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title: "KRX 신종증권시장과 조각투자·STO의 차이"
locale: ko
category: trends
category_name: "트렌드"
translation_status: original
license: cc_by
author: "인조이스 편집팀"
source_url: https://injoys.com/ko/articles/krx-new-securities-market-fractional-investing-sto
published_at: 2026-08-20T17:03:06+09:00
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# KRX 신종증권시장과 조각투자·STO의 차이

> 한국거래소는 2026년 11월 16일 조각투자 상품을 거래하는 신종증권시장을 개설할 예정이다. 시장의 거래 구조와 상장 요건, 토큰증권과의 차이, 수익 계산법 및 투자자가 확인해야 할 위험을 정리한다.

## Key Points

- 한국거래소 신종증권시장은 일정 요건을 갖춘 조각투자 증권을 증권사를 통해 거래하는 장내시장으로 개설될 예정이다.
- 조각투자자는 부동산이나 미술품 자체를 공동 소유하기보다 해당 자산의 수익과 처분대금에 관한 증권상 권리를 보유하는 경우가 일반적이다.
- 신종증권시장은 거래 장소이고 토큰증권은 분산원장을 이용해 증권의 권리관계를 기록하는 발행·관리 방식이라는 점에서 서로 다른 개념이다.
- 투자수익은 기초자산 가격뿐 아니라 운영비, 세금, 각종 수수료, 매각 조건과 거래시장 유동성에 따라 달라진다.
- 상장이나 블록체인 기록은 원금, 자산 가치 또는 원하는 시점의 매도를 보장하지 않는다.

한국거래소는 2026년 11월 16일 조각투자 상품을 위한 **신종증권시장**을 개설할 예정이다. 미술품·부동산·음악 저작권처럼 가격이 높거나 권리 구조가 복잡한 자산을 증권으로 만들어 장내에서 거래할 수 있도록 하는 시장이다.

다만 ‘주식처럼 거래된다’는 설명이 ‘주식과 위험이 같다’는 뜻은 아니다. 기초자산의 가치평가가 어렵고 거래량이 적을 수 있으며, 투자자는 자산 자체가 아니라 계약과 증권에 규정된 권리를 보유하는 경우가 많다. 이 글의 일정과 요건은 2026년 8월 20일 현재 공개·제공된 계획을 기준으로 하며, 실제 개장 전 한국거래소의 최종 규정과 증권사 공지를 다시 확인해야 한다.

## 조각투자와 신종증권시장의 정의

**조각투자**는 고가 자산이나 수익권을 작은 단위로 나누어 여러 투자자가 투자하는 구조를 통칭한다. 법률상 하나의 고정된 상품명이 아니며, 실제 권리는 투자계약증권·수익증권 등 상품의 법적 형식에 따라 달라질 수 있다.

**신종증권시장**은 일정한 상장 요건을 충족한 신종증권을 한국거래소에서 사고파는 장내시장이다. 기존에는 자산별 조각투자 플랫폼 안에서 청약과 거래가 이뤄지는 경우가 많았지만, 시장이 열리면 적격 상품을 증권사 계좌와 거래소 주문 체계를 통해 매매할 수 있게 된다.

| 구분 | 기존 플랫폼 중심 거래 | KRX 신종증권시장 예정 구조 |
|---|---|---|
| 거래 장소 | 상품별 플랫폼 또는 별도 장외시장 | 한국거래소 장내시장 |
| 접근 경로 | 플랫폼 회원계정 | 참여 증권사 계좌 |
| 상품 편입 | 플랫폼별 심사와 규제 특례 등에 따라 결정 | 거래소 상장 요건과 심사 적용 |
| 가격 형성 | 플랫폼별 방식 | 장내 주문에 따른 가격 형성 |
| 유동성 | 플랫폼 이용자와 거래량에 의존 | 시장 통합 효과를 기대할 수 있으나 거래량은 보장되지 않음 |
| 권리 기록 | 현행 전자등록·계약 구조 등 | 우선 기존 전자증권 체계를 활용하는 방식으로 추진 |

## 2026년 11월 시장의 예정 거래 방식

제공된 개설안에 따르면 신종증권시장은 2026년 11월 16일 문을 열고, 정규 거래시간은 주식시장과 같은 오전 9시부터 오후 3시 30분까지로 예정돼 있다. 지정가 주문을 중심으로 운영될 예정이므로 투자자가 원하는 가격을 직접 제시해야 한다.

