Alquiler mensual 2026: reparaciones y ayudas

Los inquilinos que pagan un alquiler mensual pueden pedir al propietario que repare las instalaciones principales deterioradas. La deducción fiscal y la ayuda al alquiler mensual para jóvenes tienen sus propios requisitos. Para proteger el depósito, es necesario ocupar la vivienda y registrar el cambio de domicilio.

La información fiscal se basa en la normativa aplicable en 2026, y la relativa a las ayudas, en la convocatoria de marzo de 2026.

¿Quién asume la responsabilidad de las reparaciones en un alquiler mensual?

El propietario debe mantener la vivienda en condiciones que permitan usarla normalmente durante el periodo del contrato. El mismo principio se aplica a los contratos ordinarios de jeonse y de alquiler mensual. Pagar un alquiler mensual no refuerza el derecho a exigir reparaciones.

La base legal es la obligación del arrendador establecida en el artículo 623 del Código Civil. La obligación del inquilino de notificar los defectos que descubra se establece en el artículo 634. El texto de los artículos y la explicación de la jurisprudencia pueden consultarse en Información jurídica para la vida cotidiana.

Resumen por condiciones según la causa de la avería

La responsabilidad por los gastos de reparación se determina por la causa de la avería y la gravedad de las molestias, no por el nombre de la instalación.

La sustitución del papel pintado o del suelo no está garantizada solo porque se pague un alquiler mensual. Si el papel pintado está dañado por una filtración, compruebe primero la causa de esta. Un simple cambio de color requiere un acuerdo aparte con el propietario.

También deben revisarse las cláusulas especiales que establezcan la responsabilidad por las reparaciones. La interpretación de una cláusula general que atribuya los gastos de reparación tiene límites. Es difícil considerar que esa cláusula traslade necesariamente incluso las reparaciones importantes de la estructura principal y las instalaciones básicas.

Cómo pedir reparaciones al propietario

Cuando descubra un defecto, registre su estado y comuníqueselo de inmediato al propietario. El artículo 634 del Código Civil establece como principio la notificación sin demora. Se exceptúan los casos en los que el propietario ya lo conoce.

1. Deje constancia de la zona averiada y de la fecha en que la descubrió mediante fotografías o vídeos.
2. Solicite la reparación por un medio que deje registro, como un mensaje de texto.
3. Indique de forma concreta qué instalación no puede utilizarse normalmente y qué molestias causa.
4. Acuerde la empresa de reparación, el alcance del trabajo y quién asumirá los gastos.
5. Cuando termine la reparación, conserve los detalles del trabajo y los recibos.

En la solicitud de reparación basta con indicar los síntomas y cómo afectan a la vida cotidiana. Si se trata de una caldera, especifique si no funciona el agua caliente o la calefacción. Si llegaron a un acuerdo por teléfono, puede resumir de nuevo el contenido en un mensaje de texto.

Si pagó primero una reparación urgente

Puede reclamar al arrendador el reembolso de los gastos de reparación necesarios para conservar la vivienda. La ley denomina estos gastos «gastos necesarios». La base puede consultarse en la explicación jurídica sobre el artículo 626 del Código Civil.

La falta de consentimiento previo del propietario no siempre impide reclamar. Sin embargo, deberá explicar la necesidad de la reparación y la razonabilidad del coste. No todos los simples gastos de decoración se consideran gastos necesarios.

Si acordaron descontar los gastos de reparación del alquiler mensual, deje constancia de la liquidación. La existencia de un defecto no permite dejar de pagar todo el alquiler mensual. La valoración cambia según el grado en que no haya podido usar la vivienda.

Comparación entre la deducción fiscal por alquiler mensual y la deducción de ingresos mediante recibos por pagos en efectivo

Las dos deducciones reducen los impuestos en fases distintas. La deducción fiscal resta el importe deducible del impuesto calculado. La deducción de ingresos reduce los ingresos sobre los que se calcula el impuesto.

El 30% del recibo por pago en efectivo no es un porcentaje de reembolso. El ahorro fiscal real depende del tipo impositivo aplicable y del límite de deducción. No se devuelve una cantidad equivalente al 30% de todo el alquiler mensual.

