Flexibilización de la normativa sobre las viviendas «Moa» y los complejos «Moa Town» en Seúl: índice de ocupación del suelo del 500 % y cambios en la viabilidad del proyecto

Conclusión de un vistazo

El objetivo principal de la flexibilización de las regulaciones sobre las viviendas «Moah» y los «Moah Town» por parte del Ayuntamiento de Seúl es permitir que se construya más alto, más y más rápido. En concreto, se ha abierto la posibilidad de que los «Moatown» situados en zonas cercanas a estaciones de transporte público y junto a vías principales puedan beneficiarse de una densidad de ocupación de hasta el 500 %, mediante medidas como la reclasificación de la zona de uso en «zona residencial secundaria».

Sin embargo, la flexibilización de la normativa no garantiza de forma inmediata el inicio de las obras ni la mejora de la rentabilidad en todos los proyectos. Los proyectos de rehabilitación a pequeña escala son muy sensibles al consentimiento de los propietarios de los terrenos, los costes de construcción, los tipos de interés, los gastos de reubicación, la renuncia a los ingresos por alquiler y la carga que suponen las infraestructuras. Aunque esta medida supone un fuerte incentivo para aumentar la viabilidad del proyecto, su éxito o fracaso real dependerá del análisis concreto de cada proyecto.

¿Qué son las «viviendas Moa» y los «barrios Moa»?

Significado de «viviendas Moa»

Las «viviendas Moa» son un proyecto de rehabilitación a pequeña escala propio de Seúl que consiste en agrupar varias parcelas de zonas residenciales antiguas de baja altura para construir nuevas viviendas por bloques. Se dirigen principalmente a barrios de chalés, zonas densamente pobladas de viviendas multifamiliares y de varias unidades, y zonas residenciales antiguas de baja altura, donde resulta difícil llevar a cabo una reurbanización a gran escala mediante el derribo total.

Desde el punto de vista legal, está relacionado con los proyectos de rehabilitación de viviendas a pequeña escala contemplados en la Ley de Excepciones relativa a la Rehabilitación de Viviendas Desocupadas y Viviendas a Pequeña Escala, y los requisitos varían según el tipo de proyecto, como la rehabilitación de viviendas autónoma, la rehabilitación de viviendas en calle o la reurbanización a pequeña escala. Se caracteriza por tener un tamaño menor y unos trámites más sencillos que la reurbanización general, pero, a cambio, la superficie del proyecto es reducida, por lo que la rentabilidad tiende a ser menor.

El significado de «Moatown»

«Moatown» es una política del Ayuntamiento de Seúl que agrupa en una única unidad de gestión las zonas residenciales de baja altura en estado de deterioro —en las que pueden llevarse a cabo proyectos individuales de «viviendas Moa» en distintos lugares— para su rehabilitación. Dado que el desarrollo aislado de cada manzana por separado puede provocar la fragmentación de la planificación de carreteras, parques, aparcamientos, vías peatonales y paisaje, el Ayuntamiento de Seúl adopta este enfoque para establecer un plan de gestión global.

Según los datos facilitados por el operador, «Moatown» se describe generalmente como una zona de gestión a pequeña escala, de menos de 100 000 m². En el caso de las viviendas «Moah», dependiendo del tipo, suelen llevarse a cabo en unidades de proyecto aún más pequeñas, de entre 10 000 y 20 000 m².

¿Por qué era necesaria la flexibilización de la normativa?

Las viviendas «Moah» y las «Moatown» son un sistema destinado a rehabilitar rápidamente zonas residenciales de baja altura en las que resulta difícil llevar a cabo una reurbanización a gran escala. Sin embargo, en la práctica, el ritmo de los proyectos no ha sido lo suficientemente rápido por las siguientes razones:

• La superficie de los proyectos es reducida, por lo que resulta difícil generar un volumen considerable de viviendas para la venta al público.
• La carga de los gastos fijos —como aparcamientos subterráneos, instalaciones comunes para los residentes, gastos de reubicación y costes de diseño— es relativamente elevada.
• En las zonas donde se mezclan edificios antiguos y viviendas unifamiliares de nueva construcción, los intereses de los propietarios son complejos.
• Los propietarios de zonas cercanas a estaciones de metro o a zonas comerciales pueden tener pocos incentivos para participar en el proyecto de rehabilitación, ya que obtienen ingresos por alquiler.
• Si aumentan los costes de construcción y los gastos financieros, las cuotas adicionales que deben aportar los miembros de la cooperativa se incrementan.

En definitiva, el Ayuntamiento de Seúl ha optado por impulsar los proyectos paralizados debido a su escasa viabilidad económica, ofreciendo incentivos en materia de índice de ocupación del suelo, número de plantas, procedimientos de deliberación y reducción de los costes de construcción.

