서울 집값 오르는 이유, 공급부족론을 넘어선 진짜 원인 분석

공급부족론, 왜 틀렸나

정부가 토지거래허가구역과 투기과열지구 지정 같은 강력한 부동산 규제책을 내놨지만, 시장은 좀처럼 식지 않고 있습니다. 거래량은 줄었지만 서울 집값 오르는 이유를 설명하기엔 공급부족론만으로는 부족합니다.

공급 부족이 집값 상승의 원인이라면 전세가격도 함께 올라야 합니다. 전세는 실거주 수요를 반영하기 때문입니다. 그런데 지난 2~3년간 매매가는 전세가와 비교해 압도적으로 가파르게 상승했습니다. 전세가와 매매가 괴리가 벌어진 것이죠. 이 현상은 특히 강남권에서 두드러졌습니다.

결국 공급부족론 반박의 핵심은 간단합니다. 실거주 수요를 보여주는 전세시장이 매매시장만큼 과열되지 않았다는 점입니다. 서울 집값 오르는 이유는 다른 곳에 있습니다.

에셋 파킹 수요가 강남 아파트를 움직인다

강남 아파트 가격 상승의 배경에는 에셋 파킹 수요가 있습니다. 강남권 아파트는 대부분 25억원을 넘어 대출이 2억원밖에 나오지 않는 상황입니다. 거의 현금으로 집을 사야 하는데도 수요가 꺾이지 않는 이유가 바로 에셋 파킹입니다.

에셋 파킹이란 금을 장롱에 넣어두는 것처럼 안전한 자산을 미리 확보해두는 전략입니다. 오를 것 같은 가장 안전한 자산에 현금을 묻어두는 것이죠. 우리나라에서 집은 굉장히 안전한 자산이라는 믿음이 강합니다. 실거주를 생각하고 산 뒤 5% 떨어져도 언젠가는 오를 것으로 기대하는 심리가 작용합니다.

특히 강남권 상급지 아파트는 최근 2년 넘게 한 번도 하락한 적이 없습니다. 신축 고급 아파트가 준공 후 기대했던 가격보다 높은 가격을 형성하면서 재건축을 앞둔 구축 아파트도 덩달아 몸값이 뛰었습니다. 강남 집값 전망이 낙관적인 이유입니다.

현금 가치 하락과 에브리싱 랠리

서울 집값 오르는 이유를 이해하려면 현금 가치 하락 현상을 살펴봐야 합니다. 지금 시장에서는 현금은 쓰레기가 된다는 믿음이 공고해지고 있습니다. 이것은 우리나라만의 현상이 아닙니다.

국내외에서 유동성이 크게 풀리면서 모든 자산이 오르는 부동산 에브리싱 랠리가 펼쳐지고 있습니다. 위험자산이든 안전자산이든 가릴 것 없이 가격이 튀어 오르고 있습니다. 반대로 말하면 화폐가치가 급격하게 하락하고 있다는 뜻입니다.

향후 추가적인 유동성 공급 가능성이 있는 상황에서 가만히 있으면 벼락 거지가 된다는 걱정이 커지고 있습니다. 자산을 사둬야 하는데 선택지가 아파트, 특히 강남 아파트로 좁혀지는 것입니다. 주식은 오르고 있지만 손실 가능성에 대한 불안감이 크기 때문입니다.

갭매우기 장세와 중하급지 집값 전망

앞으로는 양극화보다 갭매우기 장세가 예상됩니다. 갭매우기란 지금까지 덜 오른 중하급지 중심으로 집값이 오르는 현상입니다. 상급지 위주로 집값이 오르다 보니 중하급지가 오히려 싸게 느껴지는 것이죠.

이미 하반기부터 조짐이 보이고 있습니다. 중하급지 중에서는 2018~19년 가격을 유지하는 곳도 있습니다. 그동안 서울시민의 소득이 20% 이상 올랐는데도 말입니다. 중하급지 집값 상승은 시간문제라는 분석이 나오는 배경입니다.

노도강 집값 전망도 주목받고 있습니다. 공급 부족, 토지거래허가제로 인한 전세매물 감소, 차등화된 대출 규제가 맞물리면서 노도강처럼 지금까지 덜 오른 곳으로 수요가 몰릴 수 있습니다.

금리와 글로벌 변수가 집값에 미치는 영향

금리와 집값 관계는 서울 집값 오르는 이유를 분석할 때 빼놓을 수 없는 변수입니다. 현재 우리나라 경제성장률은 조금씩 올라가고 있으며 글로벌 투자은행들은 2%대 성장을 전망합니다.

반도체 업계의 수익성이 개선되고 있고 물가도 2%대에서 꾸준히 오르고 있습니다. 환율을 고려하면 금리를 낮추기 힘든 상황입니다. 부동산 규제 효과가 제한적인 가운데 금리 인하 기대감도 약해지고 있는 것이죠.

아울러 글로벌 자산시장 랠리가 종료된다면 부동산 시장도 하방압력을 강하게 받을 수 있습니다. 금리와 글로벌 자산 랠리 종료는 집값 하락의 핵심 변수로 지켜봐야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 서울 집값 오르는 이유가 정말 공급부족 때문이 아닌가요

A1. 공급부족이 원인이라면 전세가격도 함께 올라야 합니다. 하지만 최근 2~3년간 매매가는 전세가보다 압도적으로 많이 올랐습니다. 이는 실거주 수요보다 에셋 파킹 수요가 집값을 끌어올렸음을 보여줍니다.

Q2. 에셋 파킹 수요란 무엇인가요

A2. 에셋 파킹은 금을 장롱에 넣어두는 것처럼 안전한 자산을 미리 확보해두는 투자 전략입니다. 현금 가치 하락이 우려되는 상황에서 오를 것 같은 자산에 현금을 묶어두는 방식입니다.

Q3. 중하급지 집값도 오를까요

A3. 갭매우기 장세가 예상됩니다. 상급지 가격 상승으로 중하급지가 상대적으로 저렴하게 느껴지면서 노도강 같은 지역으로 수요가 이동할 가능성이 있습니다.

Q4. 집값 하락 가능성은 없나요

A4. 금리 인하가 어려운 상황과 글로벌 자산 랠리 종료는 집값 하락 변수가 될 수 있습니다. 다만 현금 가치 하락에 대한 우려가 지속되는 한 급격한 하락은 제한적일 것으로 보입니다.

결론

서울 집값 오르는 이유는 공급부족이 아니라 에셋 파킹 수요와 현금 가치 하락에 대한 우려입니다. 앞으로는 갭매우기 장세로 중하급지도 상승 가능성이 있으니 시장 흐름을 주시해야 합니다.

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