El Servicio Nacional de Impuestos informa de que los trabajadores que no puedan aplicar la deducción fiscal también pueden usar los recibos por pagos en efectivo. Para ello deben presentar en Hometax el contrato y los justificantes de pago del alquiler mensual. Consulte tanto la información del Servicio Nacional de Impuestos como los criterios para calcular la deducción de ingresos.

Requisitos básicos de la deducción fiscal por alquiler mensual

Los beneficiarios básicos son los trabajadores de unidades familiares sin vivienda propia cuyo salario bruto sea de 80 millones de wones o menos. Quedan excluidos quienes tengan unos ingresos totales superiores a 70 millones de wones. El salario anual pactado y el salario bruto a efectos fiscales pueden ser distintos.

• El cabeza de familia debe cumplir el requisito de no tener vivienda propia al finalizar el periodo impositivo.
• Los demás miembros de la unidad familiar deben comprobar que el cabeza de familia no recibe una deducción relacionada con la vivienda.
• El contrato debe estar a nombre del propio trabajador o de una persona que pueda beneficiarse de la deducción básica.
• El domicilio del registro de residentes del trabajador que recibe la deducción debe coincidir con el que figura en el contrato.
• En principio, la vivienda debe tener el tamaño establecido para las viviendas nacionales o un valor oficial de 400 millones de wones o menos.

Por lo general, el tamaño de una vivienda nacional es una superficie de uso exclusivo de 85㎡ o menos. En los eup y myeon situados fuera de zonas urbanas y del área metropolitana, es de 100㎡ o menos. Los officetel residenciales y los gosiwon también pueden estar incluidos en la deducción.

Los porcentajes de deducción de 2026 son los siguientes. Los criterios de ingresos y el límite anual pueden consultarse en el artículo 95-2 de la Ley de Restricción de Beneficios Fiscales Especiales.

La deducción calculada y el reembolso real son distintos. El reembolso también depende de los impuestos ya pagados y de otras deducciones. Si el impuesto que debe pagarse es reducido, es posible que no se reembolse todo el importe calculado.

Condiciones adicionales que deben comprobarse en 2026

En 2026 se amplió el ámbito de aplicación para los cónyuges que viven separados y las familias con varios hijos. El simple hecho de que los domicilios sean distintos no permite que ambos cónyuges apliquen la deducción por separado. Consulte las condiciones detalladas en el artículo 95 del Decreto de Aplicación de la Ley de Restricción de Beneficios Fiscales Especiales.

Orden para preparar los documentos de la deducción

Reúna los documentos que permitan comprobar el domicilio y el pago del alquiler mensual.

1. Compruebe en el certificado del registro de residentes que el domicilio coincide con el del contrato.
2. Prepare una copia del contrato de arrendamiento.
3. Reúna los justificantes de pago, como los comprobantes de transferencia del alquiler mensual.
4. Solicite la deducción siguiendo el procedimiento de presentación de la liquidación fiscal anual de su empresa.

La emisión del recibo por pago en efectivo puede solicitarse en Hometax. Introduzca en el buscador «solicitud de emisión de recibo por pago en efectivo del alquiler mensual de vivienda». Al aplicar la deducción fiscal, compruebe que el mismo alquiler mensual no esté incluido también en la deducción de ingresos.

Ejemplo de cálculo si se pagan 500.000 wones al mes

Si se pagan 500.000 wones durante 12 meses, el alquiler mensual anual asciende a 6 millones de wones. El cálculo siguiente supone que todo este importe puede deducirse. No se incluyen los gastos de mantenimiento ni el depósito.

Este ejemplo no determina el importe real del reembolso. Si ocupó o dejó la vivienda durante el año, debe calcularse el periodo de alquiler correspondiente a ese año. El decreto de aplicación calcula el alquiler mensual según el periodo del contrato y el número de días de alquiler del periodo impositivo correspondiente.