Puntos clave de esta flexibilización normativa

¿Por qué es importante un índice de ocupación del 500 %?

El índice de ocupación es la relación entre la superficie construida total y la superficie del solar. Por ejemplo, si la superficie del solar es de 10 000 m² y el índice de ocupación es del 300 %, la superficie construida total que se tiene en cuenta para el cálculo del índice de ocupación es, según un cálculo sencillo, de 30 000 m². Si el índice de ocupación es del 500 %, esta superficie aumenta hasta los 50 000 m².

Según los datos facilitados por el administrador, los terrenos típicos de «Moatown» situados en zonas cercanas a estaciones de metro suelen estar clasificados como zonas residenciales generales de tipo III, a las que se aplica un índice de ocupación del suelo máximo del 300 %. Con esta flexibilización, si se reclasifica como zona residencial secundaria, se podrá obtener, en primer lugar, un índice de ocupación del suelo de alrededor del 400 %; y, si se cumplen las condiciones para que LH o SH adquieran parte de las viviendas para destinarlas a alquiler, se podrá aplicar el máximo permitido para las zonas residenciales secundarias, es decir, el 500 %.

Si nos fijamos simplemente en las proporciones, al pasar del 300 % al 500 %, la superficie construida total para el cálculo del índice de ocupación del suelo se multiplica por aproximadamente 1,67. Sin embargo, esto no significa necesariamente que el número de viviendas aumente 1,67 veces. El volumen real destinado a la venta al público varía en función de la distribución de la superficie exclusiva, las zonas comunes, el aparcamiento, las cesiones a la administración pública, el porcentaje de viviendas de alquiler y las condiciones de la comisión de urbanismo.

El significado de la flexibilización del número de plantas

La zona residencial general de tipo II es una zona de uso urbanístico concebida para edificios de altura media. En algunas zonas se aplicaban restricciones de altura, como una media de 13 plantas o menos, lo que planteaba problemas de baja rentabilidad y una configuración poco definida de los complejos residenciales.

Esta flexibilización no significa que se permita de forma generalizada la construcción de edificios de gran altura en todas las zonas residenciales generales de tipo II. Debe entenderse en el sentido de que se podrán autorizar bloques de viviendas de mediana y gran altura cuando la zona linde con otras de mayor altura o cuando se agrupen varias parcelas para su reurbanización por bloques, siempre que exista coherencia urbanística.

Al aumentar el número de plantas, se pueden construir más viviendas en el mismo terreno y se puede planificar con mayor flexibilidad la disposición de los edificios, así como los espacios verdes y peatonales. Por el contrario, hay que examinar con mayor detalle aspectos como la insolación, las vistas, el volumen de tráfico, la demanda escolar y la carga sobre las infraestructuras.

Incentivos para la reducción de los costes de obra subterránea

En los proyectos de rehabilitación a pequeña escala, debido al reducido tamaño de los solares, es habitual que el aparcamiento y las instalaciones comunes para los residentes se diseñen en el subsuelo. Sin embargo, los costes de los muros de contención, la excavación, la impermeabilización, la ventilación, el drenaje y el refuerzo estructural de los niveles subterráneos son elevados, lo que puede encarecer considerablemente los costes de obra.

Los incentivos que permiten reducir la pérdida de índice de ocupación del suelo, incluso cuando las instalaciones comunes para los residentes se ubican en la planta baja, contribuyen directamente a la reducción de los costes del proyecto. Además, las instalaciones comunitarias en la planta baja pueden resultar ventajosas desde el punto de vista de la accesibilidad para personas con movilidad reducida, como niños, personas mayores y personas con discapacidad.

Diferencias con respecto a la reurbanización y la reconstrucción

Repercusiones por partes interesadas

Propietarios de terrenos y miembros de la asociación

Si aumenta el índice de ocupación del suelo, es probable que aumente el volumen de viviendas destinadas a la venta al público, lo que podría reducir las cuotas de los miembros de la cooperativa. Sin embargo, los propietarios que obtienen ingresos estables por alquiler de los edificios existentes pueden considerar una carga la participación en el proyecto de rehabilitación. Esto se debe a que, durante el periodo de realojamiento, se interrumpen los ingresos por alquiler y pueden surgir problemas relacionados con cuotas adicionales o impuestos.

Inquilinos

Aunque la mejora del entorno residencial es una ventaja, durante la ejecución del proyecto pueden surgir problemas relacionados con el realojamiento y el aumento de los alquileres. Para que «Moatown» sea valorado como una política de oferta de vivienda, es fundamental que se garantice la protección de los inquilinos actuales, se asegure la disponibilidad de viviendas de alquiler público y se ofrezca un apoyo eficaz para el realojamiento.