예고된 주요 편입 요건에는 다음 내용이 포함된다.

- 상품 발행 규모가 30억원 이상일 것
- 발행회사의 자기자본이 20억원 이상일 것
- 발행회사가 일정 물량을 만기까지 보유해 투자자와 이해관계를 일부 공유할 것
- 거래소가 요구하는 공시·상장·상품 구조 요건을 충족할 것

이 수치는 개장 준비 과정에서 변경되거나 세부 예외가 추가될 수 있다. 투자 여부를 판단할 때는 보도자료의 요약 수치보다 한국거래소의 최종 운영규정, 상장공시와 투자설명서를 우선해야 한다.

상장은 상품이 최소한의 형식과 심사 요건을 충족했다는 의미이지, 한국거래소가 기초자산의 수익성이나 원금을 보증한다는 의미가 아니다.

## 조각투자자는 무엇을 소유하는가

부동산 조각투자 증권을 샀다고 해서 투자자 이름이 건물 등기부에 직접 기재되는 것은 일반적이지 않다. 투자자는 상품 구조에 따라 다음과 같은 권리의 전부 또는 일부를 갖는다.

- 임대료나 저작권료 등 운용수익을 배분받을 권리
- 기초자산 매각대금 중 비용과 선순위 채무를 뺀 금액을 배분받을 권리
- 정해진 조건에서 의결권을 행사할 권리
- 만기 전 증권을 시장에서 매도할 권리

따라서 ‘건물의 0.01%를 샀다’는 일상적 표현과 실제 법률상 권리는 다를 수 있다. 자산의 명의자, 신탁 여부, 발행회사 또는 특수목적법인의 역할, 투자자의 청구 순위를 투자설명서에서 확인해야 한다.

## 수익과 손실 계산 예시

발행회사가 100억원 상당의 오피스 건물을 기초자산으로 증권을 발행하고, 투자자가 100만원을 투자했다고 가정해 보자. 단순 비율은 100만원을 100억원으로 나눈 **0.01%, 즉 1만분의 1**이다.

연간 임대료가 5억원이고 관리비·세금 등 비용이 2억원이라면 비용 차감 후 운용수익은 3억원이다. 다른 수수료와 배분 조건이 없다는 단순 가정에서는 투자자 몫이 연 3만원이다.

| 항목 | 계산 | 투자자에게 해당하는 금액 |
|---|---:|---:|
| 투자 비율 | 100만원 ÷ 100억원 | 0.01% |
| 연간 순운용수익 | 5억원 - 2억원 | 전체 3억원 |
| 연간 수익 배분 | 3억원 × 0.01% | 3만원 |
| 5년간 배분금 | 3만원 × 5년 | 15만원 |
| 5년 후 120억원 매각 가정 | 120억원 × 0.01% | 120만원 |
| 원금 대비 총이익 | 매각차익 20만원 + 배분금 15만원 | 35만원 |
| 총회수액 | 매각대금 몫 120만원 + 배분금 15만원 | 135만원 |

반대로 건물이 80억원에 팔리면 단순 계산상 매각대금 몫은 80만원으로 줄어든다. 배분금을 받았더라도 매각손실과 수수료 때문에 최종 수익이 마이너스가 될 수 있다.

이 예시는 계산 원리를 보여주기 위한 것으로 공실, 대출이자, 취득·보유·처분 관련 세금, 플랫폼 수수료, 자산관리 보수, 매각 수수료와 투자자 과세는 반영하지 않았다.

## 신종증권시장과 토큰증권의 차이

**STO(Security Token Offering)**는 토큰 형태의 증권을 발행·공모하는 절차를 가리킨다. 국내 정책에서 사용하는 **토큰증권**은 분산원장 기술을 이용해 증권의 권리관계를 기록·관리하는 형태를 뜻한다.

| 비교 항목 | KRX 신종증권시장 | 토큰증권·STO |
|---|---|---|
| 핵심 개념 | 증권을 거래하는 시장 | 증권을 발행하고 권리를 기록하는 방식 |
| 역할 | 주문, 가격 발견, 매매와 공시 | 분산원장 기반 발행·등록·권리관리 |
| 초기 적용 방식 | 기존 전자증권 체계를 이용한 신종증권 거래 | 법적 요건을 충족한 분산원장 활용 |
| 블록체인 필요 여부 | 필수 요소가 아님 | 분산원장 사용이 핵심 요소 |
| 투자자 보호 | 자본시장 규제, 거래소 규정과 공시 | 증권 규제에 토큰 발행·관리 관련 요건이 추가됨 |

즉, 2026년 11월에는 조각투자 증권의 **거래 장소**가 먼저 마련되고, 제공된 정책 일정상 2027년 2월에는 토큰증권 발행·유통의 법적 기반이 시행될 예정이다. 두 제도가 결합할 수는 있지만 같은 개념은 아니다.

