Alquiler mensual 2026: reparaciones y ayudas
La responsabilidad por las reparaciones en una vivienda de alquiler mensual depende de la causa de la avería y de cómo afecte a su uso. Se resumen el crédito fiscal de 2026, los requisitos de la ayuda juvenil al alquiler, los contratos y las normas de protección del depósito.
Los arrendamientos habituales con jeonse y alquiler mensual están sujetos a los mismos principios sobre la obligación de reparación.
El crédito fiscal por alquiler mensual y la deducción del impuesto sobre la renta por recibos en efectivo no pueden aplicarse a la vez al mismo importe del alquiler.
El plazo ordinario para solicitar la ayuda juvenil al alquiler mensual de 2026 terminó el 29 de mayo a las 16:00 (Corea del Sur).
La tasa de conversión de jeonse a alquiler mensual se calcula sobre la diferencia del depósito que se convierte en renta mensual.
La oponibilidad, el derecho de reembolso preferente y el reembolso prioritario para inquilinos con depósitos pequeños tienen requisitos distintos.
Los inquilinos que pagan un alquiler mensual pueden pedir al propietario que repare las instalaciones principales deterioradas. La deducción fiscal y la ayuda al alquiler mensual para jóvenes tienen sus propios requisitos. Para proteger el depósito, es necesario ocupar la vivienda y registrar el cambio de domicilio.
La información fiscal se basa en la normativa aplicable en 2026, y la relativa a las ayudas, en la convocatoria de marzo de 2026.
¿Quién asume la responsabilidad de las reparaciones en un alquiler mensual?
El propietario debe mantener la vivienda en condiciones que permitan usarla normalmente durante el periodo del contrato. El mismo principio se aplica a los contratos ordinarios de jeonse y de alquiler mensual. Pagar un alquiler mensual no refuerza el derecho a exigir reparaciones.
La base legal es la obligación del arrendador establecida en el artículo 623 del Código Civil. La obligación del inquilino de notificar los defectos que descubra se establece en el artículo 634. El texto de los artículos y la explicación de la jurisprudencia pueden consultarse en Información jurídica para la vida cotidiana.
Resumen por condiciones según la causa de la avería
La responsabilidad por los gastos de reparación se determina por la causa de la avería y la gravedad de las molestias, no por el nombre de la instalación.
Situación | Criterio general sobre quién asume el coste | Qué debe comprobarse
Avería de una pieza principal de una caldera antigua | Reparación a cargo del arrendador | Antigüedad y posibilidad de usar la calefacción y el agua caliente
Filtración causada por grietas en las paredes o defectos del edificio | Reparación a cargo del arrendador | Causa de la filtración y alcance de los daños
Defecto del cableado eléctrico que impide un uso normal | Reparación a cargo del arrendador | Existencia de un defecto en la instalación
Bombillas y otros elementos que pueden sustituirse fácilmente con poco coste | Posible responsabilidad del inquilino | Si se trata de un simple consumible
Daños causados por culpa del inquilino | Posible responsabilidad del inquilino | Causa de los daños y alcance de la responsabilidad
Decoloración o daños del papel pintado o del suelo | Se determina según el estado y la causa | Si es un simple problema estético o un defecto como una filtración
La sustitución del papel pintado o del suelo no está garantizada solo porque se pague un alquiler mensual. Si el papel pintado está dañado por una filtración, compruebe primero la causa de esta. Un simple cambio de color requiere un acuerdo aparte con el propietario.
También deben revisarse las cláusulas especiales que establezcan la responsabilidad por las reparaciones. La interpretación de una cláusula general que atribuya los gastos de reparación tiene límites. Es difícil considerar que esa cláusula traslade necesariamente incluso las reparaciones importantes de la estructura principal y las instalaciones básicas.
Cómo pedir reparaciones al propietario
Cuando descubra un defecto, registre su estado y comuníqueselo de inmediato al propietario. El artículo 634 del Código Civil establece como principio la notificación sin demora. Se exceptúan los casos en los que el propietario ya lo conoce.
