Inversión en terrenos vs. pisos antes de comprar
Los terrenos pueden ser una alternativa a los pisos, pero su baja liquidez no garantiza la estabilidad de los precios ni beneficios a largo plazo. Antes que el precio de compra, compruebe la posibilidad real de uso, el alcance de la propiedad y los costes de tenencia si se retrasa el desarrollo.
Los pisos son fáciles de comparar con inmuebles similares, pero no garantizan que se puedan vender en el momento deseado.
El mero hecho de que haya pocas operaciones con terrenos no permite concluir que las fluctuaciones de precios o el riesgo de pérdidas sean bajos.
Comprar una participación en un terreno no da automáticamente el derecho de propiedad exclusiva sobre una zona concreta.
Para saber si se puede construir, además de la zonificación, hay que comprobar los requisitos viales y las leyes aplicables a cada caso.
Examine por separado los costes de tenencia y la posibilidad de venta si el desarrollo se retrasa.
La inversión en terrenos puede ser una alternativa a los apartamentos. Sin embargo, una compra de pequeño importe o la tenencia a largo plazo no garantizan rentabilidad. Antes de firmar un contrato, compruebe la posibilidad real de uso. También debe comprobar por separado si dispone de fondos para afrontar una demora en la venta.
La proporción de activos corresponde a finales de marzo de 2025, según la «Encuesta de Finanzas y Bienestar de los Hogares de 2025».
Diferencias entre los apartamentos y los terrenos
Un apartamento es un activo que incorpora una función residencial. El valor de un terreno varía considerablemente según las condiciones de uso de cada parcela. Al elegir, determine primero el propósito de los fondos, antes que la revalorización prevista.
Criterio de comparación | Apartamento | Terreno
Objeto de compra | Derechos sobre el edificio residencial y el terreno | Propiedad o participación en copropiedad de una parcela concreta
Comparación de precios | Es fácil compararlo con transacciones de superficies similares en el mismo complejo | Es difícil compararlo por las diferencias de acceso vial, forma y regulación
Uso actual | Se estudia la posibilidad de residencia o alquiler | Se comprueban primero los usos permitidos y las condiciones reales de uso
Conversión en efectivo | El plazo de venta varía según el volumen de transacciones y el precio | Es necesario encontrar un comprador cuyo propósito se ajuste al uso del terreno
Costes | Reparaciones, gastos de comunidad, impuestos, costes financieros, etc. | Impuestos, costes financieros, mantenimiento, preparación para el uso, etc.
Cambios de valor | Influyen la ubicación, la demanda, el estado del edificio y el valor del terreno | Influyen la posibilidad de uso, la demanda, la regulación y las condiciones de desarrollo
La superficie y la estructura de los apartamentos están relativamente estandarizadas. Incluso dentro del mismo complejo, el precio varía según la planta y la orientación. En los terrenos, el acceso y la pendiente pueden ser distintos incluso entre parcelas contiguas. No es fácil aplicar el mismo precio unitario solo porque se trate de una transacción cercana.
Qué significa que los activos inmobiliarios representen el 71.1%
El 71.1% es la proporción que representan los bienes inmuebles dentro de los activos de los hogares. No indica la proporción correspondiente únicamente a los apartamentos. Tampoco significa que todos los hogares posean bienes inmuebles en esa misma proporción.
Esta cifra procede de una encuesta conjunta de la Oficina Nacional de Datos, el Banco de Corea y el Servicio de Supervisión Financiera. La fecha de referencia de la encuesta es el 31 de marzo de 2025. Los bienes inmuebles incluyen, además de la vivienda habitual, terrenos y edificios, entre otros. Resultados de la Encuesta de Finanzas y Bienestar de los Hogares de 2025
Esta estadística por sí sola no explica las causas de la preferencia por los apartamentos. Tampoco puede utilizarse como prueba de que los terrenos ofrecen una rentabilidad prevista más alta. Al evaluar su propia asignación de activos, considere también las deudas y el efectivo disponible.
Errores habituales al invertir en terrenos
Uno de los errores más comunes es interpretar las características de los terrenos como una garantía de rentabilidad. Cada una de las afirmaciones siguientes requiere distintos fundamentos para tomar una decisión. Distinga entre la posibilidad de compra y la idoneidad de la inversión.