Requisitos y plazo de solicitud de la ayuda al alquiler mensual para jóvenes de 2026

La solicitud ordinaria de 2026 finalizó a las 16 h del 29 de mayo. La expresión «programa continuado» no significa que se acepten solicitudes durante todo el año. Consulte en Bokjiro y en los anuncios del gobierno local de su domicilio las próximas convocatorias o los plazos adicionales.

La información de Bokjiro del 24 de marzo de 2026 describe así el alcance de la ayuda.

Ayuda de hasta 200.000 wones del alquiler mensual realmente pagado, excluidos el depósito de alquiler, los gastos de mantenimiento y otros conceptos

La unidad familiar de origen es el ámbito que se determina incluyendo a los padres en la unidad familiar del joven. Si existe una causa reconocida de subsistencia independiente, se excluye la evaluación de la unidad familiar de origen. No determine el cumplimiento de los requisitos solo por su propio salario mensual.

El patrimonio y las causas de exclusión pueden consultarse en el manual del programa de ayuda al alquiler mensual para jóvenes de 2026. La residencia en una vivienda pública de alquiler o la percepción de otra ayuda para el alquiler mensual, entre otros casos, están sujetas a una evaluación aparte. Para los beneficiarios de la prestación de vivienda, el importe se calcula descontando la parte destinada al alquiler mensual.

Cambios respecto a la información anterior

Los límites de un depósito de 50 millones de wones y un alquiler mensual de 700.000 wones ya no forman parte de los criterios vigentes. Este requisito de residencia se eliminó el 12 de abril de 2024. La eliminación puede comprobarse en el aviso de Bokjiro.

En la nueva convocatoria de 2026 también se eliminó el requisito de tener una cuenta de ahorro para la suscripción de vivienda. El Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte volvió a confirmarlo en su información de julio de 2026. Los programas propios de los gobiernos locales pueden tener condiciones diferentes.

Entre los documentos necesarios para preparar la solicitud se incluyen el contrato y los justificantes de transferencia del alquiler mensual de los últimos 3 meses. También se necesitan una declaración de ingresos y patrimonio, un certificado de relaciones familiares y una copia de la libreta bancaria. Cuando se abra el siguiente plazo, vuelva a comprobar la lista de documentos de la convocatoria correspondiente.

Cálculo de la tasa de conversión de jeonse a alquiler mensual y comparación por depósito

La tasa de conversión de jeonse a alquiler mensual es la proporción del alquiler mensual anual respecto al depósito que se convierte en alquiler mensual. Como denominador se usa la diferencia convertida, no el depósito total del jeonse. La fórmula para convertir un jeonse en alquiler mensual es la siguiente.

Tasa anual de conversión de jeonse a alquiler mensual = alquiler mensual × 12 meses ÷ reducción del depósito × 100

Supongamos que se propone un alquiler mensual de 500.000 wones para un depósito jeonse de 100 millones de wones. El resultado del cálculo cambia según el depósito que se mantenga.

Los dos porcentajes se han redondeado en el tercer decimal. Si escribe un depósito de 1 millón de wones, pero resta 10 millones de wones, el cálculo será incorrecto. Asegúrese de que el depósito del contrato y el de la tabla de cálculo sean iguales.

El límite legal es el menor valor entre el 10% anual y el tipo básico del Banco de Corea más 2 puntos porcentuales. La base legal es el artículo 7-2 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas y el artículo 9 de su decreto de aplicación. El tipo básico aplicable debe comprobarse en el momento de la conversión. (Valor comprobado: tipo básico del Banco de Corea del 3,00% anual, con el correspondiente límite legal de la tasa de conversión de jeonse a alquiler mensual del 5,00% anual · fuente bok.or.kr · comprobado el 2026-08-27)

Este límite regula la conversión de un depósito existente en alquiler mensual. No es un límite general del precio de mercado aplicable al alquiler mensual inicial de un nuevo inquilino. En las viviendas de alquiler registradas, compruebe también las normas específicas sobre el alquiler.

¿Cómo debe prepararse la protección del depósito?

También en un alquiler mensual debe comprobar si podrá recuperar el depósito. El hecho de que sea pequeño no garantiza por sí solo su recuperación íntegra. Revise tanto los derechos existentes antes del contrato como los requisitos de protección después de ocupar la vivienda.