· Deje constancia de la zona averiada y de la fecha en que la descubrió mediante fotografías o vídeos.
· Solicite la reparación por un medio que deje registro, como un mensaje de texto.
· Indique de forma concreta qué instalación no puede utilizarse normalmente y qué molestias causa.
· Acuerde la empresa de reparación, el alcance del trabajo y quién asumirá los gastos.
· Cuando termine la reparación, conserve los detalles del trabajo y los recibos.
En la solicitud de reparación basta con indicar los síntomas y cómo afectan a la vida cotidiana. Si se trata de una caldera, especifique si no funciona el agua caliente o la calefacción. Si llegaron a un acuerdo por teléfono, puede resumir de nuevo el contenido en un mensaje de texto.
Si pagó primero una reparación urgente
Puede reclamar al arrendador el reembolso de los gastos de reparación necesarios para conservar la vivienda. La ley denomina estos gastos «gastos necesarios». La base puede consultarse en la explicación jurídica sobre el artículo 626 del Código Civil.
La falta de consentimiento previo del propietario no siempre impide reclamar. Sin embargo, deberá explicar la necesidad de la reparación y la razonabilidad del coste. No todos los simples gastos de decoración se consideran gastos necesarios.
Registros que deben conservarse | Qué permiten comprobar
Fotografías y vídeos anteriores a la reparación | Defecto real y gravedad de los daños
Comunicaciones enviadas al propietario | Proceso de notificación y negociación
Opinión de inspección de la empresa | Causa de la avería y necesidad de reparación
Presupuesto y relación de trabajos | Alcance y coste de la reparación
Recibos y comprobantes de transferencia | Importe realmente pagado
Si acordaron descontar los gastos de reparación del alquiler mensual, deje constancia de la liquidación. La existencia de un defecto no permite dejar de pagar todo el alquiler mensual. La valoración cambia según el grado en que no haya podido usar la vivienda.
Comparación entre la deducción fiscal por alquiler mensual y la deducción de ingresos mediante recibos por pagos en efectivo
Las dos deducciones reducen los impuestos en fases distintas. La deducción fiscal resta el importe deducible del impuesto calculado. La deducción de ingresos reduce los ingresos sobre los que se calcula el impuesto.
Categoría | Deducción fiscal por alquiler mensual | Deducción de ingresos mediante recibos por pagos en efectivo
Método de aplicación | Se aplica el porcentaje de deducción al alquiler mensual deducible | Se incluye en la deducción de ingresos por gastos con tarjetas de crédito y otros medios
Principales criterios | Salario bruto, unidad familiar sin vivienda propia y requisitos de la vivienda y el domicilio | Ingresos salariales, umbral de gastos y límite de deducción
Porcentaje básico | 15% o 17% | 30% para los gastos ordinarios con recibo por pago en efectivo
Criterio de importe | Límite anual de 10 millones de wones de alquiler mensual deducible | Solo se aplica cuando los gastos deducibles superan el 25% del salario bruto
Doble deducción del mismo alquiler mensual | No permitida | No permitida
El 30% del recibo por pago en efectivo no es un porcentaje de reembolso. El ahorro fiscal real depende del tipo impositivo aplicable y del límite de deducción. No se devuelve una cantidad equivalente al 30% de todo el alquiler mensual.
El Servicio Nacional de Impuestos informa de que los trabajadores que no puedan aplicar la deducción fiscal también pueden usar los recibos por pagos en efectivo. Para ello deben presentar en Hometax el contrato y los justificantes de pago del alquiler mensual. Consulte tanto la información del Servicio Nacional de Impuestos como los criterios para calcular la deducción de ingresos.
Requisitos básicos de la deducción fiscal por alquiler mensual
Los beneficiarios básicos son los trabajadores de unidades familiares sin vivienda propia cuyo salario bruto sea de 80 millones de wones o menos. Quedan excluidos quienes tengan unos ingresos totales superiores a 70 millones de wones. El salario anual pactado y el salario bruto a efectos fiscales pueden ser distintos.
