지분형 모기지는 정부가 정책금융기관(HF)과 함께 주택 지분을 공동 보유하도록 지원하는 주택금융 제도다. 정부의 청년 주택 정책 및 내 집 마련 지원책으로 논의되는 이 제도는, 예를 들어 집값 10억원 아파트를 살 때 개인이 자기자본 1억원(10%)만 마련하면 되도록 설계됐다. 이때 정부(주택금융공사)는 나머지 지분의 일부(약 40~50%, 예시 5억원)를 출자하고, 부족분은 은행에서 40%가량(예시 4억원)을 대출받는다. 즉, 정부의 지분 참여로 초기 자금 부담을 크게 줄여줘 무주택 청년·신혼부부 등 실수요자의 내 집 마련 진입장벽을 낮추는 효과가 기대된다.
지분형 모기지의 구조와 예시
지분형 모기지의 구조는 다음과 같다. 주택 구매자가 예치금(자기자본)을 10%(예: 1억원)만 납입하면, 은행 대출 40%(예: 4억원)와 함께 주택금융공사가 50%(예: 5억원) 지분을 공동투자한다. 이후 매수자는 주금공이 투자한 지분에 대해 일반 대출이자보다 낮은 수준의 ‘사용료(임대료)’를 매월 지불한다. 예를 들어 연 2% 사용료를 적용할 경우 정부 지분 5억원에 대한 연 임대료는 약 800만원(월 약 66만원)이 된다. 이처럼 정부 출자로 초기 비용을 줄여 내 집 마련 부담을 완화한다는 점이 핵심이다.
기대 효과
- 초기 자금 부담 완화: 기존에는 집값의 30% 이상을 자기자본으로 마련해야 했으나, 지분형 모기지를 활용하면 10% 정도만 있어도 주택 구입이 가능해진다. 청년·신혼부부 등 초기 자금이 부족한 계층의 내 집 마련 기회가 넓어진다.
- 월납부금 감소: 주금공 지분에 대한 사용료 금리가 일반 주택담보대출보다 낮게 책정될 예정이어서 월별 금융 부담도 줄어든다. 정부의 출자로 전체 대출 비중이 줄어들면서 이자 부담이 경감되고, 다만 지분 사용료도 함께 납부하게 된다.
주요 우려 및 단점
- 임대료 성격의 지분 사용료 부담: 정부 지분(예: 5억원)에 대해 매년 연 2% 수준의 사용료를 내야 해(예: 연 약 800만원) 이자 부담과 함께 이중 부담이 발생할 수 있다. 결론적으로 무이자 지분 투자라고 해도 사실상 임대료를 내는 것과 비슷한 비용이 추가된다.
- 완전 소유감 저하: 주택 등기부에 정부와 매수자가 공동 소유자로 기록되므로, 소비자는 ‘내 집’이라는 완전한 소유감을 느끼기 어렵다. 과거 ‘공유형 모기지’ 사례에서 보듯 집값 상승으로 이익을 나눠야 한다는 구조는 소비자 거부감을 불러왔다. “집이 올라가면 오히려 정부에 뺏기는 것 아니냐”는 심리적 반감이 우려된다.
- 집값 변동 리스크: 주택 가격 하락 시 정부(주택금융공사)가 손실을 먼저 떠안는 구조여서, 궁극적으로 세금으로 하락분을 메꿔준다는 비판이 가능하다. 반대로 집값 급등기에는 소비자가 상승분 전액을 누리지 못한다는 불만이 커질 수 있다.
- 매각·상속 절차 복잡: 정부가 지분을 보유하게 되면 주택을 처분하거나 상속·이전할 때 정부와 협의·정산이 필요해 절차가 복잡해진다. 집을 팔 때 정부 지분을 어떻게 정산할지, 상속 시 가치를 나누는 방법 등 법률·운영상의 어려움이 예상된다.
과거·해외 유사 제도 사례
과거 국내에도 유사한 제도가 여러 번 시도되었지만 장기적 성과를 내지 못했다. 박근혜 정부 시절 도입된 ‘공유형 모기지’는 생애최초 주택구입자에게 낮은 금리(1.5%) 대출을 해주고 집값 상승분을 정부와 공유하도록 했다. 초기에는 한 달에 1,250억원까지 지원됐지만, 2014~2015년 집값 급등기에는 수요가 급감하며 제도는 사실상 사장되었다. 당시 규제 완화로 집값이 오를 때 금융당국의 보전 부담이 커지자 소비자들이 “성공은 온전히 내 것이어야 한다”는 부동산 소유 심리로 제도를 외면했다.
해외에서도 유사 제도가 운용된 바 있다. 영국은 2013년부터 헬프 투 바이 제도를 통해 본인 5% 계약금, 정부 20~40%, 은행 대출 55~75% 비율로 신축 주택을 공동구매해주었다. 그러나 금리 환경 변화 등으로 2023년 제도를 종료했다. 실제로 2020년 영국 은행의 주택담보대출 금리가 2% 안팎으로 하락하면서 무이자 조건임에도 정부 지분 대출의 매력이 줄었고, 제도는 중단됐다. 미국 캘리포니아주는 2023년부터 ‘드림 포 올(Dream For All)’ 제도를 도입해 집값의 최대 20%까지 공공이 투자하고, 매각 시 수익을 공유하는 방식을 시행 중이다. 호주 역시 5% 계약금 후 정부가 최대 40%를 지원하는 ‘호주판 헬프 투 바이’ 법안을 추진하고 있다. 이처럼 해외 제도들은 주로 무주택 실수요자의 초기 부담을 낮추었지만, 금리와 주택시장 상황 변화, 복잡한 구조로 한계가 드러났다.
성공 조건
지분형 모기지가 성공하려면 다음과 같은 조건이 필요하다.
- 안정적 시범사업: 우선 대중의 신뢰를 얻기 위해 역세권 등 검증된 입지의 새로 짓는 주택부터 시범 적용한다. 주거가 안정적인 지역에서 제도를 착실히 운용하며 신뢰를 쌓아야 한다.
- 민간 참여 확대: 주택금융공사뿐 아니라 은행 등 민간 금융기관도 후순위 투자자로 참여시켜 재원을 확충하고 위기시 책임을 분담해야 한다. 공공·민간이 연대 투자함으로써 제도의 지속 가능성을 높일 수 있다.
- 인식 변화: 국민들이 “집을 처음부터 100% 내 집으로 소유하지 않아도 괜찮다”는 인식을 갖도록 유도해야 한다. 즉, 정부와 이익을 나누는 구조의 공익적 의미를 이해시켜야 사업 참여를 확대할 수 있다.
- 충분한 재원 확보: 정책 성공을 위해서는 정부의 충분한 예산 지원이 필수적이다. 주택금융공사 등 공공기관의 지분 투자를 위한 예산을 안정적으로 마련하고, 장기적인 자금 운용 계획을 수립해야 한다.
위와 같이 지분형 모기지는 정부 지원으로 초기 부담을 대폭 낮춘다는 점에서 매력적이지만, 소유권 분배·비용 분담의 복잡성이 극복 과제로 남아 있다. 앞으로 제도 설계와 재정 확보, 사회적 신뢰 형성 등이 뒷받침되어야 성공적인 정책으로 자리매김할 수 있을 것이다.
