La crisis de la vivienda en Hong Kong: una advertencia para los activos de jubilación de los coreanos de entre 50 y 60 años

Introducción: ¿Es la vivienda propia un activo seguro?

Durante mucho tiempo, para las personas de mediana y avanzada edad en Corea, un piso no era un mero espacio habitable. Era el fruto de su trabajo, la red de seguridad de la familia y el pilar sobre el que apoyarse tras la jubilación. Sin embargo, cuando se combinan el envejecimiento de la población, la baja natalidad, los desplazamientos demográficos entre regiones y los cambios en los tipos de interés y las condiciones crediticias, la creencia de que «una vivienda propia» es siempre una inversión segura puede verse debilitada.

La crisis de la vivienda en Hong Kong ilustra este problema de forma extrema. Por un lado, una vivienda de lujo en el barrio de Mid-Levels de Hong Kong batió un récord al venderse por unos 880 millones de dólares hongkoneses; por otro, se calcula que unas 220 000 personas residen en viviendas subdivididas. Aunque el importe en wones varía en función del tipo de cambio y el momento, este ejemplo muestra que, incluso dentro de una misma ciudad, puede existir una gran disparidad entre el mercado inmobiliario y la estabilidad real de la vivienda.

La conclusión de este artículo no es que «haya que vender la vivienda». Una conclusión más precisa sería que «si todo el patrimonio de la jubilación está ligado a un único inmueble, hay que evaluar el riesgo basándose en los datos».

Conclusiones clave

Hay tres lecciones que la generación de entre 50 y 60 años de Corea debe aprender del caso de Hong Kong.

1. Los precios de la vivienda y los alquileres no siempre evolucionan en la misma dirección. Al igual que en Hong Kong, los alquileres pueden mantenerse al alza incluso después de que los precios de venta hayan bajado.
2. La existencia de inmuebles de alto precio es independiente de la estabilidad residencial del conjunto de la ciudadanía. Las transacciones de viviendas de precio extremadamente elevado y las condiciones de vivienda precarias pueden coexistir.
3. Durante la jubilación, el flujo de caja y la liquidez cobran más importancia que el volumen de activos. Aunque el precio de la vivienda sea elevado, si resulta difícil venderla o el uso de la misma como garantía está limitado, resulta complicado hacer frente a los gastos de manutención y sanitarios.

Tres señales que se observan en el caso de Hong Kong

1. La coexistencia de viviendas de precio extremadamente elevado y viviendas segmentadas

En Hong Kong, las transacciones inmobiliarias de viviendas de precio extremadamente elevado siguen acaparando la atención. La transacción de «The Legacy», en Mid-Levels, de la que se informó a principios de 2026, ascendió a unos 880 millones de HK$ y se presentó como el récord de venta de una única vivienda en Hong Kong. Sin embargo, en la misma ciudad persiste de forma grave el problema de las viviendas subdivididas.

Los datos del Consejo Legislativo de Hong Kong indican que hay unas 110 000 viviendas subdivididas en edificios residenciales, con unos 220 000 residentes afectados. El Departamento de Arquitectura de Hong Kong define las viviendas subdivididas como aquellas en las que una unidad residencial se ha dividido en dos o más habitaciones o espacios, y considera que pueden acarrear problemas de seguridad, higiene y evacuación en los edificios. El hecho de que el Gobierno de Hong Kong debatiera en su discurso sobre políticas de 2024 los criterios de superficie mínima para las unidades residenciales básicas pone de manifiesto la gravedad de este problema.

Sin embargo, los términos «vivienda-ataúd», «vivienda-jaula», «espacio-cama» y «vivienda subdividida» no son conceptos totalmente idénticos. El término «vivienda subdividida» se acerca más a la terminología oficial de las estadísticas y las políticas, mientras que «vivienda-ataúd» o «vivienda-jaula» se utilizan para referirse a formas de vivienda extremas y mucho más precarias dentro de ese mismo concepto.

2. Es posible que bajen los precios de venta y suban los alquileres al mismo tiempo

Según las informaciones, los precios de venta de la vivienda en Hong Kong han caído cerca de un 30 % desde el máximo alcanzado en 2021. A ello han contribuido de forma conjunta los altos tipos de interés, la desaceleración económica, el debilitamiento de la confianza de los compradores y la fuga de personal cualificado. Sin embargo, el mercado del alquiler ha mostrado una tendencia diferente. Algunos indicadores oficiales y privados, así como diversos medios de comunicación, explican que los alquileres residenciales en Hong Kong se han recuperado hasta situarse cerca de los máximos de 2019 o en niveles récord.