· El cabeza de familia debe cumplir el requisito de no tener vivienda propia al finalizar el periodo impositivo.
· Los demás miembros de la unidad familiar deben comprobar que el cabeza de familia no recibe una deducción relacionada con la vivienda.
· El contrato debe estar a nombre del propio trabajador o de una persona que pueda beneficiarse de la deducción básica.
· El domicilio del registro de residentes del trabajador que recibe la deducción debe coincidir con el que figura en el contrato.
· En principio, la vivienda debe tener el tamaño establecido para las viviendas nacionales o un valor oficial de 400 millones de wones o menos.
Por lo general, el tamaño de una vivienda nacional es una superficie de uso exclusivo de 85㎡ o menos. En los eup y myeon situados fuera de zonas urbanas y del área metropolitana, es de 100㎡ o menos. Los officetel residenciales y los gosiwon también pueden estar incluidos en la deducción.
Los porcentajes de deducción de 2026 son los siguientes. Los criterios de ingresos y el límite anual pueden consultarse en el artículo 95-2 de la Ley de Restricción de Beneficios Fiscales Especiales.
Condición de ingresos | Porcentaje de deducción | Deducción calculada si se aplica a 10 millones de wones anuales
Salario bruto de 55 millones de wones o menos e ingresos totales de 45 millones de wones o menos | 17% | 1,7 millones de wones
Cumple los requisitos básicos de ingresos, pero no los del 17% | 15% | 1,5 millones de wones
La deducción calculada y el reembolso real son distintos. El reembolso también depende de los impuestos ya pagados y de otras deducciones. Si el impuesto que debe pagarse es reducido, es posible que no se reembolse todo el importe calculado.
Condiciones adicionales que deben comprobarse en 2026
En 2026 se amplió el ámbito de aplicación para los cónyuges que viven separados y las familias con varios hijos. El simple hecho de que los domicilios sean distintos no permite que ambos cónyuges apliquen la deducción por separado. Consulte las condiciones detalladas en el artículo 95 del Decreto de Aplicación de la Ley de Restricción de Beneficios Fiscales Especiales.
Situación | Comprobaciones adicionales
Los cónyuges pagan el alquiler mensual de viviendas distintas | Cada uno debe cumplir los requisitos básicos de la deducción
El cónyuge del cabeza de familia solicita una deducción adicional | Los domicilios deben estar en diferentes ciudades, condados o distritos autónomos
En el domicilio del cónyuge viven también familiares establecidos por la ley | Requisito de que esos familiares no tengan vivienda propia al finalizar el periodo impositivo
Ambos cónyuges deducen por separado el alquiler mensual | El alquiler mensual deducible tiene un límite conjunto de 10 millones de wones anuales para ambos
Hay 3 o más hijos o nietos que pueden beneficiarse de la deducción básica | Superficie de uso exclusivo de 100㎡ o menos o valor oficial de 400 millones de wones o menos
Orden para preparar los documentos de la deducción
Reúna los documentos que permitan comprobar el domicilio y el pago del alquiler mensual.
· Compruebe en el certificado del registro de residentes que el domicilio coincide con el del contrato.
· Prepare una copia del contrato de arrendamiento.
· Reúna los justificantes de pago, como los comprobantes de transferencia del alquiler mensual.
· Solicite la deducción siguiendo el procedimiento de presentación de la liquidación fiscal anual de su empresa.
La emisión del recibo por pago en efectivo puede solicitarse en Hometax. Introduzca en el buscador «solicitud de emisión de recibo por pago en efectivo del alquiler mensual de vivienda». Al aplicar la deducción fiscal, compruebe que el mismo alquiler mensual no esté incluido también en la deducción de ingresos.
Ejemplo de cálculo si se pagan 500.000 wones al mes
Si se pagan 500.000 wones durante 12 meses, el alquiler mensual anual asciende a 6 millones de wones. El cálculo siguiente supone que todo este importe puede deducirse. No se incluyen los gastos de mantenimiento ni el depósito.
