwa produk tersebut “diperdagangkan seperti saham” bukan berarti risikonya sama dengan saham. Aset dasarnya mungkin sulit dinilai dan volume perdagangannya bisa rendah. Selain itu, investor sering kali tidak memiliki aset itu sendiri, melainkan hak yang ditetapkan dalam kontrak dan sekuritas. Jadwal dan persyaratan dalam tulisan ini didasarkan pada rencana yang telah diumumkan dan disediakan per 20 Agustus 2026. Sebelum pasar benar-benar dibuka, peraturan final Bursa Korea dan pengumuman perusahaan sekuritas harus diperiksa kembali.

## Definisi investasi fraksional dan pasar sekuritas jenis baru

**Investasi fraksional** adalah istilah umum untuk struktur investasi yang membagi aset berharga tinggi atau hak atas pendapatan menjadi unit-unit kecil agar dapat diinvestasikan oleh banyak investor. Secara hukum, ini bukan nama satu produk tetap, dan hak yang sebenarnya dapat berbeda tergantung pada bentuk hukum produk, seperti sekuritas kontrak investasi atau sertifikat penerima manfaat.

**Pasar sekuritas jenis baru** adalah pasar bursa tempat sekuritas jenis baru yang memenuhi persyaratan pencatatan tertentu dapat diperjualbelikan di Bursa Korea. Sebelumnya, penawaran dan transaksi sering dilakukan di dalam platform investasi fraksional untuk masing-masing aset. Setelah pasar dibuka, produk yang memenuhi syarat dapat diperdagangkan melalui rekening perusahaan sekuritas dan sistem pemesanan bursa.

| Kategori | Perdagangan yang berpusat pada platform saat ini | Rencana struktur pasar sekuritas jenis baru KRX |
|---|---|---|
| Tempat perdagangan | Platform masing-masing produk atau pasar luar bursa tersendiri | Pasar Bursa Korea |
| Jalur akses | Akun anggota platform | Rekening perusahaan sekuritas peserta |
| Penerimaan produk | Ditentukan berdasarkan penilaian masing-masing platform, pengecualian regulasi, dan sebagainya | Penerapan persyaratan pencatatan dan penilaian bursa |
| Pembentukan harga | Metode masing-masing platform | Pembentukan harga berdasarkan pesanan di bursa |
| Likuiditas | Bergantung pada pengguna platform dan volume perdagangan | Efek integrasi pasar dapat diharapkan, tetapi volume perdagangan tidak dijamin |
| Pencatatan hak | Sistem pendaftaran elektronik dan struktur kontrak yang berlaku saat ini, dan sebagainya | Diupayakan dengan terlebih dahulu memanfaatkan sistem sekuritas elektronik yang ada |

## Rencana metode perdagangan pasar pada November 2026

Menurut rencana pembukaan yang disediakan, pasar sekuritas jenis baru akan dibuka pada 16 November 2026. Jam perdagangan regulernya direncanakan sama dengan pasar saham, yaitu pukul 09.00 hingga 15.30. Karena pasar ini direncanakan beroperasi terutama dengan pesanan limit, investor harus mengajukan sendiri harga yang diinginkan.

Persyaratan utama penerimaan yang telah diumumkan mencakup hal-hal berikut.

- Skala penerbitan produk harus setidaknya 3 miliar won
- Ekuitas perusahaan penerbit harus setidaknya 2 miliar won
- Perusahaan penerbit harus memiliki sejumlah tertentu produk hingga jatuh tempo agar sebagian kepentingannya selaras dengan kepentingan investor
- Memenuhi persyaratan pengungkapan, pencatatan, dan struktur produk yang diwajibkan oleh bursa

Angka-angka ini dapat berubah atau pengecualian terperinci dapat ditambahkan selama proses persiapan pembukaan pasar. Saat mengambil keputusan investasi, peraturan operasional final Bursa Korea, pengungkapan pencatatan, dan prospektus harus didahulukan daripada angka ringkasan dalam siaran pers.

