전세에서 월세로 급격히 바뀌는 이유
이제 전국에서 전세살이보다 월세살이하는 사람이 훨씬 많습니다. 과거 월세는 주로 연립주택이나 원룸 중심이었지만, 최근 아파트까지 월세가 본격 확산되고 있습니다.
임대차 3법, 보유세 증가, 저금리 시대 종료, 전세 대출 규제 등 여러 요인이 겹치면서 주택 월세화 속도가 생각보다 빠르게 진행되고 있습니다. 이러한 부동산 패러다임 변화는 앞으로 부동산 시장 전체의 판도를 크게 바꿀 것으로 예상됩니다.
오래전부터 부동산학계에서는 후진국형 사금융으로 불리는 전세 제도가 언젠가 종말을 맞을 것으로 전망했습니다. 금융 산업이 발전하면서 제도권 모기지가 발달하면 사적 모기지인 전세는 자연스럽게 역사 속으로 사라질 수밖에 없기 때문입니다.
그러나 2009년 시작된 전세 대출이 전세 수명을 크게 연장시켰습니다. 주거비 부담으로 따지면 전세가 월세보다 훨씬 낮았기에 많은 사람들이 선호했고, 전세 대출 수요 증가는 갭 투자 활성화로 이어졌습니다.
월세 시대의 두 얼굴: 기회와 위기
전세 사기 종식이라는 긍정 효과
무분별한 전세 대출에 제동을 걸어야 한다는 의견이 커지고 있습니다. 갭 투자에 대한 부정적 인식도 높아지고 있죠. 앞으로 전세 대출은 지금보다 줄어들 수밖에 없을 것으로 보입니다.
전세 대출이 줄면 고가 주택 중심으로 전세 수요가 감소하면서 월세로 급속히 대체될 가능성이 큽니다. 전세가 사라지면 깡통 전세나 전세 사기로 전 재산을 잃는 세입자도 없어질 것입니다.
월세 부담 증가라는 부정적 현실
하지만 긍정적인 작용이 있으면 반드시 부정적인 반작용이 뒤따릅니다. 그림자 금융인 전세가 사라지고 월세로 바뀌면 주거의 고비용 구조가 고착될 수 있습니다.
유럽이나 미국 같은 선진국 샐러리맨은 월급의 30~50%를 월세로 냅니다. 집세를 내고 나면 가처분소득이 줄어 살림살이가 빠듯해집니다. 집 없는 세입자의 월세살이는 한마디로 힘겨울 수밖에 없습니다.
전세 대출 축소가 가져올 변화
전세는 내 집으로 가는 징검다리 역할을 했습니다. 일단 전세를 끼고 사뒀다가 돈을 모아 이사하는 계단식 내 집 마련 방식이었죠. 요즘 젊은 세대의 상급지 갈아타기 방식도 이런 갭 투자를 활용합니다.
하지만 본격 월세 시대가 되면 내 집 마련의 사다리가 사라집니다. 전세살이를 몇 년 하고 목돈을 마련한 뒤 내 집을 장만하는 패턴이 힘들어지는 것입니다. 전세라는 완충이 사라지면 월세에서 내 집 장만으로 곧장 도약해야 합니다.
하루가 짧은지는 실직해 보면 알고, 한 달이 짧은지는 월세를 내보면 안다는 말이 있습니다. 최근 대출금리가 올라도 젊은 층이 집을 사는 이유는 월세 내기에 지쳐 내 집 마련 욕구가 더 간절했기 때문일지도 모릅니다. 금리 부담보다 내 집 마련 설움이 더 무서운 것이 청년 세대의 현실입니다.
초장기 모기지로 내 집 마련하는 법
전세의 사금융 기능을 대신해 줄 수 있는 초장기 모기지 활성화는 필수적입니다. 미국처럼 집값의 10%만 가지고도 집을 살 수 있는 모기지 상품이 나와야 합니다.
신규 분양 물량도 분양가가 높은 탓에 20~30대에게는 그림의 떡입니다. 처음에는 지분을 일부만 보유하다가 장기간에 걸쳐 지분을 늘리는 방식의 지분형 분양 제도를 늘려야 합니다.
집을 살 수 없는 한계 계층에 대한 주택 바우처 지원도 늘리는 것이 필요합니다. 내 집 마련 지원과 주거 복지를 병행하는 주택정책을 펴야 청년 주거난 해소에 도움이 됩니다.
노후 자가주택이 필수인 이유
전세가 완전히 사라진다고 상상해 보세요. 자가살이와 월세살이 중 하나를 선택해야 합니다. 월세로 살아보지 않은 사람은 그 고통을 잘 모릅니다.
젊을 때는 그나마 월세살이가 견딜 만합니다. 투자를 왕성하게 할 수 있으니 집을 사지 않고 다른 데 투자해서 벌충하면 됩니다. 더욱이 매달 소득이 있으니 월세를 낼 수 있을 것입니다.
하지만 일정한 소득이 없는 은퇴자는 사정이 다릅니다. 월세를 받아도 모자랄 지경에 월세를 낸다고 생각해 보세요. 나이가 들어선 이삿짐 꾸리기도 힘에 벅찹니다. 정처 없이 떠도는 은퇴자 주거난은 한마디로 끔찍할 것입니다.