토큰증권이라고 해서 기초자산의 가치가 높아지거나 부실 위험이 사라지는 것도 아니다. 블록체인은 기록과 이전 방식을 바꿀 수 있지만 감정평가 오류, 공실, 저작권 수입 감소, 발행사 부실과 이해상충까지 해결해 주지는 않는다.

## 투자자가 놓치기 쉬운 권리 순서와 도산 위험

가격 전망보다 먼저 확인해야 할 부분은 **현금이 어떤 순서로 누구에게 지급되는가**이다. 기초자산이 매각돼도 대출 원리금, 세금, 관리비, 신탁 보수와 매각 비용이 먼저 빠지면 투자자에게 돌아오는 금액은 자산 매각가에 단순 투자 비율을 곱한 값보다 적을 수 있다.

다음 항목은 상품의 실질적 안전성을 좌우한다.

1. 기초자산 명의가 누구에게 있는지 확인한다.
2. 발행회사 부도 시 기초자산이 일반 채권자의 재산과 분리되는지 확인한다.
3. 담보대출과 선순위 채권의 규모 및 상환 순서를 확인한다.
4. 자산 매각을 결정할 권한과 투자자 의결 조건을 확인한다.
5. 감정평가 기관, 평가 기준일과 이해상충 여부를 확인한다.
6. 화재·훼손·저작권 분쟁 등 자산별 사고에 대한 보험이나 대비책을 확인한다.

이러한 권리 구조는 거래소 상장 여부만으로 동일해지지 않는다. 같은 부동산 조각투자라도 신탁, 대출, 만기와 비용 구조가 다르면 위험도는 크게 달라질 수 있다.

## 수수료와 유동성 위험

조각투자 상품에는 자산 매입·구조화 수수료, 발행 수수료, 거래 수수료, 자산관리 보수, 신탁 보수와 매각 수수료 등이 적용될 수 있다. 광고에 표시된 기초자산 수익률보다 모든 비용을 뺀 투자자 기준 순수익률을 비교해야 한다.

장내시장 개설은 매도 통로를 늘리지만 유동성을 보장하지 않는다. 매수 주문이 부족하면 다음 문제가 생길 수 있다.

- 원하는 시점에 매도하지 못할 수 있다.
- 급하게 팔려면 평가가치보다 낮은 가격을 받아들여야 할 수 있다.
- 최근 거래가 없어 화면의 기준가격이 현재 자산가치를 반영하지 못할 수 있다.
- 소수 상품에 주문이 집중돼 가격 변동이 커질 수 있다.

특히 지정가 주문만 가능한 시장에서는 매수호가와 매도호가의 차이인 스프레드가 실제 거래비용으로 작용할 수 있다.

## 시장 규모 수치를 읽는 방법

제공 자료에는 국내 조각투자 누적 규모 약 6,400억원, 그중 음악 저작권 비중 약 3분의 2, 유통시장 규모 약 145억원이라는 추산이 제시돼 있다. 다만 시장 규모는 기준시점과 포함 범위에 따라 크게 달라질 수 있으므로 해당 수치를 인용할 때는 원 통계의 조사일과 정의를 함께 확인해야 한다.

| 통계 개념 | 의미 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 누적 모집·발행액 | 지금까지 투자자로부터 모집한 금액의 합계 | 현재 남아 있는 자산 규모와 다를 수 있음 |
| 운용자산 가치 | 현재 운용 중인 기초자산의 평가액 | 감정가와 실제 매각가가 다를 수 있음 |
| 유통 거래대금 | 일정 기간 투자자 사이에서 거래된 금액 | 누적 발행액과 직접 비교하기 어려움 |
| 해외 시장 규모 | 조사기관이 정의한 관련 시장의 합계 | 주식 소수점 거래 포함 여부에 따라 범위가 달라짐 |

해외 조각투자 수치에 주식 소수점 거래까지 포함하고 국내 수치에는 비정형 자산만 포함하면 같은 기준의 비교가 아니다. 시장 전망을 평가할 때는 금액보다 상품 수, 실제 거래대금, 투자자 수, 만기상환 실적과 손실 사례를 함께 보는 편이 정확하다.