Condición aplicable | Cálculo | Deducción fiscal calculada
Beneficiario de la deducción del 17% | 500.000 wones × 12 meses × 17% | 1,02 millones de wones
Beneficiario de la deducción del 15% | 500.000 wones × 12 meses × 15% | 900.000 wones
Este ejemplo no determina el importe real del reembolso. Si ocupó o dejó la vivienda durante el año, debe calcularse el periodo de alquiler correspondiente a ese año. El decreto de aplicación calcula el alquiler mensual según el periodo del contrato y el número de días de alquiler del periodo impositivo correspondiente.
Requisitos y plazo de solicitud de la ayuda al alquiler mensual para jóvenes de 2026
La solicitud ordinaria de 2026 finalizó a las 16 h del 29 de mayo. La expresión «programa continuado» no significa que se acepten solicitudes durante todo el año. Consulte en Bokjiro y en los anuncios del gobierno local de su domicilio las próximas convocatorias o los plazos adicionales.
La información de Bokjiro del 24 de marzo de 2026 describe así el alcance de la ayuda.
Ayuda de hasta 200.000 wones del alquiler mensual realmente pagado, excluidos el depósito de alquiler, los gastos de mantenimiento y otros conceptos
Concepto | Criterios del programa del Gobierno central de 2026
Beneficiarios básicos | Jóvenes de 19~34 años sin vivienda propia que viven separados de sus padres
Años de nacimiento que pueden presentar la solicitud | Personas nacidas entre 1991~2007
Ingresos de la unidad familiar del joven | 60% o menos de la renta mediana de referencia
Patrimonio de la unidad familiar del joven | 122 millones de wones o menos
Ingresos de la unidad familiar de origen | 100% o menos de la renta mediana de referencia
Patrimonio de la unidad familiar de origen | 470 millones de wones o menos
Importe de la ayuda | Hasta 200.000 wones mensuales dentro del alquiler mensual realmente pagado
Número de pagos | Hasta 24 pagos, teniendo en cuenta las ayudas recibidas anteriormente
Periodo ordinario de solicitud | Desde las 09 h del 30 de marzo hasta las 16 h del 29 de mayo de 2026
La unidad familiar de origen es el ámbito que se determina incluyendo a los padres en la unidad familiar del joven. Si existe una causa reconocida de subsistencia independiente, se excluye la evaluación de la unidad familiar de origen. No determine el cumplimiento de los requisitos solo por su propio salario mensual.
El patrimonio y las causas de exclusión pueden consultarse en el manual del programa de ayuda al alquiler mensual para jóvenes de 2026. La residencia en una vivienda pública de alquiler o la percepción de otra ayuda para el alquiler mensual, entre otros casos, están sujetas a una evaluación aparte. Para los beneficiarios de la prestación de vivienda, el importe se calcula descontando la parte destinada al alquiler mensual.
Cambios respecto a la información anterior
Los límites de un depósito de 50 millones de wones y un alquiler mensual de 700.000 wones ya no forman parte de los criterios vigentes. Este requisito de residencia se eliminó el 12 de abril de 2024. La eliminación puede comprobarse en el aviso de Bokjiro.
En la nueva convocatoria de 2026 también se eliminó el requisito de tener una cuenta de ahorro para la suscripción de vivienda. El Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte volvió a confirmarlo en su información de julio de 2026. Los programas propios de los gobiernos locales pueden tener condiciones diferentes.
Entre los documentos necesarios para preparar la solicitud se incluyen el contrato y los justificantes de transferencia del alquiler mensual de los últimos 3 meses. También se necesitan una declaración de ingresos y patrimonio, un certificado de relaciones familiares y una copia de la libreta bancaria. Cuando se abra el siguiente plazo, vuelva a comprobar la lista de documentos de la convocatoria correspondiente.
Cálculo de la tasa de conversión de jeonse a alquiler mensual y comparación por depósito
La tasa de conversión de jeonse a alquiler mensual es la proporción del alquiler mensual anual respecto al depósito que se convierte en alquiler mensual. Como denominador se usa la diferencia convertida, no el depósito total del jeonse. La fórmula para convertir un jeonse en alquiler mensual es la siguiente.
