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Resumen
El mercado del alquiler de viviendas en la República de Corea presenta una estructura única en la que coexisten el «jeonse» y el alquiler mensual. El «jeonse» es un sistema en el que el inquilino deposita una fianza elevada y apenas paga un alquiler mensual, mientras que el alquiler mensual combina una fianza relativamente baja con el pago de una cuota mensual. Cuando el «jeonse» funcionaba adecuadamente, reducía la carga mensual de los gastos de vivienda para los inquilinos y permitía a los propietarios obtener financiación mediante el depósito de garantía.
Sin embargo, últimamente se observa en el mercado de alquiler de Corea una tendencia hacia la pérdida de estabilidad del «jeonse» y un aumento de la proporción y la carga de los alquileres mensuales. Este fenómeno no se limita a un simple cambio en la modalidad de alquiler. Se trata de un problema estructural relacionado con los tipos de interés, el riesgo de no recuperación de la fianza, la regulación de los propietarios de varias viviendas, la oferta de alquiler privado, la concentración en el centro de las ciudades, los retrasos en la remodelación y reconstrucción, y la accesibilidad a la vivienda para los jóvenes y las parejas de recién casados.
Definiciones de términos clave
| Término | Significado | Función en el mercado |
|---|---|---|
| «Jeonse» | Modalidad de alquiler en la que el inquilino deposita una fianza que se le devuelve al finalizar el contrato | Ha actuado como mecanismo de amortiguación para reducir los gastos mensuales de vivienda. |
| Alquiler mensual | Modalidad de alquiler en la que se paga una fianza y un alquiler mensual | Aumenta directamente la carga sobre el flujo de caja del inquilino. |
| «Banjeonse» | Forma intermedia entre el «jeonse» y el alquiler mensual, en la que se paga una parte del depósito junto con la renta mensual | Se convierte en una alternativa cuando el depósito del «jeonse» es elevado. |
| Alquiler privado | Mercado en el que particulares o empresas alquilan viviendas de su propiedad | Absorbe la demanda de alquiler a gran escala que el alquiler público no puede cubrir. |
| Inversión en la diferencia de precio | Modalidad de inversión que consiste en adquirir viviendas en las que la diferencia entre el precio de compra y el depósito de «jeonse» es reducida | Aunque puede parecer una fuente de oferta en épocas de subida del mercado, en épocas de bajada puede aumentar el riesgo de no recuperar el depósito. |
| Riesgo de devolución del depósito de «jeonse» | Riesgo de que el arrendador no pueda devolver el depósito al finalizar el contrato | Puede debilitar la confianza en el «jeonse» y aumentar la preferencia por el alquiler mensual. |
Principales causas del debilitamiento del sistema de «jeonse»
1. Las variaciones de los tipos de interés influyen en la elección entre «jeonse» y alquiler mensual
El «jeonse» es, en esencia, un contrato que inmoviliza una fianza elevada durante un largo periodo. Cuando los tipos de interés son bajos, la carga de los intereses es relativamente reducida incluso si el inquilino solicita un préstamo para el «jeonse», y el arrendador puede utilizar la fianza como si fuera capital propio. Por el contrario, cuando los tipos de interés suben, la carga de los intereses del préstamo para el «jeonse» aumenta y el inquilino se ve obligado a volver a calcular qué opción le resulta más ventajosa: el «jeonse» o el alquiler mensual.
Desde el punto de vista del arrendador, los tipos de interés y las condiciones de financiación también son importantes. Si, en el momento de devolver la fianza existente, la demanda de nuevos contratos de «jeonse» disminuye o bajan los precios de estos contratos, al arrendador le resultará difícil reunir los fondos necesarios para la devolución. En este caso, pueden aumentar los casos de impago de la fianza de «jeonse» y debilitarse la confianza en el mercado.