Este fenómeno ofrece una importante reflexión para los jubilados. No se puede dar por sentado que, si bajan los precios de la vivienda, los gastos de vivienda bajarán automáticamente. Las personas que no pueden comprar una vivienda, a las que les resulta difícil venderla o que no pueden abandonar la ciudad pueden verse empujadas hacia el mercado del alquiler. Por lo tanto, la caída de los precios de los activos y el aumento de la carga del coste de la vida pueden producirse simultáneamente.

3. La vulnerabilidad del modelo fiscal dependiente del sector inmobiliario

Hong Kong siempre ha destacado su sistema fiscal sencillo y con una baja carga tributaria. Los datos del Gobierno de Hong Kong hacen hincapié en la ausencia de impuestos sobre el valor añadido, impuestos generales sobre las ventas, impuestos sobre las ganancias de capital o retenciones en origen sobre dividendos e intereses. En este contexto, las primas por el suelo y los ingresos relacionados con el sector inmobiliario han desempeñado un papel fundamental en las finanzas municipales.

El problema surge cuando el mercado inmobiliario se debilita. Los datos del presupuesto de Hong Kong para 2025-26 y las principales noticias de la prensa internacional han abordado la disminución de los ingresos por primas por el suelo, el déficit presupuestario y los ajustes en el gasto del sector público. No se trata de un problema específico de una ciudad concreta, sino de un ejemplo que ilustra hasta qué punto puede ser vulnerable una estructura económica y fiscal que depende en gran medida del aumento de los precios inmobiliarios.

¿Por qué es importante para los coreanos de entre 50 y 60 años?

Los hogares coreanos tienen una proporción muy elevada de activos reales

Según los resultados de la Encuesta sobre el Bienestar Financiero de los Hogares de Corea de 2025, a finales de marzo de 2025, el patrimonio medio por hogar era de 566,78 millones de wones, la deuda de 95,34 millones de wones y el patrimonio neto de 471,44 millones de wones. En cuanto a la composición de los activos, los activos financieros representaban el 24,2 %, mientras que los activos reales, el 75,8 %. Cabe destacar que, desde el punto de vista estadístico, ese 75,8 % no corresponde «únicamente a inmuebles», sino a «activos reales» centrados en los inmuebles.

Aun así, desde la perspectiva de la jubilación, el problema es evidente. Si la mayor parte del patrimonio está inmovilizado en activos reales —como viviendas, terrenos, locales comerciales o fianzas de alquiler—, puede haber escasez de efectivo para cubrir los gastos reales de manutención, asistencia sanitaria y cuidados. Quien es rico sobre el papel puede ser pobre en términos de flujo de caja.

La estructura demográfica modifica las variables a largo plazo de la demanda de vivienda

La tasa de fecundidad total de Corea fue de 0,75 hijos en 2024, y la cifra provisional para 2025 se ha anunciado en 0,80 hijos. Aunque en 2025 se observaron señales de repunte, sigue siendo un nivel muy bajo a escala mundial. El Ministerio de Administración y Seguridad ha designado desde 2021 a 89 ciudades, condados y distritos como zonas en declive demográfico y está aplicando políticas de apoyo específicas.

Esto significa que es difícil que el mercado inmobiliario de todo el país evolucione al mismo tiempo en la misma dirección. La demanda de vivienda a largo plazo puede variar entre las zonas clave del área metropolitana, las zonas con alta concentración de empleo y aquellas con buena accesibilidad al transporte y a la asistencia sanitaria, y las que carecen de estas características. La estrategia inmobiliaria para la jubilación debe partir no del «mercado inmobiliario coreano en su conjunto», sino de la «zona concreta en la que se encuentra la vivienda de la que se dispone».

¿En qué se diferencian y en qué se parecen Hong Kong y Corea?

Lista de comprobación de datos para evaluar tu vivienda

Si eres propietario de un piso, debes evaluarlo basándote en datos, no en sentimientos. En particular, es recomendable que las generaciones cercanas a la jubilación comprueben periódicamente los siguientes puntos.