Afirmación habitual | Qué debe corregirse | Qué debe comprobarse
Si el importe es pequeño, el riesgo también lo es | Aunque el importe invertido sea pequeño, el porcentaje de pérdida puede ser alto | Si se trata de toda la parcela o de una participación y si existen costes adicionales
Si hay pocas transacciones, el precio es estable | La falta de transacciones puede dificultar conocer el precio actual | Las transacciones recientes y la demanda real de compra
Si se mantiene durante mucho tiempo, se obtiene rentabilidad compuesta | El mero periodo de tenencia no genera rentabilidad | Los ingresos en efectivo y los gastos acumulados
Los terrenos son seguros porque no se deprecian | El deterioro de los edificios y la caída del precio de mercado son cuestiones distintas | La posibilidad de que disminuya la demanda o cambie la regulación
El precio de mercado puede calcularse a partir del precio oficial del terreno | No existe un porcentaje fijo aplicable a todas las parcelas | Las transacciones reales con condiciones similares
Si está cerca de una zona prevista para desarrollo, el precio subirá | El avance del proyecto y los beneficios para esa parcela son cuestiones distintas | Los planos oficiales y la ruta real de acceso
La liquidez indica la facilidad para convertir un activo en efectivo. Si la liquidez es baja, puede resultar difícil encontrar un comprador cuando sea necesario. Incluso bajando el precio, existe la posibilidad de que la transacción no se cierre. Por tanto, una baja liquidez no puede considerarse prueba de estabilidad del precio.
El terreno en sí no se deteriora como un edificio. Sin embargo, su precio de mercado puede bajar. El precio de un apartamento también incluye el valor del terreno. También es difícil explicar el precio total de un apartamento únicamente por el deterioro del edificio.
Diferencia entre una compra de pequeño importe y la inversión en participaciones
Que pueda comprarse por un importe pequeño no significa que se obtenga la propiedad exclusiva. Compruebe primero si compra la totalidad de una parcela. Una subasta judicial o una venta pública son solo vías de compra, no fundamentos de rentabilidad.
Modalidad de transacción | Derecho adquirido | Qué debe comprobarse primero
Compra de toda la parcela | La totalidad de la propiedad de la parcela | Relaciones jurídicas, ocupación y restricciones de uso
Compra de una participación en copropiedad | Derecho sobre un porcentaje determinado de toda la parcela | Copropietarios, acuerdos de uso y condiciones de disposición
Compra en subasta judicial o venta pública | Los derechos indicados en el objeto de la venta | Condiciones de venta, derechos asumidos y estado de ocupación
El artículo 263 del Código Civil reconoce el derecho a disponer de la propia participación en copropiedad. Sin embargo, para disponer o modificar la totalidad del bien común se necesita el consentimiento de los demás copropietarios. Debe distinguirse entre vender una participación y vender todo el terreno. Artículo 263 del Código Civil, Artículo 264 del Código Civil
Ningún copropietario podrá disponer del bien común ni modificarlo sin el consentimiento de los demás copropietarios.
La cita corresponde al texto del artículo 264 del Código Civil. Compruebe si la zona marcada en el plano de venta se inscribirá como propiedad exclusiva. La mera adquisición de una participación no concede el derecho de uso exclusivo de esa zona. Si existe un acuerdo de división o desarrollo, también deben comprobarse las condiciones para hacerlo efectivo.
Contraste la publicidad sobre desarrollo de las empresas de planificación inmobiliaria con los documentos oficiales. Si se niegan a explicar el número de parcela o no puede comprobarse el anuncio oficial, no hay fundamentos suficientes para decidir. No determine el alcance del contrato únicamente con el plano de división previsto presentado por el vendedor.
Criterios para comprobar las vías de acceso y las zonas de uso
La posibilidad de construir no depende únicamente del nombre de la zona de uso. También pueden aplicarse las condiciones viales y leyes específicas. Defina primero el uso del edificio que pretende construir y después haga las comprobaciones.
¿Es imposible construir en un terreno sin acceso vial?
Por terreno sin acceso vial se entiende generalmente aquel que no linda directamente con una vía. Para construir pueden aplicarse requisitos de contacto con una vía. Sin embargo, hay excepciones, por lo que no todos estos terrenos pueden evaluarse de la misma manera.
Como principio, el artículo 44 de la Ley de Edificación exige que el solar tenga un contacto de al menos 2 metros con una vía. Este criterio se comprobó en la versión vigente desde el 27 de febrero de 2026. El mismo artículo contempla excepciones, como los casos en que se reconoce que no existen obstáculos para la entrada y salida. Artículo 44 de la Ley de Edificación
Debe comprobarse por separado si un camino visible se considera una vía según la Ley de Edificación. También deben examinarse su anchura y la longitud de contacto. El mero hecho de que haya una autopista cerca no garantiza una vía de acceso. Consulte los requisitos aplicables con el departamento competente en edificación.
