서울 모아주택·모아타운 규제완화: 용적률 500%와 사업성 변화

한눈에 보는 결론

서울시가 모아주택·모아타운 규제를 완화한 핵심은 더 높게, 더 많이, 더 빠르게 지을 수 있게 하는 것이다. 특히 역세권과 간선도로변 모아타운은 준주거지역으로 용도지역을 올리는 방식 등을 통해 용적률을 최대 500%까지 적용받을 수 있는 길이 열렸다.

다만 규제완화가 곧바로 모든 사업지의 착공과 수익성 개선을 보장하는 것은 아니다. 소규모 정비사업은 토지 등 소유자 동의, 공사비, 금리, 이주비, 임대수익 포기 여부, 기반시설 부담에 민감하다. 이번 조치는 사업성을 높이는 강한 인센티브이지만, 실제 성패는 사업지별 계산에 달려 있다.

모아주택·모아타운이란 무엇인가

모아주택의 의미

모아주택은 노후 저층 주거지의 여러 필지를 모아 블록 단위로 새 주택을 짓는 서울형 소규모 정비사업이다. 전면 철거 방식의 대규모 재개발이 어려운 빌라촌, 다세대·다가구 밀집지, 노후 저층 주거지가 주된 대상이 된다.

법적으로는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 소규모주택정비사업과 맞닿아 있으며, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발 등 유형별 요건이 다르다. 일반 재개발보다 규모가 작고 절차가 간소한 대신, 사업 면적이 작아 수익성이 낮아지기 쉽다는 특징이 있다.

모아타운의 의미

모아타운은 개별 모아주택 사업이 여러 곳에서 추진될 수 있는 노후 저층 주거지를 하나의 관리 단위로 묶어 정비하는 서울시 정책이다. 개별 블록만 따로 개발하면 도로, 공원, 주차장, 보행동선, 경관 계획이 파편화될 수 있기 때문에, 서울시가 큰 틀의 관리계획을 세우는 방식이다.

운영자 제공 자료 기준으로 모아타운은 대체로 10만㎡ 미만의 소규모 관리구역을 전제로 설명된다. 모아주택은 유형에 따라 1만~2만㎡ 미만 등 더 작은 사업 단위로 추진되는 경우가 많다.

왜 규제완화가 필요했나

모아주택·모아타운은 대규모 재개발이 어려운 저층 주거지를 빠르게 정비하려는 제도다. 그러나 실제 현장에서는 다음과 같은 이유로 사업 속도가 충분히 나지 않았다.

• 사업 면적이 작아 일반분양 물량을 많이 만들기 어렵다.
• 지하주차장, 주민공동시설, 이주비, 설계비 등 고정비 부담이 상대적으로 크다.
• 노후 건물과 신축 빌라가 섞인 지역은 소유자 이해관계가 복잡하다.
• 역세권이나 상권 인접지의 소유자는 기존 임대수익이 있어 정비사업 참여 유인이 낮을 수 있다.
• 공사비와 금융비용이 오르면 조합원 추가분담금이 커진다.

결국 서울시는 사업성이 낮아 멈춰 있는 사업지에 용적률, 층수, 심의 절차, 공사비 절감 인센티브를 제공해 추진 동력을 높이려는 방향을 택한 것이다.

이번 규제완화의 핵심 내용

용적률 500%가 왜 중요한가

용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적의 비율이다. 예를 들어 대지면적이 10,000㎡이고 용적률이 300%라면, 용적률 산정 대상 연면적은 단순 계산으로 30,000㎡가 된다. 용적률이 500%라면 50,000㎡까지 늘어난다.

운영자 제공 자료에 따르면 일반적인 역세권 모아타운 땅은 제3종 일반주거지역으로 최대 용적률 300%가 적용되는 경우가 많다. 이번 완화로 준주거지역으로 종상향되면 우선 400% 수준의 용적률을 받을 수 있고, 일부 주택을 LH나 SH가 매입하는 임대주택으로 제공하는 조건을 충족하면 준주거지역 최대치인 500%까지 적용될 수 있다.

단순 비율로 보면 300%에서 500%로 오를 때 용적률 산정 연면적은 약 1.67배가 된다. 다만 이것이 곧바로 주택 수 1.67배 증가를 뜻하지는 않는다. 전용면적 구성, 공용면적, 주차장, 기부채납, 임대주택 비율, 건축 심의 조건에 따라 실제 일반분양 물량은 달라진다.

층수 완화의 의미

제2종 일반주거지역은 중층 주거지를 전제로 한 용도지역이다. 일부 지역에서는 평균 13층 이하와 같은 높이 제한이 적용되어, 사업성이 낮고 단지 형태가 애매해지는 문제가 있었다.

이번 완화는 모든 제2종 일반주거지역에 일괄적으로 초고층 개발을 허용한다는 뜻이 아니다. 주변에 용도지역이 높은 곳과 맞닿아 있거나, 여러 필지를 모아 블록 단위로 정비해 도시계획적 정합성이 있는 경우 중고층 아파트를 허용할 수 있다는 취지로 이해해야 한다.