Tasa anual de conversión de jeonse a alquiler mensual = alquiler mensual × 12 meses ÷ reducción del depósito × 100
Supongamos que se propone un alquiler mensual de 500.000 wones para un depósito jeonse de 100 millones de wones. El resultado del cálculo cambia según el depósito que se mantenga.
Depósito tras la conversión | Depósito convertido en alquiler mensual | Alquiler mensual anual | Tasa anual de conversión
1 millón de wones | 99 millones de wones | 6 millones de wones | Aproximadamente 6,06%
10 millones de wones | 90 millones de wones | 6 millones de wones | Aproximadamente 6,67%
Los dos porcentajes se han redondeado en el tercer decimal. Si escribe un depósito de 1 millón de wones, pero resta 10 millones de wones, el cálculo será incorrecto. Asegúrese de que el depósito del contrato y el de la tabla de cálculo sean iguales.
El límite legal es el menor valor entre el 10% anual y el tipo básico del Banco de Corea más 2 puntos porcentuales. La base legal es el artículo 7-2 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas y el artículo 9 de su decreto de aplicación. El tipo básico aplicable debe comprobarse en el momento de la conversión. (Valor comprobado: tipo básico del Banco de Corea del 3,00% anual, con el correspondiente límite legal de la tasa de conversión de jeonse a alquiler mensual del 5,00% anual · fuente bok.or.kr · comprobado el 2026-08-27)
Este límite regula la conversión de un depósito existente en alquiler mensual. No es un límite general del precio de mercado aplicable al alquiler mensual inicial de un nuevo inquilino. En las viviendas de alquiler registradas, compruebe también las normas específicas sobre el alquiler.
¿Cómo debe prepararse la protección del depósito?
También en un alquiler mensual debe comprobar si podrá recuperar el depósito. El hecho de que sea pequeño no garantiza por sí solo su recuperación íntegra. Revise tanto los derechos existentes antes del contrato como los requisitos de protección después de ocupar la vivienda.
· Compruebe el propietario y los derechos de garantía en el certificado del registro inmobiliario.
· Revise el importe máximo garantizado por las hipotecas y el orden en que se constituyeron.
· En una vivienda multifamiliar, compruebe los depósitos y la prioridad de los demás inquilinos.
· Cuando ocupe la vivienda, registre el cambio de domicilio.
· Obtenga una fecha cierta en el contrato de arrendamiento.
El importe máximo garantizado que figura en el registro no equivale al saldo real del préstamo. Es difícil conocer los demás depósitos de una vivienda multifamiliar solo por el registro. Pida al arrendador y al agente inmobiliario la documentación en la que se basa esa información.
Diferencia entre la oponibilidad y el derecho de cobro preferente
La oponibilidad y el derecho de cobro preferente ofrecen protecciones diferentes.
Derecho | Significado | Requisitos principales
Oponibilidad | Facultad de hacer valer el arrendamiento frente a un nuevo propietario y otras personas | Surge al día siguiente de la entrega de la vivienda y el registro de residencia
Derecho de cobro preferente | Derecho a recibir el pago antes que los titulares de derechos posteriores en una subasta judicial o pública | Requisitos de oponibilidad y fecha cierta
Cobro de máxima prioridad del pequeño inquilino | Protección preferente de una parte de los depósitos pequeños que cumplan los requisitos | Límites regionales de importe, requisitos de oponibilidad antes de la subasta y otros
Obtener solo una fecha cierta no genera oponibilidad. Los pequeños inquilinos también deben considerar la región y la fecha en la que se constituyeron los derechos de garantía anteriores. En una subasta también debe comprobarse el plazo para reclamar la distribución.
Consulte los criterios concretos en la información sobre la protección del depósito de los pequeños inquilinos. El procedimiento de distribución se explica en la información jurídica sobre la solicitud de distribución. El importe previsto de la distribución cambia según los derechos anteriores y el precio real de venta.