¿Puede construirse un local comercial en una zona de gestión planificada?
Que se trate de una zona de gestión planificada no garantiza que pueda construirse un local comercial. Deben comprobarse el uso específico del edificio y las restricciones establecidas en las ordenanzas. Tampoco puede afirmarse que en las zonas agrícolas y forestales esté prohibida toda construcción ajena a la actividad agrícola. Artículo 71 del Decreto de aplicación de la Ley de Planificación Territorial Nacional
· Zona de uso: clasificación que limita el uso del terreno y la escala de construcción, entre otros aspectos.
· Categoría del terreno: tipo registrado en el catastro, como campo, arrozal, solar o terreno forestal.
· Índice de ocupación del suelo: proporción de la superficie ocupada por el edificio respecto a la superficie del solar.
· Índice de edificabilidad: proporción de la superficie total computable legalmente respecto a la superficie del solar.
En Land Use Eum pueden consultarse las regulaciones de cada parcela y las leyes relacionadas. También ofrece explicaciones sobre el índice de ocupación del suelo, el índice de edificabilidad y las condiciones viales. Para comprobar la posibilidad de obtener la autorización final, presente un plan concreto. Guía de uso de Land Use Eum
Condiciones de los terrenos agrícolas y las zonas sujetas a autorización
Para los terrenos agrícolas y las zonas sujetas a autorización para transacciones de terrenos deben comprobarse condiciones de adquisición específicas. Haber preparado el precio de compra no basta para cumplir los requisitos de adquisición. Si planea construir, examine por separado los requisitos de adquisición y de uso.
Condiciones del terreno | Qué debe comprobarse | Dónde comprobarlo
Terreno agrícola | Requisitos para ser propietario y necesidad de un certificado de aptitud para adquirir terrenos agrícolas | Departamento de terrenos agrícolas de la localidad
Plan para destinar el terreno agrícola a otro uso | Procedimientos necesarios, como la conversión del terreno agrícola | Departamentos de terrenos agrícolas y desarrollo de la localidad
Plan para desarrollar un terreno forestal | Procedimientos necesarios, como la conversión del terreno forestal | Departamento forestal de la localidad
Zona sujeta a autorización para transacciones de terrenos | Transacciones incluidas en el anuncio de designación y necesidad de autorización | Departamento de autorizaciones para transacciones de terrenos de la localidad
Parcela sujeta a varias regulaciones | Alcance permitido por cada regulación | Land Use Eum y departamentos relacionados
La Ley de Terrenos Agrícolas establece como principio la propiedad de los terrenos agrícolas que se utilizarán para la propia actividad agrícola. También existen las excepciones previstas por la ley. En principio, para adquirir un terreno agrícola se necesita un certificado de aptitud para adquirir terrenos agrícolas. Artículo 6 de la Ley de Terrenos Agrícolas, Artículo 8 de la Ley de Terrenos Agrícolas
En las zonas sujetas a autorización, compruebe qué transacciones requieren permiso según el anuncio de designación. La autorización para una transacción de terrenos no sustituye al permiso de construcción. También debe examinarse por separado si el terreno puede utilizarse para el propósito de adquisición. Interpretación legislativa del Ministerio de Legislación Gubernamental
Cómo comprobar el precio de mercado y los planes de desarrollo de un terreno
El punto de partida para valorar un terreno es compararlo con transacciones reales de condiciones similares. El precio de mercado no puede determinarse multiplicando el precio oficial del terreno por un factor fijo. El precio oficial del terreno es un precio público que también se utiliza para fines administrativos, como los impuestos. Preguntas frecuentes del portal de precios inmobiliarios oficiales
· Busque transacciones cercanas en el Sistema Público de Precios Reales de Transacciones del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte.
· Compruebe la fecha de la transacción y la superficie.
· Compare si la zona de uso, las condiciones viales, la forma y la pendiente son similares.
· Distinga entre transacciones de parcelas completas y transacciones de participaciones.
· Visite el lugar y compare los registros con el estado real.
· Si no hay suficientes casos comparables, considere una revisión adicional, como una tasación.