Pencatatan hanya berarti bahwa produk telah memenuhi persyaratan formal dan penilaian minimum. Hal itu tidak berarti Bursa Korea menjamin profitabilitas aset dasar atau pokok investasi.

## Apa yang dimiliki oleh investor fraksional

Membeli sekuritas investasi fraksional properti pada umumnya tidak berarti nama investor dicatat langsung dalam register properti bangunan. Bergantung pada struktur produk, investor memiliki seluruh atau sebagian hak berikut.

- Hak untuk menerima pembagian pendapatan operasional, seperti uang sewa atau royalti hak cipta
- Hak untuk menerima pembagian hasil penjualan aset dasar setelah dikurangi biaya dan utang dengan prioritas lebih tinggi
- Hak untuk menggunakan hak suara berdasarkan ketentuan yang ditetapkan
- Hak untuk menjual sekuritas di pasar sebelum jatuh tempo

Karena itu, ungkapan sehari-hari seperti “membeli 0,01% bangunan” dapat berbeda dari hak hukum yang sebenarnya. Nama pemilik aset, keberadaan perwalian, peran perusahaan penerbit atau perusahaan bertujuan khusus, serta urutan prioritas klaim investor harus diperiksa dalam prospektus.

## Contoh perhitungan laba dan kerugian

Anggaplah perusahaan penerbit menerbitkan sekuritas dengan aset dasar berupa gedung perkantoran senilai 10 miliar won, dan investor menanamkan modal sebesar 1 juta won. Rasio sederhananya adalah **0,01%, yaitu 1 dari 10.000**, yang diperoleh dengan membagi 1 juta won dengan 10 miliar won.

Jika sewa tahunan mencapai 500 juta won dan biaya seperti biaya pengelolaan serta pajak mencapai 200 juta won, pendapatan operasional setelah dikurangi biaya adalah 300 juta won. Dengan asumsi sederhana bahwa tidak ada biaya lain atau ketentuan pembagian tambahan, bagian investor adalah 30.000 won per tahun.

| Item | Perhitungan | Jumlah yang menjadi hak investor |
|---|---:|---:|
| Rasio investasi | 1 juta won ÷ 10 miliar won | 0,01% |
| Pendapatan operasional bersih tahunan | 500 juta won - 200 juta won | Total 300 juta won |
| Pembagian pendapatan tahunan | 300 juta won × 0,01% | 30.000 won |
| Pembagian selama 5 tahun | 30.000 won × 5 tahun | 150.000 won |
| Asumsi dijual seharga 12 miliar won setelah 5 tahun | 12 miliar won × 0,01% | 1,2 juta won |
| Total laba dibandingkan pokok | Keuntungan penjualan 200.000 won + pembagian 150.000 won | 350.000 won |
| Total dana yang diperoleh kembali | Bagian hasil penjualan 1,2 juta won + pembagian 150.000 won | 1,35 juta won |

Sebaliknya, jika bangunan dijual seharga 8 miliar won, bagian hasil penjualan berdasarkan perhitungan sederhana akan turun menjadi 800.000 won. Meskipun telah menerima pembagian pendapatan, hasil akhir investasi dapat menjadi negatif akibat kerugian penjualan dan biaya.

Contoh ini hanya bertujuan menunjukkan prinsip perhitungan dan tidak mencerminkan kekosongan properti, bunga pinjaman, pajak terkait perolehan, kepemilikan, dan pelepasan, biaya platform, imbalan pengelolaan aset, biaya penjualan, serta pajak investor.