2. Los incidentes con los depósitos y las estafas en los contratos de alquiler con depósito merman la confianza en este tipo de contratos
El alquiler con depósito se basa en la confianza de que el depósito se devolverá de forma segura. Sin embargo, cuando se combinan la caída de los precios inmobiliarios, los préstamos hipotecarios excesivos, la falta de liquidez de los arrendadores y los contratos fraudulentos, los inquilinos quedan expuestos a un gran riesgo de sufrir pérdidas. En particular, las personas que se incorporan al mercado laboral, los jóvenes y las parejas de recién casados, al tener poca experiencia en la verificación de las relaciones jurídicas y disponer de opciones de vivienda alternativas limitadas, pueden verse especialmente afectados.
La garantía de devolución del depósito de alquiler, la fecha de certificación, la declaración de cambio de domicilio y la verificación del registro de la propiedad son importantes mecanismos de protección. No obstante, la existencia de estos mecanismos no elimina todos los riesgos, y el alcance real de la protección varía en función de los requisitos para la suscripción de la garantía, el límite de la misma, los derechos de prelación y el método de cálculo del precio de la vivienda.
3. La demanda en el centro de la ciudad es fuerte, pero la oferta avanza lentamente
En las zonas clave de Seúl y el área metropolitana se concentran puestos de trabajo, universidades, hospitales, transporte e instalaciones comerciales. Si la demanda sigue concentrándose en determinadas zonas, no solo los precios de la vivienda, sino también los de los alquileres y los contratos de «jeonse» se ven sometidos a presiones al alza. Las viviendas, a diferencia de los productos industriales, no se pueden producir en masa en un plazo breve, sino que requieren largos trámites, como la adquisición de terrenos, la obtención de permisos, los proyectos de rehabilitación, la financiación y el consentimiento de los residentes.
Si los proyectos de rehabilitación urbana se retrasan o la oferta de viviendas nuevas no logra satisfacer la demanda, los inquilinos se ven obligados a competir por un número limitado de propiedades disponibles. En este caso, si disminuyen las viviendas en régimen de jeonse y aumentan las de alquiler mensual, los gastos mensuales en vivienda pueden dispararse rápidamente.
4. La regulación de los propietarios de varias viviendas tiene un efecto ambivalente en la oferta de alquiler
Los propietarios de varias viviendas tienen dos caras en el mercado. Por un lado, al poseer viviendas de alquiler, ofrecen opciones de residencia a los inquilinos. Por otro lado, pueden aumentar el riesgo del mercado mediante un apalancamiento excesivo, la compra con el objetivo de obtener ganancias a corto plazo por la diferencia de precios o inversiones que dependen de los depósitos de garantía.
Por lo tanto, tanto el enfoque que considera a todos los propietarios de varias viviendas como especuladores, como el que, por el contrario, los ve únicamente como proveedores necesarios, son incompletos. Las políticas deben distinguir lo siguiente:
| Categoría | Efecto positivo para el mercado | Riesgo que hay que gestionar |
|---|---|---|
| Posesión con fines de alquiler a largo plazo | Suministro estable de viviendas de alquiler | Es necesario evitar el aumento vertiginoso de los alquileres y el deterioro de la calidad de las viviendas |
| Negocio de alquiler registrado | Posibilidad de suministro dentro de un marco de gestión de contratos y de obligaciones fiscales | Posible contracción de la oferta en caso de cambios normativos |
| Inversión especulativa excesiva | En fases alcistas, parece generar simultáneamente demanda de compra y oferta de alquiler | En fases bajistas, posibilidad de incidentes con la devolución de fianzas y de una crisis en cadena |
| Compra especulativa a corto plazo | Puede tener cierto efecto de suministro de liquidez | Aumento de la volatilidad de los precios y de las barreras de entrada para los demandantes reales |
La clave está en mantener la oferta de alquileres y, al mismo tiempo, reducir el apalancamiento peligroso y los perjuicios a los inquilinos. Una regulación indiscriminada puede reducir la oferta de alquileres privados, mientras que una liberalización sin límites puede agravar los problemas con las fianzas y la inestabilidad de los precios.
Repercusiones de la transición al alquiler mensual en los inquilinos
Al pasar del «jeonse» al alquiler mensual, cambia la estructura de la carga económica del inquilino. El «jeonse» requiere una fianza elevada, pero la salida de efectivo mensual es reducida. El alquiler mensual puede suponer una fianza inicial más baja, pero aumenta el gasto fijo mensual.