Estrategias prácticas para la generación de 50 y 60 años

1. Distinguir entre la vivienda habitual y los activos de inversión

La vivienda en la que vivo es la base de la estabilidad residencial. Sin embargo, si todos los activos se concentran en esa única vivienda, desde el punto de vista de la inversión surge un riesgo de concentración. Especialmente tras la jubilación, es más importante «si se puede vender cuando sea necesario o generar flujo de caja» que «la posibilidad de que suba el precio de la vivienda».

En primer lugar, clasifiquemos la vivienda actual en tres categorías.

• Vivienda para toda la vida: se evalúa teniendo en cuenta la proximidad a hospitales, el transporte, las infraestructuras de servicios y la carga de los gastos de comunidad.
• Vivienda de transición: se calcula la posibilidad de vender la vivienda actual y el efectivo que se obtendrá tras la mudanza.
• Inmueble con fines de inversión: se evalúan por separado la rentabilidad del alquiler, el riesgo de desocupación, los impuestos, los tipos de interés de los préstamos y la demanda de la zona.

2. Mantener en activos líquidos el equivalente a entre 6 y 24 meses de gastos de manutención

Durante la jubilación pueden surgir simultáneamente gastos médicos imprevistos, ayudas a los hijos, gastos de cuidados y reparaciones de la vivienda. Según un informe basado en datos de investigación de la Seguridad Social de Corea, el gasto médico estimado a lo largo de la vida, incluyendo los servicios no cubiertos por el seguro, ascendía a unos 246,56 millones de wones en 2023. Aunque los gastos médicos varían considerablemente de una persona a otra en función del estado de salud, el seguro, los antecedentes familiares y la necesidad de cuidados, es evidente que los gastos pueden aumentar con la edad.

Por lo tanto, es necesario disponer de activos líquidos a los que se pueda acceder de inmediato, independientemente del valor de la vivienda. Es recomendable gestionar los depósitos, los productos de renta fija a corto plazo, los fondos del mercado monetario y las cuentas corrientes en función de criterios como la liquidez, la seguridad y la accesibilidad, más que de la rentabilidad.

3. Reducir el tamaño de la vivienda no es un «fracaso», sino un rediseño del patrimonio

Mantener una vivienda amplia tras la jubilación puede suponer una carga por los gastos de comunidad, las reparaciones, el impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos de desplazamiento por motivos de salud. Si los hijos se han independizado y se vive en pareja o en un hogar unipersonal, se puede considerar la estrategia de reducir el tamaño de la vivienda y destinar los fondos sobrantes a pensiones, activos líquidos y reservas para gastos médicos.

La esencia de la reducción de tamaño no consiste simplemente en mudarse a una vivienda más pequeña. Los puntos clave son los cuatro siguientes:

• Mejorar la accesibilidad a los centros sanitarios y al transporte público.
• Reducir la carga que suponen los gastos de gestión y mantenimiento.
• Asegurar el efectivo sobrante tras la venta.
• Crear una estructura que no traslade la carga a los hijos.

4. La ayuda a los hijos para la vivienda debe decidirse después de garantizar la seguridad de los padres para la jubilación

Si los padres apoyan de forma excesiva a sus hijos con el depósito de alquiler o la compra de una vivienda, su propia red de seguridad para la jubilación puede verse debilitada. La ayuda a los hijos debe hacerse con el «dinero sobrante», y no debe ponerse en riesgo la financiación de los gastos médicos y de manutención de los padres.

Las condiciones y los tipos de interés de los programas de financiación de la vivienda del Gobierno destinados a jóvenes, parejas de recién casados y familias con hijos varían según la época. Por ejemplo, el préstamo «Ddimdol» con condiciones especiales para recién nacidos del Fondo de Vivienda y Urbanismo es un préstamo de carácter político dirigido a familias con hijos, pero es necesario comprobar periódicamente los requisitos de ingresos, el precio de la vivienda, el límite del préstamo y el tipo de interés. Lo más prudente es que los padres ayuden a sus hijos a analizar primero el programa y su propia capacidad de pago, y decidan si les prestan ayuda dentro de los límites que no comprometan su flujo de caja para la jubilación.