## Perbedaan antara pasar sekuritas jenis baru dan sekuritas token

**STO(Security Token Offering)** mengacu pada prosedur penerbitan dan penawaran umum sekuritas dalam bentuk token. **Sekuritas token** yang digunakan dalam kebijakan domestik berarti bentuk sekuritas yang hubungan haknya dicatat dan dikelola dengan teknologi buku besar terdistribusi.

| Item perbandingan | Pasar sekuritas jenis baru KRX | Sekuritas token·STO |
|---|---|---|
| Konsep inti | Pasar untuk memperdagangkan sekuritas | Metode penerbitan sekuritas dan pencatatan hak |
| Peran | Pesanan, penemuan harga, perdagangan, dan pengungkapan | Penerbitan, pendaftaran, dan pengelolaan hak berbasis buku besar terdistribusi |
| Metode penerapan awal | Perdagangan sekuritas jenis baru menggunakan sistem sekuritas elektronik yang ada | Penggunaan buku besar terdistribusi yang memenuhi persyaratan hukum |
| Kebutuhan akan blockchain | Bukan unsur wajib | Penggunaan buku besar terdistribusi merupakan unsur utama |
| Perlindungan investor | Regulasi pasar modal, peraturan bursa, dan pengungkapan | Persyaratan terkait penerbitan dan pengelolaan token ditambahkan pada regulasi sekuritas |

Dengan kata lain, pada November 2026, **tempat perdagangan** untuk sekuritas investasi fraksional akan terlebih dahulu disediakan. Berdasarkan jadwal kebijakan yang diberikan, landasan hukum untuk penerbitan dan distribusi sekuritas token dijadwalkan mulai berlaku pada Februari 2027. Kedua sistem ini dapat digabungkan, tetapi bukan konsep yang sama.

Status sebagai sekuritas token juga tidak membuat nilai aset dasar meningkat atau menghilangkan risiko gagal bayar. Blockchain dapat mengubah metode pencatatan dan pengalihan, tetapi tidak menyelesaikan kesalahan penilaian, kekosongan properti, penurunan pendapatan hak cipta, kegagalan perusahaan penerbit, maupun konflik kepentingan.

## Urutan hak dan risiko kebangkrutan yang mudah terlewatkan oleh investor

Hal yang harus diperiksa sebelum prospek harga adalah **kepada siapa uang dibayarkan dan dalam urutan apa**. Meskipun aset dasar telah dijual, jika pokok dan bunga pinjaman, pajak, biaya pengelolaan, imbalan perwalian, serta biaya penjualan dikurangkan terlebih dahulu, jumlah yang diterima investor dapat lebih kecil daripada nilai yang diperoleh dengan sekadar mengalikan harga penjualan aset dengan rasio investasi.

Hal-hal berikut menentukan keamanan riil suatu produk.

1. Periksa atas nama siapa aset dasar terdaftar.
2. Periksa apakah aset dasar dipisahkan dari harta kreditur umum jika perusahaan penerbit bangkrut.
3. Periksa jumlah pinjaman beragunan dan piutang berprioritas lebih tinggi serta urutan pelunasannya.
4. Periksa siapa yang berwenang memutuskan penjualan aset dan ketentuan hak suara investor.
5. Periksa lembaga penilai, tanggal acuan penilaian, dan kemungkinan konflik kepentingan.
6. Periksa asuransi atau langkah antisipasi terhadap insiden khusus aset, seperti kebakaran, kerusakan, dan sengketa hak cipta.

Struktur hak tersebut tidak otomatis menjadi seragam hanya karena produk dicatatkan di bursa. Bahkan untuk investasi fraksional properti yang sama, tingkat risikonya dapat sangat berbeda jika struktur perwalian, pinjaman, jatuh tempo, dan biayanya berbeda.

## Risiko biaya dan likuiditas

Produk investasi fraksional dapat dikenai biaya pembelian dan penataan aset, biaya penerbitan, biaya transaksi, imbalan pengelolaan aset, imbalan perwalian, dan biaya penjualan. Investor harus membandingkan tingkat imbal hasil bersih setelah dikurangi seluruh biaya, bukan sekadar imbal hasil aset dasar yang ditampilkan dalam iklan.

Pembukaan pasar bursa menambah saluran penjualan, tetapi tidak menjamin likuiditas. Jika pesanan beli tidak mencukupi, masalah berikut dapat terjadi.

- Investor mungkin tidak dapat menjual pada waktu yang diinginkan.
- Jika harus menjual dengan segera, investor mungkin perlu menerima harga yang lebih rendah daripada nilai penilaian.
- Jika tidak ada transaksi terkini, harga acuan yang ditampilkan di layar mungkin tidak mencerminkan nilai aset saat ini.
- Pesanan dapat terpusat pada sejumlah kecil produk sehingga fluktuasi harga membesar.