나이 들어 내 집은 가격이 오르든 내리든 노후 생활의 필수 요소이자 기댈 수 있는 언덕이 됩니다. 젊었을 때는 무주택으로 있더라도 머리가 희끗희끗해지면 든든한 안식처가 꼭 필요합니다. 실제로 미국 시니어 대상 조사 결과 92%가 선호 주거 형태로 편히 살 수 있는 자가를 원했습니다.
월세 수익률로 아파트 고르는 시대
월세 시대가 되면 아파트 평가도 전세 시대와 다를 것입니다. 투자금 대비 월세 수령 액수, 즉 월세 수익률이 평가의 기준이 됩니다.
아파트도 미래 예상되는 수익을 기초로 적정 가격을 추산하는 수익환원법이 주목받을 가능성이 있습니다. 그동안은 주로 다세대나 다가구주택 등 수익형 부동산을 사고팔 때 매겨왔으나 이제는 아파트도 적용될 수 있다는 얘기입니다.
현재 아파트는 수익형 부동산보다는 시세 차익형 부동산에 더 가깝습니다. 갭 투자가 하나의 재테크 방식으로 자리 잡았던 것은 바로 전세 제도가 자리 잡고 있어서입니다. 갭 투자는 현금 흐름보다 자본이득으로 보상받는 구조였죠.
하지만 월세 시대가 되면 현금 흐름 중심으로 가격을 따집니다. 전세형 주택이 주식형 주택이라면, 월세형 주택은 채권형 주택입니다. 채권 이자처럼 정기적으로 임대료를 받는 것입니다.
월세 전환형 아파트 고르는 법
포털이나 부동산 모바일 앱에서 월세 거래량과 금액을 비교 대상 단지와 대조해 보세요. 같은 금액의 아파트라도 월세 수익이 더 높은 곳이 장기적으로 유리합니다.
월세 수요자가 선호하는 더블 역세권이나 업무 지구에 있는 대단지 새 아파트라면 금상첨화입니다. 월세를 잘 받는 아파트는 교통, 편의 시설 등에서 유리한 입지를 갖추고 있을 것입니다.
향후 월세가 잘 나오는 집과 그렇지 않은 집 간의 매매가격 차이가 벌어질 것으로 보입니다. 아파트를 새로 사거나 갈아타기할 때 처음에는 거주하더라도 나중에 월세로 돌릴 가능성에 초점을 두고 고르는 게 좋습니다. 이른바 월세 전환형 아파트입니다.
세입자에게 아파트 월세화는 슬픈 일이지만, 노후를 준비하는 은퇴자에게 아파트는 월세가 나오는 또 다른 금융 상품이 될 가능성이 큽니다.
자주 묻는 질문
Q1. 전세가 완전히 사라지게 되나요?
A. 단기간에 전세가 완전히 사라지지는 않겠지만, 전세 대출 규제 강화와 갭 투자 감소로 고가 주택 중심으로 빠르게 월세로 전환되고 있습니다. 중저가 주택에서는 당분간 전세가 유지될 수 있으나, 장기적으로는 월세 비중이 계속 높아질 전망입니다.
Q2. 초장기 모기지는 어떤 상품인가요?
A. 초장기 모기지는 30년 이상 장기간에 걸쳐 상환하는 주택담보대출 상품입니다. 미국의 경우 집값의 10% 수준만 자기자본으로 준비하고 나머지는 장기 대출로 해결할 수 있어 내 집 마련 진입장벽을 낮춰줍니다. 국내에서도 이러한 상품 활성화가 필요한 상황입니다.
Q3. 월세 수익률은 어떻게 계산하나요?
A. 월세 수익률은 연간 월세 수입을 주택 매매가로 나눈 값입니다. 예를 들어 3억 원짜리 아파트에서 월 100만 원의 월세를 받는다면, 연간 1200만 원 수입이 발생하므로 수익률은 약 4%가 됩니다. 관리비와 세금 등을 고려한 순수익률로 계산하는 것이 정확합니다.
Q4. 지분형 분양이란 무엇인가요?
A. 지분형 분양은 처음에 주택 지분의 일부만 구매한 후, 시간이 지나면서 나머지 지분을 추가로 매입해 완전한 소유권을 확보하는 방식입니다. 초기 자본 부담을 줄여 청년층의 내 집 마련을 돕는 제도로, 영국 등 해외에서 시행되고 있습니다.
Q5. 노후에 꼭 자가주택이 필요한 이유는 무엇인가요?
A. 은퇴 후에는 일정한 소득이 없어 매달 월세를 내기 어렵습니다. 연금이나 저축으로 생활해야 하는데 여기서 월세까지 지출하면 노후 생활이 매우 불안정해집니다. 또한 나이가 들수록 이사가 힘들어지므로 안정적인 주거 공간 확보가 필수적입니다.
결론: 월세 시대, 준비된 자만 살아남는다
월세 시대는 이미 시작됐습니다. 전세 종말 이후 초장기 모기지를 활용한 내 집 마련 전략과 월세 수익률 중심의 부동산 선택이 중요해졌습니다. 특히 노후 대비 자가주택 확보는 선택이 아닌 필수입니다.
여러분은 월세 시대를 어떻게 준비하고 계신가요? 댓글로 의견을 나눠주세요. 부동산 투자와 주거 전략에 대한 더 많은 정보가 필요하시다면 구독 버튼을 눌러주세요.