층수가 높아지면 같은 대지에서 더 많은 주택을 공급할 수 있고, 동 배치와 녹지·보행공간을 더 유연하게 계획할 수 있다. 반대로 일조, 조망, 교통량, 학교 수요, 기반시설 부담은 더 세밀하게 검토해야 한다.

지하 공사비 절감 인센티브

소규모 정비사업은 대지 규모가 작아 주차장과 주민공동시설을 지하에 넣는 설계가 많다. 그러나 지하층은 흙막이, 굴착, 방수, 환기, 배수, 구조 보강 비용이 커서 공사비를 크게 끌어올릴 수 있다.

주민공동시설을 지상층에 설치해도 용적률상 손해를 줄이는 인센티브는 사업비 절감에 직접적인 도움이 된다. 또한 지상 커뮤니티 시설은 어린이, 고령자, 장애인 등 이동 약자의 접근성 측면에서도 유리할 수 있다.

재개발·재건축과의 차이

이해관계자별 영향

토지 등 소유자와 조합원

용적률이 높아지면 일반분양 물량이 늘어 조합원 분담금을 낮출 가능성이 있다. 그러나 기존 건물에서 안정적인 임대수익을 얻고 있는 소유자는 정비사업 참여를 부담스럽게 볼 수 있다. 이주 기간 동안 임대수익이 끊기고, 추가분담금이나 세금 문제가 발생할 수 있기 때문이다.

세입자

주거환경 개선은 장점이지만, 사업 추진 과정에서는 이주와 임대료 상승 문제가 생길 수 있다. 모아타운이 주택공급 정책으로 평가받으려면 기존 세입자 보호, 공공임대 확보, 이주 지원의 실효성이 함께 중요하다.

서울시와 공공기관

서울시는 대규모 재개발만으로 공급을 늘리기 어려운 저층 주거지에 정비 수단을 제공할 수 있다. LH와 SH가 매입임대주택을 확보하면 역세권과 생활권 안에서 공공임대 재고를 늘리는 효과도 기대할 수 있다.

인근 주민

새 주택, 보행환경, 주차장, 공원·커뮤니티 시설은 긍정적이다. 반면 공사 기간 소음, 교통 혼잡, 일조권 갈등, 학교 수요 증가는 지역 갈등의 원인이 될 수 있다.

여전히 남는 리스크

1. 공사비 리스크: 평당 공사비가 크게 오른 환경에서는 용적률 인센티브가 있어도 분담금이 높게 남을 수 있다.
2. 금리 리스크: 금리가 오르면 이주비, 사업비 대출, 브리지론 등 금융비용이 증가한다.
3. 동의율 리스크: 소규모 사업은 한두 필지의 반대도 사업 계획에 큰 영향을 줄 수 있다.
4. 입지별 격차: 역세권·간선도로변은 혜택이 크지만, 내부 이면도로 지역은 인센티브 체감이 작을 수 있다.
5. 기반시설 리스크: 고밀 개발은 교통, 교육, 하수, 주차, 공원 등 도시 인프라 부담을 동반한다.

사업성을 볼 때 확인할 지표

모아주택·모아타운 참여 여부를 판단할 때는 단순히 최대 용적률만 볼 것이 아니라 다음 지표를 함께 확인해야 한다.

• 현재 용도지역과 종상향 가능성
• 역세권 또는 간선도로변 해당 여부
• 적용 가능한 용적률과 실제 건축 가능 연면적
• 조합원 수와 권리가액 분포
• 일반분양 가능 물량과 예상 분양가
• 공공임대 또는 매입임대 제공 조건
• 예상 공사비, 설계비, 금융비용, 이주비
• 기부채납·공공시설 설치 부담
• 인근 학교·도로·교통 영향 검토 결과
• 사업 반대 소유자의 비율과 이유

정책적으로 중요한 평가 기준

이번 완화는 서울의 주택공급 확대 측면에서 의미가 있다. 특히 전면 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 대상으로 공급 여지를 넓힌다는 점에서 실용적인 정책 수단이다.

그러나 좋은 정책이 되려면 단순히 세대 수를 늘리는 데 그쳐서는 안 된다. 고밀화에 따른 기반시설 부담, 공공임대 품질, 지역 커뮤니티 유지, 세입자 보호, 도시경관을 함께 관리해야 한다. 사업성이 개선되어도 실제 주거 품질이 낮아지면 장기적인 도시 경쟁력에는 도움이 되지 않는다.

핵심 정리

서울시의 모아주택·모아타운 규제완화는 소규모 정비사업의 가장 큰 약점인 낮은 사업성을 보완하려는 조치다. 용적률 최대 500%, 층수 완화, 주민공동시설 인센티브, 통합심의는 모두 공급량과 속도에 영향을 줄 수 있다.

하지만 시장 환경은 여전히 까다롭다. 공사비와 금리, 소유주 동의, 기존 임대수익, 기반시설 부담이 사업지마다 다르기 때문이다. 따라서 이번 완화는 모든 구역의 즉각적인 개발 신호라기보다, 입지가 좋고 이해관계 조율이 가능한 모아타운의 추진 가능성을 높이는 정책 변화로 해석하는 것이 정확하다.