Khususnya di pasar yang hanya mengizinkan pesanan limit, spread, yaitu selisih antara harga penawaran beli dan harga penawaran jual, dapat menjadi biaya transaksi yang nyata.

## Cara membaca angka ukuran pasar

Materi yang disediakan menyajikan estimasi bahwa nilai kumulatif investasi fraksional domestik sekitar 640 miliar won, sekitar dua pertiganya berasal dari hak cipta musik, sedangkan ukuran pasar sekundernya sekitar 14,5 miliar won. Namun, ukuran pasar dapat sangat berbeda tergantung pada waktu acuan dan cakupan yang disertakan. Karena itu, ketika mengutip angka tersebut, tanggal survei dan definisi statistik aslinya juga harus diperiksa.

| Konsep statistik | Arti | Hal yang perlu diperhatikan |
|---|---|---|
| Nilai penghimpunan·penerbitan kumulatif | Jumlah total dana yang sejauh ini dihimpun dari investor | Dapat berbeda dari ukuran aset yang masih tersisa saat ini |
| Nilai aset kelolaan | Nilai penilaian aset dasar yang saat ini sedang dikelola | Nilai appraisal dapat berbeda dari harga penjualan sebenarnya |
| Nilai perdagangan sekunder | Jumlah yang diperdagangkan antar-investor selama periode tertentu | Sulit dibandingkan secara langsung dengan nilai penerbitan kumulatif |
| Ukuran pasar luar negeri | Jumlah keseluruhan pasar terkait sebagaimana didefinisikan lembaga survei | Cakupannya dapat berbeda tergantung apakah perdagangan saham pecahan disertakan |

Jika angka investasi fraksional luar negeri mencakup perdagangan saham pecahan, sedangkan angka domestik hanya mencakup aset nonkonvensional, perbandingan tersebut tidak menggunakan standar yang sama. Saat menilai prospek pasar, akan lebih akurat jika tidak hanya melihat jumlah dana, tetapi juga jumlah produk, nilai perdagangan aktual, jumlah investor, kinerja pelunasan saat jatuh tempo, serta kasus kerugian.

## Makna dan keterbatasan pembukaan pasar sekuritas jenis baru

Jika pasar bursa berhasil terbentuk, prosedur pengungkapan dan perdagangan produk yang sebelumnya terpisah di masing-masing platform dapat distandardisasi. Investor juga dapat memperoleh dasar untuk membandingkan berbagai produk melalui rekening perusahaan sekuritas. Dari sisi perusahaan penerbit, saluran untuk melakukan sekuritisasi atas hak yang sulit dijadikan saham atau obligasi tradisional—seperti properti, karya seni, hak atas pendapatan musik, dan hak kekayaan intelektual—akan semakin luas.

Di sisi lain, pada tahap awal, jumlah produk tercatat dan perusahaan sekuritas peserta mungkin sedikit, sementara volume perdagangan juga berpotensi terbatas. Karena pasar investasi fraksional luar bursa dapat berjalan berdampingan dengan pasar bursa, investor harus memastikan apakah tempat perdagangan tersebut merupakan pasar berizin dan di mana produk yang sama dapat dijual.

Masuknya produk ke dalam sistem resmi merupakan perubahan yang meningkatkan tingkat pengungkapan dan pengawasan, tetapi tidak otomatis membedakan aset yang baik dari aset yang buruk. Inti keputusan investasi akhir bukanlah istilah token atau bursa, melainkan **arus kas aset dasar, urutan prioritas hak, total biaya, dan kemungkinan untuk benar-benar melakukan transaksi**.

## FAQ

### Kapan pasar sekuritas jenis baru Bursa Korea akan dibuka?
Pembukaannya dijadwalkan pada 16 November 2026. Namun, karena jadwal pembukaan, perusahaan sekuritas yang berpartisipasi, dan instrumen yang diperdagangkan dapat berubah, pengumuman final dari Bursa Korea dan perusahaan sekuritas yang digunakan harus diperiksa sebelum pembukaan.