1. Compruebe el propietario y los derechos de garantía en el certificado del registro inmobiliario.
2. Revise el importe máximo garantizado por las hipotecas y el orden en que se constituyeron.
3. En una vivienda multifamiliar, compruebe los depósitos y la prioridad de los demás inquilinos.
4. Cuando ocupe la vivienda, registre el cambio de domicilio.
5. Obtenga una fecha cierta en el contrato de arrendamiento.

El importe máximo garantizado que figura en el registro no equivale al saldo real del préstamo. Es difícil conocer los demás depósitos de una vivienda multifamiliar solo por el registro. Pida al arrendador y al agente inmobiliario la documentación en la que se basa esa información.

Diferencia entre la oponibilidad y el derecho de cobro preferente

La oponibilidad y el derecho de cobro preferente ofrecen protecciones diferentes.

Obtener solo una fecha cierta no genera oponibilidad. Los pequeños inquilinos también deben considerar la región y la fecha en la que se constituyeron los derechos de garantía anteriores. En una subasta también debe comprobarse el plazo para reclamar la distribución.

Consulte los criterios concretos en la información sobre la protección del depósito de los pequeños inquilinos. El procedimiento de distribución se explica en la información jurídica sobre la solicitud de distribución. El importe previsto de la distribución cambia según los derechos anteriores y el precio real de venta.

Puntos que deben revisarse en las cláusulas de reparación y los gastos de mantenimiento

Indique de forma concreta en las cláusulas especiales qué debe repararse, quién es responsable y cuándo se completará la reparación. También conviene dejar constancia de los defectos comprobados antes de ocupar la vivienda. Especificar la responsabilidad por las reparaciones no elimina la necesidad de registrar los defectos reales.

• Estado de funcionamiento de la caldera y las instalaciones básicas antes de ocupar la vivienda
• Lugares donde se hayan encontrado filtraciones o moho
• Reparaciones que deben completarse antes de ocupar la vivienda
• Persona que asume los gastos de reparación y método de pago
• Conceptos incluidos en los gastos de mantenimiento y conceptos cobrados aparte

Compruebe tanto el total de los gastos de mantenimiento como su desglose. También conviene conservar por separado los registros de pago del alquiler mensual y de los gastos de mantenimiento. Esto ayuda a comprobar el importe aplicable a las deducciones fiscales o a las ayudas para el alquiler mensual.

Criterios para la devolución del fondo de reserva para reparaciones a largo plazo

En las viviendas colectivas, el fondo de reserva para reparaciones a largo plazo corresponde en principio al propietario. Si el inquilino lo pagó en su lugar, puede pedirle su devolución. La base puede consultarse en la información jurídica sobre la devolución del fondo de reserva para reparaciones a largo plazo.

Al mudarse, pida a la oficina de administración el historial de pagos. Deben distinguirse los gastos generales de mantenimiento del fondo de reserva para reparaciones a largo plazo. El importe comprobado puede incluirse como una partida separada en la liquidación de devolución del depósito.

¿Cómo deben leerse las estadísticas de operaciones de alquiler mensual?

La proporción de alquileres mensuales debe analizarse junto con la región, el tipo de vivienda y la fecha de cómputo. Las estadísticas de apartamentos de Seúl no pueden interpretarse como si correspondieran a todas las viviendas del país. Si se añaden nuevas declaraciones, también puede cambiar el volumen de operaciones de meses anteriores.

El cómputo publicado por la ciudad de Seúl el 15 de septiembre de 2026 es el siguiente. La fuente es el comunicado del Portal de Vivienda de Seúl, basado en un análisis de los datos de precios reales de operaciones del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte.

Las cifras de agosto pueden cambiar si se añaden nuevas declaraciones. En este cómputo hubo más operaciones de alquiler mensual en los tres meses. Sin embargo, el número de operaciones por sí solo no permite determinar la causa de la conversión al alquiler mensual.

Errores frecuentes al vivir de alquiler mensual

Es fácil pasar por alto las condiciones si se llega a una conclusión solo por el nombre de una instalación o el porcentaje de deducción.