El Ayuntamiento de Seúl y las instituciones públicas

El Ayuntamiento de Seúl puede ofrecer medidas de rehabilitación en zonas residenciales de baja altura, donde resulta difícil aumentar la oferta únicamente mediante reurbanizaciones a gran escala. Si LH y SH adquieren viviendas de alquiler, también cabe esperar que aumente el parque de viviendas de alquiler público en las zonas cercanas a las estaciones de metro y en los núcleos de vida cotidiana.

Vecinos de la zona

Las nuevas viviendas, el entorno peatonal, los aparcamientos y los parques e instalaciones comunitarias son aspectos positivos. Por el contrario, el ruido durante las obras, la congestión del tráfico, los conflictos por el derecho a la luz solar y el aumento de la demanda escolar pueden ser motivo de conflictos en la zona.

Riesgos que persisten

1. Riesgo relacionado con los costes de construcción: en un contexto en el que los costes de construcción por pyeong han aumentado considerablemente, las cuotas a cargo de los propietarios pueden seguir siendo elevadas, incluso con incentivos de índice de ocupación del suelo.
2. Riesgo de tipos de interés: si los tipos de interés suben, aumentan los costes financieros, como los gastos de reubicación, los préstamos para los costes del proyecto y los préstamos puente.
3. Riesgo de índice de aceptación: en los proyectos de pequeña envergadura, la oposición de una o dos parcelas puede afectar considerablemente al plan del proyecto.
4. Diferencias según la ubicación: las zonas cercanas a estaciones de transporte público o a vías principales ofrecen grandes ventajas, mientras que en las zonas situadas en calles secundarias del interior los incentivos pueden resultar menos perceptibles.
5. Riesgo de infraestructuras: el desarrollo de alta densidad conlleva una mayor carga para las infraestructuras urbanas, como el transporte, la educación, el alcantarillado, el aparcamiento y los parques.

Indicadores que hay que tener en cuenta a la hora de evaluar la viabilidad del proyecto

A la hora de decidir si participar en un proyecto «Moahousing» o «Moatown», no basta con fijarse únicamente en la densidad máxima permitida, sino que hay que tener en cuenta también los siguientes indicadores:

• Zonificación actual y posibilidad de reclasificación
• Si se encuentra en las inmediaciones de una estación o junto a una vía principal
• Índice de ocupación del suelo aplicable y superficie construida total real
• Número de socios y distribución del valor de los derechos
• Volumen de viviendas disponibles para la venta al público y precio de venta previsto
• Condiciones de oferta de viviendas de alquiler público o de alquiler con opción a compra
• Costes previstos de obra, diseño, financiación y reubicación
• Obligaciones de cesión de terrenos e instalación de equipamientos públicos
• Resultados del análisis del impacto en las escuelas, carreteras y el tráfico de la zona
• Porcentaje de propietarios que se oponen al proyecto y motivos de su oposición

Criterios de evaluación de importancia política

Esta flexibilización reviste importancia desde el punto de vista de la ampliación de la oferta de vivienda en Seúl. Se trata de una medida política práctica, sobre todo porque amplía las posibilidades de oferta en zonas residenciales antiguas de baja altura, donde resulta difícil llevar a cabo una reurbanización integral.

Sin embargo, para que sea una buena política, no debe limitarse simplemente a aumentar el número de viviendas. Es necesario gestionar de forma conjunta la carga que supone la alta densidad sobre las infraestructuras, la calidad de las viviendas de alquiler público, el mantenimiento de la comunidad local, la protección de los inquilinos y el paisaje urbano. Aunque mejore la viabilidad del proyecto, si la calidad real de la vivienda disminuye, no contribuirá a la competitividad urbana a largo plazo.

Resumen de los puntos clave

La flexibilización de la normativa sobre «Moahousing» y «Moatown» por parte del Ayuntamiento de Seúl es una medida destinada a subsanar la baja viabilidad económica, que constituye el mayor punto débil de los proyectos de rehabilitación a pequeña escala. El índice de ocupación del suelo de hasta un 500 %, la flexibilización del número de plantas, los incentivos para las instalaciones comunes de los residentes y la deliberación integrada son factores que pueden influir tanto en el volumen de la oferta como en su rapidez.

Sin embargo, el entorno de mercado sigue siendo complicado, ya que los costes de construcción, los tipos de interés, el consentimiento de los propietarios, los ingresos por alquiler existentes y la carga de las infraestructuras varían según cada zona de proyecto. Por lo tanto, es más acertado interpretar esta flexibilización no como una señal de desarrollo inmediato para todas las zonas, sino como un cambio normativo que aumenta la viabilidad de los «Moatown» que cuenten con una buena ubicación y en los que sea posible coordinar los intereses de las partes implicadas.