Repercusiones según el tipo de inquilino
| Tipo de inquilino | Principales efectos del cambio al alquiler mensual | Aspectos a tener especialmente en cuenta |
|---|---|---|
| Hogares unipersonales de jóvenes | El porcentaje del alquiler mensual respecto a los ingresos puede aumentar | Hay que sumar los gastos de comunidad, la protección del depósito y los gastos de desplazamiento al trabajo |
| Parejas de recién casados | Los gastos de maternidad y crianza, así como los gastos de vivienda, pueden aumentar simultáneamente | Se deben comparar los intereses de los préstamos para el jeonse con el alquiler mensual |
| Hogares de clase media sin vivienda propia | Posibilidad de pasar del jeonse al banjeonse o al alquiler mensual | Se deben comprobar los cambios en el alquiler en el momento de la renovación del contrato |
| Inquilinos de edad avanzada | La carga del alquiler mensual puede aumentar en relación con los ingresos fijos | Es importante la posibilidad de residencia a largo plazo y la seguridad en la devolución de la fianza |
| Trabajadores que se trasladan de las provincias al área metropolitana | Se producen simultáneamente los gastos iniciales de instalación y la carga del alquiler mensual | Hay que calcular conjuntamente la accesibilidad al lugar de trabajo y el coste total de la vivienda |
Cómo interpretar con datos la expresión «infierno del alquiler mensual»
«Infierno del alquiler mensual» es una expresión emotiva, pero si la convertimos en indicadores analizables, queda así:
- Aumenta la relación entre los ingresos y el alquiler.
- Disminuyen las ofertas de alquiler con fianza y aumentan las de alquiler mensual o semianual.
- Aumentan los casos de impago de la fianza y la demanda de seguros de fianza.
- El alquiler de viviendas pequeñas en las zonas céntricas de la ciudad sube rápidamente.
- Los jóvenes y las personas con bajos ingresos se ven abocados a alojamientos compartidos, viviendas semisótano o viviendas alejadas del centro.
- El número de viviendas disponibles para mudarse disminuye, lo que debilita el poder de negociación de los inquilinos.
Si estos indicadores se deterioran simultáneamente, el aumento de los alquileres mensuales puede interpretarse no como un simple cambio en la modalidad de alquiler, sino como un empeoramiento de la estabilidad de la vivienda.
Puntos clave del debate político
¿Es suficiente con el alquiler público?
El alquiler público es esencial para la protección de los colectivos vulnerables y como red de seguridad en materia de vivienda. Sin embargo, resulta difícil absorber toda la demanda de alquiler únicamente con el alquiler público. Esto se debe a las limitaciones en materia de suelo, presupuesto, ubicación y ritmo de oferta. Por lo tanto, la ampliación de la vivienda de alquiler público y la estabilización de la oferta de alquiler privado no deben considerarse en una relación de sustitución, sino de complementariedad.
¿Cómo estabilizar el alquiler privado?
Para estabilizar el mercado de alquiler privado, es necesario reconocer los incentivos de los arrendadores para la oferta, al tiempo que se refuerzan las medidas de protección de los inquilinos. Por ejemplo, es necesario contar con un régimen fiscal predecible para los alquileres a largo plazo, transparencia en la información de los contratos de alquiler, verificación de la capacidad para devolver la fianza y un sistema de alerta temprana para viviendas de riesgo.
El impacto de las regulaciones sobre la compraventa en el mercado de alquiler
Las políticas que frenan el mercado de compraventa pueden moderar el aumento de los precios a corto plazo. Sin embargo, si la demanda de compra se transforma en demanda de alquiler, o si los propietarios reducen el número de viviendas en su cartera, la presión sobre el mercado de alquileres con fianza y de alquiler mensual podría aumentar. A la hora de evaluar las políticas, no hay que fijarse únicamente en los precios de compraventa, sino que hay que tener en cuenta también los precios de los alquileres con fianza, los precios de los alquileres mensuales, el número de viviendas en venta y el volumen de transacciones de alquiler.
Lista de comprobación para los compradores reales
Antes de firmar el contrato de alquiler con fianza
- Comprueba en el extracto del Registro de la Propiedad quién es el propietario y si existen hipotecas, embargos preventivos o fideicomisos.