## 신종증권시장 개설의 의미와 한계

거래소 시장이 정착하면 플랫폼마다 분리돼 있던 상품의 공시와 거래 절차를 표준화하고, 투자자가 증권사 계좌에서 여러 상품을 비교하는 기반이 생길 수 있다. 발행회사 입장에서는 부동산·미술품·음원 수익권·지식재산권처럼 전통적인 주식이나 채권으로 만들기 어려웠던 권리를 증권화할 통로가 넓어진다.

반면 초기에는 상장 상품과 참여 증권사가 적고 거래량도 제한될 가능성이 있다. 장외 조각투자 시장과 거래소 시장이 병존할 수 있으므로, 투자자는 거래 장소가 인가받은 시장인지와 동일 상품을 어디에서 매도할 수 있는지 확인해야 한다.

제도권 편입은 공시와 감독 수준을 높이는 변화이지만 좋은 자산과 나쁜 자산을 자동으로 구분해 주지는 않는다. 최종 투자 판단의 핵심은 토큰이나 거래소라는 명칭이 아니라 **기초자산의 현금흐름, 권리 순위, 총비용과 실제 거래 가능성**이다.

## FAQ

### 한국거래소 신종증권시장은 언제 열리나요?
2026년 11월 16일 개설이 예정돼 있다. 다만 개장 일정과 참여 증권사, 거래 대상은 변경될 수 있으므로 개장 전 한국거래소와 이용 증권사의 최종 공지를 확인해야 한다.

### 신종증권시장에서 미술품이나 건물 자체를 사는 건가요?
대부분은 기초자산 자체의 직접 소유권이 아니라 임대료, 저작권료 또는 매각대금을 배분받는 증권상 권리를 산다. 정확한 소유·배분 권리는 상품의 투자설명서와 신탁계약에서 확인해야 한다.

### 신종증권시장과 STO는 같은 제도인가요?
아니다. 신종증권시장은 증권을 사고파는 거래 장소이고, STO는 분산원장을 이용한 토큰증권의 발행 절차를 뜻한다. 기존 전자증권 방식으로 발행된 상품도 신종증권시장에서 거래될 수 있다.

### 한국거래소에 상장되면 원금이 보장되나요?
보장되지 않는다. 기초자산 가격 하락, 수입 감소, 발행사 부실, 높은 비용 또는 유동성 부족으로 원금 손실이 발생할 수 있으며 상장은 수익성에 대한 보증이 아니다.

### 조각투자 상품은 언제든 바로 팔 수 있나요?
매도 주문은 낼 수 있지만 상대방의 매수 주문이 없으면 체결되지 않는다. 거래량이 적은 상품은 장기간 매도하지 못하거나 평가가치보다 낮은 가격에 팔아야 할 수 있다.

### 부동산 조각투자 수익률은 어떻게 계산하나요?
임대료 등 총수입에서 관리비, 이자, 세금, 자산관리 보수와 각종 수수료를 뺀 뒤 투자자 배분 비율을 적용한다. 만기에는 자산 매각대금에서 선순위 채무와 처분비용을 먼저 차감해야 한다.

### 토큰증권은 가상자산과 같은 것인가요?
아니다. 토큰증권은 형태와 무관하게 자본시장법상 증권에 해당하는 권리를 분산원장으로 기록한 것이다. 일반 가상자산과 달리 증권 발행·공시·판매에 관한 규제를 받는다.

### 조각투자 상품을 비교할 때 가장 먼저 볼 항목은 무엇인가요?
기초자산의 현금흐름, 투자자가 갖는 법적 권리, 선순위 채무, 만기와 매각 조건, 전체 수수료 및 최근 거래량을 먼저 확인해야 한다. 표시 수익률만 비교하면 실제 손익을 과대평가할 수 있다.

## Sources

- [한국거래소](https://www.krx.co.kr/main/main.jsp)
- [한국거래소 법규서비스](https://rule.krx.co.kr/)
- [금융위원회](https://www.fsc.go.kr/)
- [국가법령정보센터](https://www.law.go.kr/)

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