### Apakah di pasar sekuritas jenis baru kita membeli karya seni atau bangunannya secara langsung?
Dalam kebanyakan kasus, yang dibeli bukanlah hak kepemilikan langsung atas aset dasar itu sendiri, melainkan hak berdasarkan sekuritas untuk menerima pembagian uang sewa, royalti, atau hasil penjualan. Hak kepemilikan dan pembagian yang tepat harus diperiksa dalam prospektus dan perjanjian perwalian produk tersebut.

### Apakah pasar sekuritas jenis baru dan STO merupakan sistem yang sama?
Tidak. Pasar sekuritas jenis baru adalah tempat untuk membeli dan menjual sekuritas, sedangkan STO mengacu pada prosedur penerbitan sekuritas token dengan menggunakan buku besar terdistribusi. Produk yang diterbitkan melalui metode sekuritas elektronik yang sudah ada juga dapat diperdagangkan di pasar sekuritas jenis baru.

### Apakah pokok investasi dijamin jika terdaftar di Bursa Korea?
Tidak dijamin. Kerugian pokok investasi dapat terjadi akibat penurunan harga aset dasar, berkurangnya pendapatan, gagal bayar penerbit, biaya tinggi, atau kurangnya likuiditas, dan pencatatan bukanlah jaminan atas profitabilitas.

### Apakah produk investasi pecahan dapat langsung dijual kapan saja?
Pesanan jual dapat diajukan, tetapi tidak akan dieksekusi jika tidak ada pesanan beli dari pihak lain. Produk dengan volume perdagangan rendah mungkin tidak dapat dijual untuk waktu yang lama atau harus dijual dengan harga yang lebih rendah daripada nilai taksirannya.

### Bagaimana cara menghitung tingkat imbal hasil investasi pecahan properti?
Biaya pengelolaan, bunga, pajak, imbalan pengelolaan aset, dan berbagai komisi dikurangkan dari total pendapatan seperti uang sewa, lalu rasio pembagian kepada investor diterapkan. Pada saat jatuh tempo, utang senior dan biaya pelepasan harus terlebih dahulu dikurangkan dari hasil penjualan aset.

### Apakah sekuritas token sama dengan aset virtual?
Tidak. Sekuritas token adalah hak yang tergolong sebagai sekuritas berdasarkan Undang-Undang Pasar Modal, terlepas dari bentuknya, dan dicatat dalam buku besar terdistribusi. Tidak seperti aset virtual pada umumnya, sekuritas token tunduk pada regulasi mengenai penerbitan, pengungkapan, dan penjualan sekuritas.

### Apa yang harus diperiksa terlebih dahulu saat membandingkan produk investasi pecahan?
Arus kas aset dasar, hak hukum yang dimiliki investor, utang senior, jatuh tempo dan ketentuan penjualan, total biaya, serta volume perdagangan terkini harus diperiksa terlebih dahulu. Jika hanya membandingkan tingkat imbal hasil yang ditampilkan, keuntungan atau kerugian aktual dapat dinilai terlalu tinggi.

## Sources

- [Bursa Korea](https://www.krx.co.kr/main/main.jsp)
- [Layanan Peraturan Bursa Korea](https://rule.krx.co.kr/)
- [Komisi Jasa Keuangan](https://www.fsc.go.kr/)
- [Pusat Informasi Peraturan Perundang-undangan Nasional](https://www.law.go.kr/)

## Images

![Perempuan menggunakan tablet berisi data pasar di ruang pameran](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTAyOTgsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--68e323b60940c142be5f9080ddbbe97a5409a924/ai-6ff1147d.webp)
![Bagan sekuritas aset riil yang terhubung ke pasar teregulasi, tokenisasi, dan buku besar terdistribusi](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTAzMDQsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--16762533fb71560be36a9740c292012d72605d4e/ai-6df2dcf5.webp)