- Comprueba que el importe de la fianza no sea excesivo en relación con el precio de la vivienda y las deudas con prioridad.
- Comprobar si es posible tramitar sin demora el registro de cambio de domicilio y la fecha de certificación.
- Comprobar antes de firmar el contrato si es posible contratar un seguro de garantía de devolución del depósito de alquiler.
- Comparar los precios de venta reales de la zona con los precios reales de los alquileres con depósito y de los alquileres mensuales.
Antes de firmar un contrato de alquiler mensual
- Calcula el coste total de la vivienda, incluyendo no solo el alquiler mensual, sino también los gastos de comunidad, el aparcamiento, Internet y la calefacción.
- Comprueba que en el contrato queden claros los conceptos de los gastos de comunidad y la forma de liquidación.
- Aunque la fianza sea baja, comprueba la situación de los derechos del propietario y la existencia de créditos con prioridad.
- Comprueba las condiciones de renovación del contrato y la posibilidad de aumento del alquiler mensual.
- Calcula los gastos de vida reales, incluyendo los gastos de desplazamiento al trabajo y el tiempo de trayecto.
Indicadores de datos necesarios para analizar el mercado
| Indicador | Por qué es importante | Dónde consultarlo |
|---|---|---|
| Precios reales de alquiler con fianza y alquiler mensual | Muestran el nivel real de los alquileres contratados. | Sistema de publicación de precios reales del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte |
| Índice de precios de alquiler con fianza · Índice de precios de alquiler mensual | Permite comparar la evolución de los precios por zonas. | Sistema de Información Estadística Inmobiliaria del Instituto Coreano de Bienes Inmuebles |
| Estadísticas de propiedad de viviendas | Son necesarias para comprender la estructura de la propiedad de varias viviendas y la situación de la propiedad por hogar. | Portal Nacional de Estadísticas KOSIS |
| Tipo de interés de referencia y tipos de interés de los préstamos | Influyen en la elección entre el interés de los préstamos para el «jeonse» y la conversión a alquiler mensual. | Banco de Corea |
| Situación de las garantías de devolución del depósito | Ayuda a comprender la percepción del riesgo asociado al «jeonse» y a evaluar la demanda de garantías. | Corporación de Garantías de Vivienda y Urbanismo |
| Volumen de licencias, inicio de obras y finalización de obras | Es un indicador adelantado que permite evaluar la posibilidad de una futura escasez o un aumento de la oferta. | Estadísticas del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte y del Instituto Inmobiliario de Corea |
Conclusión equilibrada
La inestabilidad del mercado de alquileres con fianza y de alquiler mensual en Corea es difícil de explicar a partir de una única causa. La pérdida de confianza en el sistema de alquiler con fianza, las variaciones de los tipos de interés, las restricciones de oferta en el centro de las ciudades, la contracción de la oferta de alquiler privado, las estafas relacionadas con el alquiler con fianza y la incertidumbre normativa actúan de forma simultánea. Por lo tanto, las soluciones no pueden limitarse a simples eslóganes.
Hay tres líneas de actuación necesarias. En primer lugar, hay que reducir el riesgo de no recuperación del depósito de alquiler a largo plazo para restablecer la confianza en este sistema. En segundo lugar, hay que diseñar incentivos de oferta para que el alquiler público y el privado funcionen de forma conjunta. En tercer lugar, hay que coordinar las políticas de rehabilitación urbana, transporte y proximidad entre el lugar de trabajo y la vivienda, de modo que se pueda ofrecer vivienda allí donde existe una demanda real en el centro de las ciudades.
La tendencia al debilitamiento del sistema de «jeonse» y al aumento de los alquileres mensuales es un problema que ya perciben muchos inquilinos. Sin embargo, explicar el mercado basándose únicamente en el miedo puede llevar a tomar decisiones políticas erróneas. Lo importante es analizar de forma continua los datos sobre los alquileres mensuales y el «jeonse», y diseñar un sistema que permita lograr simultáneamente la oferta de viviendas de alquiler y la protección de los inquilinos.