5. La renta vitalicia hipotecaria no es un «sistema para renunciar a la vivienda», sino un medio para convertir el valor de la vivienda en flujo de caja

La renta vitalicia hipotecaria de la Corporación de Financiación de la Vivienda de Corea es un sistema cuya contratación puede considerarse cuando uno de los cónyuges tiene 55 años o más y el precio de la vivienda —según criterios como el precio oficial declarado conjunto de la pareja— cumple determinados requisitos. Según la información facilitada por la Corporación de Financiación de la Vivienda de Corea a fecha de julio de 2026, los requisitos generales de afiliación son que al menos uno de los cónyuges tenga 55 años o más y que el valor de la vivienda, basado en el precio de tasación oficial de la pareja, sea inferior a 1.200 millones de wones.

La renta vitalicia hipotecaria consiste en recibir pagos mensuales de por vida o según una modalidad determinada, utilizando la vivienda en propiedad como garantía. La ventaja es que permite obtener al mismo tiempo estabilidad residencial y flujo de caja. La desventaja es que los pagos mensuales varían en función del precio de la vivienda, los tipos de interés y la edad en el momento de la suscripción, y que esto puede afectar a los planes futuros de venta de la vivienda o de sucesión. Por lo tanto, antes de suscribirse, hay que comparar las expectativas de herencia de los hijos, la esperanza de vida del cónyuge, los gastos médicos previstos y otros ingresos por pensiones.

Marco de toma de decisiones: ¿vender, conservar o convertir en renta vitalicia?

Por qué no hay que dar por sentado que el «lagrima de Hong Kong» es el futuro de Corea

Hong Kong y Corea son diferentes. Corea tiene un territorio y una estructura urbana más diversos que Hong Kong, cuenta con una base industrial y un mercado interno más amplios, y sus sistemas de financiación de la vivienda, pensiones públicas y seguro médico también son distintos. Por lo tanto, es exagerado afirmar que la crisis de la vivienda de Hong Kong se repetirá tal cual en Corea.

Sin embargo, también hay puntos en común. El envejecimiento de la población, la polarización de los activos, las diferencias de demanda entre regiones, la concentración en activos reales y el debilitamiento del poder adquisitivo de la generación joven para la compra de vivienda son variables importantes también en Corea. El caso de Hong Kong no debe interpretarse como una profecía de que «los precios de la vivienda en Corea se desplomarán», sino como una advertencia de que «si se invierte todo el patrimonio para la jubilación en un único activo, toda la vida puede verse amenazada».

Conclusión: el objetivo para la jubilación no es el precio de la vivienda, sino la libertad de elección

Una buena estructura patrimonial tras la jubilación no consiste en poseer la vivienda más cara. Una buena estructura patrimonial es aquella que permite recibir tratamiento médico en caso de enfermedad, cubrir los gastos de manutención aunque el cónyuge se quede solo, no suponer una carga para los hijos y disponer de la libertad de elegir entre mantener la vivienda, reducirla o convertirla en una renta vitalicia si fuera necesario.

Lo que debe hacer ahora la generación de los 50 y 60 años en Corea no es dejarse llevar por la ansiedad, sino analizar la situación con cifras. Resumamos en una tabla la competitividad de la zona donde se encuentra nuestra vivienda, la carga de la hipoteca, los gastos de manutención, los gastos médicos, los ingresos por pensión, los activos líquidos y la posibilidad de convertir la vivienda en una renta vitalicia. La clave para proteger la jubilación no es «si se confía o no en el mercado inmobiliario», sino «si los activos propios generan flujo de caja incluso en tiempos de crisis».

Aspectos a tener en cuenta

• Este artículo tiene como objetivo proporcionar información general; las decisiones individuales en materia de inversión, fiscalidad, sucesiones y préstamos requieren el asesoramiento de expertos y la verificación de la normativa vigente.
• Las cifras relativas a las viviendas fraccionadas de Hong Kong, los activos de los hogares en Corea, la tasa de natalidad y los criterios de las hipotecas inversas pueden variar en función de la fecha de publicación.
• El «75,8 % de la cartera inmobiliaria» corresponde a la proporción de «activos reales» según la Encuesta sobre el Bienestar Financiero de los Hogares de Corea de 2025. Sería inexacto interpretar esta expresión como si se refiriera exclusivamente a los inmuebles.
• Los criterios de acceso a la renta vitalicia hipotecaria se han explicado basándose en la información pública disponible a fecha de julio de 2026; la posibilidad real de acceder a ella y el importe mensual de la prestación varían según los criterios de la Corporación de Financiación de la Vivienda de Corea.