Puntos que deben revisarse en las cláusulas de reparación y los gastos de mantenimiento
Indique de forma concreta en las cláusulas especiales qué debe repararse, quién es responsable y cuándo se completará la reparación. También conviene dejar constancia de los defectos comprobados antes de ocupar la vivienda. Especificar la responsabilidad por las reparaciones no elimina la necesidad de registrar los defectos reales.
· Estado de funcionamiento de la caldera y las instalaciones básicas antes de ocupar la vivienda
· Lugares donde se hayan encontrado filtraciones o moho
· Reparaciones que deben completarse antes de ocupar la vivienda
· Persona que asume los gastos de reparación y método de pago
· Conceptos incluidos en los gastos de mantenimiento y conceptos cobrados aparte
Compruebe tanto el total de los gastos de mantenimiento como su desglose. También conviene conservar por separado los registros de pago del alquiler mensual y de los gastos de mantenimiento. Esto ayuda a comprobar el importe aplicable a las deducciones fiscales o a las ayudas para el alquiler mensual.
Criterios para la devolución del fondo de reserva para reparaciones a largo plazo
En las viviendas colectivas, el fondo de reserva para reparaciones a largo plazo corresponde en principio al propietario. Si el inquilino lo pagó en su lugar, puede pedirle su devolución. La base puede consultarse en la información jurídica sobre la devolución del fondo de reserva para reparaciones a largo plazo.
Al mudarse, pida a la oficina de administración el historial de pagos. Deben distinguirse los gastos generales de mantenimiento del fondo de reserva para reparaciones a largo plazo. El importe comprobado puede incluirse como una partida separada en la liquidación de devolución del depósito.
¿Cómo deben leerse las estadísticas de operaciones de alquiler mensual?
La proporción de alquileres mensuales debe analizarse junto con la región, el tipo de vivienda y la fecha de cómputo. Las estadísticas de apartamentos de Seúl no pueden interpretarse como si correspondieran a todas las viviendas del país. Si se añaden nuevas declaraciones, también puede cambiar el volumen de operaciones de meses anteriores.
El cómputo publicado por la ciudad de Seúl el 15 de septiembre de 2026 es el siguiente. La fuente es el comunicado del Portal de Vivienda de Seúl, basado en un análisis de los datos de precios reales de operaciones del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte.
Mes del contrato | Operaciones jeonse de apartamentos en Seúl | Operaciones de alquiler mensual de apartamentos en Seúl
Junio de 2026 | 8.530 operaciones | 10.728 operaciones
Julio de 2026 | 8.855 operaciones | 9.264 operaciones
Agosto de 2026 | 7.263 operaciones | 7.347 operaciones
Las cifras de agosto pueden cambiar si se añaden nuevas declaraciones. En este cómputo hubo más operaciones de alquiler mensual en los tres meses. Sin embargo, el número de operaciones por sí solo no permite determinar la causa de la conversión al alquiler mensual.
Errores frecuentes al vivir de alquiler mensual
Es fácil pasar por alto las condiciones si se llega a una conclusión solo por el nombre de una instalación o el porcentaje de deducción.
Malentendido frecuente | Criterio que debe comprobarse
Pensar que en un alquiler mensual siempre deben renovar el papel pintado | Causa del defecto, condiciones de uso y contenido del contrato
Pensar que un recibo por pago en efectivo permite recuperar el 30% del alquiler mensual | Diferencia entre la deducción de ingresos y la deducción fiscal
Pensar que la ayuda al alquiler mensual para jóvenes puede solicitarse en cualquier momento | Periodo de solicitud del año correspondiente
Pensar que un depósito pequeño está protegido íntegramente | Requisitos para pequeños inquilinos y límite de distribución
Pensar que basta con obtener una fecha cierta para proteger el depósito | Ocupación, registro del cambio de domicilio y procedimiento de distribución
Pensar que los gastos de reparación pueden descontarse de inmediato del alquiler mensual porque ya se pagaron | Base para reclamar los gastos y acuerdo de liquidación
Injoys