El precio real de transacción es el precio de una operación pasada declarada. No garantiza el precio al que puede venderse hoy. El alcance de los datos públicos puede comprobarse en la guía del sistema. Sistema Público de Precios Reales de Transacciones del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte
En los planes de desarrollo, compruebe el texto y los planos del anuncio oficial, no solo el título publicado. Land Use Eum ofrece anuncios oficiales de decisiones y de aprobación de planes de ejecución, entre otros. También permite comprobar si la parcela está incluida en el área del proyecto. Guía de uso de la información de anuncios oficiales de Land Use Eum
Elemento que debe comprobarse | Qué debe evaluarse
Organismo, número y fecha del anuncio oficial | Existencia del documento oficial y fecha de aplicación
Plano del área del proyecto | Inclusión de la parcela y relación con el entorno
Fase del proyecto | Fase confirmada, como concepción, decisión o aprobación
Ruta real de acceso | Ruta por la que puede llegarse a una vía o estación
Anuncios de modificación o cancelación | Si el plan anterior sigue vigente
La existencia de un plan oficial no garantiza rentabilidad. El calendario del proyecto y la posibilidad de uso de la parcela son cuestiones distintas. Examine también si los efectos previstos del desarrollo ya están reflejados en el precio de compra.
Costes de tenencia y plan de venta en caso de retraso del desarrollo
La capacidad de mantener el terreno aunque el desarrollo se retrase es uno de los aspectos clave al evaluar una inversión. Si solo calcula la plusvalía de la compraventa, es fácil pasar por alto el efectivo necesario durante el periodo intermedio. Prepare primero una tabla de gastos hasta la fecha prevista de venta.
Tipo de coste | Conceptos que deben registrarse | Documentos que deben comprobarse
Adquisición | Precio de compra, impuestos relacionados con la adquisición, comisión de intermediación y gastos de registro | Condiciones del contrato y presupuestos reales
Tenencia | Impuestos sobre la propiedad, intereses y costes de mantenimiento | Información tributaria y contrato de préstamo
Preparación para el uso | Costes aplicables de medición, diseño, vía de acceso e infraestructuras | Inspección del lugar y presupuesto de obra
Disposición | Impuestos relacionados con la transmisión, comisión de intermediación, etc. | Registros de adquisición y condiciones previstas de venta
Para calcular el resultado neto a efectos de evaluación, se parte de la suma del precio de venta y los ingresos obtenidos durante la tenencia. De esa suma se restan el precio de compra y los gastos relacionados. Este cálculo sirve para evaluar la inversión y es distinto de la plusvalía de transmisión a efectos fiscales. Compruebe los tipos impositivos y las deducciones según las condiciones reales de la transacción.
Incluya el reembolso del principal del préstamo en un calendario separado de salidas de efectivo. Si ya ha contabilizado el precio de compra, no vuelva a restar el principal como coste. Si no hay ingresos por alquiler, deberá cubrir los costes de tenencia con otros fondos. Compruebe si este flujo de efectivo es viable también en un escenario de retraso del desarrollo.
· Anote quién podría comprar el terreno en su estado actual.
· Compruebe qué usos son posibles aunque el desarrollo no avance.
· Calcule los gastos que deberá cubrir si la venta se retrasa.
· Compare el vencimiento del préstamo con el momento en que necesitará fondos para sus gastos de vida.
Aunque añada terrenos, una mayor cantidad de fondos puede quedar inmovilizada dentro de la misma categoría de activos inmobiliarios. Poseer al mismo tiempo apartamentos y terrenos no genera automáticamente un efecto de diversificación. Compruebe también si ambos dependen de la misma zona o de las mismas expectativas de desarrollo.
Orden de comprobación de documentos antes del contrato
Compruebe los derechos y la posibilidad de uso antes de fijar las condiciones del contrato. Es difícil determinar el estado del lugar solo con mapas en línea. Cuando consulte al departamento competente, indique tanto el número exacto de parcela como el propósito de uso.
· Compruebe el número de parcela indicado por el vendedor y los derechos objeto de la transacción.
· Compruebe en el certificado registral el propietario, las garantías y otras relaciones jurídicas.
· Compare la superficie, la categoría del terreno y los límites en el catastro y el plano catastral.
· Consulte en Land Use Eum las restricciones de uso y los anuncios oficiales relacionados.
· Inspeccione en el lugar la vía de acceso, la pendiente, el drenaje y el estado de ocupación.
· Pregunte al departamento competente si se cumplen los requisitos de adquisición y si el uso previsto es posible.
· Examine las condiciones contractuales relativas a los permisos necesarios y la regularización de derechos.
La pantalla de consulta de Land Use Eum debe distinguirse del certificado del plan de uso del suelo. Land Use Eum ofrece información sobre la expedición de certificados relativos a los derechos patrimoniales. El plano de comprobación no es un plano topográfico. Precauciones para la consulta en Land Use Eum
La expedición del certificado del plan de uso del suelo puede solicitarse en Government24. La tasa se determina conforme a las ordenanzas. La expedición del certificado por sí sola no autoriza el desarrollo ni la construcción. Solicitud del certificado del plan de uso del suelo en Government24
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